土地の購入と登記

[素人]

父と私で現金（父20％・私80％）土地を購入する予定ですが、不動産会社との土地売買契約時に、私は事情により、同席することはできません。土地の購入と登記に関して質問です。

質問：
1. 土地売買契約時に私の著名、身分証明書等は必要か？

2. 私の著名が必要な場合、事前に郵送・ファックス経由で書類に著名可能なのか？

3. 土地売買契約時の書類に、名義人の比率（父20％・私80％）を記入する箇所があるのか？

4. 土地の登記時に法務局が、名義人の比率どおりに、不動産会社に入金があったかを確認するものなのか？

5. 土地代金支払い時に、父が私の土地代80％を立て替えておくことは可能か？（数ヵ月後に父に立て替えてもらった金額を支払う予定）

以上、ご回答を宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

不動産の売買契約に本人が立ち会わないなんて、考えられんよ。
不動産屋が拒否するんじゃないか？

[3: ド素人]

仲介業者が利用する司法書士等専門家に確認して下さい。
以下は一般論です。

資金の受け渡し時に欠席しても対応可能な方法は幾つか考えられます。（委任状発行・事前署名等）実情に合わせて、仲介業者に相談してみてください。

所有権移転登記のためには売買契約書が必要ですが、通常は売買契約書上に買手の持分は記載ません。但し、登記申請書には持分の記載は必要です。

原則として、買手の印鑑証明書は不要ですが、登記の為に住民票は必要です。

法務局は資金の受け渡しは確認しませんが、税務署は調査をする事が多いと思います。贈与と認定されない手当が必要でしょう。（具体的手続は税務署の税務相談で予め確認する事が出来ます）

抵当権の設定などの手続が必要な場合は別途の手続となります。

[4: 素人]

3 さん、
情報、大変ありがとうございました！

1. 売買契約してから、何日以内に「所有権移転登記」を行わないといけないのでしょうか？
2. 「所有権移転登記」も代理人（父）で行えますか？
3. 税務署は調査は、不動産会社への入金経路を見るのでしょうか？
4. 不動産会社への入金経路が父だけでも、私から父への入金が確認できれば、「持分」は記載どおりだとみなしてくれるのでしょうか？

以上、宜しくお願い致します。

[5: 入居済み住民さん]

>5. 土地代金支払い時に、父が私の土地代80％を立て替えておくことは可能か？（数ヵ月後に父に立て替えてもらった金額を支払う予定）

普通に考えれば、
父が買った土地の８０％の権利を、数ヶ月後にあなたが買った。
登記も二回。

最初の時点で、お金を支払っていないのに、共有で登記すれば、
これは贈与とみなされるでしょう。

[6: ド素人]

03です。

所有権移転登記が済まない内に売主が倒産し、差し押さえや担保権行使が行われると大変な事になりますよ。

一般的には、支払と引き換えに、売主の資格証明や印鑑証明、権利書など登記に必要な書類一式を受け取り、買主側の必要書類もあわせて司法書士に預け、その日のうちに登記所に持ち込んでもらい、確認の為、司法書士から登記所の受理証明（当日はFAXでも可）を貰って下さい。

通常、司法書士が売主と買主の双方の代理人として登記申請手続を代行します。

父上が代理人として登記所で登記申請手続をとることは、売主が同意しないと思います。

私は税理士ではないので、税金についてのアドバイスはできません。しかし、税務署の税務相談はそんなに恐ろしいところではありません。また、スレ主さん側の仲介業者（大手なら）の税理士もこの程度の話なら無料で相談に乗ってくれるはずです。

税金については、掲示板に頼らず、税理士または税務相談にきちんと相談する事を強く勧めます。

そうは言っても最低限のアドバイス。住宅ローン控除を申請される時には、常識的には、住宅ローンの関係書類が必要になると思われます。常識的には、その書類を見れば何時ローンを借りたかは分かると思われます。

[7: 登記移転の日]

土地を購入する際(登記移転の日)、

1．登録免許税（所有権移転登記）
2．仲介手数料
3．固定資産税

を払うように言われました。

質問：
(1) 登録免許税（所有権移転登記）＝固定資産評価額 X 1%（2009年3月までの税率）ですか？
(2) 固定資産税は、登記移転の日に払うものなのでしょうか？

[8: 土地勘無しさん]

(1) 登録免許税（所有権移転登記）＝固定資産評価額 X 1%（2009年3月までの税率）ですか？
(2) 固定資産税は、登記移転の日に払うものなのでしょうか？

スレ主さんは、売買にあたり当然司法書士に登記してもらうのですよね。
その前提で書きます。
確かに来年３月３１まででしたら評価額の１％ですが、それは登記に必要な国税であって
その他に司法書士さんに手数料を支払う必要があります。
手数料は司法書士さんによって違います。
まずはいくらかかるか見積もりをもらう必要があります。
仲介業者がの紹介する司法書士を利用してもいいですが、まずは見積もりをもらうといいです。

固定資産税は、本来１月１日に物件を所有している者に請求される地方税ですが、商習慣上
決済のときに日割りで清算します。現時点では既に売主さんは固定資産税を支払っていますので、
買主は決済日以降の所有分を日割り計算で支払います。
このとき、日割り計算の仕方に関東と関西で異なるようです。
この固定資産税の清算はあくまで商習慣でして、どうするかは契約書に記載します。
詳しくはオールアバウトのサイトで調べてみてください。
不動産売買にかかる費用は載っていますよ。

[9: 登記移転の日]

No.08 土地勘無しさん、

司法書士への報酬が2種類あるみたいで、
1．登録免許税（所有権移転登記）→ 諸費用合計 ＝ 約 8万8000円
2．仲介手数料 → 6万円（相場）X 1.05（消費税）＝ 6万3000円

となっているのですが、ちょっと高いように思ったのですが、これが相場なのでしょうか？

[10: 土地勘無しさん]

８です。

私は仲介業者でも司法書士でもないので適切な回答ができるか疑問ですが、
今まで何回も不動産を売買しているので私の経験で書きます。

司法書士さんへの報酬が総額で１５万１千円ということでしたらこれは高いです。
スレ主さんの場合、ローンを利用しないので抵当権設定費用がかかりません。
この費用は税金だけでなく司法書士への報酬も普通追加されます。
確かに不動産の評価額によって報酬額も変わるようですがそれにしても？です。
私は今まで８回不動産を購入しましたが、抵当権設定費用を除くと４万円〜１１万円
の範囲にありました。
ただ、購入しようとする土地の共有者があるとその移転に追加費用が発生しているのかも
しれません。これは推測です。
まずはこの費用の内訳をもっと詳しく提示してもらったほうがいいでしょう。
仲介手数料とありますが、こんな理由で司法書士から請求された経験はありません。

私の場合司法書士をどう選んできたかですが、私の勤め先が紹介する司法書士がいくつか
あって、手数料が割安になっているようです。
必要書類を送って二者に見積もりを出させたこともあります。
物件購入があわてていないのでしたらゆっくりと司法書士を取捨選択するのもいいでしょう。
契約を取り交わす時に、いつ決済するかを決めますが、十分な余裕を持って日取りを決める
のもいいでしょう。
不動産を売買するのに司法書士を利用するのは、たとえ現金決済だったとしても必要不可欠
だと私は理解しています。
ただ、司法書士に払う手数料がその行為に見合う対価になっているかといえば、私は疑問に
思っています。
権利関係が簡単な物件でしたら、司法書士の選択にナイーブになる必要もないのではと
思っています。

[11: 登記移転の日]

No.10 by 土地勘無しさん

1．登録免許税（所有権移転登記）→ 諸費用合計 ＝ 約 8万8000円

司法書士の報酬額（＝34,140 円） ＋ 登記事項証明書の費用（＝27,589 円） ＋ 受領証作成・授受、事前調査（＝5,000 円 〜） ＋ 出向費（日当・交通費・通信費）（＝？ 円）

下記のサイトを参考にしました。もしかしたら、妥当な金額なのかもしれません…
http://www18.ocn.ne.jp/~k.aozora/fudousan-toukihiyou3.html
http://www18.ocn.ne.jp/~k.aozora/fudousan-toukihiyou2.html#司法書士への報酬

[12: ド素人]

割り込んですみません。03です。

司法書士の『仲介手数料』というのは初耳です。司法書士への報酬ではなく、仲介業者に対する手数料の事ではありませんか。

物件の価額が200万円以下の部分に対して、消費税込みで、100分の5.25が宅建業法上の上限ですので、若し仲介業者宛の手数料だとすると、物件価格は120万円（以上）という事かな？

[13: 登記移転の日]

(「土地代」 X 0.03 + 6万円) X 1.05(消費税) = 仲介手数料

この 6万円＝登記費用 → 司法書士への報酬 とは違うんですね（勘違いしてました…）
ふと、気付いたのですが、「土地代」が消費税込みの場合でも、計算式が

(「土地代」 X 0.03 + 6万円) X 1.05(消費税) = 仲介手数料

になるのでしょうか（消費税込みの値段に対して、仲介手数料の「消費税」を払う？）？それとも、

(「土地代 − 消費税」 X 0.03 + 6万円) X 1.05(消費税) = 仲介手数料

になるのでしょうか（原価に対して、仲介手数料の「消費税」を払う？）？

[14: 登記移転の日]

訂正：「土地代」に「消費税」はありませんでした…

別の質問ですが、
登録免許税 を軽減するには、

# 登記を行う時に「住宅用家屋証明書」を法務省に提出する
# 所定の基準を満たした耐震基準適合証明書あるいは住宅性能評価書の写しを添付したものが必要

とありました。
住宅用に土地を購入しますが、今回の土地登記には、この軽減措置を受けることができず、
住宅が建った後に、法務省に①「住宅用家屋証明書」と②「耐震基準適合証明書」あるいは「住宅性能評価書」の写しを提出すれば、

固定資産評価額 X (0.01 -> 0.001) になるので、差額分が返ってくるということなのでしょうか？

[15: 匿名さん]

>>14の軽減措置は建物保存登記の際に適用されるもので、宅地の登記の際には関係ないですよ

[16: ド素人]

>>13

(物件代金 X 0.03 + 6万円) X 1.05(消費税) = 仲介手数料

の速算法が適用されるのは、物件の代金が400万円を超える場合です。

従而、ここでご質問の場合には式が異なります。ご注意ください。