パデシオン大津アクアテラスってどうですか？

[買いたいけど買えない人]

パデシオン大津アクアテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：滋賀県大津市松本二丁目215番地（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「大津」駅 徒歩11分
京阪石山坂本線 「石場」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「島ノ関」駅 徒歩5分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.07平米～83.97平米
売主・事業主：睦備建設
販売代理：シアーズ

[164: 匿名]

ここが修繕費5000円、シャリエが4000円。ここが特別安い訳ではないのでは？

[165: 物件比較中さん]

住民の意識の問題じゃないでしょうか？

構造、資産価値より、安さって考えてる人が多いか、少ないか。そこの不安があります。

[166: 匿名さん]

パデシオン大津アクアテラス
管理費（月額） 11,680円～13,070円
修繕積立金（月額） 4,550円～5,090円
修繕積立基金（一括） 307,900円～344,600円

シャリエ大津京町
管理費（月額）12,360円 ～ 13,670円
修繕積立金（月額）3,890円 ～ 4,300円
修繕積立基金（一括）395,500円 ～ 437,500円

164さんのおっしゃるとおり、どちらも同じようなものですね。

[167: 匿名さん]

一年目の修繕積立金はどこのマンションでも似たりよったりです。
それが据え置きなのか、年数に応じて上がるのかが問題なのです。
仮に1年目の修繕積立金が5000円のマンションがふたつあったとします。
片方は据え置き。
もう片方は1〜6年が据え置き、7〜14年は一年目の1.8倍つまり9000円、15年目からは一年目の2.5倍つまり12500円だとします。
この倍率はとあるマンションで聞いた修繕計画案です。15年目以降の次の値上げタイミングまでは案をねっていないが、まだあがるそうです。
5000円据え置きのマンションなら30年で180万円がたまります。
5000円をスタートに計画的に値上げされるマンションでは30年で362万円以上がたまります。
長年住むと実際にはもっと差がでます。
この違いについての話しなので一年目の修繕積立金を比較しても何の意味もないと思います。

[168: 匿名]

過去のパデシオンでは修繕費の値上げができていないようです。でも、これからのパデシオンではどんどん値上げしたいですね。

[169: 匿名さん]

パデシオン以外のマンション（例えば　シャリエ大津京町）では、販売時点で将来の修繕積立金を値上計画が示されているのですか？
私が住んでいる京都のマンション（築３年）でも、将来の値上計画の具体案はまだないようです…パデシオンではありませんが。

[170: 匿名さん]

シャリエ、上がります。案ですが、5000円程度が20年後には20000円程度に。
戸数が少なめだと、高くなりがちになるのは、仕方ないかと…。

[171: 匿名さん]

シャリエではありませんが契約前に長期修繕計画の書類をもらいました。
何年後にどんな修繕を計画しているのか細かく書かれていて、修繕積立金が上がる予定も書いてありました。
6000円くらいでスタートしますが徐々に上がっていき30年後だと23000円くらいになっています。

[172: 匿名さん]

どこの住んでいたとしても修繕は年数が立てば当然必要。
ま、あがって当然だと思いますね。
ある程度、そういうことも考えて修繕費用にプールしておくしかないのでは?

[173: 匿名さん]

で、パデシオンの修繕計画は？

…もしかして、値上げしないの？

[174: 匿名さん]

しません。

[175: 匿名さん]

修繕積立金が上がらないなんて考えられません。ありえません。
結局、上がらないと修繕ができず　中古市場で通常より大きく値下がることに繋がります。
毎月の修繕積立金を削って、それ以上にマンション自体の価額が減少することに。
結局自分自身の首をしめているのでは。
賢明な人はパデシオンを選ばないか、管理組合総会で値上げ提案されると思いますよ。

[176: 匿名さん]

国土交通省にて修繕積立金については
ガイドラインが設けられています。
築年数によって　1㎡幾ら以上てな具合に
ですから、改定なしは・・・
どうなんでしょうか？？
資産価値以前の問題かと思います。

管理会社も国土交通大臣免許が必要ですから
認可の際には、この内容があることは認識
しているはずです。
しかし、改定がない？？とは

単純にどう考えているのでしょうか？？

[177: 匿名]

我々には分かりません。睦備さんに聞いてください。

[178: 匿名さん]

これだけ少ない戸数では、いずれにせよ無理。
売却苦労が、目に見える。

[179: 匿名さん]

過去のパデシオンは中古でも高値で売れているから大丈夫ですよ。
買った人は後々苦労すると思いますが、
売った方は売り逃げでokでしょ。

[180: 契約済みさん]

そもそも管理会社が決めるのではなく、購入者が皆で決めることでは？　管理会社や売主が無理に上げるとか現状にすることはできないのではないでしょうか。　ちなみに担当の営業さんは普通に上がる可能性があると言われていました。

[181: 匿名さん]

パデシオンって契約前に長期修繕計画を公にしないんですか？
その計画通りにすすめるかどうかは管理組合員次第でしょうけど
叩き台もない状態では管理組合も大変ですね。

もしかしてここのデベは
修繕積立を上げない（上らない）ことをマンションのウリと勘違いしている？

誰しも月々のランニングコストは少ない方がいいに決まってますが
20年、30年後は京都滋賀にあるパデシオンだけが
スラムマンションになったりはしないでしょうか。

[182: 匿名さん]

スラム化するんじゃないですか？
実際、築20年近いのに、月の修繕積立が1000円以下のパデシオンがあるそうです。
荒れる前に売り逃げないと…。

この調子で続けていくなら「近所にパデシオンが建つと迷惑」なんて言われる日が来るかも。

[183: 匿名]

＞１８０
決めるのは管理組合（所有者）です。
でも、所有者の大半が値上げを望まなければ、ずっと据え置きです。

あなたが理事長となり、ぜひ値上げしてください。
よろしくお願いします。

[184: 匿名さん]

こわ・・・一生の買い物なのに・・・

[185: 匿名さん]

パデシオンは、外壁が総タイル張りなので、普通の管理をしていれば、外観からは経年変化がわかりにくいのではないでしょうか。
管理組合がきちんとした長期の修繕方針と積立金額の積み増しを決定できない場合は、築２０年くらいまでの中古には買い手が見つかるようですから、それまでに売り逃げするのがよさそうですね。

管理会社が決める長期の修繕計画は、管理会社の安定収益確保策になっていることもあって、必ずしも住民にとっては安心安全ということでもない場合もあるようです。
住民が、自分たちで自分たちの財産を守るという意識が必要…ということですね。

[186: 匿名]

最古のパデシオンは数年後に築２０年となるそうです。
「パデシオンはタイルがはがれても修繕できない」などの悪評が立たないように気を付けてほしいですね。
悪評が広まれば新しい物件も売りにくくなりますから。

[187: 匿名さん]

>もしかしてここのデベは
>修繕積立を上げない（上らない）ことをマンションのウリと勘違いしている？
>
>誰しも月々のランニングコストは少ない方がいいに決まってますが
>20年、30年後は京都滋賀にあるパデシオンだけが
>スラムマンションになったりはしないでしょうか。

修繕費上がらほうがいいけど
急に大金を…と言われても困るし…
どっちがいいのかな

[188: 匿名さん]

修繕費があがらないってまずありえないですよね？

管理組合で決めればいいって軽々しい問題では無いでしょ。

睦備建設の考えはどうなってるんでしょう？当初からなぜ

修繕計画出さないんでしょうか？？

[189: 匿名さん]

きちんと修繕計画出してくれる管理会社に代えれば？

住民自体はどう思ってる人が多いんでしょうか？ボロボロでも安く住めた方がいい。高くてもきちんと直して欲しい。

[190: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
先週の時点ですが、残り３戸（最上階は１戸）でした。

睦備建設の場合は、管理も睦備建設が原則受注することになっているようで、今後発生する修繕工事も睦備建設が行うことになるみたいです。
もちろん、管理組合が他の会社と契約することも可能ですが、現実にはそのような事例があるようなことは、言ってませんでした。

将来に渡る安定利益を確保するには、修繕積立金を段階的に値上することを決めておくほうが、睦備建設にとっても有利だと思いますので、そうしない理由がわかりません。
マンションだけでも５０棟ちかく建てたのですから、それらを管理し、修繕して、ビジネスを継続させるための独特の戦略でしょうか....？？？

[191: 匿名]

残り３戸ですか。これからますます競合会社の妨害工作が熾烈をきわめそうですな。

[192: ご近所さん]

積立金不足は痛みを伴う改革を先送りしたため起きます。
資産のある人は破綻する前に逃げ出せば良い。ただ、その建物はどうなるのか？
ずっと補修されぬまま残り続け、住民の質も落ち、恐ろしい状態になるでしょう。
購入者の方々には意識を高く持って頂きたい。50年後、100年後も快適に住めるマンションを目指してください。

[193: 匿名さん]

最後まで購入を悩んだんですが、
もう少し他を見ることにしてこちらをあきらめました。
販売価格・場所共に希望に近かったのですが
やはり、他の方が書かれているような修繕費などのことは
先行きが不安になるかもしいう考えからです。
ただ、手広くされている企業ですから、
滅多なことはことはないと思いつつ、素人考えですが。

[194: 匿名さん]

残り３戸が本当なら、「キャンセル発生」とか言って、手付金分１０％引きセールをやれば、すぐに完売できるでしょう。
競合会社の妨害？？があっても、この勝負は睦備の勝ち…のようですね。

[195: 匿名さん]

次期分譲予定と商談中は残り戸数に含めないのカナ

[196: 匿名]

今までのパデシオンを見てる限り、完売→施工→中古？新古物件が出ています

私は大阪市内の分譲マンション住みですが、不動産が好きで昔から色々見ていますが、管理費の将来性がないのは厳しいですね…

今が安くても計画性がないとかかれているように、一時金としてまとまったお金をだすのはしんどいと思います
他のゼネでは、３０年先くらいまで修繕積立の金額値段が、出ています

京都出身なのでいいたくないですが、立地は抜群！立地は何物にもかえられないって言う意見はそうだと思いますが、全ての人が買い替えするわけではなく、住み続ける前提で購入します

今一度、物件と金額の中身、会社の方針、信頼を納得された方のみ購入が望ましいかと思います

私の個人的意見としては家族には反対するゼネです

[197: 物件比較中さん]

>196

京都出身で言いたくないですがって、大阪在住の方がわざわざ滋賀県のマンションスレに書き込むなんて、よっぽど言いたかったんでしょうね。

まあ、かなり高い確率でほかのデベさんなきがしますが。。。


それにしても、修繕費の話が大きくなりすぎな気が。色々なものが進化してる中で、過去と同じだけ修繕費を取ってる方がぼったくりだっていう見方もあると思いますが。（本当のところはわかりませんが）

修繕費は上がらないってわけではなくて、過去の物件では上がってないというだけで、今後必要であれば上がるのでは。入居時の一時金と、毎月の積立金で足りないと決まったわけでもないし、ほとんどのマンションは完売で、空きベアもほぼないことを考えれば、毎月の積立金も安定していると思うし。

住む方としては、まだまだこれからの事ですし、何とでもしていけるのではと思います。

[198: 匿名]

ここ平均5000円ぐらい取っていますが、これって少ないの？ 上げたければ皆で上げたら良いと思います。修繕費て管理会社が上げたりするものなの？

[199: 匿名]

修繕費を決めるのは管理組合（＝住民）だよ。
でも、住民は素人だから、どのくらいが適正か分からない。
だから、管理会社が中長期的な視点からアドバイスしたり、国がだいたいの目安を作ったりする。

何の助けもなしに『住民が全て決める』と言っても、難しいと思うよ。
「今は足りてるからいいじゃん」って人が理事にいると、値上げは無理だし。

[200: 匿名]

修繕費の件、私もここでヒートアップし過ぎているように感じます。既にほぼ完売しているのですからあとは購入した人達で決めていく事だと思います。色んな意見を踏まえた上で大きな決断をした購入者の方達の気持ちも考えた発言をお願いしたいです。

[201: 匿名さん]

２００さんと同意見です。
契約している側から言わせていただけば、
こちらでどうこう言われている方すべての方が購入者とも思えないので
あまりいろいろ書かれるのはちょっと・・と思ってしまいます。

[202: 匿名]

申し訳ないですが、200さんと201さんも睦備側の営業に見えてしまいます。
修繕積立金はとてつもなく大きな問題です。
たくさん意見を出しあうべきだと思いますよ。

[203: 匿名]

購入した者です。思い切って契約した今入居が待ち遠しい限りです。どの物件にも少なからずメリットデメリットもあるはずです。修繕費の事も踏まえた上で自分達にとってベストだと考え購入を決めました。入居者の皆さん来春から宜しくお願いします。オプション等決められましたか？

[204: 匿名さん]

>203さん
修繕費が上がらないとか書かれていますが、実際はどうなのでしょうか？

[205: 契約済みさん]

>203さん
申込期限がまだまだなので検討中ですが、オプションではないですがコンセントなんかは増設した方がいいんですかね？

[206: 契約済みさん]

ここの管理規約集には、長期修繕計画についての記載はありません。
睦備建設が存続する限りは、長期修繕についてもこの会社が実質的に行うことになるようなので、管理組合設立後に、具体的な話がでてくるのではないかと思います。

私の階も、オプションの申し込み期限までまだ日があるのですが、自分が寒がりなので、住み始めてからの増設は難しい床暖房の追加（キッチンともう一部屋分）は決めました。

コンセントの増設は、いままでの経験で、いくら考えても最適な位置がわからない（そのときは「ここだ！」と思うのですが、実際に住んでみると違う位置に欲しくなるのです）ので、お仕着せの位置だけにするつもりです。

[207: 匿名]

私も床暖房は広げたいと考えています。グレードアップキッチンにされる方いらっしゃるでしょうか？油のハネ等実用性を考えて迷っています。カラーセレクトもモデルルームのホワイト&ビターのイメージしか解らないので考え中です。同じマンションでもカラーで雰囲気がらりと変わると思いますが決めた他の皆さんは決められましたか？

[209: 契約済みさん]

私は、料理に集中したいほうなので、実用性重視で標準の収納棚付キッチンを選びましたが、デザイン性重視の方でしたら、グレードアップキッチンもすっきりとしていて素敵だと思います。
料理の後、すぐに片づけをしないといけないのは、オープンキッチンの欠点と考えるか、長所と考えるかで選ぶべきだと思います。

カラータイプを選ぶのに、私は別のパデシオンのサイトを参考にしました。睦備建設のサイトから販売中のマンションサイトへリンクしてます。
今住んでいる部屋のダークカラーのフローリングは埃が目立つので、白っぽいのにしようと思ってます。

この頃のマンションの販売方法のことを知らなかったので、最初はちょっと戸惑いがありました。
去年、広告を見て問い合わせをしたところ、友の会への入会を条件に、販売開始前の段階での申し込み受付をするというので、公開前のモデルルームで説明を受けました
価格は予想価格のようなものを見せられました。
そのときには、一期とか二期とかの話もなくて、どの部屋でも申し込みを受けているようでした。
キャンセルしても返金されるという申込金を支払うことで、販売開始前に希望の部屋を押さえてくれました。
販売開始後に正式価格が提示されて、私の場合は契約しました。

現在、未契約の部屋が何戸あるのか本当のところはわかりませんが、売る側にとって有利になることだけを考えての演出効果を狙っているのでしょうから、一期、二期、即日完売…云々というようなキャッチフレーズは、あまり気にしないほうが良さそうですね。

アクアテラス迎賓館という結婚式場が浜大津にありますが、それと関係あるのでしょうか…？
いづれにしても、このマンションの登記上の名称は、単に「パデシオン大津」になるそうです。

[210: 匿名さん]

>>209
販売開始前の段階での申し込み受付をするというので、公開前のモデルルームで説明を受けました
販売開始前に希望の部屋を押さえてくれました。


これはいいのか？

[211: 匿名]

だいたいどこもそうやって販売してますよ。

[212: 匿名さん]

別のマンションですが、どこも同じような事してますよ。
申し込みがあった部屋だけを第一期分譲にします。そうすれば、即日完売です(笑)そうこうしているうちに商談が入った部屋を第二期分譲にします。

[213: 匿名さん]

あと何戸？