管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[1: 匿名さん]

何じゃいな？
誰が坊主で誰が小坊主かな？

[2: 匿名さん]

管理会社は管理組合の経理を主とした業務で十分なのに管理組合の預金通帳を保管しているので残高を見ては工事に関与し、中間マージンの不当利益を取る悪質なのが多い。

[3: マンション住民さん]

なんで自分の通帳を他人に預けるのですか？普通ではありえない。
管理組合の代表の理事長が通帳と印鑑を保持すべきです。
管理会社が通帳を持ってると横領計画が立てられます。

[4: 匿名さん]

理事長が信用できないから通帳と印鑑を同時に保管させないのだよ。

[5: 匿名さん]

例えば理事長が横領したら補填はどうなる？
それを考えれば、管理会社と分散保管にしてリスクも分散する方が合理的だ。

[6: 匿名さん]

＞なんで自分の通帳を他人に預けるのですか？普通ではありえない。
標準管理委託契約書を読んで勉強しましょうね。管理会社も管理組合も印鑑と通帳の同時保管の例はありませんよ。
＞管理組合の代表の理事長が通帳と印鑑を保持すべきです。
通帳の預金は組合員の共有財産ですよ。一人の人に権限を委ねて宜しいのですか？
理事長が借金が多いと個人の都合で一時借用し、それが焦げ付き横領に発展するのですよ。
＞管理会社が通帳を持ってると横領計画が立てられます
原則的には通帳を管理会社が保管するのは委託業務を行うためで、出金の為には出金伝票に記載したものを理事長の所に持参し、押印してから行うので安全は確保されています。
この様に管理会社には現金決済はさせずに出入金を通帳の上だけに行わせ、毎月この通帳による収支決算書と貸借対照表を提出させ、当然に通帳も監査しているのが現実なことを知ってから書き込みまをしましょう。

[7: 匿名さん]

「こういうことも知らずに文句だけ言う組合員もいる」ということが
わかっただけでも大きな収穫かも。

[9: 匿名さん]

理事長が横領したら刑事告訴と民事損害賠償の請求をすればいい。
管理会社が横領しても同じだ。

[10: 匿名さん]

＞理事長が信用できないから通帳と印鑑を同時に保管させないのだよ。

それは異なことを言う。
理事長が印鑑、管理会社が通帳、このように分散保管してて本当に横領は防げるのか？
両者が共謀したから１０００マンを超える横領ができたのだよ。

[11: 匿名さん]

そういう組合員への対策ってしなきゃな。

例えば色んな決め事にしても
「あんたは決定が遅いわよ！そんなの来週からでも出来るようにしなさいよ！
決められないなら総会で話し合ってそこで決めたら！明日とか総会したら？」
とブチ切れてくる組合員もおるからな。

「あの、実は理事会というのがあってですね。そこで理事の意見も・・・
それで総会は開催日の2週間前には皆さんに・・・
そして総会は議案を採決する場所なので、その場で話し合ってもすぐには・・・」

[12: 匿名さん]

他スレから転載。

これは公開されている某マンションの総会議事録。
領収書のない支出が発覚した場合の前期組合長（理事長）の弁明が参考になる。
ポイントは「監査で承認されているから問題ない」で突っ張ることだ。
不正は監事を理事会が抱き込むことが最善の方策ということになる。

[13: 匿名さん]

>>9
馬鹿？
裁判は絶対ではない。
特に民事はな。
管理組合としての債権は対個人は避けるべき。
いくら勝訴の判決取ってもトンズラされたらどーするの？

[14: 匿名さん]

債務名義があれば差押して競売にかけられる。

[15: 匿名さん]

とんずらされないように逮捕してもらいたいから刑事告訴を先にするのでは？

[16: 匿名さん]

＞領収書のない支出が発覚した場合の前期組合長（理事長）の弁明が参考になる。 ポイントは「監査で承認されているから問題ない」で突っ張ることだ。

そんな監事いるの？
あり得ない事を書くのは止めましょう。
いづれにせよ、理事長も監事も同罪です。

[17: 匿名さん]

＞理事長が印鑑、管理会社が通帳、このように分散保管してて本当に横領は防げるのか？

では対案を書きなさいよ。
駄目、駄目は赤子でも言うよ。

[18: 匿名さん]

役員とは別に出納長を住民から選出し、常に理事長と管理会社を常時監視する。
出納長は全権があり、理事長宅や管理事務室への家宅捜索権を持つ。

[19: 匿名さん]

ついでに出納長とやらに身柄拘束権（逮捕の管理組合版）を持たせたらいい。

[20: 匿名さん]

印鑑と通帳は出納長に預けたらいい。

[21: 匿名さん]

役員も管理会社も信用できないなら、住民の組合員が管理するしかないね。

[22: 匿名さん]

他人は一切信用出来なきゃマンションに住まなきゃいいんじゃない？

[23: 匿名さん]

>役員とは別に出納長を住民から選出し、常に理事長と管理会社を常時監視する。 出納長は全権があり、理事長宅や管理事務室への家宅捜索権を持つ。

残念ながら、子供じみた発想は憲法違反ですね。

[24: 匿名さん]

戸建買えないからマンションに住んでる人は多いと思う。
都内じゃ土地だけで数千万するからね。

[25: 匿名さん]

＞他人は一切信用出来なきゃマンションに住まなきゃいいんじゃない？

信用するしないの問題ではなく、誰が選出されようが不正を行う環境を除外するのは当然です。

[26: 200戸の理事]

横領は、
管理会社担当の横領は保証されるので、
防止よりも発見に注力する
理事の横領は、保証がないので、
防止に注力する。

[27: 匿名さん]

そうすると管理会社に横領してもらった方がいいということか？
ならば理事長に決済させない方がいい。

[28: 匿名さん]

それだったら管理会社に横領させて分け前を理事がもらい、後で発覚しても管理会社が弁済してくれるからいいね。

[30: 匿名さん]

最近行政処分食らったイオンディライトも行政処分待ちの東急コミュニティーも、横領金2000万円と1600万円は管理会社が弁済した。管理組合役員たちは胸をなでおろしたことだろう。しかも共謀が疑われている役員たちは無傷だった。

[31: 匿名さん]

＞最近行政処分食らったイオンディライトも行政処分待ちの東急コミュニティーも、横領金2000万円と1600万円は管理会社が弁済した。管理組合役員たちは胸をなでおろしたことだろう。しかも共謀が疑われている役員たちは無傷だった。

実行者が悪人に違いないが、おめおめとそれを許す役員達は何年にも亘って管理会社におんぶにだっこした結果であり、そのような役員を選んだ組合員も責任の一端を感じて、今後は役員の選任は慎重にすべである。

[32: 匿名さん]

>>30
役員の共謀が疑われたとしてもそれはそのマンションの問題であって門外漢がどうこう言っても仕方ない。

[33: 匿名さん]

＞今後は役員の選任は慎重にすべである。

役員候補全員に興信所でも入れて身辺調査するのか？

[35: 匿名さん]

横領候補は総会で選任されないよ。

[36: 匿名さん]

問題はなぜ横領が発生するのか？だろう。
道徳のある普通の人なら横領はしない。

[37: 匿名さん]

それは生活が苦しいから、遊興費が足りないからだと思う。

[38: 匿名さん]

＞問題はなぜ横領が発生するのか？だろう。

予防は簡単、理事、監事、組合員それぞれがその立場の仕事を真面目にやれば少数の犯罪者の発生は防げる。
但し、特定の人に押し付けたり、任せたりすればスキだらけになるので不心得者が発生する原因になる。

[39: 匿名]

それにしても君ら毎日横領の話を色んなスレで、
そして同じメンバーで終日してるけど、
同じ話を何ヵ月も繰り返し繰り返し無限ループで
ホントに飽きないもんだな。

[40: 匿名さん]

それは管理組合も業界もみな注視してるからだよ。
東急は2012年に360万円の横領でマンション管理適正化法に基づく指示処分を受けた。
ところがその2年後の今年2012年に1600万円の横領を監督官庁に届け出た。
たぶん処分は来年になるが、再度指示処分なのか、それよりも重い業務停止処分なのか、だ。
みなが注目しているよ。

[41: 匿名さん]

とりあえず処分内容が発表にならないとコメントしようがないね。

[42: 匿名さん]

そのんなのレアーケースで珍しくもないが、余程、管理会社任せのだらしのない管理組合だったんだね。

[43: 匿名さん]

他スレから転載。

個々の内容（イオン2000万円と東急1600万円の件）には違いがあるが、両社の横領の共通点を抜き出すと次の通り。
・何百万円もの修繕工事を架空発注している
・理事長が管理会社の請求により架空工事代金の支払決済をしている
・管理組合の監事による監査が全く機能していない
・発覚は両社とも社内業務監査（管理組合の監査では発覚していない）
・何れも管理会社が管理組合に横領金額を全額弁済している
・管理会社社員は懲戒解雇（イオンは刑事告訴、東急は刑事告訴見送り）
・管理組合理事長は無傷で何らペナルティーが課されていない

どこの管理組合も同じだが、昨今の会計の仕組みでは高額の支払（又は現金引き出し）は管理会社単独での犯行はほぼ不可能で、必ず理事長決済とペアによる犯行である。
従って、理事長の共謀が疑われ、また数百万円の架空工事の承認は理事会で決議するので、理事会（理事全員）の共謀も疑われ、なおかつ監事の監査も疑われることから監事の共謀の可能性も否定できない。
修繕工事は、発注（管理組合）→検収（管理組合）→請求（管理会社）→支払い（管理組合）のプロセスを踏むので、少なくとも管理組合（理事長）が架空工事を検収しない限り支払われない仕組みである。

今後はこのような不祥事が発覚した場合は、管理組合も住民（組合員）による懲罰委員会を設置し、管理組合役員に対する刑事告訴や民事提訴を行う必要があるだろう。
ただ、管理会社が何れも全額弁済しているので管理組合としては損失が補填されてしまっている。管理会社は余計なことをするものだ。管理会社のやり方は、共謀でも「罪を一身にかぶって管理組合を助ける」なのである。

実損がない限り、管理組合の役員はたとえ不祥事を起こしても組合員から訴えられることは少ないだろう。損害が管理会社によって全額弁済されているから、不法行為による損害賠償請求は難しい。別の請求事由が必要になる。
だから管理組合の役員は横領得になってしまう。「管理会社と共謀して横領しても管理会社が全額弁済してくれる。」これでは役員のモラルはなくなるだろう。

[44: 匿名さん]

＞今後はこのような不祥事が発覚した場合は、管理組合も住民（組合員）による懲罰委員会を設置し、管理組合役員に対する刑事告訴や民事提訴を行う必要があるだろう。

そんな事より役員の選任方法に問題があると考えないの？
又繰り返すこと請け合いだね。

[45: 匿名さん]

具体的には役員の資産公開をさせるとか？
そうでもしないと役員の負債額はわからないし、万一横領した場合の弁済充当資産もわからない。

[46: 匿名さん]

役員から横領時の弁済について念書をとればいい。
そうすれば告訴や民事提訴の時の証拠物件になる。

[47: 匿名さん]

絶対に役員に選任される事のない御仁の書き込みが続くのが面白いね。

[48: 匿名さん]

＞どこの管理組合も同じだが、昨今の会計の仕組みでは高額の支払（又は現金引き出し）は管理会社単独での犯行はほぼ不可能で、必ず理事長決済とペアによる犯行である。

制度を実行せずに、長年理事長が責任感がなく管理会社任せの結果に過ぎない。
具体的には理事長が銀行の支払伝票に金額不記載のもや、追加記入できる金額に証憑である請求書を提出させずに押印している。

[49: 匿名さん]

問題は架空発注だと思う。これは理事会ご承知だろう。

[50: 匿名さん]

架空発注って空気発注してるようなものですか？

[51: 匿名さん]

タダの空気をお金を出して買うようなもんだろう。

[52: 匿名さん]

そんな事をされても気づかない理事長、会計担当理事はロボット以外の何物でもない。

[53: 匿名さん]

これなど良い例だ。
マンション管理業者に対する監督処分について
イオンディライト株式会社のマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下 「マンション管理適正化法」という。)違反について、国土交通省関東地方整備局長 は、本日、同社に対し、マンション管理適正化法に基づく監督処分を下記のとおり行 った。
記
1 処分の内容
○マンション管理適正化法第81条に基づく指示処分 (1)今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
1今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
2法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
3日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
4管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内教育等を継続的に実施すること。
(2)前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。)を速やかに文書をもって報告すること。
2 処分理由 被処分者が管理業務を受託している複数の管理組合において、被処分者の元社員が管理組合財産を着服し、当該管理組合に損害を与えた。 このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条第1号に該当するものである。
(参考)イオンディライト株式会社 大阪府大阪市中央区南船場2-3-2 代表取締役 梅本 和典 国土交通大臣(3)第061275号

[54: 匿名さん]

この業界は社員に横領の体質があるのだろう。

[55: 管理寺]

　これ、何のスレなんだ？
　立派な管理会社とお金持ちしかいないマンショ住人のスレかな？

[56: 匿名さん]

管理会社、マン管しの収入は頭打ちは勿論、給料に時給化、年寄りのリストらが進んでいる。
一方、管理組合の預貯金は現実にあり、それを管理すべき管理組合が管理会社任せで頼りきって来れば、
手を付けたくなるのは当然だ。

[57: 匿名さん]

管理会社から見れば管理組合の金庫は埋蔵金だお。

[58: 匿名さん]

埋蔵金だからみな横領したくなるのですね。

[59: 匿名さん]

それに気が付かない管理組合の役員さん達よ。

[60: 匿名さん]

みんなで横領すれば怖くない。これが一番困る。

[61: 匿名さん]

それを黙って見ている組合員は子供の頭脳かしら？

[62: 匿名さん]

情報開示されない限り組合員にはわからない。

[63: 匿名さん]

＞情報開示されない限り組合員にはわからない。

へー、ご自分が出した管理費、修繕積立金の内容、金額は年一回の総会で貸借対照表に各銀行毎に開示されているのですよ。
その行く末が情報開示されない限り分からないとは情けないお人ですね。横領の情報なんて誰が開示しますか。
結論は待っていては横領は予防できません、自分から参画するか、適任者を役員に推薦してまともな管理組合業務が出来る様にすることです。無能な役員が存在する限り管理会社は管理組合の財産を収奪することに懸命になるのです。

[64: 匿名さん]

総会の年間事業報告に理事長は管理会社と結託して修理費の一部を横領しましたと情報開示しないと横領は分からないんだ。
お粗末な管理組合もあるもんだ。

[65: 匿名さん]

総会資料に銀行の残高証明書を添付しない限り改竄された資料では分からない。

[66: 匿名さん]

↑原本じゃなくコピーの添付じゃ、改竄できるよ。

[67: 匿名さん]

＞総会資料に銀行の残高証明書を添付しない限り改竄された資料では分からない。

残高証明は有る特定時点、会計年度末の残高を証明するに過ぎない。
これ以外に、理事長、会計担当理事は通帳原本を確認するのが常識だよ。
その際には自分でスキャンやコピーするのは当然だ。
その結果、管理会社の毎月の滞納者報告書、収支決算書、貸借対照表をチェックが出来る。

[68: 匿名さん]

実務は分からないらしい。

[69: 匿名さん]

丸投げです。

[74: 匿名さん]

借入する前に修繕積立金が適正金額か分かりそうなもんだがね。
その為に長期修繕計画表で修繕積立金の金額を出して、大規模修繕時期に不足するならば金額を増額するか時期をずらすのが常識だよ。

[75: 匿名さん]

最近のマンションは売るために維持費、特に修繕積立金を過小にしているので、新入居一年目から修繕積立金は見直さないと借りる破目になる。

[76: 匿名さん]

管理会社もお金のない痩せたマンションを管理委託するのも大変だね。

[77: 匿名さん]

一時的な不足なら借り入れて、繰上げ返済すれば、積立金の値上げは回避できる。
積立金は潤沢である必要はない。ぎりぎり運営で組合員の無用な積立は止めるべきだ。

[78: 匿名さん]

今時借りるなら延期すべきで管理会社の困窮に利用されるのは明らかだね。

[79: 匿名さん]

延期は困りますよ、管理会社が・・・。

[80: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。

(預金口座の開設)
第62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設するものとする。

「第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。」とはどのようにするんですか？

[81: 匿名さん]

管理委託契約している管理会社は、
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の一月当たりの管理 費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費 等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。
二 組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前 までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○ 銀行に提出する。
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4 の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に 移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

[82: 匿名さん]

＞二 　組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前 までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○ 銀行に提出する。

簡単に書いてあるがこれが複雑だ。
組合員別管理費等負担額一覧表は個人別なので自分の口座に潤沢な預金を持っている組合員は毎月一定金額を書くだけで済むが、滞納者については滞納分及びそれに対する遅延損害金を加算して記入し銀行に提出する。
そして「当月分は前月の○日までに 」自分の口座に引き落すべき金額がないない者を含めて、銀行から収納明細、未納明細の一覧明細表が送られてくる。
これに基いて新たな滞納者、滞納継続者、滞納者のうち回収完了者などが判断できる。
さらに面倒なのが、これらの組合と銀行の流れに乗らない自分の口座を持たない、持てない者の存在だ。
組合口座に入金手続きはするが、当然に一括入金なので組合としては管理費、修繕積立金などに振り分けねばならない。
このケースで滞納すると組合員別管理費等負担額一覧表に記入ができず組合と銀行の流れの枠外となることとなる。

[83: 匿名さん]

口座振替だけど。滞納してる人は口座から落ちなかった。

[84: 匿名さん]

＞「当月分は前月の○日までに 」自分の口座に引き落すべき金額がないない者を含めて、銀行から収納明細、未納明細の一覧明細表が送られてくる。
と説明済み。

[85: 匿名さん]

管理組合或いは管理会社は銀行との契約に基づき全組合員の集金振替請求一覧表を振替日迄に銀行に提出し、
銀行はこの一覧表に基いて引き落としを行い、預金口座の残高不足による振替不能状況を含む全組合員の集金振替一覧表（収納・未納表）を管理組合或いは管理会社に送付する。

[86: 匿名さん]

こんな難しいこと分かる奴いないよ。

[87: 匿名さん]

自分の管理費などの自動振替口座のことを言っているのに難しいとはないでしょう。

[88: 匿名さん]

通帳上の毎月の管理費、修繕積立金の金額＝予算上の金額−滞納額+前月迄の滞納金回収額+滞納者の遅延損害金

[89: 匿名さん]

どのスレでも横領の話と理事長解任話と口座引き落としの話の無限ループだな。
少ない固定参加者でスレ進行してるから止むを得ないが。

[100: 匿名さん]

マンション管理を管理会社に任せるのは良いとしても、その経過、結果をチェックする事は必要となる。
それをチェックするのが管理組合役員の理事長始めの理事及び監事で、それぞれの職務で行うことが求められる。
従って、役員には総会で適任者を選出すべきである。