競売物件を落札した後に占有者がいた場合…

[えーてん]

競売物件（住宅またはマンション）を落札し、正当でない（抵当権をつける前に賃貸契約したもの以外は正当な権利なし）占有者がいた場合、
占有者を追い出すのにいろいろ苦労するみたいです。

追い出すやり方としては

　・引っ越し代に色をつけて渡す
　・強制執行をする（但し、荷物を１日で強制的に運び出さなければならないので１００万以上そのコストがかかるケースあり）

がメインみたいです。

ところで、占有者がいてもドア開けて競売で落札した正当な債権者（所有権移転登記済み）がその住居に居座って警察に不法侵入者がいますっていったらどうなるんでしょ？

占有者がいても正当な債権者がその住居にいることは全く問題ないはずですし…

[21: えーてん]

建物の競売って

１．銀行なり債権者が裁判所？に競売依頼する
２．裁判所？が現地調査して最低売却価格を決める
３．落札者が強制執行なりして占有者を追い出す

ですが、

１．銀行なり債権者が裁判所？に競売依頼する
２．裁判所？が現地調査して最低売却価格を決める
２’．裁判所が占有者を追い出す
３．落札者は無人の競売物件を引き取るのみ

２’をはさむと競売落札価格が上昇しますよね

　債務者　…　売却価格が上がってうれしい
　債権者　…　売却価格が上がってうれしい
　落札者　…　安心して競売できる
　これから家を建てる人　…　ローンが借りやすくなる（銀行側が住宅担保を上げられる）


全員が幸せになるのに裁判所が占有者を先に追い出しておかないのはなぜだろうか？
追い出した後に再度専有した場合は警察が排除したらいいだけだし

[22: 匿名]

またピントのズレたしかも長文を。
競売不成立になったら追い出す骨折り損ではないか。警察は追い出し屋じゃないんだぞ(笑)
なんか各々の職域に過剰に期待してるとしか思えん。

[23: えーてん]

>競売不成立になったら追い出す骨折り損ではないか。警察は追い出し屋じゃないんだぞ(笑)

違う違う

強制執行を事前にしておけばいいやんって話よ
追い出すのは事前にやっておけってだけ

例えばあなたのうちに帰ってきたときに知らない人が家にいたら警察呼ぶやろ
追い出し屋ではないが不正な占拠してたら警察使っていいんだよ

[24: 匿名]

えーと、裁判所は裁定するところで執行するところではない。
わかる？

一方、警察は裁判所の裁定がなければ動けない。
わかる？

裁判所の裁定なしにはどんなに滞納してる住民だって追い出せない。
そして裁判所は、不動産を売り買いし易くするために裁定してるわけじゃない。
売買はあくまでも、裁定が完了してから行われる副次的な行為。幾らで売れようが裁判所は知ったこっちゃない。

司法機関が市場原理に合わせてくれたらってどうして思えるのかが不思議でならない。
その理屈を通したいなら、裁定が完了した時点で不法占拠者を追い出したいからって警察に同行頼むんだな。断られても知らんが(笑)

[25: えーてん]

>24
>裁判所の裁定なしにはどんなに滞納してる住民だって追い出せない。
>そして裁判所は、不動産を売り買いし易くするために裁定してるわけじゃない。
>売買はあくまでも、裁定が完了してから行われる副次的な行為。幾らで売れようが裁判所は知ったこっちゃない。

なにか勘違いされていますね

競売落札前と後の違いは何でしょうか？
落札前は銀行が抵当権を持っており、競売後はその落札者が所有権を持っている

ローンを滞納した住民は競売前でも後でもそこに住む権利はないですよ
さらに競売後は２カ月程度で強制執行で占有者を追い出す権利を落札者に認めています。
強制執行で占有者が拒絶したらどうなるか知っていますか？警察官が排除してくれますし、抵抗したら逮捕なんですよ

それをただ競売の前にするか後にするかの違いですよ


>司法機関が市場原理に合わせてくれたらってどうして思えるのかが不思議でならない。
>その理屈を通したいなら、裁定が完了した時点で不法占拠者を追い出したいからって警察に同行頼むんだな。断られても知らんが(笑)

同行の依頼を個人がやるよりも事前に裁判所を通してやっておきましょうということなだけよ
もちろん現行法ではできないけどね

それを変えるべきじゃないかな？
24様が競売後じゃないと強制執行を行いたがらないのはなぜなの？

あ、もちろん正当な賃借人についてはいろいろ例外がいるよ
※収益物件は賃借人が最初からいたほうがいいし・・・

[26: えーてん]

もう少し具体的に教えてあげるね

例えば２０００万円の建物があるとして

【現行】

１．銀行が裁判所に競売を依頼する、（占有者がいるから）最低落札価格を例えば５００万円とする
２．落札者が１０００万円で買い取る
３．１００万円裁判所に委託して強制執行して占有者を追い出してもらう

【競売前に強制執行ができるように変更】

１．銀行が裁判所に競売を依頼する
１’．裁判所が強制執行で占有者を追い出す、（占有者がいないから）最低落札価格を例えば８００万円とする
２．落札者が例えば１６００万円で買い取る
３．強制執行は不要

リアルな話として占有者を追い出す時落札者が追い出すよりも、裁判所が追い出すほうがお互いあとくされがなくていいのよ

現行のシステムのほうがいいって誰が得すると考えているのかな？
現行のほうがいいってのは不法占拠をなりわいにしているちんぴらくらいやないかな

[27: 匿名さん]

> 現行のシステムのほうがいいって誰が得すると考えているのかな？

元の所有者が少し得するじゃないの？

・競売が成立するまでは、少なくともそこに住める
・競売後で、余剰金が発生した場合、受け取ってから引越しができる（引越し費用などにできる）

実質的に競売は、任意売却ができない場合に行われるので、かなり急です。
そのため、元の住民が退去できる準備期間を少し与えているぐらいじゃないですか？
銀行としては、少しくらい安くても、早く売却したいというのが本音でしょうしね。

[28: えーてん]

>27
>元の所有者が少し得するじゃないの？

>・競売が成立するまでは、少なくともそこに住める
>・競売後で、余剰金が発生した場合、受け取ってから引越しができる（引越し費用などにできる）

>実質的に競売は、任意売却ができない場合に行われるので、かなり急です。
>そのため、元の住民が退去できる準備期間を少し与えているぐらいじゃないですか？
>銀行としては、少しくらい安くても、早く売却したいというのが本音でしょうしね。

ありがとうございます。

確かに所有者は少し得をしますね

しかし、ローンを滞納し始めて実際に競売が実行されるまでに半年はありますから、
競売前と後で排除されるタイミングが２カ月程度猶予ができるメリットよりも売却価格DOWNのデメリットのほうが
上じゃないでしょうか？？
また、ローン滞納から半年も時間があれば引っ越し準備としては十分な期間ではないですか？

銀行側は確かに損害額は広がってもスピード重視かもですね

[29: 匿名さん]

> 競売前と後で排除されるタイミングが２カ月程度猶予ができるメリットよりも
> 売却価格DOWNのデメリットのほうが上じゃないでしょうか？？

売買価格DOWNをデメリットと考えるなら、そもそも競売になる前に任意売却しているはずです。
そして、競売になる人は、たとえローン滞納してもギリギリまで、自分で何とかしようとして、失敗するケースが多数だと思います。
結局、裁判所から競売の通知がくるまで、引っ越す気はないと思いますよ。
つまり、できるかぎり引越ししたくないから、競売になると考えたほうがよいと思います。

[30: 匿名]

物件の（元）所有者や、抵当権設定後の賃借人で代金納付から６か月経過した賃借人など、代金を納付した競落人に対し物件を明け渡す義務を負う人に対しては、引渡命令の発令を受けて強制執行すれば済む話し。
１００万円程度かかることは最初から覚悟して競落するもの。

競落人だろうが、何だろうが、他人の住居に勝手に入れば、住居侵入罪となり、現行犯逮捕ですよ！

スレ主さん、「法治国家」とか、「自力救済」といった言葉を知ってますか？
何のために、「裁判所」や「執行官」が存在するのか、考えたことありますか？
１番さんが言うように、小学校からやり直し、ですよ。

[31: えーてん]

>29
売買価格DOWNをデメリットと考えるなら、そもそも競売になる前に任意売却しているはずです。
そして、競売になる人は、たとえローン滞納してもギリギリまで、自分で何とかしようとして、失敗するケースが多数だと思います。
結局、裁判所から競売の通知がくるまで、引っ越す気はないと思いますよ。
つまり、できるかぎり引越ししたくないから、競売になると考えたほうがよいと思います。

なるほど、引っ越しを先延ばしにしたいならば競売に持ち込むのは得ですが、
借金が増えるので任意売却するべきですが・・・そうできない人がいるんでしょうね

>30
>物件の（元）所有者や、抵当権設定後の賃借人で代金納付から６か月経過した賃借人など、代金を納付した競落人に対し物>>件を明け渡す義務を負う人に対しては、引渡命令の発令を受けて強制執行すれば済む話し。
>１００万円程度かかることは最初から覚悟して競落するもの。
まあ、現状はそうですが、競売落札者が占有者に殺された件もありますしねぇ
また、裁判所が出て行けって言うほうが素直に出ていく確率が高いので各人が負担するよりも裁判所が一括で追い出したほうが効率はいいですが、現状ではあなたの言うようになっていますね
私はそれに対して事前に追い出すように改善すべきと提案していますがあなたはどう思いますか？

>競落人だろうが、何だろうが、他人の住居に勝手に入れば、住居侵入罪となり、現行犯逮捕ですよ！
賃借人以外のケースで、競売を落とした人が、物件に入居した場合は住居侵入罪になるんですか？
しかし、占有者はそこに済む正当性を全く持っていませんよね
本当に現行犯逮捕できるんですか？嘘付いていませんか？

>スレ主さん、「法治国家」とか、「自力救済」といった言葉を知ってますか？
>何のために、「裁判所」や「執行官」が存在するのか、考えたことありますか？
>１番さんが言うように、小学校からやり直し、ですよ。

んー１件１件を考えたら自力救済を適用してもいいですが、
不動産物件の流通性UPを考えたら、個々人に競売物件の占有者リスクを落札後に持たせるのと
事前に追い出して、不動産価値を上げ、銀行も債務者も落札者もこれから不動産ローンを組む方にも得になる
方式と

　・・・さてどっちが本当に得なんでしょうねー

[32: 匿名]

どうしても小学校からやり直したくない場合は、弁護士さんに面談して競売の明け渡しの手続きをレクチャーしてもらうと良いでしょう。お金を払って面談するのです。無料ではダメですよ。

[33: えーてん]

>どうしても小学校からやり直したくない場合は、弁護士さんに面談して競売の明け渡しの手続きをレクチャーしてもらうと良いでしょう。お金を払って面談するのです。無料ではダメですよ。

ごめんなさい、説明が難しかったようなので再度説明しますね、ほんとにごめんね

１．現行：占有者を追い出す責任があるのは落札者

２．改善案：占有者を追い出す責任を裁判所（国）に変更してはどうか

１はあなたもわたしも正しいと認めているよ

２についてどうおもう？

[34: 匿名さん]

>２．改善案：占有者を追い出す責任を裁判所（国）に変更してはどうか

１つのアイデアだと思いますが、いくつか問題点が
・追い出す費用 > 競売価格だった場合（もしくは売れなかった場合）に、誰がそれを補填するのか？
・誰が追い出すための依頼を裁判所にするのか？
　　銀行？でも銀行は、安くてもよいから早く売りたいと考える
　　国？税金を使ってまでやる内容？おそらく銀行が一番得するだけだと思うけど

個人的には、例えば追い出す費用を住宅購入時に保証料として、担保して、ローン完済時や売却時に
返ってくるような仕組みがあれば、誰も困らないかもね
（自分を追い出す費用を、前もって自分で払っているから、無駄に占有しなければその費用が返ってくることになり、
　占有する人も少なくなるかもね）

[35: えーてん]

>34
追い出す費用はおおよそ現行で100万円
国が一括で強制執行した場合コストは下がりますから、土地代も含めたらまず間違いなく追い出す費用の方が安いかなと思います
依頼主は抵当権を持ってる銀行
競売物件に占有者がいないことを保障できたら価格もあがり銀行も嬉しいだろな

競売費用の購入時前払いは反対です
んなコストを全員に課すのは理由に乏しいから

[36: 匿名さん]

教えてください。
競売の厄介な占有者は前の持主と差押前に賃貸契約をしてるとなったばあい
占有者を半年後に強制執行で退去させられますか？

また立ち退き命令期間中に退去してほしい場合は
権利金を返せ　引越し代や　ほかの住まいを用意しろなど
相手の要求を呑むしかないのですかね？

極端な話賃貸料を２年分前払いしているなどと言ってきた場合どう対処しますか？

[37: 匿名さん]

>36

「対抗できる賃借権」というのもあるから一概には言えないでしょ。

[38: 匿名さん]

競売開始決定による差押え登記より後に賃貸借契約が締結されているなら、
競落しても退去させることはできませんよ。

相手が出ていくまで賃料を受け取り続けるだけです。

[39: 匿名さん]

失礼

抵当権の実行の場合は抵当権の設定登記との先後でしたね。

[40: 匿名さん]

×競売開始決定による差押え登記より後に→○競売開始決定による差押え登記より前に

グダグダだ・・・