建築条件無しの土地探し

[あきトマト]

建築条件の無い土地の探し方を教えて下さい。好きな建築家や工務店にお願いして好みの家をを建てたいのですが、不動産屋に探してもらうのが一般でしょうか？出来れば仲介手数料も省きたいので。色々なアドバイスをお願いいたします。

[32: 匿名さん]

＞29
都内のうちの近隣も似たような感じです。
特にトラブルは無いけれど

分筆規制ギリギリで分譲みかけますね。
まぁ、うちも34坪なので、なにも言えませんが

低層住宅街なので、マンションが建つよりは、良いかなと思います。

[33: 匿名さん]

我家の周りも刻んで刻んで（笑）２０坪前後の建て売りを建てて売っています。ビルが建つよりもとは確かに思いますが、庭も無く駐車場はビルトインの家ばかりです。もし大きな地震が来たら、或は家事になったらと思いますと怖い気がします。

折り込み広告などをこまめに見ていますと、６０坪位でも更地で引き渡しとか、古家有りの５０坪とかの物件もたまに見掛けます。でも、数ヶ月後には刻まれて建て売りで売り出されてしまうのですよね。

古家とか更地とかで購入する方がいれば良いのですが、やはりそれなりの金額になるのでなかなか買い手も見つからないみたいです。

変形地でも小さく刻んで上物が出来れば、即売れるとは不思議な気がします。ただ、建て売りはどんな材料を使っているか分からないので、建て売りだけは買わない方が良いと建築の方にアドバイスされました。

ただ、土地が欲しいと思って探している時に限って見つからないものなのですよね。

[34: 購入経験者さん]

私も１０年前に同じようなことをスレ主さんの様に考えていました（たぶんスレ主さんは何らかの手段で解決済みなのでしょうが、同様の疑問があるかたもいそうなので。。）

横浜市ですが、運良く、地場ハウスメーカーの話を聞きに行ったときに、そこの得意とする工法（他よりも安価に施工できる）が向いている土地が、建設希望する地域で出ています、ということで紹介を受け（仲介ではなく）、ハウスメーカーとは独立してその情報を元に地元仲介業者から土地を取得し（１００坪程度を３分割した土地でした）、その後そのハウスメーカーで注文住宅の請負契約を結び家を建てました。
元の土地は３つに分筆されましたが、１つは隣接する家が購入、１つは業者が建て売り販売のため購入、残りの当方のは高低差があり（要するに崖の上です）擁壁新設の必要があったため業者が買わなかった土地でした。

土地と注文住宅の方向がうまく合えば、土地を購入して妥当な金額で家を建てるということができると１０年前は思いましたが、最新の情報は不勉強でよく知りませんので、更地でなく中古住宅付き土地を購入して自分でお金掛けて更地にするのが一番現実的かもしれません。
ただ当時でも売れ残りの土地は、業者も買わない理由があるところ（当方の所は、擁壁代が非常に掛かるという理由）と聞きましたので、素人に相場より安く回ってくる土地は何らかのマイナス面があると覚悟する必要があり、それを受け入れることができるかどうかによって、購入の可否を判断した方が良いと思います（金額、地盤、地域事情等）。

当方の場合は日照等非常に快適に過ごしていますが、普通の建て売りを作るのでは相場より高くなりすぎて業者が手を出さなかったため幸運が巡ってきたと考えています。

耳学問ですが、景気が良くなると土地の値段が上がると期待して、売らなくなる地主が多くなるようですから、現在は土地探しに難しい時期の気がします。まずは、ご自身家族の問題として、特定の場所をとるか、金額を取るか考えて選択されるのが良いと思います。過去の書籍ＨＰを見ても、良いものに巡り会うまで２年程度は時間がかかるものと覚悟する方が良いと思います。
また実感としては、予算が難しいのであれば、新居の外構インテリアを削っても立地を取ったほうが、長く暮らすのに満足度が高いと思います。

ただ個人的には、仲介料程度の金額が予算的に譲れないなら、予算を見直して建て売りか他の選択をお薦めします（不動屋業者の仲介と情報提供が全く無駄ということはないというのが実感です）。無理に注文住宅にすると必ず予算オーバーになり破綻すると思います（過去レスからの推測ですが。。）。

[35: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[37: 匿名]

35 ダブル投稿すみません。削除依頼しました。

[38: 住まいに詳しい人]

>>35
詳細な報告ありがとうございました
土地の仲介手数料が4000万に対して、70万と格安ですね

[39: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[40: 匿名]

↑何度も失礼します。
売買契約書のファイルをひっくり返して確認しました。(最初からやれば良かったです。横着してすみません)
手数料は\12.063.000で領収書ありました。
ご指摘ありがとうございました。

70万円は旧土地の測量代と家具処分代の金額でした。同じ日に同じ方に現金で支払った為混同してました。

昔の建売は土地が実測で登記されてないものが以外とあるそうです。
これも売却の際に足枷となりました

本当に無知が高くつきました。

[41: 匿名]

↑\12.063.000×
\1.263.000 ○です。

[42: 匿名さん]

レインズの登場で、不動産屋同士の持っている情報の差ってのはなくなって来ているけど、
それでもやっぱり地元不動産屋の方が頼りになるのかな？
仲介手数料無料も良いけど、本当に一緒になって土地探しをサポートしてくれる不動産屋なら仲介手数料も惜しくはないですね。

[43: 販売関係者さん]

仲介手数料3%＋6万は、どんな理由をつけてもボッタクリ

[44: 購入経験者さん]

仲介手数料もおしむのならご自分でひらすら歩いて下さい。
いずれ見つかるでしょう。

情報は金なりこれは不変です。

[45: 匿名さん]

うちの場合、仲介手数料を半額にしてくれた。
色々質問したけど、全て調べて丁寧に回答してくれたので、手数料が高いとは思わなかった。

[46: 匿名さん]

自分の場合、工務店の子会社の不動産屋が工務店で建てるなら仲介手数料無料って条件で動いてくれてた。
ただネットに出ている情報しか持って来ないので、地元の仲介手数料3%の不動産屋にも行って事情を話し、
ネットに出ていない物件の紹介をお願いしたら、結構良い土地をいくつか紹介してくれたよ。

[47: 販売関係者さん]

>>46
建物に手数料以上が上乗せされてるよ
建築条件と同じ

[48: 匿名さん]

うちは5000万以上の土地だけど仲介手数料は15万
もちろん建築条件などではない

[49: 匿名さん]

良い土地を探す場合は、住宅メーカーや工務店に依頼する方がよいのでしょうかね。
例えば設計事務所などに土地探しを依頼した場合でも、自分で不動産屋巡りをするより
良い土地に巡り会える可能性は高くなるのでしょうか。

土地の流通について全く無知なので、なぜ工務店などが良い土地を確保できるのか
不思議でなりません。


土地を売る側の立場からすれば、普通は大手の不動産会社に土地の売却を依頼しますよね。

[50: 匿名さん]

>土地の流通について全く無知なので、なぜ工務店などが良い土地を確保できるのか不思議でなりません。
以下のような理由が考えられると思います。

１．土地の情報を早く知る事ができるから
消費者と不動産屋の付き合いなんて1度限り。そんな消費者よりも工務店に取り入った方が商売上のメリットが大きい事は容易に想像できます。だから、良い土地の情報が入ると一番初めになじみの工務店やハウスメーカーに情報を流すのではないかと推測されます。

２．まとまった土地を一括で買ってくれるから
不動産屋がまとまった土地を処分したいとします。勿論、自分の所で宅地開発して１区画１区画手間暇かけて売るという方法もありますが、それにはノウハウが必要ですし時間がかかれば経費もかさみます。それよりも、多少安くなっても一括で買ってもらった方が得と考える場合もあるでしょう。

３．他よりも高く買ってくれるから
まとまった土地を一括して売ろうとすると必然として総額は高くなります。そうなると買える人は限られてしまい、安く買いたたかれかねません。しかしハウスメーカーは上物を建てて住宅として最終消費者に高い価格で売る事ができるので、他の用途で購入を考えるライバルより少々高い値段でも購入に踏み切れるでしょう。

４．良い土地を仕入れなければ商売敵に勝てないから
工務店やハウスメーカーの技術力はどこも似たりよったりで、上物の家で違いを出すのは難しい。それに、良いアイデアを考え出したとしても直ぐにマネされてしまう。だったら魅力的な土地を仕入れる事でライバルに差をつけようと考えたとしてもおかしくはないでしょう。

[51: 23区の外れ]

体験談です。23区の外れ。駅歩11分。810m。山手線主要駅まで18分。フラットアプローチ。南西角地です。土地34坪。床面積110平米。土地探索期間まるっと2年、値切っって2年前購入。2番の古家付。壊して1年前建てました。毎週探していました。見学の次の日、指値を入れ、熱意を込めて、この土地を守って行く決意を、不動産会社に訴えました。一週間後には、売主から回答。「お前なら」と売って貰いました。都区内の土地、特に南向きに道路が面している土地は誰もが狙う、やはり限られたもの。プロも賃貸目的で指値を入れていました。（流行りですね）

見学疲れから、妻に「そんな土地なんて見つからないのよ」と責められ、
お互い涙を流してケンカした日々。
今ではそれも、いい思い出です。

皆様もあきらめずに頑張っって下さいね。
前述されていらっしゃる方々もおられますように、
首都圏の土地探し、購入はプロも参入する手持ち資金を含めた「競争試験」かと思います。

[52: 通りがかりさん]

土地探し始めてから購入まで一年かかった者です。
数社の不動産屋（仲介）やハウスメーカーに土地紹介してもらってましたがほとんどがネットの土地検索サイトで自分たちでも見つけられる物件でいまいちのものでした。
良い条件の土地は大抵建築条件付き販売か建て売りで販売されてしまいます。土地が出回る前に建て売り業者が抑えてしまうのです。特に飯田産業とかアーネストワン、一建設など飯田グループ系パワービルダーと呼ばれる建て売り業者は良い立地に建て売りしていると思います。

ですので私は不動産屋（仲介）に土地紹介してもらうのは止めて、建て売り業者（パワービルダー）何社かに相談し、建て売り用に仕入れた土地を建て売りでなく土地だけ販売してもらえるよう交渉しました。交渉すればほとんどの業者は土地販売してくれます。特段ふっかけられようなこともなかったです。これで土地探しは劇的に変わり、今まで紹介されたこと無い良い立地のものいくつも見れました。

建て売り業者は良い立地の土地持ってますが、注意する点として彼らの仕事は回転が命ですので、土地の仕入れから2か月ほどで建て売りの建築確認の段階に移ります。この段階になると土地としての販売は無くなってしまいますので、早期に土地購入の意思表示と判断をしなければならないです。

建て売り業者から直接購入なら仲介手数料もかかりません。

ちなみに地域性もあるかもしれませんが上記パワービルダー全てで、建て売り価格が4000万円であれば土地のみ販売で2900～3000万で購入できる位でした。（土地価格＝建て売り価格－1000万円ほど）

参考になれば。