【大阪】ヴィークタワーOSAKA はどうですか？

[まる子]

今日から登録受付です。
購入を検討されているかた、この物件の良い点、悪い点を教えてください。

[362: 匿名はん]

まもなく入居です。騒音のため窓を開けての生活はできないと思ってください。引っ越し前にまずエアコンを完備して引っ越してきてください。今年の暑さは格別です。

[363: ３２５より]

３４８の質問に答えましょう。

大阪市内のタワマンはジーニス大阪とシティタワー大阪で
共に０３年〜０４年に中古買い。当時の状況から見て一度買っては
投げうる人物は少数居ると踏んで狙っていた。
案の定、自分の想定価格（一般相場価格より当然安い）より安く、
手に入った。当然、それ以降即賃借人付いて稼働中。

実質利回りは当然10％以上、自己資本は上限10％迄。
銀行からの融資は収支計画さえしっかり保守的に立ててれば、
勝手に物件の資産価値（融資価格との相対評価となるだろうが）を
評価してくれる。ただ、相手は不動産の評価なんてまともに出来ないけど・・・
金利も交渉次第で投資案件でも数年固定可能と自ら良い条件を出してくる。
世の中はそんなもんでしょう。

新築ではなんばタワーは全体感から割安度が高いと判断して
30階以上のコンパクトタイプを購入。

後は東京、福岡、名古屋の都心エリアで中古中心に数戸賃貸中。
これも全部満室。周辺中古相場は購入価格を大分上回っている。

ちなみに俺は不動産業者じゃないが、不動産鑑定士の資格は持ってる。
２年前には会社も辞めて自分で各種の投資を行ってる自営業。
時間は取れるから国内外含め、楽しく旅してる。と同時に数多くの建築物を
見て来ているからそれなりの物件の目利きは単なるサラちゃん不動産鑑定士より
十分あるとは思ってる。何たって自分でリスク背負ってるんやからね・・・・

じゃあ、サイナラ。暫く旅に出っからさ。

[364: 匿名はん]

３４８です。
ご回答有り難うございました。そのエリアのダントツ物件を狙うという点と、当時の賃料相場と物件価格から表面利回りの高さに着目した点はマンション投資の基本を押さえていらっしゃるなと敬服致します。ただ当時市内の物件は限られており、その中でこの２つの物件を選ばれたという点についてはほとんど参考にはなりませんでした。ここ最近の物件が非常に増加している状況での貴殿の判断が伺えればとても参考になったと思います。

[365: 匿名はん]

価値ある物件(お買い得な物件)は投資の対象になりやすいでしょう。
賃貸の多いマンションは価値があると言うことで。

[366: 匿名はん]

＞＞362
全室ビルトインエアコン完備ですが・・・

[367: 匿名はん]

＞＞366
ビルトインエアコンはオプションです。全室完備だなんて、んな訳ないでしょ。
もちろん私はビルトインではなく、引越し前に普通の壁用エアコンを設置します。

[368: 匿名はん]

うちの住戸は全室という意味です。全戸という意味ではありません。

[369: 購入者]

325さんありがとうございました。
あなたが当初ヴィークタワーに何を期待し、なぜ購入しなかったか、なんとなく分かったような気がします。

[370: ３２５より]

３４８さんへ

どうも議論が噛み合わないね。
先ず、投資対象を限定しないことが、投資リスク管理上先ず最重要。

そして不動産は投資リスク分散の基本である３分配の一つの投資対象。
その不動産においても地域・用途・時期等でリスク分散して
投資ポートフォリオを構成することも基本。

従い、大阪市内とか狭い範囲内で投資対象物件を探そうとすること自体
投資上の視点からはナンセンス。
ジーニスとかシティタワー大阪に投資したのは「たまたま」投資検討に
値して検討した結果に過ぎない。

最近の物件についての判断どうこうの件であるが、
もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い。
だから1年以上、不動産には手は出していない（全く割安感が無い）。

ところで、３２８さんは「自分も不動産のプロ」と言っていたが、
コメントの内容を察するに何のプロか、どれほどの知識がお有りか知りたいね。

[371: 匿名はん]

商売目的なら、なんばタワーでも分かる。でも自分が住むなら、なんばなんて土地は選ばない。
ジーニスは見に行ったけど、古臭い間取りで、べランダの柵なんて、今時・・って感じでしたね。
唯一シティータワー大阪は良いと思ったけど、立地はビィークが上だと思う。

[372: 匿名はん]

３２５さんへ
おっしゃられている事は１００％理解しております。２００２〜２００３年当時の市内中心部の物件は極めて利回りの高い物件が何件もありました。不動産にはズブの素人である私も周辺の競合となる賃貸物件と需給状況を綿密に調査した結果、新築でも１０％以上の表面利回りが確保でき、かつ十分高い稼働率が見込める物件を複数絞り込み、検討したことがあります。あまりにも利回りが高い物件の複数の部屋の購入も検討しましたが、リスク分散のために見送りました。素人の私にも、マーケティングの基本にのっとって事業計画を立てることで「不動産鑑定士」である貴殿と同様の判断が出来たことが分かってうれしく思います。大変参考になりました。なお、私も市内には現時点で投資に値する新築物件はないと判断しています。

[373: 匿名はん]

↑３４８でした。
なお、ある情報によると在京の大手業者が地政学的なリスク分散（つまり地震）のため、大阪で賃貸物件の開発に注力するようです。狭い大阪市内ですから、その動向には要注意ですね。

[374: 匿名はん]

シティータワーは、外の窓開けられなかったのと、免震でなかったので私は見送ってヴィークに出会ったので決めました。
見場はよかったんやけど。選び方色々ですねー。おもしろい。

[375: 匿名はん]

３２５＝３７０さん
「もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い」
とのプロのご見解さすが。ファンドも意外に慎重らしいですね。そこで、今後バブルのピークまでインフレ傾向で家賃も上昇するのだからと考え、三越跡など（おそらく）高い価格の物件を心待ちにしているハイリスクハイリターン狙いの素人不動産投資家に対するプロとしてのコメントはいかに？

[376: 匿名はん]

一人芝居みてるような変な空気。ここってなに？株式の掲示板みたい。

[377: 匿名はん]

引越はまだだがさっき試しに夜景を見たくて夜に入ってみた

高い金出して買っただけはありました。満足満足⊂(´∀｀⊂⌒｀つ

[378: 匿名はん]

それはいい！自分夜入ってみます。考えたら夜居る時間の方が長いなあ。
入居までの小さな楽しみできた。ありがとう。

[379: 匿名はん]

午前中は非常にエレベーターが混雑していて家に入るのに時間がかかりました。
ご注意を!!
自分は西側の部屋ですが、夕方は涼しい風が入って来てとても快適です。
こんなに風通しが良いとは思いませんでした。前に弁護士会館はあるものの、
北も南も景色が抜けていて圧迫感は無く、うまく造ってあるなと思います。
ここに決めて良かったです。

[380: 入居4日目]

日曜日に引越しました。
風も夜景も満足してます。一部で評判の悪い(？)透明バルコニ-も住む側にとっては、
最高の景色を提供してくれています。
ところで、一つだけ困っているのは、部屋で携帯がつながりにくい事。
工事に来たNTTの人に聞いたところ、非常に堅牢に作ってあり、壁が厚い事が原因との事。
家が事務所も兼ねており少し困っております。何か対策方法をご存知の方がおられれば
教えていただけませんか？

[381: 購入者]

一般に携帯電話のアンテナは上に向かって吹いておらず、上層になればなるほどつながり難いと思われます。
ただサービス向上の為、上層階専用のアンテナを順次つけていってるようなので、いずれはつながるようになると思います。
専門家ではないので違ってたらすいません。
事務所としても使われるのなら、購入前に確認しておくべきだったかもとも思います。

[382: 匿名はん]

コンビニが微妙に遠いですね(^o^;

１　まっすぐ北上した１号線のローソン
２　北浜のローソン
３　裁判所北のセブン
４　南森町駅のコンビニ群

皆様はどこをご利用されますか？

[383: 匿名はん]

一号線のローソンの向かいにファミマがオープンしてました。
昨日はオープンセールで弁当、おにぎり、サンドウィッチが50円引きでした。
あと、北浜の証券取引所ビル内にもセブンがあります。
一番近いのは、堺筋沿いの小さなデイリーストアですが、夜はやってません。

[384: 匿名はん]

デイリ−の手作りサンドイッチはなかなかうまかったです。

[385: 匿名はん]

昨日ポストに住友不動産販売のチラシが入っていました。
ヴィークの30階が売りに出ていたのですが、7,498万円でした。
なんと坪260万超です。
強気だけど、売れるんかいな。
たしか、売り出し価格は坪200万位ではなかったかと思いますけど・・・・

[386: 匿名はん]

↑この値段では無理でしょう。

[387: 匿名はん]

南向き中低層階の者です。
昨夜、初めて阪神高速の暴走による大騒音を経験しました。
目は覚めてしまいましたが、眠かったのでまた寝ることができたので幸いでしたが、予想を超えたひどい騒音でした。
普段の音は許容範囲内でどちらかというと予想より小さかったので喜んでいたのですが、ちょっとショックでした。
あんな爆音があるのなら、耳栓して寝た方がよいのかもしれませんね。

[388: 匿名はん]

また、キャンセル住戸が発生したようですね。
385の７，４９８万円の部屋と同じタイプのようですが、階数は不明だけどキャンセル住戸の方が大幅に安いです。

[389: 購入者]

キャンセル住戸は価格からみて南西角の27階ぐらいじゃないですか？
結構いいところのような気がします。

[390: 匿名はん]

当方は南面を購入したもののまだ引越しをしていない者です。
387さんのように入居者の方で、阪神高速の暴走による騒音を経験された方はおられますか?
もしおられたら、どの程度（個人差はあると思いますので主観的にで結構です）に感じたのかを教えてください。

[391: 387]

マフラーを改造した車両の爆音が突き抜けるように聞こえますが、それでも寝れたのは、一番不快な音は防音窓がキャッチしてくれたからかな？うるさいけど窓を閉めてたらなんとかOKだとは思います。
２６日に引っ越しましたが、初めてだったので、そんなに頻繁にはないのだと思います。
環状線なので、何周もするからなのかまたは何台も走っているからなのか、終わったと思ったらまた聞こえてくるのはちょっと嫌でした。

[392: 匿名はん]

防音の点からすると，就寝時は「全室のサッシを閉める」＋「寝室の換気口を閉じる」を実践すれば，個人的には許容範囲でした。
ポイントは「全室の」です。音は開口部分を狙って回り込んでくるので，１部屋でも空いていれば防音効果が半減します。
念を入れるのであれば，寝室のカーテンを防音カーテンにして，さらに寝室のドア側の防音を図る方法もあるでしょう。気になる方は，入居してから，徐々に防音のレベルアップを図ればよいと思います。

[393: 匿名はん]

市内中心ではなく田舎の幹線道路と高速そばに住んでいた者です。悲しいかな少しは慣れます。と、防音窓の威力は関心してます。それよりも上から見た高速の車のライトの美しさの方がかなり勝るので許容範囲では？それと経験から、暴走車夏好きみたいで涼しくなると少し
マシになると。。。回数が多い時は警察にしつこく電話して取り締まり強化してもらいました。

[394: 匿名はん]

だいたい防音サッシが装備されてるマンションで窓開けて寝れるわけ
ないでしょ。

[395: 匿名はん]

わたしは、毎日窓開けてねてるよ。皆さんが敏感すぎ？私が鈍感過ぎか。笑

[396: 匿名はん]

390です
サッシを開けて寝る勇気はさすがにありません。窓を閉めた状態でどういう音を感じるのかについて聞いているだけです。

[397: 匿名はん]

車の走行音ぐらいだったら窓開けて寝れるがクラクションで起きる。

[398: 匿名はん]

近所のものです。先日の騒音はひどかったです。でもあのレベルは年に何回もありませんよ。冬場はあまり暴走はありませんしね。いつもは、しばらくしてパトカーが追いかける音が聞こえることも多いのですが、先日はピャヒャララピャヒャララとかいう鳴り物がなくて、単に騒音だけだから取締り用がなかったのかもしれませんね。阪神高速を何週もするので、何とかして欲しいものです。

[399: 匿名はん]

都心一等地の商業地域のタワーマンションで幹線道路や高速が近くになく
騒音のない暮らしなんかまず無理。みんな騒音は百も承知なので意味のない会話は
やめて戴きたい。

[400: 匿名はん]

>398　貴重なご意見ありがとうございます。私たちは，無音室や山中の一軒家で生きていくわけにはいかないわけですから，音環境についてもしっかりと現状認識をしたうえで快適な暮らしを模索したいと思っております。ご近所のかたがたと今後とも末永くお付き合いさせていただきたいと思っておりますので，よろしくおねがいします。

>399　音にもいろいろな段階がありまして，それぞれのご意見をいただくことは，決して意味の無いことではありませんが？ちなみに私は音のある生活を楽しんでおります。貴殿につきましては，今後とも都心ではない静謐な環境での生活をご満喫いただければと思います。

[401: 匿名はん]

住み始めて一週間になります。それまで田舎に住んでいたので、騒音は密かに心配してましたが生活している分には十分なレベルで安心してます。直接的な音より集合音（ザワーってかんじ）のほうが大きい感じです。それにしてもこのロケーションはほんとに気に入っていて、本当によかったったと思います。まあ、ひとそれぞれですけど、住むために買ったので気持ちよく住みたいとおもってます。

[402: 匿名はん]

傍観者ですが6階か7階ぐらいで夜カーテンせずにパンイチで部屋の中歩きまわってる
男性が高速から見えました。案外見えてるのでご注意を!

[403: 匿名はん]

このマンションの共同アンテナではＣＳ１１０の放送は受信できるのでしょうか？　引越し際に新しいテレビを買ったんですが、ＣＳのチャンネルにすると受信できませんというメッセージが出るんですけども、、、、

[404: 匿名はん]

結局この物件は騒音と安っぽい外観がせっかくの立地の魅力をずいぶん損ねているということだね。

[405: 匿名はん]

以前、この物件を検討しましたが、我が家には、年寄りがおりますので、騒音の面で断念しました。
しかし、今夜、中ノ島をうろついてましたが、眺望は最高でしょうね。
惜しいですよね。音・・・

[406: 匿名はん]

引越し前私も音が心配でしたが、住んでみると音はそんなに気になりませんよ。
仕事場が近いという理由のみで購入したので、音は妥協するつもりでしたが、杞憂に終りました。
眺望は素晴らしいです。通勤時間から開放されたので、夜景を楽しみながら充実した時間をすごしております。

[407: 匿名は]

>403
スカパですか？

ＣＳも視聴可　だから　”パラボラは外に立てたらだめです”。
という話のはずです。

販売か管理会社へ問い合わせ、クレームしましょう！

[408: 匿名はん]

ベランダでタバコすってもいいですか？唯一の喫煙場所なんで...

[409: 匿名はん]

私もベランダでガンガン吸ってます

[410: 匿名はん]

ホタル族は管理組合のトラブルのネタです。

[411: 匿名はん]

内廊下で吸ってくれ!!