パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[601: 匿名さん]

管理費も東雲一高いんじゃないかな。

[602: 物件比較中さん]

やっぱり激安なのはパンダ部屋ばかりだったのか～。
管理費・修繕積立金もスタート時から高いし。
１０年目位で５万位にすぐなりそうだな・・・

[603: 匿名さん]

豊洲や滝野川のパークタワーも、管理費が高いとスレに書き込まれていましたが、
ここも同様ですか。
飯田橋のパークコートタワーの管理費は、高くないと書かれていましたが。

[604: 匿名さん]

駐車場の管理・修繕にかなり費用が掛かるんでしょうね。

[605: 匿名さん]

駐車場の費用は駐車料金で負担するべきものじゃないの。

[606: 匿名さん]

平置き駐車場と違い、
「経費が掛からないのだから駐車料金を値下げしろ！」と言えないね。

[607: 物件比較中さん]

やっぱり７５平米程度の角部屋は狭くて無理があるよねぇ
窓面が大きいにはいいけど、廊下が長くなり部屋が狭いし　
広くするとグロス価格も高くなって売るの大変なんだろうけどさ

[608: ビギナーさん]

レポート有難う！！！！！！感謝です！！

本体価格については、やっぱりねという感じ。
既出のとおり高層階の高額物件の方が抑えられている感じ。
管理費の高さは予想を超えてた。
駐車場使う人は月の支払いが相当凄そう。

今の感想。説明会行くのメンドクセ。抽選だけさせて欲しい。
こりゃあ新豊洲とかの新規物件とか既存物件の値下げ狙うのが現実的だな。

[609: 匿名さん]

管理・修繕費用をしっかりとした設定にしてあるのは、さすが財閥系らしく良心的で良いと思いますね。

高い安いの感覚は人それぞれ。
駐車場利用率が多少心配ではあります。

[610: 匿名さん]

パンダ部屋の上はどのように価格が上がっていくのでしょうか？
安い部屋は眺望や日当たりがひどい部屋ばかりでしょうか？

[611: 購入検討中さん]

駐車場は月いくらくらいなのでしょううか？
うちは車所有なので、心配です。。。

[612: ビギナーさん]

>>610
そんなの当たり前でしょ。価格が全てなんだから。
それとパンダ部屋に共有施設の隣とか上とか聞いたことがある。
俺は北向き激安と予想したが高層階だからパンダと言える値段ではないと思う。

[613: 匿名さん]

なんだかんだ言っても７０平米で５０００万以上でも買えて、毎月ローン以外で駐車場代を抜いた毎月３万以上のランニングコストを払っていける人向け。
激安とかの情報に釣られて他物件と比較検討して待ってた人達には少し残念な結果なのかな。
所詮タワマンだから価格もランニングコストもそれなりにはするって結果だったね。

[615: 匿名さん]

モデルルームはこれからの予定ですが、価格は安くなさそうですね。がっかり。。

[616: 匿名さん]

今年の分譲マンションは、湾岸も内陸も80平米未満の部屋が増えたねえ。

[617: 匿名さん]

やっぱりレックスか…

[618: 匿名さん]

やっぱりWコン中古か…

[619: 匿名さん]

杭をN値42の地盤まで打っているようですが、普通はN値50以上の支持層まで打ち込みますよね？
問題ないのでしょうか？

[621: 匿名さん]

プラウドと同じ感じですね。

[622: 匿名さん]

駅からの距離、免震などの性能面は全てプラウド以上、価格はプラウドより安く管理費修繕積立金はプラウドよりやや高い、という結論でOK?

[623: 匿名さん]

あとはイオンまでの距離かな…。

[624: 匿名]

小さい部屋ばかりで最新型団地タワマンみたいな印象かな
共有施設もファミリー向けというか

[625: 匿名さん]

豊洲までのアクセスも重要

[626: 匿名さん]

豊洲、と言ってもららぽーとに行くのなら
ここもプラウドも遠い。近いのが良いなら豊洲自体に住まなくちゃ。

[627: 匿名]

とりあえずプラウドを選ぶメリットは全くないと思う。

[628: 匿名さん]

627
こっちよりあちらのほうが高級感あるね　広い部屋でゆとりもありそうだし
少しの安さだけでは選べないからなぁ

[629: 匿名さん]

そうとは言えないなー。駐車場は平置きの方がいいし、入居時期も違うし、でもペットも飼いたいし。毎日の買い物を考えると迷いますねー。

[630: 匿名さん]

外廊下同士で、高級感なんて言うのは無理。
広い部屋は広いなりに高い。

[631: 匿名さん]

今まで辰巳や潮見とか枝川を買おうと思ってた人には、ここなら予算的にタワマンでも新築が買える部屋があるから良かったんじゃないのかな　このあたりの層には広い部屋が多くてグロス価格が高いプラウドは選択肢には入らないんだと思うけど

[632: 匿名さん]

両方とも内廊下のレックスより全体的な高級感はあると思うけど　
実際、外廊下採用してるタワマンでも坪単価高くて安っぽくない所たくさんあるからなんとも言えないな

[633: 匿名さん]

内廊下、はレックスやパークタワー豊洲みたいな一本廊下の両側にドアがあるタイプではなくて、
晴海タワーズみたいな内廊下が高級なんですよ。
佃リバーシティみたいに、一見外廊下で実際は内廊下なんてのもあるし。

[634: 匿名さん]

ここ、とても素晴らしいのに、なんで外廊下にしてしまったのでしょうか？
内廊下のタワーに住むと、本当に外廊下が安っぽく見えてしまいます。
高級感をとるなら、レックスだと思いますよ。ただ専有部の仕様は明らかにこっちのが上ですけどね。

[635: 匿名さん]

占有部は、あとでいくらでも高級感だせるけどね。しかも数十万円で。

[636: 匿名さん]

え？天井とか高くできるの？

[637: 匿名さん]

内廊下は風が抜けない。たまには風を通さないと機械換気だけでは気分が悪いです。
さらに初期コスト、メンテコストとも高い。

メリットは最初だけ感じられる高級感ぐらい。
はっきり言ってなくても（無いほうが）よい仕様の一つですね。

[638: 匿名さん]

なんでここ２層吹き抜けの小さい部屋みたいな共有施設を６箇所も作ったんだろ？
たくさんあればいいってもんじゃないと思うが　自分のマンションに茶室もあんまり必要ないと思うし
どうせ管理費高いなら、もう少しオーソドックスな共有施設が良かった

[639: 匿名さん]

内廊下外廊下はスキズキ。

[640: 匿名さん]

タワー型は内部に駐車場を持つ構造で無い限り内廊下は少ないね。
板型の両側にドアを配置する内廊下と比べてタワーは周回になるので容積が大きくなり
維持費もかなりかかる。
ファミリー層対象だし内廊下にしたら管理費的にも難しいという事でしょう。

[641: 匿名さん]

月島や佃辺りのタワマンは、内廊下だらけですよ。

[643: 匿名さん]

残念だが内廊下でもピンキリだから・・・　内廊下＝高級とか古くさい気がする
郊外のファミリーマンションでホテルライクな内廊下を採用とか宣伝されてもね～
坪単価高い箱自体が高級な物件なら、内廊下の雰囲気もいいとは思うけど
床もペタペタじゃなく、カーペット敷いてあったりとかさ
外廊下でもいかにも安そうじゃなければいいね　確かに豊洲で安っぽい外廊下物件はある（笑）

[645: 匿名さん]

カーペット敷いてない内廊下なんてあり得るの？

[646: 匿名さん]

外廊下物件は、普通通路側にも窓があって風が通せるのがメリットの一つなんだけどね。
ここは窓がない間取りがありますね。プライバシー、セキュリティ上の面を重視した作りなのかな？

[647: 匿名さん]

>631
辰巳、潮見、枝川の物件は、管理費、修繕費が安い。
物件価格が近いからといって、タワマンは買えるわけではないよ。
プラウドやレックスと比べてる人たちも、ランニングの高さにひいてる人多いでしょ。

[648: 匿名さん]

なんだよ今回は二つの意見だけだな
一つは今日の見学会は業者だらけだった。
二つめはこれは売れるネガり倒してライバル倒しか？

[649: 匿名さん]

プラウドは既に購入者がいて入居を楽しみにしている人も大勢だから
肩入れするのは理解できるんだけど、ココをスゴイ勢いで擁護したり
財閥系だから安心とか、管理費高いので良心的なんて言うのは、
どういう属性の人なんでしょうか。

[650: 匿名さん]

もう、買った気になっている人。

[651: 匿名さん]

管理費・修繕積立金が高いという意見が多いみたいですが、売り易さの面では最初は安く設定した方が印象が良いですよね。
でも、そうすると将来的に管理費の収支がおかしくなったり、長期修繕積立金を予想外に値上げせざるを得なくなる可能性もあるかもしれない。
安くして売り切ってしまえば後は…的な販売体制だと、後から困るのは居住者。
そういう意味では、ここは最初からしっかりとした計画に基づいて計算してあるから高いのでしょう。逆に安心さを感じます。

管理費の収支、長期修繕計画詳細の説明を聞けば納得いくのでは？

[652: 匿名さん]

今の情報量で何でそういう感覚になれるのかな。
あれでも激安かもしれないよ。野村との駐車場の設備の違いを見るとね。

[653: 匿名さん]

野村の契約者、ウザい

[654: 匿名さん]

核心つかれると罵声へと豹変。

[655: 匿名さん]

修繕積立費が高いのはいいけど管理費が高いのは嫌だな
管理費が高くなるような共用施設なさそうだけど何でだろ？

[656: 匿名さん]

＞杭70Mはこの辺の物件じゃどこも共通のことじゃないかな
＞気になるなら湾岸から離れた方がいいと思います

同じ東京湾埋め立てエリアでも、かなり違うようですよ
固い台地層までの深さは。

[657: 匿名さん]

巨大なタワーパーキングが４基もあるんだから管理費高いよ。電気で動いてるんだからさ。

[658: 匿名さん]

こうやって見ると東雲近辺の地盤は最弱ですね。
杭70mでもN値50の支持層に刺さらないみたいですが、この近辺では普通ですか？

[659: 匿名さん]

レックスHPで、杭55.5mでN値60と書いてあるのが不思議。
レックス辺りは支持層がいきなり山みたいに盛り上がってるの？
プラウドは、N値を探したけど分からなかった。

[660: 匿名さん]

BASも杭は短いしTTTなんか直基礎だから埋立て地でも地盤の状態かなり違うみたいね

[661: 匿名さん]

プラウドはN値探したら下が地下鉄メトロだった。
パークは硬い支持層にぶつかった。

[662: 匿名さん]

ＴＴＴの辺りは地層の図をみると0～-10ｍの線だから、埋立土と元海底を掘れば
台地層が出てくるからなのかな。地下階の分を掘ればいいだけか。

東雲～新木場は、-70ｍの深い谷。これって「古東京川」の跡？

[663: 匿名さん]

ここはイオンには遠いけど、スーパーオートバックスには近くていいですね！

[664: 匿名さん]

十分、イオンと近いと思うんだが

[665: 匿名]

確かにイオンのこちら側は駐車場になっていて、店舗入り口はかなり奥だから以外に近く見えても距離あるかもしれない

[666: ビギナーさん]

暇なんで　588～594さん　の報告を整理したよ。
左：階数　中：金額（単位M=100万台）　右：坪単（＋3～4の誤差注意）
あくまでメモいただいた元情報なので自己責任で

type [ 90C]　4LDK　86.48㎡　26.16坪　北東角

7F 49M ＠187.31
8-13F 56-57M ＠214.07～217.89
14-17F 58-59M ＠221.73～225.54
18-24F 60M ＠229.36
25-32F 61M-62M ＠233.18～237.00

type [ 70K]　3LDK 74.25㎡　22.46坪　南

12-15F 51M @227.07
23-31F 53M @235.98

type[ 80B] 3LDK 75.41㎡、22.81 坪　南東角

4-7F 51M @223.59
14-17F 53M @232.35
28-34F 55M @241.12

type[ 80C,80D,80E ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階東

43F 56M @242.74

type[ 80F,80H,80G ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階南

43F 60M @260.08

間違ってたらごめん。修正頼む
説明会行った人、追加情報頼む
90Cの7階から8階への上がり方がパネエわ。
今時かもしれなが、高層階に憧れる人にとっては注目物件だわな。

[667: 匿名さん]

イオンまであの距離が遠いとかどれだけのデブなんだろうか

[669: 匿名]

近そうに見えてな距離あるんだよ 確かイオンの敷地内まで徒歩6分だかかかるから 行きは手ぶらだからいいけど帰りは重いし、めんどくさい

[670: 匿名さん]

パークタワー東雲は最寄駅、東雲駅で考えるでしょ。するとイオンに行くためには往復しないといけない。
これは面倒。なので、東雲駅周辺に商業施設が出来ると良い！

[671: 匿名]

70平米の3LDkの価格帯分かる方いらっしゃいませんか？大体で構わないので。

[672: 匿名]

東雲キャナルコート

[673: 匿名]

4500Mくらいじゃない。

[674: 匿名さん]

高層階は確かにお得感ありかな
ぱんだ部屋と言われていた38、39M台の３LDKは東のWｺﾝ駐車場壁前６、７階と西の晴海通り沿の４、５階で全部で４つだけ
それ以上は、いっきに400万以上ｱｯﾌﾟ。。
後は管理費・修繕積立で３万以上出せる人だけが検討者に。。
60㎡程度の２LDKをお探しの方は、30階以上でも42M台があったよ

[675: 匿名さん]

パンダ部屋は激安みたいだが、
条件のいい部屋はやっぱり、それなりにするね。
結局はプラウドと有明スカイと同じくらいか。

[676: 匿名]

南向きの３ＬＤＫで７０平米くらいの部屋で１０階くらいの値段教えて下さい。

[677: 匿名さん]

ぱんだ部屋でもしっかり面積分の高額管理費の負担は避けられず。
それを認識した即転売の応募者がどこまで伸びるかだな。

[678: 匿名さん]

即転売できる時代じゃないですね。
運用も駅遠では賃料高くは出せないから、居住する方が購入するんでしょう。
コミュニティー重視のコンセプトだからね。

[679: 購入検討中さん]

駐車場はいくらでしょうか…。
30000円ぐらいですかね。

[680: 匿名]

南向きの３Ｌで７０平米くらいの部屋の価格教えて下さい！

[681: 匿名さん]

まあ、慌てなくてもじっくり待っていれば値引きに応じてくれるかな？
坪単価安い部屋はそれなりに売れると思いますが、メインの南向きのように坪単価高くなるとなかなか需要は厳しいと思いますよ。イニシャル需要顧客が途絶えると苦戦すると判断。じっくり待つ戦略も良いと考えます。

[683: 匿名さん]

無理でしょう。
魅力ない部屋を販売価格を知った上で、上乗せして買う人いないよ。
500万アップしたら、普通の部屋が買えますからね。

[684: 匿名さん]

住宅ローン月々15万。管理費・修繕積立金＋駐車場料金で毎月20万超の支出。
どうなのかしら？

[685: 匿名さん]

現在の最低金利で１５万だと、将来少し金利上がったらローンだけで月２０万いくよ！

[686: 匿名さん]

しかも問答無用に修繕積立金は２倍、３倍と上がっていくのがタワマンは普通の事。

[688: 匿名さん]

70平米で修繕積立金は30年後に月4～5万円になるでしょうから、管理費＋修繕積立金で月7万円くらいするんでしょうね。
駐車場が月3万円なら、合計で月10万円くらいでしょうか。

[689: 匿名さん]

マンションに永住したい人ならともかく、
ある程度住んだら住み替えるつもりの人には関係ないですね。

[690: 匿名]

皆様、管理費、修繕積立金よりまず価格の情報提供願います！７０平米で南向きの価格帯が知りたいです。まずはこの質問にお答え願えませんでしょうか。宜しくお願いしますm(__)m

[691: 匿名さん]

７０Cは、いくらぐらいなのでしょうか?

20F前後を検討してます。

[692: 匿名]

説明会に参加された方、教えて下さい！宜しくお願いします。

[693: 匿名さん]

修繕積立金は２倍、３倍ってウソでしょ。

見たことないわ。

[694: 匿名さん]

固定資産税もあるしね。

[695: 匿名]

まずは物件の価格帯教えて下さい！

[696: 匿名]

３ＬＤＫの南側、１０階くらいの部屋で７０平米くらいの価格帯教えて下さい！！

[697: 匿名さん]

>693
見たほうがいいよ。
超高層マンションでは普通だから。

[698: 匿名さん]

タワマンは大規模改修の実績があまりなくて、
実際いくらかかるかわからないって聞いたことがある。
最近は長期修繕計画もあるし、そんなことないのかな。

[699: 匿名さん]

価格知りたい知りたいといってる方々、価格表はまだ予定価格なので配布されていませんｗ
メモすることは出来ましたが、自分達の狙っている部屋だけしかメモしていない方がほとんどかと
７０Cの８～１３階と南側の３LDKも４千５～８百くらいだったかな。薄ら記憶です
ちなみに７０Cのモデルﾙｰﾑは１０／１３からです

[700: 匿名さん]

ひとむかし前のタワーだと、修積のスタート時は7000円とか9000円とか。（小ぶりな3LDKで）
5年目あたりで1万円オーバー、10年目で1万円半ば、20年目で2万円あたりはザラ。
最初の管理組合で、もっと長期的な視点からみた必要経費と節約余地、負担平準化の議論をして、早めに値上げするか住民に諮らないといけない。

それだけを見ると一大事だけど、金額では月額1万円ちょいの差。
余裕をもってローン組まなきゃダメ。

[702: 匿名さん]

駐車場バルコニーに照明を灯すって以前書かれていたが、
あれなんかは節約で消していいのかな？

[703: 匿名さん]

激安部屋は低層のWコン側と晴海通り側の数戸だけ　これぞパンダ部屋って感じ
東側はWコンとお見合い感強いから全体的には安め
南側は２LDKの小さい部屋以外は低層でも５０００位～　高層なら＋５００万アップ
あと共有施設の隣接した部屋は安くしてあったかな
予定価格のままなら坪単価２３０くらいじゃないの
やっぱり思ったより安くはなかったね

[704: 匿名さん]

>700
さらに25年目から4万円はザラ。
30年後、その先は一体どうなるのか不明。
100年コンクリートの住宅の100年後なんてどうなるんだろうね。

[705: 匿名さん]

100年コンクリ住宅がもし100年もったとしても
配管などのコンクリ以外は大規模修繕で金が掛かるんじゃない？

[706: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、夜のライトアップされた景観など展示なかったでしょうか？
近隣住人ですが、ダミーベランダがどう見えるのか、気になって仕方ないのです‥

[707: 匿名さん]

１００年も生きられないでしょ！

[708: 匿名さん]

704さんがご指摘なさっている事と同じ疑問を抱いておりました。

長期優良住宅といっても、将来的には、超コスト高なマンションで住む人いなくなるかもしれませんね。50年、70年、100年後の維持費ってどれくらいになるのだろ…

もともと長期優良住宅認定は戸建て住宅になされるものと思っていましたが、最近は超高層タワーマンションにも認定されるようになってきましたね。

ちょっとした違和感を感じていたのは、将来的に維持・修繕費がタワーマンションは重くのしかかってくるのに対応できなくなるんじゃないかという事です。

しかし、長期優良住宅というと何かしら安心なイメージが湧くのも自然な事でしょう。今現在購入なされる方にとっては100年後の世界は関係ない事だからね。
国の政策としては、ビルド&スクラップの時代から、中古流通市場を作り上げて長期的に住める住宅を増やす事でエコな街作りによる国の発展を目指していくという流れなのでしょうが、将来的に住民がコストを賄えなくなる可能性があるマンション、新築を選んだ方が魅力的だと、先々はゴーストマンションになるだけだと思います。どうなんでしょう？

新築のここをこれから検討なされる方は心配することではない事だけどね。

[710: 匿名さん]

１００年建物がもっても、人口減少した日本で埋立地は過疎化してる

[711: 匿名さん]

６５歳以上が４割ですから、普通のマンションは老朽化して、富裕層は新築の老人専用タワーマンションに住むようになります。
階段のきつい地下鉄駅近は敬遠され、階段のないバス便が見直されます。

[712: 匿名さん]

というより、次の大震災で、さすがに埋立地から撤退組が多数出る。
埋立地の過疎化は３０年以内でしょう。

[713: 匿名]

そんなわけないでしょ。
減少してる人口が湾岸エリアに集中してますよ。

[714: 匿名さん]

悲観的ですね。全部取り入れたらどこも住めないね。
この金額買える層はお金もある程度あるから時代変われば移れば終わり。
どうなるかわからない先の話より今が大事。
心配には及びません。

[715: 匿名さん]

悲観的とかじゃなく、東雲の開発も3.11以前からあった計画がとりあえず終了したら、
その先の未来に何があるのかな。ここはメトロまで遠いし。
東京木密エリアの整備は２０２２年完了予定で、内陸にマンションがどんどん供給される。
オフィスもどんどん建っていて、液状化した東雲に会社が進出することもなくなっていく。

[716: 匿名さん]

都心とその近郊に住む人が集まるのでしょう。
帰宅困難者にはなりたくないからね。

[717: 匿名さん]

2022年？10年後の話して何になるの？それまでの間どうするのよ(笑)
10年後だと次の引越しを考えてる頃だろうから、むしろちょうどいいんじゃないの？

[718: 匿名さん]

＞715
未来の事なんか誰にもわからないけどね。
ただ、なんというか、あまりにも無知。

[719: 匿名さん]

ローンは何年で組むのかな？
駅遠で埋立地だと、中古では売れないよ。より駅に近い辰巳団地も整備されるよね。
豊洲ツインやシンボルの中古は、サイトに掲載されても全く動かない。

[720: 匿名さん]

>717
貴方みたいに途中で引っ越すから将来のことはいいという人が多いから、出来れば永住したいと思う人は不安になるわけですよ。

[721: 匿名さん]

10年後に移り住みたくなっても、万が一、値下がりしていて売却代金合わせても一括返済できないとどうなるの？

[723: 匿名さん]

もともと価格が安い物件を買っておけば
値下がり幅はたかが知れているし。

[724: 匿名さん]

ここはパンダ坪１７０だけど上階は坪３００近いから決して安くないと思うが。。

[725: 匿名さん]

自分が狙うとしたら、ペントハウス南東角部屋。
隣とは被らないかな？

[726: 匿名さん]

窓無しロフトがある程度で、ペントハウスと呼ぶのは無理。

[727: 匿名さん]

ただの小さい屋根裏収納でしたね

[728: いつか買いたいさん]

自分で施工・販売してないのに修繕費や管理費が上がる下がると素人同士で話題にするのはどうかと思う。
危機感持ってリスク予測する事は大事だけど。

[729: 匿名さん]

自分で施工・販売していないのに価格が安いとか高いとか、リスクがあるとか安全とか、素人同士で話題にするのはどうかと思う…って言うのと同じになりますね。
では、素人は何を話題にすればよいのかな？駅距離？利便性？間取り？向き？環境？眺望？将来性？リセールバリュー？

今ここで旬な話題は、価格・管理費・耐震安全性等なんだけどね。

[730: いつか買いたいさん]

100％決まってない事で無駄に盛り上がるという事がどうか？と言うこと。
間違ってんのかな？

[731: 匿名さん]

デベさんだってもしかしたら口コミの評判を見て参考にしてるかもしれないよ。アンケートをとったりするくらいだから、掲示板の生の声は聞きたいと思うけどな。
いろいろな意見があるけど、プロだから冷静に惑わされることはないでしょう。

[732: 匿名さん]

高い部屋買える人はそれなりの生活や収入なわけで。買わない人が心配する必要はないよ。
生活変える大きな買い物だから無理してないかなど自分のことだけ考えれば？

[733: 匿名さん]

つぎはぎのパッチワークみたいな外観デザインってどうもね。安っぽく感じる。

[735: 匿名さん]

管理費と駐車場代についてまとめました。
ご参考まで。

【管理費】
＜60A　55.37㎡＞　管理費17,110円　修積6,810円　ネット代980円　合計24,900円
＜80A　75.41㎡＞　管理費23,300円　修積9,280円　ネット代980円　合計33,560円
＜90A　85.79㎡＞　管理費26,510円　修積10,550円　ネット代980円　合計38,040円

【駐車場】
＜大型ハイルーフ＞　27,000円
＜中型ハイルーフ＞　25,000円
＜大型普通車＞　24,000円
＜中型普通車＞　23,000円

[736: 匿名さん]

>734

まだ出来てないのに、馴染むかどうか分からないでしょ。

住んでる人もセンス無いって思われるんじゃない。

[737: 購入検討中さん]

外観は大型模型で見ると意外と違和感なかったですよ。

[738: 匿名さん]

MR行ってきました。

（GOOD）

・共用施設の多様性：匂い気になるがBBQが敷地内で出来ること、スタディスール・ライブラリ24時まで利用可。
・防災：免振（ゼネコンも清水）、ハード・ソフトともに力は入れた感じ。
・天井高：2.8メートル、周辺他物件は2.65メートル。確かに広く感じる。凸凹も極力無し。
・エコキュートが外置き。
・最上階のコスパ：最上階も標準的広さ・間取り。坪260万円程度（私は買えませんが）。

（BAD）

・価格：全体平均の坪単価は229万円だそうです。野村プラウドが235万円。215～219万円程度の予想だったため残念。土地の取得時期がリーマンショック後だったことからすればもう少し価格柔軟性はあったはず。
・津波リスク：津波について説明求めるも明確な説明得られず。最大2メートル弱としてもリスクフリーにはならない。水没に備え発電設備部屋を3階に持ってきたとの説明だったが、逆にそのリスクを認識しているからこそ（そもそも3階でも大丈夫？）。
・眺望：東～南東～南～南西側の眺望が想像よりイマイチ。
・機械式駐車場：入口は4箇所。渋滞しないよう最速で入れるところに案内されるシステム採用とのことだが、やはり自走式がベター。

[739: 匿名さん]

なんとか買っても管理費と駐車場代が高過ぎです。金持ちが買う物件なのか？期待はずれ、、、

[740: 匿名さん]

>731

アンケートして耳を傾けてますってポーズだけ。以前、資料請求したら、資料が届いてしばらくしてアンケートが届いたけど、設問に今更設計レベルのこと聞いても反映できないでしょってのがあったりした。

あと、某物件を見学して、自宅に戻ってから考えた上で断りの電話をしたときに、理由を聞かれるかなって思ったら、はいそうですかでお終い。何故ダメだったのか、知る気はないみたいだから、次の物件へのフィードバックも無いよね。

[741: 匿名さん]

あのデザインは、大きな木の幹を、人々が両腕で大きく抱えている状態を表現したものだそうです。安心感、やすらぎ、ぬくもりを表したかったようです。
他の方がコメントされているように、大型模型で見るとそれはそれでアリな感じはしました。

[742: 匿名さん]

リーマンショック以降、分譲マンション以外の投資用のオフィス・商業施設・ホテル等々はかなり価格調整がされたのに、なぜ分譲マンションだけは価格が上がり続けているのか？誰か教えて頂けませんか？
（期待していない答え：買う人がいるから、金利が下がっているから、自分で考えろ）

[743: 匿名さん]

販売数を抑えて価格を維持ってのはあるんじゃない。

[744: 匿名さん]

デザインはデザインで表現しないとね。言葉で表されないと分からないなんて。言葉で表しても分からないけど。

[745: 匿名さん]

上がり続けている、なら
ここの坪単価はもっと高くなっていたはず。

[746: 匿名さん]

＞【駐車場】
これは、付近の相場なのかね。
高くてもデベさんが儲かるわけじゃないし、普通は売り出し時は安めに設定するもんだけど。

[747: 匿名さん]

西、南は未知数だから、北の高層階だけが安全かなと思いますがあってます？

[749: 匿名さん]

駐車場の付近の相場っていったって
レックス以外は平置きだから参考になりません。

[750: 匿名さん]

>742
上がっているのは都心部で割安だったところだけだよ。
他は供給調整で価格維持しているだけで、時間の問題で値崩れする。
世田谷区とかは今年はほとんど供給が無い状態だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html

[751: 匿名さん]

>745

確かに2007年～2008年頃に比べれば多少の価格調整はあったと思いますが、せいぜい10％～程度。分譲マンション以外の不動産は30％～70％程度のドラスティックな調整がされているんですけどね。加えて、このマンションに限定しなければ、全体としては上がり続けています。

[752: 匿名さん]

>746

管理会社がピン跳ねしてボッタクるって構図でしょ。

[753: 匿名さん]

タワー型駐車場は、将来幾らコストが掛かるかわかったもんじゃないから、
駐車場代は高くしてもらわないと。

[754: 匿名さん]

>744

アートって、アーティストでは無い者にとって、説明してもらわないと分からないものの方が多い気がします。絵画や彫刻など・・・どうでしょうか？
私はいつも美術館に行くときは説明用のヘッドフォンを借ります。そこではじめてその作品の良さを知ったり納得したりします。特に自分の専門外では。

[755: 匿名さん]

>753

機械式タワーって維持費を考慮しても１万円が相場でしょ。

[756: 匿名さん]

年収1,000万円程度では買えない物件だった・・・

[757: 匿名さん]

駐車場収入を修繕積立に充当するところもありますね。
確認してみては？

[758: 匿名さん]

駐車場代だけでなく、管理組合の収支と修繕積み立ては別会計にして、きちんと区別して管理する必要があるから、剰余金を修繕積み立てに組み込むのは管理組合の総会での承認を経なくてはならないから、管理組合次第。

某タワーでは、余らせずに使いきろうとしてたりなんかした。その使い方々無駄だらけって、住民板で議論してたことがある。

[759: 匿名さん]

エレベーター式の4基の高層立体駐車場のメンテを考えると
2万円台なら安い方でしょ。たぶん稼働率次第では管理費から
充当なんじゃないの。
でも、隣のマンションの一番安い駐車場は1万円。

[760: 匿名さん]

駐車場代だけでなく管理計画を収支の費目ごとに要チェックでしょ。目立たないところで管理会社がボッタクリしてたりなんかして。

[761: 匿名さん]

みなさん、本当に津波リスクについてはどうお考えなんでしょうか？
今回の大震災を見ても分かるとおり、被害でどうしようもなくなるのは津波です。
なぜマンションデベはこの点を避けるかのように、全く説明が無いんでしょうか？

[762: 匿名さん]

駐車場代高いです。がっかり,,,

[763: 匿名さん]

管理会社がボッタクリならまだ打つ手はあるが、1日あたり800円の駐車場使用料金で
将来のメンテナンス費用が負担できるとは思えないんだけど。
ある意味、激安設定のように思える。

[764: 匿名さん]

予想通り高いですね。
プラウドが正解？

[765: 匿名さん]

タワー式でこの値段でこの台数は埋まらないね。将来のメンテナンス代の捻出が厳しそうだな。

[766: 匿名さん]

>761
影響がまったく無いからだよ。
無い物を説明のしようが無いからね。
東京に隕石が落下することを心配するのと同じと考えれば良いんじゃない？

[767: 匿名さん]

スタートからローン以外に5万円オーバーの負担であれば内陸を考えますか？

[768: 匿名さん]

タワー式は１０～１５年以降が物凄い金額のメンテナンス代必要だからね～。
しかもここはタワーパーキングの上にも住戸があるっていうんだから大変だよ。
っていうより、なんかあったら危なくないのかな？　あまり聞いた事ないから・・・

[769: 購入検討中さん]

予想通り、駐車場が問題になりそうですね。安価にしても修繕費が貯まらないし、高価にしても駐車場が埋まらなくて修繕費が貯まらない。永住は難しいですね。

[770: 匿名さん]

賃貸だと気にしてないけど固定資産税と都市計画税もかかるね。

[771: 匿名さん]

>766

でも発電設備室は津波水没と液状化に備えて3階にしたとの説明を受けました。
400年に一度の東日本大震災も、隕石レベルなんじゃ・・・

[772: 匿名さん]

腹にタワー駐車場抱えたタワーマンションは結構あるよ。港南とか。

[773: 匿名さん]

パーキングの上でなんかあったらまず心配なのは
住戸ではなくてワンコですから。

[774: 匿名さん]

これだけでかくて台数多いタワー式も珍しいからなぁ
ファミリー向けタワマンなのに台数多すぎだよね
１～２基を止めて使わなくてもメンテナンス代はかかるのが問題

[776: 匿名さん]

腹より、中心にタワー駐車場を内蔵の内廊下タワマンは
月島などに幾つもあるよ。

[777: 匿名さん]

津波について一番気になるのはコンクリートの強度。
ここの立地とご時世から考えれば、単に免震です、だけではなく万一津波被害にあった場合の耐久性まで教えて欲しい。
ダメならダメと言ってもらったほうがいい。
被災地の鉄筋鉄骨コンクリートの建物がどれだけすごいことになっていたか、自分の目で見た人はわかるはず。
被災地には低層しかないから、タワーだとどうなるのか、教えて欲しい。

[778: 匿名さん]

２ｍ５０ｃｍの津波
津波と言えるのか？を本気で心配している人はいないよ。

[779: 匿名さん]

3万近い場合でも、まあこの地域の駐車代ならという納得感があれば
いいんだけど、隣地のＷコンは1万円からで、平置きでもココよりかなり
安いからなぁ。

[781: 匿名さん]

東京湾はお椀型のため何度も津波が押し寄せる可能性があるとのこと。

[782: 匿名さん]

>780

被災地には幸か不幸か、検証できる程の高層ビルがなかったんです。
もしあって、倒れないものだったら、多くの人が助かったのかもしれませんが。
低層で建物は残ってますが柱はおしぼりみたいになっているとこがほとんどでした。
あれで高層を支えられるんでしょうか？
ほんとに純粋な疑問です。
検証した人いるのかな？

[783: 匿名さん]

津波の圧力を受けて７０メートルの基礎が耐えられるかどうか。

[784: 匿名さん]

50センチの津波でも人は立つことさえできない。
いわんや自分の身長をゆうに超える津波。
一部でも決壊したらアウト。

[785: 匿名さん]

どんなに深くても地上部の途中の柱やられたらダメじゃね？

[786: 匿名さん]

こら！勝手に病室から出るなって言ってるだろう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269556/

[788: 匿名さん]

標高が低いため海面が上昇するとこの辺は水没してしまうね……。
海の中からタワーが何本もつき出す姿は世紀末的。

[789: 匿名]

コミュニケーションのレベルが低過ぎるまず東京湾は、海底までの距離が少ないので津波が起きる可能性が低い。起きてもせいぜい２メートル。今防波堤に国家予算が投資されており、仮に５メートルの津波が起きても問題なし。津波、ハザードマップちゃんと確認したほうが良いよ。憶測はまずいと思う。

[790: 匿名さん]

標高．．．(-_-
海の中からタワーが何本もつき出す姿を想像できるのはたいしたもんです。
関東平野全滅の時ですね。

[791: 匿名]

なんで東京湾に近い都心がこれだけ発展したか考えてみよう。災害のリスクが低いからです。内陸だと流通が厳しく、土砂災害、火災等の災害が多い。三陸等の海岸は、流通は良好だが、津波が起きる可能性が高い。東京湾は、流通、災害両方に強い。東京湾で津波が起きるほどの震災がきたら、内陸のほうがダメージが大きいと思う。

[792: 匿名さん]

駐車場は高いな。

津波は水門が機能しないと、標高1mのここは若干浸水する。
発電機が3階といっても、受電・変圧設備・配電設備も3階なのか。
そいつが水に浸かったらおしまい。受注設備だから、大震災のときは軽く2年は代替が効かない。


地上部分でも重量は10万トンぐらいはあるから、3mの津波で幅60mの建物正面が㎡あたり30トンの力を受けたって5000トンとか6000トン。重量の数パーセントだから、建物は微動だにしないよ。地盤が3m掘れたって、あと67mのりしろもあるし。

[793: 匿名さん]

>789

いや、ハザードマップも確認してます。この辺は2.5〜2.6メートルくらいでしたか。
むしろ月島など中央区の方が若干高かったように記憶してます。
私が知りたいのは来るのか来ないのかではなく、万一建物に達してしまった場合に耐えられるのかどうか、という点なんです。
確かにおっしゃる通り、公式に事実上建物には達しないと発表されてる以上は、そこから先の検証もできないでしょうし、必要も無いのかもしれません。
耐えられるのであれば、万一到達しても倒れることはありません！と、むしろ二重のアピールになる気もするんですが、MRでうやむやにされると気になってしまいまして。

[794: 匿名さん]

>792

電力系は3階にまとめたと図面で説明してくれた気がするので、おそらくそこは大丈夫では無いかと思います。

建物耐久性の話ありがとうございます。
このような話をはっきり営業マンなりが説明してくれると良かったんですが、3度聞いてもその度に何となく違う話にもっていかれまして。話をはぐらかすのには長けた営業マンでした。

[795: 匿名さん]

駅から遠いタワーマンションの駐車場にしては高い！1万円～なら人気爆発だったのに、、、

[796: 匿名さん]

この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。

[797: 匿名さん]

マイカー派としては晴海よりも相当安いことを期待していました。足立ナンバーですが、、、

[798: 匿名さん]

７０メートルのゆるゆる地盤は津波に耐えられるの？

[799: 匿名さん]

国家予算で防波堤？
3・11でどんだけ決壊しただろう？
あるにこしたことはないけど。