センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
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part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
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part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/

[7: 住民さんＣ]

ＭＩＲＡＩ６６０．ＮＥＴのサーバをBASIC認証により不可侵領域を作りました。
管理組合の各種電子データを格納することが出来るデータサーバになります。
表づらはマンション概要紹介ですが、中は10GBのデータサーバーになっています。
IDとパスワードの送信はSSLをかけています。
データサーバは当面FTPによるファイル転送で格納します。

[28: マンション住民さん]

陽光台の小学校建設場所は５月の連休にはサロンパスカップの臨時駐車場になってるところです。小高い古墳のような山が目印です。

[34: 住民さんＣ]

市の小学校建設予定地の陽光台地区と富士見ケ丘地区の地図です。
陽光台に小学校が出来るとマンションから通学が便利になります。
新市街地のみらい平は徐々に公共施設が充実して行きます。
後は民間活力を如何に導入して行くがでしょう。

[166: マンション住民さん]

雪の日は、管理会社の清掃の方が住民の通路になるところは除雪してくれます。

[788: マンション住民さん]

虹が出てたよ！

[803: マンション住民さん]

新市街地だから、みらい平はまだ更地が多い。
この更地、遊休地なら有効活用した方がいい。
太陽光パネルは屋根に貼るだけが能ではない。
メガソーラーとは行かないまでも、更地にパネルを立てて、
太陽光発電する方法がある。遊休地太陽光発電だ。
ところでコストは跳ね上がるが追尾型のパネルは面白い。
太陽とパネルが直角になるように自動的にパネルが回転する。
これは発電効率が非常によくなる。固定式の1.6倍～2倍の発電が可能。
また大風が吹くとパネルは水平なにり、風害を防ぐ。
住宅街の遊休地に追尾型太陽光発電所を建設するのも意義があるだろう。
エコタウンのシンボルにもなる。

[804: マンション住民さん]

更地に野立てで太陽光パネルを並べるのは難しくない。
ただ基礎工事が必要だ。

[816: マンション住民さん]

家の屋根にパネルをペタペタ貼っても「これ太陽光発電所？」って感じ。
でも更地にパネル立てればいかにも見た目「太陽光発電所」って感じがする。
脱原発政策で、世の中7月1日以降、新法律が施行されて企業がこぞってメガソーラーに参入。
でも小資本の庶民はせいぜい自宅屋根や空き地の「プチソーラー」で再エネ貢献だ。

[818: マンション住民さん]

とてもいい質問だ。

メガソーラーの1メガワット(1MW)とは1,000kwのこと。
1MWの太陽光発電所は、10,000㎡=1ha=約3,000坪の土地面積が必要。
そして1MWの太陽光発電所は建設費が5億円かかる。
そうなると単純に表面利回りで計算すると、
●投資金額5億円÷年間売電収入＝投資回収期間
となる。

いままではメガソーラーを作って売電しても、いくらで買い取ってくれるかは電力会社との相対契約で決まっていた。
「買い取るけど10円/kwhだ」といわれればそれまでである。発電した電力は電力会社に買い取ってもらうしかないからだ。
だから再生エネルギー発電の買取価格と買取枠（買取電力量）は電力会社次第で決まり、不安定要素があるのでビジネスとしてはリスクが大きかった。

ところが今年7/1から「再生エネルギー固定買取」の新法が施行され、政府の決めた固定価格で20年間の全量買取を電力会社に義務付けた。
この価格が太陽光の場合42円/kwhで20年間固定なのである。これは誠に「美味しい」価格である。
なぜなら、一般家庭に24円/kwhで電力会社は電気を売ってるのに、電力会社は太陽光発電事業者から2倍近い42円/kwhで買い付けるのである。しかも20年間も。
即ち電力会社は、再生エネルギー電力は42円で仕入れて一般家庭に24円で売る、業務用なら16円で売る、正に逆ザヤビジネスである。
これが総括原価方式でこそ成り立つ「再生エネルギー買取マジック」なのである。

さてメガソーラーだが、1MWの太陽光発電は42円/kwhで買い取られるから年間4,400万円の売電収入が見込める。
そうなると、投資金額5億円は単純計算では12年で回収出来ることになる。20年の残り8年は利益が生み出せる計算になる。

この20年固定42円/kwh全量買取がメガソーラーをビジネス化させる原動力になってるのである。

ところで10,000㎡の土地はどうするのか？
買わない、借りるのである。地主に賃料を払うのである。
この賃料は、もともと利益を生み出さない遊休地だから、年間賃料は発電売上の3～5%が相場である。
これは平米当たりの単価になおすと100円～500円/㎡になり、現況地目が山林や原野が殆どだから固定資産税評価額の基準単価くらいである。
例では10,000㎡の賃料は年間100万円～200万円くらいである。面積が大きいから年間賃料は100万円を超えるが、ビジネスとしては大きな負担にならない。

参考までに、ソフトバンクが群馬県榛東村に建設し7/1から運用開始したメガソーラーは、
2.4MW、年間発電量268万kwh、年間発電売上1億1,256万円、敷地面積36,000㎡（村所有地）。
榛東村には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.1%、平米当たり97円の地代だ。

↓榛東村のメガソーラー

[819: マンション住民さん]

みらい平駅から徒歩8分の住宅街のど真ん中。南東向きだから日照は問題ない。
住宅がないから余剰電力売電ではなく、自家消費ゼロの無負荷で全量売電の発電所だ。
メガソーラーではないプチソーラーだが、電力会社は系統接続を許可するのか？
当然、マンション自宅からインターネットで発電量を遠隔モニターする必要がある。
また保安上フェンスで囲い、同じくweb防犯カメラで自宅遠隔監視が必要。

東側は既に2階建てアパートが建っているが、西側隣地は更地のまま。
西日は住宅では嫌われるが、太陽光パネルにとっては大歓迎である。
だが、隣地に建物を建てられるとパネルに日陰ができる。
そうなると隣地地主と20年間日照地役権設定の契約がいる。対価も必要。

アバウトに計算すると、土地代を除いて発電所建設だけで500万はかかる。
これだけの投資をしてまで国民として再生エネルギー普及を推進する意義があるのか？
500万かけるなら平屋が建てられる、母屋マンションの離れとしての別邸だ。
投資資金の問題はあるが、回収には20年かかるだろう。

「紫峰ヶ丘（しほうがおか）太陽光発電所」、実現するのか？

[822: マンション住民さん]

>>820
ラーメン屋の場所は、みらい平整形外科とさくら薬局に挟まれた1,045㎡（316.11坪）の土地。
この土地は県道3号に面してるけど、県道には接道しておらず、住宅街の北側6m公道に面しているから住宅街からしか入れない。
ここは駅歩8分の紫峰ヵ丘1丁目で、県道3号沿いの通称「クリニック通り」である。
耳鼻科、整形外科、調剤薬局、小児科が連なっており、すぐそばには、ふたばランドこども園ときょうりゅう公園があり、非常に環境の優れた住宅街である。
まさかラーメン屋が来るとは思ってもみなかった。
ラーメン屋は、土地に対して駐車場を大きくとるレイアウトである。
この土地、以前買って借地にして医療機関を誘致しようかと考えていた。紫峰ヵ丘1丁目の環境を守るための投資である。
ご指摘の通り、みらい平に今後必要なのは、皮膚科、眼科、産婦人科である。

[823: マンション住民さん]

恐らく、共用部を高圧業務用電力契約している一般のマンションは、
太陽光発電を導入すると、屋根面積100㎡以上で出力10kw以上になると思われるので、
この場合、売電は従前の買電配線と系統連携しない全量配線方式になる。
（再エネ固定価格買取法律と電力会社の需給契約から全量配線方式）
この方式は、太陽光発電の電力は自家消費することは出来ないので、
全て売電する全量買取になる。
売電は低圧線も考えられるが、電力会社の系統連携容量の制限で、
おそらく高圧売電にさせられると思う。

したがって、共用部は従来どおりの電力契約のままで、
太陽光発電は新たに売電契約し、全量買取による売電発電事業になる。
非営利の管理組合であるが、これだと国税からは収益事業とみなされる。
したがって法人税が課税される。

センチュリーの場合、各棟とも屋根面積が1,000㎡以上あるので、
1棟100kw程度の太陽光発電が可能になる。

仮に各棟100kwの3棟合わせて300kwの太陽光発電所を設置したら、
年間売電収入は、300kw×1,050h×42円/kwh＝1,323万円になる。

ただし、300kwの太陽光発電所、初期投資に1億5千万円はかかるだろう。

興味のある人は、エントランスのマンション模型の屋上見ながら、
投資回収計算してみないか？結構おもしろいと思う。
なにも300kwでなくてもいい。
100kwで設備投資は5千万円、年間441万円の売電収入だ。

[827: サラリーマンさん]

東側のアパートの日陰で、後段のパネルは2枚削らないとならない。
西側は更他だが、万一に備えて隣地地主に日照地役権の設定を強要せざるを得ない。
これでやっと6kwに近い出力になる。この地積ではＭＡＸで8kwが限界だ。
住宅街の一等地でも、更地太陽光発電となると簡単ではない。
住宅建設の方がよほど簡単だ。太陽光発電は日照が全てであるから。
パネル設置角度は、発電効率を最大にするために20度で考える。

[832: マンション投資家さん]

10kw未満なら余剰配線になる。
余剰電力売電といっても所内負荷は微々たるものだから全量売電に近い。
住宅がない空き地発電所だから遠隔監視は必須になる。
監視カメラはパネルの状態・日照監視だが、発電所の防犯・安全監視も兼ねる。
監視カメラはパン･チルト･ズーム機能付で自宅ＰＣから制御する。
インターネットはモバイルが最適だが、万一切れた時の復旧が現地対応で厄介だから有線にする。
保守用コンセントは保守時の電動工具とＰＣ用の電源に使う。
発電所だから周りはフェンスで囲い、関係者以外立入厳禁とする。
紫峰ヵ丘1丁目の住宅地内の発電所になるので、周辺住民への説明と同意が必要だ。
自治会があれば自治会長を説得すればいいが、どうも自治会はなさそうだ。
西側隣地は更地だが、投資を回収するまでの10年近くの期間の日照地役権を設定する必要がある。
日照地役権、早い話が「パネルに日陰を落とすから建物建てるな！」である。
当然地主は怒るだろう。何らかの対価の提供で黙らすしかない。

マンション自宅でＰＣ常時監視、月1回の現地巡回点検、これでいけるはずだ。
発電所は廊下から見える徒歩8分の距離。
これが紫峰ヵ丘太陽光発電所の構想である。

政府はついに2030年「原発ゼロ」の政策を打ち出した。
そうなると年間発電電力量の3割を担う原発分を再生可能エネルギー発電に置き換える必要がある。
紫峰ヵ丘太陽光発電所はその政策に沿った国民の微力ながらのプチ再生可能エネルギー発電所である。

[843: マンション住民さん]

9月6日午後3時50分にTX流山おおたかの森－流山セントラルパーク間で落雷による架線切断事故がありましたが、それから後の午後4時半頃に大きな音と共にみらい平で落雷がありました。
マンションの居室にいた人は大きな音と揺れでビックリしたと思います。
これは写真の赤丸で囲ったC棟の避雷針に落雷したことが後で判明しました。
当日、近隣の市民がC棟避雷針に落雷した光景を目の当たりに目撃していました。
落雷直後は避雷針の周りに残像が見られたそうです。

[874: 入居予定さん]

太陽光発電所建設予定地は、閑静な住宅街の公園向かいの角地とアパートには挟まれた空き地です。
南側が6m公道に接道しており、東に2階建てアパート、北は住宅の庭、西の角地は更地のままです。
住宅地としては一等地ですが、太陽光発電を考える場合は建物による日陰を検討しなければなりません。
太陽は東から昇り西に沈むので、朝7時頃からは日が入り、日が沈むまで西日が降り注ぐことになります。
西の角地は住宅が建つ気配が全くなく、固定資産税対策と思われる万年家庭菜園になっています。
西側角地に住宅が建つ場合は、建蔽率50%と容積率100%の制限から北側奥に敷地面積の半分以下の2階建が最大になりますので、発電所の太陽光パネルに日陰が生じても夕方の西日の時間帯になります。
そこで角地に日照地役権の設定を検討していますが、角地の地主が了解するか否かの問題はあります。多分、使用収益が地役権によって制限されるので地主は激怒するかもしれません。しかし地役権対価を提示すれば気が変わるかもしれません。人は現金なものですから。

建設予定地は、間口8.1m、奥行12.7mで、物理的には最大8kwの太陽光発電が可能ですが、日陰と発電効率と初期投資を考えると半分の4kwが妥当な線と踏んでいます。4kwは一般戸建住宅の屋根で太陽光発電を行った場合の平均的な発電出力に相当します。
20年後には発電所を撤去して土地も転売する予定なので、その間の土地活用として4kwは妥当なところでしょう。
ただし、電力会社からは発電所としての保安を厳しく要求されていますので、周囲はフェンスで囲うことになります。
無人の空き地発電所ですから、防犯カメラとPVセンサーによるを遠隔web監視をする必要があります。

発電所予定地はマンション共用廊下から遠目に見える距離にあり、普段は自宅からPCで常時監視しますが、いざ事故という時は徒歩8分の距離ですから緊急出動は可能です。
またweb監視は携帯にも飛ばしますので、出先で携帯で監視可能です。万一出先で携帯で事故を発見した場合は、普段から土地の管理を依頼している地元の方に緊急時対応を依頼できる体制を採ります。

土地活用は、駐車場、借家、資材置き場、等いろいろありますが、これからは再生可能エネルギーの普及推進ができる太陽光発電所運営も新たな選択肢でしょう。

[875: マンション投資家さん]

空き地に野立てでパネルを立てたイメージ。 実際は傾斜がもっとゆるく角度は20～30度になる予定。
単管パイプのねじ込み式で、20年後に撤去するから費用のかかるコンクリ基礎は打たないつもり。
前段9枚に後段8枚の計17枚で考えると、PVモジュールが230w,240w,250wなら、
発電出力はそれぞれ3.91kw,4.08kw,4.25kwの4kw前後になる。
17枚は敷地に対して余裕のある枚数だが、日陰の影響を考えると妥当な枚数になる。
パネルの最下面は地面から1mの高さとし、保安上敷地周囲に1.8～2mのフェンスで囲い、
関係者以外の立ち入り厳禁とする。

費用は住宅屋根にパネルを載せるのに比べて遠隔監視関係の設備に余計な費用がかかるが、
4kwの野立て設置で200万円以下であれば、表面利回り計算では12年で初期投資は回収出来る予定。
太陽光発電の投資は回収に10年以上かかると考えた方がいい。それが耐えられないならやらないことだ。
200万円は新車1台の値段、太陽光発電をやるか車を買うか、考え方は人それぞれ。
新車を買っても10年後には買い替えだ。太陽光発電は20年間は発電し続ける。

ところで「風力は？」と最近あるところから声が聞こえてきた。
風力だと太陽光とのハイブリッドでないと電力会社は系統連係にＯＫ出さないだろう。

[880: マンション住民さん]

みらい平整形外科クリニックとさくら薬局の間の土地は、
不動産屋の大成地所株式会社が建築主となっていた。
ラーメン屋は土地と建物を大成地所から賃借するようだ。
すなわち、不動産屋が店舗を建てて、店子がラーメン屋ということだ。

[882: マンション住民さん]

正午のルーフガーデンの日影。
住居棟により殆ど日影になる。

[884: マンション住民さん]

朝8時過ぎの向かいの家による日影。
これなら大丈夫だと思うが、冬場がどうなるかだ。
朝の時間帯だから余り影響はないと思うが。
パネルは敷地境界から2m奥に引っ込める予定。
ただ保安上「フェンスを立てろ」と電力から言われているので、その高さが問題。