管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[201: 匿名さん]

>>200
当然その通りだ。
全て自己責任でやらなければ。
だから、だまされても、自己責任なんです。
もっと賢くなろう。

[202: 匿名さん]

管理組合に管理会社から提案があっても自分達で業者を探して事を進めるのであれば管理会社を通さなくてもいいじゃないか？と思うが、サラリーマン管理組合で忙しい・煩わしい事に関わりたくないなどの理由で見て見ぬ振りをし管理会社の好き勝手を許している。悲しい現実…だが声にならない少数派はどーなるの？

[203: 点検員]

管理会社に稼がせたくないやつ多いすね
こういうとこでがたがた言ってる人ってマンションの鼻つまみ者なんでしょうねw

[204: 理事]

№２０３さんはたぶん管理会社の人間なんでしょ～ね…普通の人ならなるべく自分の金・預かった金[組合の]の支出を抑えようとするのが普通でしょ～

[205: 匿名さん]

金額調べて言えばいいだけなんだけどな
amazonみたいに軒先渡しならいいだろうけど人来て然るべき場所に設置するなら当然お金はかかる
報告書を作ればその分の費用もかかる
レベルが低い交渉じゃ馬鹿にされるだけですね

[206: 匿名さん]

なんだかんだいってるけど
会社変更されたら痛手

[207: 匿名さん]

管理会社も世知辛い。

[208: 入居済み住民さん]

no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。

[209: 匿名さん]

オープンにするメリットが無いでしょう
オープンにさせる方法　というよりも
自分達で業者使う方法を選べば良いと思いますよ

[210: 匿名さん]

税金？

[211: 匿名さん]

頭悪い人はお引き取り願うね↑

[212: 匿名さん]

なんで税金をオープンにしなきゃいけないの

[213: 匿名さん]

さあね、お前の脳内に聞いてみなよ

[214: 匿名さん]

ああ、工事請負契約書の印紙代ね。

[215: 匿名さん]

208は、見積書を見たことがないのかな。
内訳の単価が書いてあるじゃん。

[216: 匿名さん]

>215
あなたこそ、ちゃんとした工事の見積書を知っているのでしょうか？
工事の見積書と言うのは、やりかたによっては、どうにでも出来るものです。
例えば、どうしても工事を取りたい場合、安ければ工事を受注できるのなら、赤字なんて関係無く、他社の見積金額を聞き出せれば、それ以下の金額に作文することなんて簡単です。
バックマージンとは、隠れて支払う金なので、見積りなどに載ることはありません。

[217: 匿名さん]

>工事の見積書と言うのは、やりかたによっては、どうにでも出来るものです。

なら、
>no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。

こんな工事単価も意味がないことに同意してくれるのね。

[218: 匿名さん]

>217
工事の見積書と言うのは、やりかたによっては、どうにでも出来るものですが、管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにする事が、実際の偽りの無い金額や単価を書くのであれば、話は変わります。
でも、それが本当に実際の金額かどうかを確かめる術がありません。
よって、誰もが信じられ根拠のある本当の金額や単価だと確認出来ないもので、合い見積もりを取り比べてみても差が大きかったり、手数料なども一般的に決まっている範囲を超えるものであれば、その見積りは信用できません。
ただ、説明を聞き、誰もが納得できる内容や特殊な事情などがある場合なら、他と比べて明らかに高い金額であっても、その会社にとっては本当の金額であると判断しても良いでしょう。
そこで、その会社に受注するかどうかは別の話です。

[219: 匿名さん]

なんだよ。結局わからん、そう言えよ。

[220: 匿名さん]

>219
自分には文章の意味が理解出来ないと、はっきり言えば良いのではないでしょうか。

昼飯を食べに良く行く店で、とんかつ定食がランチ価格、例えば８００円として、１０年間、材料は値上がりしているのに値段が変わっていない理由を知ってますか？
店によっては何十年も、ランチ価格ではない物が値上げをせずに出している店がありますが、何故、仕入れが高くなっているのに値段が変わっていないのか、知ってますか？
店によっては、材料の値段が上がれば、料理の値段を上げ、材料の値段が下がれば、料理の値段を下げたり、値段を下げずに量を増やしたりするような店もありますが、この違いは何故か知ってますか？
この事がわかっていれば、理解出来たと思います。

[221: 匿名さん]

>220
値上げすれば客がこなくなるからじゃないの？

[222: 匿名さん]

　工事の見積り内訳が正当かどうかなんて、業者にもわからない。
　業者によって、資材費は安い（高い）が人工は高い（安い）という事はよくあることです。

　結局、相見積もりを取って総額を比較するしかない。
　その際、管理会社が関与してない（と思える）業者を入れることが絶対条件。
　理事会がそのくらいの努力もしないで、管理会社を非難しても始まらない。

[223: 匿名さん]

>222
まさにその通りですが、それを逆手にとって大きな利益を上げようと画策してる管理会社が存在しているのです。
それも、かなり多くのプチボッタクリ管理会社が存在し、増えているのです。
無知であるマンション居住者がいる限り、増殖し続けるのです。

[224: 匿名さん]

>221
それは、根本的な部分から全て間違い。

[225: 匿名さん]

>>218,>>220
普通に相見積もりするのと何が違うと言っているのだ。わからん。

[226: 匿名さん]

>no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。

もう一度いう。
税金が分かると、普通の相見積もり以上に何が分かると言うんだい。

[227: 匿名さん]

タウンページでも見て電話すりゃいいんじゃない？
施工する側からしたらわけのわかんない素人が電話かけてくるよりも
バック払ってでもやりとりに時間かかんないだけ楽ですよ
最悪な管理会社は顔つなぎだけして全部対応逃げて問題も持ってくるだけですけどね

[228: 匿名さん]

実際に管理会社が行った工事を、金額などの割合は同じですが、実際の金額を変えて書きます。

南にあるベランダに出入りするリビングのサッシ辺りに雨漏れが起こりました。
管理会社に連絡し調査をしてもらったら、管理会社から一級建築士が来てみたら、ベランダの防水が悪いと言って、後日、外部の工事費として１００万円の工事見積りが出されました。
内部の被害に関しては、支払われる保険金で支払うようになっていました。
私の知人に工務店に勤務している人がいて、相談をしていたので、受け取った見積りを見せると、おかしいと言い出したのです。
知人が見たところ、もともとベランダに防水はされていないし、ベランダの防水が原因なら、私の部屋じゃなくて下の階に漏れると言ったのですが、納得です。
水は下から上に漏れることは無いですから。
その事を管理会社に言うと、その工事は全額、保険と修繕積立金で支払うので気にしなくていいと言われたのです。
おかしいですよね。
それで理事長に話したのですが、理事長も取り合う気がないようで、管理会社の言う通りで良いんだと言うだけでしたから、私は他の理事に話て理事会で話し合うように、知人からの話をまとめた文章を渡しました。
知人の書いた文章の内容は、現在のベランダは、防水の無いベランダだと言うこと、ベランダからの漏れだと私の部屋ではなく下の部屋に漏れると言うこと、漏れの原因は、サッシの側面にある防水シールの剥がれの可能性が高いと言うこと、サッシの防水シール工事だけなので、１０万円も掛からないと言うことなどです。
しかし、最初は無かったサッシの防水シール工事が追加され、ベランダの防水工事もやることになったのです。
でも金額は約半分になっていました。
工事範囲は同じで、サッシの防水シール工事が追加されたのに、金額は５０万円でした。
その５０万円と言うのは、部屋と外部を合わせて降りた保険金額と同じと言う説明でした。
修繕積立金を使わないようになったので、良かったと思っていました。
ところが数年後、この管理会社が追い出され新しい管理会社になる時に管理会社を変える事を決断した理事長から教えてもらったのは、私の知人の言ってた通りで、ありもしない防水工事を捏造し、管理会社とグルになっていた保険代理店とが、水増しした被害と見積り金額で保険金を請求し、下りた保険で足りない分は修繕積立金から支払うとマンションを騙し、おそらく当時の理事長も少し金を貰うことになっていたようでしたが、私の知人の書いた文章のおかげで、主膳積立金は使われずに済んだのが不幸中の幸いでした。

こんなことが色んなケースで、色んなマンションをターゲットにされているのですから、悪い管理会社なら、バックマージンを潜り込ませるなんて、簡単なことです。

[229: 匿名さん]

肝心なバックマージンと何の関係があるか分かりにくい話だな。

[230: 匿名さん]

>税金が分かると、普通の相見積もり以上に何が分かると言うんだい。

結局↑改めて聞かれると答えられないだ。

[231: 匿名さん]

よくいるなんでも管理会社が悪いって結論づけたい人だ。

[232: 匿名さん]

＞プチボッタクリ管理会社が存在
これを防ぐには自主管理しかない
自主管理すると理事長がプチボッタクリ

[233: 匿名さん]

バックマージンを取られようが、取られまいが、
許容範囲の額なら問題ないのでは。

[234: 匿名さん]

このスレを見ていると、バックマージンと言うのが何を意味しているのか分かっていない人がいるようです。

通常、管理会社が仕事をしていく上で、下請け業者を使う時に、その仲介をすると言う意味の仕事をしているのなら、それは正当なマージンとして、内容や金額にもよりますが、下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
これを隠してしまい、下請け業者の出した見積りの金額を勝手に書き替えて、元の金額が幾らか分からないようにして出すのをバックマージンと呼ぶこともあります。
こうすると、本当の金額は幾らなのかが分かりませんし、通常３％が一般的な管理会社のマージンなのに、１０％とか２０％上乗せしていてもマンション側としては分かりませんので、不透明になってしまうのです。
このような、良く言われるガラス張りにしない見積りを出す管理会社は、止めるべきです。

[235: 匿名さん]

マンションの理事長です。
バックマージンという表現が悪いのですよ。
適正利潤は当然のことです。
百貨店での商品でも、仕入れ値が７００円なのに１，０００円で
売るのは当たり前のことです。
ただ、原価が分かると買う方もちょっと嫌な気持ちにはなりますが。
そして、マンションと管理会社は共存・共栄です。

[236: 匿名さん]

商売をするのだから、利益を上げるのは当然、
下らない、スレだ。我々は、なにをして、生計を立てているのだ。？
サラリーマンの、お給料の、原資は、？
経営者は、血の出る、ような努力をして、人件費を、稼ぐのだ。
組合の、役員も、それなりの、良識がないと、いけない。

[237: 匿名さん]

>236
マンションの住民の立場からすれば、例えば、工事費500万円の紹介料として
20万円を管理会社が取るのであれば、自分たちで工事業者を捜すこともできる
と思っているのですよ。
管理会社は、その業者を教えてくれればいいだけのことだから。
交渉ごとは理事でやりますよ。
工事業者は理事でも十分探せますけどね。

[238: 業界人]

＞適正利潤は当然のことです。
管理委託契約を見直してください
「管理組合が工事を発注する際の調整」（注1）という文言が入ってているはずです。
つまり、定額委託費の受託業務の範囲です。
したがって、適正利潤ではなく、二重利得です。

＞下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
一般的ではありませんし、こんな話を信用してはいけません。
下請け業者の見積もり自体にゲタをはかせるのは、誰でも考えます。


定額委託業務範囲内の業務で手数料を取れば、契約違反です。
（注1）がない委託契約書を使っているなら、標準管理委託契約書に沿って変更してもらいましょう。

＞バックマージンを取られようが、取られまいが、許容範囲の額なら問題ないのでは。
これが正解です。
　マージンを取られるのが嫌なら、組合で管理会社の関与していないと思える業者（注2）を探すかしかありません。

＞管理会社は、その業者を教えてくれればいいだけのことだから。
＞交渉ごとは理事でやりますよ。
無意味です。
管理会社と業者は裏でつながっているのだから、苦労が増えるだけで、成果はありません。

＞工事業者は理事でも十分探せますけどね。
継続はむつかしいが、これが一番。
ただし（注2）を探すこと。

管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。
自衛本能が働き、自浄能力は期待できません。

その証拠に、ほとんどの管理会社は、新規顧客開拓の営業活動をしません。
○○ハウ○イ○グくらいです。
管理委託費を安くし、工事で稼ぐ会社で有名です。

管理会社を変更する会社、大規模修繕をコンサルする会社なども、胡散臭いのが多い状態です。
優秀な人材が理事会にたくさんいるとき、一気に改革するのが良いと思います。

[239: 匿名さん]

関係ない話は、その会社のスレでやってくれ。
話を戻すが、工事価格が一般的な水準なら、バックマージンがあろうがなかろうが関係ないと思うんだが。
この点はどうよ。

[240: 匿名さん]

払う金額に変わりはない。

[241: 匿名さん]

>>234
>このスレを見ていると、バックマージンと言うのが何を意味しているのか分かっていない人がいるようです。

バックマージンの定義を教えてください。

[242: 匿名さん]

>240
＞払う金額に変わりはない。
背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

>241
＞バックマージンの定義を教えてください。
あなたは、バックマージンの定義を知らずに投稿しているのですか？
投稿するのなら、バックマージンの定義を知り、理解した上で投稿すべきです。
これは、広く知られていることですので、例えばネット検索ででも、正しく説明していることも多いので、それらを自分で調べてから投稿するようにして下さい。

[243: 匿名さん]

バックは当り前ですよ。

109コミには使えない109不動産の社員の受け入れ先ときいう重大な任務があるんです。
109ホールディングスの連結ですし、あんまり減額請求されると、109不動産の給料を維持できなくなってしまうので、お手柔らかにお願いします。

今年も宜しくお願い申し上げます。

[244: 匿名さん]

>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。

[245: 匿名さん]

調整を勘違いしていますね
支払条件とか書類とかの調整でしょう

自分達で毎回探せばいいだけですよ

[246: 匿名さん]

バックマージンに明確な定義なんてあるのかいな。

[247: 匿名さん]

ないよ。

[248: 匿名さん]

バックマージンとは、不正に得る利益のことです。
正当な利益は、マージンと言い、それに対する言葉がバックマージンです。

[249: 匿名さん]

具体的にマージンとバックマージンとどう区別すればよろしいでしょうか。

[250: 匿名さん]

>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。
URL付きでお願い。

[251: 匿名さん]

>>238
>管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。

1軒ですか?

[252: 匿名さん]

これから年度末の工事集中時期。
頑張って儲けてください。

[253: 匿名さん]

まあ、儲けてもフロントには一銭も入らんからね。
無理な工事を押し付けて組合から不信感もたれると後々やり辛いからわしは無駄な工事は提案しんわ。
工事やるにしても一応形だけ見積もりは出すけど、お客にはこっそりよその業者紹介してる。
アホな会社の犬フロントは真面目にせっせこやってるな。
そんなことばっかりやってると総会で苦労するぞ〜

[254: 匿名さん]

そうやって、業者に恩を売って・・・バックゲットぉーー

[255: 匿名さん]

>>254
個人的にバック支払いの打診はちょくちょくあるが、それじゃあその分組合さんの方に引いてあげてね？で終わりだよ。ってより。個人で受け取ってる奴とかいるの？その後大変だぞ？ただでさえ業者なんて言うこと聞かんのに。

[256: 匿名さん]

別のことで業者の弱味を握れば、キックバックを254のやり方を使える

[257: 匿名さん]

金を受け取ると業者に弱みを握られるからね。
業者の弱みを握ったとしたら、まあ、やるとすれば、どうにもこうにもお金の出所がなく、かつ組合から無償で直せとせっつかれてる工事をやらせることくらいかな。

[258: 匿名クレーマー]

私共のマンション管理組合は今期２３期を迎えますが、５１戸のマンションにも関わらず、殆どの組合員に管理組合の運営に無関心（忙しいと言う理由も有る）で、マンション管理に関する知識を得ようとする気も無く、
管理会社に任せ切り、一年毎の輪番制で一年が過ぎれば良いだけの理事会。
工事、保守、設備更新も理事会自前で出来る知識、気概もないため、全て、管理会社任せ、委託管理業務依頼先の会社は２４時間総合設備監視業務、受水槽清掃、雑排管清掃業務等、多くの委託業務を行って居り、成立ちから
一心同体、管工事事業、建設事業、電気工事業の許可を取得しており、何かあるとすぐＳ社、やりたい放題で
我々の管理組合は管理会社Ｍ社の財布状態。先般、実施した給水ポンプ更新工事、１８０万円、私が調べたところ
ポンプ本体は６５万円、その他　据え付け、配管工事、壁への防振材張り付けで１１０万円、私は設備関係に長年関わって来ましたので、約４０万円は何処へ行ったか？と言う状態です。現在までの工事、設備更新などの見積書を探したところ管理会社が持って居り見ると、見積書から一円の減額交渉もして居りません。
工事、保守、設備更新などは専門委員会を立上げ、管理組合が見積り仕様書をつくり、自前で見積り徴取し、
管理会社が外注会社を使って参入するなら管理組合、理事会が見積もり書を」徴取して、管理会社抜きで総合的に比較、の上判断する状態にしなければ、我々管理組合の資産を大きく棄損することに成ると警鐘（提言）を鳴らしてして居りますが、なかなか、無関心の枠から抜け出しそうにないのが現状ですが、もう少しやって見るつもりです。
今後、長期修繕計画により大きな設備更新などを実施しなければなりません。
長期修繕計画も５年も理事会の理解不足で私が、「やいやい」言いながらやっと今年承認されたものですが、まだ、中味を見直す必要が有り、問題を抱えております。管理組合（理事会）と管理会社は利益相反関係にありますが、理事会が無作為で管理組合の損害を与えても利益相反違反として理事会を訴えることができないと聞きますが？

[259: 匿名さん]

管理会社、バックマージン当たり前。ちなみにバックマージンありませんといってるコンサル某社も。気をつけなされ。？

[260: 通りがかりさん]

>>258 匿名クレーマーさん

23期ということは、長期修繕積立金の指導(昔の公庫)もないため、積立金が少い物件ですか？そうだとしたら大変ですね！少い上に管理会社がいいかげんでは！(デベロッパにも責任あり)

[261: 匿名さん]

バックマージンとは人聞き悪いな、手数料だよ手数料。
会社は営利が目的でボランティアじゃないの。

[262: 匿名クレーマー]

通りがかりさん、匿名さん

おっしゃる通り長期修繕計画は管理会社が理事会に対して、適正な助言をしなかったという事です。理事会がやる気がなければ、自分の仕事も楽ですからね。

また、バックマージンが人聞き悪いと言われるが、知識の無い理事会に対して管理会社が主導して業者から見積りを取り、業者は１０～１５％、その上に２０～２５％を上乗せして管理会社からむしり取る悪徳管理会社は言い方を変えると、ピンハネ、キックバックで正当な利益と言えるのですか？

[263: 匿名さん]

どんな商売も利ザヤがあって成立する、取れるところから取るのも商売。
利ザヤの幅が決められているわけでもないしそれが悪でもない。
外部に言う事でもないし正しく税務申告するなら問題ない。

[264: 匿名さん]

管理組合や執行部である理事会や理事長が無知ならカモだろ。
嫌なら知識貯えて業者の選定や相見積もりを徹底することだな。
管理のいい加減さが無駄を招く。楽していい結果は得られんということだ。

[265: 匿名さん]

>>3 匿名さん

裏でどうなって関係ないって法外に
利ざや取ってるマンションにあなた
住めますか？住めるっていうなら
あなたの意見否定しませんがね

[266: クレーマー]

管理会社も確かに利益は必要ですが、業者は当然経費（利益）を賭け、その上に１０～２０％の利益とはひどすぎるでは？最も自分達で見積りを取るすべを知らない、又は、面倒だから管理会社任せの管理組合がアホとしか言いようがないですがね？私共の管理会社Ｍ社はキックバックのＭ社と言われている様です。

[267: 匿名さん]

儲ける事がなにが悪い？
利益をとるのが当たり前の営利企業
ボランティアじゃない
嫌ならすべて自分でやれ、できる訳ないが

[268: 匿名]

＞＞267: 匿名さん
おっしゃるとおりです（一部のみ）。
自由主義経済ですから、儲ける事は悪ではない。むしろある意味で善・正義です。
健全な企業に対しては、誰もが倒産よりも成長（継続的に儲ける事）を望みます。

が、「全てを自分でやる」のは現実的では無いし、又建設的でも無い。
仮説をたて、合理的な検証を経て改善は可能ですね。

《質問》
・お住まいのマンションの現状は、以下の ①～⑤ のどれに該当しますか？
・現状と理想はほぼ同じ状況ですか？大きく乖離していませんか？

《点検業務の受発注フローと想定価格》
※略表示⇒管理組合→管組、管理会社→管理
※数字の説明⇒管組：出費・負担額、管理・点検業者：受領額（≒発注者・委託元への請求額）
※消費税抜、10の位で四捨五入

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

[269: マンション比較中さん]

>>268
１と２は元請、下請、孫請？
バックマージンはなし？

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

[270: 匿名さん]

>>269 マンション比較中さん
分からない人は質問などしないでいいよ。

他スレにも同じフローチャートが投稿されてて、しっかり読みとった人が回答していたよ。

当人では無いけど、あなたの質問に答えるよ。
・孫請なんてこのフローには無い。
・Bのマージン無しは可能性がある条件として想定しただけ。
だから、A100マージン無し且B120と読み替えてもいいのさ。

[271: 匿名さん]

そういうのは高齢でリタイヤすると世間が相手しなくなって寂しいんだよ。
自分は賢いんだぞ～って地域社会に認めてもらいたい老人が山ほどいるんだよ。
自治会や町内会、老人会、更にはマンション管理組合、人の集団に関わりたがる老人だ。

[272: クレーマー]

高齢でリタイアすると世間が相手しなくなり、自治会・・・マンション管理組合に関わって来ると言うのは匿名さんの偏向した考え。別に地域社会に認められよう等考えて居ないが、管理組合の運営に関して９８％が無関心又は知識が無い２％にマンション管理を勉強し、技術的経験が有り、見積りを徴取できる組合員がいれば、
また、正義感が強ければ、管理組合の資産（修繕積立金）が管理会社にむざむざ
荒らされることを防ごうとする組合員が住居していれば、自分で管理会社より見積りを徴取して管理会社にプレッシャーを掛けて居る場合も有る。
管理会社の業務主任者も多くの物件を抱え、時間がない事も有るようだが案外と議事録、上程してくる議案に問題が有り、否決されることが多い。
時間が有るから、リタイアしたから云々はない。

[273: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[274: 匿名]

＞＞273: 匿名さん
＞このスレに対する正確な回答を記する

何故だか かなり勢いづいて、つんのめってる感じだね。

●マージン ≠ バックマージン　ですよ。

よって、「アナタが記した正確な回答」とやらは
問題を読み間違えた早とちり回答です。
つまり、不正解。
正確な回答を投稿するには、まず問題を正確に読み取ろう。

取引や交渉で焦るとマージンなんて取れないよ。
冷静にクールに遂行すること、これ鉄則。

[275: 匿名さん]

バックマージンを取るのはうれしくないかまわないとかを
議論しても意味がないのでは？
官製談合なら違法だが、管理組合とその発注する工事などでは
違法性は問えないから「不適切」コンサルという言い方をするわけだし。

違法でもないものを議論しても仕方がない。バックマージンがあるかないか
といえば殆どのケースでほぼ間違いなくあると思う。たいていの工事監理の
見積もりはそれだけで士業プロが食っていける人工単価をきっているからね。

管理組合からみるとまずは監理の会社を選びましょうとしてそれを値段が
一番安い会社で選んだ時点でもうバックマージンありの会社が自動的に
選定されていることになる。　なしならいくら出せば食っていけるの？
すら計算できない理事会が気にしたって仕方ないと思うわけだ。

無知だったり、なんでもただでやってほしいという自分自身のレベルだから
つけこまえるわけで、ここの議論は不毛だなぁと読んでいて思う。

[276: 匿名]

>>275 匿名さん
とは言え、不透明な仕組みや商慣習をある程度は解析したいものです。

流通するモノやサービスには、当然マージンもバックマージンも織り込まれている場合が殆どです。
値引き交渉だって、予め購入側の値引き要請を想定し、供給側によって設定された価格からスタートします。

そんな仕組みや事情を部分的であっても知ることは大事です。

最終的には、コストに見あった適正な業務が遂行されているか否かが重要でしょ。

発注側としては、当然管理会社や施工業者のバックマージン在りきのビジネスを把握し容認した上で、仕事の出来映えを評価します。

一消費者の購買行動も同じ事。

[277: 匿名さん]

管理会社が管理組合にむけて提示する例えば管理員の配置もそのうちわけを
公開する義務とかないですおね。　管理組合としてはこみこみでの最終的な
お値段を見て高いか安いか判断するしかないわけです。

とくに工事の場合はこれが適当というお値段があるわけでもないですよね。
職人を抱えているような会社だと遊ばせておくよりはましだし、一杯仕事を
抱えているときにはしっかり儲かるの以外は受ける必要ないしで提示価格は
変動が激しいわけで１０％程度バックがあってもなくても差がわかるとかは
ありえないですよ。

[278: 匿名]

物件購入時点で提示される管理費について、「高い/安い」と評価する際の比較対象は、
購入検討候補の他物件の管理費や過去の居住物件の管理費や想定標準価格となります。
以前から、ネット媒体でも管理費の適正価格を把握する為に、物件の総戸数と専有面積の相関で算出する、目安としての想定標準価格なるものが提示されています。

又、管理会社については、評判の善し悪しを拠り所に物件選定項目にする場合も多いでしょう。
例えば、109社の管理委託物件だけは絶対に購入しないという人は私を含め、ある程度は存在します。
つまり、実質的に、物件購入時に管理会社を選別する事は可能です。
だが、当然の事だが管理員は選べない。
そして、管理会社が派遣配置する管理員には、一般企業と同様に能力格差があります。
（業務に有効な知識や対応能力、幅広い年齢層の居住者に対応するEQの高さ等）

そして、日常の生活において管理業務の善し悪しを意識する事は管理員の対応や作業結果に拠るところが大きい。
居住して管理員に直に接し、様々な事象に対応する状況を見て、「管理費に見合うだけの仕事をして頂いているかどうか」を評価して、高いか安いか判断するのだと思います。

仕事の成果として管理業務の遂行状況や結果を踏まえての、所謂費用対効果で検証した評価となります。
単に予算額や見積もり額を以て高い安いは言えないと思われる。

[279: 匿名さん]

問題はバックリベートの有無とそれをどう思うかの議論なわけですから
値段によらずサービスがよければそれでよしとするのであれば
１割ばかりバックリベートを得た会社がその分満足度の高い仕事を
すれば問題ないということになりますね。

問題とするのであればその発見方法や排除方法と併せて方法論が示され
ないといたずらに理事会に対する疑心暗鬼を招くだけになります。

[280: 匿名]

>>277 匿名さん
違法か適法かを論じられるテーマのみが有効である？とは限らない。

私はバックマージンに肯定的な容認派です。
マージンの率はバラツキが在るだろう。
が、競合状態にある市場で取引が行われる過程で不当な利益を得る企業は淘汰され、マージンも一定の振れ幅の範囲で変動するが、前兆もなく突発的に高騰する事は無い。

マージンは容認するとして、例え素人であっても資材グレードや人件費の妥当性は検証出来る。

ビジネスでメーカー等の生産管理・マーケ部門・デザイン・品質管理に関わる商品開発部門や、直営店舗の運営管理やイベントでのブース設営などを統括する部門での経験があれば可能である。

コストの継続的なデータ蓄積と価格形成の仕組みを知れば、コストカットすべき項目も自ずと検出可能となる。

下請け業者にも、単純に値下げを要請するのでは無く、互いに利益(マージン)獲得実現するWWの関係は構築出来る。

自身も大規模修繕時に、定期輸入のルートがないイタリア製タイルを国内産の同等品に変更する等を行い費用削減を実現した。

管理会社は、削減を余儀なくされた売上げをどこかで挽回しようと画策するかも知れない。
が、私は住み替えを適時、行っているのでその影響を受けない。
そもそも、各期の理事会役員の手腕次第ですから。

[281: 匿名]

>>279 匿名さん
私は、10%程度のバックマージンは、どの管理会社も得ているであろうと捉えています。
与件は同一という考え方です。

唯一、異なるのは価格の妥当性を判断する側の能力です。

ビジネス経験や行動力によって格差があります。
日頃の管理会社に対する評価も大いに影響します。

[282: 匿名さん]

市場の原理は、Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ→ＥよりＡ→Ｅの方が工事費はやすくなるのは
自然の理だよ。
しかし、管理会社が中に入れば、理事会が動かなくていいのでその分の
経費を払うのは当たり前のこと。
現在はその紹介料とかの費用は１０％程度のものであり、そんなに気にする
マージンでもないよ。
それが嫌なら理事会が管理会社抜きで業者を選定すればいい。安くなるか
どうかは分らないが。１０％程度のことだからね。

[283: 匿名]

>>282 匿名さん
その多段階層の委託フローの存在すら発見出来ない理事会もありますよ。

それでも、管理会社フロントや管理員がちゃんと仕事をしてくれれば何も言うことはありません。

ただ、過去に関わったフロントや管理員がいずれも素晴らしい方々ばかりだった事は、幸運だったのだと今になって思うのである。

今の居住者の評価もまた、それぞれでしょうね。

[284: 匿名]

>>282 匿名さん
そんな自明をあらためて提示されてもね。

抽象論で語る事に意味を見いだせないので
少しは可視化したり工夫してますよ。
他の板でもね。

>>268 のフローも参照してね。

[285: 匿名さん]

工事費用が適正かどうかである。適正で有れば１０パーセントのマージンは妥当で適正である。
うちは大規模だが管理会社の大規模修繕費用が１億８千万円高値であったので管理会社は外した。

[286: 匿名さん]

戸数何戸で　何回目の大規模修繕？

[287: 匿名]

＞＞285: 匿名さん
286氏のご指摘のとおり、具体例を提示する際の基本情報が欠落してる事が多い。
285氏の場合は、大規模鬚髯費が1.8億と高額だったので外した事は文面どおりに読み取れる。
が、肝心の情報が無いよね。つまり
　・想定マージン率（10％前後では無かったのでしょうか？）
　・大規模修繕費用がいくらで決着したのか。（基準値1.8億の何％だったのか？）
　・その出来映え、仕上がりはどうだったのでしょう。
　・管理会社を変更して良かったのか否か。
やや気になりますね。追加情報無ければ、フィクションなのかな。

[288: 匿名]

私の投稿は、ほぼ一貫して「匿名」です。
同一名の他の投稿者はこの1ヶ月間は存在しないようです。この板には。
　　
私はバックマージン10％程度までは想定・容認する立場です。
又、それ（バックマージン10％）を肯定する投稿が続いているようです。
私は、仮にバックマージンが20％であっても、委託業務の成果・仕上がりの状態に著しい不備が無ければ良しというスタンスです。
バックマージンが10％だろうが、或は20％であっても当事者の暴露でも無い限り実態は判明しません。
そもそも、実態にはさほどの興味もありません。
が、工程表と実勢価格を記した資材費の明細データがあれば、バックマージンの推測と検証は可能です。
資材費にどれくらいの上乗せがあるかも、継続的なデータ蓄積とある程度の能力があれば検出可能です。
それらのデータ（工程表と資材費）は、発注元である管理組合の要請が無くとも、見積もりの補足資料として提示される情報です。
提示されなければ要請するまでです。
　
そのような対応が出来なければ、下請けや外部への発注を前提とした企業（メーカー）の商品開発や生産活動を統括したり利益確保する事など不可能です。
　
個々の物件で管理費のコストカット実現や管理業務の改善要請による利便性拡大等の恩恵を受けるのは、理事会役員や居住者にその能力や経験がある人材がいるか否かです。
そして、理事会役員に経験や能力ある管理組合員の協力を受け入れる度量があるか否かです。
往々にして、フロントは言うに及ばず理事会役員も、そのような組合員の活用には消極的で且つ不得手です。
　
管理会社は優秀な理事会や組合員が機能している物件からの搾取は抑え、採れるところからは採ります。
企業論理からすれば、至極当然の事です。

[289: 匿名さん]

バックマージンが5%や10%ならいいかもしれないが、
本当に5%や10%かどうかなんて、言いなりになっていれば判らない。

言いなりになっていれば、何十パーセントでも闇から闇。
そこが問題。

管理会社との付き合いは残念ながら性善説ではなく性悪説が前提。

[290: クレーマー]

私のマンション管理組合は勉強しない、運営に関心がない、規約を読まない、総会資料もろくに読まないの「ナイナイ」ずくしの組合ですが、管理会社が利益誘導で修繕積立金狙いの「ろくに実態、内容も知らない工事」を理事会に仕掛けて来るので、設備、工事に４０年以上従事して来た者として、定時総会等で上程してくる工事等に対して事実を突きつけ、無駄な工事をさせない様頑張って居ります。
管理会社は見積りを取り１０％から２０％の経費を掛け利益を上げようと必死です。余り酷いと、管理会社の本社にメールで苦情を送信します。
すぐに、支店の管理職と担当者が事情を聴きに来ますが、理解して帰ります。
しかし、一人ではしんどいです。

[291: クレーマー]

私共の管理組合は今年から来年にかけて、増圧式水道直結式にしようとしております。そこで、既に実施されている方にお聞きしたいのですが、
キャビネット式ブースターポンプは１）荏原製作所　２）川本ポンプ
３）ＴＥＲＡＬのメーカーでどの製品をお使いですか？
それぞれ、かなり値段の差がありますが、どれも使用上、耐久性等余り差はないと考えて居りますが、ご意見いただければありがたいのですが？

[292: 匿名さん]

あなたはクレーマーと名乗る必要はありません。
マンションを思う善人ですから。

[293: 匿名さん]

バックマージンかそうでないかは解りませんが、手土産、管理物件に出入りする
工事業者等からは５％～１０％の手数料は得ている事は間違いないでしょう。

大規模修膳等になりと、又、事態は事なります。私のマンションでは管理会社に
大規模改修を委託する予定でしたが、組合員が一部上場の建設会社の知人の紹介
で責任施工で依頼しましたら１億８千万円の節約ができた過去の記録が残ってい
ます。

その余った資金をプールしたおかげで大変助かっています。

[294: クレーマー]

２９２．匿名さん

有難うございます。

[295: 匿名さん]

294さん、あなたの尽力は必ず報われます。

[296: クレーマー]

私のマンション管理組合は何か設備更新、工事等　数百万するものでも、管理会社に見積りを取ってもらい、一円のネゴもせず任せ切りで進めて居りました。
手を掛ける事が面倒くさい、管理会社に任せれば楽でよい、横着な組合員が多すぎます。自分たちの資産を貯金箱の様に思われても何とも思わない馬鹿ばかり！！
マンション管理会社も利益は欲しいでしょうが、何％の経費を掛けて居るのかわからない状況でした。　私は理事会に専門委員会を発足させ、２～３か所の見積りを聴取して、比較検討の上決めるべきだと思い日々奮闘して居りますが、管理会社はと言うより、現在の日本全て性悪説でものを考える時代だと思います。

[297: 匿名さん]

管理会社でしか働けない時点で()

[298: 匿名さん]

私は総会で管理会社に対してキックバックを受け取っているのか？と直に質問しましたが受け取ってないとの回答でした。絶対、嘘だと思ってます。腹立たしいです。

[299: 匿名さん]

キックバックをもらっていますなどと正直に答えるわけはないでしょう。
質問するのがナイセンスです。

キックバックは管理会社の手数料みたいな利益で管理会社の収入源ですの
で法令に反する事にはなりません。

ワイロは銀行振り込み等で受け取っていればそれを立証できれば犯罪が成立
するが不可能に近いでしょう。

お宅のマンションと管理会社で締結している管理委託契約書と、重要事項説
明書を調べてみてください。

収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来る
ようになります。

着服は理事長と担当の共謀の場合が多いが、理事長が会計を理解していなけ
れば簡単にだませます。

最近はインターネットバンキングで理事長のパスワードでの預金の引き出し
システムを採用しているので立証が困難になりました。

[300: 匿名さん]

収納代行会社が管理会社で、管理会社名義の預金に一般会計と修繕積立金会計の
収入の全部を徴収するシステムでしょう。