ディアナコート文京千石ってどうですか？

[ビギナーさん]

ディアナコート文京千石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区千石3丁目30番1他（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.23平米～75.22平米
売主：モリモト
公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/index.html

[45: 匿名さん]

文京区で千石ですか・・・・。

せっかくなら本郷とか小日向がいいな。せめて茗荷谷とか。

千石だったら、もう巣鴨でいいのに。豊島区だけど。

[46: 匿名さん]

この辺は閑静で歴史的な高台の住宅地ですね。文京区らしい雰囲気があります。
しかし都営の駅9分というのはどうなんでしょう？
それだったら、山手線の巣鴨徒歩5分程度の駒込4あたりの中古もありかなと・・・
駅が遠いので、それ相応の価格だったら要注目ですね。平均@300程度でしょうか？

[47: 匿名]

区外からの引っ越しを検討してる人は千石アドレスの意味合いを勉強してから申し込みすべきですね。住んで肌で実感するのが一番ですが、なかなかそうもいかないので中古マンションの価格を比較すると良いでしょう。駒込白山小石川アドレスとの違いです。幼稚園や小学校のママ友との会話で愕然としますよ。

[48: 匿名]

>>47様
区外に住んでいて購入検討中の者です。
千石アドレスというだけでそんなに劣るのでしょうか。
ピンポイントでみたら高台立地で、駅から遠いですが住環境はむしろ良いと感じました。
我が家はお受験もあまり興味ないですし、派手なママ友とのお付き合いもできればしたくないので、千石あたりがちょうど良いかなと思ってました。
是非このエリアに詳しい方が、この物件をどのように評価されるか伺いたいです。

[49: 匿名さん]

>是非このエリアに詳しい方が、この物件をどのように評価されるか伺いたいです。

千石なら三井住友三菱じゃないと認められないねー、という感覚は多かれ少なかれ近所の本駒込や白山や小石川の住人にはあると思います。45,47の感覚というのは、住んでみないと実感できないかもしれません。しかし、おっしゃるとおり住環境は良いのですから気にせず住み続ける方法もあります。区内では多少肩身が狭いかもしれませんが、世間一般では全く問題ありません。

[50: 匿名さん]

＞千石なら三井住友三菱じゃないと認められないねー、という感覚

「千石でモリモト？俺は絶対に認めん。
　え？住友？なら仕方ない。流石の俺も認めざるをえない。」

ねえよ。
どんだけ頭ん中マンション中心なんだよ。

[51: 匿名さん]

>48
講談社から「東京土地のグランプリ」というのがでてるので、
それの文京区を参照するといいと思います。
文京区からは14地域選ばれてて、
千石3丁目が選ればれています。
そこに寸評も載ってますので読んでみてください。
見つけられないようでしたら、ここに書きますのでいってくださいね。
ちなみに駒込は本駒込6丁目、小石川は3,5丁目が選ばれており、
白山からは選ばれておりません（個人的には本駒込1丁目、白山4丁目なんかは高級と思いますが）。
また、48様もそうだと思いますが、
住んでいるところで「ああだこうだ」いう人はまずおりませんので安心してください。

[52: 匿名]

安心してお求め下さい♪

[53: 購入検討中さん]

50オモシロい！

[54: 匿名さん]

文京区に１０年以上住んでますが、千石の地位が低いと思ったことはありません。
地味だとは思いますが。
千石が恥ずかしいなんて誰が言ったんですか？
あ、ちなみに私は千石に住んだことはありませんのでひいきしてるわけじゃありません。
小石川、西片、根津、本郷に住みました。

小石川も、本当にいい場所は一部で、あとは白山通り沿い、千川通り沿いの低地がほとんど。
白山だって、古いミニ戸建や飲食店のエリアも多いです。
千石は全体的に高台で、地味な住宅街という印象。

ここは、普通に静かでいい場所だと思います。
特別に高級な住宅街ではありませんが、文京区のマンションにしては、環境はかなり良好な方です。

[55: 匿名さん]

高級住宅地ではなくても、環境がよく静かな場所っていうところがいいですね。
これまで飲食店エリアなどにぎやかな土地に住むことが多かったのですが、
最近は静かなところがいいなと思うようになりました。長く生活するには、
そういう場所が一番いいように感じています。

[56: 匿名さん]

50が面白すぎ。

千石のじぐらいは低くないよ。
静かな住宅街だよ。
お店とかあんまりないけど。

[57: 匿名]

５０さんの言うことに全く同意です。

[58: 購入検討中さん]

今日いくつか文京他の物件も場所見に行ったけどここは環境いいね。

内装も特徴的だった。

[59: 匿名]

文京区の物件を買うときは分譲中の物件を比較してもだめです。過去の物件と比較しましょう。分譲中物件は幹線道路沿い物件が多いですから、道路沿いじゃないというだけで飛び付くのは頂けません。そして５年に１度でるかどうかという物件に申し込みをすると良いでしょう。５年スパンで比較すれば全ての条件を満たした驚くべき物件が見つかりますので買えたときの満足感が格別です。

[60: 匿名]

>59
私もそう思います。ちなみに5年から7年前には、千石でも通り沿いでない物件がいくつか出ましたね。
それらの物件と比較してもこの物件は悪くないと思っていますし、久々の出物ではないでしょうか。
59さんの観点からは、この物件は買いですか？スルーですか？

[61: 匿名さん]

5年スパンで過去物件との比較？そんなの意味あるの？
土地の購入時期も違えば、建築資材の値段も違う。
5年後消費税は倍かも？
だから申し訳ないが、そのような比較では不動産は買えないと
思う。それは文京区でなくとも同じ。

[62: 匿名さん]

このモリモトの物件よりもJR巣鴨駅近くに、新築マンションの着工がされているね。
立地はいずれも中々。HP見る限り3LDKもあるのでファミリータイプ希望でもOKか。
巣鴨駅のアクセスを重視するなら検討に値すると思います。
もっとも、どちらもデベがマイナーであるのが気がかりですので、
きちんと仕様等を見た上で考えたいですね。

・プラネスーペリア文京千石
徒歩7分。千石4丁目。文京宮下公園すぐ近く。白山通りから離れていて静かな場所。
南側は第一種住居地域のため、日照の問題は少ないと思われる。

・GREEN PARK巣鴨
徒歩4分。巣鴨1丁目。郵便局近く。同じく白山通りから離れていて静か。
南西側道路挟んだ向かいは第一種住居地域。

[63: 匿名さん]

>60
施工が上場企業じゃないので選択に入りません。竹中工務店は別格として、情報公開や監査のレベルを考えると、上場企業であることは最低限必要だと思っています。

>61
例えばパークハイム小日向をご存じですか？現地で見ると驚きますよ。こういう物件は分譲中ばかり探していたら見つかりません。こういう物件もあるのだ、という絶対基準を自分の中に持たなければ、デべの言うなりで物件をつかまされることになります。

[64: 匿名さん]

63さん

パークハイム小日向って昭和58年築、総戸数15戸のマンションで
合っているのかな？

築28年のマンションとどう比較すれば良いの？

確かに立地は良いと思いますよ。ただそういう場所はなかなか新築で
出てこないでしょ。

[65: 匿名さん]

家を買いたいって時期に、出ている物件の中で条件合致し、一番良いと思ったものを買うことが最善と思うけどな。そのためにはいくつかの物件を見て、自分のこだわり・ゆずれない条件をはっきりさせておくことだね。

[66: 匿名さん]

坪310〜320ぐらい。
このグレードで安い

[67: 匿名さん]

結構安いですね。
７０００万円ちょっとで３ＬＤＫが買えるならいいかも。

築２８年物件と比較するのは無理ですね・・。
上物は減価償却しきってますね。

社宅住まいとか住宅補助がたくさん出る会社に勤務してるなら、
待てば待つほど出物に出会える可能性が高まるんだろうけど、
うちは残念ながら一切家賃補助が出ないので、
１年待てば家賃２５０万円が垂れ流しになります。
探し始めて半年なので、そろそろ決めたい。
ここはその値段なら、全然あり。
場所はわりと好きです。
不便だけど。

[68: 匿名さん]

早いものがちだから、早く見に行った方が良いですよ。

[70: 匿名さん]

期待していたけど、ここは南側には3階の建物が既にあるんですね。
一部の部屋を除き日当たりは望めそうにありませんね。

[71: 購入検討中さん]

　住居環境は住宅地で子育てには持って来いかも？　○×会社社長宅が食い込んでいるので地形は今ひとつですが、三方道路に
　
　接しており、採光、風通しも良いと思います。営業マンの説明も会社の沿革に自ら触れ「事業再生ＡＤＲ」を経て現在

　に至っていること、皆さん懸念している施工会社の概要についても説明してくれ、「傾向と対策」とはいえ好感の持てる

　接客振りでした。我々夫婦には駅からのアクセスと所要時間を考慮して今回パスしますが、上場企業？、千石ステータス？

　を気にしなければ良い物件だと思います。要は住む住民のエチケットとモラル次第でマンションの総合価値も上がりもし下

　がりもするでしょう。

[72: 匿名さん]

静かなスレですが、人気がないのでしょうか？
もう価格は発表されていますか？

[73: 匿名]

全然宣伝してないので動きがなさそうな感じですが、価格の発表どころか、先着順で契約済みの部屋もあるそうです。本当かどうか知りませんが、3LDKは売れ行き良好らしいですよ。

[74: 匿名さん]

それはモリモト特有のオープンしたときに
は部屋がないパターンだな。

[75: 匿名さん]

場所柄、3LDKに人気は出るのでしょうが、駅から少々遠いのが悩みどころです。
モリモトだから仕様はいいと思いますが、ディアナコートなので値段も高めでしょうね。。

[76: 匿名さん]

Ｇタイプが３面採光で良さそうですが、まだ残っていますか？
価格はどれぐらいでしょうか？

[77: 匿名さん]

モリモトは先着順なので、こんな掲示板で値段を聞いている場合ではないですよ。
大概、オーブン前に、８割がた売れてしまっています。

[78: 匿名]

Gタイプが公式HPの間取り一覧から消えてます。要望がかなり入って削除したのではないでしょうか。着々と減ってますね。

[79: 匿名さん]

確かにホームページから消えていますね。。
だとすると、値段はわかりませんが、最上階の3LDKのNとLタイプは売れているのでしょうね。
ここはお買い得だったのでしょうか？

[80: 周辺住民さん]

ここは宗教施設が近くにあるので、気にする方は止めた方がいいと思います。
また前の道路を車もよく通ります。
閑静な住宅街ではありますが、ある意味物足りなく感じる方もいます。

[81: 物件比較中さん]

Ｇタイプの２－３階で７０００万円前後でした。
平均単価で310-320万円/坪ですので、思ったよりも高いですね。
どこが残っているかどうかは、わかりません。

[82: 匿名さん]

へー思ったより安いです。
それなら売れるでしょう。

[83: 匿名さん]

仕事でばたばたしているので家では静かにのんびりしたいなと思って
探しています。休日も遅くまで寝ていたい方なのでいいかなと。
ゆーくりおきて散歩したり買い物に行って料理してそんな環境がいいです。

[84: 購入検討中さん]

文京区のこの辺りは、今後「ブランズ文京白山」「ザ・パークハウス文京護国寺」「ザ・パークハウス茗荷谷」など大手から出てきますが、その中でこの物件の特徴は何でしょう？
千石は閑静な住宅街ですが、地味ですね。
値段も安くはないし。。

[85: 匿名]

この物件はズバ抜けた長所があるというより、地味だけど大きな欠点の少ないある意味無難な物件という印象です。ただ、通り沿いでない高台の閑静な住宅街というのは他と比べて大きな特徴たりうるのではないでしょうか。
個人的には、パークハウス茗荷谷とシティハウス茗荷谷は低地なので検討外です。
パークハウス護国寺は同じく地味ですが、護国寺のお墓が気にならないなら良いのでは？
ブランズ白山は駅近で利便性が高く、設備仕様も高めですが、隣の寺社や地形の関係で鬱屈とした印象がありますね。
どの物件も一長一短あるので好みが分かれるでしょう。これから出てくる大手物件のそれぞれの価格を比較してみないと、総合的には判断しかねますが、その頃にはここは完売してそうで、本当に悩ましいです。

[86: 匿名さん]

文京区に長いですが、今挙がっている中では、ここがダントツでいいと思います。
ここが周辺環境が一番いいです。
利便性は落ちるでしょうが。
何を重視するかですが、家族で静かに暮らしたい我が家では、ここ以外は全部検討対象外です。
ここが思ったより安かったのでよかった。
できればモリモトじゃなくて財閥系がよかったけど。
静かな高台の低層、というだけで、文京区ではかなりレアですからね。

[87: 匿名さん]

たしかにここ数年、文京区で住宅地でのマンションが出ていないから
そこがこの物件の最大の特徴なんでしょうね。

今週末再度モデルルームに伺ってきます。

[88: 匿名さん]

金曜日になると営業さんが出没しているように感じられますが、場所はいいけど価格がね。。
あと５％安ければよかったのだが。。モリモトは値引きはありませんか？
あと戸数が２５戸と少ないのがネック。ディスポーザーもあるし、当然管理費も高い！

[89: 匿名さん]

現時点では値引きは無いでしょう...。
というか新築不動産は普通は完成在庫じゃなきゃ値引きしないのでは？
しょせん不動産なんて来る客の収入レベルで価格を決めるんで高所得者が来れば強気だし
低所得者が来るならおさえるでしょう。

[90: 匿名さん]

＞８９
仰るとおりです。不動産価格は、言い値ですね。
客の懐具合を見て、価格を決めます。
最終的にそれで決めるかどうかは客次第ですが。。
特にモリモトは事前に先着順で販売するので、相当性質が悪い！
（どうしても欲しい客には、都合がいいですが。。）
本物件は、競争するほどの人気はなさそうです。

[91: 匿名くん]

25戸・・・少ない。
あとあと、管理組合が大変そう〜

売れ残ったバーゲン物件やモデルルーム使用部屋なら値引きつきますよ。
三井不動産社員著の「ダメマンションは買ってはいけない」に
書いてありました。

[92: 匿名]

どのような理由で買ってはいけないと書いてあったか教えて頂けますでしょうか？戸数が少ないからですか？

[93: 購入検討中さん]

民再前のモリモトのマンションのことでは？

[94: 匿名]

どういうマンションが値引きしてもらえるか書いてあったってことでしょ。

[95: 匿名]

売れ残ってバーゲンに出されるとは思えないですね。文京区内で幹線道路沿いか、墓地前ではない住宅地にあるマンションって珍しいですからね。高台だし。

[96: 匿名]

墓地前じゃないんだけど宗教施設が、、

[97: 匿名さん]

宗教施設は無いに越したことはないが、社会的に問題になる程の宗教ではないのでは？
早いもの順ですが、まだ残っている所をみると人気がないのかな？
最近モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？

[98: 匿名さん]

モデルルーム場所が何処にも見当たりませんが
どこにあるのでしょうか？

どなたか知っていますか？

[99: 匿名さん]

モリモトに問い合わせをすると案内してくれますよ。茗荷谷にあるビルの中でした。

[100: 匿名]

実態はともかく、モデルルームはまだ一般にオープンしてないという体ですからね。問い合わせると、「事前案内会」に招待されますよ。
もし行かれたら感想をお願いします！

[101: 匿名さん]

>99さん
モデルルーム行かれましたか？
価格や販売状況などご教示ください

[102: 匿名さん]

モデルルームに行ったのは、ちょっと前なので現況は分かりませんが…
上の階とＧタイプが7000万前後で人気みたいでした。Ａタイプは位置があまりよくないのですが、70平米で6000万くらいだったと思います。

[103: 匿名]

Aタイプってそんなに安かったっけ？6500万くらいじゃなかった？個人的にはこれでも安いと思うけど。

[104: 匿名]

階数が上だと6900万くらいだったと思う。

[105: 匿名さん]

102です。わたしが、あいまいにしか覚えていないので103、104さんが仰るとおりかも…すみません。

[106: 匿名]

Aタイプに限らないと思いますが階層によって数百万ずつ差を付けるようですね。坪単価は300〜といったところでしょうか。

[107: 匿名さん]

モリモトにしては、人気のない物件でしょうか？
部屋のタイプで人気が分かれている様ですね。

[108: 匿名さん]

Ａタイプは、2階が6,380、3階が6,650、４階が6,950だったと思います。
2階は既に売れていたと思います。日照を気にしなければお得では？
値引きでもあればいいのですが。。

[109: 匿名さん]

2階は売れてなかったと思います。
昨日の情報。
でも窓ごしの眺めは良くありませんね。

[110: 匿名]

考えたんですが、Aタイプにも良い所ありますよ。
周りに低層マンションと大きな電柱があるGタイプよりも、Aタイプは隣の家の高さが低く、電柱もそんなに存在感ないので、（上の階数であるほど）眺めはいいかも。
特に影響はないと思いますが、土地の高低差はG側よりAの側の方が高い。あと、道路が少し狭い分、人や車の通りはなくて静か。

[111: 匿名]

ちょっと前の情報だけど、一般公開時に3LDKが全く無いとまずいので、GとAの２階は抽選用に取っておくって言ってたよ。
それ以外は3LDKってほとんど残ってないのでは？

[112: 匿名さん]

＞１０９さん
昨日の情報で、３ＬＤＫはどこが残っていましたか？
Ｇや４階・５階で残っていましたか？
御教示ください。

[113: 匿名さん]

Gはもうなかったと思いますよ。
4階5階は高すぎて予算範囲外でよく覚えていませんが、
条件の良い部屋はよく売れていたようです。

[114: 匿名さん]

こんな価格の物を良く買う買えるなぁと感心しきり。

[115: 匿名さん]

うむ。仕様が贅沢すぎる。

[116: 匿名]

場所が静かで落ち着いていますね。予定地の前に綺麗なけやきの木がありました。文京区で保護されているようです。

[117: 匿名さん]

仕様は確かに贅沢だと思うが、価格が高すぎるように感じる。
駅からの利便性を気にしない方には、最適かもしれません。

[118: 匿名]

価格は、大通り沿いのペンシルとは単純に比較はできない面もあるものですよ。
通り沿いの商業地域だと容積率か400〜600%あり、準工でも400%あります。ここは容積率200%ですから、同じ土地面積に半分から三分の一の建物しか建ちません。
路線図等を参考にして頂けると分かり易いですが、容積率が倍になっても土地値は倍になりません。むしろ環境が良いので準工より高いくらいです。従ってここはそれらに建つマンションと比べると販売価格に占める土地価格の割合が相対的に高くなりますので、必然的に価格は高くなってしまいます。もし同じ価格で売ったらデベの利益率が低くなります。
大通り沿いでも気にならない方は、そちらを購入することをお勧めしますが、逆に絶対通り沿いはダメって方は、多少単価が上がることは許容しないと買えないですよ。
こういうマンションは駅近の利便性よりも住環境に付加価値を見出だしてお金を払える方向けだと思います。
これから周辺で出てくるマンションの単価も大体わかりますが、ここは仕様が贅沢で環境もかなり良いので、全然高くないと思いますよ。

[119: 匿名さん]

路線図ではなくて路線価図では？
どうでもいいかな(笑)

[120: 匿名さん]

仕様は贅沢ですね。ディスポーザや大理石を使用した高級感などいらない人もいるでしょう。戸数少ないこともあって管理費も高くなりますし。ただ、立地はとても良いと思います。文京区で丘上の閑静な住宅の土地は希少ですね。誰かがおっしゃっていた通り、地権者や反対運動などのネガティブ要素が少ない固い物件と思います。

[121: 匿名さん]

公式ＨＰにプレ価格が出ましたね。

[122: 匿名さん]

プレ価格…ってことは変更になるかもしれないのでしょうか？

[123: 匿名さん]

仕様はため息がでるほど贅沢だわ。
リタイヤしたら贅沢に住みたいようなマンションですね。

[124: 匿名さん]

プレ価格でましたが３ＬＤＫはないのでしょうか？
先行販売価格ご存知の方、価格は変わっていますか？

[125: 匿名さん]

プレ価格で出ている部屋は、先行販売時の価格より数百万安くなっているようです。
まあ、先行販売で自分の好きな部屋を買えた方は、多少高くても満足では？

[126: 匿名さん]

なるほど。そういうことですか。
Aの低層階は6000万円程度に下がりましたかね？
先行のときは6300万円程度と聞いていましたが。

[127: 匿名さん]

３ＬＤＫのプレ価格が出ていないところを見ると、３ＬＤＫは全て売れてしまったのかも。。？
売れ残った部屋を多少値引いて公開販売しているのではないでしょうか？
先行販売で十分利益は取ったでしょう。

[128: 匿名]

２５戸しかないから、多少高値でも早期完売でしょう。
永住向き物件ですね。

[129: 匿名さん]

内装は赤みのある木の実感がかっこいいですね。
他のマンションは木＝茶色ばかり。
他のデベロッパも参考にして欲しい。

[130: 匿名]

モリモトにしては人気が出ないですね。
地味なマンションです。

[131: 匿名さん]

文京区のマンションってこんあもんではないですか？
掲示板で盛り上がってるのを見たことありません。

[132: 匿名]

いくら仕様をよくしても、主寝室が６畳という段階で検討から外れるでしょう。

[133: 匿名]

ここを買うのは子供連れが多いですか？
ディンクスや独身には、駅から離れているのがネックでしょうね。

[134: 匿名さん]

２５戸だけなんですよね。
駅からは遠いですが、静かですし環境が良いので
結構人気が出そうな気がします…。
休日はこの辺りの散歩など楽しそうですよね。

[135: 匿名]

近くに住んでいますが、以前建ってたマンションもまだまだ立派だったように見えました。なんで取り壊したんでしょうか？
なんか怖い理由はないですよね？

[136: 匿名]

マンション素地としてどこかの会社の社宅を買ったけど、民再もあって開発できずに賃貸で運用してたってとこでしょ？
今の分譲単価と賃貸の利回りを比較すると、建て替えて分譲する方が断然儲かるので、デベとして極自然な行為だと思いますよ。
考え過ぎでしょ。

[137: 匿名さん]

儲けるために壊して新しいマンションを建てました。
人気がないので、思ったほどの利益が出たかどうかは疑問ですが。。

[138: 匿名さん]

モリモトにしては、中途半端な物件。
駒場に期待します。

[139: 物件比較中さん]

Ａタイプは、まだ残っていますか？
価格は、いくらぐらいでしょうか？
最新価格をご存知の方、ご教示ください。

[140: 匿名さん]

建具の仕様や、システムキッチンの色や天然石の感じが、好印象です。
3LDKの主寝室が6帖というのは、たしかに、狭いですね。

[141: 匿名さん]

一般販売が、5月下旬から6月へと伸びていますね。。
人気がないのでしょうか？

[142: 匿名さん]

近くにプラネスーペリアが出てきたことも影響してるんじゃない？
先行販売で人気住戸は売れただろうから、残りはイマイチなんだろうし当然比較されそう。

[143: 匿名さん]

ここの人気住戸はどちらになりますか？
やはり王様部屋のＮタイプですか？
もう売却済とは思いますが。。

[144: 匿名さん]

>>143さん
下記URLに載っていないタイプは売約済、人気があったと考えましょう。
（もちろん、モリモトに直接聞くのが確実ですね。）
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/roomplan/
Nタイプに加え、南向きGタイプも早めに売れてしまいました。

私は文京区内の3LDK狙いですが、142さんご指摘の通り、
ディアナコートの残るAタイプ（6,000万円台前半）か、
近隣のプラネスーペリア（価格未定）で悩むところ。

静かな立地、内装の充実度等はおそらくディアナに軍配。
千石駅まで徒歩9分はやや遠いが、丸の内線（新大塚）も使える。
下記レポートもありました。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000003042012...

一方でプラネスーペリアは、山手線（巣鴨）も近いし、
コンビニ・買い物等の利便性がとにかく優れている。
モデルルームを早く見たい…。