建築確認申請までに

[もこちゃん]

4月末に大雑把な平面図で請負契約をしてわずか1ヶ月で平面図、断面図を確定して建築確認申請を出したいと急がせるのですが、普通はこんなものなのでしょうか？サラリーマンで週末しかゆっくり考えられないので困ってます。誰かご意見をいただければと思います。配置図と平面図と外形の立面図だけで話が進行中です。

[17: 設計事務所勤務]

＞筋としては、建築確認をとってから工事請負契約、にすべきでした。
一般的に、契約後に建築確認申請を取るのが常識では？
建築確認申請は、計画が決定してから行政（最近は民間もある）の許可を取るもので、
許可後に変更が出れば、変更申請が必要になります。一回のみ。もちろん有料。
変更内容によっては、許可の取り直しになりますよ。
もこちゃんさんがいつまでに引渡しを希望しているかにより、工務店は着工時期を決めます。
基本プランが決定していれば、１ヶ月はそれ程短くありません。
ゆっくり決めたいなら、その旨を伝えるべきです。

[18: 匿名さん]

>>15
売り建てと注文住宅は似ているが別物。
売り建ては、やっている業者が建売業者ですから。

[19: 匿名さん]

給配水管の位置はあとでもよいのです。
でも、間取りが決まれば自ずと給排水の位置は決まりますよね。
それとも、別に心配ありですか？

[20: かかし]

建築確認申請許可後に変えられる物はたくさんありますよ。
壁紙・照明器具・コンセント・設備機器・屋根や外壁の色（除く地区計画地域内）など。
基本的に壁の位置・窓の大きさ・建物の高さ・位置・屋根外壁の材料などが
変わらなければＯＫです。

[21: 匿名さん]

>17さん
メーカーだとそうなるのかと思わず納得しちゃいましたが、しかし、
考えれば考えるほど契約後の確認申請はおかしくはないですか？
だって申請が何かの瑕疵によって行政に認められなかったらどうするのですか？
まあ、変な習慣として請負契約のあとに確認申請という流れがまかり通っている、
ということなら、そういった事実はあるとして認めますが、筋としてはやっぱ変。
http://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/107.htm

[22: 匿名さん]

>>21
言いたいことは、良くわかりますよ。
それにあなたが言っていることは、正しいです。

でも、そうしてくれる業者がほとんどいないのも事実。
大手になればなるほど、そんな契約はしてくれません。
残念ですが。。。

[23: もこちゃん]

私は契約前に、断面図や細かい材質、詳しい見積書（一式）ではないものを必要とするならば、設計契約を結んでほしいといわれました。工事費用の3％程度の手数料です。この考え方は間違っていますか？

[24: 匿名さん]

>22さん
私が今までに唯一話を聞きにいったメーカーであるスウェーデンハウスの資料を今見てみた。
ふむ、確かに、契約（たぶん設計委任契約ではなくて工事請負契約なんだろうな）のあとに確認申請だ…
いけませんねえ。こんなもんなのね。残念です。

[25: 匿名さん]

23です。
設計契約をしたのですか。
それは当然で、むしろ、その間にいろいろと詰めるべきだった、というのが
私の主張なのです…

[26: 匿名さん]

>>23
当然ですね。
だって、無料で設計して、本契約してもらえなければＨＭは損してしまいましから。

ただし、その場合、先に設計費用を払うので、本契約後にはその分が差し引かれるため
総額は、変わりません。

[27: 匿名さん]

25の 23です は 24です の間違いです。失礼しました。

[28: もこちゃん]

みなさんいろいとろありがとうございました。1ヶ月間は少し短すぎると思いますが、やはり、建築士さんもノルマがあって、次から次へとこなしていかなければいけないから、短期で区切ってくるような気がしてきました。

[29: 匿名さん]

相手も、営利団体ですから。
建築士との相談は、時間従量課金ではなく、出来高払いですから短くしたいのは当然です。
もしも、みんなが設計に３ヶ月も１年もかけていたら設計料が３倍になってしまいますね。

短い人は、２週間。普通は１ヶ月。長くても１ヵ月半ですよ。

[30: 匿名さん]

建設会社にとってお金になるのは、あくまで建物の工事をするからですよね。
その前のプラン提示はサービスみたいなもの。（何十回書き直しても）
まあ、ある程度は金額に乗っけてますけど・・・。
そのサービスで半年も１年も引っ張られては、商売になりませんよ。
だったら、１ヶ月ぐらいで決めてくれるお客を、３件取ったほうが良いでしょう。
商売する側に立てばわかる事では？

[31: 設計事務所勤務]

＞21さん
＞だって申請が何かの瑕疵によって行政に認められなかったらどうするのですか？
認められるようにするために、設計事務所が存在するんですよ。
仮に、設計事務所の認識と、行政の判断が異なった場合は、
当然、施主に報告して変更するための作業に入ります。
不思議なことに、法律は一つでも、各行政の判断はマチマチで、
Ａ市で通ったものが、隣のＢ市では通らないなどよくあることです。

[32: 匿名さん]

＞まあ、変な習慣として請負契約のあとに確認申請という流れがまかり通っている、
＞ということなら、そういった事実はあるとして認めますが、筋としてはやっぱ変。
建築確認を取ったあと、一定期間を過ぎると、その建築確認は無効になります。
ですから、プラン決定後に許可を取るんです。

[33: 匿名さん]

ふーん。

[34: 匿名さん]

>32
無効になんかなんないよ。確認自体はその時の建基法に合致してればいいだけだから。
その後、例えば法律が変わってしまって、工事着手がなされてない場合は、建築確認の変更
若しくは確認の取り下げをした後再度建築確認の申請が必要。

ちなみに建築確認は許可じゃなくてあくまでも確認ですから。

[35: 匿名さん]

>31
民間確認検査機関ができてからは、それは原則ないはず。
ただ、各行政庁で法律のアバウトな部分を補うために運用なんかを定めていると別だけど、
それには法的拘束力はない。行政庁ごと条例になってると別だけど。

いずれにしても、今は明文化されてないものについて行政指導はできないという考え方が一般的。
法的拘束力があるかないかは窓口で確認してみると面白いかも。

[36: 匿名さん]

商売する側の事情を考えると短期間で設計を急ぐことについては理解できますけど、
クライアントとしては納得できませんね。
いかに多くの業者が自分のことしか考えていないかが現れています。
建築業界が消費者保護に一番遅れているといわれるゆえんです。

[37: 匿名さん]

品格法なんかもできたし消費者保護はされてると思うよ。

納得できなければその業者を選ばなければいいだけ。

今のご時世良心的な業者もけっこういると思います。

[38: 匿名さん]

＞34さん
無効にならないっていうけど、確認とってから１年でも２年でも着工しなくて
大丈夫ですか。（法改正が無かったとしたら）
近隣の状況も変化していきますよね。
浄化槽の地域が、下水の地域に変わったり、公園だったところが公共施設に
変わったりしても？
公庫は？民間保証会社は？？？

[39: 匿名さん]

＞民間確認検査機関ができてからは、それは原則ないはず。
原則は無いのはあたりまえ。でも、実際には民間でも判断は異なりますよ。
＞今は明文化されてないものについて行政指導はできないという考え方が一般的。
明文化されているものの判断も、各行政や民間でも異なります。
窓口で指導する内容ですから、法的拘束力はあります。

[40: 匿名さん]

だから。

設計に十分時間をかけ、満足のゆく設計書ができてから建築確認を取った後で、
建物の請負工事契約をしたいのであれば　→　設計事務所＋工務店等の業者
で、家を建てましょう。
時間がない人や、契約後の変更についてこだわらない人は、契約後に建築確認
を取ればいい。この場合は　→　国内ほぼすべてのハウスメーカー、及び
　　　　　　　　　　　　　　　一般的な工務店

と、なるのではないでしょうか。

実際、私と私の周辺の知り合い（ハウスメーカー）で、契約の前に建築確認申請
をした人なんていませんよ。
　　　　　　　　　　　　　　

[41: 匿名さん]

21です。
多くのメーカーの場合、契約の後に確認申請を取る形になっているのは、まあ、習慣として定着している、
というのは認めましょう（設計がどうしてもうまくいかなかった場合にトラブルの元になりそうな気も
しますけど）。
しかし、スレ主さんのように、確認申請のための図面作成を急がせられる、というのは、
客を不安がらせるわけで、これはこれでやはり問題ではないかなあ、と思います。
一般的に客を不必要に不安がらせるようなことをする商売は「悪徳商法」と言われかねないと思いますが、
建築業界では違うんでしょうか。

[42: 連]

＞客を不必要に不安がらせるようなことをする商売は「悪徳商法」と言われかねないと思いますが
客を不必要に不安がらせるようなことをしたのは、建設業界ではなくスレ主さんが契約した
建設会社じゃないですか？
普通は、お客さんの不安を取り除くため、営業や設計社員は一生懸命説明しますよ。
考える時間が欲しいなら、ちゃんと意思表示してもらえば待ちますし、再度説明します。
はっきりとした意思表示が無ければ、通常の流れで進めます。（逐一確認を取りながら）
私も建築業界に身をおく者として、業界全体が「悪徳商法」と決め付けられるのは
非常に不愉快です。

[43: 匿名さん]

41です。
業界全体を悪徳商法だなどとは申しておりません。
はっきりと明示せずに「商売」といってしまったのがまずかったですね。すみません。
スレ主さんの遭遇した建設会社がやっていることという意味で言いました。

[44: 匿名さん]

>38
だから建築確認は確認をとったその時点で判断しているにすぎないのです。
その後状況が変われば変わったなりの判断が必要です。
ただその時点でとった建築確認は有効です。逆にお聞きしますが、建築基準法のどこに無効になるって
書いてあります？

[45: 匿名さん]

>39
あまりわかってなさそうですが、特定行政庁で条例化されてれば法的拘束力はありますよ、
ただ、要綱要領の類なら法的拘束力はないですよ。裁判で判決済みです。

行政にしろ民間にしろ指導の類はあると思いますよ。でもその内容が法的拘束力があるかそれともないのか
窓口の人はその場では言いわないでしょうね。だって、言われてすぐに直してくれれば余計な労力使わなく
ていいから。

そういう意味で窓口で法的拘束力があるのか確認してみたらと言ってみただけです。
まーこれ以上言う必要もないでしょ。

[46: 匿名]

建築関係では、施主に「これで確認申請だしますから」とか、一言必ずあるものだと思ってましたが、
知らないうちに、申請も地盤調査も部材の調達もかってに業者にやられてました。。。どうも怪しい
と、思い出したのがあまりにも遅かったのがこたえてます・・・親切でも良心的でもなかったのですよね。。。
部材の発注の後は、変更もほとんどできないし。だったら、ひとことそう言ってくれたらよかったのに。
「はやく工事をはじめたいから、工事着手金をふりこんでほしい」と、しつこく言ってくるところは
要注意ですね。。。残念。

[47: 匿名さん]

>46さん
そういうのがまさに悪徳業者で、同じような商売のしかたはインターネット上だけでも
あちこちでみられるので、典型パターンの悪徳商法ともいえます。
もっとひどいのになると施主に連絡もせずに勝手に工事を進めるところもあるようですよ。
そういう場合、金がほしいだけの業者ですから、工事の中身もずさんそのもので欠陥住宅になる
可能性が大です。
品確法もありますけれども、欠陥の立証責任は購入者にある(というか立証責任を誰がとるか法律に
書かれていない)ので、あとで欠陥が分かっても大変ですよ、きっと。
工事請負契約で解約についても規定されているはずなので、それに則ってでも解約したほうが
身のためだと思います。何百万かぶんだくられるかもしれませんが。

[48: 匿名]

４７さんへ
そのとおりでした。全然工事なんて着手していなくて、土地なんて更地のままなのに、６００万円以上
っかっているっていってきた。。。ふんだくるつもりみたいですね。
気分的にも、もう家をたてようって、気分にはなれないし、お馬鹿な私の建築計画はお仕舞ですね。
あとにのこされたのは、紛争解決のみです。。嫌な気分。

[49: 匿名さん]

>46さん
100〜200万程度かなと期待を込めて何百万かと書いたつもりだったのですが、600万円以上とは…
契約の中の解除に関する部分が曖昧だと全額ふっかけられる可能性がありますね。
おっしゃるように被害額をなるべく少なくして契約解除の方向へ進めるという道もあると思いますが、
信頼できる建築士に入ってもらって図面や見積もりを検討してもらい、その人の監理のもとで
その施工会社に作業を続けてもらうという道もあります。
施工会社と関係が悪くなってしまっているようでしたらその道はないかも知れませんが。
もしまだ方策が見つかっていないようでしたら、お住まいの地域の建築士会などにご相談されては
いかがでしょう。
私は http://www.shou.co.jp/yorozu/ などを読んで知恵をつけておりますが、
そういうところでもいいと思います。

[50: 匿名さん]

>46さん
すでに請負契約書にサインした後なのですか？
だとするとかなりやっかいですが....
契約さえしてなければなんと言おうと突っぱね
れますが。

[51: 匿名さん]

＞４６さん
うちのときもそうでしたが、通常は建築確認申請が通ってから、見積額が確定し、請負契約になるのでは。
建築確認申請が通らなければ、設計変更等で見積もりも変わるでしょうし。請負契約してないのだったら、
勝手にした工事についてはつっぱねましょう。勝手に建築確認申請、地盤調査したみたいと言いますが、
ほんとにやったのですか？書類は必ず施主の手元に戻らなければならないものですよ。

[52: 匿名]

悪質建築業者にしてやられたお馬鹿な「匿名さん」です。
家は建たなかったし、これからの問題も残っているのだけれど、正直いってホットしてます。６００万って
大金よね。。。だけど、この業者と交渉が始まってから、おかしなことだらけで、夫婦喧嘩の毎日だったの
よね。やっと、もとの家族関係が戻ってきたから不思議。悪質業者は人間関係も壊すのね。このまま続けて
たら、離婚してたわ。そしたら、もっと悲惨だっただろうって。お金は大事。でも、人間関係はもっと
大事。今は何故か、怒りというより安堵感のほうが強いから不思議。しばらくしたら、じはじはとくるのかしら。
でも、とりあえずは、悪質業者にさよならできそうだから。変ね。家なんて、もう全然欲しいと思わないの
ですよ。それより家族仲良くが一番。ほんと私って馬鹿よね。。

[53: 匿名さん]

契約解除の方向で進んでいるのですね。
そんな悪徳業者をのさばらさないためにもぜひとも、600万、取り返していただきたいと思いますが、
なによりも「匿名さん」ご一家の安泰を願わずにいられません。
まだ支払っていない金なので相手から取り返すよりはいいのではないかと思います。
まずは休息されて、満を持して解決にあたってもいいのではないでしょうか。

[54: 匿名さん]

>51さん
悪徳業者は何をするかわかりません。
施主を自分たちにして建築確認を出していることも考えられます。
そんな場合、書類を客に渡す必要もないでしょうね。
建築条件付でたまにあるようです。

[55: 匿名さん]

>51さん
それともうひとつ、このスレを最初から読むとわかりますが、必ずしも建築確認が通ってから
請負契約をするものでもないようで、多くのメーカーでは契約（？）をしてから設計し、建築確認を
するようです。
どなたか、これ、なんと言う契約なのか教えてほしい。工事請負契約なのですか？
「込み込み契約」「どんぶり契約」？

[56: 匿名さん]

というか、
ハウスメーカーだと工事請負契約の中に設計料や建築確認申請代行手数料とかはいってるから、
工事請負契約後に建築確認っていう手続きになるんじゃないの。
それが嫌だったら、工事請負契約前に行っているであろう設計料をきちんと払い、建築確認申請代行手数料
を払えば、メーカーも契約前に建築確認手続きしてくれるんじゃないの。やってみたことはないけど。

要は、日本人のダメな所であるが、設計料はタダだと思ってる人が多すぎるんじゃないの。
きちんとその分の金は払えってことだよね。

創造的業務に対する対価って日本では軽んじられてるよね。

[57: 匿名さん]

>55さんがいうような
契約してから設計って通常はないんじゃない。
書き忘れてました。すみません。

[58: x=x1105289793&x.]

またまた追加でごめんなさい。
詳細設計は契約後ですね。
ある程度の基本設計は契約前にサービスでやってるのかな。

[59: 匿名さん]

[60: 匿名さん]

46さんは条件付物件なのかな。もしすでに契約を交わしたあとだと
調停（経由裁判行き）になる可能性もありますね。契約解除条件を
一字一句チェックするのは当然ですが、今後業者と話し合うときに
は許可を得て録音をし、決定事項はすべて文書として残してくださ
い。

[61: 匿名さん]

>56さん
55です。

契約後の設計、とは、おっしゃるとおり、詳細設計のことです。失礼しました。

もちろん、設計に対価を払うのは非常に大切なことですね。
メーカーに対してであってもきちんと設計料を払うべきだと思います。
そしてその上でお互い納得できる最終的な図面を作って工事請負契約に進むのが、
世の中の契約の考え方からすれば本来の姿だと思います。
工事請負契約というのは、（業者からすれば）この図面を元にこれから工事します、
（客から見れば）この図面で納得しております、という約束なんですから、
きちんと家を建てられるような図面がなくては変なのです。

設計が大事だといっても、別に設計をじっくりやれ、といっているわけじゃないんです。
請負契約のときに、施主にとって納得のいく仕様であればいいのです。
メーカーから提示されたプランで即OKという人もいるでしょう。
それはそれで納得されているのですから、そのプランに沿って請負契約を結び
着工してもらえばいいだけですね。

メーカーも消費者ももう少し契約とは何なのかよく考えて欲しいのですよ。

[62: 匿名さん]

現在の建築業界は、契約内容が曖昧であれば、杜撰な家造りが出来ると勝手な解釈をしています。
例えば、隅柱は通し柱であるというのは建築の常識です。しかし、強度に問題がなければ通し柱を使いません。こういった点を事前に説明する責任が業者にはあると思います。
それを業界の慣習で強度が証明できれば勝手につくることができると考えているのです。
消費者が買う家は普通の家です。
通し柱に限らず、特記がなければ、一般的な工法（建築学会仕様？とか）以外は無効となるような仕組みが必要と思います。

[63: 匿名さん]

建築確認申請は、土地が自分名義でなくても可能でしょうか?

注文住宅を建てるために土地をローンで購入しようとしているのですが、
銀行に「建築確認を取らないと、土地の分の融資の実行ができない」と言われました。(都市銀行です。市街化調整区域(既存宅地ですが)のため、厳しい条件を言われています。普通の宅地なら、ここまで厳しくは言われないようです)

まだ土地を契約してローン審査の申し込みに行っただけなので、
当然、土地はまだ私の名義にはされてないのですが、
土地の名義が売主さんのままでも、建築確認申請はできるものなのでしょうか??
(なお、すでに間取り等の詳細な図面はできています)

[64: 63]

63です。
ハウスメーカーさんが、いろいろ役所で相談して下さって、
「売主の実印を押した書類などで、大丈夫と言われました」
との連絡がついさっきありました。

早まって質問して申し訳ありませんでした。

[65: 匿名さん]

>>63さん
資金調達確定前（ローン審査の申込みの段階）なのに、土地売買の契約や、確認申請まで話が進んでるのって一般的なのでしょうか？

[66: 63]

65様
一般的かどうかはよくわからないのですが、
うちの場合は、自然にそういう流れになりました。

もしかすると、
自己資金がやや多めなのと(土地の価格と同じくらい)、
希望の借入金額がやや少なめ(去年の年収の3倍以下)のため、
資金計画にあまり無理がないからかもしれません。
(なお、土地探しを始める前に、ハウスメーカーを決めたり、無理のない予算を計算したり、その予算の範囲での土地・建物の希望を考えたりなど、1年近くかけて準備をしていました。)