競売物件

[匿名さん]

今気に入った中古物件があるのですが、最初の持ち主の時差し押さえで競売にかけられ、
今の売主が購入しリフォームして売りに出されているので、当初の図面がないとのこと。
一応、役所での登記簿、固定資産税証明、平面図、建築確認証明図、土地の区画図はもらいましたが、ほかにどういう図面があったほうが良いでしょうか？
私としては、当初立てた時の設計図（最低限耐力壁の配置、水道、電気配管の図面）がほしいのですが、、、その他耐震性、劣化性など建物の性能を証明する書類は物件を登録する時、役所に提出するものでしょうか？もし登録に必要なら役所にまだありそうですが。

内見してかなり気に入ったのですが、表面上だけじゃ問題あるかどうか分からなくて、やはりやめたほうが無難でしょうか？

[27: 地元不動産業者さん]

25です。

手付金30％は普通ではないです。宅地建物業者が売主となる場合10％以上は供託です。

権利書は一昨年ぐらいに決まった登記識別情報ならば見せられないのは普通です。

時間が無いので司法書士を指定すると言うのは、状況によりますがあまり考えられません。

お伺いしたいのですが、管財物件というのは現在差押さえ登記とうが付いている物件ですか、差押さえや、抵当権の抹消が確実にできる保証はどれくらいありますか？
破産管財人が付いているのですか？売主や窓口は不動産屋ですか、破産管財人ですか？

不動産業者が抹消が怪しい物件を買うときは手付け無しの契約即決済です。場合によっては法務局で資金の受け渡しをして即登記を出すケースもあります。
そこまでのケースなのか、どうなのか状況が分からないのでなんともいえません。

[28: 匿名さん]

26です
27さんありがとうございました。物件は差し押さえ物件で窓口は不動産屋ですが破産管財人がついてます。不動産屋は滞納してる金額をいろいろ立て替えてるとかいってました。 ただ私とのやりとりは不動産屋です。物件には破産者まだ居住中です。不動産屋銀行には審査があるので裁判所からの許可書等コピーを提出したらしいですが私には中々いただけません。銀行いわく通常融資をうける本人から提出するといってましたそんなもんなんでしょうか？いろいろすみません。

[29: 素人]

28さま
なんか複雑でよくわかりませんが
怪しげですね
業者が・・
辞めたほうがいいんじゃないんですか？みなさんどう思われますか？

[30: 不動産業者さん]

詐 欺 師 の可能性あるよ。

私は、競売物件の再販業者だが、「任意売却で・・・」って話が私の会社にも来たことがある。その時は、もちろん断ったが。

競売になりそうな物件(債務超過)を任意売却なんて話は、素人が関わる物ではない。

本当に信頼の置けるような会社(経営者が親族など)と取引するなら別だけど。

[31: 匿名さん]

26です
いろいろありがとうございます。みなさんのアドバイスとおりかなり危険をかんじます。良い物件でしたが今回は見送ります ありがとうございました。

[32: 書記官]

破産物件であるならば，個人所有の不動産は，原則として，登記記録（昔の登記簿のこと）を見れば破産しているかどうかがわかります。（法人なら法人自身の商業登記簿を見る必要があります。）
それで破産管財人がわかるはずです。
破産管財人は，通常は業者に任せて任意売却しますが，その業者が怪しいようであれば，当該破産管財人（又は破産裁判所）に同人が本当に任せた業者であるのか確認するといいでしょう。これでだいたいは解決するはずです（大都市圏の以外は管財人それなりの人なのであまり変なのに任せない。）。

また，確認した上でも，その業者が胡散臭いと思うのなら，あなた自身の立場に立った不動産業者に仲介してもらうと良いかもしれません（地場の大手の不動産業者なら経験があるはずです。「バイヤーズエージェント」をうたっている不動産業者もこういうのに適しているかもしれません。）。

ちなみに，以下は余談ですが，参考になれば幸いです。
破産管財物件は，それなりに早く売る必要があるのと，現状有姿での売買（瑕疵担保がない）ですから，通常の売買に比べると若干安くても契約に応じるのが一般です。
ちなみに，競売になった場合は，通常の市場価格のおよそ５〜７割掛けの価格が売却基準価格になります（入札ですからもっと高くなったり，それでも売れなかったりします。物件次第です。）。
実際に任意売却するかどうかは，競売になって落札されるであろう価格と，任意売却で売った場合に担保をつけていたり差し押さえ等の当該不動産に対して担保的な権利を有する債権者らへのハンコ代等を勘案しての価格を比較するのことになります。

[33: 匿名さん]

28です
32さんありがとうございます。
物件はとてもよかったのですが今回は辞めようかと思います。素人にはむずかしいですね理由としては
・銀行の紹介の司法書士を時間がないという理由で拒否したこと
・重要事項に書かれていた売り主が支払う滞納未納金額とこちらで調べた未納金の額が大幅に違っていたこと。この部分は業者に確認したところ未納金はすべて精算するとのことだったので金額の修正または未納金すべて支払う旨追記をお願いしたところ『僕たちが信じられないんですか』と恫喝されました。
・管財物件になってから一年以上なるがずっと居住しているところ
また空け渡し日が契約書の中ではっきり記載がないところ
・破産者がどのような経緯で破産にいたったかが不明長年解体業を営んでおり会社潰したとのことだが・・他もろもろ事情はあると思いますがむずかしく感じてしまいました。

[34: 32]

解体屋さんだとあまり関わり合いたくない人が多いのは経験則です。
書かれた事情からすると「？」ってところもありますが，変に思うところがあれば手を出さないにこしたことはないと思います。

あまり迷信めいたことを書きたくないのですが，何故か競売物件等になった物件は裁判所のやっかいに２度，３度となるケースが多いように感じますし・・・

[35: 匿名さん]

33です
32さんありがとうございました。
解体業者はやはりお付き合いしたくないかんじですか？何人かの人にもいわれたので

[36: 32]

>35
職業で差別してはいけないのでしょうが，
・気性が荒い人
・往生際の悪い人（違法行為を気にしない人）
が多い印象があります。破産の時は破産裁判所・管財人共に苦労をさせられるケースが多いです。
いわゆる「こまったちゃん」で，立場を理論的に理解しない分，＊＊＊よりもタチが悪い場合があります。

あくまでも，想像ですが，おそらくは解体業廃業後（破産後）も，しばらくすれば同種の法人を設立し，再起を図ると思います。
で，その再起の際につるむ先か，因果を含めたのが，件のヘンテコな業者ではないかな？　
故に管財人が手配する業者は別にいるか，管財人は当該物件がオーバーローンなので売却に積極的ではないのかと思われます。
基本的に，売りたくて売る物件ではない場合，買い手に感謝どころか敵意を持つ売り手の場合には，それなりの対策を考えておきながらも，表面的にはにこやかに挑むべきですから，やや無防備すぎた印象はありますね。
現在　競売や破産の申し立てが急増中ですし（年末年始も休日出勤してましたよ。），これから推測すると，市場にも物件は流れてくるでしょうから焦らずとも良いかと思いますよ。

[37: 35]

35です
たしかに36さんのいうとおり破産管財人はあまり積極的ではありませんでした。不動産屋の方が早く売りたいかんじでしたがこちらが弁護士や銀行の意向、司法書士の話をしたところなぜか断ってほしいようなかんじになりました。いろいろアドバイスありがとうございます。

[38: 検討中]

36さんくわしいですね。競売や管財の販売関係者ですか？

[39: 32]

36です。32でも書いたように裁判所書記官です。
競売係や破産係等の経験があります。
職業上の秘密を明らかにするつもりはありませんが，通常は専門書籍等で知り得ることで一般お方がご存じではないことを私が知っている範囲でお答えしている程度です。
ですので，むしろ一般市場関係は疎いと思います。

仕事が忙しいので頻繁ではありませんがアドバイスできる範囲で書き込みさせていただいております。私自身の勉強にもなりますので。

[40: ばば]

39さんにお伺いします。私も管財物件を検討中ですが間に入る弁護士、業者の良いか悪いか判断基準などありますか。また悪徳弁護士や業者などいるのでしょうか？また支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合などあるのでしょうか？対策などあれば教えていただけますでしょうか？よろしくオネガイします

[41: 32]

管財業務に熱心な弁護士であれば高く売るはずです（非オーバーローン物件であれば破産財団が多くなる。）。ですので，良い弁護士が相手方として良いかというと疑問です。
業者は一般的に早く掃く為に，当該物件の土地勘の強い業者，大手，弁護士の提携先を使うことが多いと思います。これらであれば所謂，地場の業者の中でも比較的よく聞く業者だろうと思いますので問題は少なかろうと思います。
破産者に群がっていた業者であると問題がある場合が多いと思います。
どっちにしろ仲介手数料は必要ですから，ご自身の立場に立ってくれる業者を自分の業者として間に入れると良いと思います（この場合でも必要な総額は同じですから。）。
先に書いたバイヤーズエージェントがこれに当たります。
こういう業者を見つけられないのであれば，地場の評判のいい大手業者に仲介に入ってもらえばいいでしょう。

こういった物件は時間をかけるくらいなら少々安くても早く売るのを優先する傾向があります（換価を優先させる）ので，この性質を上手く利用すると良いと思います。
但し，瑕疵担保はないモノですから，よく見極めてください。

＞た支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合
万が一のことはないと思いますが，あなたの場合がそれに該当しないとも限りませんので（この場合，当該金額は返されると思いますし，弁護士個人の責任を追及していけば良いのでしょうが），登記を移転する司法書士等に「も」よく聞いてください。

[42: ばば]

アドバイスありがとうございます。バイヤーズ・エージェントという話がでましたが今回の物件はまったくその土地とは関係ない不動産業者です。野毛の物件なのに池袋の業者です。ほぼ1・5人くらいでやっているみたいです。最近結論をのばしたところ業者から破産をされた売り主に会うようにといわれますが破産者と買い主が業者を通してあうことは頻繁にあることでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。

[43: 32]

破産者が自然人（法人ではない）ものとして・・・

破産者の資産は破産財団に属するのが通常です。
この場合は，破産管財人が売主になります（売買には破産裁判所の許可が必要になります。）。

しかしながら，例外もあります。
不動産などに抵当権がついており，「資産価値＜担保債権額」という状態になっている，所謂「オーバーローン」状態のものです。
この場合，破産管財人は，物件の所有権を破産財団から放棄することがあります。
すると，この物件の所有権は破産者に戻ります（もちろん担保の負担はついてまま。）。
ご質問のケースの場合は，不動産登記を見れば，このケースだと思われます。この場合だと売主が破産者になるわけです。（この場合，全てのケースではないのですが，ほとんど，破産の登記と破産財団から放棄の登記がなされているはずです。）
このケースだと売主たる破産者に会うことになると思います。

[44: ばば]

登記上破産管財人は弁護士になってます。登記上かなり前から経済状態が悪いことがみうけられます。ひとことではいえませんが破産するくらいの方なのでしかたないかもしれませんがけっこう前からかなりのお金を借りていることが見受けられ少し不安があると伝えたところ業者から弁護士ではなく破産人にいい人だから会ってくださいと促されてる次第です。業者は専任らしいですが他業者に変更できるのでしょうか？私としては破産をされた方に会うのは後々を考えるとどうかと？思いますがいかがでしょうか？

[45: 32]

業者は気になれば外せばいいと思います（違う業者を入れても仲介手数料の総額は同じ）。
tp://www.aozora-plan.co.jp/contents/whats.html

破産者に会うというのは「？」ですね。
管財登記が入っているのであれば不要ですね。

[46: ばば]

45さん

やはり破産者にあうというのは危険ですよね？
危険な業者の見分け方などお時間あるときあげていただけるとうれしいです。

[47: 麗子]

はじめまして
新聞広告で気に入った物件があり、見に行きました。室内も綺麗で、購入する気になり仮申し込みをしました。が…
自己破産した人がオーナーらしく…
仮申し込みから1ヶ月たっても話がすすみません。
弁護士と銀行の話し合い？でもめてるみたいで。
せっかく購入する気持ちになったのにイライラします。最悪の場合、競売にかけられるかも？ということですが、もう普通の買い方では手に入らないとあきらめた方がいいですか？？

[48: 匿名さん]

47さん
弁護士は破産管財人となります。
売ったお金で借金を返さなければいけません。とても折り合いがつかない金額だと弁護士も債務者を説得できず仕事になりません。弁護士は裁判所からの依頼で動いているので範囲の中できちっとこなさなければなりません。銀行は今審査も厳しく少しでもグレーがあると審査おりません。破産者が借りてたところが少しでも○暴にからんでいたりしたらアウトです。そこいらへんの調整がとれずにいるのでないでしょうか？破産者も履歴が残らない怪しいところからお金を借りていたりすると買ったあと大変です。47さんはまだ一円もお金いれてないですよね？銀行が？を出していたら危険な物件です
契約など慎重に

[49: 麗子]

>>48さん

詳しくありがとうございます。まだお金は一円も払ってません。
万が一のことを考え、もし購入できることになったら、新聞広告を出した不動産屋【私が仮の購入申し込みをしたところです。】が、手付金を破産者に渡さず、預かるそうです。夜逃げを防ぐためらしいです。
履歴に残らない借り入れとかあるんですか？？
怖いですね。
ちらっと書類を見たところでは銀行から三千万近くの借り入れがありましたが…
売値は、その半分ぐらいですので、そこらあたりで揉めてるのかも？
初めて購入しようと思い、話を進めてきたのですが、こんなに自己破産物件って、もめるんでしょうかね。戸惑ってます。
破産者の破産理由とかって教えてもらえるんですか？

[50: 匿名さん]

破産理由は事業の失敗など多いのではまた何の職業かは確認したほうがいいでしょう。 もし本気で買おうと思っているのなら司法書士は銀行からの紹介で不動産屋にすべてまかせるのはだめですよ。不動産屋はとにかく売りたいので契約や登記などくわしくないのであれば任せるのは危険です。銀行が１番の味方だと思ったほうがいいでしょう。競売や管財人物件はあまり素人が手は出さないほうがいいのですが

[51: 麗子]

ありがとうございます！
全くの素人で、こちらのコミュニティをよませていただき、大変勉強になります。先程、不動産屋から電話があり、弁護士と銀行の折り合いがついたので契約できます。とのことです！
司法書士も、自分で探した方がいいのですか…
会社の顧問税理士に紹介してもらいます。
これから大変かもしれませんが頑張ります。
これからは自己破産物件が大量に出ると言われてますが、みなさんトラブルなく購入できるとよいですね

[52: 匿名さん]

司法書士は銀行か自分で手配しないと危険です。あと契約前に家の中盗聴器仕掛けられてないか確認（私の知り合い競売物件で仕掛けられてました）登記簿の確認を必ずしてください。あと専任仲介物件ではないですよね？職業の確認もかならずしたほうがいいと思います。破産者立ち退き後の入金がベストですが

[53: 匿名さん]

スレ主さんは結局、家を買ったのでしょうか？

[54: 麗子]

選任仲介物件？？？
ちょっとよくわからないです(T_T)

盗聴機を仕掛けるとか恐ろしいですね、どうやったらわかりますか？
まだ契約には至ってませんが、色々厄介ですね。
はぁ…
もちろん、残金は立ち退いたあとに支払うつもりです。色々と心配していただき感謝しています！！

[55: ビギナーさん]

選任仲介物件というのは１社のみで管財物件を販売する場合です。変な話ですが選任の場合破産者と不動産屋さんが
組んでいたりする場合もあり多少危険です。盗聴器は盗聴器が入っているか調べることができる機械があるので
その機械を室内に持ち込み専門の方に調べてもらいます。すぐにわかるそうです。また先入観をもってはいけないと思うのですが破産者なので念には念をいれたほうがいいと思いますよ。不動産屋がすべて仕切ろうとしたら危険です。

[56: 匿名さん]

「専任」の間違いですよ。
この場合でも買い手は自分の仲介業者を入れることは可能ですよ。
また，適正な購入価格を提示しているのに売らないなんて言うのは考えにくい（管財ならほぼあり得ない）
盗聴器については家電製品を全て出したあとに電気メーターが動いているかどうかで大体のものは分かります。
ってか，破産者でそこまでするほどの金回りの良いヤツはいないよ。普通に犯罪だし，せっかく取った免責後に債務を背負うなんてことをするやつは・・・

[57: 麗子]

みなさん、ありがとうございます
最初に、もらったマンションの見取り図にはインターネット掲載不可となってましたが専任なんですかね？売り主の破産者側が申し込んだ？仲介業者もいるみたいです(-_-)
私の方は全国的に名前が知れた不動産屋なので大丈夫かと？？
安いというのは、それなりのリスクを負うし、素人にはわからない不審な点もあり難しいのですね。
本を買って勉強しないといけませんわ。
最初に購入決意したのが、自己破産者のマンションだなんて、ついてなさすぎます。予算と相談すると、これぐらいの物件しか手が出ないから仕方ないですが

[58: 契約寸前]

はじめまして
専任仲介物件でも大手であればまだ安心かと
私も管財人物件を検討し契約寸前までいきました。が知り合いの競売物件を扱っている方に相談したところ通常の契約内容とあきらかに違うためやめた方がいいといわれました。カキコミをされてた方と同じようなこともいってました。不動産屋の中には手付金だけ払わせて中々破産者が立ち退かず結局手付金も返さずという業者もいるそうです。そのばあい契約書の段階から計画的な業者もいます。購入する場合は念はいれたほうがよいかと
本当の素人はリスクありますよ。

[59: 経験者]

物件はマンションですか？ であれば管理組合の議事録も取り寄せたほうがいいです。なにか問題があれば記載があります。破産者以外のマンションの問題などわかります。またローンを組みますか？銀行から管財人にお金は振り込まれるので振り込みが終わってから何か問題が生じても困らないような契約を結んだ方がいいです。何かあってもお金は銀行に返し続けなければいけないので。また管理費などの滞納がどれだけあるか確認もしておいた方がいいでしょう。滞納金は払う義務はないので請求されないようにしたほうがいいです。
また他の方も書き込んでましたが何のお仕事をされてた方か確認もしたほうがいいでしょう
とにかく検討を祈ります。

[60: いつか買いたいさん]

管理組合の議事録は、部外者はどうすれば取り寄せられるのでしょうか。

[61: 麗子]

ありがとうございます！
マンションの議事録は、こちらが何も言わなくても不動産屋が取り寄せてくれましたヨ。
管理費の滞納は、微々たるものでした。
私が買おうとしてる物件も、自己破産してからは滞納してると思います。
契約書に、管理費の滞納分は支払わないと記載してあるか、よく確認しないといけませんね！！
ローンは組みます。支払ったお金は管財人【弁護士】に入るんですか？？
破産者と手を組んでいたりなんかしたら怖いですね

[62: 契約寸前]

管財人は振り込まれた金額で債務者に支払いをします。管財人は裁判所から依頼を受けているので報酬は裁判所から支払われます。履歴がある債権者に支払いをするのが仕事なので破産者が管財人に内緒でへんなところからお金を借りてたりすると厄介です。住始めたら借金取りがきたりそれがやばい筋だとどうにも裁判でも起こさなければいけなかったりします。職業の確認は破産者がどのような人物かも気になるからです。健闘を祈ります

[63: 匿名さん]

競売物件って安いイメージがあるけど、
条件を細かく見ると意外と安くない場合が多いですよね～

私も以前は競売物件を中心に探していた時期がありましたが、
トラブルを抱え込むリスクも大きいので結局断念しました

[64: 匿名さん]

競売や管財人物件のなかには不動産屋が買い取って販売をしないという物件に不安を感じますね。
本当にいい物件であれば買い取ると思いますが。何か理由があるのではと考えてしまいます。リフォームや張り替えなどにもお金がかかるのでトータルでかんがえるとどうなんでしょう。

[65: 麗子]

そうですね～
なぜ業者が買い取らないのかは？？不安材料ですよね。リフォームは、ハウスクリーニングと壁紙の張り替え、トイレのみを考えてます。
今日、契約書が来ました。読んでると、ローン契約完了して、全額支払い後に所有権移転手続きをするとありました。
お金を払った後、抵当権や用益権が外れない場合、契約解除できるとの記載がないです(;_;)
手付金解除のことですかね？色々本を読みましたが難しいです。
所有権移転後は、管理費、固定資産税は私の負担ですよね？引き渡し日がまだまだ先なのですが、その間は、私の持ち物なのに、管理費を払って前オーナーを住まわせてあげてる！という形になるわけですか？
無知な上の質問、ごめんなさい。

[66: 契約寸前]

破産者が立ち退かずにいるとかなり厄介です。破産者の引越先は決まってますか？また立ち退きの日は契約書に記載ありますか？引越し先が決まってない場合居座る可能性もあります。引越し費用や立ち退くためにお金が必要な場合があります。不動産屋にしろ破産者にしろ法をかいくぐることはできると思います。お金が銀行から振り込まれたら管財人も不動産屋も用が住んでしまいます。不動産屋は仲介手数料が入れば仕事は終わりです。何かあったら破産者と交渉をしなくてはなりませんよ。またその物件は売りに出されてからどれくらいですか？ちょっと長いと危険です。本当は競売物件に詳しい方であれば安全ですが素人は知識がないので危険です

[67: 麗子]

いつもありがとうございます。破産したのが12月末で、私が内覧に行ったのが2月頭なので、そんなに売り出しから長くはないと思いますが…
引き渡しは5月末となってました、引っ越し先は決まってないようです。
ただ家財道具を差し押さえて持っていかれたのか？箪笥とかダイニングテーブルなどの大きなものはありませんでした。

[68: 匿名さん]

あの破産者は会社員でしたか？管財人物件や競売物件でトラブルになるのは立ち退かずの場合です。気になる箇所のある契約書は印は決して押さないことです。

[69: 麗子]

破産者は会社経営者でした。今日、登記簿や重要事項説明書が届き、チェックしているところです。
騙されやすい？ポイント、よく見なければいけないところはどこでしょうか？

[70: 匿名さん]

会社といっても何の会社ですか？
立ち退きの日は契約書に入ってますか？69さんは弁護士や司法書士はご自身で手配されましたか？騙されるポイントとかいう前にそこいらへん固めたほうがいいです。会社経営ってどんな業種もあてはまるんですよ。そういうこともきちんとわかってなくて大丈夫ですか？ふつう聞いておくものですよ。あるいみ企業のサラリーマンのほうが安心です。身元はわかりますんで69さんもし自分で契約をしようとしてるのなら？ですね。アドバイスもむずかしいですね。

[71: 買う予定]

競売も管財物件もリスク大きそうで手だせませんね。あと縁起が悪そうで嫌だな。なかなか普通の人手出さないんじゃない。買ったあと人にいいなとはまず思われないしね。

[72: 麗子]

こんにちは。
弁護士は、破産した人の管財人です。
自分自身で契約します。
30代のシングルですが…
立ち退きの日というか引き渡し日は記入されてます！不動産屋に聞いたら、残物撤去の後、何もないの私が確認して契約となるそうです。ホント、お金があれば普通の中古を買いますね。こんなに色々苦労したり心配しなくていいし！

[73: 匿名さん]

72さん
がんばってください。かげながら応援してます。

[74: 麗子]

ありがとうございます！
こちらで、親切にアドバイスしていただいたお陰で、不動産屋にも、しっかり不安な点を聞くことが出来、安心しました。
本日、無事に契約を済ませました。引き渡し前に部屋の確認をしてから支払います。お世話になりました。

[75: ガンダム]

お世話になります。ドアtoドアで恵比寿駅まで　２０分で　２ＬＤＫ程度の中古物件探しています。

[76: 匿名]

不動産屋の物件で売主が破産した物件があり、不動産通して家の中も見て、気に入り買おうと思い、銀行でローン審査も受かり不動産に手続きしに行ったら・・

あなたは買えないかもって！

物件は弁護士が入ってます。

ましてや競売になるかもって！

私が行った後に３人買いたいって来たそぉです！

１週間待ってって言われもう少しで１週間になります。

弁護士と不動産は別の人に売りたい？

分かるかた助言お願いします！