中古戸建について

[ラビ]

ラビといいます。
よろしくお願いします。

私は最初、すきな土地を探し、大手メーカーで注文住宅を建てる
予定でいましたが、予算オーバーのためあきらめました。
以下は私が出した条件です。
条件
場所：横浜、鎌倉、藤沢
地域：第1種低層住居地域
道路幅：5ｍ以上
その他：日当たり良好

わたしなり、自分の予算（諸経費込みで4000万円くらい）
をふまえ、不動産に通い、買える物を考えた結果、中古住宅
がいいのではという結論に至りました。

みなさんはどう思われますか。
率直な意見をお願いいたします。

また、中古住宅を買うときにはどのようなことに注意したら
よろしいですか。

例
平成5年に耐震基準が変わったため、平成以前の物は
買わないほうがよいとか。

など

みなさんもしお時間がありましたら
御回答願います。

[2: 匿名さん]

ローンを使うのであれば中古はやめた方がいい。
数年で必ずどこか不具合が出てくる。
リフォーム代金を用意しているのなら別だけれど
銀行はなかなかリフォームローンに応じてくれない。

[3: 匿名さん]

年齢と築年数のバランスにもよるんじゃないですかね。

[4: 匿名さん]

今年3月に中古住宅購入した者です。
新築物件と悩みましたが、最初に見た瞬間にピッときて
「こんな物件を逃したら後悔するな！」という気持ちになり購入に踏み切りました。

場所：広島市内
地域：第１種低層住居専用地域
物件：土地60坪、建物45坪、築8年、設計事務所の注文住宅
　　　4SLDK（LDK20、洋間10、8、8、和室8、納戸4）

前の持主が拘った方で、揃った図面も見せてくれ、グレードを確認し購入できました。
キッチン（コーリアン天板、食洗機）、バス（ヤマハ、ミストサウナ付）、ドア、フロアは全て無垢材、
全室真空ガラス、ロフト・屋根裏収納（共に4〜5畳）、駐車場（前面インターロッキング敷）等
仕様も新築と遜色ありません。
こんな物件も探せばありますので、がんばってください！

[5: 匿名さん]

> ラビ さん

−中古戸建購入は良い選択だと思います。

−日本人は新しいもの好きなので、新築物件より比較的需要がなく、そのため安く購入可能です。

−築年数２０年を超える住宅は住宅ローン減税ができないので注意してください。

−横浜市だと青葉区をお勧めします。東急田園都市線の市ヶ尾、江田、藤が丘駅辺りでしたら
　駅徒歩圏で目的の物件があるかもしれませんよ。３駅とも青葉区です。

−青葉区なら高い税金も喜んで払います。って感じに、公共施設が充実していますよ。

[6: 匿名さん]

中古住宅の購入時の注意ですよね。

①築10年以上のものは避ける。
　ローン等で苦労します。減価償却で担保価値が低いので、頭金が多い場合
　（借り入れ少ない）は良いですが、それ以外はお薦めしません。
②設計図等確認する。
　出来ればですが、建てた当時の図面が確認できると良いです。
　後々のメンテナンス、リフォームに必要になります。
③土地を優先する。
　上物にはさほど価値が無いので、土地（立地）を優先しましょう。
④自分の欲しい条件を明確にする。
　中古物件は土地と同じで待ってくれません！二度と同じ物件もでません。
　なので、手持ちメモで条件の優先順位を決めておきましょう。
⑤リフォームを考える。
　中古ですと最低、壁紙の張替えとか必要になる場合もあります。
　なので、リフォーム費用も考えましょう。

思いつくのはこんなところです。

[7: 匿名さん]

戸建は「土地」「場所」が優先かなと思います。近所（田園都市沿線）で徒歩２０分築２５年の物件が３５００万円で出ましたが、あっというまに買い手がつきました。新築だと６０００万以上はすることを考えれば、ほとんど土地だけの値段です。古くてもリフォームすればまだまだ使えそうな家です。築浅もいいですが、逆にかなり古くてもしっかり建てられた家でしたら、使うだけ使って、将来立て直すとか売りに出してマンションにすむとか、場所さえよければ、いろいろ考えられそう・・。良い物件はすぐに売れてしまうので、まめにチラシに目を通すとか、不動産屋さんに出物があったら連絡をくれるように頼んでおくとか、したほうがいいと思います。

[8: ラビ]

NO.2 〜　NO.７のみなさん

御回答ありがとうございます。
質問がありますが
仕事で掲示板にカキコできそうにないので

2，3日後またここを覗いていただけると
幸いです。

[9: 匿名さん]

>>7
ローン組んで購入いたら建替え時に苦戦しますよ。

[10: ラビ]

>>NO.2

新築にしたいところですが
現実的に無理かと思います。

リフォーム料金を考慮に入れるとすれば
だいたい、いくらくらい用意しておけばよろしいでしょうか。

[11: ラビ]

>>NO.3

現在、私の年齢は約32歳（31歳9ヶ月）です。
この年齢からすると築何年くらいがよろしいでしょうか。

[12: ラビ]

>>NO.4

そういった物件があるといいのですが
何か探すコツとかありますか？

[13: ラビ]

>>NO.5

青葉区ですか
住みたいところではあるのですが
会社から遠いの難しいです。

鎌倉市、藤沢市、で
お薦めのところはないでしょうか？

[14: ラビ]

>>NO.6

とても参考になります。
ありがとうございます。

1984年、マンションについてはマンションの耐震強度について
法の改正があったため、マンションを購入するときは
1984年以前の物件は買わないほうがよいとよく言われます。

このように戸建に耐震に対する話を聞きません。
NO.6さんは築10年以下で探すことを薦めてくださいましたが
耐震強度などについては仮に築10年の物件でも問題ないでしょうか
それとも、耐震については個人で調べるしかないでしょうか。

[15: ラビ]

>>NO.7

まめにちらしを目に通すと良いということでしたが
中古物件に強い不動産とかありますか？
また、中古物件に豊富な情報を持ったサイトなど
ご存じないでしょうか？

[16: 匿名さん]

スレ主さん、個人の好みや善し悪しは別にして、物件数の豊富さなら、○井のリハウスとか、○急リバブルなどは、自社物件を豊富に持ってると思いますし、両社共ネットにＨＰを持ってますので、見てみたらいかがですか？
私は先日、○井のリハウスで築16年の中古戸建を購入しました。
私も色々な物件を見ましたが、戸建なら20年以内をお薦めします。
20年を超えた物件は、様々な税制面の優遇を受けられなくなったりしますし、使い方によっては、20年超の物件は傷みが激しい場合があります。
ただし、好立地の場合は、土地のみと考えて、10年後くらい（もしくは限界まで）に建て直しを考えるなら、20年超もありかもしれません。
建て直しやリフォームしても外構は活かせますし、水道引き込みや下水の配管費用もいくらか節約できますからね。
十数年前の物件は、バブル時代だった為に外構にお金をかけた家も結構ありますよ。

[17: 4]

＞スレ主さん

探すコツとしては、やっぱり自分で動くしかないですね。
恋愛と一緒で（笑）、運が良ければ出会えるし、悪ければナカナカ・・・
私は、○井のリハウスの仲介物件でした。
ほとんど即決でしたが、既に3人客がついていました（強く購入意欲見せ、優先してもらいました）。
スレ主さんの年令であれば、10年以下の築浅物件なら問題ないでしょうけど。
横浜・鎌倉・藤沢だと競争率高そうですね・・・

[18: ラビ]

>>NO.16

ご意見ありがとうございます。
○急リバブルはかなり評判が悪いようですが
大丈夫ですかね？

○井はリホーム会社かと思っていました。
今度行ってみます。

後はここはいい不動産というのはなかなか
ないと思うのですが、ここはやめといた方が
いいと不動産はあるのではないかと思います。

ここだけは行ってもしょうがない不動産があれば
情報として教えてください。

[19: 匿名さん]

ここの不動産屋はダメみたいな事は、個人の受け取り方の違いや、担当の善し悪しであって、会社自体を評価する物差しにはならないと思います。
○急リバブルでも良い取引をした方もいらっしゃるでしょうし。
会社が大きければ取引数も多いので、プラスイメージも多くなり、それに伴いマイナスイメージも多くなります。
それをマイナスイメージだけ拾っても正当な評価にはならないと思います。
ただ、私の経験や周りの話を総合すると、大手はしっかりとした抜け目の無い取引をしますが、仲介料の値引きなどに応じてくれる事は少なく、中小の不動産屋は大手に比べると、取引が少々簡略的な事が多く、仲介料の値引きなどは交渉次第で応じてくれる場合があるみたいです。
例をあげると、○井のリハウスでは、売買契約書と重要事項説明書の他に、建築図面、水道やガスの引き込み図面、付帯物リスト、ライフラインの連絡先から町内会長の連絡先まで事細かにすべて記し、ファイルに閉じ渡してくれましたが、仲介料はビタ一文まけませんでした。
一方、中小の不動産屋の場合は、仲介料は値引きしてくれましたが、売買契約書と重要事項説明書くらいだったと知人が言ってました。
ただ、中古は一部保証付物件以外は基本的に現状販売な為、殆どのリスクは自分にかかってきます。
裏を返せば、正常な取引さえできれば不動産屋はどこでもいいとも言えると思います。
まあ、私の周りの極少ない事例での話ですので一概には言えませんが…
とにかく、中古を購入するなら物件を数多く見て、知識や相場感を養う、コレに尽きると思います。

[20: 匿名さん]

住みたい場所はまだ決まってないのになんで中古限定で考えてるの？
横浜、鎌倉、藤沢といっても、場所によって相当価格が違うけど・・・。

[21: 匿名さん]

確かに、新築物件には最新設備は魅力ですね。システムキッチン、バス、セキュリティ、床暖房などなど・・。中古でも人気の沿線で築浅物件はあまり安くないし、掘り出し物は右から左、と言われ、短い時間でどうしても買わなければならない状況だったため、大手ではないけれど地元で評判の高い業者の新築建売を購入しました。結婚以来２０年間、古い社宅住まいだったので、一生に一度は新しい家に住むのも悪くないなと思います。でも、かなり予算オーバーでしたから、ローンは厳しい!
一方、友達は中古の戸建を買いました。築２０数年たった物件を買った友達はリフォームに２００万位かけて、壁紙や和室とダイニングをつなげて大きなリビングにしたり、壁紙や洗面台を取り替えたといってます。それなりに気に入って住んでいます。やはり少なからずローンを抱えています。
別の友達は、バブル期に築５年の中古を買って以来、１５年住んでいる家を、最近７００万かけてリフォームしました。上と下に一部屋ずつ増築して、外壁を塗り替えて、壁紙や照明、ドアを新しくしました。こちらは高収入なので、ローンなし。
年齢は４０代後半です。場所はいいので、土地だけでいつでも売れるとおもうけど、今の家が気に入っているので、修理しながら死ぬまで住んで、あとは子供にまかせようと考えているみたいです。