建築条件無しの土地探し

[あきトマト]

建築条件の無い土地の探し方を教えて下さい。好きな建築家や工務店にお願いして好みの家をを建てたいのですが、不動産屋に探してもらうのが一般でしょうか？出来れば仲介手数料も省きたいので。色々なアドバイスをお願いいたします。

[2: 匿名さん]

自分の場合、夏ぐらいに希望する地域を探索中に造成中の分譲地を見つけ、早々に売主にいずれかの区画での購入意思を伝えたところ、１１月の完成時に公開前の好きな区画を選ぶことができました。１５区画のうち我が家ともう１軒だけがそうして土地を買うことができましたが他の区画は仲介物件となりました。造成区画なので地盤補強は必要ですが、早くから図面ももらいましたのでじっくりプランを練ることができました。結局、契約は２月でしたので４ヶ月ぐらいプランの検討に費やしました。

[3: 匿名さん]

最近首都圏では建築条件無しのちょうどいい(30〜40坪)サイズの土地の出物って
あまりないですね。
手数料を省きたいのであれば空き地を探して直接地主と交渉しかないでしょう。
それ以外の方法としては
1.上物付きの中古物件を購入して解体する
2.売れ残りの建築条件付き物件の条件を外してもらう
3.1筆では大き過ぎて売れない物件を分筆してもらって購入する(複数人で購入する)

2の話はよくありましたが、いい区画は売ってくれないですし、法外の割増し
料を請求されたりするのでいまいちでした。結局3の方法で購入しましたが相方が
見付かるまで半年くらい待ちました。

[4: 匿名さん]

建築条件付物件は、建物分の利益をのせて(割り増し)あげれば、条件無しにしてくれるところが結構ありますよね！？

[5: 匿名さん]

＞不動産屋に探してもらうのが一般でしょうか？出来れば仲介手数料も省きたいので。

ちょっと考えが甘すぎですね。
適当な条件無しの土地を不動産屋が探し出してくれるなら、私なら仲介手数料２倍出しても
頼みたいところですよ。
良い条件で満足のゆく土地を買いたいなら努力するか金を出すしかありません。

[6: 03]

＞＞04
まあ200〜500万くらい割増し料金を払えば不人気区画なら売ってくれます。
売りやすいいい区画は、普通は売ってくれません。

[7: 匿名さん]

０３＞
「1.上物付きの中古物件を購入して解体する」のパターンで、
最近土地５０坪（築３０年古屋付）を購入しました。
５年近く探しましたが、都心まで３０分以内の駅徒歩圏で
３０〜４０坪の良い条件の土地はみつかりませんでした。
結局、バス便ではありますが好条件の土地に決めました。

スレ主さんがどのような土地をお探しなのか分かりませんが、
予算に余裕があれば、相場より高値で購入する意思を
不動産屋にあらかじめ伝えておけば、
みつけられるかもしれません。
ただ、私の経験上、３０〜４０坪の
好条件の条件無し土地を探している客は、
不動産屋に相手にされない可能性大です。

敷地延長、接道が私道、線路際、幹線道路沿等でもＯＫでしたら、
みつかると思いますし、建物プランを工夫するという方法があります。

[8: 03]

あとは自治体が定期的に放出している保留地の公売抽選に地道に
申し込むくらいですかね。(これも条件&価格のいい土地は数十倍の
倍率なので運次第ですがダメ元で申し込みましょう)

[9: 匿名さん]

仲介料を払いたくないという気持ちはよくわかります。
10万でも安くあげたいですものね。
よっぽど地主さんとコネがあるとかじゃないと無理だと思います。

我が家は、1年くらい探して、０７さんと同じようなパターンで購入しました。
都心まで30分以内の駅徒歩圏で、築30年の古家付きの東南の角地でした。
予算を上げた結果です。
願ったとおりの土地の形に、仲介料を納得して支払いました。
しかも、その営業マンは、値段交渉してくれて、値引きもありました。
本当に、よい土地（と自分が納得できる）に巡り会えたら、仲介料の高さにも納得できます。
絶対に自分では、見つけることのできない土地でした。
しかも、営業マンが、すぐに動いてくれたので、我が家が買うことができましたが、
もたもたしていたら、他の方に買われていたでしょう。
営業マンには感謝しています。
これまで、０８さんが言われるような、市の公募の土地にも挑戦しました。
駅徒歩13分の南道路の格安の土地でしたが、
その時は、113倍の倍率となり、当然ながら落選しました。
公募の土地は、バス便が多いように思いました。
気に入った土地を探そうと思うと、結局予算オーバーとなるように思います。
ある程度の出費は覚悟しておかれた方がよいでしょう。

[10: 匿名さん]

気にいった工務店があるなら、相談してみれば？
気に入った工務店の建築条件付きならいいのでしょ？
これから建売にする予定地をある程度のプラン変更OKで紹介してくれたり、古家付きを建築条件付の土地にしてくれたりするかも。
後は建築条件なしは条件が悪い土地が多いけど、良い土地もあるので、時間をかけて探すしかないですね。

[11: 匿名]

確かに、工務店繋がりの不動産あるはず、ただ場所が気に入るかだね。

[12: 匿名さん]

坪数を限定しない（例えば４０～１００坪程度、従って予算も坪数なりに）そういった条件で話せば
不動産屋はいくらでも土地を探してきます。

[13: 匿名さん]

半年以上かけて33坪とちょっと狭いけど、
何とか東南角地の理想的な土地を見つけて建てました。
良い物件はネットに掲載される前に売れると言うけど、
そこは造成中で客付けする前にネットに掲載したようです。
すぐに問い合わせて3日後くらいに申込みました。

[14: 入居済み住民さん]

中古物件のってる土地は金額、日当たり、方角、境界線、昔なんの用途の土地だったかの古い住所、しっかり確認してください！

恥ずかしながら無知で購入したため100坪の土地、うちは失敗しました。

道路向きに庭を広く見せたかったのですが。道路側が北だったので多少、南空けないとダメになった。
境界線を中心に隣りがブロック塀を建てていた。親戚だったようで共有してた模様。
解体費、盛土費が予想以上にかかった。
昔田んぼだったので補強入れるはめになった。

やはり更地で安いのが理想。

[15: 匿名さん]

30坪極狭の整形地より60坪の旗竿がよい
狭い角地は特にプライバシー０で窓が開けられない

[16: 匿名さん]

たとえ話だろうけど、旗竿とはいえ整形地30坪と同じ予算で60坪は買えないと思います。
たまに60坪の旗竿で安いと思っても接道の幅3mに、2m幅の竿が15mとかそういうのばっかり。

[17: 匿名さん]

大手不動産会社に仲介に入ってもらい、駅徒歩3分、公園隣接30坪の整形地をゲットしました。

最初、街の不動産屋に相談したところ鼻で笑われ、「相場を勉強しなさい」と流通物件の束を見せられる屈辱？を味わい、そこはパス。

大手の若手営業マンが熱心に話を聞いてくれ、粘り強く探すこと半年以上。
物件発見の連絡を受けその日のうちに現地確認し、即日購入意思表示。
ライバル10人以上の売り手優位物件でしたが、大手仲介の信頼度の高さと、売主の内金追加要求に即答したことで好印象を持って貰えたのか、契約に至りました。

不動産業界はいろんな方がいて詐欺まがいの話なども聞きますので、仲介料は安心料、勉強代と割り切って用意される事をお勧めします。
また、ライバルに勝つには、やはり「現金」ですかね。

>15
30坪でも第一種住居地域(建ぺい60%容積200%)くらいあると、設計次第でプライバシー確保しつつ結構使えます。

>16
同じ予算で旗竿60坪は・・、坪単価半額の旗型地って相当な悪条件かも。自分も無理だと思います。

[18: 匿名さん]

探す土地の条件を広くすればいいだけですよ

極端な話「この地域で整形４３坪キッカリの土地じゃなきゃダメ」
なんて言ってたら、１０年待っても出てこないかもでしょ。

３０～６０坪とか５０～１００坪程度で探してくれと度量を持って頼まないと
どうでもいいカスばっかりの、お茶お濁す程度の土地しか
紹介して貰えません。

[19: 匿名さん]

私は、高さ1.5ｍほどの古いよう壁が道路に面してあり、地階を駐車場にしようと考えていたら、よう壁が共有物で壊すことができないあることを直前で突き止め、ぎりぎりの所で回避しました。
境界にある壁やよう壁には、ご注意ください。

[20: 匿名さん]

18さん
私は28坪以上で予算1千万以上、2千万円以内という条件で探してもらいました。
日当たり重視なかわりに場所は妥協しました。
普通坪数はあまり指定しないのでは？

[21: 匿名さん]

土地って本当に酷いものしか残ってないですよね。
一生どころか、子供の代まで継ぐことを思うと、地盤、日当り、広さを優先してしまいますな。

最近、土地探しに疲れて建売もチェックしてますが、一等地の区画は他より3割以上高いですね。

[22: 匿名さん]

そうそう。
酷い土地は半年以上ネットに出てたりする。

良い土地は高いけど、自分が売るときも高く売れるから問題無い。
酷い土地は安く買えるけど、売るときはなかなか売れない上に買い叩かれる。
確かに日照や騒音は建物でカバーできるところもあるけどやはり整形地で環境の良いところにした方が無難。

[23: 匿名さん]

別に建売で良いじゃん。
土地から注文住宅を建てたら建売より1千万以上高くつく。
そんな金があったらもっと設備や立地にお金をかけた方が良い。

[24: 匿名さん]

>23
希望エリアの条件の良い土地で、拘った家づくりを目指す人は、プラス一千万くらいは覚悟の上なのでは。

建築条件や融資などの制約に縛られない土地を先行取得して、その土地に合う家をじっくり検討するのは理想のスタイルだけど、土地に投入する自己資金がある程度ないとムリなのは、ご指摘のとおりかと。

[25: 匿名さん]

相場以下で買おうとするから見つからないだけ
都内の人気地域なら、相場以上に予算をあげないと100年まっても見つかりません

[26: 匿名さん]

貧は賃貸で我慢せー

[27: 匿名さん]

土地が見つかんないって言っている人は予算がない人
お金ない人に不動産屋がよい情報を流すはずがない
予算がなければ建て売りで我慢してください

[28: 匿名さん]

本当に希望のエリアに良質な整形地を探すのであれば不動産屋を通じて3年位時間をかけないとダメだね。
古家ありのまま買い取るのが一番確率が高い。
良い土地は整地した時点で広告がなくても買われちゃうからね。

[29: 匿名さん]

周囲の住宅街は４０～５０年前に区画して作られた場所ですが
老朽化と世代交代で売却が増えました。
驚くのは４５坪位の敷地は二分割、８０坪位のお宅は３～４分割
に見事に切り刻んで売ってます。

土地を細かく刻むほど周辺のトラブルも増える傾向で
更に立ち退き者が増え、刻まれる土地も増える悪循環です。

困ったものですが、そうした時代なのですね。

[30: 匿名さん]

極小地が増えたのも、建築基準法が改正されて三階建て木造住宅が建てやすくなったからでしょう。
サラリーマンの生涯賃金は年々減り、税負担は年々増えるなかで、都市部で30坪以上の条件の良い土地は、一般サラリーマンには中々手が出ない価格になってきてる。
それならそういう土地も価格が下がりそうなもんだけど、不動産屋はさらにその土地を切売りして買いやすい価格にして売るだけなんだよね。

[32: 匿名さん]

＞29
都内のうちの近隣も似たような感じです。
特にトラブルは無いけれど

分筆規制ギリギリで分譲みかけますね。
まぁ、うちも34坪なので、なにも言えませんが

低層住宅街なので、マンションが建つよりは、良いかなと思います。

[33: 匿名さん]

我家の周りも刻んで刻んで（笑）２０坪前後の建て売りを建てて売っています。ビルが建つよりもとは確かに思いますが、庭も無く駐車場はビルトインの家ばかりです。もし大きな地震が来たら、或は家事になったらと思いますと怖い気がします。

折り込み広告などをこまめに見ていますと、６０坪位でも更地で引き渡しとか、古家有りの５０坪とかの物件もたまに見掛けます。でも、数ヶ月後には刻まれて建て売りで売り出されてしまうのですよね。

古家とか更地とかで購入する方がいれば良いのですが、やはりそれなりの金額になるのでなかなか買い手も見つからないみたいです。

変形地でも小さく刻んで上物が出来れば、即売れるとは不思議な気がします。ただ、建て売りはどんな材料を使っているか分からないので、建て売りだけは買わない方が良いと建築の方にアドバイスされました。

ただ、土地が欲しいと思って探している時に限って見つからないものなのですよね。

[34: 購入経験者さん]

私も１０年前に同じようなことをスレ主さんの様に考えていました（たぶんスレ主さんは何らかの手段で解決済みなのでしょうが、同様の疑問があるかたもいそうなので。。）

横浜市ですが、運良く、地場ハウスメーカーの話を聞きに行ったときに、そこの得意とする工法（他よりも安価に施工できる）が向いている土地が、建設希望する地域で出ています、ということで紹介を受け（仲介ではなく）、ハウスメーカーとは独立してその情報を元に地元仲介業者から土地を取得し（１００坪程度を３分割した土地でした）、その後そのハウスメーカーで注文住宅の請負契約を結び家を建てました。
元の土地は３つに分筆されましたが、１つは隣接する家が購入、１つは業者が建て売り販売のため購入、残りの当方のは高低差があり（要するに崖の上です）擁壁新設の必要があったため業者が買わなかった土地でした。

土地と注文住宅の方向がうまく合えば、土地を購入して妥当な金額で家を建てるということができると１０年前は思いましたが、最新の情報は不勉強でよく知りませんので、更地でなく中古住宅付き土地を購入して自分でお金掛けて更地にするのが一番現実的かもしれません。
ただ当時でも売れ残りの土地は、業者も買わない理由があるところ（当方の所は、擁壁代が非常に掛かるという理由）と聞きましたので、素人に相場より安く回ってくる土地は何らかのマイナス面があると覚悟する必要があり、それを受け入れることができるかどうかによって、購入の可否を判断した方が良いと思います（金額、地盤、地域事情等）。

当方の場合は日照等非常に快適に過ごしていますが、普通の建て売りを作るのでは相場より高くなりすぎて業者が手を出さなかったため幸運が巡ってきたと考えています。

耳学問ですが、景気が良くなると土地の値段が上がると期待して、売らなくなる地主が多くなるようですから、現在は土地探しに難しい時期の気がします。まずは、ご自身家族の問題として、特定の場所をとるか、金額を取るか考えて選択されるのが良いと思います。過去の書籍ＨＰを見ても、良いものに巡り会うまで２年程度は時間がかかるものと覚悟する方が良いと思います。
また実感としては、予算が難しいのであれば、新居の外構インテリアを削っても立地を取ったほうが、長く暮らすのに満足度が高いと思います。

ただ個人的には、仲介料程度の金額が予算的に譲れないなら、予算を見直して建て売りか他の選択をお薦めします（不動屋業者の仲介と情報提供が全く無駄ということはないというのが実感です）。無理に注文住宅にすると必ず予算オーバーになり破綻すると思います（過去レスからの推測ですが。。）。

[35: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[37: 匿名]

35 ダブル投稿すみません。削除依頼しました。

[38: 住まいに詳しい人]

>>35
詳細な報告ありがとうございました
土地の仲介手数料が4000万に対して、70万と格安ですね

[39: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[40: 匿名]

↑何度も失礼します。
売買契約書のファイルをひっくり返して確認しました。(最初からやれば良かったです。横着してすみません)
手数料は\12.063.000で領収書ありました。
ご指摘ありがとうございました。

70万円は旧土地の測量代と家具処分代の金額でした。同じ日に同じ方に現金で支払った為混同してました。

昔の建売は土地が実測で登記されてないものが以外とあるそうです。
これも売却の際に足枷となりました

本当に無知が高くつきました。

[41: 匿名]

↑\12.063.000×
\1.263.000 ○です。

[42: 匿名さん]

レインズの登場で、不動産屋同士の持っている情報の差ってのはなくなって来ているけど、
それでもやっぱり地元不動産屋の方が頼りになるのかな？
仲介手数料無料も良いけど、本当に一緒になって土地探しをサポートしてくれる不動産屋なら仲介手数料も惜しくはないですね。

[43: 販売関係者さん]

仲介手数料3%＋6万は、どんな理由をつけてもボッタクリ

[44: 購入経験者さん]

仲介手数料もおしむのならご自分でひらすら歩いて下さい。
いずれ見つかるでしょう。

情報は金なりこれは不変です。

[45: 匿名さん]

うちの場合、仲介手数料を半額にしてくれた。
色々質問したけど、全て調べて丁寧に回答してくれたので、手数料が高いとは思わなかった。

[46: 匿名さん]

自分の場合、工務店の子会社の不動産屋が工務店で建てるなら仲介手数料無料って条件で動いてくれてた。
ただネットに出ている情報しか持って来ないので、地元の仲介手数料3%の不動産屋にも行って事情を話し、
ネットに出ていない物件の紹介をお願いしたら、結構良い土地をいくつか紹介してくれたよ。

[47: 販売関係者さん]

>>46
建物に手数料以上が上乗せされてるよ
建築条件と同じ

[48: 匿名さん]

うちは5000万以上の土地だけど仲介手数料は15万
もちろん建築条件などではない

[49: 匿名さん]

良い土地を探す場合は、住宅メーカーや工務店に依頼する方がよいのでしょうかね。
例えば設計事務所などに土地探しを依頼した場合でも、自分で不動産屋巡りをするより
良い土地に巡り会える可能性は高くなるのでしょうか。

土地の流通について全く無知なので、なぜ工務店などが良い土地を確保できるのか
不思議でなりません。


土地を売る側の立場からすれば、普通は大手の不動産会社に土地の売却を依頼しますよね。

[50: 匿名さん]

>土地の流通について全く無知なので、なぜ工務店などが良い土地を確保できるのか不思議でなりません。
以下のような理由が考えられると思います。

１．土地の情報を早く知る事ができるから
消費者と不動産屋の付き合いなんて1度限り。そんな消費者よりも工務店に取り入った方が商売上のメリットが大きい事は容易に想像できます。だから、良い土地の情報が入ると一番初めになじみの工務店やハウスメーカーに情報を流すのではないかと推測されます。

２．まとまった土地を一括で買ってくれるから
不動産屋がまとまった土地を処分したいとします。勿論、自分の所で宅地開発して１区画１区画手間暇かけて売るという方法もありますが、それにはノウハウが必要ですし時間がかかれば経費もかさみます。それよりも、多少安くなっても一括で買ってもらった方が得と考える場合もあるでしょう。

３．他よりも高く買ってくれるから
まとまった土地を一括して売ろうとすると必然として総額は高くなります。そうなると買える人は限られてしまい、安く買いたたかれかねません。しかしハウスメーカーは上物を建てて住宅として最終消費者に高い価格で売る事ができるので、他の用途で購入を考えるライバルより少々高い値段でも購入に踏み切れるでしょう。

４．良い土地を仕入れなければ商売敵に勝てないから
工務店やハウスメーカーの技術力はどこも似たりよったりで、上物の家で違いを出すのは難しい。それに、良いアイデアを考え出したとしても直ぐにマネされてしまう。だったら魅力的な土地を仕入れる事でライバルに差をつけようと考えたとしてもおかしくはないでしょう。

[51: 23区の外れ]

体験談です。23区の外れ。駅歩11分。810m。山手線主要駅まで18分。フラットアプローチ。南西角地です。土地34坪。床面積110平米。土地探索期間まるっと2年、値切っって2年前購入。2番の古家付。壊して1年前建てました。毎週探していました。見学の次の日、指値を入れ、熱意を込めて、この土地を守って行く決意を、不動産会社に訴えました。一週間後には、売主から回答。「お前なら」と売って貰いました。都区内の土地、特に南向きに道路が面している土地は誰もが狙う、やはり限られたもの。プロも賃貸目的で指値を入れていました。（流行りですね）

見学疲れから、妻に「そんな土地なんて見つからないのよ」と責められ、
お互い涙を流してケンカした日々。
今ではそれも、いい思い出です。

皆様もあきらめずに頑張っって下さいね。
前述されていらっしゃる方々もおられますように、
首都圏の土地探し、購入はプロも参入する手持ち資金を含めた「競争試験」かと思います。

[52: 通りがかりさん]

土地探し始めてから購入まで一年かかった者です。
数社の不動産屋（仲介）やハウスメーカーに土地紹介してもらってましたがほとんどがネットの土地検索サイトで自分たちでも見つけられる物件でいまいちのものでした。
良い条件の土地は大抵建築条件付き販売か建て売りで販売されてしまいます。土地が出回る前に建て売り業者が抑えてしまうのです。特に飯田産業とかアーネストワン、一建設など飯田グループ系パワービルダーと呼ばれる建て売り業者は良い立地に建て売りしていると思います。

ですので私は不動産屋（仲介）に土地紹介してもらうのは止めて、建て売り業者（パワービルダー）何社かに相談し、建て売り用に仕入れた土地を建て売りでなく土地だけ販売してもらえるよう交渉しました。交渉すればほとんどの業者は土地販売してくれます。特段ふっかけられようなこともなかったです。これで土地探しは劇的に変わり、今まで紹介されたこと無い良い立地のものいくつも見れました。

建て売り業者は良い立地の土地持ってますが、注意する点として彼らの仕事は回転が命ですので、土地の仕入れから2か月ほどで建て売りの建築確認の段階に移ります。この段階になると土地としての販売は無くなってしまいますので、早期に土地購入の意思表示と判断をしなければならないです。

建て売り業者から直接購入なら仲介手数料もかかりません。

ちなみに地域性もあるかもしれませんが上記パワービルダー全てで、建て売り価格が4000万円であれば土地のみ販売で2900～3000万で購入できる位でした。（土地価格＝建て売り価格－1000万円ほど）

参考になれば。