23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[202: 匿名さん]

どう考えたって、一番暴落のリスクが高いのは、同時期に大量供給された埋立地でしょ。

[203: 匿名さん]

マンションは将来、解体して建て直しをするときに
高い自己負担が必要になるからね。容積率に余裕がない限り。

「土地は残るから」なんて気楽な話が通用するのは戸建てだけ。
戸建ては古屋付きでも、更地と同じような価格で売却できるからね。

[204: 匿名さん]

>202
都心部埋立地の場合は関係ないよ。

地域に発展性があれば大量供給された物も、
新陳代謝が進むからね。

そこが多摩地域等の郊外とは決定的に違う点だよ。

[205: 匿名さん]

都心に近い、
これがタマニュータウンと決定的に違う唯一の点です
（いい加減、銀座に何分って広告やめた方がいいと思うが）
その他は正にニュータウンです

都心もまだまだ開発余地があります

湾岸はホントは都心に住みたいけど
やむなくという層は多いので
金に余裕が出てくると
上から抜けていくでしょう

[206: 匿名さん]

>205　苦しいネガだね。

[207: 匿名さん]

発展から外れるとこうなる。

東京都多摩市で都市計画税の税収が使途を上回るオーバーフロー現象が２００７年度から続いている。
多摩ニュータウンは１９７１年に第１次入居が始まった。都心の住宅不足解消を目的に、国家プロジェクトとして展開され、多摩市では道路や下水道、公園などの整備も一気に進んだ。街開きから４０年余が過ぎ、現在は更新に向けた財源確保が喫緊の課題になっている。しかし、都市計画区域内の土地と家屋に課される都市計画税は、新たな都市基盤整備に充てる目的税であり、ニュータウンの既存施設には使えない。
同市では、財政構造の弾力性を示す経常収支比率（一般財源に占める人件費や扶助費などの割合）が今年度も９７・７％になるなど、厳しい財政運営が続いている。市では「老朽化によるインフラ危機は、いずれどの地域も直面する」（市財政課）として、貴重な自主財源でもある都市計画税の使途拡大を、今後も国などに働きかけていくつもりだ。

[208: 匿名さん]

まさに埋立地の将来。

[209: 匿名さん]

いつ地震が起きてもおかしくないんだって、世界中。

＞インドネシアのスマトラ島西方沖でマグニチュード（Ｍ）８．６の地震が発生した。

あとは自己責任（運も含めて）

[210: 匿名さん]

今日のスマトラ地震は結構ショック

[211: 匿名さん]

やはりこんな時こそ山手内側ねお屋敷街は？

ﾍﾞﾙﾋﾞｰ赤坂と言う丸ノ内線銀座線赤坂見附駅ビルにはビックカメラが進出と昨日の日経紙に…

近くの赤坂プリンスも建て替えだから、赤坂サカスがあるし将来的に魅力的かも…つまり内陸部の高級エリアも差別化進みそう

赤坂ｴﾘｱは分譲マンション増えてるし〜どうですか？詳しい人お勧めありますか？

[213: 匿名]

本当にエコを願うなら
自転車は自分でコギましょう。

[215: 匿名さん]

低地のスーパーに買い物に行くのが日課ですからね。高台奥様にはお化粧はかかせません。

[216: 匿名さん]

日経情報だと、中野のオフィスビルは半分くらいしかテナントでうまらないみたいだね。
都心から遠過ぎだからね。

[217: 匿名さん]

山の手がやっぱりいいです…将来的にも名門病院近いし

[218: 匿名さん]

>>216
オフィス空室率が最も酷いのは江東区だよ。23区ダントツ。

[219: 匿名さん]

名門病院が多いのは港区、文京区、新宿区だね。

[221: 匿名さん]

業火ベルト地帯と火災旋風の危険性は一般的には認識されていないから、他の理由じゃないですか？

[224: 匿名さん]

>222
西側の業火ベルト地帯問題は、
マスコミが取り上げるのを意識的に避けていますからね。
地価に与える影響が大きいからでしょう。

[226: 匿名さん]

>225
既存の住宅地に住んでいる人は地元志向だから、
たとえ西側の業火ベルト地帯の危険性を説かれても直接は関係ないと思っちゃうもんです。

２ｋｍ移動可能な火災旋風、人口密集度が高い業火ベルト地帯から焼け出される大量の人々、
渋谷、新宿、池袋の巨大ターミナルに足止めを食う大群衆。

大混乱による治安の悪化・・・

そんなところまで考えません。

[227: 匿名さん]

>>224
渋谷区で赤くなってるのは本町のあたりだよね。
あの地区は木造住宅が密集してるから、当然延焼に弱い。
でもマンションの用地はないからこの掲示板的には問題ないと思う。

[228: 匿名さん]

そこに建ってなければ関係ないと思ってしまう軽薄な思考回路が西側住民の基本にあるんだよな。

[229: 匿名さん]

明治通りより外側は危ないと考えるべきでしょう。

[231: 匿名さん]

新宿区の神楽坂駅や山吹町あたりも危険だね。
基本的に木造住宅が密集しているところはアウト。

[232: 匿名さん]

>>222
こっちが最新版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/sougou.pd...

[233: 匿名さん]

確実に言えることがひとつある。

「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰 : J-CASTニュース」

[235: 匿名さん]

実際には湾岸タワマンの資産価値は上昇中なんだけどね。

「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」

[236: 匿名さん]

234の記事には、「震災以降にやって来るのは、周辺の事情をよく知る江東区近隣の住民が中心。液状化への不安がぬぐえないなどの理由で、遠くから足を運ぶ客は少なくなっている」とありますが・・・

[237: 匿名さん]

地元需要が一巡したら、値下がりかもね。

[239: 匿名さん]

あ、なぜか234の東洋経済の記事が消されてる・・・

都合の悪い記事は、即消去？？？

[240: 匿名さん]

どんな記事なのか気になるな
記事は煽り投稿や妄想投稿なんかより信憑性が高いんだから
削除するなよな
最近のマンコミュ管理人依頼があるとなんでもかんでも削除してるよな
逆に依頼がないと悪質な投稿も放置
一貫性なさすぎ、以前のように個人的中傷以外は削除しないとか大枠決めて運用しろよ

[242: 匿名さん]

233、235みたいな震災前の記事を貼り続ける
やつこそ湾岸ネガだよね。

[243: 匿名さん]

建築のプロが指摘「購入避けたいタワーマンション」見極め術

女性自身 4月13日(金)7時37分配信

「東日本大震災後も東雲や豊洲といった湾岸エリアのタワーマンションは、250戸が発売当日に即完売するという人気の高さを誇っています」

そう語るのは、住宅コンサルタントでありアネシスプランニング代表取締役・寺岡孝さん。即日完売となったタワーマンションでは震災時に液状化がほとんどなく、そのうえで震災後の耐震対策が徹底されている。また、新たな震災が発生しても、インフラが整うまでの数日をしっかりタワー内でしのげるよう設備設置や設計が配慮されているそうだ。

そんな人気のタワーマンションだが、寺岡さんによれば購入を避けるべき物件もなかにはあるという。では、タワーマンションを購入する際の具体的な注意点、見極め方とはなにか。寺岡さんに教えてもらった。

「もし、中古物件を購入するならば極力2000年５月までに建てられた物件は選ばないように注意してください。なぜなら建築基準法による”長周期地震への配慮”を求められる法改正があったのは、同年６月以降だからです」

なぜか売れ残っている物件にも要注意。そこには何らかの理由があると考えられるからだ。また、ほとんどのタワーマンションは着工から完成までに２年ほどかかる。その間に経済状況が変わったり、何らかの災害が発生することも考えられるので、解約したときのことも頭に入れた、慎重な契約が大事だと寺岡さんは話す。

「契約までしてやめてしまう場合、支払っていた手付金を放棄すれば法律上、不動産売買契約は解約できますが、高い手付金を支払っていたのではなかなかあきらめられません。購入するなら手付金はあくまでも持ち出しを少なくして契約を締結しておくといいですよ。理想は100万円くらいでしょう」

[244: 匿名さん]

243
それはタワマンに限らず言えることでしょう。
手付金を少額に押さえること。

だけどデべ側もそれは承知。
少額にしてくれと頼んで、デベが納得するかどうかだね。

[246: 匿名さん]

売れ残りナンバー1、中古の値崩れナンバー1の豊洲のことですか？

[247: 匿名さん]

値崩れしてないだろ。むしろ中古価格は上昇傾向にある。

[248: 匿名さん]

ツインはもう坪200万きってきてますよ。

[250: 匿名さん]

本当ですよ。

[253: 匿名さん]

都心部は将来安泰だけど、川崎、武蔵小杉あたりは厳しくなるね。

首都圏出身団塊Ｊｒ需要のあだ花だもんね。
一時的なブームに過ぎない。

[254: 匿名さん]

時代は豊洲よりも有明ですよ。

[255: 匿名さん]

西側外周区と神奈川県の団塊Jr人口が多かったから、
川崎、武蔵小杉がブームになっただけ。
これからは落ち目のトレンドまっしぐら。

[257: 匿名さん]

神奈川県出身の団塊Jrの購入で湘南も人口が増えてる。
凋落は時間の問題ですが。。

[258: 匿名さん]

川崎とか豊洲って、仕方なく住むところ。
こんなに短期間に大量供給されたら、暴落間違いないでしょ。

[259: 匿名さん]

豊洲は都心部だから外周区、近隣3県とはまったく違うでしょ。
発展から外れることは有り得ないからね。

[260: 匿名さん]

そう思ってるのは豊洲民だけ。
我々都民からすると失笑もの。あんな郊外の埋立地。

[261: 匿名さん]

嫉妬心の余り、
時代にどんどん取り残されていく
地元びいきの首都圏出身者。

[262: 匿名さん]

23区内で昔からの住宅地がいいです。一度出来たイメージはなかなか消えることはありません。豊洲に住んでずっと蔑まれ続けるのは嫌ですね。

[263: 匿名さん]

昔、をいつからと考えるかだね。
戦前は沼地だったが今は住宅地の自由が丘みたいな例、があるから。

[264: 匿名さん]

首都圏出身の団塊Jrの購入も最終コーナーだから、
近郊、郊外物件の担当者はご当地ネタでイメージアップに懸命だよ。

[265: 匿名さん]

埋立地のは大変ですね。

[266: 匿名さん]

首都圏出身の団塊NEXTは千葉県出身者が多いです。
両親の持ち家購入がバブル期にぶつかったためです。
これからは千葉県物件が売れるようになるのでは？

[267: 匿名さん]

脱出して、湾岸とかが増えるかもね。

西側も数十年前に購入した層のジュニアがたくさんいたが、近所にはあまり残っていない。

同じ西側でももっと便利な都内・都心方面、駅近に移ってる感じ。

[268: 匿名さん]

>267
その特需で川崎と武蔵小杉がよく売れたね。
もう打ち止めですが。

[269: 匿名さん]

埋立地の中古価格の下落が一気に加速してきましたね。

[270: 匿名さん]

川崎や武蔵小杉はないんじゃないの？
元の評判というかイメージが、数十年前に流入した層の住んでる地域ではあまり良くないもの。
本当に川崎や小杉の地元民は分かんないけど。

[271: 匿名さん]

どちらにしても都心は埼玉ハーフや埼玉チルドレンで汚されてますから。
千葉は千葉で純潔を保つということでしょう。

[272: 匿名さん]

湾岸、最近値上がりしてきてない？

[273: 匿名さん]

完全に坪200万以下の物件しか売れない地域になってますね。

[274: 匿名さん]

>273
川崎、武蔵小杉エリアはブームの面影もなくなりましたか。
坪200万円切りとは、普通の外周区並みの値段だね。

[275: 匿名さん]

埋立地は所詮そんなものでしょ。

[276: 匿名さん]

城東埋立地なら、200万以下が妥当なのは当然。

[277: 匿名さん]

具体的にどこにあるの？
200切ってる物件？

[278: 匿名さん]

結局豊洲だけですか、価格上昇集の街は。


＠１８０→＠１９０→＠２１０→＠２８０→＠３３０

[279: 匿名さん]

ビーコンタワー、豊洲タワー、スターコート豊洲とかは安めの部屋だと
＠２００で買えちゃいますね

[280: 匿名さん]

湾岸埋め立てエリアていざ売る際に高層マンションどうしの潰し合いだから
結構きついですよね。
他の城南エリアだと高層マンションあり低層マンションありちょっと離れて戸建ありで
それほど値崩れも厳しくなさそうですが

[281: 匿名さん]

タワマンは値下がりしないんだよなー。狙ってるんだけど。

[282: 匿名さん]

これだけ競合が多いと、大幅な値下げもしかたないんでしょうね。
タワーだらけですからね・・・

[283: 匿名さん]

教えてください。
豊洲エリアではマンション自体は地震に強いのはわかるのですが、敷地内の一階部分は液状化の被害をもろ受けると思うのですが、それでも売れるのは何故ですか？

[284: 匿名さん]

このエリアのマンションが特別強いということはありません。
それに豊洲は売れなくて苦戦してます。

[285: 匿名さん]

中古の話、と新築の話とが
入り乱れてますね。

[286: 匿名さん]

埋立地は完全に発狂状態だな。

このゴールデンウィークに退去できない組は、ナショジオの取材受ける組だね？

[287: 匿名さん]

値上がりしてるのは豊洲だけ。

買えない奴らが発狂して、値下がり連呼の休日。

[288: 匿名さん]

何色のエリアの事ですか？

[289: 匿名さん]

中古だと安めがありそうですが、タワマン型じゃなかったり駅遠だったり
窓からの風景に問題あったり。

やっぱりそれなりって感じですね。

[290: 匿名]

タワー物件は表に出ない値下りならしてるよ。明らかに相場より安い価格で出す場合は広告出さずに売るから近隣の不動産屋にこのくらいならすぐに買うと伝えておけば連絡くれる。六本木とか中目黒や品川タワーとかも裏じゃそこそこ下がってきてる。

[291: 匿名さん]

タワーのイメージダウンは、地震後に一段と進んだようですね。

[292: 匿名さん]

六本木や中目黒や品川、の近隣に住んでるの？

[293: 匿名]

>292
六本木在住です。港区あたりで中古を探してるんで直接営業さんかららえるやつだとチラシとかネットに出てる価格とはけっこう違いますよ。

[294: 匿名さん]

うーん。私の印象だと、タワマン人気は相変わらず。

３流ゼネコン物件は、人気が無くなったと思います。

１流デベロッパーと、１流ゼネコン物件に人気が集まってる印象ですね。

[295: 匿名さん]

タワーも埋立地とそうでないところでは評価がはっきりわかれてますね。
豊洲の下落は凄まじい。

[296: 住まいに詳しい人]

中古マンションの実売価格が
リーマンショック後の調整がやっと進んだというのは確かだが

一方で金融緩和の影響で土地の仕入れ値が上がっており
新築マンション価格に先高感があるのも確か

どこでつり合うのやら

[297: 匿名]

タワーや一流デべが人気があるというより新築タワーは販売期間がかなり長くとれるので、完成までに売り切ることを目指さずに強気価格で売る大手デべが増えたと思います。最近は第一期5次みたいな売り方が目立ちます。
でも三流デベにはその余裕はないので安く売らざると得ないというかんじ。

[298: 匿名さん]

マンション駐車場設置率　リーマン・ショック前の83.5％から61.6％へ激減

　リーマン･ショック後の景気の後退で分譲マンションの駐車場設置率が低下しているが、これに東日本大震災が追い討ちをかけるように設置比率は大幅に下落していることがわかった。別表は、リーマン・ショック前の企画と思われる物件と、現在分譲中の首都圏マンションの駐車場設置比率を比較したものだ。

　調査は、住宅情報誌「住宅情報」の2008年12月2日号（以下、リーマン前）と、「ＳＵＵＭＯ」（前「住宅情報」）の2012年3月2日号（以下、現在）に掲載されている物件の総戸数と駐車場設置台数を集計して比較したものだ。駐車場には、来客用、身障者用、その他利用条件が付いているものもあるが、集計を急ぐためカウントしたりしなかったりしたものも含まれる。全体の数値に与える影響はごくわずかと判断した。

　調査によると、リーマン前は168物件37,877戸のうち駐車場が設置されているのは31,614戸で、設置比率は83.5％にのぼっている。都県別では23区が59.3％となっているほかは、都下が100％を超え、神奈川県、埼玉県、千葉県ともに90％を超えている。

　一方、現在は157物件28,096戸のうち駐車場が設置されているのは17,294戸で、設置比率は61.6％にとどまった。リーマン前と比べ実に21.9ポイントも下落している。23区が47.4％と50％を割っているほか、掲載物件が大規模物件（リーマン前に企画した可能性もあり）など3物件しかなかった千葉県が100％となっているが、神奈川県が83.3％、埼玉県が79.3％とリーマン前から10ポイント以上下回っている。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news91.htm

[299: 匿名]

これからドンドンマンションは独身老人ホーム需要になっていくね。

[300: 匿名さん]

>299
極端にではないにしろ、傾向としてはそういうことになるかも。
そうするとマンションのメリットである「フラット性」はいいよね（２階建、３階建ての戸建は老人には厳しい）。
周辺もフラットな地域、バス等の公共機関が発達しているところ、買い物利便性や、病院が多い所がいいかも。

[302: 匿名さん]

>299
大田区、世田谷区、杉並区は高齢夫婦向けの高額マンション建設ラッシュだよ。

[303: 匿名さん]

都心近くのマンションは老人世帯もターゲットにしたものが多いというか
そういう世帯が結構な数になってますよね。
老人といっても子供が独立してまだまだ元気な人たちの老人ホームまでのつなぎという感じですが。

[304: 住まいに詳しい人]

>>302-303
そんなマンションも15年で余りまくるわけだね

少子化の時代、戸建てもマンションもスクラップ＆ビルドが必要なわけだが
専門家は色々提言をしているものの、行政とか政府とかに吸い上げられていないよーな

年金やら生活保護に代わるセーフティネットとか、税金や財政をどーするのか
国家戦略的にかなり重要は話なんだけどな

[305: 匿名さん]

東京建物は4月16日、多摩ニュータウンで進めている日本最大規模のマンション建て替えプロジェクト「ブリリア多摩ニュータウン」(東京都多摩市)の第1期販売300戸が登録申込即日完売したと発表した。
　最高倍率は10倍で、販売価格は2898万～4898万円だった。登録者の概要を見ると、30代～40代が全体の約6割を占め、家族構成は2人が36%、3人が39%。居住地は地元多摩市が最も多く約3割。八王子市と稲城市、町田市合計で約2割だった。
　同建物は、京王線京王永山駅・小田急線小田急永山駅から徒歩7分に立地する。総戸数1249戸(分譲戸数684戸)。
[住宅新報　2012年04月16日]

[306: 匿名さん]

>305
都心から遠くても地盤だけはいいだろうしね。
帰宅難民は数日の我慢、家が傾くのは簡単には取りはらえない苦痛だし。

[307: 匿名さん]

京王永山なんて新宿から一時間近いよな。売れるんだ。値段は安いけど。

[308: 匿名さん]

値段は大事。
今時、デベ営業の口車に乗せられて、無理なローンを組んじゃうようなアホはいない。

[309: 匿名さん]

市部出身の団塊Jr買いそびれ組の駆け込み購入だね。

ここ１、２年で間違いなく需要が尽きるよ。

[310: 匿名さん]

湾岸エリア、相変わらず絶好調（余裕）

「晴海タワーズ」１期申し込み３７７件で好発進／三菱地所・鹿島
【経済ニュース】 2012/04/17(火) 19:37

　　三菱地所と鹿島建設が東京ウォーターフロントで売り出した49階建てタワーマンション「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」（総戸数883戸）の1期発売分320戸のうち、およそ9割に当たる288戸に対して総数377件の申し込みが入り、好調なスタートを切った。4月下旬から1期2次の追加販売を行う。

　　1月のモデルルーム開設以来、約3500組が来場した。1期は平均倍率1・2倍、最高倍率は5000万円台の3ＬＤＫ（79平方メートル）と、2000万円台の1ＬＤＫ（42平方メートル）についた5倍。最多販売価格帯は5200万円台で、最高価格となる最上階の1億9998万円の住戸にも複数の申し込みが入った。
申込者は30・40代を中心とした2人家族の少人数世帯が多く、ほかのタワーマンションからの買い替えも多かった。

　　丸の内まで3・5キロの都心立地に加え、免震構造の採用や備蓄倉庫の設置など防災面に対する評価が高かったという。（情報提供：週刊住宅新聞社）

[311: 住まいに詳しい人]

>>310
うーん、即完出来なかったのかあ
それでも288戸なら、いちおう合格点なんだろーけど

[312: 匿名さん]

次なる需要の主体になる上京者は2000年以降に増加。
だから需要の主体の切り替わりは2014年以降。
ちょうど需要交代のの端境期に当って、マンション供給も今後2年間は抑えられるでしょう。

不動産経済研究所の調査によると、3月に首都圏で供給されたマンションは、前年比6.1%減の3462戸だった。契約率は前年比0.5ポイントダウンしたものの79.2%と高水準。好調ラインの70%を7カ月連続で上回った。
　また、1戸当たりの価格は4668万円、1平方メートル当たりの単価は66.4万円だった。
[住宅新報　2012年04月17日]

[313: 匿名さん]

消費税の現在の案
民主党税調が2011年12月末に2014年4月に8％、15年10月に10％などとする案を了承。



１０％以上の消費税増税を　ＩＭＦ報告書が日本に提言
2012.4.17 22:00
　国際通貨基金（ＩＭＦ）は１７日公表した各国の財政状況に関する報告書で、日本は財政再建に向けて「一段と野心的な戦略が必要だ」とし、２０１５年１０月に１０％に引き上げるとした消費税増税法案で定めた以上の税率引き上げを提言した。

　報告書は、日本に関し１０年代半ばまでに公的債務比率を縮小させる目標を達成するため、現在の計画を上回る消費税率の引き上げと、社会保障改革が求められるとした。

　世界各国に対しては、成長を促す短期の財政活用と、中期の財政健全化のバランスが重要だと指摘。財政に余地がある国は、景気と雇用への悪影響を避けるため、「財政健全化計画のペースを調整すべきだ」と急激な財政緊縮を戒めた。（共同）

[314: 匿名さん]

多摩も地味に善戦してる

多摩ニュータウンの建て替えマンション、１期３００戸を即日完売／東京建物（2012年04月17日 ）

　東京建物が東京・多摩ニュータウンで売り出した国内最大級のマンション建て替えプロジェクト「Ｂｒｉｌｌｉａ多摩ニュータウン」の第１期販売分３００戸（１次２５２戸、２次４８戸）が、最高１０倍で登録申込即日完売した。大型連休初日の２８日から第２期のモデルルームをオープンする。
　
　１期の販売価格は２８９８万～４８９８万円。平均販売価格は３７１０万円だった。住戸面積は６２～９５平方メートル（２ＬＤＫ～４ＬＤＫ）。１月からのモデルルーム総来場者数は約３０００組。うち登録者３５３組は家族数２・３人の３０～４０代の会社員が多く、居住地は地元多摩市を中心に多摩エリアが５割近くを占めた。

[315: 匿名さん]

首都圏マンション３月発売は６．１％減少／不動産経済研究所調べ（ 2012年04月17日 ）

　不動産経済研究所が調べた３月の首都圏マンション発売戸数は３４６２戸で、前年同月を６・１％下回った。減少は５カ月ぶり。
　ただ、契約率は前月を３・９ポイントを上回る７９・２％と、８０％に迫る高水準だった。平均価格は４６６８万円で前年同月比０・１％下落のほぼ横ばい。１平方メートル当たり単価は６６・４万円で同１・７％上昇した。月末の販売在庫は５１２５戸で前月末から３７４戸減少した。

　４月は震災の影響があった前年の２３１８戸を大きく上回る約４０００戸の発売があると見込んでいる。

[316: 匿名さん]

発売戸数ね。だから
４月は晴海も多摩もカウントされる。

[317: 匿名さん]

販売個数が少ないから価格を維持できてると思う。実際にマンションさがしてるけど新築だと希望の場所になかなか無い。

[318: 匿名さん]

>315

>月末の販売在庫は５１２５戸で前月末から３７４戸減少した。

これって埋立エリアの在庫も入ってる？

[319: 匿名さん]

■　表参道、渋谷、台場…ＧＷ商戦、大型商業施設の出店続々
■　東京近圏新規オープンの主な大型商業施設

　三井アウトレットパーク木更津（千葉県木更津市）４月１３日開業
　　http://www.31op.com/kisarazu/

　東急プラザ表参道原宿（東京・表参道）４月１８日開業
　　http://omohara.tokyu-plaza.com/

　ダイバーシティ東京プラザ（東京・台場）４月１９日開業
　　http://www.divercity-tokyo.com/

　渋谷ヒカリエ（東京・渋谷）４月２６日開業
　　http://www.hikarie.jp/

　東京ソラマチ（東京スカイツリー・東京都墨田区）５月２２日開業
　　http://www.tokyo-solamachi.jp/

[320: 匿名さん]

都心部マンション需要の本格化は2014年以降。
それまでは、たんたんと時が流れる。

[321: 匿名さん]

という妄想

現実は都心離れに歯止めかからず

[322: 匿名さん]

>319
いろいろ出来るけど都心部が中心だね。

郊外にできるのはＬＣＣ使って東京に来る外国人目当てのアウトレットだけ。
そりゃ郊外の人口はこれから右肩下がりだから当たり前。

[323: 匿名さん]

>>320
今って都心離れ進んでるの？郊外のほうが
人気あるってこと？逆かと思ってた

[324: 匿名さん]

>>318

マンションの「販売在庫」というのは一度売り出しをして契約されていない
ことをいいます。物件が完成していれば完成在庫、竣工前なら未完成在庫です。
ただ注意しなければいけないのは、たとえ物件が完成しており一部の住居に
入居者がいても、まだ販売されていない部屋はたとえ竣工後１年経過していた
としても「販売在庫」の統計にはカウントされません。
実態として在庫であってもデベ的には売り出していないので在庫ではないという
言い逃れができるので、私たちが思う感覚での「在庫」すなわち物件は完成し
ているの未契約の部屋の数はさらに多いでしょう。
多くのデベは販売が低迷すると在庫が増えるリスクを避けるべく、契約者が
ついた時点で「○○期」とかと称して、確実にはける部屋を売り出しますので
在庫統計などなんのあてにもなりません。

しいていえば「在庫統計の増大＝デベが縮小する市場の動きを見誤った」
「在庫統計の縮小＝デベが縮小する市場の動きに合わせて発売戸数（完成戸数では
ない）を絞ってきた」くらいの意味しかありませんよね。

[325: 匿名]

都心離れと言うより高すぎて買えない人が増える。
老朽化した物件からの住み替ニーズは高いから戸建からの住み替えを受け入れやすい物件はまだしばらく大丈夫。
ただ働かない人たちだから都心にこだわる必要がなくなって生活利便性と街の散策や観光を楽しむのに必要な立地をより好むようになるってところ。

[326: 匿名さん]

都心が買えないなら、埋立地であきらめるって選択も止むを得ない。

[327: 匿名さん]

埋め立て地か、遠距離か、はたまた木密
予算が無いのは辛いね

[328: 匿名さん]

>>326

両方ともはじめから検討対象外・・・普通ならね。

[329: 匿名さん]

木密もはじめから検討対象外・・・普通ならね。

[330: 匿名さん]

東京で埋め立て地でもなく遠距離でもなくはたまた木密でもない
エリアにファミリーで住もうと思ったら最低８０００万くらい～
って感じでしょうか。

年収１５００万以下の労働者階級ぶぜいが東京で満足な家を買
おうってのがそもそも間違えなんでしょうね。きっと

[331: 匿名さん]

木密って初めて知った
埋立地じゃなく遠距離じゃない木密って
木密とはいえ結構高そうじゃない？
ぜんぜん関係ないけどギリシャのミコノス島って
テレビでやってて、住宅が密集してるけど
木造じゃないから木密ではないね
すごい細い道を車が走ってた

[332: 匿名さん]

埋立地の団地には住めないな。
75平米で2000万くらいにならないと。
そのくらいの価値しかないとこなんだからさ。

[333: 匿名さん]

すでに中古はそんなものでしょ。

[334: 匿名さん]

原価はそんなもんだろ

[340: 住まいに詳しい人]

またスレ違いの話かよ
そーいうのは地震関連スレでやれよ

[343: 匿名さん]

もう大きな地震はないだろ（笑）
だから湾岸のマンションが飛ぶように売れてる

[344: 匿名さん]

なんでどうでもいい湾岸の話ばっかすんの
興味ないって

[345: 匿名さん]

>344
この掲示板自体が湾岸掲示板なの。そろそろ分かってよ

[346: 匿名さん]

なんで湾岸掲示板なの？
誰が決めたの？
初めて聞いたけど

[347: 匿名さん]

>346
みんなが湾岸に興味があるの。その他の地域は人気ないんだよ。
湾岸のスレがいつも上位にあるの分からない？
少なくとも2012年は湾岸地域の年だよ。あなたも急ぎな、在庫なくなるよ。

[348: 匿名さん]

掲示板読んでると湾岸にだけは住みたくない
って書込みが多数だよね。
湾岸ポジの人は中身の無い同じ書込みを
何十回も描き込んでるだけの人が多い。

[349: 匿名さん]

ポジは不動産関係者が雇ったバイト君だから中身のないアタマの悪い内容なのは仕方ない。

[350: 匿名さん]

津波は最大で2.5m程度。
防潮堤の高さは3.5m。
耐震対策を取れば問題ない事ははっきりした。

やはり最大の問題は業火ベルト地帯。

業火ベルト地帯の内側で、オフィス街、繁華街ではない、人口密度が比較的低いところの耐震性があるマンションに住むのが最大の安全策であろう。大きな公園が近くにある事も必要。

[351: 住まいに詳しい人]

何故、スレの棲み分けが出来ないのでしょーかね？

地震の話は地震のスレで、湾岸の話は湾岸のスレで
ここは価格の話だけをすればいい

「地震も湾岸も価格と関係する」言い出すのだろーけど
そーいう人に限って、いっさい価格の話は出てこないんだよねぇ

元々価格水準に関する知識が足りないのなら
口だしせずにＲＯＭしてればいいのに、困ったもんだ

[352: 匿名さん]

短期の投資じゃないのだから、

大きな流れを無視して目先の価格変動を云々しても意味が無いですからね。
地域の将来性も重要ですね。

[353: 匿名さん]

東京都防災会議が発表した首都直下の「東京湾北部地震」の被害想定は、前回（０６年）の想定と比べて２３区西部の被害が相対的に大きくなった。
特に品川、大田、目黒の３区は最悪の場合、地震に伴う火災で面積の２～３割が焼失するとされ「火災に関しては下町より山の手の木造住宅地の方が危険」との専門家の指摘もある。
「地震に弱い」とされてきた２３区東部以外でも、備えが急務だ。

[354: 匿名さん]

豊洲とかの夜景がきれいな高層マンションに住みたい場合現実的には最低でも年収いくらぐらいが必要だと思いますか？

[355: 匿名さん]

安いんだから、いくらだっていいでしょ。

[356: 匿名さん]

夜景がきれいでも、燃えさかる津波で焼け死ぬのはイヤだな。

[357: 匿名さん]

焼け出される人は３３９万人に達し、
業火ベルト地帯から外側（環八から外側）に逃げることになるけど、
すさまじい大混乱になる。

一方、都心部ではほぼ同数の帰宅困難者が取り残される。

[358: 匿名さん]

３００万人を超える避難者を外周区だけで受け入れ可能だろうか？

その時治安はどうなる？

都心で帰宅困難者になった、夫、子供と
郊外に取り残される妻・・・・

[359: 匿名さん]

埋立地で妻子が炎の津波に焼かれるよりは。

[360: 匿名さん]

俺は泳げないから埋立地はムリだな。

[361: 匿名さん]

都心は下がらないと言っていた評論家がいたが、東京都心マンションは５年も大幅な下落が続いている。郊外や大阪・名古屋に比べて常に下落率が大きい。
マンションが乱立して供給過剰なのが原因かな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201203.pdf

[362: 匿名さん]

＞外側（環八から外側）に逃げる

なんで？都心側に逃げるかもしれないじゃん。皇居も代々木公園も外苑もあるんだし。

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？

[363: 匿名さん]

普通に考えて今後は高齢者ばかりで就業人口減るんだから都心から人が減るはずだけどね。

[364: 匿名さん]

賃料が上がるとそれに見合った収益をあげられない企業はオフィスを都心から移転します（例：東京→大崎とか）

逆に賃料が下がると都心に移転しますので都心の就業人口は
つねに調整されるのです。

住宅地も同じで郊外がにぎわうのは地価が上昇時のみです。
下がり始めるとさっと人がいなくなりますよね

[365: 匿名さん]

>362
震災時には都心方面への交通が規制される事を知らないの？

[366: 匿名さん]

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？ ＞
業火ベルト地帯から焼け出されて非難する人が300万人いるってことでは？
内側の人は安全だからそもそも避難する必要が無いでしょ。

[367: 匿名さん]

都心→オフィス向き
郊外→居住向き

[368: 匿名さん]

都心→オフィス向き。住みたい街のランキング外。オフィス需要の地価の高さの影響でマンションが高いだけ。
近郊→居住向き。西側は住みたい街ランキング独占。
郊外→居住向き。

[369: 匿名さん]

>368
地元びいきが人気ランキングに影響しているだけだよ。
地縁もない人は近郊郊外を選択しないでしょう。
実際人口動態見るとそう。

[370: 匿名さん]

人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝業者が必死に売るために掲示板に必死にポジ投稿する地域
マンションの供給数が多い地域＝需要より供給が多くなりがちで下落しやすい地域
現在、都心暴落中

[371: 匿名さん]

>370
人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝発展地域＝将来の下落リスクが低い

こう素直に見るべきでしょう。

[372: 匿名さん]

供給過多のうえに地震不安に不景気

デベ号泣

でもユーザー騙す気だけは満々

さすが践業

[373: 匿名さん]

号泣は
近郊郊外に不動産を持っている人たちじゃない？

[374: 匿名さん]

そうなると都心部しか売れなくなりますね。
デベは大変だなぁ。

[375: 匿名さん]

地震関連情報をすぐもみ消そうとするのはヤバイのがわかってるから、
やましいことがなければ放置だろ？

[376: 匿名さん]

>375
業火ベルト地帯の話題は業界ではタブーだからね。
既存住宅地の地価に大きな影響を与えますから。
震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

[377: 匿名]

都市部の二次災害は電気火災や爆発事故とかだから業火地帯じゃないからってそんなに安全でもない。

ただっ広いとこにポツンとあるようなとこが安全だけど都内にはないもんだよね。昼に地震来たら避難民の数もすごいことになるし。

首都移転は難しくても都市部の密集状態、人口は減らすべきだよな。災害リスク考えるなら。

[378: 匿名さん]

業火ベルト地帯と大量の避難民
都心部に取り残される大量の帰宅困難者
この２つが最大の問題点であるのは確かです。

都心部でかつ、
スペースに余裕があり、区画整備が行われ、
オフィス街、繁華街じゃないところにある
耐震性のあるマンションが最も安全。

[379: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地はやめておけってことだな。

[380: 匿名さん]

東京圏の中古マンション流通は12年度までは増加するが、その後は微減または横ばいになるそうです。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120420-00000001-jsn.html

[381: 匿名さん]

追加

15年度に増加に転じる見込みだ。

[382: 匿名さん]

>381
郊外で家余りが始まるのでしょうか？
2015年で85歳とすると30歳持ち家購入で55年前。1960年。
ちょうど近郊の宅地開発ラッシュと重なりますね。

[383: 匿名さん]

いわゆる現在の割高外周区。

[384: 匿名さん]

70歳まで働く時代になるから、都心部勤務で郊外居住を選択する人はその内にいなくなっちゃうんじゃない？

[385: 匿名さん]

消費税がアップするかどうかで、
中古の売れる推移は変わるんじゃない？
個人が売る中古は消費税が掛からないから。

[386: 匿名さん]

もう、埋立地で妥協する必要がなくなりそうですね。

[387: 匿名さん]

>386
近郊郊外がいくら安くなってもね。
都心部がもっと安くならないと意味がないのでは？

[388: 匿名さん]

埋立地は郊外だし、地震で大変な目に遭う危険があるから、どんなに安くなっても意味がない。

[389: 匿名さん]

70歳まで働くなんて冗談じゃないよ。
俺は故郷の土地に家を建ててのんびり暮らす。
田舎なら余計なカネもかからないし。
光熱費と食費と、あと少しあればいい。

[390: 匿名さん]

都心部とそれ以外とは別世界みたいに違ってくるかもしれませんね。

郊外、地方で低コスト生活もありでしょうね。

[391: 検討中の奥さま]

豊洲みたいに都心の埋立地なら、対策もとられてるし安全だよ

[392: 匿名さん]

>391
都心部だけはそれなりのお値段を維持するから誰でも住めるってわけじゃないですね。将来税収も安定してるからインフラ整備も万全だけど住むにはそれなりの年収が必要。

[393: 匿名さん]

都心もそれなりにこなれてきたから、
わざわざ城東の埋立地で妥協しようって人も少なくなるんじゃないかな。

お金がないならしかたないけど。

[394: 匿名さん]

環境基準の４万３０００倍に上るベンゼンが検出されたことがあったりね
そんなもん、そう簡単には除去できないでしょ。都はごまかすみたいだけど。

[395: 匿名さん]

>393
港区の坪単価は399万円。
千代田区は340万円。
東京駅から半径５ｋｍ圏内を買うのはまだまだ大変。

[396: 匿名さん]

皆が買いたいところ、そうでないところで、
完全に価格が2極化してますね。

[397: 匿名さん]

>396
そうですね近郊郊外は値を下げて行くでしょうね。
木密問題。帰宅困難者問題は解決が不可能ですからね。

[398: 匿名さん]

将来的には外周区はどこも坪200万円を切るようになるのでは？

[399: 住まいに詳しい人]

世田谷区や杉並区のイイとこは＠200を切るよーなことはまずにないだろ
あと意外かもしれないが練馬区も結構底堅いだろーな

却って、山手通り－環七で街並みが整ってないとこは
商業施設なども不十分で、クルマで大型店に行ける23区周縁エリアより
弱含みかもしれないよ

その意味では東側もインフラ＆商業施設の開発次第では
＠200ぐらいでしばらくは止まるかもしれない

[400: 匿名さん]

これから買うんならどんどん安くなるほうがいいのに値上がりを熱望するってどんな人たちなんだ？