管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。
[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00
注文住宅のオンライン相談
管理会社がバックマージン取るのってあり？
| No.101 |
by 匿名さん 2012-07-19 14:47:24
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適正マージン、商取引の中では当たり前のことなんですがね。
スーパーや専門店で物を買う時、原価と売価は当然ちがいますが、 しかし、消費者はその原価が分かったら嫌ですよね。 これを買えばその店はいくら儲かるというのが分かりますからね。 しかし、売価の中には、人件費や包装紙、電気代、税金等諸々の経費が かかっていますからね。 管理会社に置き換えても同じことです。 委託費、適正マージンを含めて管理会社は企業としてやっているのですから。 共存共栄なんですよ。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
＞＞９９
それは、普通じゃないですよ。一般競争入札とした場合、安かろう悪かろうになりますよ。 管理会社に相見積もり数件の取得を頼むのは、言わば「指名競争入札」であって、紹介料などが発生する代わり、 品質維持には効果があります。（問題が起きた場合、おまえんとこが紹介した業者だろー！といって管理会社が攻められるから。） |
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| No.103 |
>99さん
工事をするたびに、理事が業者を選定し、諸々なことを交渉して価格を決めていくやり方も 確かにあるでしょう。 しかし、それに対する時間等を考慮すれば、工事の立会・事後点検等も含めかなりの労力が いります。 又、価格についても管理会社を経由した方が、一マンションで交渉するより安くなる場合も あります。スケールメリットは管理会社の方が大きいですからね。 ただ、管理会社任せにするのではなく、ある程度の額からの工事については、管理会社 以外からの相見積も併せてとることは必要だと思っています。 それをやることによって、管理会社も価格については更なる努力をするでしょうから。 意外に管理会社の方が安い場合も多々ありますよ。いままでの経験上。 |
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| No.105 |
金額から見て、たぶん３００戸以上でしょ。でかいからできること。
分譲マンションの平均戸数は５０戸から６０戸前後ですよ。 大手管理会社の管理戸数/受託組合数ではそのくらい。 普通は、理事は１０人以下でとてもむりです。 |
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| No.106 |
＞このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、
数年前に貴兄と此の件を議論し、それなりの結論を得た覚えが…。 我々が議論するより管理会社が変化しなければ、何時まで経っても繰り事で終わります。 折角委託され、負託業務を遂行しても一部（結構多い）の組合から不信を買うのは如何なものかと…。 貴兄の所の様な大手でも、一部の独立系の低価格商法は脅威なのですか？ それとも管理会社としては、管理組合は理解する常識すら無いとでも思っている？ 今更蒸し返すつもりもありませんが…。 千３百万人を超えた区分所有者（含家族）の意識変化より管理会社の意識変化を望むほうが現実的か、 なんて最近は思ったりしています。 一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも 関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い 世界ですから。 |
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| No.107 |
＞＞一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
＞＞関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い ＞＞世界ですから。 こんな話きいたことあるかい？＞管理侍 「支払い業務時にキックバックを要求される」というのはタイミングとしてありうるのかねえ？ |
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| No.108 | ||
| No.109 |
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| No.110 |
>106
前期高齢管理士さん 脅威ではないですが、腹立たしいですね。 あたかも委託費が安いように見せかけ、その他の工事等で暴利を貪る。 勿論、管理業務の質、レベルは低い。 工事で儲けられないマンションは更に手を抜く。 一般には、なかなか見抜けないのでしょうね。 私がよく言う「安いものには安い理由がある」ということを多くの方に理解して欲しいところです。 |
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| No.111 |
>107
マンカン理事長さん キックバックの要求のタイミングの話？ それとも支払いのタイミング？ 要求ならもっと前でしょうし、支払いならもっと後でしょうね。 でも、前期高齢管理士さんの話のポイントは別のところにあるので、そこは突っ込まなくても・・・ |
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| No.112 | ||
| No.113 |
109
>標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。 まさか、単発工事で監理報酬をもらって置きながら、ゼネコンから成功報酬を取ってないだろうな！ |
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| No.114 | ||
| No.115 |
＞「安いものには安い理由がある」
間違っちゃいないが、これからの少子高齢化時代では、 「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う。 牛丼業界で言えば、味にこだわって高い値段を付けた吉野家が苦戦して、 松屋ほかが業績を伸ばしたように。 消費税増税を契機に潮目は変わるよ。 |
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| No.116 |
吉野家は味で劣るからだよｗ。
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| No.117 |
115
マンション管理業って利益をそこそこ取らないと継続できないんだよね。 だから、工事などで利益を取ろうと必死になるわけで。 最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。 そのある程度の利益がでる適正価格ってのがないから難しいんだけどね。 安いけどそこそこ頑張るも、すぐに限界が出ると思う。 結局は、人に頼った仕事だから、良い人材を集めようとするとそれなりの給料がいるわけで。 貴方なら、管理会社でいくら給料欲しいですか？ 貴方の言うそこそこ安い委託管理費で、貴方の望む給料出せますか？ |
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| No.118 |
吉野家は値段で敗れたのではなくて味で敗れたのだｗ。
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| No.119 |
>115さん
>「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う その意見には賛同。 消費者目線では、今の時代「そこそこなものを安く」が求められる。 では、安くするために管理会社は何をしなければならないか。 ①利益を減らす 利益を削ってまで売値を下げても管理業のような商売は、牛丼と違ってすぐに業績には繋がらない。 営利企業としては難しい。 ②原価を減らす（つまり人件費を減らす） ・給与カット⇒モチベーション低下、良い人材の採用苦戦 ・一人当たりの業務量（担当数）を増やす⇒業務品質の低下 むしろ適正化法対応、各種新サービスの導入競争等で既に原価は増加傾向にある。 「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。 本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。 |
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| No.120 |
管理侍どのが言う通り、「安くてそこそこ」は現実には難しい。
どこの管理会社もできるというものではないが、どこかはやるだろう。 116 重箱の隅をつつく得意技炸裂だな。 |
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| No.121 |
117
給料はいらん。役員報酬を出すなら検討しよう。 |
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| No.122 |
＞＞１２０
吉野家の味が劣るのは枝葉末節の話ではなく敗戦の本質である。 |
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| No.123 |
＞「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。
こういうレスが本質的な議論というのだよ。 見習うことだな。 |
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| No.125 |
どうしたんだ。
>本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。 が正論すぎたかw |
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| No.127 |
>最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。
まあ、衣食足りて礼節知るというところ！ |
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| No.128 |
管理会社がボッタクリ過ぎるっていう結論ですね！
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| No.129 |
管理会社の委託費の透明性がないのが問題。
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| No.130 |
129
他の業界で透明性のあるものってあるの？ |
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| No.132 |
管理会社は簡単にバックマージンって取れるものなんですか。
ちょっと手口について想像できないので。 |
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| No.133 |
132
そんなもん、どんな業界でも余裕であるでしょう？ 仕事の紹介料。購買担当者との癒着。官公庁の仕事でもニュースになってるでしょうに。 下請け業者に管理組合が直接契約したとしても、その業者からお金が支払われることもある。 裏でやられたら、いくら約束したってわからんよ。 |
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| No.134 |
塗装工事について管理会社がやたら推薦先を強力にプッシュしてくる。やっぱりバックマージンもらっているのかな。
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| No.135 |
受注するのが営業マンの仕事。
いい猫とは、黒色でもなく、白色でもなくねずみを捕る猫だ。（少し違ったかな） との名言があるよ。 |
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| No.136 |
やはり食い物にされるのですね
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| No.137 |
安くあげたいなら住民が自ら作業すれば人件費は0だ。中小の会社を使えばかなり安いがアフターの心配がある。
多少高くても後々安心出来る方がいい。 |
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| No.138 |
別に安くなくてもいいです。フェアなら。
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| No.139 |
135
受注するのとバックマージンは別もの |
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| No.140 |
137「多少高くても後々安心出来る方がいい。」
程度問題。 多少ならいいけど修繕で例えばの話ですが 実際に汗流す施工業者に費用の３～４割、 あいだに立つ管理業者が６割～７割も 払っていたら大変だと思うわ。 積立金の増額しても意味なし。 「多少」かどうかはしっかり合見積を 管理組合自身の手で取るしか、ありませんね。 |
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| No.141 |
見積もりを見る力の管理組合じゃ中身を検証できない。
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| No.142 |
管理会社の手口を知っている方いますか。
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| No.143 |
ゼネコンと同じでしょ
施工業者はあくまで施工だけしかしない 他の調整ごとは行わない 管理会社か利益六割以上とってるのかどうかは相見積取ればいい |
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| No.144 |
管理会社が人材派遣会社から管理員の派遣を受けた場合、派遣会社への支払予定額を管理委託契約書の別紙、管理員業務費に記載すべきである。
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| No.145 |
>>140
そんなこと言い出したら… 実際のところ実際に汗流す人の取り分なんてさ。わかりますよね？ 管理組合→管理会社→元請→下請け→孫請け→職人っていうのもありますから、それぞれ15％乗せたとしても… それがいやなら職人雇って直接なんでもやりなさいな。 もし世間全体がそうすれば、自分は一時的に得するが、失業者だらけになるでしょうね。 結果自分にもしわ寄せがくる。 世の中ね、無駄の上になりたってるんですよ？ 管理会社だけ目の敵にしなさんな。 |
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| No.146 |
実際問題素人が工事の見積書を見ても書かれた値段が適正か判断がつかないし、何をもって適正とするか基準もない。
強いて挙げれば比較評価となるから数多く見積書をとるしかないが、仕様がまちまちだとこれまた比べようがない。 ただ、当マンションで実際にあった話だが値段だけで決めたら施工会社が廃業してアフターケアが一切受けられなかったという苦い経験がある。 |
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| No.147 |
＞１４５
そんなに多重に抜いて開き直って。まったく信頼も何もあったもんじゃない。 |
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| No.148 |
マン管士に依頼したらいかがでしょうか？
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| No.149 |
長く付き合いたいならマージンはほどほどにね。
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| No.150 |
他人にやらせたら金かかるのは当たり前
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| No.151 |
例えば旅行会社なんかもバックマージンがある。（普通はキックバックと言うが）
自社で客集め出来ない（営業力がない）会社・事業者は仕事を回して貰って口利き料を払うのは日本の商習慣である。この場合、瑕疵があれば連帯して補償するのも一般的。 |
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| No.152 |
管理会社は客をもっているが。
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| No.153 |
当管理組合自身で業者選択をして合い見積もりを取り工事を実施しました。
工事監理も管理組合で行いまして２００万の工事は問題なく完了しました。 管理会社見積もりは２６０万でした。 ６０万の削減でしたが、工事仕様や業者調査、工事監理と全て 管理組合で実施しましたのでその労力は多少かかりました。 今までに少額工事は数回は自前で行いましたが、高額工事は初めての 経験でした。 今回、合い見積もりを取ったので管理会社の手数料は３割増の ６０万加算で２６０万になったと理解しています。 合い見積もりを取らないと手数料は１００万かも？ 管理組合の負担を考えると、６０万高くても管理会社に 丸投げした方が良かったかもしれません。 自前で全て出来たことが自信になりましたが、反面その苦労を考えると、 管理会社の手数料の位置づけが少し理解出来たような気にはなりました。 個人的には６％（１２万）位のバックがほしいですね。 次は数千万の自前工事に挑戦かな。ｗ |
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| No.154 |
>>150が簡潔ながら的を得ているという事なんですね。
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| No.155 |
でもオープンになっているか裏でバックかは違う
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| No.156 |
要するに＊＊＊のｼｮﾊﾞ代みたいなもので
『このマンションで商売したけりゃそれなりの金を出せ』 という事。 |
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| No.157 |
>155
利益については、管理会社がオープンにする筈はないでしょう。 商行為とはそういうものですよ。 小売店が原価はいくらとか公表する筈はないですからね。 そのＴシャツは原価1,000円ですけど、売価は2,000円ですとかね。 |
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| No.158 |
156
マンションは一種のシマだね |
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| No.159 |
集会は国会運営と同じだよ。規約を知らないと区分所有者の質問に間違った答弁をするとトラブル
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| No.161 |
理事長がバックマージン取ることってありますか。
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| No.162 |
あるよ。
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| No.163 |
どんな素人が見ても聞いても世間相場からはみ出たような工事代金を管理会社は請求してくるがこれって？普通
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| No.164 |
原価千円のＴシャツが売価二千円でも買う側が納得して買えば問題はないが、明らかに普通に売価千円で売っているＴシャツを二千円で買う気持ちにはなれない！売価・プラスアルファ管理会社の取り分[仲介料]２０パーセントオンなら納得もいくが…
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| No.165 |
東コミは2割から4割ぐらいとってますよ。
彼らの見積、相見積かけたら、それぐらい違ったよ。 ぼれる客からはぼれるだけぼるのがルールみたいだよ。 |
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| No.166 |
何％マージンを取ってるかなんて調べようがないんだから、出てきた金額と内容を比較して妥当かどうか判断するしかないっしょ。
相場を知らなければ相見積取ればいい |
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| No.167 |
組合から直に業者に頼めば
いいのでは？ |
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| No.168 |
>>167
実際にやれば分かるけど、細々としたことまで決めて指示しないといけないので結構めんどうだよ。平日の昼間に現地で説明したりとか。 それなりの基本的知識があって、時間に余裕がある人がやってくれるならいいけど、今度はその人のところがブラックボックスになってしまう恐れが・・・。 |
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| No.169 |
例え109が3割高くても、理事会は109へ発注するよ。
何故ならバックがあるから。 人間なんてそんなもんだ。 |
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| No.170 |
管理会社へのバックマージンは最終的に組合員の負担となる
管理会社へ丸投げする組合の自業自得 |
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| No.171 |
バックマージンとは下品な表現だね、正当な手間賃だろうね。
それを管理組合に報告する必要も無いし、管理会社も企業、商売だからね。 出納記録も当然有るでしょうに。 いやなら管理組合独自で発注業務すればいいだけ。 |
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| No.172 |
管理会社社員だけど、営業利益目標がありますからね。
そもそも、お金を頂戴するのは管理組合からだけなので、どんな形であれ最終的にあげたい利益の額は決まってます。 工事関連を直契約にすれば、手数料は入らないわけですから、簡単な話別の形でお金を集めるしかないわけで。 その結果として、管理委託費の額や必要となる利益率が決まるわけなので。 中には工事関連は手数料を一切取らない管理会社もありますが、それでも営業利益は大差ないので、別の形で管理組合さんから頂戴しているわけですよ。 結局どこに頼んでどんな形式で委託していていくらで契約していたとしても、会社として存続させるためには必要経費というものがあるわけですから、同じ事やってる以上はその経費に大差はありません。 |
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| No.173 |
管理会社がバックマージンとるのは当たり前。
管理会社から区分所有者がバックマージン貰うのも当たり前。 109での話だけどね。 中元ありがとう、この場を借りてお礼言います。 |
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| No.174 |
お中元がバックマージンとはｗ
平成世代はこんな感性なのね。 |
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| No.175 |
管理会社が手数料を取るのは当然です。
ボランティアではありません。 無償でやっているのであれば、その裏でとんでもないことをしているのではないでしょうか。 管理会社が手数料を取った場合、その対価として当然責任が発生します。 責任を逃すような事を管理組合がしないこと です。 |
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| No.176 |
それならそれで、ちゃんと見積りにも手数料分として記載すべきでは？
見積りでそこが見えないから憶測を呼び、いくら上乗せしているのかと疑心暗鬼になったりするのでは？ 無償でやってるわけじゃないとか言ってるけど、工事発注くらい管理費に含まれているものと思いたいものだね。 |
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| No.177 |
デベを挟んで、施工業者に見積指示したらいいんでないの？
管理会社指定と相見積もりにしたら、安くなるんじゃ？ 談合されたらあれだけど。 |
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| No.178 |
>>177
管理会社はバックマージンを取るけど、デベは取らないってか？ |
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| No.179 |
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| No.180 |
バックマージン＝手数料は取るのが普通だと思うが、どれぐらいのバックマージン率なのか手数料を工事代や商品のなかにまぜてくるのでわかりずらい。個人的には20～30％が妥当と考えるが管理会社の提示額は30～５０％なかには１００％というようなぼったくりに近い額を提示してくる。拒否すればすむが１理事の力ではどうにもならない
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| No.181 |
営利事業者であれば、バックマージンを当然求めます。
但しその場合、責任も伴います。 現場管理費として計上したところ、「けしからん」として、 割愛されたことがある管理会社は、計上しないでどこかに潜り込ませるでしょう。 管理組合と管理会社の信頼関係が大きく関わってきます。 項目的にそのような内容がない場合、立会管理の有無を問うべきです。 立会管理がされるのであれば、通常は有償です。（委託内容にもよる。） 有償の金額は、３％～１０％程度でしょう。絶対額が大きければ低率になります。 サービスや無償は避けるべきです。無責任な結果になります。 |
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| No.182 |
ただで仕事する会社あるか？
よく考えろなバカ 契約書の業務仕様書に書かれていること以外 全部金かかるから（笑）よーく読めな、そして文面の深い理解を持たないといかんな 管理会社まかせで見積もりとった業者が全て管理会社の息のかかった業者にならんよう管理組合が精査する立場だろ？ |
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| No.183 |
リプレイスのための相見積もりとったら、利益０円の見積もりが来た。
よく見ると外注費は、ほぼ横並び。 絶対にバックマージンはあります。 それの是非を議論するよりも、相見積もりとる方がマンションのためになります。 |
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| No.185 |
>>184
嫌なら辞めろよ |
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| No.186 |
嫌ならやめろとか人生逃げてばかりいたらいつまでたっても進歩がない。ただ適正な手数料がいかほどか知りたいだけ！
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| No.187 | ||
| No.188 |
六本木のキャバ行った時の話だけど、やたら騒がしい連中がいたので、そのテーブルを見たら何と東コミの担当だった。脂ぎった男が同席しており、コミ担当がやたら社長、社長と連発してた。
女の子に何者なのか探らせたら、ここ1年ばかし議事録に登場してた工事業者だった。 我々管理組合から大規模修繕工事受注した見返りにキャバでコミの担当を接待か、もしくはコミがタカってるのか。 ひどいもんだ。 |
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| No.189 |
No 2様へ 管理会社は悪の極みですぞ!利益優先方向へ行くのが状等です。合い見積もりが多いです。マンションを舞台にしてリベートは取るし個々の清掃を受け取り管理組合に入金しないですよ。什器備品設備が問題なく稼動していても故障にさせて更新をさせて工事を上乗せしてキックバックは日常茶飯事ですからお金のからむ事は正義感のある管理組合の役員が管理会社に任せずにするのがよろしい。必ず隠密に役員一人の担当で競争入札や競争見積もりをされるのがよろしい。理事長が数億円のバックマージンを取り訴訟になっています。副理事長はマンションを手放して逃げています。発電機・エレベーター等が定期点検合格しているにも関わらずに新品に更新してそのバックマージンで外車を購入して悪の根源です。ご注意ご注意！
なのでマンションは建物を買うのではなく管理を買うと心掛けて下さい。 |
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| No.190 |
高級風俗だったり色んな水商売に登場しますね
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| No.191 |
新任の理事ですがマンション管理組合が管理員へお中元を渡したり管理会社の人間を接待・会食することは通常有ですか？
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| No.192 |
>>191
お金の出所によるかと。管理費から出してるなら、組合員の皆さんに聞いてみて、有りなら有りだし、無しなら無し。 マンションごとの慣習とかもあるから、一概にどうとは言えない。自分のマンションなら、もちろん反対するけど |
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| No.193 |
一般会計から出すのは規約的に無いし一般常識でも無いと思う
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| No.194 |
>>193
他人の金の使い方にあれこれ言うもんでもないだろ。 |
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| No.195 |
109コミから提案されて組合で決議していたガス感知器、消化器、防災グッズ、Amazonでチェックしたら平均6掛けでした。 工事費かからないで、ただ置くだけなのに。 消化器は古い消火器の処分費かかるからもう少し高くなりますけどボリ過ぎです。 |
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| No.196 |
>>194
一般会計からの支出は区分所有者なら文句をいうもの 規約に定められていない支払いを管理組合は行なえないし理事会は権限の無い支払いを総会の決議なくすることはできない。 他人の金で中元送るなんて常識外れもいいところだ、送りたければまず自分の金で送れ というのが普通に受けるクレーム 質問受けて答えないのはアホだろ |
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| No.197 |
>>196
>>規約に定められていない支払いを管理組合は行なえないし理事会は権限の無い支払いを総会の決議なくすることはできない。 は一般論として成り立つけど >>他人の金で中元送るなんて常識外れもいいところだ、送りたければまず自分の金で送れ は１個人の考え方。現実にはこっちが大多数だろうとは思うけどね。 そういうクレームは普通に予想できるけど、大多数がそれでもいいから送れって思ってるなら送るべきだと思う。大多数がどれくらいを指すかは微妙だけど、安全を見込んで、規約を改正できる4分の3あれば問題ないかと。逆に、皆が止めるべきって考えているならやめるべき。要は、そこの組合員が話し合って決めたらいいこと。 それを端折ると「他人の金の使い方にあれこれ言うもんでもないだろ」ってなる。 |
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| No.198 |
大多数が自分の金よりみんなの金使ったほうがいいと考える管理組合は危険だよ
町内会費を徴収してるのと同類 法を守らない組織は隠れてやるべき ここでは批判するのが当然 |
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| No.199 |
管理会社がバックマージンを取ることは、普通です。
だから、「自分の財産を守るための財産管理組合」 であることを居住者全員が自覚すると、 管理会社の立場や位置が明確になり、 「任せっぱなし」の委任ではなくなる筈である。 消火器の話でも、高いと思えば見積もりの段階で キャンセルすれば良い。 「もっと安い価格の取引先を見つけさせれば良い」 見つけきれない管理会社は、その事を理由に契約延長をしないと言えば、 一所懸命になって探します。 その程度の知識や交渉術を持った人はいるでしょう。 逃げ口上として、「輪番制の役員だからそんなことは出来ない」等と 言わないように。自分の事なんですヨ。 |
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| No.200 |
自分達で探してくれ で管理会社は終わりますよ
ちょっとレベルが低いクレームです 指し値するなら別ですけどね |
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