購入しても借りてもマンションに『住む』点では共通…
違いは不動産投資するかしないかだけ…という理解でいいですか？
[スレ作成日時]2011-12-22 23:06:27
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マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？
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21:
匿名さん
[2012-01-05 00:02:15]
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匿名さん
[2012-01-05 09:08:45]
> 9さん
えーてんさんの場合、おそらく場所と広さ位しか頭になくて、仕様にはあまりこだわりがないのだと思います。 家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と 「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは 価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。 車の場合も同じ車種でも内装の違いによって倍近く値段が違うことも珍しくないけど そこに価値を見いだせなければ、一番安いグレードしか見ないでしょう。 何となくマンションの場合も、「下取り価格を重視するのか」「乗り心地を最優先するのか」 「ともかく安くて長持ち」という戦略で大別できるでしょうか？ それからちょっと離れた価値観に「ヴィンテージ（見た目？ブランド？）」がある感じでしょうか？ ド素人のたわごとですが、何だか動産も不動産も価値観が変わらないように感じたので、スレ汚しスンマセン |
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23:
匿名さん
[2012-01-05 17:46:44]
皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は
土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。それをやるのは戸建住宅。 （そもそも区分所有建物の敷地は、建物と分離譲渡できない制限がかかってる事が多く 敷地「権」にすぎなかったりしますから、資産と認識しない方が無難。） 中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。 即ち、査定対象と条件が類似した中古物件の取引事例をもとに、その比較によって算定します。 具体的には、普通、PCに「中古マンション査定マニュアル」をインストールして 各項目を入力すれば、一丁上がりです。 マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。 その時の社会情勢がモロに反映されます。 今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、 マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。 せめて、管理組合の運営に積極的にかかわり、大規模修繕をきっちりやって 躯体の価値を落とさないようにして下さいね。 |
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24:
匿名さん
[2012-01-05 17:54:10]
>22さん
9です。 ご忠告ありがとうございます。あなたの言うとおりだと思います。 ただ、ちょっと日本語はおかしいのですが、スレ主が >買われた物件と同等の賃貸マンションを買われた場合どのくらい分譲のほうが安いのですか？ とおっしゃってたので、 当然さまざまな仕様についても同等と考慮していると思ったわけです。 仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、 どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。 ちょっと拍子抜けでした。 なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、 賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。 |
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25:
えーてん
[2012-01-05 20:45:25]
>21
>なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？ >月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。 下記のマンションPERを用いると 3510 /(12×12) = 24.4 品川15.1、六本木46.9 なので月１２万円はさほど相場から外れた数字ではないと思いますがいかがでしょうか？ http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12） ちなみに、2008年のマンションPERのもっとも低い駅（収益性の高い駅）はJR山手線の品川駅でした。70m2の新築マンション価格の平均が5,349万円で、同じく70m2賃料は月額295,270円。この場合マンションPERは15.10となり、貸せば約15年で回収でき、そこから先は単純にマンションが生み出す利益ということになります。 注）試算は賃料の上下やローンを考慮しない場合 では一方でPERが高いのはどのようなエリアでしょうか？同じく2008年の高価格帯でのランキングを見てみましょう。 マンションPERのもっとも高い駅（収益性の低い駅）は六本木で、70m2の新築マンション価格の平均が20,626万円で、同じく70m2賃料は月額366,761円。マンションPERは46.87となり、貸しても賃料の回収には約47年かかるということになります。 >もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは >大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか >いう発想ですか？ 私もそれが疑問です。 明らかに赤字の賃貸物件があるのはなぜか不思議です 分譲マンションだから物件がだめってことはないはずですし・・・ |
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えーてん
[2012-01-05 20:49:47]
間違えました
誤 3510 /(12×12) = 24.4 正 2360 /(12×12) = 16.4 んーと東京の分譲マンションと比べるとかなりいい投資物件そうです！ >22 >家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と >「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは >価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。 分譲マンションの購入 と 分譲マンションの賃貸 ってケースではいかがでしょうか？ |
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えーてん
[2012-01-05 20:53:25]
>23
>皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は >土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。 しかし、（１）平米１０万円の土地に建っている５０００万円のマンションと （２）平米１００万円の土地に建っている５０００万円のマンションとで １０，２０年後の売却価格を比べると土地の価値の高いマンション（２）のほうが高く売れませんか？ だって土地の価値は時間とともに償却されませんから もちろん>23さまのおっしゃる通り、 >中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。 は理解できますが、その価格の根拠は土地と建物の価値だと思いますよ それを元にさらに過去の取引の値段も参考にして・・・ではないですか？ |
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えーてん
[2012-01-05 20:59:07]
>24
>仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、 >どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。 >ちょっと拍子抜けでした。 > >なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、 >賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。 ６０００万円のマンションの賃料は１１万円～２６万円程度が相場みたいです ※マンションPERが１９～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると ６０００万円／１９／１２カ月＝２６万円 ６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円 もちろんPERが４７になるのは億ションの話なので例外的ですが・・・ ・・・んーしかしこれだと賃貸に出すと大赤字になりますね なんか私勘違いしていますかね？？ |
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えーてん
[2012-01-05 21:02:25]
>23
>マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。 >その時の社会情勢がモロに反映されます。 >今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、 >マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。 資産価値が減りまくる分譲マンションへの投資（マンション購入）は間違っていて 実用性(含む金銭)を考えて分譲マンションの賃貸を利用するべきってことですか？ |
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えーてん
[2012-01-05 21:05:34]
>28
また計算間違いしましたm( )m ６０００万円のマンションの賃料は１１万円～３３万円程度が相場みたいです ※マンションPERが１５～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると ６０００万円／１５／１２カ月＝３３万円 ６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円 |
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匿名さん
[2012-01-05 22:06:38]
まだ、やってるようですね。
ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。 ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、 そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。 赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。 でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字 から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。 しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、 借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。 そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、 もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、 落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。 そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。 デベが今後もマンションを作り続けて、大量に部屋が余って、それらがみんな賃貸に 回れば、もしかすると、一生賃貸という選択肢も現実味を帯びるかもしれないけど、 そうなる前にデベも今のやり方を変えざるを得ないから、そういう時代は来ないでしょう。 |
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匿名さん
[2012-01-05 22:11:31]
大震災で建物が壊れても、戸建は土地が資産として残るが
マンションは躯体が壊れれば、ストレートに資産価値が下がる。 大規模滅失の復旧工事しようと思っても、大規模マンションになればなるほど 住人の層が多様で、意見集約が困難→スラム化のリスクが高まる。 超高層マンションなんて、復旧工事自体困難では？ |
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匿名さん
[2012-01-05 22:17:07]
マンションは建物がマトモに管理維持されててナンボの世界。
平時ならいいが、大地震が多発する今後は「有事」。リスクは大きい。 |
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えーてん
[2012-01-05 22:50:15]
>31
>ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。 >ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、 >そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。 賃貸目的で買う大家がいない原因は自分が住むために買ったにも関わらず やむおえず不当に安い賃料で貸し出す区分所有者がいるからでは？ >赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に >ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。 黒字になる賃貸料がそんなに高くなるとは思えませんよ 例えば１０年弱で１回引っ越しをするとして、分譲買った場合は売却時に売却手数料がかかりますから それも含めて考えると賃貸のほうが売買の手数料はかからずお得ですからね。 分譲買えるが引っ越しが頻繁だから分譲マンションを賃貸で利用する方もいますしね。 また家賃補助が減っても、分譲マンションを会社の寮としてその寮費を給料から天引きして税金対策にしている会社もありますから、分譲マンションの賃貸の人気は下がらないと思いますよ >でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字 >から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。 んーとマンションの賃貸化率は築５年未満で平均５％ 全マンションの賃貸化率は平均１３パーセント程度 首都圏の新築マンションは２０００年で１０万戸、近年４万戸売り出された 築１０年以内の築浅物件は約６０万戸あるとして分譲賃貸率が１０％とすると６万戸 ６万戸が常に市場に出回っているわけではないと思いますがそんなに少なくもないかなぁ ただ分譲新築マンションは建てられる場所、タイミングが限定されますが、 賃貸だとたくさんあるマンション（築１０年以内でも６０万戸くらい？）のどれか１戸でも賃貸に出されたらOKなので 予算と場所の広さを不動産に指定しておけば数カ月以内に借りれると思いますよ。 >しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、 >借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。 定期借家契約ですっけ。 その代わり家賃が下がるから・・・ また当分帰ってこない場合で貸し出しする場合は通常の賃貸になるので、 ずっと借りれるでしょうし（賃借人を追い出すのはかなり大変・・・） もちろん、絶対に1か所に住みたいって場合は購入がいいでしょうが >そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、 >もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、 >落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。 高頻度ってまあその人の価値観で引っ越しをとても嫌がる人にとっては賃貸はNGでしょうね ただ、転職なり離婚なり子どもが増えたり卒業したりでその場所に居続けることが必ずしもメリットにならないこともあるので、手軽に引っ越しできるほうがよいケースもたくさんありそうですね >そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。 子どもがいたら成長とともに部屋数を増やして、就職して出て行ったら部屋数減らして… と同一校区内なりで適切なマンションを１０年おきなりに引っ越すほうが合理的では？ >31さまの考え方もわかるのですが、 （１）家を保有する非金銭的なメリット と （２）賃貸でいる金銭的なメリット （２）は定量的に求められますが、（１）は個人個人の価値観で（１）の大きさで 購入するか賃貸するか変わるのでしょうね |
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35:
えーてん
[2012-01-05 23:02:35]
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36:
匿名さん
[2012-01-05 23:19:26]
9です。
私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。 品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、 青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。 ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。 スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。 あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに 賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。 うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。 数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は その土地では見つかりませんよ。 |
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37:
えーてん
[2012-01-07 00:03:33]
>36
>私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。 >品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、 >青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。 資産価値の高いマンションを買われたんですね >ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。 >スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。 はい、購入時の諸経費は１０パーセントも要りませんし、変動を利用することでもっと低金利になりますね >あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに >賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。 >うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。 >数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は >その土地では見つかりませんよ。 賃貸化率が低いマンションなんですね マンションにも賃貸に出す方が多いケースと売却するケースがおおいケースとあるんですね。 >36さまは一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？ |
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38:
匿名さん
[2012-01-07 02:19:45]
9です。
まず、一つだけ断っておきますが、私が例に挙げた物件が6,00万だったのは7年前ですから、 試算は7年前の時点での試算ということになります。 現時点で、同じ物件が新築であれば2,00万以上は高いでしょうから、もう少し賃貸の方に有利 になるとは思いますが、購入の方が徳になるという結論は変わらないと思います。 スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる 点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？ 少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。 今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、 あっても1LDKのような狭い部屋だけです。都心の住宅地と状況が違うのは、長期の売れ残り を抱えるマンションが結構あることです。この売れ残りマンションの一部の残室が ごっそり賃貸用にまわるケースがあります。その場合は、賃貸業者に格安で払い下げられて いるのでしょうから、そういう部屋を借りられれば、賃貸の方がコスト的に有利になる ケースはあるでしょうね。31さんが最後に書いてるのはそのことだと思いますよ。 >一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？ 私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。 逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。 まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。 広い部屋に住みたければ、賃貸の出物がないので、これはローンを組んででも購入するしかないです。 値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間 の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。 75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、 割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に 自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。 単身者や住居に拘らないDINKSは長期の住宅ローンなんて借りない方がいんじゃない。 仕様に拘る必要がないだろうし、狭い部屋ならアパートと紙一重の安い賃貸マンションもあるだろうし。 まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが 一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。 この場合は35年住宅ローンは要らないでしょう。どんな人でも10年とか15年のローンで買えると思います。 |
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39:
匿名
[2012-01-07 11:44:58]
家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。
現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。 賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。 |
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40:
匿名さん
[2012-01-07 11:53:31]
細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？
例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の 支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？ |
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私が前からずっと書いていることを理解してくれていないようです。
細かい点には全部目をつぶって、>19の計算が正しいとしても、
なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？
月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。
もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは
大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか
いう発想ですか？それはあまりに虫のいい想定で、19のケースだと
12万円で借りられる部屋は2360万円の分譲マンションより大幅に
仕様が悪い（ショボイ）と考えた方が自然です。
納得のいく仕様の部屋に住むなら、狭い部屋でも購入するしかないという
ことになると思います。