変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[903: 匿名さん]

素朴な質問なんですが、変動が怖く無いと言っている人は、
支払いに余裕があって(＋50万？)尚かつ、金利が上がる要素が無いから、
変動は、怖く無いって考えているのですか？
それとも、単に金利が上がらないと、考えているからですか？
皆さん、どの程度の余裕がある人達なんでしょうか？

[904: 匿名さん]

支払いに余力があって、最低限3%相当分の繰り上げはしてますよ。さらに年間50万くらいの貯蓄も
していますので、金利がバブル期並になれば貯蓄分が金利負担になるだけなので危険では無いでしょう。
ただ、総返済額は増えるでしょうけどね。

しかし、3%以下の間は繰り上げを常に行っていますから元本がぐんぐん減って行きます。

変動で借りて長期固定で借りたつもりで繰り上げ返済しながら貯蓄にも回せる余力があるならば
危険とは言えないと思います。

[905: 匿名さん]

みんなすごいな…
正直な感想です。私がローン実施したのが19年の9月でリーマンの前で世の中こんなになるとは思わなかった。
変動 固定どちらがいいでわなくて性格上 変動はちょっとなぁ～て気持ちだけで固定にして繰り上げ頑張ってた
ここ読んでると変動いいかもって考え方変わってきてる俺がいる。
でも読んでても金利の仕組みが分かったようで 実はあまりよく分かってない

素朴な疑問なんですけど サブプライムとかリーマンとか原油も予想できた人っているのかな？
金利とかローン減税とか時期的に悪かったなぁ～
なんか裏目裏目にきてる私が変動に借り換えたら また裏目になりそうで……

しっかり変動を理解してない人にとっては変動は危険てことですかね？

[906: 匿名さん]

いつでも繰上返済に回せる運用資金を持っている人は
変動金利が正解。

[907: 匿名さん]

もう固定で組んでおられるならそれでいいのでは？

借り換えとか心理負担も大変ですよ。だいたい３５年払いでも利子の半分は１０年以内に払うでしょう。つまり変動で支払い利息を抑えるやり方は、ローン実行直後からの短期決戦なのです。

[908: 匿名さん]

903さん
私の場合、３％を超える部分については勤務先が負担してくれます。
３年固定とかだと、1.3％ぐらいだけど上限が３％なので、怖くないです。
なので、２％後半の長期固定は、私にはあり得ません。

[909: 匿名さん]

変動金利は、下記の計算式がでています。
>>875
>>878
>>880
>>881

自分が選択しようとしている変動金利と自分が選択しようとしている固定金利をまず選択し、
変動金利が危なくなる具体的な金利上昇パターンをみなさんで検討しませんか。

私は、固定金利を支払うお金があるのならば、(固定金利での支払額)-(変動金利での支払額)
を繰上返済すれば、金利上昇に耐えれると思います。

固定を選択するメリットは、支払い当初の5年～10年以内の極端な金利上昇のみと考えています。
始めの10年を繰上返済できてしまうと、残りは、金利がどんどんUPしても、支払いできてしまう
計算になるような気がします。

私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
上回る支払いになるパターンがわかりません。

そのパターンがわかれば、その危険の対策を考えておきたいです。

[910: 匿名さん]

↑素晴らしい。
勉強になります。

[911: 匿名さん]

>>909
金利が上昇するシミュレーションをすればいいのに。
無料で知りたいなんて都合がいいですね。

[912: みかげ]

> 私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
> 上回る支払いになるパターンがわかりません。

金利をあげればすぐにそうなりますよ．

サイトでシミュレーションできますので試してみてはいかがでしょうか．
（携帯ではみれませんので，PCからどうぞ）

たとえば，2年後から半年ごとに1%金利があがり，金利+5%まで上昇したら，
最大で295,212円の支払いまで上昇します．

http://loan.mikage.to/loan/plan/200904051019320e2486745938

同じように上昇しても，その後2年毎に1%ずつさがり，
平均4%でおちつけば，最大182,155円．
この場合も固定の返済よりは上回ります．

http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040510231512e685275634

過去の金利をみると，過去3回ほど金利が急上昇していますね．
上昇した後は，すぐに下がっていますが…

http://loan.mikage.to/graph/primerate.html

もっとも，金利急上昇時は給与等も急上昇していると思うので
単純に考えない方が良いかもしれません．
899さんの書き込みのリンク先などが参考になると思います．


上限付き変動金利が選べると借りる方としては嬉しいのですけどね．
どの銀行も優遇0%だったりして実質使えないのが残念です．

[913: 匿名さん]

金利みたいな自分の実力ではどうにもならないものを世の中の流れに身をゆだね
これから金利は上がらないと思うとか願望に近い妄想を抱いてどうする
変動なんて不動産の営業がマンションが家賃並みの値段で手に入ると風潮流すために存在するような借入方法だろ
今の超低金利は優遇キャンペーンが異常なほど長期間年中行われているからの特別な金利なんだぞ？
目先の金利だけを見ずに大きな買い物するんだから１０年２０年後も見据えた借入方法を考えろよ

[914: 契約済みさん]

提携の優遇金利で通期1.6％とか取れる時代だからね。
元金の減りを考えれば別に変動でいいんじゃない？って感じはあるわなぁ。
店頭金利が5％近くになって今のフラット35の金利に並ぶぐらいでしょ？

金利は自分ではどうしようもないし、ローン控除1％＞ローン金利の現状で
繰上げが得か、キャッシュ手元保管が得か、
ちっちゃい計算に精を出すことにしようかな。

まずは10年だ。

[915: 匿名さん]

>>914
１０年で払える額なら変動のほうが得だろ
今の景気の状況考えて１０年以内でそこまで大きく金利も変わらないと思う

１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う
１０年後金利が上がり始めたときに固定に借り替えようとか思ってるなら、その時に今の金利優遇キャンペーンやってるとかといえば可能性は薄いだろ
店頭価格の金利で固定に乗り換えたくても乗り換えられない真綿で首を絞められるような老後も普通にありえる
銀行は国の機関でもなんでもなく民間の金を転がすことで利益を出す組織だという事を踏まえてお金を借りないと。
素人の金利の予想が銀行の先を読めるなんてありえないんだから

[916: 匿名さん]

＞１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う

だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？
他の人は具体的にシミュレーションして計算結果を出して比較検討しているのにあんたはその
「10年以上＝狂気の沙汰」という答えをどのようなシミュレーションでどういう状況になった結果
そういう答えになったのかを述べてよ。あんた、自分の勤めてる会社が35年後も存続していると思う？それを当てにして長期固定ローンを
組むなんて狂気の沙汰だね、って言ってるのと同じレベルなんだが。

[917: 匿名さん]

>>だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？

単純に１０年以上先の金利なんて誰にも読めないからだよ
何千万もする買い物するのに、そんな誰にも読めない金利でローンを組むのがどんだけ愚かな事か解らないのか？

[918: 匿名さん]

はいはい、分かりました。お代官様の言う通り長期でヨゴザンス！
も～凄い偏執的だね。自己責任なんだから変動でも固定でもイイじゃん。だいち変動派はフレキシブルに時代が固定に行けば移行する柔軟さも持ってるよ大方がね。

[919: 匿名さん]

>>「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本>>当にうまくいくのでしょうか？

>>一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思って>>も
>>来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状>>態で変更手続きをとらなくてはいけません。
>>また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
>>１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
>>「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。

ほとんどの銀行がそうだけど、ソニー銀行だけは15日に翌月の金利が発表される
ノーリスクとはいえないが機動的に変動に変えられるのはソニー銀行ぐらいだよね

[920: 匿名さん]

10年先の金利なんて誰もわからん。
変わらないと思うという根拠は何もない。
10年先の金利が予想できたら、固定金利なんて必要なし。
もしかしたらＢＲＩＣＳが再度V字回復を果たし、エネルギーインフレが
おこるかも知れないし、赤字国債の乱発でインフレが起きるかもしれん。

大店法の改正や中国の人件費高等で物価が上がるかもしれん。

[921: 匿名さん]

>>905

私はもともと経済ネタが大好きで日経の経済欄とか欠かさず見てますし、書籍もかなり読んでおります。
趣味程度で投資もしています。素人ながら経済の仕組みは何となく分かっているつもりです。
もちろん、この状況を予想出来た人はなかなかいないとは思いますし、私もその一人です。
趣味の投資も含み損を抱えていますが、当時を振り返って個人的な感想を。

>サブプライム

当時のテレビ特集とかで見ましたが、一般の普通の人たちが土地転がしをしていました。買った先から
家の値段が急上昇し、転売を重ね、投機の為の住宅購入を皆が行っていました。住宅価格の高騰で
資産価値が上がる事により、さらにそれを担保にお金を借りて高級車を乗り回し、
贅沢三昧をしているアメリカ人。正直ちょっとうらやましかったです。
FRBはこの状況に警鐘を鳴らし、毎回のFOMCで0.25づつの利上げを行っていました。確か20回連続くらい
2年弱の間に4%くらい急上昇しています。しかし、2006年頃住宅価格がマイナスに転じた頃から利上げが
止まり、転換期を迎えましたが、大方の予想は軟着陸出来て、年後半には持ち直すみたいな事が言われていました。
私もそう思いましたし、そもそも政策当局が悲観的な発表を早い段階からするわけもなく、実はこの時点で
かなり深刻だったのかもしれません。

>リーマン

バーナンキFRB議長は日本のバブル崩壊をとても研究している方らしく、論文も発表しています。
正直、アメリカの対応の早さには驚きでした。日本はバブル崩壊から低金利政策に入るまでに3年以上掛かって
いますが、1年後にはゼロ金利に到達しています。山一破綻も3年掛かりましたがリーマンもやはり1年です。
日本は金融機関への公的資金注入は行いましたが、一般企業には行っていません。しかしアメリカはGMなど
へも資金注入をしておりますので深刻度が伺えます。しかもこれが全世界で起こっているわけですから。

>原油

当時はヘッジファンドの問題が大きく取り上げられておりました。NYダウが大きく下がるとWTIが急上昇
するなど、明らかに行き場を失った投機マネーが原油に流れ込んでいる印象でした。今度はドバイが
数年前のアメリカのようにバブルに沸いている感じでした。アメリカバブルの時、私はあっちは景気が
良くてうらやましいなと思っていましたが、この原油バブルはさすがに長くは続かないだろうという
感じがありました。

結論としては金融政策の難しさですかね。利上げ利下げの効果は遅れて出てくるそうなので、正しかったか
どうかの判断が難しいですよね。今思えば福井利上げは失敗だったように思えますし、白川0.1維持も
あと数年経ってみないと分からないでしょう。ただ、はアメリカと違って日本はいつも後手に
回っている感じです。それが景気回復の遅れに現れているように感じられるという印象でしょうか。

[922: 匿名さん]

政策金利の上げ下げだけではなんともいえない。というかだめだということがわかってきた。