管理費が毎年安くならないのはなぜ

[えーてん]

マンションの管理費が毎年少しずつ安くならないのはなぜなんですか？

車や電化製品ほどは値下がりしないにせよサービスレベルが同じならば管理費は下がって当然だと感じるのですが…

[142: 匿名さん]

MRに行くと修繕積立金の価格上昇モデルは見せて貰えますよ。
一応計画的になっています。
突発的な事が起きると、
一時金がかかる可能性もありますけれども。

[143: 匿名さん]

最初の大修繕はそこまで金はかからないのですが、
20年後、30年ごと直すところが増えます。
となると修繕費が年々上昇していくのは自然ですよね。
一時金払うよりも月々上げた方が負担が少ないです。

[144: 契約済みさん]

＞１４３　長期的に生活設計もしやすいですよね、一時金は正直厳しいなあと思ったことあります。
緩やか～に上がっていく分にはそれを告知さえしていてくれれば住人一同納得がいくんじゃないでしょうか、
これが一時金ありの更に上がることになりましただと不満も出ると思いますが、
少しづつ上がるけれどその代わり・・・という対応があれば問題ないと思います。

[145: 匿名さん]

管理費は管理会社を変えろ
確実に安くなる

[146: 匿名さん]

前に住んでいたマンション（築20年時に中古で購入）で、修繕積立金が安いなと思っていたら、大規模修繕をするので一時金を平均50万（うちは100万）出せという議案が総会に上がった。仕方なく賛成するつもりでいたのだが、50万も出せないという人たちが騒いで総会が荒れて否決された。それに怒った理事長がその場で辞任。騒いで否決に持ち込んだ一派のボスが次の理事長になった。
どうするかと見ていたら１年後、不足分（修繕経費の７割に相当）を借金して大規模修繕を行うという案が総会に諮られ、可決、実施された。だが、月々の修繕積立金は据え置かれ、その結果、安い修繕積立金の大半は借金の返済にまわってしまい、修繕費に全然余裕がない状態が続くこととなった。
こりゃまずい。建物の維持がまともにできなくなり売るに売れなくなるのは時間の問題と判断し、問題が表面化する前に売り逃げた。（続く）

[147: 146]

（続き）貧民ばかりのマンションはダメだと学習したので、次のマンションは裕福な人が多そうな高級住宅地で探した。購入したマンションは、前のマンションより少し古いのだが、内廊下、１階の床が広いラウンジも含めすべて大理石、照明は安っぽい蛍光灯は使わず天井埋め込みのダウンライトなど造りが良く、また、躯体も柱や梁がかなり太く、建物形状や構造的に見ても地震には強そうなのだが、それでも耐震補強工事を行い万全を期したという。内外装ともよく手入れされており、見た目は前のマンションよりずっと新しい。
だが、修繕積立金の専有面積当たり単価は前のマンションの３倍以上になった。

[148: 匿名さん]

146さんのお話、身につまされますね。
うちのマンションも第１回の大修繕を終えたばかりなのですが、
大借金の末修繕金即返済になっています。
早くうちも手放したいなと考えています。

[149: 匿名さん]

まあ修繕費を先に取って積み立ててるとよからぬ理事長が積立金に手をつけてとかよくある話なんで
むしろ借金して修繕した方が安全だという話もチラホラと

[150: 匿名さん]

理事長が手を付ける？　それを恐れて借金する時点でアウトでしょう。

[151: 匿名さん]

理事長が手を付ける、とかそういうことがないように
私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
何かしら対策を打っているところはあるのではないでしょうか？
借入するほうがリスクだと思います。

[152: 匿名さん]

＞私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
え？　自主管理ですか？　預金の引き出し等は副理事長が理事長に押印してもらって銀行に行くんですか？
管理を管理会社に委託している場合には、管理会社が通帳を、理事長が銀行印を保管し、預金の引き出し等は管理会社が理事長に押印をしてもらって銀行に行きます。なので管理会社が協力しないと不正（横領）はできません。

[153: 匿名さん]

以前ニュースで
実印と通帳を管理会社が持っていて横領したとか見たことがあります。
一緒に持っていると危ないですよねぇ。
管理会社と管理組合で分けて持っているのが一番良いのでしょうか？

[154: 匿名さん]

>>153

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第８７条
４　マンション管理業者は、（中略）修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。

出納管理は原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式の３タイプがありますが、原則方式で理事長が印鑑、管理会社が通帳を管理するのがベストかと思います。

[155: 匿名さん]

なるほど、そういう法律があるんですね。。。
マンションを買うということは
こういうことも勉強していかないといけないですね。。。
管理会社が重要なのもよくわかりました。。。

[156: 匿名さん]

マンションを買う前に管理についての勉強も必要かもしれませんがマンションに住んでからでも遅くないと思います。管理費がなぜ下がらないのかについては理事会もしくは組合員が要望しないか管理費を下げると組合運営に支障をきたすからでしょうか。

[157: 匿名さん]

ＥＶの毎月の点検、植樹のメンテナンス、管理人さんの人件費、共用部の電気料金、警備会社の料金、管理会社への手数料などを計算して
一度見直すのも手でしょうね。
植樹のメンテナンスは管理会社経由の業者よりも、近場の業者の方が安い場合があります。
１つ１つ見直すと、ちりも積もれば…形式で下がるかもしれないですね。

[158: 匿名さん]

うちのマンションは緑が多いことがウリだったので
植樹のメンテナンスがかなりかかります。

法律で緑地帯を作らないといけないんですよね…。

つぶして自転車置き場にしたいねぇなんて住民同士で話し合っています。

[159: 匿名さん]

＞１５８　うちの場合は全く緑ナシ。植樹でもあればなあと逆に羨ましいですよ、少し管理費がかかっても良いので希望したいところです。これは要望者がマンション内に多い場合は管理を通して実現可能なことなんでしょうか。けっこう空いているスペースが敷地内に多くて、「ここ自然環境にすればいいのになあ」なんて、見ながら想う日々です。

[160: 匿名さん]

新たに緑を増やすのも結構なコストなので、修繕費に回したいと思う人は多いかもしれないですね。
ただ敷地に緑が多いのは良いですよね～。
すごく落ち着きますから。
結構手がかかったりしますけれどね（汗）

[161: 匿名さん]

私の住んでいるマンションは警備会社を変えたら
全体の管理費が下がりました。
その分修繕に回しましたけれど…。

管理会社とつながりの深い業者だと
高くなりがちですね。

[162: 匿名さん]

管理費って人件費の占める割合ってどれくらいなんでしょうね？
うちはあまり広くないマンションなのですが、
管理人さんが2人いてムダなような感じがするんですよね。
今度1人にするように提案してみようかな・・・と思っているのですが。

[163: 匿名さん]

管理員なら月20万円ぐらいが相場じゃないですか？
時給千円払っても月160時間で十六万円です。
地方なら千円は超高給です。
高齢者雇用の補助金等も活用できるでしょうしね。
正社員だともう少しいくでしょう。

うちはついこの間まで一人で月30万円払って
ましたが、当時の管理会社が派遣会社に２０万円
も払っていないことが管理会社変更時に
判りました。その悪徳管理会社は管理手数料なる
名目で30万円の他にも毎月外注のハンドリングフィーを
15万円程度取ってました。

管理経費は絶対に相見積を取って見直すべきです。

[164: 匿名さん]

管理会社が間に入ると
マージン分も入ってしまいますよね。
管理人さんってそもそもそんなにもらえるのですか？
折込広告の求人チラシに載っていたものでスト
時給850円でした（一応23区）

[165: 匿名さん]

うちも管理人さんの人件費について調べてみようかな…
管理組合と直接契約にしてもいいんですよね
その方がお互いに良いような気がしてきました
ただ総会で通るかどうかが問題ですね（汗）

[166: 匿名さん]

管理人が仮に無断で辞めたとか、
何かして逃げたとか、
そういう場合は管理会社を挟んでない分、
管理組合自身の費用で理事会が直接処理しないと生けないですね。

[167: 匿名]

我が家は転勤族で、今まで色々なマンションに住んで来ました。
なぜマンション管理人は・高齢者が多いのでしょうか？
（それに数年で管理人が変わる。後任の方に聞くと「前の人は定年だから。」と言われました。
一度東京のマンションに住んでいた時は、まだ紙の黒い中年の管理人で、応対もきちんとしていました。話や行動も早かった。
マンション管理人は低給料だから高齢者になるのでしょうか？

高齢者の方だと、電球の取り替えしててもグラついてるし、見てらんない。管理費払っているんだから、まともな人を雇って欲しい。

わが家もそろそろ転勤族が終わりそうで、永住するマンションを持つ事を考えています。新築だとどんな管理人か解らないし、私は、年寄りじゃなく中年？か若い管理人の所に住みたい。
そういう所はあまり無いのでしょうか。

そうそう！男性高齢者の管理人だと掃除が汚いですよね。
目が見えてないんじゃないかと思うし、口調が何となく上から目線でムカつくのよ。

[168: 匿名さん]

管理員に高齢者が多いのは、
1. 隠居仕事程度の給与しかない
2. 高齢者の方が住民とのトラブルが少ない
3. 高齢者雇用促進の助成金がもらえる
といった要素からだと思います。

ある程度の規模のあるマンションであれば、
管理員と清掃員は別です。
兼務できる程の時間的な余裕はありません。

若くてくそ生意気で使えない管理員よりは、
枯れた高齢者の方がマシです。
中には稀にまともな人もいますが、薄給で
苦情処理が主な仕事の管理員になる若年者に
いい人材が少ないことは事実です。

[169: 匿名]

ご回答、ありがとうございます。
なるほど、助成金があるのですね。だからなのか～。 あれっ、だったら若い管理人よりも、高齢者管理人のいるマンションのほうが管理費が安くなるんですかね。
　例えば、あるマンションの管理人Ａさん（50歳）の時に管理費13500円、その人が辞めて、管理人Ｂさん（63歳）になりました。助成金貰ってるのなら管理費は一律というのは変じゃないですか？

[170: 匿名]

何で助成金を委託料に還元する必要があるんです？
還元しちゃったら管理会社にとって助成金を貰う意味がないじゃない。

[171: 匿名さん]

うちのマンション、管理会社変えることにしました。
４２戸という小さなマンションですが、
年間１００万円もトータルで管理費が下がるとのこと…。
もっと早く変えていればよかったと思います。

[172: 匿名さん]

昔のように管理員は気立てのよい中高年夫婦の住込みとかの方が良い。

男性は電球交換や補修、場合によっては日曜大工や理事会で決まれば小屋を建てたり、
花壇や菜園で花や果物を作って無料で配ったり、女性は掃除や注意事項のチラシなどの
細かい規則の伝達や住民の苦情処理や人生相談にのったり、いろいろな世話焼きもしてくれる。

今どきは地方にでも行かないとこんな管理員のいる物件はないか？


最近は日勤や雇われ管理員が多くて、発想がサラリーマンそのもの。
クレームでもないと自分から率先して何かをするということが全くない。

[173: 匿名さん]

それ大家さん

[174: 匿名さん]

私の実家があるマンションは、
夫婦で住み込みの管理人さんいらっしゃいますよ。
庭木の手入れもマメにしてもらえてきれいに管理してもらっています
でももうそういうのも珍しいと思います。
ちなみに管理費はかなりかかっているようです。

[175: 住まいに詳しい人]

管理会社を変更すれば下がる

[176: 匿名さん]

今どき住み込みの管理人さんっているのですね。
すごくすごく管理費かかりそう・・・。

私の住んでいるマンションは世帯数が少ないのに
コンシェルジュと清掃の人がいます。
さすがに管理費がかかりすぎるので
コンシェルジュの契約は更新しないことにしました。

[177: 匿名さん]

僕が住んでいるところは、
今年の定期総会で管理会社側が管理費の値上げを要求してきました…。
コストがかかるようになったからみたいなことを言っていました…。
もちろん却下しちゃいましたが。
管理会社変えたい…。

[178: 買い換え検討中]

管理費なのか？
管理委託費なのか？
もしくは、修繕積立金を管理費と思っているのか？
いずれにせよ、マンションの会計は、危険信号を想像します。
○管理委託費の値上げ脚下
×管理費の値上げ脚下は、赤字分をどこで埋め合わせ？
修繕積立金から？将来の修繕金不足でスラムマンション。

[179: 匿名さん]

1階と最上階が同じなのも納得できない

[180: 匿名さん]

マンションの購入を検討しており勉強中なのですが、管理費の額は部屋の広さによって異なるんですよね。
階数は関係ないのですか。しかし、最上階と1階で管理費の額が異なる事にどのような不満があるのでしょう？
エレベーターを使用するかしないかの違いですか？

[181: 匿名さん]

専有面積によって違ったかと思ったけど…？
階数は関係なかったような⁈
確かにエレベーター使わない分安くないと不満ですよね

あと、車ないのに修繕費やら管理費が負担とか…

[182: 匿名]

そういう人達は共同住宅に住まなければいいのでは？

使用頻度からすれば、家族が多いほどエレベーターは使うし、自動ドアや共用出入口だって利用する。設備維持管理費や保守点検費の負担率変えますか？

廊下にしても、奥の住戸と手前の住戸で利用範囲が異なる。共用部分の清掃費負担率変えますか？

いちいち細かく設定できるなら、やってみてください。

[183: つゆ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[184: 匿名]

エレベーター使わないのにって発想にビックリです。理屈は正しいけど価値観的に一緒のマンションに居たら困る。

[185: 匿名さん]

基本は面積のみに拠るけれども、階数や販売時の設定額で変わる規約の物件もある。
固定資産税も、規約で決めてある、もしくは規約を変更すれば面積比例ではない。
もちろん、2/3だか3/4だかの賛成が必要なので損する側が賛成しなければ変更は無理。

数年に一度の工事を伴う修繕が修繕費で、日々の維持メンテナンスは管理費じゃないの？
古くなれば維持メンテナンス費用もどんどん上がる。

・24時間管理をやめる
・コンシェルジュをやめる
・管理組合側の役目である住民間トラブルの仲裁の委託をやめる
・管理組合側の役目である住民外トラブルの防止の委託をやめる（住民外の無断駐車など）
下の2つは管理会社の役割と誤解している人も少なくないように思う。

設備のメンテナンスを委託するための事務をしたり、資格の要らないメンテナンスを行うのが本来業務。
電球の取り替え等も（電気系の）資格がないと危ないから管理人が行うべきでないとされている。（たいていの正規のマニュアルでは、電球が切れれば業者を呼ぶ事になっている）

[186: 計算出来ない人ばかり]

逆に値上げしないのは何故？
増税されたらその分、出費は増えます。
放置するのは何故？
電気代が増えても値上げしないのは何故？
赤字になったらどうするの？

あ、値上げは誰もしたくないですよね！

[188: 匿名さん]

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社にマンション管理士の上級フロントがいて、会社内でも他部署の責任になるよう画策し、管理組合には、不要工事までさせ、カネをだまし取ったので、管理費は安くなるどころか、改定しなければ、はやりの限界マンション予備軍になるためです。

[189: 匿名]

生活保護は認定基準が甘すぎる。働けるのに保護を受けている人がたくさんいる。 それで国の社会保障費は大変なことになっている。働ける人は働くべきだ。 そうすれば国は生活保護費が減り、赤字国債を減らせる、それは国民全体にメリットのあることだ。この考えに賛同してくださる方はどんどん拡散させてください。

[190: 匿名さん]

そうかもしれないし、そうでもないのかもしれません。

いろいろなかんがえかたがあります。

[191: 匿名さん]

管理組合の板にいろいろと関連のスレがあるようだけれど。