【住民専用】シティタワー品川 その13

[住民さん]

住民同士、より快適な生活を求めて仲良く語り合いましょう。
荒らしや他人を見下したりする投稿はお止めください。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[903: マンション住民さん]

100平米部屋は、２部屋分譲されてますよ。
他の事業協力者はしらないけど。

[904: 住民さん]

29階と言えばパーティルームや空中庭園の下ですから何かあるのですかね。
その階で下りたことが無いので知りませんが。

[905: マンション住民さん]

>>904さん

売りに出た住戸の階に「何かある」って思うのはなぜですか？
このマンションの住人なら、空中庭園は北向きで３２階だってことはわかるし、
２９階の南向き住戸は反対側。

[906: マンション住民さん]

>>903さん

901です。失礼しました。パンフレット確認したら一般分譲２戸ですね。

[907: 住民さん]

>905さん
空中庭園を31階扱いしている中古広告もあるので31階と錯覚しました。

あと、庭園の下の階に付いては中古スレに書かれていることを読んだもので。他意はないです。

[908: 入居済み住民さん]

東向12階5,990万で出ていますね。
買値の倍以上。これで売れるならうちも売りたくなってきました。

[909: マンション住民さん]

西向きでは？

[910: 入居済み住民さん]

1216だから東向きですよ。

[911: マンション住民さん]

住友林業ホームサービス城南支店のDMが入っていましたね。

「平成25年11月、当社仲介にて成約いたしました」という「成約御礼」の間取りが入っていました。
図面からするとCタイプかな。

11月ってわざわざ断っているから、事前に相談のあった売主のを
事前から探していた買主に仲介したってことなんでしょうね。
こういうのは広告には出てこない。
いくらで成約したんでしょうね。

[912: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

4？階で4900万弱と聞きました。詳細は伏せさせてください。売り急ぎと見るかはそれぞれの判断ですが、このスレに漂っている期待値よりだいぶ安いですね。

[913: マンション住民さん]

ソース無しで書くだけ、なら
何とでも書けますから。

[914: 匿名さん]

購入検討者はここは新築時坪単価120万だったことや定借であることを踏まえて思いきり買い叩いた方がいいよ。
中古は、チラシなどにある売り出し価格で買う人は誰もいないけど、ここは特に大幅値引き余地大。
欲しい部屋の新築価格を調べてその9割位からの交渉スタートで良いと思う。

[915: マンション住民さん]

913さん
住友林業の営業さんに自宅査定のときに聞きました。
これってソースとしては信頼できないですかね。。
私の部屋の査定を低く出すために成約価格を低めにいうこともあるんですかね？

ほかにも成約価格を知りたいんですが本人書き込みはなかなかないですね。
あと売却検討中で不動産会社から私と同じような情報得ている人もいると思うんですが
どうでしょうか。

そして地縛霊復活ですね。。

[916: 住民さんＡ]

先日34階の競売物件は6000超で成約しましたよ。

[917: マンション住民さん]

９１６さん
９１５です。あまり掲示板をご覧になっていない善意の書き込みだと信じます。
競売物件の例は参考にはなりますが、需給の状況、ローンではなく現金での取引
など色々な状況が変わっています。売買解禁後の実勢価格の状況を知りたいです。

[919: 住民さんＢ]

９１７さん
>869 さんの43階北4660万だって、仲介営業さんから「聞く」ことはできるわけですから。

賃貸人が出てってくれない賃貸中の部屋、リフォームが必要な程汚れ破損がある部屋、など安くしか売れない状況の部屋もあります。
営業さんとのやりとりは、盲信せずに駆け引きが大事ですよ。

[920: 住民さんＡ]

築後未入居とかだと上がるだろうね。

[921: 住民さんＢ]

建前は未入居だけど、
頻繁にお子さん連れで部屋に来て過ごしていたおうち、もあるみたい。

[922: 住民７７７]

北西側日通跡地の計画が決まったようです。
９階建てのオフィスビルが建つようです。
やぁ～マンションとかでなくて良かったですね。
眺望とかの問題もあるので９階で助かりました。

[924: ﾏﾏさん]

転売額がいくら高くても、売る気がしないのは、何故？

[925: 住民さんＡ]

北向きの低層、チラシ入ってますがかなり安いですね。
これだけ安いと速攻で決まりそうですね。

[926: マンション住民さん]

昨日も今日も内見してる方多いですね。
子育て環境など聞かれました。

[927: 住民さんＡ]

このマンションは子育てには最高ですよね。
児童館、保育園、幼稚園、小学校、中学校、学童、公園、すべてが隣接してる物件ってなかなかないですよ。
おまけにスーパー、公文、ダンススタジオ、カワイがマンション内にあって。図書館も近い。

[928: 匿名]

引越先が見当たらないですよね。
駅から遠いのが唯一の不満ですが贅沢の範疇でしょう。

[929: 匿名さん]

お買い得ですねー。

お買い得物件が出てくるのは最初だけかもしれませんし。

[930: マンション住民さん]

>>917さん

916さんの「先日34階の競売物件は6000超で成約しましたよ」は競売住戸（法人が落札）が
一般の仲介ルートで個人に転売されたので、「需給の状況」が違うことは確かですが、
ローンは普通に使える状況での購入だと思われます。
南向き高層階の89㎡クラスであればで6000万円台前半の実力はあるマンションではないかと
思いたいです。

[931: マンション住民さん]

中古チラシによると
三井住友の優遇ローンが使えるみたいですしね。

[932: マンション住民さん]

９１７です。

９１９さん、ありがとうございます。
賃貸に出ている部屋ではないと聞いていますが、部屋の現況は影響している可能性が
ありますね。その影響度合についてですが、現況によって坪単価でたとえば十万以上とか
差が出てくるのでしょうか？

それも含めて今疑問に思っているのは、査定や実際の売却時に部屋の間取り、方角、高さ
がそれぞれどれくらい影響してくるのかということです。

競売物件でも東南向きが坪単価230万に対して北向きは200万でした。前者は間取りも
人気の部屋かと思いますが通常向きだけで坪単価で30万（比率だと15％）も変わってくる
のでしょうか？

９１９さんのアドバイスを無視しているわけではありませんが、現在、低層で間取り
が普通の部屋はすでに坪単価190万を切る価格でも売買解禁前の水面下での取引は成立
しなかったという事実があります。（すみふチラシ）一方、高層で人気のある間取りが
解禁以降どれくらいの価格で売買が成立しているかわからないので坪単価230万以上
という可能性を否定しているわけではありません。むしろ期待しています。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[933: マンション住民さん]

すみふチラシに１９０万で成立しなかったって書いてあるんですか。びっくりです。
きっと北～西向きなんでしょうね。

[934: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

売買解禁前の内々のマッチングでは売買が成立しなかったので解禁後のチラシに掲載されているということです。分かりにくくてすみません。向きはご指摘どおり北か西です。

[936: マンション住民さん]

>>917さん

いろいろ情報、見解ありがとうございます。
ちょっとつっかかり気味の（笑）、コメントにも冷静に対処されてて、
すばらしいです。

いろいろあるでしょうが、このマンションに当たったのは私の人生でも
非常に大きな出来事でした。
決して都心居住志向ではなかったので、売ってもうすこし狭くてもと思っていたのです、
いざ売れるとなっても近隣には引っ越せない価格でしか売れないとなるとやはり躊躇します。

今80平米台ですが、70㎡くらいでも充分なので、
周辺中古相場の２割安くらいで相場が形成されれば買い換えるのですけどね。

[937: 匿名さん]

別に無理して売らなくてもいいのでは？

[938: 入居済み住民さん]

来年の3月までに売却する予定で進める事にしました。
これから、仲介して頂く不動産屋を決めるのですが、
やはりS不動産が、物件にも詳しくてお勧めでしょうか？
皆さんの御意見やアドバイスお願い致します。

[939: 匿名さん]

仲介手数料を値引く会社は
手間隙かけて売りたくはないでしょうから、
売却価格設定を安くさせたいだろうと思います。ご注意を。

[941: 住民さん]

低い評価価格なのは、条件のあまり良くない部屋でしょう。

[942: 入居済み住民さん]

>>923さん

情報ありがとうございます
日通倉庫跡地、ずっと気になってました
ソースはどこかにありますか？

[943: マンション住民さん]

しかし、売り急ぐ人の気持ちもわかりますよ。消費税や物価は上がっても民間企業のほとんどは賃金据え置きですからね。
社会保障や年金の先細りが確実に見えているというのに公務員改革をするどころか、また公務員さんの給料を元に戻しちゃうんですからね。今の自民党は票が欲しさにこんなこともしちゃうんですね。日本の税収の４分の３は公務員さんに使われてるの知ってますか？このままじゃ日本も第２のギリシャに突入ですよ。日本の国会議員と公務員は今の半分に減らすべきですよ。ホントに。

[944: 住民さんＡ]

売却益でかいから税金もかかるんだろうな。

[945: 入居済みさん]

3000万まで非課税ですよ！

[946: 住民さん]

945さんその通りです。
しかし過去レスで、それを何度も否定していた方もいましたね。

[947: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

TSUTAYA今月末で閉店とは…

[948: 匿名さん]

えー！閉店なんですか？
あんなに待ち望んでいたのに、
いざopenしてみたら1度も行かなかった私を許して！

[949: 住人さん]

港南口店は最近行ってませんね。
無かったら無かったらで不便ですね、また田町店に行くのも面倒だし。

[950: 匿名さん]

何になるんですか？

[951: 住民さんＡ]

賃貸に出してる物件ありますか？

[952: マンション住民さん]

TSUTAYA残念です…。
いつも人がいるように感じましたが、賃料が高いんでしょうね。
跡はファミマが大きくなるのでしょうか？

[953: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ドラッグストア希望です

[955: 匿名さん]

ドラッグストアは是非欲しい！あると言っても駅の向こうだし。仕事帰りに寄れるとありがたいです。

[956: マンション住民さん]

ドラッグストアは、港南口側にいくつかあるよ。
インターシティーのトモズとか、ちーバス乗り場のアレア品川の中とか･･･。

[957: マンション住民さん]

ドラッグストアなくもないですよ。
ファミマと薬のヒグチがコラボしてる店舗みたことあります。
あとサブウェイも。

個人的にはサブウェイ押しですが。

[958: 匿名さん]

アレアの中のはとっくに閉店してますよ。
トモズはオムツとか売ってないからなぁ。

[959: 匿名さん]

インターシティだと寄り道する感じだし、家までの帰り道に欲しいです。

それか、マック希望。

[960: 匿名さん]

Teavana日本一号店を希望します。

[961: マンション住民さん]

なんで品川はＣｏＣｏ壱や喜多方ラーメンやファミレスが出店しないんだろうね。これだけ会社員がいてマンションがあるなら採算が合うと思うけどね。不思議です。

[962: マンション住民さん]

西棟２階にゴルフスタジオができるみたいですね。

マイゴルフスタイル品川

[963: 匿名さん]

マックは閉店が多いから、あそこには来ないだろうなあ。

[964: 住民さんＡ]

932さんも自覚がお有りのようですが、皆さん売却話しに夢中になっていて、個人を特定できる情報をリークするのは個人情報保護法に抵触する恐れがありますのでお辞め下さい。
また、ご自身で自覚のある方は削除され、マナーを遵守される事をお勧め致します。
宜しくお願い致します。

[965: 住人さん]

餃子の王将を希望します。

[966: マンション住民さん]

ファミレスは結構あると思いますよ。
デニーズ、バーミヤン、がす、夢庵も出来たし、マンション下はサイゼリア♫

喜多方ラーメンいいですね。
サブウェイもいいです。

[967: 住民さんＡ]

昔ながらのオムライスとかカレー屋さんでもウェルカムですよ。

しかし、シーサイドのイオンに集中し過ぎですね。

[968: 住民さんＡ]

通帳の繰り越し機、置いて欲しいな。
俺のシリーズが入ったら、もっと活気付きそう。
美味しいタイ料理とかも近くにあったらいいのにな。

TUTAYAが無くなるのは残念ですが、何が入るか楽しみですね。

[969: 匿名]

みなさんの意見をまとめると大井町みたいな感じになるんですかね

[970: マンション住民さん]

アトレ品川にできた「CityBakery」、おしゃれですね。

[971: 住民さんＡ]

アトレだと、やはりつばめグリルばかり行ってしまいます。

ななめ向かいのパスタランチもなかなかですけど。

オイスターバーは季節柄これからいいですかね・・

ところで、東京新聞ビル１階のスペイン料理は如何ですか？

基本的にはアルコール主体になってるようですが

どなたかご賞味された方の感想お願いします。

[972: 匿名さん]

スペイン料理は美味しいですよ。でも夜はお酒のおつまみという感じなので食事メインに楽しみたい人やファミリーには向かないかも。
昼はランチもやっていて、グラタンとかハンバーグとか子供でも満足です。子供チェアや食器もあって、赤ちゃん連れにもお薦めです。

[973: 匿名]

一人で入れる飲み屋さんがほしいな
港南口は団体さんばかりでさ

[974: 住人さん]

夜帰宅したら敷地でライティングされてるのでびっくりしました。
資産価値上がりますね（笑）

[975: マンション住民さん]

可愛いですよね〜。
何時まで着いてるのでしょうか？
あまり保護とかないですが、夜間はそのままですかね〜。
これからのパーティシーズン、来客の方の

[976: 住民さん]

ドラマの撮影用かと思いました。
突然来て撮影したりしないかな。

[977: 住民さんＡ]

なかなかお洒落ですね。

雪だるまが可愛いいです♪(^_^)v

[978: 住民さんＡ]

９７２さん。ご紹介ありがとうございます。

今度ランチにいってみます。グラタンもハンバーグも好きです。

[979: 匿名さん]

グラタンってスペイン料理？

[980: マンション住民さん]

グラタンはフレンチだけど洋食には変わらないですよね。

ところで、さっき外で大きな音がしてましたが花火ですかね？

[981: 住民さん]

毎年恒例のお台場花火です。
年末まで続きます。

[982: マンション住民さん]

毎週土曜日ですね。

楽しそうですね。来週いってみます。

[983: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

５階で引越しがあったそうです！
低層階からも、遂に出ましたか！

[985: マンション住民さん]

>>983さん

ほんとに不思議なくらいに低層階の売却住戸や賃貸住戸を見ないですね。
低層を買った人は永住志向なんですかね？

[986: マンション住民さん]

やはり地震の時に避難がしやすいからじゃないですか。

上層階は揺れもはんぱないでしょ。

[987: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[988: 住民さんＡ]

一番揺れたのは高層階だと思います。
コップとか色々倒れて割れたという話を何軒か聞いています。
壁に亀裂が沢山入ったのが中層階です。
力が加わりやすい設計のようです。

[989: マンション住民さん]

タワーマンションは、構造的に、1番揺れるのは上階層ですが、1番負荷がかかるのは中階層です。よって2年前の大地震でも、タワーの多くは、中階層の壁紙がはがれるなどの被害が出ています。ちなみに、上階層のレインボービューの部屋(北東から東)も売りがでませんね。

[990: 住民さん]

売りが出ても、広告を出すまでもなく売れているのでは？

[991: 入居済み住民さん]

この前、最上階のレインボービュー出ていた気がします。
売れたのかな?

[992: 住民さん]

阪神大震災でも、中層階が一番被害が大きかった。

でも、中層階が壊れたら、そのマンションには住めないよ。

壁に亀裂って、まさかこのマンションではないよね。震度５程度で
亀裂が入ってたら、震度７とか８では壊れるのでは？

[993: マンション住民さん]

壁紙のはがれですね。震度は７までしかありません。
震度７が実際に起きたら都内は壊滅状態でしょう。

[994: 住民さんＡ]

壁というか、石膏ボードが割れたり、外壁が剥がれたり。修理に10万かかりました。

[995: マンション住民さん]

たぶん、ここに本当に住みたかった人は、倍率の低そうな低層を狙い、
当たって永住希望。
当たったらいいな〜とか、転売するには高層、景色〜と思った人たちが売りに出してる感じじゃないでしょうか？

[996: 住民さん]

＞外壁が剥がれたり

外壁ってどこのことですか？

部屋の外？　そこは共用部でしょ？？

[997: 住民さん]

＞995

納得ですね。毎日見てれば、高層も飽きる。自然物じゃないから、季節の
変化もなし。

１階もいいなと思います。知り合いは一階を選びました。絶対に足音で
文句を言われないのがいいそうです。前のマンションでは喧嘩してたそう
で・・・・

[998: 住民さんＡ]

>>996 外壁はベランダと廊下です。共用部なので管理費から修理してもらいました。

[999: 入居前さん]

年内に引越しが決まりそうで、教えてください。

幼稚園ですが、港南幼稚園を申込予定ですが、恐らく抽選になるだろうと言われました。
そこで私立幼稚園を調べているのですが、
聖徳三田幼稚園、みなと幼稚園、エトワール幼稚園、めばえ幼稚園、
バスが近くまで来るのはこに４園だけでしょうか？
問い合わせしているのですが、どこまでバスが来るのかわからず、
また募集が終わっている園もあり、キャンセル待ち？という感じでした。

どこに幼稚園にも入れなかった場合は保育園に行かれるのでしょうか?
お子さんが多いエリアなので、幼稚園難民なんてありえるのでしょうか？

小学校は評判が良いと聞いているんで安心ですが、
以前よりクラス数が増えてしまうので不安はあります。
親御さんの出番は多いですか？知り合いが全然いないので、
少しづつでもお知り合いができればと思ってます。

長々とすみません。よろしくお願いいたします。

[1000: マンション住民さん]

999さん、公立の幼稚園はもう抽選も終わってますが、大丈夫ですか？

[1001: 匿名さん]

999さん
保育園もフルタイムじゃないと入れないし、港南地区のは絶望的ですよ。
幼稚園難民、結構聞きますね。

[1002: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。
以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382584/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。
引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。