変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[943: 匿名さん]

>>941

好景気のメカニズムを理解していない。好況と賃金上昇にタイムラグがあるかもしれんが
そもそも政策金利上昇は景気の山や谷の振れ幅が大きくならないようにする為のもの。
金融政策がうまくいっているならば高金利にも低金利にもならないし、ほどよいマイルドインフレと
持続的な成長が見込める。金利が急騰するという事は政策が失敗し、予想以上に経済が過熱する事を
意味する。

「金利が上がれば給料も上がるから大丈夫ですよ」

これを鵜呑みにしてギリギリで変動を選択する事は明らかに無謀だが、信用出来ないから長期固定を
選ぶという結論を出す人もどうかと思うがね。

>金利が上がり始めたら固定に切り替えたら良いとか安直な考えの奴が仮にいるなら少し危険

最近のスレの流れ的にこんな事言ってるヤツは誰一人いないが？固定に切り替えなくても
十分金利上昇に耐えられるとのシミュレーションの結果も出ているしね。

結局セールストークが信じられないから変動は危険とか、金利上昇時は固定も高くなってるから危険とか
そんな程度の理由しかないわけ？

[944: 匿名さん]

変動金利や短期固定金利ローンは、将来の返済額がアップのリスクを持つ「危険なローン」。
どこかで何らかの見直しが必要です

民間住宅ローン競争により、１０年以上の固定タイプも大幅な金利割引がされるようになりました
１０年固定金利が２％前後という、通常ではありえない低金利が続いている間に、借り換えコストをかけてでも
「危険なローン」を「安心できるローン」に換えておくのです

コストをかけてまで「借り換え」を勧める理由は二つあります
短期固定や変動金利ローンを３０００万円以上借りていると繰り上げ返済で金利上昇リスクを軽減しようとしても
１００万円、２００万円の内入れではほとんど効果がないからです
もうひとつは、今のローンのまま１０年固定などの安心なローンに見直そうとしても、金利タイプを変更すると
大型金利割引がなくなり、金利が３％超になってしまうから。
２％前後金利がアップすると返済額は大きく増加するので、１０年固定が安心だとわかっていても選択できないでしょう
そして再度短期固定金利を選択するとリスクは先送りにされることになります・・・

[945: 匿名さん]

【３年固定金利型を利用している人への処方箋】
将来の金利上昇による返済額アップを軽減するには繰り上げ返済で元本を減らすこと
固定期間明けの返済額アップをできるだけ抑えたいという場合は、途中、期間短縮で繰り上げ返済するより
固定金利明けの変動金利に戻ったときに残り期間を変えずに内入れするほうが、わずかですが返済額アップを
抑える効果があります。更に手数料も節約

【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

まぁこういう事態にならないように、長期固定に優遇金利キャンペーンが続いているうちに
新規で借り入れる奴は固定をお勧めする
ただ先月までは２．４前後で３０年で組めてた固定も今月から２．８前後
金利上昇のフラグは立ってきてるから融資実行のタイミングに気をつけろ

[946: 匿名さん]

内閣府がエコノミストへ実施したアンケート結果を参考にできます。
このアンケート結果では、2010年の長期金利予測値平均は3.3％、2015年が3.64％となっています。

この長期金利が何を指しているのか分かりませんが、
長期プライムレートだとすると、現在の金利が2.5％ですから、
4年後は0.8％の上昇、9年後が1.14％上昇すると予想していることになります。

もし、金利上昇が予測通りとなった場合、短期固定と長期固定では、
どのくらいの差になるのか試算してみました。
（短期固定金利も長期と同じ上昇幅になったと仮定して）

　≪借入金額1,000万円、35年、9年目以降は金利上昇なし≫

　１．当初３年1.7％、４～６年2.5％、７年目以降2.84％
　　　　└→返済総額　15,281,798円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

現在、短期固定と長期固定の金利差は1.52％です。
もし、これからの金利上昇がこの金利差以内であれば、
長期固定の金利を上回ることはないのですから、
返済総額も必ず短期固定の方が少なくなるのは当然です。

[947: 匿名さん]

金利上昇ペースが倍のピッチになったらどうでしょうか。

　１．当初３年1.7％、４～６年3.3％、７年目以降3.98％
　　　　└→返済総額　17,468,232円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

これだけ金利が上昇し、長期固定を大幅に上回れば、
返済総額は長期固定の方が少なくなります。

住宅ローンを選ぶ際に、エコノミストの予想をベースに考えれば、
短期固定にした方が負担が少なく済み、予想よりも高い金利になると想定すれば、
長期固定の方が安心で負担も少なくなります。

現在、長期固定を独自に商品化している銀行の全期間固定金利は上記の3.22％です。
なぜこの金利設定にしているかと裏読みすれば、この設定にしていれば
損することはないだろうと銀行は予測しているのではないでしょうか。

今日の新聞で、某都市銀行がもの凄い利益を出しているという記事が掲載されておりました。
損するような金利設定を銀行がしていたら、こんなに利益は出ません。

ということは、全期間固定をこの金利設定にしても
資金調達は問題ない（これよりも低い）と読んでいる、
すなわち、エコノミストの予想程度の上昇と銀行も見ているのかもしれません。
（銀行の資金調達については素人で、ただの推察ですから、難しい反論はしないで下さいね）

最後に、ローン選びの大事な前提を。全期間固定の返済額でも家計は問題ないが、
返済総額（負担、お得）を考えて、短期固定も検討するということです。
短期固定でギリギリで、極端に金利は上昇しないから大丈夫というのは、博打ですよ。

[948: 匿名さん]

金利上昇が倍でも３％相当を繰上しておけば問題無いわけね。

そもそも期間短縮繰上が良いとか言ってる時点で認識間違えてるよ。

[949: 匿名さん]

教えてください。（過去スレは全て目は通せていません）

変動金利は、変動額の見直しが5年に一度あるが、金利上昇の上限は125％とあります。
仮に35年で組み、途中6回の見直しが全て上限125％だとし、スタート時の金利が0.975％だとすると、

0.975×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=3.719

よって31年目～35年目までの金利のMAXは3.719％という考え方で合ってますか？

[950: 匿名さん]

変動金利の人の繰上返済は、期間短縮型より、返済額軽減型の方が良いように思えます。

例えば、毎月100000円の支払いをしているとします。
この内、元金部分が5万円で金利部分が50000円とします。

期間短縮型をするために、50000円をいれるとすると、35年目の最後の月の支払いが軽減されます。
600000円いれると、1年分の支払いが軽減されます。
しかし、34年間の毎月の支払額は変わりません。
※期間短縮型は、一か月分入れないと軽減できません。

返済額軽減であれば、毎月の支払いが、99900円、99800円というように減ってくるので、繰上返済
がだんだんしやすくなり、繰上返済をする度に、次の繰上返済がしやすくなるという状態になります。
※返済額軽減は、いくら支払っても良いので、100円支払いが減れば、100円繰上返済が可能で、
　さらに毎月の支払額が減っていきます。

60歳までに完済するには、どこかで期間軽減をする必要がありますが、30年以上先の為に、数百万円
を繰上返済するより、目の前の支払額を軽減する為に、数百万円を使った方が、目に見えて支払額が
減ることでモチベーションも上がり、さらに、繰上返済が前回よりしやすくなるので、良いように
思えます。

ちなみに、私の友人は誰も繰上返済をしていません。目の前にある100万円を、35年目の軽減の為に
支払う気がおきない為です。

総支払い額は、期間軽減の方が、少なくなりますが、支払額軽減の人は、支払いやすくなっている
ので、結果は、同じに近づくはずです。

　毎月100000円は、支払うとし、100万円繰上返済する場合

　期間短縮型　
　　2年ほど短縮できる。

　支払額軽減型
　　支払額が数百円減る。　⇒今後は、100000円から数百円減った分が繰上返済できる。

3000万円を借りるときは、毎月の支払いを楽にするために、35年返済を選択するのに、
繰上返済をするときには、借りる期間を減らしてしまっては、せっかく長く借りたメリットが
なくなります。
また、借り換えのときも、残りの期間が長ければ、また同じように長く借りれますが、短いと
返済が苦しくなります。


同様に、固定金利でお金を借りるか、変動金利でお金を借りるの選択も、固定で余分に支払っている
利子分を、自分の元金にあてて、返済額を軽減していくと、金利上昇しても、月の支払いが増えない
ということがおきます。

　●変動金利＋繰上返済(支払額軽減型)　
　　繰上返済する金額は、固定での支払額から変動金利分を引いた額

としておけば、固定金利を、最後の支払いの日まで払い続けるより、はるかに楽に返済できます。

どこまで金利上昇に耐えれるかは、銀行やエコノミストの数字とみておけば良いでしょう。

また、10年後に金利が上がると怖いという意見がありますが、10年後の元金は、今の元金とは
異なります。元金が減っていれば、金利が3％上昇しても、支払額は減っています。
そこは、自分の借り入れの固定と変動＋繰上げ返済で比較してみるとわかるかと思います。

銀行やエコノミストの予想以上の金利上昇が発生するのならば、固定の方が良かったということになります。
ただ、それも、10年以内の急上昇の場合のみです。10年以降は、固定金利分の支払いをしていると、
元金が3/1近くに減っていますので、金利が上昇しても、今の支払いを維持できます。
※実際は、それでも支払いが減る場合が多いですが。

[951: 匿名さん]

なぜ？変動スレで短期固定と長期固定なんだ…？

[952: 匿名さん]

>>949
合ってません。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組み、
スタート時の金利が0.975％だとすると、
スタート時の月返済額は28,112円です。

途中6回の見直しが全て上限125％だとすると、月返済額の上限は、
28,112×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=107,239
より、107,239円です。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組んだときに、
月返済額が107,239円だったとすると、
金利は12.71%に相当します。

しかも、返済額には上限がありますが、金利には上限はないので、
もし金利がずんずん上がっていったとしたら、上限の返済額を返済したとしても、
35年後にローンが完済できないで残ってしまうことになります。

[953: 匿名さん]

>>945
>【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
>とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
>「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

こりゃ駄目だ。
偉そうに「処方箋」などと称するのはやめれ。

[954: 匿名さん]

>>949
支払いの上限が125％ですよ。
金利には上限ありません。
金利上昇により125％以上の支払いになると、未払い利息がどんどん増えていきます。

[955: 匿名さん]

未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

[956: 匿名さん]

いやだから変動を35年掛けて返済するなら未払い利息の問題があるでしょうが、
基本スタンスは3%相当分を常に返済額軽減で繰り上げしていけるくらいの余裕が有ることが
変動借り入れの条件なんだから当てはまらないでしょ？

スレ最初から読んでから書き込みなよ。

[957: 匿名さん]

>>956
955は、954の未払い利息につての補足でしょ。

食いつき良いねw

[958: 匿名さん]

月払額を固定するタイプの返済方法で
フラット35の金利から弾いた返済額で
FIXしておくと元本の減りはかなりいいよなぁ。

[959: 入居済み住民さん]

変動金利なら１０年で３/１も元金が減るんですか

[960: 匿名さん]

だから、変動は超低金利な内に少しでも多く繰上げして元金を減らすべき。
これが、変動のリスクを減らす最良な方法。
今の内に繰上げしない（出来ない）人は、最良のタイミングを失う事になりますよ。
金利的には、今が底だろうから。

[961: みかげ]

4000万円35年ローンの場合，以下のようになりますね．

金利 10年後残高 返済の進捗
1% 29,960,841 25.1%
2% 31,261,919 21.8%
3% 32,462,321 18.8%
4% 33,553,930 16.1%

30年ローンだと，1%で30%ほど返済が進みますから，およそ1/3になりますね．

金利が低いほど最初の方で返済が進みます．

ですので，ある意味10年固定とかは，最初の10年であまり返済が進まず，
そして10年後に金利上昇したときの影響も大きい…という可能性もありますね．

[962: 匿名さん]

4000万円借りるとして

金利3％の固定金利を選択したときの月の支払い：153940
金利1％の変動金利を選択したときの月の支払い：112914

このまま低金利が10年続くとは限らないが、毎月153940-112914=41206円を返済軽減で繰上返済
すると

10年後の元金：24,785,428円　マイナス1500万
25年で支払い終わる。

固定金利の場合は、
10年後の元金：32,389,497円　マイナス800万円


金利を5年毎に1％上昇し、35年の間に金利7％まで上昇したとしても、

881>>

の方法で支払うと、一度も金利3％の、153940円を支払うことなく、支払い終わる。

さらに、
元金が2500万まで減って、そこで金利5.5パーセントに急上昇し、残り25年で支払わなければ
いけないようなことがおきた場合

残りの25年間を毎月：153521円を支払い続けることになります。

これは、金利3％固定の支払額より、400円安いです。

つまり、金利の上昇は怖いですが、この10年以内に3％を超えなければ、または、しっかり繰上返済
をしていれば、10年後に金利が5.5％に上昇し、しかも25年間ずっと金利が下がらなかったとしても
今の金利3％固定よりも、楽に返済できることになります。


結局大事なのは3点

　●金利3％支払った気分で、差額を繰上返済(返済額軽減)する。
　●金利が10年以内に急上昇した場合は、危険だということを認識する。
　●最初の10年で元金が減らすことに成功すれば、残りの25年は、金利が5.5％あっても
　　良いということになる。

未来のことはわかりませんが、未来の金利上昇は、元金さえ減っていれば、怖くないと
いえるかと思います。

ちなみに、35年間全固定で3％は、ありえません。もっと金利が高いです。
よって、全期間固定するならば、もっと固定金利の方が支払いがきつくなるということになります。