造成中の土地の仮契約について

[ほし]

バイバス建設にともなう区画整理の一環で分譲地が売り出されました。
バイパス、土地、どちらもまだ造成中です。
しかしながら、分譲地の良い土地（大きさが手頃で、南・東道路など）は
ＨＭや、ＨＭがつれてきた顧客が仮契約していて、あと条件の良いところは２カ所のみです。
あとは広すぎて手が出ないとか、逆に狭いとか・・
探している地域は、すごくすごく田舎で、土地が出てきても、
田んぼを手放した土地（１，２区画）というのがメイン、多くて４区画くらいです。
そしてこの分譲地も元田んぼです。しかし２０区画以上というのは大変まれで、
出来ればそれくらいの分譲地がいいなーと思っていたので、これだけみたら願ったりかなったりです。
基本的に田んぼしか土地は出てこないので、地盤の面に不安がありますが
この地域で探している以上、その点は仕方ないと思っています。
ただ、バイパス、土地、どちらも建築造成中なため、
図面でみると　それなりに色々想像したりしていますが、
実際見に行くと、ぽつぽつ家があり、広い田んぼの中心にバイパス建設　そこから
１００ｍほど離れた所で　土を掘り起こしている　そんな図しかなく
他に　何を基準にして決めたらいいのか　分かりかねています。
主人は　いつになく乗り気で、今にも手付けをうってしまいそうです。
一応、これからチェックすることとして○子どもの通学路○昼、夜の雰囲気くらいを考えていますが
それ以外にあるでしょうか？
なにぶん、これから発展するかも？しれない土地なので、
どんな店ができていくのか　出来ないのか　未知数です。
他に、気をつける事とかありますでしょうか？
みなさまのご意見を参考にしたいので、どうか些細な事でいいので教えてください！

[2: はなはな]

私も、スレ主さんと同様、元田んぼというのが非常に気になります。
立地より何より、この点はかなり慎重になさったほうがいいですよ。
まず、売主に、地盤調査の調査表を見せてもらってください。
これは建築条件つきではないんですよね？
ならば、こういう軟弱地盤の可能性がある場合は、大手ハウスメーカーに
依頼した方がいいと思いますよ。
実は私も軟弱地盤の可能性のある土地を検討したことがあって、
それぞれHMに聞いてみたんですが、HMによっては、地震による不同沈下対策を
考えた新工法など開発されているようです。
HMはともかく、もし、調べていらっしゃらないならば、不同沈下についてなどネットで検索なさって
事前に勉強なさってから売主に挑んでくださいね(笑)
なんか横になってしまいましたね、すいません。

あと、日当たりの問題が何より大事ですね、それと、20区画程度の分譲だったら、
それほど大きな問題ではないかもしれないですが、中高層エリアだったら、
空き地などにマンションが建設されないか、その場合の日当たり問題のリスクも
考えて場所を選びますね、私だったら。

[3: 匿名さん]

ほしさんが今把握している情報が何かが分からなかったので、他に気をつけること、と言われても正直なところよくわかりません。
まず、分かっていることを整理されてはいかがでしょうか？

[4: 匿名さん]

郊外想定で
バイパスは道幅、車線数により想定交通量があるのでしょうけど、けっこう閑散として周囲は畑という所
も多いですよね。店舗でにぎわうかどうかは地元の方が一番予想出来ると思います。（たぶん、一番はパチンコ屋でしょう）
郊外だと１区画６０坪以上はあると思いますので日照は問題ないでしょうね。
駅至近でもない限りマンションは出来ません。（駅前　いきなり一戸建て群てのもありますしね。）
田んぼも郊外では分譲地としては一般的で私的には気になりません。むしろ、河川周辺でしょう。あぶないのは。
私が気にするのは小中学校までの距離です。近めでしたら住宅地として栄えるでしょう。
砕石場とか近くにあるとトラックとか多いですよね夜間も走ってますし。
あと、モーテル傍になければいいかな。
旦那さんは地元の事情に詳しいでしょうから。旦那さんが押せ押せなら私も押せ押せかな。

[5: はなはな]

＞田んぼも郊外では分譲地としては一般的で私的には気になりません。

気になりませんか？！私は大いに気にしますね(笑)
私の知人も田舎の元は田んぼという土地に家を建てたのだそうですが、
自然発生的に（地震ではなくという意味）不同沈下あるみたいです。今さら気づいても
どうしようもないですよね。
田舎だからといって地震がないわけではないんです。平等に？震災に出会う可能性はみなあるんです。
建ててからでは遅いので、地盤調査とその確認、工法は念入りにされたほうがいいですよ。
また、私の以前住んでいた社宅はポツンと田んぼのあるところにできた3階建ての賃貸マンションでした。
新幹線の停車駅だけど（バイクで駅まで１０分）、ハッキリ言って田舎です。
大型マンションはできなくとも、立地によっては田舎なので賃貸の小型マンション？というのは
できる可能性ありますよ。
田舎でも、それなりに駅のアクセスの悪くないところならば、念には念を入れたほうがいいと思います。
因みに私は関西人ですが、概して関西人というか震災を経験されたことのない地の方は
それほど地盤を気にしないのでしょうかね？
（漠然と湧いた疑問です。決して嫌みではありません。悪しからず！）

[6: ほし]

はなはなさん、匿名さん、適切なアドバイスありがとうございます！
こちらも最近仕入れた情報で、まだ不確かな事が多いのに、先走ってこちらで質問してしまいすみません。
思いついたことを書かせていただきます。
バイパスは分譲地から田んぼはさんで北側〜西北にありますので、そこに少々小型のアパートや
マンションが建ってもそう日当たりは問題なさそうです。１区画も６５〜８５坪あります。
南側も田んぼはありますが、南に行くほど田舎になりますので、大型マンションは建ちそうにないです。
あとは、北側パチンコ店は大いにあり得ます。
駅近かそうでないか・・ここは信じられない田舎（苦笑）なので、あまり駅って重要視されないんです。
一両電車が　のんびりはしってるような路線なんで・・車オンリーと言っても過言じゃ有りません。
ですからアクセスという面ではバイパス近くだとありがたい（主人の通勤等）みたいです。
問題の地盤ですが、個人的には「怖い」と思っています。
けれどその地域全体がもともと地盤の悪い地域なので、ＨＭに聞いても「ここはそういう所なんで」
という感じです。そういう所しかないというか。
それでも　田んぼでもそこそこ良い所や、均等でない堅さの所（こういうのが良くないと聞きました）
色々あるらしいので、もし、目の前に土地があれば　調査し、補強にどれくらいかかるか検討します。
ＨＭによっては、この地域のどこの場所でも　６ｍの杭？鉄柱？を入れるそうです。

[7: ほし 続きです]

しかし、問題はまだ造成中、調査を入れることはできません。
持ち主（複数の地主より買い上げた土建屋）がどういう地盤調査もしくは土壌図を持っているかどうか
今度聞いてみたいと思いますが、そこで明確な回答を得られない場合、難しいですね。
おそらく私たちのねらっている２カ所は、完成までに売れるのは間違い有りません。
アイ○ルが着々と買い占めている雰囲気なんで。
手付け金は６０万〜（土地の大きさによります）くらいだと思います。
主人はとりあえず手付け金払っておきたい、と言うのですが、
６０万とは我が家では少ない金額ではないので、私は色々慎重になっています。
完成は秋頃だそうです。
私が考える情報はこんな感じです。
あとは売り主さんに　聞いて判断するしかないのでしょうか？

[8: 田んぼのかかし]

購入前から地盤調査は無理でしょうから、あらかじめ基礎補強の費用を考えておくべき
土地だと思います。田を埋め立てたのなら、５０センチから１メーターぐらいは土が
入っているはずですから、必ず地盤改良は必要になるでしょう。
柱状改良か鋼管杭で、１００万〜１３０万ぐらい（地域相場はわかりませんが）でしょうか？
あと、「信じられない田舎」とあることから、周辺は市街化調整地域だと思いますので、
住宅地のように、隣にいきなりマンションが建つというようなことは少ないでしょう。
反面、住宅街や店舗も増えづらいですが。

[9: ほし]

かかしさん　ありがとうございます！
そうですね、少なくとも１００万は必要だと思っています。
今、造成中ですが、今日夕方電話があり、造成完了した場所の調査はしてもいいと言われました。
契約前でも。「公共事業や民間の大型建築をメインにしていますから、地盤もしっかりやってます。
調査したら、同じ田んぼでも全然違う事が分かりますよ（けど補強は必要だと言われましたが）」
その上、数日後に広告が出るそうで（今までは一部の懇意にしているＨＭにしか情報がまわってなかった）
情報が出ていないのに、半分弱売れてしまっている所みると　もう猶予がありません（涙）
明日、現場を見に行き、説明を受け、いろいろな書類をいただき、
それで納得したら　近日中に契約になるかも・・・という展開になってしまいました。
元田んぼで契約された方に　色々ご意見を聞きたいのですが、
題名が違うので、ベススレをたてさせていただきます。。