分譲一戸建て・建売住宅掲示板「関西の分譲地選び(大阪市内通勤者)」についてご紹介しています。
  1. e戸建て
  2. 分譲一戸建て・建売住宅掲示板
  3. 関西の分譲地選び(大阪市内通勤者)
 

広告を掲載

匿名さん [更新日時] 2024-03-08 08:44:40
 削除依頼 投稿する

箕面彩都、宝塚山手台、学研奈良登美ヶ丘、けいはんな地区、松井山手、トリヴェール和泉、西宮名塩ニュータウン、新三田、能勢電沿線(川西市、猪名川町)など色々ありますが・・・

[スレ作成日時]2012-09-15 00:53:19

 
注文住宅のオンライン相談

関西の分譲地選び(大阪市内通勤者)

501: 匿名さん 
[2012-09-28 20:53:58]
>494

全く同感です。理解できないらしい。
502: 匿名さん 
[2012-09-28 21:04:53]
港区情報、ありがとうございます!
もう引退しているんですね~チンピラは御免ですね。
詳しいお話で、参考になります。
知ってる地名もチラホラあったので、
土地情報、調べてみます。
重ね重ね、ありがとうございます!

あと、白庭台はうちも検討したことがありますが、
高圧電線が近いことと、
大阪市内への通勤ラッシュ時は立ちっぱなしが辛いと
散見しましたので、辞めました。
今は小路か千里中央か彩都か山田で検討しています。
503: 匿名さん 
[2012-09-28 21:26:26]
>>501
同感も何もお前がレスつけているのはお前(阪神間ボロ賃貸)なわけだが。
507: OLさん 
[2012-09-28 22:00:12]
517: 匿名 
[2012-09-29 13:46:26]
いいえ。
だいたい実態の人気と合致していますよ。
518: 匿名さん 
[2012-09-29 17:55:15]
516
ご自分の街が不人気だったからって、理屈を捻じ曲げてはいけません。
素直に受け止められたらいかがですか?
520: 匿名さん 
[2012-09-29 23:27:45]
基本、土地から探している注文住宅を建てられる人間なら、どこにだって住める。

5000万の予算でマンションに住めない沿線・駅なんて、関西に存在しない。

阪急甲陽線なんて2600~3000万ぐらいの中古マンションが持家購入層のボリュームゾーンだし。
521: 匿名さん 
[2012-09-30 23:54:40]
阪神間は中古の集合住宅に住んで他の地域を見下している勘違い住民が増えているのは確かでしょうね
522: 匿名さん 
[2012-10-01 21:14:22]
阪神間の中古集合住宅VSニュータウンの構図になってるのですか?

私はNT派ですが、集合住宅をボロというのは可哀想ですね。

価値観の違いですから、NT派で分譲地選びの話をしましょう。
523: 匿名 
[2012-10-02 16:30:02]
これ結構重要なポイントなんだけど、郊外の大規模分譲地やニュータウンは買ってはいけないという理論のベースは、家余り人口減少社会(少子高齢化によるファミリー物件需要の激減、1~2人世帯の激増による高齢者向け住宅の不足、現役世代の減少)に土地から買って注文住宅を建てたら、土地価格の暴落によって大損するのは火を見るより明らかだというものです。

ようするに、注文住宅を建てるには、土地を掴まされるというのが問題なのであって、土地を買わないで注文住宅を建てられるのなら、この問題は発生しない。

人口減少時代に土地は買いたくないけど、良好な環境の分譲地に注文住宅を建てたい(建物価値が数十年でなくなるのは当たり前なので別にかまわない)という需要は確実にある。

今後デベロッパーは、地価に連動して賃料が変動する長期の借地権(50年ではなく70年など)分譲を展開していくべきだと思う。

例えば近鉄がやっているが、
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b_exp.ht...
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/kita-yamato/sp/index.html
これなら、建築費用と若干の保証金だけで、定評ある良好な住宅街に新築の良い家で住む事が出来る。
同じ土地を分譲で取得した場合は5000万円以上かかり、土地の下落による資産価値の下落リスクを抱える事になるが、これなら人口減少に伴う土地の値下がりリスクは無し(路線価が下がれば、賃料が下がってむしろ嬉しい)。
何より人口減少で値下がり確実な土地に対して、ローン金利を払わないでいいのが良い。

他のデベロッパーも見習うべきだと思う。
524: 匿名さん 
[2012-10-02 19:16:54]
近鉄っだけでウヘァ…
525: 匿名さん 
[2012-10-02 20:17:37]
転勤、転居が「絶対に」ない人でないと利用出来ないよね。
家を建ててしまっても売るに売れない。
526: 匿名さん 
[2012-10-02 20:22:10]
確かに長期の借地権は、土地値下がりリスクをとりたくないという需要に対して、有効だろうね。
検討者が、買取(分譲)か長期借地(70~80年)かを選べる宅地を、大手分譲地のスタンダードにしていくべき。
527: 匿名さん 
[2012-10-02 20:28:25]
>>525
その問題を解決する為に、途中買取も可能なシステムにしておけば問題ない。
例えば、西宮名塩ニュータウンで初期に分譲された定期借地権エリアなどは、買取もできる。

これなら中古住宅で普通に売る事が出来る。
中古の買い手は、家の残存価値+土地の値段で普通に所有権を取得できるのだから。
528: 匿名さん 
[2012-10-02 20:47:19]
阪急あたりと比べたら近鉄の開発はよっぽどまともでしょ。
529: 匿名さん 
[2012-10-02 20:48:46]
借地契約に、おおっぴらな土地の値下がりリスクなんか盛り込めるわけないでしょう。
デベ一方的なリスクを負うわけがないし。
当初の地価を元に契約がなされるわけだから、買い取る羽目になった場合は、地価下落後の買取は通常購入よりも不利になるのは間違いないよ。
530: 匿名さん 
[2012-10-02 20:51:51]
名塩の買取オプションを実行した場合、周辺地価の軽く倍はするそうです。
531: 匿名さん 
[2012-10-02 20:56:56]
70年なら買取しなくてもいいじゃん。何十年も住めるし、建て替えでもできるから余裕で売れるよ。
532: 匿名さん 
[2012-10-02 21:02:52]
今までは、デベロッパー即ち売り手が一方的に有利な条件(将来値下がり確実でも割高で値段で)で分譲する事が出来た。
しかし家余りが顕著な時代になれば、売り手が一方的に有利な条件では分譲地は売りなくなっていくよ。
大量家余り時代においては、買い手から見て土地値下がりに対するリスク回避が可能な仕組みを、取り入れざるを得なくなる。
533: 匿名さん 
[2012-10-02 21:12:25]
定期借地権というのは、一次取得者のために安価に分譲住宅が取得できるように三澤千代治氏中心に過去に主に米国のLeaseholdを研究開発したものであって、その馴れ初めから言っても借地期間も中途半端で(米国は一般的に100年)買取り市場も十分に普及発展しておらず、言うなればそれ相応のエリアに適しているということになります。東京都心部等に大使館跡地などで定期借地権を利用した高級分譲マンションも未知数ながら一部あるにはありますが、どっちづかずの中途半端なエリアでやろうとすると買取を付けようが付けまいが恐らく難しいでしょう。多分日本人特有の土地文化的にも。
534: 匿名さん 
[2012-10-02 21:20:20]
土地賃借価格を管理費に入れ込む形のマンションなら、必要契約期間も比較的読みやすいし、あり得るかもしれません。
ですが全て一個人にかかってくるような戸建は、それこそ100年単位を視野に入れないと厳しいでしょう。
535: 匿名さん 
[2012-10-02 21:28:57]
>532
それが出来れば簡単で、十数年の実質デフレなのに、インフレターゲットを設定する政府日銀。
土地の下げ止まりを盲信しているデベ。
これらが設定する限りそんな仕組み取り入れるはずありません。

そもそも、値下がりが明らかであれば、高いうちに売れ、が鉄則で貸出なんかするわけないでしょう。
536: 匿名さん 
[2012-10-02 21:47:36]
定借ではまずローンが付きません。新築はまだフラットなど一部で出るには出ますが、中古になるとどんどん出にくくなります。築古なら壊滅的です。借地権物件はそもそも銀行評価が出ないのです。日本の定借は不十分な仕組みのまま悪い時期に開発・利用され、今も不十分なままの代物です。不人気なニュータウンが頼りにしたい気持ちは理解は出来ますが。どなたかも書いていますが早期に手仕舞い、売り逃げしたいデベロッパーがそんな長期のリスクをどこも好んで取りたがらないのです。銀行もバックアップしませんし。何事もスキームにはまずファイナンスが不可欠です。
537: 匿名さん 
[2012-10-02 21:49:17]
大量に出したら一気に値崩れしますよ。
だからこれから人口減少で値下がり確実でも、少しずつ出さざるを得ないし、何十回にも分けて小出しにしているのです。
538: 匿名さん 
[2012-10-02 21:53:04]
>>523
の例のように、近鉄などの逃げ出しようがない沿線デベロッパーが、貸し出しするなら安心感が高いと思いますよ。

電鉄会社自身が、地主として貸し手になるという事は、その街を見捨てずこれからも価値の向上に努める意思表示ともとれますから。
539: 匿名さん 
[2012-10-02 22:09:10]
2500万でニュータウンの土地を買って、35年で時価1000万に
値下がりすると(家余りや人口推移を考慮すると現実的なライン)
ローンの金利支払いを入れると35年で2300万のコスト
それプラス固定資産税もかかる

2.5万の定期借地権を35年払い続けても1050万のコスト
540: 匿名さん 
[2012-10-02 22:21:40]
>>538

そういうことです。近鉄は近鉄沿線を今も見捨てていません。一方阪急あたりは見切っている場所が明確にあります。その差は歴然。

近鉄の定借はアリだということです。逆に近鉄の定借物件エリアだと土地から行くほうが比較的リスク高いでしょう。それでも近鉄の下支えが効きますが。逆に下支えのない中途半端な開発地、ニュータウンは泥沼ということ。
541: 匿名さん 
[2012-10-02 22:37:26]
>>540
契約単位の70年で2100万。
それだけ回収できて、土地も渡さずに済むとなれば、近鉄的には十分な利益では?
542: 匿名さん 
[2012-10-02 22:59:03]
期中の金利は?

あなたビジネス判ってないでしょ?

近鉄だからできるんだよ

何故阪急ができないかよく考えてみたら
543: 匿名さん 
[2012-10-02 23:00:41]
スレ違いになってきてます。

そろそろ自粛を。
議論板でも作ってもらえませんか?
544: 匿名さん 
[2012-10-02 23:07:28]
おおっと、阪急の横槍がw


メインバンクは大切にね
545: 匿名さん 
[2012-10-02 23:10:18]
某山手台信奉者も当該プロジェクトのファイナンス的背景、スキームを思い返したほうが良いと思うぞ

そうすればきっとゴジャばっかり云わない&云えないだろうからさ

阪急さん頑張って

546: 匿名さん 
[2012-10-02 23:22:29]
ようするに、借地で戸建が正解ってことか。
547: 匿名さん 
[2012-10-02 23:28:21]
まずは場所選びが第一ってことだろう。下手なとこ選んだら借地も何もないし。そもそも借地の設定など限られてくるだろうし。
548: 匿名さん 
[2012-10-03 00:31:54]
まぁモラルや、沿線や信頼して高い値段で買ってくれた顧客を裏切らず
大事にするかという意味では、圧倒的に

近鉄>>>>>>>阪急

でしょうね。
550: 匿名さん 
[2012-10-03 07:10:06]
借地なんて恥ずかしいよ。
そんなのお金の余裕がないの?

[PR] LIFULL HOME’S OWNERS エアコン、カーテンなどお得な会員価格で提供

メールアドレスを登録してスレの更新情報を受け取る

 

レスを投稿する

下げ []

名前: 又は匿名を選択:

写真(1): ※自分で撮影した写真のみ投稿可

写真(2):
写真(3):
写真(4):
写真(5):
写真(6):

利用規約   業者の方へ   掲示板マナー   削除されやすい投稿について

 
コダテル最新情報
ハウスメーカーレビュー最新情報
 

最近見たスレッド

最新のコダテル記事

コダテルブロガー

スポンサードリンク

 

スポンサードリンク

 

スポンサードリンク

ハウスメーカーレビュー

ハウスメーカーレビュー|プロの現場調査と実際に購入した人の口コミ

スポンサードリンク

レスを投稿する ウィンドウを閉じる

下げ []

名前:

写真(1):
写真(2):
写真(3):
写真(4):
写真(5):
写真(6):

利用規約   業者の方へ   掲示板マナー   削除されやすい投稿について

ウィンドウを閉じる