理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[1: 石の上にも理事３年]

>>スレ主
拝見したところ．．．．明らかに．．．．理事会(理事長？）の失態(笑
臨時総会での反対議案も間違いないと思います。
その上で、このあとどうするか？ですね。

残念ながら、管理費で元の状態に戻すのが無難かな。
理事長の責任を追及しても、たぶん何の得もありません。
そういう方を理事長に選任してしまった組合員と各理事の反省箇所でしょう。

別面では、違反駐車がひどいとも推測できます。
勢いある時に、違反駐車への対策も施したいところでしょうね。

[2: 01]

大事なこと書き忘れ。だから「臨時総会での議案が非常に大事！」ってことです。
もちろん、否決議案と改善策議案は分けたほうが無難でしょう。

[3: 匿名]

追認は有効ですよ。

それを認めないと逆に理事会で何も決められないのでは？

毎回きちんと出席しない理事が一番悪いのですが、
それを毎回出席してる理事長の責任にしても仕方ないでしょう。

それに理事会決議が無効でも総会決議が有効なら何の問題もありません。
重要事項は可能な限り総会議案にして通せばよい。

総会で通らなかったらやめればいい。
事後承諾はリスクが高いのでやめるべき。

反対派もなんでもかんでも反対ばかりせず
建設的な提案をすること。そもそもペイントに至った経緯くらいは
現理事長と話し合ったのでしょうか。

急先鋒もいいですが、人を責めるばかりでなく落としどころを探らないと
管理組合としての運用が成り立ちませんよ。

[4: 新米理事長]

理事会の言い分その１
「理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い」
これは間違いです。駐車だけでなく停車も禁止するとなると現行の管理規約には言及されていないことなので、「総会」に諮って規約を改定した後に初めてペイント可能となります。

理事会の言い分その２
「緊急時の避難路の安全を確保するためにペイントが必要」
これは一理ありますが、費用がある程度（万円単位？）かかるでしょうから組合員の同意（臨時総会もしくはアンケート）が必要。

理事会の言い分その３
「外部者の違法駐車多く、クレームもあり、対外部者向けにペイントした」
確かに理事会は早急に何らかのアクションを起こす必要はあった。しかし
手順を間違った。

[5: 匿名さん]

長い文章読む気になれないが、要は内容より形式にとらわれ過ぎ。
理事長の権限内のものは追認で結構。

[6: マンカン理事長]

＞＞理事長の権限内のものは追認で結構。
理事長の権限内のものをなんで追認する必要があるんだい？
現状回復させるべきでしょう。

[7: 匿名さん]

＞＞駐車場内に駐停車禁止のペイント工事
そもそも理事会で決めることではなくて、総会の普通決議が必要だと思いますよ。
民事調停の申し立てで理事会に揺さぶりをかけてみたらどうですか？

[8: 匿名さん]

裁判所での「話し合い」を強調するんですよ。びびって言うこと聞くようになりますよ。

[9: 匿名さん]

調停は，訴訟と異なり，裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員二人以上が加わって組織した調停委員会が当事者の言い分を聴き，必要があれば事実も調べ，法律的な評価をもとに条理に基づいて歩み寄りを促し，当事者の合意によって実情に即した解決を図ります。調停は，訴訟ほどには手続が厳格ではないため，だれでも簡単に利用できる上，当事者は法律的な制約にとらわれず自由に言い分を述べることができるという利点があります。

http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

[10: 匿名さん]

ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）を使う方法もありますが、裁判所から呼び出しがくるほうが
理事会はびびるでしょうｗ

[11: 匿名さん]

ようするに、「でるとこでましょか？」って言えばいいんですよ。

[12: 匿名さん]

管理を委任した理事長だろうよ。しかも管理者と規定している筈だ。少々のことは以後気をつけろよで十分だ。

[13: 匿名さん]

＞＞「少々のことは」
理事長、理事会が悪いのではなくて、管理会社の「助言」が不十分なのでしょう。
黙っていると慣例、慣習になってしまうので、民事調停で、裁判所に呼び出す意義は十分にあります。

[14: 匿名さん]

その助言を眞に受けたのは理事長だし、それを選んだのは組合だろうよ。組合に責任ありです。

[15: 匿名さん]

理事会とスレ主の感覚の違いは、裁判所の指導で埋めていくべきものでしょう。
話し合っても平行線ですから、積極的に司法手続きを利用しましょう。
そのほうが決着が早いです。

[16: 匿名さん]

ナチスドイツも国民の熱狂的な支持で合法的に政権を奪取しました。
従って、民意が必ずしも正しいとは言えず、その反省から、近代の憲法では裁判所を役割を徹底重視しています。
同様に、管理組合においても合法的に選出された理事会が常に正しいとはいえません。

[17: マンカン理事長]

「政治」をやると時間がかかるし、対立ができるので、
管理組合においては、マンカン資格取得者、税理士、弁護士、一級建築士、医師、上場企業部長職等の識者による「統治」を目指すべきです。零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民が理事をやると混乱の元です。

[18: 匿名さん]

スレ主のところは「政治」をやっているようですねｗ
だから、時間がかかるし疲れるのですよ。
手っ取り早い解決策はスレ主がマンカン資格を取って理事会で合格証書をみせびらかすことではないですかねｗ
理事会でのマンカン資格の威力は絶大であり、管理会社もひれ伏すこと確実ですよｗ

[19: 匿名さん]

零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民は合意形成などという意識は皆無です。
統治に必要なものは、簡単に言えば「教養」なんですよ。

[20: 匿名さん]

ガテン系住民は「でるとこでましょか？」に極めて弱いですよｗ

[21: スレ主です。]

皆さん、短い時間にたくさんのレスありがとうございます。
仕事中につき後ほどじっくりと読ませていただき、ご返答致します。

お願いがございます。
メインの質問である、理事会内の追認についてのご意見をもう少し戴きたいのです。
私はこの部分が最大の問題点だと思っております。
可能であれば、追認はＯＫ又はNG、とその根拠となる文書なりリンクなりを示していただけないでしょうか。
この問題が発生して以後、散々検索をかけてみたのですが、これ！といった物が見つからず。それもありこちらで相談させていただいております。

尚、総会で追認されればなんの問題もない事は承知しております。

手短で申し訳ありませんが、ご協力よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

駐車場にペンキで文字を書くのは、
区分所有法18条本文の
いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
もともと理事会に権限がないから、追認なんて意味ないですよ。
もっとも、18条２項で「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」
ってあるから、規約で共用部の形状又は効用の著しい変更を伴わないものは理事会決議でできるって
書いてあれば別だけど、ふつうは書いてないね。

[23: 匿名さん]

駐車場にペンキで文字を書くのは、
標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、
理事会決議でＯＫかも！
だから裁判するしかないですよ！
ペット禁止って張り紙はいいが、ペンキで壁に書くのはダメなのか？って話。
ペンキで書いてもシンナーで消せるとか言われると、おなじことかも！

[24: 匿名さん]

＞区分所有法18条本文の いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
なんじゃ？

＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、 理事会決議でＯＫかも！
主張すればｏｋなのか？

[25: 匿名]

どこのマンションも何か事が起こるとすぐ裁判だ司法判断だって大騒ぎになってるの？
勇ましい人がいっぱいですね。

[26: 匿名]

「追認」は有効。
ただし、ペイント行為は全部無効。

理事会が流れたはずという曖昧な表現ですが、流れた確証が議事録に記載されているのであれば後日の理事会で追認または決議できると思います。
ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？

時系列がわからないので悩みますが総会決議なしでのペイント行為は軽犯罪に抵触しているので警察へ被害届を出せば良いかと（後の裁判の時に必要）

ペイント行為をした業者（管理会社）の責任も含めて意見交換を冷静な判断で行いましょう。

[27: 匿名]

避難路確保や駐車違反排除のための
掲示や注意喚起のペイントは区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当し
理事会決議すら不要で合法。

数万円程度の費用は保存行為になら予備費から出せる。おたくはトイレに消臭剤を導入するのにいちいち総会開かないだろ。

合法かどうかに不服ならあとは裁判しかない。

[28: 石の上にも理事３年]

スレ主が「追認」に拘るのがよく理解できないが．．．
理事会定例会にて会議不成立になっても、後日臨時の理事会にて追認されたのなら、それは理事会決議としては有効。
総会での追認については、上程された議案の可否を組合員が判断するのだから議決したら有効。

で、本件では
＞有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
ということなので、新たな情報が無い限り、理事会決議が有効でも臨時総会では否決されるだろう。
ではどうするか？が現実的な課題なのではないか？

仮に理事会の裁量で行える範疇であっても、組合員の総意(=決議)に勝るものはなく、組合員が追認できぬ行為は取り消し（今回だと現状復帰）すべきだろう。

[29: 匿名さん]

裁判をすると、たぶんスレ主が負けるので、反対派のメンツを保とうとすれば
民事調停を申し立てて、足して２で割るような結論にしたいところである。
例えば、「駐停車禁止」のペイントを消して、「駐車禁止」の立て看板にするなど。

[30: 匿名さん]

>>29さん
機械式駐車場の走行部分に立て看板出すと、入出庫のたびに看板移動することに。
それと、
29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

[31: 匿名さん]

＞＞29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

スレ主が管理組合を訴える。確認訴訟だと恐らく却下されるから、
無理やり損害賠償請求訴訟にするしかない。株主代表訴訟みたいな制度はないから、区分所有者総数分の１が損害だとか
屁理屈で訴えるしかない。でもたぶん負ける。
訴えの利益とか当事者適格とか、区分所有者の立場で争うのは難しい。

可能性として行けそうなのは、理事長の解任請求訴訟。規約を無視して支出したとかで。
しかし個人攻撃みたいになるので、調停が一番いいと思う。

[32: 匿名]

理事長なんか誰も好きでやってねーから
解任請求されたら理由は否定するけど
喜んで辞めるだろうな。

[33: 匿名]

↑辞めたくない理事長もおる。理由はわからん。

[34: マンカン理事長]

スレ主はしっかりしてるし、定期総会での決議を阻止したんだから、立派である。
今後の臨時総会で否決した場合は、ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為であるとして、無権代理人への責任追及になるんでしょうねー。
その場合、無権代理人は理事長で、追及するのは監事になるんでしょうね。
原状回復しろって話で、その費用を理事長に請求するんでしょうね。
監事が動かない場合は、どうするんでしょうね。

[35: 匿名]

少なくとも住民通しで訴訟沙汰を起こすようなマンションの資産価値は下がるだろう。
訴える方も訴えられた方も何の得にもならん。

[36: 匿名さん]

大阪の中津のマンションはすごいですよね。住んでない区分所有者は輪番理事をやらないから毎月お金取るって話で
最高裁まで争われ、全国ニュースになりましたが、それで資産価値落ちたんですかね。中古の売買で不利になったとか？
住人同士の裁判は結構あるみたい。騒音とかで。
住民同士で我慢すると刃傷沙汰になるので、裁判するほうが安全だとおもう。

[37: スレ主です。]

多くのご意見ありがとうございます。

全てのレスにご回答したいところですが、なかなか時間も取れない為ピックアップして回答させていただきたいと思います。ご了承ください。

まず、裁判・調停の類は最終手段だと考えており、安易に使うつもりはありません。マンション価値そのものに関わる事に成りかねないと思っております。
現時点では、総会にも議案として提出されており、その内容は「総会での追認を求める」というものでした。理事会自体も総会決議を抜いて実行した事は間違いであったと認めており、プロセス自体の過ちは謝罪しております。
ペイント工事及びペイントそのものについては、理事会が唱える根拠（？）をもとに正当である。という主張をしているわけです。（わかりにくい表現で申し訳ありません）

追認にこだわる理由ですが、
管理規約には「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」と謳われており、出席数が不足していたが開催した。という事がそもそも規約違反に当たる。と考えておるわけです。
この考え方からすると、
「理事会会合が開催できていない状態で、だれが話し合いペイントを決定したのか？その決定を実行したのは理事会ではないわけだから、では誰が実行したのか？また、後日追認したのは誰が決めたペイント工事に対して追認したのか？」という考えになるわけです。
確かに理事会役員の肩書きはありますが、理事会会合そのものが開催できないと規約で謳われている以上は、役員同士の話し合いであっても、そこで決められた事も、後日の理事会内の追認も無効なのではないか？という風に考えています。

上記の考えが正しいのか否かを知りたいがために色々検索をしたのですが、そもそも理事会内で追認は有効である（又は無効である）といった事象そのものがほとんど見当たらず、有効・無効の根拠となる法律･規約の類も見つけられずにいる次第です。
ですので、皆様の知識をお借りしようと書込みいたしました。

[38: 匿名さん]

注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為であり、それを事後の理事会で追認したのでしょう。
無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ。

[39: スレ主です。]

続きです。

理事会が単独で決定・実行できる範囲は、勉強中では有りますがある程度把握しているつもりでおります。
今回の件は、管理規約には無い「停車禁止」に触れられており、この部分は明らかに無効であると考えております。
「駐車禁止」のみであれば、No27　匿名さんのおっしゃるとおり「区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当」すると考えております。ですが、今回は停車までも禁止し、本来、転回する場所を停車場所と指定した行為は理事会の裁量の範囲を超えていると考えております。

理事会側との話し合いですが、
２回行っておりいずれも理事会側からの要請でした。私自身は２回とも出席し、反対派の意見を述べております。住民全体に告知した話し合いではなく、一部の反対派（アンケート実施者）に対しての要請であったため、ほとんどの住民はこの話し合いそのものを総会まで知らなかった。という事実があります。

時系列が不明ということでしたので、参考までに



理事会決定
↓
工事前日、告知
↓
２０日後、工事実施
↓
２１日後、理事会議事録配布。
↓
工事１ヵ月半後、アンケート実施
↓
工事２ヶ月半後、アンケート結果公表
↓
工事３ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
理事会の臨時会合。工事の追認
↓
工事４ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
工事５ヵ月半後、総会。２回のアンケート実施者との話し合いの内容の事前説明は無し。

アンケート実施者との話し合いも含め全て議事録はあります。当然、出席者数不足の時の議事録もあり、それを確認した際に理事会会合不成立が判明したわけです。

[40: マンカン理事長]

理事会決議の有効無効が裁判で争われることはありません。やってみればわかりますが訴状が却下されて相手にも届きません。門前払い。
これはなんでかというと、そもそも区分所有法に決議無効の訴えの規定がない。
ないんだけど、総会決議無効の訴えは旧商法（現在の会社法）類推適用でできるっていう最高裁判例（Ｓ４７年）に基づく。
理事会決議無効については、会社法に取締役会決議無効の訴えの規定がない、だからできないという理屈。

[41: 匿名さん]

理事会決議の有効、無効は法的にはどうでもよくて、もっぱら政治的な問題だと考えたらいいですよ。
総会で攻撃材料として使えるでしょ。その類のもの。

[42: 匿名]

少し理解できました。
大規模マンションでしょうか？

築年数は

[43: スレ主です。]

その他のご質問、ご指摘について

管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？
→その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

ペンキで書いてもシンナーで消せる
→この程度のことであれば、勝手に私が消していると思われます（笑）
実際には、普通の道路（一般道）舗装の上にペイントされている「止まれ」や「横断歩道」と同じペイントで、実際に道路に舗装ペイントをする業者が行っております。
簡単に剥がせる物ではなく、アスファルトの表層をけずらなければ取れない代物です。

金額にして
ペイント代金１５万円
ペイントはがし代金８０万（見積もり）
かかるものとなっております。

ガテン系・理事長やりたいな人。
→まさしくその通りの方が理事長です。前回の総会で立候補。管理組合が発足してからまだ２年の段階での立候補であった為、どんな人物かも知らずに承認した。という事実はあります。

現時点で、反対派は個人負担での現状回復を求めております。
ただ、金額が金額なだけに現実的ではない事はに判っております。
妥協点を探る事も進めるつもりでおりますし、その案も個人的にではありますが考えております。
責任の所在についても色々な意見が反対派の中から出ており、理事長個人・理事会単体に負わせるか否かは今後検討していくところです。

[44: スレ主です。]

No.40 マンカン理事長さん
なるほど、そういうことでしたか。どうりで検索しても出て来ないわけだ。。。
規約に無い事は法のどこかにひっかかっているはず。と考えていたのですが、これではいくら探しても出てこないですね。
非常に参考になります。ありがとうございます。

No.41 匿名さん
政治的に、隠し玉として用意しておいても良かったのですが、普通にマンションに住んでいたいので、そこまでトリッキーなことは、今後の自身の住み心地を鑑みてやめた次第です。今までこちらに記載した内容は全て総会前の理事会との話し合いの時点で、出し惜しみせずに吐き出しております。書いてはおりませんが、それ以外のことも全てさらけ出しております。隠し玉なしの真向勝負状態です(笑)

マンション規模
２００世帯超
築年数
４年です。

[45: スレ主です。]

１点訂正です
No43内

管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？
→その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

上記は誤りです。
正確には
管理会社にはペイント業者選定・見積もりを依頼しました。管理組合の依頼ではなく、理事会単独での依頼となります。依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

[46: 匿名さん]

相手がガテン系だったら、割と簡単ですよ。「でるとこでましょか？」に弱いです。
交渉途中で逆上する可能性があります。録音しておきましょう。
逆上してくれたら、こっちの完勝です。
とりあえず辞任させたらいいですよ。後任はスレ主がなる。
その後、理事会手続きの瑕疵は、管理会社は知っていただろー！と管理会社を攻める。
で、管理委託契約を値引きさせて損害の補填に充てましょう。

[47: 匿名さん]

なんだかわからんけど、46さんの発想だと、どんどん敵が増えそうですね。
集合住宅ですから、なるべく穏やかに冷静に解決したいものですね。

[48: 匿名さん]

いやー、そもそも、ペイント文字を問題視するスレ主は好戦的です。
すでに揉めてるからねえ。。

[49: 匿名]

46さんの意見わかりますよ！納得です。

急先鋒・特攻隊長さま
ペイント業者へ連絡して「消して欲しい」と依頼する事も可能ではないでしょうか。駐車場のアスファルトと鉄板（転回場所）へのペイント代金15万円は高額ですよ！酷いですね。

又は修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？

決して個人負担はやめましょう。

長い間の戦い大変ですね。まだまだ頑張れそうな感じの方なので次期の理事へぜひ立候補して下さぃ！応援しています。

[50: マンカン理事長]

下記の「会社」っていうのは監査役か、株主代表訴訟の原告になった株主なんだろうね。
区分所有法に代表訴訟制度がないからねえ。。。

取締役会決議を経ない取引についての無効主張

http://ameblo.jp/ambitiouslaw/entry-10250132816.html

株式会社の代表取締役が取締役会の決議を経ないで重要な業務執行に該当する取引をした場合，取締役会の決議を経ていないことを理由とする同取引の無効は，原則として会社のみが主張することができ，会社以外の者は，当該会社の取締役会が上記無効を主張する旨の決議をしているなどの特段の事情がない限り，これを主張することはできないと解するのが相当である」（最高裁判所第二小法廷平成21年4月17日付け判決）と判断しました（詳細は原文でご確認ください）。

[51: 匿名]

>>47>>48
全くですね。
大事な事は思い立ったら即行動ではなく、組織が大きいほど事前の根回しが必要ですな。
スレ主さんも理事長さんも。

[52: 匿名さん]

良い勉強になったとあきらめる事です。
立候補は理事にでしょうが理事長に選んだ他の理事も二度と選ばないという事を組合員が自覚すべきです。

[53: 匿名さん]

↑ＭＡＫＥ犬の発想ｗ

あきらめなくてもいいでしょ。すでにいい線いってるんだし。正攻法でいくのが最も効果的ですよ。

[54: スレ主です。]

皆様から頂いた情報をチラ見してきました。

区分所有法18条(１７条)
共用部分の扱い方ですかね。総会での決定が無いと駄目。と解釈しました。

＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）
区分所有者が悪い事したら注意できる。
理事会は違反者に対し法的措置を講ずることができる。


＞軽犯罪
他人の家に落書きは軽犯罪。場合によっては建造物損壊罪（260条）や器物損壊罪（261条）に問われることがある

＞区分所有法の管理者（理事長）の保存行為
緊急性が有る場合は独断で決めることが出来る。


＞ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為
＞注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為
表見代理に相当するのかな？


＞無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ(109)
区分所有者が追認した場合には有効。それ以外は無効ってところでしょうか。

ものすごく大雑把に書いてみました。もう少し勉強してきます。

参考になりそうな事ばかりで大変助かります。１人で調べるには知識も時間も足りなくて・・・。
皆様のご協力感謝します。

[55: スレ主です。]

No.50 マンカン理事長さん

具体的な事例を頂き感謝します。
文言を理事会・区分所有者などに置き換えて読んでみましたが、会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね。部外者はとやかく言えないが、当事者はやいやい言っても良いよ。という内容ですよね？？
もう少ししっかり勉強してみます。

[56: スレ主です。]

で、追認についてのＯＫ・ＮＧの判断が出来ないって事は、何をもって独断を止めるようになっているのか、何が抑止力として働いているのか判らなくなってしまいました。ふしぎだ・・・。
管理規約の「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」これが歯止めとして機能する項目になるんですかねぇ。。。
それとも、他のマンションの規約には「ただし、どうしても話し合わなきゃいけない場合は、出席数不足でも開催して、後日、正式な追認を貰ってね」的な規約が付随して書かれてたりするんでしょうか。

[57: マンカン理事長]

スレ主の疑問の回答はこれかも。
民法第119条但書の部分。
定足数不足で成立していない理事会で決めたことは、その後の正常な理事会で追認しても効果を生じないが
当事者（理事会で追認できることなら理事全員、総会で追認するなら区分所有者全員）がその行為（定足数不足の成立していない理事会できめたこと）が無効だと知って追認したら新たな行為（決議でしょうね）をしたものとみなす。

（無効な行為の追認）
第119条 無効な行為は、追認によっても、その効力を生じない。ただし、当事者がその行為の無効であることを知って追認をしたときは、新たな行為をしたものとみなす。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E5%8A%B9#.E6.B3.95.E5.BE.8B.E8....
無効行為の追認の効果 [編集]

追認もしくは追完とは本人がある法律行為を有効なものとして確定させる意思表示を指すが、取消しの場合とは異なり、無効な法律行為は本来的に法律効果を生じないものであるから原則として無効な法律行為を追認しても有効な法律行為とはならない（民法第119条本文）。

公序良俗違反・強行法規違反の法律行為は当事者間の合意をもってしても有効とはならない[13]。しかし、当事者が当該法律行為につき無効であることを知って追認したときは、法律行為の有効要件に問題がなければ新たな法律行為をしたものと扱っても問題がないため[14]、民法はこのような場合に当事者による新たな法律行為がなされたものとして遡及効はないものの追認時から法律行為の効力を生じるものとする（民法第119条但書）。なお、当事者間の合意により追認に遡及効を認めることも可能であるが第三者には対抗できない[15]。

[58: スレ主です。]

＞修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？

可能ですが、美観がものすごい事になってしまうのが・・・。

原状回復のための修繕見積もりは３種類ありまして、
１：色を塗る(１０万）
２：表層を削る（１８万だったかな？）
３：表層＋αを削り新規アスファルトを敷く（８０万）
となっております。

１はアスファルトとは違った色合いにしかならない。そのうちペイント剥げる。
２は削るためにでこぼこになる。
３は元通り。だが、異常に高い。
こんなかんじなのですが、
反対派の意見は、他人の家のものを壊したら、普通弁償して元に戻すでしょ？というところで一致しちゃっているのです。
なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。

[59: 匿名]

質問です。
次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？

理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？

参考までに お伺いいたします。

[60: スレ主です。]

No.57 マンカン理事長さん

ををを！
まさしくこれです！
ありがとうございます！

ちょっと詳しく勉強してきます。

[61: マンカン理事長]

＞＞会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね
区分所有法に区分所有者代表訴訟制度を作れば簡単になる。
会社法の株主代表訴訟を類推して区分所有者が代表訴訟を起こした事例はあるけど、規定がないからダメって判決でてます。
今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。

[62: スレ主です。]

＞次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？

＞理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？


臨時総会はまだ未定です。理事会についても先週総会で新理事が選出されたばかりなので、まだ決まっていないと思われます。管理会社にそろそろ問い合わせるつもりでおりました。

前期理事役員（既に任期終了）の中には反対派は居りません。全部で１０名の理事なのですが、６名しか活動しておらず、残り４名は一度もどこにも出席していません。６名のうち１名は総会間際に転居しており、区分所有者としての資格も無くなっております。
新理事（今期）の人たちはどちらか不明です。
反対派が立候補しても良かったのですが、あからさまに潰せる権力を持つ事になりますから、立候補しませんでした。仕事忙しいし(笑)

反対派の仲間と少しは無しをする時間があり、新体制の出方を少し見ていようか。という話も出ております。
私自身は疑問点が多く、この様な場をお借りし、皆さんの知恵を拝借しながら、武器集め＆勉強をさせていただいております。

[63: 匿名]

スレ主人さま

なるほど。
「美観がもの凄いことに…」についての質問です。

ペイントの色は、何色ですか？

一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？

ペイントされた駐車場のイメージが理解できないので悩みます。立体駐車場ですよね！

[64: スレ主です。]

＞今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。
そのようですね。Ｎｏ４０でもおっしゃられていたので、あぁ、だめなのね～。と朧気ながら理解は出来ました。
皆さんのご助言から、他の方法での解決糸口もありそうですので、そっちから探っていこうかと考えております。

[65: スレ主です。]

＞ペイントの色は、何色ですか？
一般道にある黄色の道路標示と全く同一です。よく見ると判りますが、あのペイントは少し盛り上がっているのですよ。

一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？
「駐停車禁止」５文字と外枠で囲まれ斜線がひっぱってあります。イメージとしては消防署前にある、消防車が出る所だから停車させちゃ駄目！ゾーンと同じです。

立体駐車場ですよね！
機械式立体駐車場です。駐車場のマンションみたいな感じです。「機械式駐車場」でぐぐってみてもらえるとその形状がすぐ判るかと思います。

[66: 匿名]

了解しました。

文字や斜線の周りにマスキングテープを貼り、速乾性のスプレー又はペンキで上塗り（色はアスファルトに近いもの）。

業者に頼むよりスレ主さん達（ペイント行為反対派）で直せるはずです。
お仲間の中に器用な方がいらっしゃればなお良いですが。

又は
ホームセンターのペイント専門家に一度「きれいに直したい」と、お尋ねしてみるのも良いと思います。
見積もホームセンターの方が安くなる可能性があるかもしれませんね。

工事業者は高いですからね！

[67: 匿名]

そもそも転回禁止の場所に駐停車しちゃいかんことくらい
常識の範囲内なのに反対派とかいってるスレ主はいったい
何が気にくわなくてそこまで揉め事を起こすんですかね。

私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。
最後には裁判すれば勝てると思いますし、自分で理事になるほどの
やる気も根性もないみたいですから単なるクレーマーとしか思えません。

ちょっと気にくわないことには声を荒げて反対する人っていますよ。
今回は工事までのプロセスに食いつきやすいところがあったから
食いついただけで、適正な手続きで同じことをしてたらおとなしく
従っていたのだろうと思います。

要するにスキを見せたら噛みついてやろうと伺っているハイエナみたいなもんで
まともに相手する必要がある人物とは思えませんね。

[68: 匿名さん]

だから、「統治」が望ましい。ガテン系ではむり。

[69: 匿.名さん]

>>67 さん
>私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。

これもひとつの方法ですね。
理事会側のロジックとしては、こんなところでしょうか？

１．「駐停車禁止」と表示する主な目的は、事故の未然防止の観点から、
　　外部の者（駐車場の利用者以外）に対して「ここには一切車両を停めるな」の
　　注意喚起をすることである。
２．また、規約に定める「駐車禁止」の文言との整合性であるが、
　　駐車場の通路は道路交通法に規定する道路ではなく、規約における「駐車」の
　　概念が、同法に定める「駐車」とは必ずしも同一であると解釈する必要はなく、
　　規約に定める「駐車禁止」は、「必要な時を除いて、ここには車両を停めないで
　　ください」の意味であると解釈できる。
　　したがって、通路に「駐停車禁止」と表示することは、規約に抵触しないと考えられる。
３．理事会としては、上記１．および２．より駐車場の通路に「駐停車禁止」と
　　表示することは保存行為であると判断し、実施を決議したものである。

[70: 石の上にも理事３年]

遅レスですが
＞なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。
これは金額だけじゃなく工期も確認されたほうがいいでしょう。
機械式駐車場でしょ？
工期（乾燥など使用可能になるまで）の間、駐車場への出入りが不能になると思います。
その間の代替地の確保も台数によっては困難なんじゃないかと。

また部分的にアスファルト敷いても継ぎ目などができて、完全には回復できないと思いますよ。
費用負担の問題もあるけど、総合的に利用者の不便が小さいものを選択してください。
個人的には回復工事費も結局、組合負担になると思ってますし。

[71: 匿名]

80万かけて消すか、そのままにするか総会議案にしたら
そのままにする方が通りそうだけどね。

工事期間中に機械式駐車場は使えないわ
お金はかかるわ、反対派の言ってることを
実現したところで誰が得するのって感じ。

やっちゃったプロセスは稚拙だったかも知れないけど、
総会で最も支持される選択肢は現状維持になる可能性もある。

そのへんの柔軟性がスレ主に全く感じられないが
もう反対反対で凝り固まっちゃってるんだろうね。

[72: 匿名]

あと、反対派はペイントを消した後で
その場所の迷惑駐停車が相次いだら
今度はどうすんのか考えてるのかな。

もともとは迷惑駐車を防ぐためにペイントしたんだろ。
その対策として別案を出すでもなくとにかく反対だ消せじゃ
お話にならないんじゃね？

[73: スレ主です。]

皆様、様々なご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

No.69 匿.名さん　
２の部分の解釈ですが、
法で言う「駐車禁止」と規約内の「駐車禁止」では意味合いが異なり、規約内の「駐車禁止」には「停車禁止」も含まれている。
という意味でお書きになられていると私は解釈したのですが、合ってますでしょうか？

[74: 匿.名さん]

>>73 スレ主さん

あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。

補足すると、
ａ．道路交通法では、客待ち（人待ち）のために継続的に停止すれば駐車となる。
　　また、貨物の積卸しのための停止で５分を超えない場合は停車である。
ｂ．しかし、現実の場面において、人待ちの駐車であっても止むを得ないケースもあれば、
　　５分以内の貨物の積卸しのための停車であっても迷惑行為となるケースもある。
　　果たして、駐車と停車を厳格に区別する必然性があるのか？との疑問がある。
ｃ．そこで、規約における「駐車禁止」は、「駐車・停車に拘らず、駐車場の利用
　　（自動車の入出庫）に付随する必要かつ合理的な自動車の停止以外は控えましょう」と
　　いう意味であると解釈した。
ということです。

[75: スレ主です。]

No.74 匿.名さん　

＞あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。
了解しております。
なるほど、こういった解釈もできるわけだ。と感心しながら読ませていただきました。

補足までしていただき感謝いたします。

[76: 匿.名さん]

>>75　スレ主さん

コメントありがとうございました。

実は、スレ主さんから、規約に定める「駐車禁止」の文言は、道交法に定義する
「駐車」と同義であり、如何なる「停車」も禁止されていないとの主張も予想され
ましたので、別の視点（避難経路の確保および共同の利益の増進）からも検討して
いました。
参考までに記しておきます。

つぎの者が行う入出庫に付随しない停車（たとえば、入出庫はしないが、常に駐車場の
通路に自動車を停車させて荷物の積卸しをするなどの行為）は認められるべきか？
　イ　駐車場を使用する権利を有する者
　ロ　駐車場を使用する権利を有しない者
　　　1) 居住者であるが駐車場使用契約を締結していない者
　　　2) 外部の第三者
いずれの者による「停車」であっても、駐車場専用通路としての通常の用法であるとは
言い難く、避難経路の確保に支障をきたすおそれのある行為および共同の利益に反する
おそれのある行為であると推測できる。
したがって、通路に「駐停車禁止」の表示をすることは、区分所有法２６条に定める
管理者の保存行為として是認されるべきものと考えられる。

【「駐停車禁止」の表示についての整理】
　・「駐車禁止」の部分・・・規約の定めによるもの
　・「停車禁止」の部分・・・避難経路の確保および共同の利益の増進に関する注意喚起

[79: 匿名さん]

区分所有者が同意する論理と文章力のみが求められること。

[82: 匿名]

本論からはズレてるが、正しい理解だよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[85: 契約済みさん]

スレ主の目的が不明確なのですが
①ペイントをただ消したい
②理事会の手順が正しくないことにたしいて訴えたい

①の場合、実行した人はあくまでマンションのことを考えたやったわけで、これに対して個人賠償をしたら、次から理事長になる人は、緊急なことがあっても何もしなくなるでしょうね。
②の場合は、もっと理事会に対してもっと手順の勉強をさせれば済む話です

第３者からみると、反対派の人は、自分たちに許可なく実行されたことに対して、怒っていてそもそも本質的な議論になったいない気がします、迷惑駐車が多い中、その対策は必要なわけで、ペイントは残した上で、今後の管理組合の運営方法を話し合うのが一番建設的だと思いますけどね。

[86: 契約済みさん]

↑
反対はの人は、理事会に対して要求するだけではなく、自分たちで対策を示すべきです。
批判することは簡単ですよ。批判するほうは後だしなのですから。

①迷惑駐車に対する別の対策を示す
②これが緊急ではなかった理由を明確に示す
③危険性が増した理由を明確に示す

逆に論理的なデメリットがないのであれば、理事会の決定は尊重すべきですね
少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから

[87: マンカン理事長]

＞＞少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから
どんなひとかなんて事前にはわからない。案件ごとに是々非々で対応すべきことである。
スレ主の問題意識は極めて健全だとおもう。

[88: スレ主です。]

色々なご意見ありがとうございます。
私自身の疑問はマンカン理事長さんがご提示いただいた解答でほぼ解決しております。また、匿.名さんの理事会の理由付けも感心しながら拝読いたしました。
ありがとうございます。

その他返答はしておりませんが、全て参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

[89: 匿.名さん]

スレ主さん
「知者不言　言者不知」という言葉がありますが、わたしは知者では
ありませんので、もう少し書いてみたいと思います。

本質的な問題は、理事会が通路の利用方法に関して、
「（入出庫時の停車であっても）停車場所は転回部分とし、１５分以内の
停車に限る」という運用方法を示したことであると考えます。

この問題に関し、現段階におけるスレ主さんの理事会に対する対応策は、
１．理事会が示した停車に関する運用方法の問題点を指摘し、「この運用方法は
　　適用されない」ことを理事会名で居住者に知らせることを求める。
２．駐停車禁止のペイントの横壁に「ただし、駐車場利用者による入出庫に必要な
　　停車は認められています。」と掲示することを求める。
３．今後、新たに運用方法を定める場合は、総会決議が必要であることを確認する。
ことだと思います。

[91: 購入検討中さん]

ペイント必要性の問題と、決定プロセスの問題は分けて議論すべきだと思います。
おそらく反対派の中には、どちらかにしか反対していない人も居られると思います。

まず、ペイント自体の必要性の議論をすべきでしょうね。とりあえず決定プロセスについては、保留にして。

少なくとも安全性の問題については、私達のマンションでも理事会の決定を尊重しています。
なぜなら、見た目などを気にされる方がいて、総会では否決される可能性がある場合でも安全性を優先すべきだからです。
このような問題の場合、総会では、別の対策についての意見を募りますが、賛否はとりません。
（簡単にいうと代替案がない場合は、賛成とみなすことにしています）

[92: マンカン理事長]

スレ主は安全性とか興味ないと思う。ペイントしたからといって従うわけじゃないから。
だから、そういう議論するわけない。参考にします、ってコメントするだけでしょ。
なんか丁寧な人だから。

[93: スレ主です。]

皆様の意見は全て参考にいたしております。

質問についての返答等には返答いたしておりますが、それ以外のご意見などについては基本的に返答いたしません。
参考にしていないわけではございませんので、引き続きご意見はお書きいただけたらと思います。

[94: スレ主です。]

No.92 マンカン理事長 さん

議論したくないわけでも、興味がない訳でもないのです。
時間に余裕があれば自分の意見を載せたいのですが、現時点では、その時間が取れません。
なので、スルーしております。
お察しいただけると。

[95: 検討中の奥さま]

まず、９１さんの意見と同じで反対派の人の意見が、様々あり、不明確です。
反対派の人がとったらアンケート内容が不明ですので。

①そもそもペイント自体に反対
②ペイントは最悪認めてもいいが、停車禁止に反対
③決定プロセスに反対

これをトータルとして、反対意見として処理すべきではないでしょうね。反対に対する論点が違うので。

反対派のほとんど人が②の気がします。つまり、最悪「駐停車禁止」を「駐　車禁止」に変える（停の字だけ消す）か、ペイントはそのままだが、運用的には停車を認めれば、いいだけの気がします。

③については、別議論にすべきだと思います。
（このケースの場合、少なくとも個人賠償請求はしないほうがいいでしょうね。）
決定プロセスが不正なので管理組合として、一度ペイントを消して、問題に対して、再度議論して、その結果再度ペイントをしたら馬鹿みたいですので、まずペイントのみについて議論すべきでしょうね。

[96: 匿.名さん]

さて、バーチャル世界の話ですが、
わたしが今期の理事長であれば、利益衡量の観点から解決策を探り、
つぎのような説明をして事態の収束を図ると思います。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
>>76 に記載した内容であると理解しており、理事長（管理者）が複数理事に相談した上で
実施した保存行為であると認められる。理事長が実施する保存行為は、必ずしも理事会の
承認を必要としないが、念のため、工事実施後に開催された理事会において、理事長が
詳細を説明し、承認を受けたものと判断ができる。

＜アンケート調査について＞
理事会が実施したものではないのでコメントは控えるが、結果は真摯に受け止めなければ
ならない。
ただし、今期の理事会としても、安全性を蔑ろにしてまで、利便性を優先させることは
容認できない。あくまでも安全性の確保が最優先であると考えている。

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法の変更については総会決議事項であり、理事会の決議を経て総会議案として上程
されたものであると認められる。
しかし、総会において審議が紛糾したため、議案上程者である理事会が当該議案の取り下げを
している。したがって、現在、この利用方法は適用されていない。
この旨は今期の理事会として居住者に別途案内をする予定である。
今期の理事会としては、今後も検討を継続し、より良い利用方法があれば改めて総会議案と
して提案したい。

[97: 匿名さん]

↑高齢マンカン士全般に言えるけど、冗長で読みにくい文章が得意だよね。

[98: 匿名さん]

要領が悪い。

[99: 購入検討中さん]

96さんの意見に賛成ですね
運用方法のみを再議論すればよいだけということになる。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
理事会の手続きは特に問題ない。

＜アンケート調査について＞
結果は、真摯に受け止めるが、反対理由が、理事会として了承できない

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法としては、議決されなかったため、妥協案を提案すべき。
現状ペイントの内容は、無効とされている。

例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
（これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

＜個人賠償について＞
理事会の手続きが、一脱していない限り（少しぐらいの不備があっても）、これは請求できないでしょうね。
これを実施すると、次から理事会は機能しなくなるでしょうし。
ペイントを消したいなら、総会議決で費用承認を取るか必用があるでしょうね。
（もしくは実施のみの承認を取り、反対者で費用負担する）

また、特に安全性に関しては、別の対策がない限り、反対すべきではないでしょうけどね。