23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[401: 匿名さん]

豊洲は坪350万円が標準になるだろう

[402: 匿名さん]

23区は隅田川を超えるとガラッと雰囲気が変わるんですよね。
私たち西側の人間は東はムリです。
西欧と東欧みたいなものですよ。

[403: 匿名さん]

もう確実に豊洲は坪200万地域ですよ。

[404: 匿名さん]

>>397

23区坪単価の現状

港区　　399万円
渋谷区　372万円
千代田区340万円
目黒区　324万円
品川区　323万円
杉並区　316万円
新宿区　297万円
文京区　290万円
世田谷区288万円
中央区　287万円
中野区　286万円
豊島区　279万円


ここから一気に下がり

大田区　242万円
台東区　242万円
江東区　239万円

人気のある地域とない地域ではっきり境界ができてますね。

[405: 匿名さん]

豊洲が分譲マンションの坪単価上昇率1位らしい。
およそ10年間で約1.7倍ってすごい。ホント、豊洲すごいな。

[406: 匿名さん]

最近の下落率でも豊洲が1位です。

[407: 匿名さん]

>399さんは業者だから、不動産業界の秩序が永遠に維持できると考えちゃうんだろうな。

[408: 匿名さん]

何で業者って地場の需要が永久にあると思うんだろうねｗ

今まで人口増加時代に生き続けていたから
発想の転換が出来ないんだろうね。

[409: 匿名さん]

割高外周区は永遠に不滅です？？？

[410: 匿名]

震災安全度ランキング
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1325&guid=ON

[411: 匿名さん]

千代田区の340万円を頂点にして、東京駅からの距離に比例して将来の坪単価を計算すれば合理的なレベルが分かると思うよ。港区、中央区で坪320万円。外周区は坪200万円切りだろ。

[412: 匿名さん]

残念ながら距離に比例はしませんよ

[413: 住まいに詳しい人]

>東京駅からの距離に比例して将来の坪単価を計算すれば合理的なレベルが分かる

世の中に人がすべてが大手町勤務じゃないし
大手町勤務のよーな人こそ、「東より西」というバイアスが強いわけで
同心円状に均等な分布で考えるのはイデオロギー的だわな

[414: 匿名さん]

>>410
震源から遠い板橋、練馬は強いね。

[415: 匿名さん]

埋立地は、なにするにも不便過ぎるよ。

[416: 匿名さん]

板橋、練馬と言われても、ピンとこないなあ。どうしてだろ。イメージの問題かな。

[417: 匿名さん]

あまり、行く用事があるエリアではないし。

[418: 匿名さん]

豊洲は便利だよ。東側で暮らすなら。

[419: 匿名さん]

>東側で暮らすなら

価値観や美意識を180度変えないといけないのか・・・

[420: 匿名さん]

東京駅が東京の唯一の中心だというのはなにも東京を知らない田舎者の発想なんだが、だいたい中心から同心円上に発展してるような都市は過去も含め世界中を捜しても存在しない。
もしあれば世界遺産になってる。
それくらいあり得ないバカげた理論なんだよ、東京駅五キロ論は。

[421: 匿名さん]

たしかに。
しかも東京は西側に人口重心が偏ってる。
多くの人にとっては、東京駅はそんなに用がない。
東京駅～新宿渋谷くらいまでの範囲全体が中心といっていいかも。

[422: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことになっちゃいますね。

[423: 匿名さん]

420さんの仰る観点からすれば、別に山手線内である必要もないだろ。

杉並・吉祥寺、目黒・世田谷、練馬方面だって悪くはない。

どっちも渋谷新宿近辺からなら、5～10キロ程度におおよそ収まってるし。

[424: 匿名さん]

410さんの「震災安全度ランキング」を表に出しておきます。

●　ゆれ・液状化・急傾斜地崩壊全壊戸数　　ワースト５
１　大田区　　２　足立区　　３　墨田区　　４　江戸川区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　板橋区　　３　豊島区　　４　中央区　　５　練馬区

●　火災延焼による焼失住戸　　ワースト５
１　大田区　　２　杉並区　　３　世田谷区　　４　品川区　　５　足立区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　北区　　５　板橋区

●　津波による全壊戸数　　ワースト５
１　大田区　　２　江東区　　３　中央区　　４　墨田区　　５　江戸川区

●　死者数　　ワースト５
１　大田区　　２　品川区　　３　墨田区　　４　世田谷区　　５　江戸川区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区　　２　豊島区　　３　北区　　４　練馬区　　５　中央区

●　停電率　　ワースト５
１　墨田区　　２　台東区　　３　荒川区　　４　品川区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区、練馬区　　３　豊島区　　４　北区　　５　中野区

●　固定電話不通率　　ワースト５
１　品川区　　２　大田区　　３　杉並区　　４　墨田区　　５　目黒区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区　　２　千代田区　　３　北区　　４　港区　　５　中央区

●　低圧ガス供給支障率　　ワースト５
１　墨田区　　２　足立区　　３　台東区　　４　千代田区　　５　港区

●　同　上　　ベスト５
１　目黒区、北区、板橋区、練馬区　　５　豊島区

●　上水道断水率　　ワースト５
１　墨田区　　２　江東区　　３　江戸川区　　４　葛飾区　　５　中央区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　板橋区　　３　豊島区　　４　中野区　　５　杉並区

●　下水道管きょ被害率　　ワースト５
１　台東区　　２　渋谷区　　３　墨田区　　４　目黒区、大田区、荒川区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　板橋区　　３　世田谷区、豊島区　　５　杉並区、北区

●　避難人口　　ワースト５
１　大田区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　世田谷区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　豊島区　　５　文京区

●　閉じ込めにつながるエレベーター停止台数　　ワースト５
１　港区　　２　千代田区　　３　中央区　　４　新宿区　　５　台東区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　北区　　３　中野区　　４　葛飾区　　５　板橋区

●　災害時要援護者数　　ワースト５
１　大田区　　２　足立区　　３　世田谷区　　４　江戸川区　　５　杉並区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　渋谷区　　５　豊島区　

●　自力脱出困難者数　　ワースト５
１　江東区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　墨田区　　５　荒川区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　豊島区　　３　板橋区　　４　練馬区　　５　中野区

●　震災廃棄物　　ワースト５
１　大田区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　葛飾区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　豊島区　　３　板橋区　　４　練馬区　　５　中央区

　さて、上記14の指標のワースト５を▲５点～▲１点、ベスト５を＋５点～＋１点として、単純に集計すると、震災安全度ランキング総合点は、次のとおりとなりました。

◎　震災安全度ランキング　◎

１　板橋区　　＋４０点　　２　練馬区　　＋３２点　　３　千代田区　＋２８点
３　豊島区　　＋２８点　　５　北区　　　＋２０点　　６　中央区　　＋１０点
７　中野区　　＋　７点　　８　港区　　　＋　５点　　９　目黒区　　＋　２点
10　文京区　　＋　１点　　11　新宿区　　▲　２点　　11　渋谷区　　▲　２点
11　葛飾区　　▲　２点　　14　杉並区　　▲　６点　　14　荒川区　　▲　６点
16　世田谷区　▲　７点　　17　台東区　　▲１３点　　17　品川区　　▲１３点
19　江東区　　▲１７点　　20　江戸川区　▲２１点　　21　足立区　　▲２２点
22　墨田区　　▲３０点　　23　大田区　　▲４１点

　上記の結果を見ると、城北・城西エリアの板橋区・練馬区・豊島区・北区・中野区などが、地盤が強く、比較的新しく街がつくられたエリアのために計画的な街区が多く、かつ、土地利用がゆったりしており、また、インフラも整っていることから、震災に強いエリアということができます。

　これに加えて、千代田区・中央区・港区など都心エリアは、そもそも住戸が少ない上に、首都東京を支える大動脈として都市機能が充実しており、都心の勤務地の場合歩いて帰れるため帰宅困難の心配が少ないことから、震災時にも利便性が減じることが少ないエリアです。

　一方、大田区・品川区は、城南の町工場やその従業者を中心とした住まいや街並みなど、耐震性が必ずしも強いとはいえない木造の建物や住宅が低地に密集して建てられており、かつ、多摩川沿いの大田区には水害などの危険性が存在します。

　また、墨田区・足立区・江戸川区・江東区・台東区などは、荒川や隅田川などの大きな川が存在し、これに沿って広がる沖積平野の地盤の柔らかい低地に住宅等が密集しており、地震による倒壊とともに、火災の際の延焼が被害を大きくする可能性があります。

　それにしても、思っていた以上に、板橋区・練馬区・豊島区・北区の優位性が際立っていました。マンション分譲エリアとしては、もともと人気の高い都心・城南や、湾岸再開発によりタワー群が注目を集める城東に比べて、今一つ地味な印象ですが、実は震災にはもっとも強いエリアであり、これは、東京湾北部地震に限らず、想定される他の大地震においても、被害が少ない地域になっています。

　これらの城北・城西エリアは、23区の中では坪単価が比較的安く、街並みも公共施設も整っていることから、ファミリーで住むには最適です。家族の安全を第一に考えるなら、板橋区・練馬区・豊島区・北区で物件を探すという選択肢も十分ありうると思います。

[425: 購入検討中さん]

江戸城（皇居）を中心としたら、
結構同心円を描いて開発・発展しているように思うけど。

とはいえ、
環状線は環六、環七、環八とまだ完成もしてないし、
人口の空洞かも進んでいるけど、
ゲートブリッジが完成してさらに円は大きくなった。

空洞化した部分を埋めるために、高層マンションは
町の再開発の一躍は担っているかもね。

[426: 匿名さん]

東側を売りたい人、あるいは東側で暮らす人は、こういう価値観になってしまうのですね。

[427: 匿名さん]

>425
明治以来工業が中心で便利な平地が工業に使われて来たけど、
それが変わって、
人の世代交代も進んだこともあって徐々に
都心東の平坦な土地の住宅地化が進んでいる。
徐々に同心円状の地価構成に変わって行くだろう。
逆にその影響で値下がりするのが西側の外周区だろうね。
不動産の相続でこれから土地が余り始める影響もあるからね。

２０年スパンの長期のお話ですが。

[428: 匿名さん]

価値観というより、思い込みかも。

[429: 匿名さん]

地価の西高東低現象もその内に無くなるのでしょうか？

[430: 匿名さん]

無くなりそうにありませんね。

[431: 匿名さん]

既存の住宅地に不動産を持っている人。
西側の不動産業者は西高東低が永遠に続くことを祈ってます。

でも、これから進む都市開発と都心部居住が進むことを考えると・・
ちょっと無理でしょうね。

私鉄各社は渋谷、新宿あたりを盛り上げようと必死ですが、
リニアが品川に決まって既にデベは逃げ腰です。

西側は高値づかみしないように気を付けるべきでしょう。

[432: 匿名さん]

頑張ってるね。

[433: 匿名さん]

反論できる人がいないのは寂しいねｗ

[434: 匿名さん]

反論しても、思い込んでる人には通じないからねえ。そっとしておいてあげるよ。

[435: 住まいに詳しい人]

鉄道網の発展と関東大震災後の復興が重なって
業務・商業エリア、工業エリア、住宅エリアの分離と
“東京”の拡大が1930年代に進み
その中で西高東低がはじまった

で、1950年代1960年代に地方からの大きな人口移動があって
それが加速され、常識化していったわけで

1990年代以降都心居住のトレンドもあるけど
いっぺんに構造が変わるわけがない

100年かけて出来上がったものは、100年かけて変わるんだよ

[436: 匿名さん]

>435
昔と同じスピードで世の中が変化してますか？
都心部湾岸はこの10年でどう変わりましたか？
昔の基準で今が想像できましたか？

[437: 匿名さん]

郊外都心関係なく「100年かけたものは100年かけて変わる」という感覚は世の中のスピード感からはズレてるとは思う。

[438: 匿名さん]

日経に業火ベルト地帯の地図がカラーででかでかと掲載されてしまいましたね。

[439: 住まいに詳しい人]

>>436
あなたは10倍速く歳をとるよーになったの？

100年前の人だって、
「ものすごい勢いで東京が変わっているなあ」
思っていたわけですよ

まあ、平均寿命がこれ以上伸びるとは思えないから
都市の変化がゆっくりになることはないでしょーけど

[440: 匿名さん]

業火ベルト地帯の外側も大混乱で危険地域化。

どうせ帰宅困難者になるのなら多摩川を越えたところに家を買った方が良い。

自宅に残る家族だけでも守れる。

[441: 住まいに詳しい人]

だから、地震/防災の話は地震のスレでしましょ

[442: 匿名]

424さん力作ですね。大変参考になりました。　まぁベストな区の中でもピンきりな場所がありますけど、しいて言えば騒音と空気が悪いという部分を考慮に入れ、駅、学校、スーパーの要素を加味すれば良い場所である可能性が高いでしょうかね。

勤務地が東京寄りですと駅としては巣鴨、駒込、赤羽根　新宿寄りですと中央線沿いになるかな・・・

[443: 匿名さん]

割高外周区のマンション価格が下落する事と大きく関連したお話では？
441さんはどう思われますか？

[444: 匿名さん]

相続による不動産の売却がこれからどう進むかも不動産価格に与える影響は大きいよ。

野村証券、個人向けの相続ビジネス強化
読売新聞 4月22日(日)8時46分配信
野村証券は、個人顧客向けの相続支援事業を強化する。
政府が国会に提出した消費税率引き上げ関連法案で、相続税増税とともに、若年世代への資産移転を促すため贈与税を軽減することを打ち出したためだ。

[445: 匿名さん]

>>440
多摩川を越えた郊外は殺人的ラッシュで100%寿命が縮まるのでおすすめしません。

[446: 匿名]

多摩川を越えたところに家、と言ったって戸建てではなく
マンションしか買えないんでしょ。
多摩川から越えてかなり行かなけりゃ土地は安くならない。

[447: 匿名さん]

山手通りから多摩川までが、震災を考えると超割高に放置されているんだね。
既存の住宅地で人口密度も高いから、簡単には適正価格にならない。
20年くらいかけてじわじわと下がるんだろうな。

[448: 住まいに詳しい人]

その多摩川を渡っても思いの外価格の高いところ

武蔵小杉＠270
元住吉＠240
宮前平＠250
たまプラ＠300

から、東京の東側へ目を向けさせるなら価格がキーになるわけで
＠200～220ぐらいじゃないと無理なんじゃないか

東横線田園都市線の上であげたよーな駅が
＠200前後になったら、東京の東に移る人はいないでしょ
もし同時に手頃になった東京の西へ移動するなら
西高東低を強化しちゃうわけだし

結局、街の魅力をどれくらい伸ばせるか
という問題に還元されるんじゃないか？
当たり前すぎて身も蓋もない話だ

[449: 匿名さん]

>448
おっしゃる通りで、割高外周区の超高値に引きずられて郊外とは思えないような値段が散見されるのは事実ですね。
でも、これは人口増加、郊外に住宅地が拡大してた時代の残滓にすぎません。
同様に20年くらいかけてじわじわと下がり、坪150万円くらいになると思われます。
そのあたりに住んでいる人には嫌な話ですが、首都圏がコンパクト化する流れではどうしようもないです。

[450: 匿名さん]

>448さんは帰宅困難者問題と定年70歳時代をどう考えてますか？
地縁が無い人があえて郊外の、それもマンションを買うことが考えられますか？
37歳で買って、33年間も通勤して、その間にいろいろな事があって帰宅困難状態に見舞われるのですよ。

[451: 匿名さん]

多摩川を越えた割高隣接県郊外は少子化や賃貸利回りから考えても10年で半値ぐらいになるだろうね。

[452: 匿名さん]

>451
3LDKで現在家賃13万円といったところだから、
今でさえ坪180万円くらいが適正。
将来は少子化による需要減を考えると家賃9万円？
そうなると坪130万円か？

[453: 匿名さん]

結局隅田川と多摩川の間にしとけばいいんですね。

[454: 匿名さん]

>453
明治通りから東西の内側でしょう。
木密地域が避けられて、
渋谷、新宿、池袋といった繁華街から適度な距離が取れて治安も良い。

さらには都心のど真ん中を避けて、
東京駅から2km～5kmの限られたエリアになるね。
理想を言えば大きな公園に恵まれたところが良いね。

こんなところの不動産は将来値下がり耐性が強いね。

[455: 匿名さん]

業者が利益追及で割高に分譲した物件も多いエリア。
割高メッキ分の値下がりは有り得る。

[456: 匿名さん]

>>453
隅田川と荒川の間はやめとけとも言えますね。

[457: 匿名さん]

業者の従来理論に騙されないことですよ。

金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
そんな業者の理屈だね。

世の中が大きく変わろうとしていることに気が付かない人は大損する。

[458: 匿名さん]

隅田川の東側は避けるべきですね。

[459: 匿名さん]

豊洲スミフについては今後も値段は下がらないかもな

>「当初、1年～1年半以内の完売を目指していたものの、販売好調であるためゆっくり販売することもよいことだと思う」と販売方針を変更する旨を発表した。

[460: 匿名さん]

豊洲はプチ富裕層にじりじりと売れてるからね。

[461: 匿名さん]

>>459
そんな大本営発表を信じるやつはあふぉ

[462: 匿名さん]

近郊郊外の下落の話になるとすぐに都心部湾岸の話に振られるね。

業者にとって触れられたくない話題なのは見え見えだなあ。

[463: 匿名さん]

これからは
山手線内側中央線下側が基準

東京駅はその辺境だから、

[464: 匿名さん]

老後に「もうちょっと高い家を買えたかもね」と多少後悔しつつも手元に現金が沢山ある状態は、決して悪い選択では無いと思うがどうだろうか。
ローンで破綻する事ともっと高い家を買えたのにと後悔する状態は、そもそも比較するようなものではない。
どちらが良いかは本人が決める事だが、買える範囲で高い家を買う事だけが予算の決め方ではない事は覚えておいて損は無いだろう。

[465: 住まいに詳しい人]

>>457
>金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
>そんな業者の理屈だね。

そんなこと言っている人っています？
2007年以降の５年間で価格が一番下がっているのは麻布や番町です
それは誰でも知っていることですよね

10年20年で見たらどーか？という視点もあるでしょーが
それだったら、日本経済がどーなるのか？東京はどーなるのか？の方が大問題で
都心だから郊外だから、なんて小さな話でしょ

個別の物件で見れば、駅までどれくらいか、商業施設があるか、緑は多いか...
諸々検討材料はありますけど
具体的な物件名をあげるとスレが荒れそーですしねぇ
やめておいた方がよいよーです

[466: 匿名さん]

割高外周区の高値を正当化するために良く使われる業者の常套句でしょ。

都心はそんな言い方しないでしょ。

[467: 匿名さん]

>459
ソースは？

[468: 匿名さん]

住民の妄想作文ですよ。

本物の住不の販売方針。

　江東区豊洲2・3丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数850戸。住友不動産は4月3日にモデルルームをグランドオープンし、5月中旬から第1期販売として200～250戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、1年～1年半以内の完売を目指す。

[469: 匿名さん]

GW前の日経に業火ベルト地帯の話が大きく出たのは不味いね。
一面じゃ無かったのはまだ幸いだけど。

[470: 匿名さん]

もうすでに埋立地の販売が業火に包まれてるぞ。

[471: 匿名さん]

業火ベルトとか控え目な被害想定であれだからなぁ

[472: 匿名さん]

どうせなら、炎の津波くらい派手にとりあげて欲しかったね。

[473: 匿名さん]

津波は満潮時＋高潮時＋水門が閉鎖されないの三重の超最悪ケースの発生を考えているのに、
火災は超控えめに見てますね。

津波は超最悪ケースでも死者ゼロｗ

[474: 匿名さん]

耐震強度は計算できても、火災リスクは計算不可能だから過小に見るしかないのでしょう。
火災に関しては想定外だらけじゃないですか？

[475: 匿名さん]

埋立地住民の都合のいい解釈・・・

[476: 匿名さん]

◇将来性で選びたい

　高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で０３年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より２割程度値上がりしているものが多い。新築当時に７０平方メートル・３ＬＤＫが３５００万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。

　０３年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


　結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、５年後、１０年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。

[477: 匿名さん]

長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9％の下落にとどまったが、
江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は’11年4月が平米当たり81万円だったのが、
73万円になっている。なかには30％下落した物件もあります。
つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

[478: 匿名]

また昔の記事ですか？
なんかわざと荒らしてる？

[479: 匿名さん]

>476
震災前、2011年1月に書かれたもの。
これの元ネタを読んで震災前に豊洲物件を買った人がいたら、
この文章を今頃どう思っていることだろう…

[480: 匿名さん]

古い476の記事と

新しい477の記事のコントラストが

今の埋立地の評価を象徴してますね。

[481: 匿名さん]

豊洲ネガを突如入れて、
話の流れを変えようとしてますな。

毎回業者が使う手ですな。

[482: 匿名さん]

震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

[483: 匿名さん]

震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html
東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。
こうした分析結果をあざ笑うように今、湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めてい・・・

[484: 匿名さん]

やっぱり上がってるんだよね、湾岸のマンションの市場価値。
ここでなんだかんだいってるのは引きこもりさんかな？

[485: 匿名さん]

>483
平均坪単価は１２１．３万円
安けりゃどこでもいいって層は確かにいるよね。

[486: 匿名さん]

>485
大事なのはそこじゃない。

「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だろ

[487: 匿名さん]

プラウド東雲も毎回毎回「即日完売」だもんな。
やっぱり湾岸のマンションは人気だよ。

[488: 匿名さん]

>486
人気の最大要因は最多販売価格帯が２８００万円（平均坪単価は１２１．３万円）という価格の圧倒的な割安感

これに尽きると思うが、、、

[489: 匿名さん]

2800万ですか。やっすいな～。

[490: 住まいに詳しい人]

>>488
大人なんだから、スルーしなよ
相手にしても意味ないから

[491: 匿名さん]

連続自演で話題を変える。
いつもの手だね。

[492: 匿名さん]

>488

文脈見ろって。

重要なのは「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だと何回言えば。。。はぁ、疲れる。

[493: 匿名さん]

>490
スマンその通りだね

[494: 匿名さん]

>492

承知した。

たしかに「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」というのが事実だった。

ゴメン

[495: 匿名さん]

現在53歳の妻が60歳まで7年間だけでいいから月給22万円で働いて厚生年金に加入できれば、65歳以降に受け取る年金額は月々約2万円（年約24万円）アップする（公的年金加入歴30年の場合）。
平均余命の89歳まで生きるとすれば受給総額は約576万円増えることになる。
もっと若い世代が長く働けば1000万円以上増やすことはそう難しくない。

[496: 匿名さん]

埋立地住民の嫉妬と自演がひどいな。

[497: 匿名さん]

>494
いいよ、許してあげるよ、内陸さんｗ

[498: 住まいに詳しい人]

今年に入って販売開始した港区、渋谷区の物件

ザ・レジデンシャル北青山　＠380
インプレスト赤坂　＠3802
クラッシィスイート・ジオ東麻布　＠340
テラス渋谷美竹　＠440
アデニウム新橋　＠300
ミッドガーデン赤坂氷川　＠390
ザ・パークハウス元麻布　＠390
ローレルアイ恵比寿ピアース　＠360
マスターマインドＪＵＢＡＮ　＠370
ガーラ三田慶大前　＠340

これだけみると価格的には今ひとつって感じだけど
この後『ブランズ六本木』『ザ・神宮前レジデンス』『プラウド南麻布』
『プラウドタワー白金台』などが追いかけてくる

下げ止まり感はあるかな？

[499: 匿名さん]

300～350の間が適正価格かな？

[500: 匿名さん]

>498
販売を開始しただけ。全く売れてない。

なのに、湾岸エリアは「即日完売」を連発ｗ

[501: 匿名さん]

良い立地だと、400でも購入者はいますよ。

[502: 匿名さん]

豊洲はもう何年も大量に売れ残ってます。安いのに・・・

[503: 匿名さん]

都心の場合は、希少性が値段を支えてた面が強いから、
希少性が無くなると、
住環境と利便性の評価になってしまいますね。

[504: 匿名さん]

港区と渋谷区でも、比較的安めの物件が多いですよね。立地の関係だと思いますが。
テラス渋谷美竹は、納得の価格のような気がします。

[505: 匿名さん]

都心の住環境を高く評価する人の数は少ないような気がするなあ。

日常生活はかえって不便な面が多いのでは？

[506: 匿名さん]

業者としては高値物件の値段を正としたいのだろうな。

でも、絶対数量が増えて行くと希少性も無くなるから。

[507: 匿名さん]

498の一覧を見ると、渋谷美竹以外は、やはり稀少性、立地に一つ値を強気に出せない部分を抱えていますでしょうか？
ほぼ、「低地」がキーワードのような。

今後、西麻布のタワマン、代官山蔦屋横の旧NTT社宅跡地開発、目黒駅前のタワマン、この辺りが値をあげそうな気がします。いずれも高台、都心、稀少性を有する物件でしょう。

[508: 匿名さん]

となると結局割を食うのは郊外か。

[509: 匿名さん]

希少性が無くなった場合にどんな坪単価が適正かを推測するしか方法はなさそう。

[510: 匿名さん]

希少性と縁遠い埋立地の安タワー・・・・

[511: 匿名さん]

いずれは希少性が無くなる運命だからね。
古いマンションの建て替えも進むでしょうから。

例外は無いと考えるべきでしょう。

[512: 匿名さん]

希少性を売りにしたマンションを高値づかみすると確実に大損ｗ

[513: 匿名さん]

特に代官山の旧山手通りNTT跡地は現在工事が停止してるようですが、かなり高い値を付けるのではと噂で聞きました。たぶん低層物件でしょう。

[514: 匿名さん]

まぁ、埋立地の住人には残念な結論ですが、
最初からわかっていたことですからね。

[515: 匿名さん]

内陸部も希少性と縁遠いタワーだらけ。
タワーで埋立地しか連想できないようでは古い。

[516: 匿名さん]

タワーの希少性のなさでいえば、埋立地には遠く及ばないからじゃない。

[517: 匿名さん]

タワーで稀少性があるものは限られます。完全に二極化。絶対条件は、「都心の高台」
ただ本物志向の方は、やはり都心の低層。

[518: 匿名さん]

>517さん
古いマンションがこれから続々と建て替えられて販売されるから、希少性なんて期待しちゃだめですよ。

[519: 匿名さん]

>>518
建替えでも、稀少性のある土地では地域住民の意識が強いためタワマンは立ちにくい。
多少戸数が増える程度がほとんどでしょう。

それより、中途半端な価格帯のタワマンの方が大変では？湾岸とか。

[520: 匿名さん]

しかし本気で希少性が維持できると思っているのかね。

[522: 匿名さん]

地震を考えるとマンションになるのでしょうね。

直下型はどこが震源になるか分かりませんから。

[526: 匿名さん]

都心は坪300～350万円の範囲内で落ち着いて行くんじゃない？

[527: 住まいに詳しい人]

>>525
香港ガーデン跡に建つ地所のタワーだよ
地所はH氏邸跡とか羽澤ガーデン跡もあって＠500クラスがごろごろ

[528: 匿名]

>>526
都心部なんてまがい物は無理だけどね

[529: 匿名さん]

都心周辺部
東西の明治通りより内側の都心部は、
坪２５０万円前後から３００万円でしょ。
年収レベルが高い一般人はこのあたりに住む。
都心はさらに上の所得レベルの人向け。

[530: 匿名さん]

時間の価値が全く違うからね。

[531: 匿名さん]

>530
社会の中心を担う人たちは都心＋都心部に集住するようになるでしょう。
時間価値が低い人は近郊OR郊外居住で十分。

[532: 匿名]

都心と都心部とは、Wikiによると同じ意味の言葉だってさ。

[533: 匿名さん]

でも坪単価的には300万円台前半と200万円台後半の二重構造になるのでは？

[534: 匿名さん]

都心部の居住人口が増えるにしたがって、希少性は無くなって行きます。

徐々に希少性なしの適正価格になる。

[535: 匿名さん]

それはハコモノの供給が続く場合はだね。
供給されなきゃ希少性は残る。

月島・佃のタワマンは７年間供給されずに、
ある程度の価格が維持できた。
ところが駅近くに連続でタワマン供給が始まる。
希少性がなくなるか、それとも久し振りの供給で盛り上がるのか、ミモノ。　

[536: 匿名さん]

もし希少性で維持されている価格なら、将来確実に値下がりするね。

素直に考えれば350万円を超える価格帯のものは軒並み値を下げるだろうな。
これだけマンションが増えれば高価格帯は説明しきれなくなる。

[537: 匿名さん]

本当に稀少な土地は、そうそう無いよ。港区全てが稀少な訳じゃない。

[538: 匿名さん]

さすがの三井のＣＰＴも今見ると共用部も含めてかなーり古臭いよ。
土日に行くとプリンスセススクエアみたいな下品な仲介屋が
好き勝手にオープンルームとかやっているけど、ああいうの
よく許可するよね。個人情報も取れらず誰でも入れるから
見てみてよ。金はかかってるなあって感じだけど、なんか
センスは古くてがっかりするよ。
住んでる人は感じないんだろうけどね。

[540: 匿名さん]

高層団地と倉庫と空き地しかない埋立地を都心だと思ってるのは湾岸民だけ。
外国からのお客にここが首都の中心ですなんていったら、日本ってやっぱり極東の僻地なんだと誤解されるだろ。

[541: 匿名さん]

誤解ではありません。未確認情報ですが、国連本部が豊洲に移転するという噂があります。

[542: 住まいに詳しい人]

>>536
地域間の相対的な比較なら稀少性は大きな要素だけど
時系列の価格変動に稀少性はあまり関係ないな

つうか稀少性がある立地の方が価格変動が大きくなるので
下げ局面では弱いでしょ


でも、今年から来年にかけては
生活者エンドの住宅需要とは関係なく
マネーの需給関係によって都心物件の価格は跳ね上がるって感じだよ

[543: 住まいに詳しい人]

新宿周辺は希少性が無くなって坪２５０万円近くまで値引き販売が行われているらしいよ。

[544: 匿名さん]

高家賃物件に借り手が無くて山のように在庫があるよ。
1LDK20万、2LDK30万なんて一般人は借りません。

[545: 匿名さん]

>>543
新宿のどこ？新宿と言っても場所によって価格が違うでしょう。それに、新宿の高額地域は元々少ないでしょ。

[546: 匿名さん]

どうせ西新宿とか北新宿の落ち目エリアだろ。
山手線内側は違うよ。

[547: 匿名さん]

新宿駅と新宿区はだいぶ違うよね。新宿駅ってかなら端っこだし。

[548: 住まいに詳しい人]

2月、3月の期末の投げ売りでかなり捌かした噂はあるね。

[549: 匿名さん]

埋立地はすでに坪180万程度が取引の主流らしいね。

[550: 匿名さん]

例によって業者が買って、賃貸マーケットに出て過剰在庫になるだけの話しでしょ。

[551: 住まいに詳しい人]

次は池尻あたりが供給過多でヤバくなると予想します。

[552: 匿名さん]

>549
引っ越しシーズンが完全な不発に終わったようだから、いよいよ末期じゃない？

[553: 匿名さん]

今さら埋立地の売れ残りをなげいてもしかたない。
誰にでもはじめからわかっていたこと。

[554: 匿名さん]

と、いいつつ
内陸部もけっこう売れ残りがあるのが現実。

[555: 匿名さん]

>554
ちゃんとした地元民需要があるのに売れ残るの？
中央線沿線みたいに供給調整しないとだめじゃない。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[556: 匿名さん]

江東区は去年から大幅に供給を絞ったのに、価格の下落が止りませんね。

[557: 匿名さん]

この２つの資料を見ると
大田区、新宿区、板橋区あたりが供給過多でかなり売れ残った感じですね。

年間販売戸数
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ベスト20
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[558: 匿名さん]

年間契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[559: 匿名さん]

あれれ

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[560: 匿名さん]

販売戸数が増えたのに目黒区は健闘してますね。

[561: 匿名さん]

それに比べて、供給を減らしたのに価格が維持できない江東区・・・・

[562: 匿名さん]

もともと売りは安さだけの地域なんだから、気にする必要はない。

[563: 匿名さん]

販売戸数1400戸で契約率80%は立派な数字ですね。

[564: 匿名さん]

目黒区は単年度だけの千戸越え供給だったから契約率が80%行っただけかも？

連続して千戸越えの供給になるとどうなるか分からないのでは？

[565: 匿名さん]

新宿区は3年連続の千戸越え供給で値崩れ起こしたからね。

[566: 匿名さん]

クロスエアタワーの今後の売れ行きが注目ですな。

[567: 匿名さん]

江東区はもう今後厳しいでしょうね。
それだけ、地震のインパクトは大きかった。

[568: 匿名さん]

地価の変動率です。

23区で下落が少なかったのは、
1　練馬区▲0.6%
2　中央区▲0.7%
2　中野区▲0.7%
2　杉並区▲0.7%
2　北　区▲0.7%
2　葛飾区▲0.7%
7　品川区▲0.8%
7　足立区▲0.8%
9　港　区▲0.9%
9　新宿区▲0.9%


ちなみに下落が大きかったのは、
1　墨田区▲1.9%
2　台東区▲1.6%
3　江東区▲1.5%
3　渋谷区▲1.5%



前年より変動率が悪化した区は
千代田区
中央区
墨田区
江東区
杉並区
江戸川区

[570: 匿名さん]

住民層がよくわかるね。本当の意味で・・・

[572: 匿名さん]

2年前の記事ですが、まだ売ってるんですかそこ？

[573: 匿名さん]

心臓がドキドキする…
豊洲で藤木直人がロケしてた。やっぱりかっこいい(^O^)
豊洲ってすごいね(*≧∀≦*) ホントにかっこよかったー!!




黒木メイサは気付きもしなかった←どうでもいいし

[574: 匿名さん]

あぁ、彼、同じマンションに住んでますよ。
もちろん埋立地じゃないですが。

[575: 匿名さん]

藤木直人、ロケでなく、近所で普通に散歩してるのをたまに見かける。
西南側高台方面。

[576: 住まいに詳しい人]

>>566
クロスエアタワーは1年で分譲491戸中270戸ぐらい捌いたから、そこそこ大丈夫じゃない
もちろん3年コースだけど

3年以上販売を続けている物件を探してみると

ベイクレストタワー　2003年
WORLD　CITY　TOWERS　2005年
パークシティ浜田山　2007年
クレストシティレジデンス　2007年
広尾ガーデンフォレスト　2007年
グランドヒルズ三軒茶屋　2007年
セントラルレジデンス　シティテラス目白　2007年
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　2008年
二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス　2008年
パークタワーグランスカイ　2008年
パークコート赤坂　ザ　タワー　2008年
シティタワー麻布十番　2008年
パークコート麻布十番ザ　タワー　2008年
常盤台ガーデンソサエティ　2008年
クレストタワー品川シーサイド　2008年
パークコート神宮前　2008年
グローリオ蘆花公園　2008年
シティハウス世田谷桜丘　2008年
大崎ウエストシティタワーズ　2009年
クレストプライムタワー芝　2009年
シティタワー有明　2009年

「諦めて値引き販売で片付けたら？」ってのが多いな

[577: 匿名さん]

年金支給は70歳に引き上げ、健康管理も自己責任。

職住近接を実現しないと生きていけない時代になりつつあります。

ホワイトカラーなら、有給休暇を100％消化するのも過労死するのも自己責任
倒れる奴は自己責任。それがイヤなら、店長にも管理職にもならなければいい。
この考えは、良くも悪くもこれからの日本の働き方の一つのトレンドになるだろう。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120425-00000304-agora-soci

[578: 匿名]

やっぱり住友と三井が多いな。

[579: 匿名さん]

その2社くらいじゃないと竣工後ものんびり販売続けるとかできないから。

[580: 匿名]

トップのベイ何とかを始め、４つランクインの
ゴクレを忘れちゃダメ

[581: 匿名さん]

ビバホーム最高！
ここがあれば、何でもそろっちゃうね！

あ、内地にはないのかな。ゴメンゴメン（笑）

[582: 匿名さん]

いや～豊洲は本当に最高だな。

[583: 匿名さん]

>>581
ビバホーム、北関東～東北の方には昭和からある馴染みの店、御用達と聞いたことがあるな。

[584: 匿名さん]

街や住民の属性が似てるので、なじみやすいんでしょうね。

[585: 匿名さん]

都市が巨大化する現象を説明する上で、普遍的な法則があるのか。
生物の場合には、複雑なシステムにもかかわらず、すべてが同じルールに基づいている。
大きさが２倍になればエネルギー消費量が７５%少なくなるスケールメリット（準線形的傾向）が現れる。
これを歴史上のすべての生物に当てはめても、同じ規則が現れる。
そのため、あるほ乳類の大きさから、生理学、生活史など、すべてのことを、９０％の確度で推測できる。
これが可能なのは細胞内ネットワークや細胞間ネットワークといったネットワークやエコシステムなどの、ネットワークが原因。
この法則が、ネットワークである都市にも現れる。都市の大きさを変数にガソリンスタンドを見ると同じ法則が出てくる。都市が大きいほど、一人当たりのガソリンスタンドは少なくなる。これはアメリカ、日本、中国といった全世界どこの都市でも共通している。
また、他のインフラの道路の総距離や、電線の量などでも、個々の都市計画に関係なく、同様のスケールメリットを示す。
また、都市が大きければ大きいほど人口１人あたりの富が多いという現象が逆に現れる。人口１０万人の都市を２０万人へと２倍にして比較しても、１００万人の都市を２００万人の都市と比較しても、機械的に１５%の増加がみられる。そして、それは１５%の効率化が期待できることを意味しており、それが都市に人が集まる理由。

[586: 匿名さん]

小沢さんが無罪になり、消費税率アップが遠のくと
アップを理由に「今が買い時」と言ってた人たちは困るんだろうなあ。

[587: 匿名さん]

2015年頃から都心部持ち家ブームが始まるけど、
それまでは端境期で、
新規購入者はかなり減りそうだね。
1990年代後半の不況期に就職した人が購入年齢だから買える人も少ない。

[588: 匿名さん]

1990年代は就職難で公務員ブーム。
地方の人は地方にとどまる人が多かった。
公共投資がバンバン行われて地方の方が景気が良かった。

変わったのは小泉政権になってから。
世紀が変わってから。
地方から都会に人がいっぱい集まるようになった。

[589: 匿名さん]

結局山手線の内側かな。

[591: 匿名さん]

大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
若葉の瑞々しい季節だった。

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

[592: 匿名さん]

>590
あるよ。
それが「世間一般の見方」

[593: 匿名さん]

そう。
ヒカリエは、山手線内側の施設。が世間一般の見方。

[595: 匿名さん]

榊さんね。
晴海三菱のことも批判的だそうだが。

[596: 匿名さん]

>その価格であれば同じ東京でも地盤が強い西側でも相当高いグレードのマンションを購入できます

坪300なんてそんな値段で買えるとこある？グレード高い物件なら坪400はくだらないんだけど。

[597: 匿名さん]

西側にいったら、立川断層や多摩直下地震のリスクがあるのにね。

[598: 匿名さん]

湾岸は坪単価の高さだけでなく
供給量の過大も問題

所詮団地なので価値は維持出来ない

[599: 匿名さん]

所詮団地のタワマンは最近、内陸の方が供給量過大なのをお忘れなく。

[600: 匿名さん]

それは震災で湾岸がまともに売れないのが分かっていたから
ほとぼりが冷めるまで供給しなかっただけ

後には腐る程供給予定が有る