常任理事を置きたいという提案に対して

[某マンション理事長]

お世話になります。

当方は40戸ほどのワンルーム主体で一部ファミリータイプのマンションの理事長です。

9月に管理組合総会があります。
規約で役員は3期3年までと規約に決まっているのですが、現在監事をやっている方が、
規約改定をせずに常任理事的なものに就任したいという意向があるようです。

先日の理事会には欠席され、次回理事会の日程をその方不在のまま決めたところ出席できないので、日時を変更するように
連絡があり、管理会社の方に電話したところ上記のようなことがわかりました。

その方はマンション管理には熱心でいろいろやってくださるのですが、自分の意見を通そうとして理事会でもいろいろ意見をいうのですが、あまりほかの方の意見を取り入れたりすることが苦手のようで困っています。
今までも理事会で議論が平行線となり、議論が進まずなかなか閉口することがありました。

今回も理事会内での話し合いで、規約改正を行わず、今後も常任理事的に理事会に出席して、自分の意見を通そうとされているようです。
正規の理事が欠席されたら、かわりに議決権を行使できると思っているようです。
欠席した理事が委任すれば、できなくはないと思いますが、委任なしでは不可能のように思います。

理事会運営にはあまり法律が立ち入らないようですが、理事会が私物化あるいはその方の意見がかなり強く反映されてしまいます。
できれば昨年同窓会にて、役員は輪番制で回すことに決まっていますので、できれば3期3年までにのままがいいように思います。

どうしてもやりたいという希望があれば、やはり規約改定を前提に総会にかけて、考えてもらうというのが、一番わかりやすい方法でしょうか？

[51: 匿名さん]

常任理事ぃ～？
インチキ学校法人か、宗教法人でもあるまいし、そんなの無視！

[52: 匿名]

50
輪番も知らんド素人は黙っとけば？

[53: 匿名さん]

輪番という方式を選んでいるのも自分たち。

[54: 匿名さん]

善意の第三者　　あたまわるいね

[56: 匿名]

>>53
ほう、輪番に変わる画期的な方法でもあるというのかね。
結局住民が巻き込まれて迷惑することには変わりない。

[57: 匿名さん]

理事役員職の入札はどう？管理費を余分に出す人から当選。

[58: 匿名さん]

これは画期的である。専用スレたてるかも。

[60: 匿名]

すごい画期的だね。
業者や暴力団の人から垂涎の的になるよ。

[61: 匿名さん]

54
善意の第三者
を詳しく

[62: 匿名さん]

常任理事なんて自主管理の際の小規模マイナー管理組合のケースに限定される。

[63: 匿名]

そもそも小規模なんか買うべきじゃない。

[65: 匿名さん]

顧問制度にすればいい。
顧問は管理規約に規程がない。
理事会内で好きなように運用したらいい。
ただし顧問には理事会の議決権はない。
意見を言うだけ。

[66: 匿名]

>63

大規模がいいっとこってどこ？安くつくとこ？

[67: 匿名さん]

＞顧問制度にすればいい。
スレ趣旨とは違うけど、うちは前期の理事長や数名の理事が「顧問」と称して半年間参加します。
おもに引き継ぎ案件や運営アドバイス役ですね。

[70: 匿名]

>>66
大規模もダメ。
規模のメリットを活かしたコストパフォーマンスと意見集約の難易度のバランスが良いのは100戸-200戸規模程度。

もちろん理事会の能力によって変動するが、輪番であれば能力ある理事会ばかりとは限らないことも含めて適正範囲はこのくらいに収まるだろうね。

[71: 匿名]

200は大杉。
滞納が出ないのは二桁まで。
理事の数も5〜10人が適正だね。

[72: 匿名さん]

57→58
僅か二分。得意の連投か。

[73: 匿名さん]

100以上だと無駄な共用設備が生じる

[74: 匿名]

どんな規模でも機械式駐車場があったらアウト。

[75: 匿名]

>>71
２桁でも90とかならまだいいけど、
70未満はコスパ悪いよ。

管理会社変更しようとしても
儲からないわりに経費がかかるから
嫌がられたりするしね。

200は多すぎるかも知れないが、範囲を示す意味で書いた数字。

本当は100-150くらいが適正と思っているけど
じゃあ160は適正じゃないかといえばそうでもない。
170はどうかといえば適正じゃないとは言えない。
180もそう悪くはない。まあ100-190てのも中途半端だから
100-200とわかりやすい数字にした。

細かいトコにつっこみたいやつにはエサになったかも知れないけど
本質はそこじゃないから。

>>73
100戸以上でも無駄な共用設備がなければ問題ないだろ。
集会室、キッズルームくらいはあっても問題ない。

プールやジム、温泉、シアタールーム、岩盤浴、
ゲストルーム、キャンピングカー、クルーザーなど
満載するのは100戸やそこらじゃないもっと大規模だぞ。

>>74
それは真理だな。

あと駐車場グリルシャッターが修繕積立計画にはいってない場合も要注意だ。
サンワシャッターや文化シャッターの場合、部品は2-5年しか持たない上に
数十万～数百万の部品を定期的に交換しろと言われる。

[76: 匿名さん]

マンションの規模を『べき』と断定してしまう。おろか。

[77: 匿名]

一般論を断定と受け取ってしまう。
非常におろか。

[78: 匿名さん]

べっきーさん

よそのスレでも見かけますが、一般論をいうつもりだっただ。
押し付けがましいと思っていたが。

[79: 購入検討中さん]

>　どんな規模でも機械式駐車場があったらアウト。

これは、土地代と周辺駐車場代に依存するね。必ずしも機械駐車場が悪いわけではないと思う。
土地代が高い場合、すべて平駐車場にすると初期コストが異常に高くなるだけ。
また、周辺駐車場代がある程度高い地域なら、それなりの駐車場代を徴収できるから修繕費でもめることはない。

[80: 匿名さん]

駐車場代が高くとも。。。

[81: 匿名]

>>79
平面駐車場は異常に高かったらアウトだが
機械式駐車場はあるだけでアウト。

周辺が高くても分譲敷地内の機械式駐車場は
安いケースが大半だし、修繕費に困らないほど高かったら
逆に利用者が少なくなって空き駐車場に困ることになる。

どちらにしてもアウト。

[82: 匿名]

アウトと言ったのは良し悪しじゃなく。

コストパフォーマンスの高さを戸数で議論してたから、そうじゃないと。
逆に大規模は共用施設が多くてダメだと書いてる人がいたので、プールやジムはもちろんだが最悪のお荷物は機械式駐車場だと言いたかった。

小規模で効率が悪い物件でも大規模の機械式駐車場付き物件よりはマシ。
規模のメリットなんて、こいつが一発で吹っ飛ばす。

100〜150戸で機械式駐車場でない物件。
そんなのがあれば、効率が最も良いだろうことは同意だね。稀だけどね。

[83: 匿名]

オッケーそのとおり。結論が出たところで、話しを常任理事に戻そうぜ。

[84: 購入検討中さん]

> 周辺が高くても分譲敷地内の機械式駐車場は
> 安いケースが大半だし、修繕費に困らないほど高かったら
> 逆に利用者が少なくなって空き駐車場に困ることになる。

そうか？？
例えば、私の場合、近隣駐車場は、3万くらいですが、マンションの機械駐車場は、2万弱なので、修繕費に困ることもないし、近隣よりもかなり安いため、利用率も１００％ですよ。空きができた場合、近隣住民に貸し出ししてもすぐ埋まるといわれています。

> 100〜150戸で機械式駐車場でない物件。
> そんなのがあれば、効率が最も良いだろうことは同意だね。稀だけどね。

ある程度地価の高いリッチの場合、機械駐車場がない物件は、稀ですね。
むしろすべて平面駐車場で用意できるくらいのリッチは、魅力がない。
どっちもどっちですね

[85: 匿名さん]

機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。

[86: 匿名さん]

賃貸並みのセキュリティー

[87: 購入検討中さん]

> 機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。

？？
普通に契約に基づいて、鍵も貸し出すのだけどね。
契約書が少し厚くなるという点では、貸し出しにくいかもね。でも普通に貸し出してるところいっぱいあるけどね。

[88: 匿名さん]

>機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。

それは大変だ。
修理費などの維持費が年々増えていく一方、借り手がいないと維持費が出ないので、15年もしたら撤去だね。

[89: 匿名]

外部に貸したら課税対象なのも
知らないんだろうね。脱税乙。

[90: 匿名さん]

それで。

[91: 匿名]

> 近隣駐車場は、3万く らいですが、マンションの機械駐車場 は、2万弱なので、修繕費に困ることもな いし、近隣よりもかなり安いため、利用 率も１００％ですよ。

それ、典型的な、修理費に困るパターンな予感。
修繕計画をもう一度見てみることをお勧めする。

[92: 匿名さん]

機械式駐車場は２５年で使い捨てだよ。もはや常識。

[93: 匿名さん]

１パレット１６０万の設備を更新できるわけがない。撤去して平置きにするんだよ。減収分は管理費・修繕積立金値上げになるが、うちの場合は概ね月２５００円くらい値上げだ。

[94: 購入検討中さん]

> それ、典型的な、修理費に困るパターンな予感。
> 修繕計画をもう一度見てみることをお勧めする。

急激なインフラになったらわかりませんが、15年後との交換費用と点検費用、保険費用を含めていますよ。
基本的な修理は、すべて保険でまかなえる内容です。
それも、駐車場利用率８０％で、すべての費用がまかなえますので、現状利用率１００％のため、かなりの金額が予定よりもあまっている状態ですので、まず費用で困ることはないと考えていますけどね。

[95: 匿名さん]

>94
修理はいいんだけど、古くなった場合、建て替えは考えてないの？

[96: 匿名さん]

平置きの駐車場は、経費がかからないので、管理費や修繕積立金に
殆どが回せるんだけどね。
そのお蔭で、管理費や修繕積立金を安くすることができるよ。

[97: 匿名さん]

土地が狭いんだから平置きとか自走式の駐車場は無理だからしょうがないじゃないか。
仕方なく、マンションを売るために、機械式駐車場を造っているんだよ。
古くなった場合のことなんかしらねえよ。
マンションが売れればいいだけのこと。

[98: 匿名さん]

＞修理はいいんだけど、古くなった場合、建て替えは考えてないの？

誰が分担するの？

[99: 匿名]

脱税はスルーｗ

[100: 購入検討中さん]

> 修理はいいんだけど、古くなった場合、建て替えは考えてないの？

15年毎の交換費用込みって記載していますよ。

> 平置きの駐車場は、経費がかからないので、管理費や修繕積立金に殆どが回せるんだけどね。

その分、土地代が高くなっているから、初期購入額があがっているのですけどね。
そのため、土地代が高いところだと、将来支払い額は、機械駐車場のほうが安いケースもありますよ。

ちなみに、立体駐車場は、維持費は安いですけど。建替えは機械駐車場よりも高いですよ。
建替えが長期修繕計画期間内にないので、まだ問題視されていませんけど。
立体駐車場の場合、維持費が安いと勘違いして駐車場代を安く抑えているケースが一番危ないですけどね。