ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス

[匿名さん]

所在地：東京都港区白金台二丁目16番1他（地番）
交通：都営浅草線 高輪台駅 徒歩1分、JR山手線 品川駅 徒歩13分、京急本線 品川駅 徒歩13分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金台駅 徒歩13分、JR山手線 五反田駅 徒歩11分、都営浅草線 五反田駅 徒歩9分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金高輪駅 徒歩16分
総戸数：84戸
間取り：1LDK～3LDK（37.32m2～76.17m2）

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C1206/
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[スムログ 関連記事]
【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/

[401: 匿名さん]

396だけど、ここかってないから。ちなみに。買う選択はまだあるけどね。長い文章理解できないんだね。ごめんね。酔っ払った状態で打ったから文章がよたっちゃってるけどそれでも君らの知的レベルに合わせそこなった。

[402: 匿名さん]

396さんの言ってることは難しくてよくわからないけど、このスレは肯定派のほうが情報として内容がある気がします。再開発の情報ありがとうございました。

[403: 匿名さん]

398は通勤にマンガ読んでるタイプ

[404: 匿名さん]

赤坂や虎ノ門や六本木が好きなら好きに買えばいいじゃない。
高輪台が好きなら買えばいいじゃない。

ただ、自分の投資物件の競合になるからという理由でエビデンスも何も出さずにネチネチ陰湿に難癖つけて絡んでくるのは、ただのアホ。そういう奴は投資に手を出す資格はない。大方業者に騙されて手を出したんだろうが、ここに粘着しているくらいならとっとと精算して手を引いたほうがいいぞ。

[405: 匿名さん]

まだ販売してる？

[406: 匿名さん]

>404

誰に向けてのコメント？

検討板なんだから、ネガティブな意見も参考にしたいです。ネガキャンされるにはなんらかの理由があるからでしょう。一般検討者としては、そういうイメージとか噂みたいのが知りたい。
いまどきネガを鵜呑みにする奴なんていない。
根拠があるかないか、ネガが気にするものか否かは自分で判断します。

白金台アドレスと徒歩一分が売りのタワマン、コメントを参考に現地確認すると確かに景観的にちょっと？です。

根拠云々言ってネガを批判するあなたこそ、べつにここにいなくてもいいのでは？
やっぱりデベロッパーのなりすましなんでしょうか？

[407: 匿名さん]

ネガはネガで構わないんだ。景観なりクリアランスなりの指摘はその通りだと思うし、それを重視する人には向いていないだろうし、価値基準が百者百様なのは言われるまでもない。

問題なのは「否定ありき」でグチグチ粘着している連中。将来的にどうなるのかという議論の中で「現状があーだーこーだ、これが気に食わないアレが気に食わない、将来性なんか無いに決まっている、根拠はないけど俺が気に食わないからきっと無い」としつこく食い下がっているのが鬱陶しい。エビデンスを示して議論している事に対して感情論で食い下がり続けているのがダメ過ぎる。

それと、ここは俺は買う気はしない。道路向かい側で値段がこなれているのなら投資対象としては有りだと思うが、ここは全てが半端で割安感も全くない。間取りが良くて賃貸仕様で格安ならまだあり得るけど。一帯に対しての将来性はポジでこの物件自体にはネガというのがこちらのスタンス。

[408: 匿名さん]

ここ一帯の将来性ポジは、激しく同意します。

[409: 匿名さん]

素人なのですが、この物件は結局どうなんですか？

なぜ買う気がしない、魅力がないのですか？

[410: 匿名さん]

純粋に高い。浅草線の利便性の悪さと、幹線道路沿いと。仕様ではプラウドに完敗だし。

[411: 匿名さん]

どの部屋を購入したのか存じませんが、後悔しているのなら今からキャンセルして譲ってください。
倍率高くて購入できませんでした。
嫌なら買わないでください。

[412: 匿名さん]

高輪台以外こちら側は実用レベルで使える駅が無いのが痛い。ＪＲ五反田駅へのアクセスもこちら側からだとかなり微妙だし。幹線道路沿いの割に防音能力も微妙。でもってHPに出ている２ＬＤＫの㎡単価１０８．７万でしょ。内装、設備、(将来的な見込み込みの)立地も結構劣る割にプラウドより高いと考えると、良い所が見当たらない。

[413: 匿名さん]

411は業者のサクラか？脈絡ないうえに倍率の意味が?ここ先着順じゃないの？しかも完売してないでしょ？

[414: 匿名さん]

プラウドよりも高い？
サッシの防音レベルが低いのですか？

[415: 匿名さん]

ルフォンが１１Ｆの２ＬＤＫ（58.51㎡）で６，３６０万円
手持ちのプラウドの価格表でスペック的に一番近そうなのが１２Fの２LDK(55.67㎡)で６，０７０万円、１０Fだと５，８４０万円。間を取ると５，９５５万円で㎡単価は１０６．９６万円。スペック差がかなりある上で割高なのはちょっと。

防音サッシについてはルフォンは何も書いていないから、セールスポイントとしてアピールできる等級のサッシは使っていないと見るのが順当だと思う。プラウドはその点はT4等級の物を使っているとかきちんとアピールしていたし、他にもいろいろな面でここを上回っていた。防音に限ってもルフォンはLL45等級（５等級）のみアピール。プラウドはLH（重量衝撃音）が２等級、LL（軽量衝撃音）が３等級とかなり上回っているし、建物としての格は、少なくともスペック面では全く異なると物件と見るのが妥当だと思うよ。

[416: 匿名さん]

>415

ちょっと修正。
☓LL45等級（５等級）
○LL45等級（４等級相当）

失礼しました。

[417: 匿名さん]

プラウドとの比較はもういいんじゃない？あちらはもう完売なのだから比較しても意味がない。他の立地とここの立地の比較、もしくは、ここの立地をかうか、かわないか　を検討するほうが生産的。　割高かどうかも、アベノミクス前に価格発表してしまったプラウドではなく、住まいサーフィンでも触れられるとおり、現状マンション中古が急騰しているナカで、今後上昇が予想される将来のマンション価格との対比を議論しないと意味がない。　もうプラウドはでてこない。頭を切り替えるべき。

[418: 匿名さん]

確かにプラウドは現段階で売りだしたと考えたら数段値が上乗せされただろうし、今年度のチート級物件だからね。
にしても、今後の再開発計画を読む限りでは桜田通り東側がここにとっての最大の中古・賃貸市場のコンペチになるだろうし、地理的にも職住近接ニーズを拾うという視点からも東側が飽和した上で西側に影響が波及すると考えるのが妥当なので、特段賃貸としてのセールスポイントも無いルフォンの価値はそれなりの所でフラフラとすると見ている。再開発を見込んだ後発デベの案件に対してルフォンが戦えるかどうかがポイントなんだが・・・仕様が凡庸でお値段も高めなこの物件では無理だろうな。せいぜい東側賃貸市場飽和時のニッチ拾いが良い所ではないかと思う。

中古市場で順当に値が落ちれば投資価値は出るかもしれないけど、新築でこの価格は無いよな。というのが個人的な所見。

[419: 匿名さん]

よくわからないけどそんなもんですかね？道のこっちとそっちでそんなに違い出ますかね？一応港区ブランドもあるけど。

[420: 匿名さん]

同じ白金タワーだと、グランドメゾンが出てきます。

１期90戸完売とのメール便が届きました。

このマンションは何期で、何戸販売終わったのですか？

[421: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜の事かな。
今一期三次で募集しているから、二次まで終わったんだろうな。
ここは建物の仕様はいいね。ただし実用的な距離の駅が白金台のみ、しかも１０分（Googole先生によると１２分）ってのが引っかかるけど。あとは脇が首都高と外苑西通りなので、下層階の騒音は相当あると思う。でもって坂下どん詰まりの低地でしょ。あまり立地的な魅力は感じないな。プラチナ通りに住みたいセレブ（）でスィーツ（）なお上りさん相手のニーズはかなりあると思うけど、地元的には天現寺交差点の先の低地だろ　としか思わない。

ニーズが掴めているという点ではルフォンよりはずっといいと思うけれど、デベの下衆な下心が透けて見える辺りが素敵ですね♥

[422: 匿名さん]

＞420さん
インフォメーションに
「１０月１８日（金）第２期５次登録申込受付」と書かれていました。
販売戸数は1戸のみなので、要望が入った時にその都度登録申し込み日を設け、
販売しているようです。
この販売方法ですと、最終期は何期となるのでしょうね？

[423: 物件比較中さん]

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=225
10月19日の様子

[424: 匿名さん]

高輪台駅前って別に高層建物が多いわけじゃないですよね

そんな中に駅前に建つわけですかぁ
かなりシンボル的存在感が強そうだなと想像します

このあたり勤務で駅前住まいなんて人は最高でしょうねぇ
休日はプリンスホテルあたりで食事という日も??
いろいろリッチなシーンを想像できる場所です

[425: 匿名さん]

行ったことある？桜田通り沿いにペンシルマンションと雑居ビルのメッカと化してる。

[427: 匿名さん]

きみたちはどこの住人かしらんが、そんなに団地住まいが好きか？きみたちのいうペンシルは住戸数がすくなくて、角住戸が多くて、デベさえしっかりしていればむしろ、大規模タワーよりよっぽどいいと思うがね。何が問題なのかおしえてくれ。

[428: 匿名さん]

修繕費の分担くらい？
でも埋立地の巨大団地型タワーも補修コスト高そうだからなー劣化についても未知の部分が多いし。
優劣については好みの問題だと自分は認識している。臨海の開放感と豪華付帯設備が欲しいならそっちに行けばいいし、旧邸宅街の最上部の環境や眺望が欲しくて、豪華付帯設備がいらない人ならこの辺りなんだろうな。

個人的には巨大タワーは見た目と設備で他人に自慢したい人向けって気がする。この辺りは良くも悪くも地味。

[429: 匿名さん]

ここの間取り今一歩ですね。特に五千万台。高層といっても中途半端な規模。皆さんは何処にひかれたのですか？

[430: 物件比較中さん]

駅1分はいいけど、浅草線は不便ですね。私はここはリセールバリューはでないと思い、検討対象から外しました。
やはり、前の三井のマンションとは格が違うし、野村、住友、積水等のそうそうたるブランドマンションが多いので、将来の売却競争に負けますね。

[431: 匿名さん]

ここで以前議論されていた時

立地の将来性　それなりにあり
建物仕様　　　中途半端
値段　　　　　割高

みたいな評価に落ち着いていたな。自分もそう思う。

[432: 匿名さん]

港区高台は高さ制限条例でで既存不適格になる恐れあり。

[433: 物件比較中さん]

既存不適格って再建築したときに住宅が小さくなる等の支障があるということですね。
近隣なら、品川か五反田の品川区アドレスの方がいいですか？品川駅
五反田駅、大崎駅周辺の。

[434: 匿名さん]

>433
何を求めているかによって違うから何とも言えない。
単身かDNKSかファミリーか、将来性や資産性重視か利便性重視か環境重視かとか。

どうやらこの一帯をターゲットにはしているみたいだけど、再開発狙いとか？

[435: ご近所さん]

桜田通りは昔ほどではないが、自動車の騒音や排気ガスがあるから気を付けるべき。都会の喧騒が好きな人ならいいけどね。

[436: 匿名さん]

既存不適格は住む分には問題ないんだけどリセールが落ちる。

[437: 物件比較中さん]

ご親切にありがとうございます。
私は出来れば五反田駅や品川駅に近く、高層階病の心配しなくていいタワーマンション高層階でない、桜田通りや第二京浜などの騒音や排気ガスの心配しなくていいものを探しています。
ペンシルマンションは遠慮しています。タワーマンションなのに免震や制震の機能が十分でないペンシルが多いからです。浅草線だけの立地も勤務先への通勤に極めて不便ですのでもとめていません。

[438: 物件比較中さん]

港区高台の高さ制限条例ってどうなるのですか？
京都で行われたような厳しい高さ規制になるのでしょうか？
不安でなりません。
どなたか教えていただけますか？
文京区も相当な高さ規制するみたいですし。
何卒、よろしくお願いします。

[439: 不動産業者さん]

この辺りの再開発を囃し立てる人がいますが、確かに品川から高輪台にかけては新駅、プリンスホテル等賑わいがでるでしょうが、ここは品川等からの道路整備により騒音や排気ガスが増えて、住環境の悪化をまねくだけで終わる可能性が。

[440: 物件比較中さん]

>437

大規模タワマン中低層階で、幹線道路に面していない、五反田か品川に近い物件。
再開発地区にしかないわな。大崎か、目黒駅前。
大崎は場所によっては五反田にあるける。
ただ風俗街を横目にみながら。

金は、あるんでしょうね？

[441: 匿名さん]

品川駅に近くて環境良好だと、最近ではプラウド高輪３丁目だな。あっという間に完売してたが。
高かったけどね〜
五反田駅近くだとパークハウス池田山。確かキャンセルが出てたかな。

今販売中だと、ないでしょ。PC大崎はけっこう遠い。

[442: 匿名さん]

>437
デベ・施工業者や仕様をよく確認すればいいだけとも言えるけど、確かに微妙なのも多い。
排気や騒音は上層階に行けばさほどでもないけれど、上層NGならこの辺りはないね。
となると大崎近辺の再開発地域がいいんじゃない？東京側に出るにも渋谷新宿側に出るにも都合いいし。

[443: 匿名さん]

立地優先なら中古のほうがいいよ。
ここらは基本新築少ないし環境良好なとこは新築があったとしても坪４５０万とかになってしまう。

[444: 匿名さん]

新たな高さのルールを導入する区域は、主として住宅地を中心とした複合市街地である概ね区の西部エリアの青山、麻布、白金、高輪などの地域で、用途地域及び容積率の指定区分ごとに絶対高さ制限の指定値を定めます。

既存不適格（きそんふてきかく）は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もある[要出典]が、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。

そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない

[445: 匿名さん]

スケジュールについて

平成26年度から運用を開始するのは拙速であり、制限による区民の影響を考慮し、慎重に検討を進めてほしい。

老朽化マンションの建て替え計画等は長期間かかるものであり、その途中でルールが変わり、すべてやり直しになるようなスケジュールは受け入れられない。他区の絶対高さ制限の導入事例と比較しても、現在のスケジュールは施行までの期間が短

[446: 匿名さん]

>439
環状線として開通すれば増えるだろうね。桜田通り止まりでは五反田～高輪台間の車はむしろ減るかもよ。
新駅かー西側はオフィスビルで浄水場が複合超高層ビルか。
でオフィス街正面に直結する道が高輪台から伸びると。
これをどう考えるかは人次第だろうね。まだ情報が少ないから推測でしか語れないし。

[448: 匿名さん]

高輪止まりだと交通量が減る？ってどうかんがえたらいいのですか？
JR東側から神奈川方面、千葉、埼玉方面からの莫大な自動車交通量の一部を迂回するだけで、高輪台の交差点は車の海になるだろうとか、拡幅された４から8車線の道路となることを予想せずに、交通量が減ると考える根拠はなにかあるのでしょうか？腹案のようなものがあるのでしょうか？
交差点に近いルフォン白金台のようなところでも、交通量の緩和がありうるのでしょうか？どなた様か是非お教えください。

[449: 匿名さん]

>448
そもそも第一京浜と第二京浜の間に交通需要がとんでもなく多くて、2つの街道が接近する高輪台警察署の前の通りや三田の301号やソニー通りが慢性大渋滞というのなら解るけれど？地元的にはそういう認識はないし、そこまで言うほどの影響があるの？と思うのよ。せいぜいソニー通りや高輪台警察署前経由のショートカット程度の需要しか無いんじゃない？と思っただけ。

むしろ六本木麻布白金方面からの車が、ソニー通りを使わずにここで第一京浜に流れるとしたら、五反田までの桜田通りの車数は減るのでは？という見立てをしただけ。

[450: 匿名さん]

解答ありがとうございます。
ただ、仮に迂回路ができて高輪の交差点から品川にいく車がふえて、桜田通り沿いの車交通量が減っても、交差点に近いルフォンの辺りの排気ガスや騒音は厳しくなる可能性があると思います。
さらに、五反田ICができるようですから、東方面からくる車が品川から高輪の交差点へ大量に流れてきて、一部が五反田へ向かい、高輪の交差点付近は再開発の恩恵を渋滞、騒音、排気ガス被害という形でしか得られなくなるのではとも。
再開発の恩恵は確かに品川、高輪はあるのでしょうが、ルフォンの辺りのマンション住民はどうかんがえたらいいのでしょうか？