管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[275: 匿名さん]

バックマージンを取るのはうれしくないかまわないとかを
議論しても意味がないのでは？
官製談合なら違法だが、管理組合とその発注する工事などでは
違法性は問えないから「不適切」コンサルという言い方をするわけだし。

違法でもないものを議論しても仕方がない。バックマージンがあるかないか
といえば殆どのケースでほぼ間違いなくあると思う。たいていの工事監理の
見積もりはそれだけで士業プロが食っていける人工単価をきっているからね。

管理組合からみるとまずは監理の会社を選びましょうとしてそれを値段が
一番安い会社で選んだ時点でもうバックマージンありの会社が自動的に
選定されていることになる。　なしならいくら出せば食っていけるの？
すら計算できない理事会が気にしたって仕方ないと思うわけだ。

無知だったり、なんでもただでやってほしいという自分自身のレベルだから
つけこまえるわけで、ここの議論は不毛だなぁと読んでいて思う。

[276: 匿名]

>>275 匿名さん
とは言え、不透明な仕組みや商慣習をある程度は解析したいものです。

流通するモノやサービスには、当然マージンもバックマージンも織り込まれている場合が殆どです。
値引き交渉だって、予め購入側の値引き要請を想定し、供給側によって設定された価格からスタートします。

そんな仕組みや事情を部分的であっても知ることは大事です。

最終的には、コストに見あった適正な業務が遂行されているか否かが重要でしょ。

発注側としては、当然管理会社や施工業者のバックマージン在りきのビジネスを把握し容認した上で、仕事の出来映えを評価します。

一消費者の購買行動も同じ事。

[277: 匿名さん]

管理会社が管理組合にむけて提示する例えば管理員の配置もそのうちわけを
公開する義務とかないですおね。　管理組合としてはこみこみでの最終的な
お値段を見て高いか安いか判断するしかないわけです。

とくに工事の場合はこれが適当というお値段があるわけでもないですよね。
職人を抱えているような会社だと遊ばせておくよりはましだし、一杯仕事を
抱えているときにはしっかり儲かるの以外は受ける必要ないしで提示価格は
変動が激しいわけで１０％程度バックがあってもなくても差がわかるとかは
ありえないですよ。

[278: 匿名]

物件購入時点で提示される管理費について、「高い/安い」と評価する際の比較対象は、
購入検討候補の他物件の管理費や過去の居住物件の管理費や想定標準価格となります。
以前から、ネット媒体でも管理費の適正価格を把握する為に、物件の総戸数と専有面積の相関で算出する、目安としての想定標準価格なるものが提示されています。

又、管理会社については、評判の善し悪しを拠り所に物件選定項目にする場合も多いでしょう。
例えば、109社の管理委託物件だけは絶対に購入しないという人は私を含め、ある程度は存在します。
つまり、実質的に、物件購入時に管理会社を選別する事は可能です。
だが、当然の事だが管理員は選べない。
そして、管理会社が派遣配置する管理員には、一般企業と同様に能力格差があります。
（業務に有効な知識や対応能力、幅広い年齢層の居住者に対応するEQの高さ等）

そして、日常の生活において管理業務の善し悪しを意識する事は管理員の対応や作業結果に拠るところが大きい。
居住して管理員に直に接し、様々な事象に対応する状況を見て、「管理費に見合うだけの仕事をして頂いているかどうか」を評価して、高いか安いか判断するのだと思います。

仕事の成果として管理業務の遂行状況や結果を踏まえての、所謂費用対効果で検証した評価となります。
単に予算額や見積もり額を以て高い安いは言えないと思われる。

[279: 匿名さん]

問題はバックリベートの有無とそれをどう思うかの議論なわけですから
値段によらずサービスがよければそれでよしとするのであれば
１割ばかりバックリベートを得た会社がその分満足度の高い仕事を
すれば問題ないということになりますね。

問題とするのであればその発見方法や排除方法と併せて方法論が示され
ないといたずらに理事会に対する疑心暗鬼を招くだけになります。

[280: 匿名]

>>277 匿名さん
違法か適法かを論じられるテーマのみが有効である？とは限らない。

私はバックマージンに肯定的な容認派です。
マージンの率はバラツキが在るだろう。
が、競合状態にある市場で取引が行われる過程で不当な利益を得る企業は淘汰され、マージンも一定の振れ幅の範囲で変動するが、前兆もなく突発的に高騰する事は無い。

マージンは容認するとして、例え素人であっても資材グレードや人件費の妥当性は検証出来る。

ビジネスでメーカー等の生産管理・マーケ部門・デザイン・品質管理に関わる商品開発部門や、直営店舗の運営管理やイベントでのブース設営などを統括する部門での経験があれば可能である。

コストの継続的なデータ蓄積と価格形成の仕組みを知れば、コストカットすべき項目も自ずと検出可能となる。

下請け業者にも、単純に値下げを要請するのでは無く、互いに利益(マージン)獲得実現するWWの関係は構築出来る。

自身も大規模修繕時に、定期輸入のルートがないイタリア製タイルを国内産の同等品に変更する等を行い費用削減を実現した。

管理会社は、削減を余儀なくされた売上げをどこかで挽回しようと画策するかも知れない。
が、私は住み替えを適時、行っているのでその影響を受けない。
そもそも、各期の理事会役員の手腕次第ですから。

[281: 匿名]

>>279 匿名さん
私は、10%程度のバックマージンは、どの管理会社も得ているであろうと捉えています。
与件は同一という考え方です。

唯一、異なるのは価格の妥当性を判断する側の能力です。

ビジネス経験や行動力によって格差があります。
日頃の管理会社に対する評価も大いに影響します。

[282: 匿名さん]

市場の原理は、Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ→ＥよりＡ→Ｅの方が工事費はやすくなるのは
自然の理だよ。
しかし、管理会社が中に入れば、理事会が動かなくていいのでその分の
経費を払うのは当たり前のこと。
現在はその紹介料とかの費用は１０％程度のものであり、そんなに気にする
マージンでもないよ。
それが嫌なら理事会が管理会社抜きで業者を選定すればいい。安くなるか
どうかは分らないが。１０％程度のことだからね。

[283: 匿名]

>>282 匿名さん
その多段階層の委託フローの存在すら発見出来ない理事会もありますよ。

それでも、管理会社フロントや管理員がちゃんと仕事をしてくれれば何も言うことはありません。

ただ、過去に関わったフロントや管理員がいずれも素晴らしい方々ばかりだった事は、幸運だったのだと今になって思うのである。

今の居住者の評価もまた、それぞれでしょうね。

[284: 匿名]

>>282 匿名さん
そんな自明をあらためて提示されてもね。

抽象論で語る事に意味を見いだせないので
少しは可視化したり工夫してますよ。
他の板でもね。

>>268 のフローも参照してね。

[285: 匿名さん]

工事費用が適正かどうかである。適正で有れば１０パーセントのマージンは妥当で適正である。
うちは大規模だが管理会社の大規模修繕費用が１億８千万円高値であったので管理会社は外した。

[286: 匿名さん]

戸数何戸で　何回目の大規模修繕？

[287: 匿名]

＞＞285: 匿名さん
286氏のご指摘のとおり、具体例を提示する際の基本情報が欠落してる事が多い。
285氏の場合は、大規模鬚髯費が1.8億と高額だったので外した事は文面どおりに読み取れる。
が、肝心の情報が無いよね。つまり
　・想定マージン率（10％前後では無かったのでしょうか？）
　・大規模修繕費用がいくらで決着したのか。（基準値1.8億の何％だったのか？）
　・その出来映え、仕上がりはどうだったのでしょう。
　・管理会社を変更して良かったのか否か。
やや気になりますね。追加情報無ければ、フィクションなのかな。

[288: 匿名]

私の投稿は、ほぼ一貫して「匿名」です。
同一名の他の投稿者はこの1ヶ月間は存在しないようです。この板には。
　　
私はバックマージン10％程度までは想定・容認する立場です。
又、それ（バックマージン10％）を肯定する投稿が続いているようです。
私は、仮にバックマージンが20％であっても、委託業務の成果・仕上がりの状態に著しい不備が無ければ良しというスタンスです。
バックマージンが10％だろうが、或は20％であっても当事者の暴露でも無い限り実態は判明しません。
そもそも、実態にはさほどの興味もありません。
が、工程表と実勢価格を記した資材費の明細データがあれば、バックマージンの推測と検証は可能です。
資材費にどれくらいの上乗せがあるかも、継続的なデータ蓄積とある程度の能力があれば検出可能です。
それらのデータ（工程表と資材費）は、発注元である管理組合の要請が無くとも、見積もりの補足資料として提示される情報です。
提示されなければ要請するまでです。
　
そのような対応が出来なければ、下請けや外部への発注を前提とした企業（メーカー）の商品開発や生産活動を統括したり利益確保する事など不可能です。
　
個々の物件で管理費のコストカット実現や管理業務の改善要請による利便性拡大等の恩恵を受けるのは、理事会役員や居住者にその能力や経験がある人材がいるか否かです。
そして、理事会役員に経験や能力ある管理組合員の協力を受け入れる度量があるか否かです。
往々にして、フロントは言うに及ばず理事会役員も、そのような組合員の活用には消極的で且つ不得手です。
　
管理会社は優秀な理事会や組合員が機能している物件からの搾取は抑え、採れるところからは採ります。
企業論理からすれば、至極当然の事です。

[289: 匿名さん]

バックマージンが5%や10%ならいいかもしれないが、
本当に5%や10%かどうかなんて、言いなりになっていれば判らない。

言いなりになっていれば、何十パーセントでも闇から闇。
そこが問題。

管理会社との付き合いは残念ながら性善説ではなく性悪説が前提。

[290: クレーマー]

私のマンション管理組合は勉強しない、運営に関心がない、規約を読まない、総会資料もろくに読まないの「ナイナイ」ずくしの組合ですが、管理会社が利益誘導で修繕積立金狙いの「ろくに実態、内容も知らない工事」を理事会に仕掛けて来るので、設備、工事に４０年以上従事して来た者として、定時総会等で上程してくる工事等に対して事実を突きつけ、無駄な工事をさせない様頑張って居ります。
管理会社は見積りを取り１０％から２０％の経費を掛け利益を上げようと必死です。余り酷いと、管理会社の本社にメールで苦情を送信します。
すぐに、支店の管理職と担当者が事情を聴きに来ますが、理解して帰ります。
しかし、一人ではしんどいです。

[291: クレーマー]

私共の管理組合は今年から来年にかけて、増圧式水道直結式にしようとしております。そこで、既に実施されている方にお聞きしたいのですが、
キャビネット式ブースターポンプは１）荏原製作所　２）川本ポンプ
３）ＴＥＲＡＬのメーカーでどの製品をお使いですか？
それぞれ、かなり値段の差がありますが、どれも使用上、耐久性等余り差はないと考えて居りますが、ご意見いただければありがたいのですが？

[292: 匿名さん]

あなたはクレーマーと名乗る必要はありません。
マンションを思う善人ですから。

[293: 匿名さん]

バックマージンかそうでないかは解りませんが、手土産、管理物件に出入りする
工事業者等からは５％～１０％の手数料は得ている事は間違いないでしょう。

大規模修膳等になりと、又、事態は事なります。私のマンションでは管理会社に
大規模改修を委託する予定でしたが、組合員が一部上場の建設会社の知人の紹介
で責任施工で依頼しましたら１億８千万円の節約ができた過去の記録が残ってい
ます。

その余った資金をプールしたおかげで大変助かっています。

[294: クレーマー]

２９２．匿名さん

有難うございます。

[295: 匿名さん]

294さん、あなたの尽力は必ず報われます。

[296: クレーマー]

私のマンション管理組合は何か設備更新、工事等　数百万するものでも、管理会社に見積りを取ってもらい、一円のネゴもせず任せ切りで進めて居りました。
手を掛ける事が面倒くさい、管理会社に任せれば楽でよい、横着な組合員が多すぎます。自分たちの資産を貯金箱の様に思われても何とも思わない馬鹿ばかり！！
マンション管理会社も利益は欲しいでしょうが、何％の経費を掛けて居るのかわからない状況でした。　私は理事会に専門委員会を発足させ、２～３か所の見積りを聴取して、比較検討の上決めるべきだと思い日々奮闘して居りますが、管理会社はと言うより、現在の日本全て性悪説でものを考える時代だと思います。

[297: 匿名さん]

管理会社でしか働けない時点で()

[298: 匿名さん]

私は総会で管理会社に対してキックバックを受け取っているのか？と直に質問しましたが受け取ってないとの回答でした。絶対、嘘だと思ってます。腹立たしいです。

[299: 匿名さん]

キックバックをもらっていますなどと正直に答えるわけはないでしょう。
質問するのがナイセンスです。

キックバックは管理会社の手数料みたいな利益で管理会社の収入源ですの
で法令に反する事にはなりません。

ワイロは銀行振り込み等で受け取っていればそれを立証できれば犯罪が成立
するが不可能に近いでしょう。

お宅のマンションと管理会社で締結している管理委託契約書と、重要事項説
明書を調べてみてください。

収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来る
ようになります。

着服は理事長と担当の共謀の場合が多いが、理事長が会計を理解していなけ
れば簡単にだませます。

最近はインターネットバンキングで理事長のパスワードでの預金の引き出し
システムを採用しているので立証が困難になりました。

[300: 匿名さん]

収納代行会社が管理会社で、管理会社名義の預金に一般会計と修繕積立金会計の
収入の全部を徴収するシステムでしょう。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
管理会社が虚偽の説明をしたという事が立証されれば少なくともマンション管理適正法に抵触すると思いますが。

>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

全く意味がわかりません。収納代行方式を理解しても管理会社の不正は暴けません。

[302: 匿名さん]

管理会社がキックバックを受け取ってないというならば徹底的に管理会社の下請け業者から発注をしないで理事会で独自で探した業者に発注して下さい。そのうち管理会社が音を上げます。

キックバック自体は違法ではありませんが嘘を付いたことは問題です。マンション管理協会に苦情を申し立てましょう。

[303: 匿名さん]

私のマンションのある期の定期総会の会計報告（一般会計・決算）

収入の部　　計　　　　　９０．１０３．７６８円
管理費　　　　　　　　　３２、８６０．８００円
コインパーキング使用料　　３．３１８．４００円
専用庭使用料　　　　　　　　　２８６．６００円
ルーフバルコニー使用料　　　　　９６．０００円
駐輪場使用料　　　　　　　１．９４８．０００円
専用水道料　　　　　　　２８．２２２．６１６円
雑収入（保険金含む。）　　１．４９８．８９０円
受取利息　　　　　　　　　　　　１０．４６０円
修繕積立金会計から繰入　２２．０００．０００円


支出の部　計　　　　　　９７．８１７．３７８円
管理委託費　　　　　　　４３．０４６．６４０円
電気料　　　　　　　　　　５．４７５。５７２円
水道料　　　　　　　　　２５．８３４．６０６円
損害保険料　　　　　　　　２．６９６．３７４円
駐車場保守費（機械）　　　４．１１７．６８０円
連結送水管耐圧調査費　　　　　７３５．０００円
小修繕費　　　　　　　　１３．７７７．２９０円
理事会・委員会活動費　　　　　　　　　　　０円
役員報酬　　　　　　　　　　　８００．０００円
リース料　　　　　　　　　　　５７５．４８２円
雑費　　　　　　　　　　　　　７３８．６９４円
租税公課　　　　　　　　　　　　４２．０００円

当期剰余金　　　　　　　ー７．７１３．６１０円
　前期繰越金　　　　　　２７．２７１．１０４円
剰余金　計　　　　　　　１９．５５７．４９４円　　

収納代行会社（管理会社名義）の収納口座に当マンションの収入合計が振り込まれて、
１ヶ月後に支出の部の管理委託費を差し引いた額を組合名義の管理費・修繕積立金の
各保管口座に振り分けて振り込まれるシステムです。

[304: 匿名さん]

管理組合が業者に直接契約すればいい。

[305: 匿名さん]

>>303 匿名さん
それで管理会社がキックバックを受け取っている証拠はどこにあるの？

[306: 匿名さん]

キックバックを受け取る証拠などみつからいと言っているだろう。このカボチャ頭が、

[307: 匿名さん]

管理会社にとって、とても美味しいのは、ア〇理事長が大規模修繕工事を理事会メンバーだけでやりますって云っている(管理会社が後ろで云わせている)管理組合です。
無料でお手伝いしますってさ。

[308: 匿名さん]

>>306 匿名さん
>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

デマ情報ですね。

[309: 匿名さん]

そのうち、贈賄側と収賄側が喧嘩をするさ、それまで内密にしておくとよいです。
証拠が続々出てきます。だからワイロは受けてはいけません。

金の切れ目は縁の切れ目でしょう。悪事は仲間割れで表に出る。ほっておきなさい。

[310: 匿名さん]

悪事は思わぬところで返ってきて、やっぱり悪からは逃れられないのかと思うんだよ。
時すでに遅しってやつ。

[311: 匿名さん]

金が欲しけりゃ、働けよ！

[312: 匿名さん]

>>309 匿名さん
ほっておくならこんなスレいらねーんだよ。もっと知恵を出して悪徳理事や業者を摘発する方法を模索しろよ。

[313: 匿名さん]

３０３さん
小修繕費の出費が多いですね、保険金の請求工事はいくらくらいありましたか。

[314: 匿名さん]

小修繕費１３００万円は組合の一般会計から支払われております。
収支報告書では組合保険は使用していない事になっておりますが、

工事業者の噂では保険金が出るまで支払いの猶予を管理会社から要求
されたそうです。

[315: クレーマー]

管理会社任せで設備更新、工事等を行って居る理事会はアホですよ、２～３社の見積を比較して見れば１０～２０％の経費が上乗せされているのが解ります。
そのアホ理事会は私共の管理組合です。修繕委員会を発足させ管理会社の見積りと自ら取った見積りを比較し、仕様、メーカー、内容を理事会を含め、検討し
管理会社が安いならそれで良いのですが、恐らく、管理会社は見積りを取った会社が受注すれば、管理会社に技術指導料などの名目でバックマージンを支払って居ります。大規模修繕工事は何千万掛かりますので、必ずアドバイザーに建設関係の新聞に載せてもらい、１０社程の見積りを取ってもらい、見積り比較表、会社概要等を取り寄せ、大規模修繕工事委員会で協議の上決めます。
管理会社は入れません。管理会社任せでは好きな様にされますし、見積もりが高いのか、安いのか解りません。恐らく、高いものに成り、管理会社はにこにこでしょう。

[316: クレーマー]

悪い管理会社の業務主任者は個人でバックを取って居る可能性があります。

[317: クレーマー]

自分一人でやれれば良いが、何れ相手から漏れることが多い、悪事はバレル。

[318: クレーマー]

管理会社と業者の間で例えば「技術支援量」などの名目で必ず取って居ます。
そうでなければ、一銭にもならない管理組合からの依頼で見積り徴取なんかしないです。

[319: 買い替え検討中さん]

マンション管理会社を創りました。

[320: 匿名さん]

いま担当しているマンションの大規模修繕工事が終了し、当分儲かる工事がないので契約解除の方針でいます。

[321: Aquilla]

立体駐車場埋め立て工事で、某デべ系管理会社から、とあるNPO法人作成の長計の3倍弱の金額提示を受けたことがあります。管理会社一般として、2割から4割くらいはのせるものだと思ったほうがよさそう。明確な根拠は見つからないけど。

[322: マンション管理員]

私は定年後にバイトでマンション管理員の仕事を始めて５年目になります。
その仕事の影響もあって2017年10月にNHKのクローズアップ現代で放送された「マンション修繕工事に潜む闇」という番組に興味をもって勉強を始めた次第です。
自身も10年前に分譲マンションを購入しましたが、来年の管理組合通常総会で大規模修繕委員会が設置される予定になっており私も委員に立候補しております。

バイト先のマンションは竣工から19年目になり既に大規模修繕工事を済ませておりますが、その時の大規模修繕委員会が大規模修繕工事終了後も引き続き建設委員会と名称を変えて建物の不具合や修繕工事に対応しております。
その委員長は一級建築士の区分所有者ですので業界の内情にも精通しておりますので、管理員の私から見ると理想的な管理組合運営がなされていると思います。

管理組合の負担を考慮しなければ自主管理が理想的なのではと思いますが、ここの管理組合では機械式駐車場やエレベーター等の保守管理は管理会社を通してはいますが、全てメーカーに直接委託しているので非常に明朗会計です。
修繕工事等の競合見積も建設委員会が業者に直接見積もりをとるので談合入札は介在する余地がないように思います。
勿論クローズアップ現代の中での説明のように施工業者から管理会社への「通行料」なるものは防ぎようが無いとは思いますが、このスレッドの投稿者の方々もおっしゃられている通り完全に０にする事は難しい事は理解していますが、少なくとも適正な手数料で運営されていると思います。

一方 私のマンションの管理会社が請負う機械式駐車場やエレベーターなどの保守点検は委託.再委託.再々委託と多重下請構図になっており、修繕工事も談合見積もりが横行しておりバイト先の管理組合運営と比べると適正な手数料とは言い難く、このままでは大規模修繕工事も管理会社が不適切コンサルタントとして介在した不透明な工事金額で実施されそうな懸念があります。

（長文になりましたので分割して投稿させて頂きます）

[323: ご近所さん]

スレ主
＞利益相反だと思います。
管理会社と管理組合の関係そのものが利益相反であり、管理会社を雇うということは、どちらかに我慢が強いられる。
現状では多くの管理組合が我慢を強いられいる。
管理会社は企業利益という錦の旗の下で、遠慮なく管理組合員の財産を貪りつくす。
それは雇用主としての能力が組合側に欠けているからだ。
雇い人である管理会社に対して雇用主としての能力を発揮できないために、雇い人ペースで雇用関係が持続されている。
つまり、雇い人の錦の旗である【企業利益が組合員の利益よりも優先】されている。
早くそこに気づかないと、管理会社の餌食となり、管理組合の財産は無意味に食い荒らされることになる。
管理組合側で自主管理運営の能力を養い、管理会社の介在をなくし、管理組合自身で管理運営することが区分マンション管理の本来のあるべき姿だと思う。

[324: 評判気になるさん]

>>323 ご近所さん 14分前
組合員側にたった強力な管理者を立てるといいでしょうが、
組合員の個人情報を一手に把握している管理会社に有利に
働いて組合員間の団結を妨害作用が働いている。
それを手助けするのが管理会社と組合の関係はウインウイン
の関係でなければならないとほざくマンション管理士の存在である。

[325: ご近所さん]

マンション管理士を組合員の中で育成すればいい。
できれば自主管理に意欲のある方に挑戦して貰えばいい。
組合員に能力がつけば管理会社なんて必要としなくなる。
後は、誠実な協力業者の選定さえ誤らなければ道筋が見えてくると思う。
組合員の財産は組合員の利益のために使われないといけない。
現状では、組合員の財産は組合員の利益よりも先に管理会社の利益のために使われている。
管理会社ファーストではなく、組合員ファーストが正常なマンション管理のあるべき姿だ。
＞組合員間の団結を妨害作用が働いている。
確かにその通りです。
委託契約の更新については組合側がキャスティングボードを握っているので、しかるべき組織と相談しながら進めることをお勧めします。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

[326: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[328: 匿名さん]

コンプライアンスが徹底していない業界なんだろうか？
Code of Conduct, Code of Ethics みたいなものが
どうも浸透していないようだね。

[330: 匿名さん]

分譲販売会社がグループの管理会社をつくって管理させている所はやはり怪しいのでしょうか？

[331: 匿名さん]

最近は大規模修繕を管理会社直での受注が困難になりましたので、
工事業者から00手数料を受けている。
その分工事費が上乗せされているのは組合幹部は知らない。
工事業者は素人の組合役員よりも管理会社と仲良くしたほうが
トラブル等が未然に防げる。

[332: eマンションさん]

>>331 匿名さん
手数料を工事業者から受け取ると言うのは何かしら証拠があるのでしょうか？住民はどうすれば気付く事ができるのか参考にしたいです。

[333: 匿名さん]

組合が工事業者へ直で工事を注文した場合（管理会社抜き）
何が起こるかわからないのです。
特に大型マンションは大変です。
内外部の人の動きが異常なくらい頻繁になります。
組合の役員がその旗振り役が出来ないとみると、
業者はどうしても管理会社に依存します。
マンション内部の色々な知識を知っているのは管理会社です。

[334: 販売関係者さん]

>・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。

え。管理会社は利益をとるなと言いたいの？
粗利全部掃出させたら利益どころか赤字経営になりますけど。
営業利益を基準に話すなら理解できますが、粗利基準で話すのは少し飛躍しすぎだと思いますけど。

[335: ご近所さん]

>>331 匿名さん　私共のアホ管理組合は管理組合運営には９９．８％無関心。
従来、設備更新、補修は全て管理会社任せで実施して居りました。
私は、長年、設備新設、更新、土木、や新設建築、補修等を経験して来ましたので、管理会社任せて我々の資産を一円の値引き無しで無防備にたれ流してしている管理組合、管理会社に腹が立ち修繕委員として表に出て、屋上防水工事、共用部電気のＬＥＤ化、水道直結工事を４箇所の見積りを徴取して、見積り比較書を作成して理事会に
決定させました。この工事だけで７００万円は安くなったと思います。
何故なら、管理会社からも同様の仕様で見積りを徴取しておりますので、管理会社に丸投げして居れば、アホ管理組合は大損です。
我がアホ管理組合はそれでも目が覚めません！！
くれぐれも、管理会社に丸投げは、やめとくべきです。

[336: 匿名さん]

管理会社側からすると直受中でもどちらでも利益は取れるようになっている。

[337: 匿名さん]

>>334 販売関係者さん

付加価値の少ない業務に対して費用が高すぎると言う話でしょう。

管理会社が取る利益が多ければそれだけ、管理組合は割に合わなくなるという意味かと。別に管理会社が純利益をどれだけ出そうが、赤字になろうが、管理組合は関係ありませんよ。あくまで、内容と費用が釣り合っているかどうかだけなので、管理会社が赤字であろうがなかろうが、関係ありません。

[338: マンコミュファンさん]

>>337 匿名さん
付加価値が少ないとはどういうことでしょうか。少なくとも管理会社に依頼していることが付加価値ですし、24時間の機械警備や相手の都合をあまり気にせず問い合わせできるのも付加価値です。
あなたの言うとおり管理会社が赤字になろうが関係ありませんね。粗利がいくらだとか何を言ってるのか意味がわからないですよね。
内容と費用が釣り合ってるかなんてどうやったらわかるのでしょう。

[339: 匿名さん]

>>338 マンコミュファンさん

そう思うならありがたがって契約を維持すればいいと思いますよ。

[340: マンコミュファンさん]

>>339 さん
あなたには全く関係ないことです。

[341: 匿名さん]

>>340 マンコミュファンさん

付加価値に対してお金に糸目をつけない人が何の用なんですか?

[342: マンコミュファンさん]

>>341 匿名さん
マンション管理の付加価値とは何ですか？
意味不明な理論で高い安いを決めるものではないですね。しかもお金に糸目をつけないとか、勝手な思い込みですね。訂正してください。

[343: 匿名さん]

管理組合から直接施工業者へ振り込んでない場合（管理会社経由）にバックマージンが抜かれています。一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

[344: 購入経験者さん]

バックマージンあるのが当たり前です

[345: ご近所さん]

>>323 おっしゃる通りです。理想的ですが、わがアホ区分所有者達は自分の資産を管理する事を何故か他人事と思って居る様だ。ある人が組合運営の為に、身を削ってやって居ても感謝する事は無くただの「馬鹿」だと思って居る。　　自分が管理組合の為にする義務はただ単に理事会に一年間参加して、居住管理費、修繕積立金を払って居れば済んでいるとかんがえている。管理規約が改定仕様が無視、管理組合の経営状況も無関心。
いずれは、長期修繕工事が出来なくなる。

[346: 評判気になるさん]

345さんに言いたいのですが、自分が支払った管理費と積立金の使い道に関心を持たないことがアホだとおっちゃりますが、家計の支出のうちに占める管理費等の割合は各家庭バラバラであって、それ以外の大きな固定の支出があったり、それこそ税金がそれにあたったりするわけですが、人間の時間は一日24時間しかないので、全てに関知して意識を張り巡らせることなんて出来ないわけです。
ですので、月に2.3万円程度ならそれで楽ができるならと大目に見ている方も多いと思いますよ。私はそれがアホとは思いません。
また、誰もがずっと住み続けるわけではありませんから、定期的に買い替えを考えている人からすれば、長期修繕計画なんて無関心でいてほしいと願っている場合もあります。その時住んでいる人から一時金徴収してくれと願ってますよ。その人たちは。
要するに、目的も考え方もバラバラで、そもそも組合員になる覚悟も何もない人たちもひっくるめて組織ができているので、貴方が望むような組織にはなり得ません。

[347: ご近所さん]

>非常に残念な事ですが、管理組合の運営に無関心な組合員は理事になって設備更新、工事が有るとすぐに管理会社に任せてしまう。自分達が見積もりを徴収して比較検討等する気が無いため（技術的な知識が無い事も）。
管理会社は腹の底で「にゃり」管理会社が見積もりを取り、理事会に諮り、一円の値引きも無く、管理組合の資産が流される。
技術的に知見のある組合員が我慢できず、修繕委員として出れば、４箇所程の見積りを徴取して検討すれば可なりの減額ができる。
一円の値引きも無く３００万円だろうが５００万円だろうが５０から７０万位の資産損失が図れる。

[348: 匿名さん]

>>343 匿名さん

>一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

解説お願いいたします

[349: 匿名さん]

200万円の工事で109の管理する収納口座から200万円109本社の口座へ振り替えます、109本社では全国でA業者へ200万円の工事が100件あると、２億円A業者へ振り込むべきところを１億のみ振り込み、残りの１億は109の収益（マージン）となり１億を109の売り上げ口座へ振り込みます

[350: 匿名さん]

>>349 匿名さん
それは収納口座と保管口座に関係のない事では？

収納口座・保管口座
＞マンション管理の目的に応じて収納口座、保管口座の二つに分類される。 収納口座は、受領した管理費用等を預入して、一時的に預貯金として管理するための口座で、毎月の管理事務費以外の残高は、翌月内に保管口座に移し換えられる。

[351: 匿名さん]

>>349 匿名さん
一行目から意味がわからない。収納口座は管理組合の口座でいい？管理組合の口座からナゼ、トウキュウの口座に振り替えるの？そんなこと出来るわけないでしょ。
管理組合の印鑑は誰が保管してるの？
トウキュウは何故工事業者へ売上を振込むの？
管理組合はだれに発注したの？

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん

収納口座の名義は管理組合ではなく、管理会社。そこから委託管理費や外注費が支払われ、残りが管理組合名義の保管口座に振り替えられる。これを「収納代行方式」という。管理会社が業者との支払いをやってくれるので楽でいいが、349が指摘するように不透明な取引で利益相反を産んでいる可能性がある。

[353: 匿名さん]

>>351
例えば日立エレベーターへエレベーター更新1500万円を支払う場合
管理組合の収納口座　→　109本社の口座　→　日立エレベーター
全国で10組合の更新工事が重なると
管理組合の収納口座　→１億５千万　→　109本社の口座　→7500万円→　日立エレベーター
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　109本社の口座　→7500万円→　109の売り上げ口座

[354: 匿名さん]

109の収納口座が精査できれば不正が続々でてくる。
109が受注した組合加入の保険適用工事代金は109の収納口座へ
振り込まれる。
100万円で受注した工事代金を保険会社に請求して100万円の入金
があるとする。
下請けでは50万円の契約とすると100万ー50万＝50万円の利益である。
保険会社から管理組合あての保険金支払明細書はマンションの管理人の
ポストに投函される。
管理人ポストの開閉は管理会社しかできない。
よって支払明細書は理事長の手元にはない。

[355: 匿名さん]

大規模修繕工事2億円を１０９が受注する。
下請けには109との契約工事代金は5000万円とした。
工事完了後管理組合から工事代金1億円を109名で徴収して
下請けには5000万円支払う。
1億円ー5000万円＝5000万円の利益が出る。

[356: 匿名さん]

>>353 匿名さん
大量注文割引で管理会社がマージンを取るというのはあるだろう。
個別注文で1500万のエレベーターが750万になるか？っていうとならんね。
チェーン店と同じ仕組みで。

[357: 匿名さん]

つまり、
工事を組合直ですると組合名義の口座から直接工事業者の口座へ
振り込めばいい。
管理会社へ発注すると工事業者は管理会社との工事契約になるの
で組合と管理会社の工事費の約束は知らない。
中間を入れないことでどれほどの費用の軽減が出来るかは組合の
力量である。
私のマンションはどんなに少額な小修繕も管理会社を間にいれな
いようにした。
管理費等も組合員負担も他のマンションよりも安い。
今は花壇には美しい様々な品種のアジサイが満開である。
住民の花好きな奥様方が話し合って管理している。

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん
話が分かるように2倍で計算しただけ、
109関係の能足りんかスレをあらすな。アホ( ´艸｀)

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
では、普通に個別で買ったら1500万のエレベーターが
管理会社の大量取引システムを使い、1200万になり管理会社がマージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？

[360: 匿名さん]

>>349 匿名さん
こんな間違いを書くから貴方の無知識に１０９はつけこむんだ。
200万の工事代金は管理組合の口座から１０９の収納口座へ
振り替えるでしょう。
私たちが組合に収める管理費等の収納先を貴方の振替口座で確認
してください。
以前はトウキュウの収納口座と通帳に記入されていたが最近は三
菱銀行になってはいないですか、それとも以前のままですか。
組合名義の収納口座への振替作業だけはなされていないはずです。
重要事項説明書でも金の流れを確認してください。
組合名義の収納口座への振替作業は適正化法には触れないとは思
いますが、現在の収納方法は違反の可能性は大きいと思います。
しかし、実務的には組合名義の通帳に組合員が振り込んでくれる
ようにした方がいいと思いますが、難しい面もあるのでしょう。
そこら辺をどうするかを議論したほうがいいでしょう。
諸悪の根源はお金の流れが管理会社の口座を経由しているのが原因
ではないですか。

[361: 匿名さん]

組合員のお金だから、組合員が自分たちのお金の流れを把握できるようにしないといけない。
管理会社口座へのお金の流れはお金の流れのブラックボックスをつくり、そこが管理会社による不正経理の温床となる。
臭いにおいは元から絶たないとなくならない。
＞マージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？
管理委託契約書の契約内容に記載があれば問題はないが、記載されていないのであれば契約違反として問題です。
単なる総会支援業務の一環として処理すべきです。

[362: 匿名さん]

委託契約から組合支援業務を廃止しましょう。
ついでに各管理、清掃、管理員、設備、組合費の収支、を分散する。

[363: 匿名さん]

>>362 匿名さん
支出を分散するのはまだ理解できるけど、収入を分散するとはどういうこと？
支援業務を廃止したらだれが変わりを担うのかな。

[364: 匿名さん]

私は大型マンションの管理人でマンション管理士でしたが、
わたしをひいきにしてくれる理事長から提案を要求された。
つまり分散管理です。
最初に組合の管理支援業務を契約から外しました。
法人化を進め機械式駐車場200台分を撤去、
代替地の買収等々を実行。7年間かかりました。
このためには荒療治も必要でしたので相当敵もつくいました。
管理会社も面白くなかったでしょう。
これ等の事態は予想していましたのである時点で退任するときは
私も一諸に辞めるのを理事長と約束してこの難題に立ち向かい完
成しました。
管理士会の面々からも非難を受けました。民主的ではないとか、
独裁だとかの中傷です。
機械式駐車場の廃止は成功だったと思います。
これは私の生涯を通しての誇りに思っています。
住民はどう思っていかは解りません。
後任の理事長は私がしましたと自慢しているようです。

[365: ご近所さん]

>>346 評判気になるさん！！
アホとは思われませんか？
一戸建てに住めば自分で管理しなければなりません。マンションに住むと言う意味を知らずに「誰かがやるだろう」と管理規約も読まない、ただ、輪番制で、回って来た１年間、管理会社に全て任せて、設備更新、改修工事等管理会社任せと言う事は自分の資産を管理会社に無駄なお金を呉れてやって居るのと同じです。
残念！！

[366: 匿名さん]

マンション住民は痴呆症予備軍が多い。
その分、悪徳管理会社によるオレオレ詐欺にかかりやすい。
一般家庭でも、年老いて楽できるようになると痴呆症が進むらしい。
人間、ややしいことの前線から逃れるようになると脳細胞が一気に痴呆症へと悪化する、

[367: 匿名さん]

ボケ防止は株取りがいいよ。
儲かるよ。勉強が大変
本日は購入株が貸株注意喚起中の表示がでた。
信用取引倍率が１以下だと暴騰するらしい。
手前の株は信用取引倍率が０，８９でした。
月曜日は暴騰すると喜んでいたら株友が来てそれは逆だという。
解らんが脳細胞は生きてはいる。( ´艸｀)ましょう。
知っている方は教えてちょうだい。スレ違いですみません。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん
確かにそう見える。
知識はあるが知恵の無い人物がマンションを動かしている。
先を見ていると少しづつではあるが泥沼にはまっていく。
気が付いたときは保有資産が目減りしていく。
先を見る管理がなされていないからである。
素人の順番制の理事が交代で管理すれば管理会社や
悪徳組合員の餌食になることに気づいていない。

[369: ご近所さん]

>>368 匿名さん!!
その通りです。そんな管理組合がまだまだ多いのが現状です。
私共のマンションで一人「仕様がないと老人が、ボランティアで動いている」、次に
頼りになる人を「育てようと提案すれど」理解しようとしない。

[370: 匿名さん]

>>369 ご近所さん
２８期に成るのに、まだ、理事会役員はボランティアだと思って居るカス区分所有者が多い。てめえの住むマンションを管理すると言う気持ちが無い。やる事は「ソン」だと思っている。世も末。

[371: 匿名さん]

マンションの管理は輪番制で交代でやればいい。

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
痛い目にあっても悟らないので順番制でするしかないよ。

[373: 匿名さん]

自分たちのマンションなんだから、全員でやるのが当然だよ。
全員交代で理事をやるべし。

[374: 周辺住民さん]

>>357 匿名さん
「どんな少額な小修繕も管理会社を間に入れない」と言うことは良いと思うが、理事会役員が専門委員に見積もり先を見つけ、見積もりを複数徴取しないと、管理会社に業者を紹介して貰えば、必ず業者は紹介者である管理会社の管理費（指導料）としてバックするが？