競売物件

[匿名さん]

今気に入った中古物件があるのですが、最初の持ち主の時差し押さえで競売にかけられ、
今の売主が購入しリフォームして売りに出されているので、当初の図面がないとのこと。
一応、役所での登記簿、固定資産税証明、平面図、建築確認証明図、土地の区画図はもらいましたが、ほかにどういう図面があったほうが良いでしょうか？
私としては、当初立てた時の設計図（最低限耐力壁の配置、水道、電気配管の図面）がほしいのですが、、、その他耐震性、劣化性など建物の性能を証明する書類は物件を登録する時、役所に提出するものでしょうか？もし登録に必要なら役所にまだありそうですが。

内見してかなり気に入ったのですが、表面上だけじゃ問題あるかどうか分からなくて、やはりやめたほうが無難でしょうか？

[23: 匿名さん]

事故物件かもしれないね。
借金苦で一家心中した家とか．．．

[24: 土地勘なし]

競売ではないのですが管財物件購入検討しました
司法書士を銀行からいれて手続きしようとしたら業者に激しく拒否られました。銀行も通常銀行からかどこにするかは買い主が選択するといってました。理由がわかりません
いったい何故なんでしょうか？

[25: 地元不動産業者さん]

売主に理由を聞いてみれば。

分譲地などで元々1筆のとちを分割して売却する場合、対象物件の権利書が、他者に売却するまでは、他の土地の権利書をかねることがあるので、リスク管理上所有権移転登記に関してだけは売主指定にすることが良くある。

また、売り渡し証書の作成（所有権移転登記に絶対に必要な書類のひとつ）は売主の費用負担となるが、所有権移転登記と司法書士が分かれる場合売り渡し証書作成のためだけに依頼をすると高くつく。

指定の司法書士からリベートを貰う。

考えられるのはこれらぐらいかな。

[26: 匿名さん]

24です
業者がいう理由は時間がないといってました。銀行から融資をうけるので銀行はこちらの司法書士を使うのが通常ですといってました。あと手付け金って3割が普通ですか？あと重要事項に書かれていた売り主の滞納額と実際の滞納額は違いました。あと権利書等事前に見せられないといわれました
契約書ハンコおしたらみせるといわれました 通常こうなんでしょうか？

[27: 地元不動産業者さん]

25です。

手付金30％は普通ではないです。宅地建物業者が売主となる場合10％以上は供託です。

権利書は一昨年ぐらいに決まった登記識別情報ならば見せられないのは普通です。

時間が無いので司法書士を指定すると言うのは、状況によりますがあまり考えられません。

お伺いしたいのですが、管財物件というのは現在差押さえ登記とうが付いている物件ですか、差押さえや、抵当権の抹消が確実にできる保証はどれくらいありますか？
破産管財人が付いているのですか？売主や窓口は不動産屋ですか、破産管財人ですか？

不動産業者が抹消が怪しい物件を買うときは手付け無しの契約即決済です。場合によっては法務局で資金の受け渡しをして即登記を出すケースもあります。
そこまでのケースなのか、どうなのか状況が分からないのでなんともいえません。

[28: 匿名さん]

26です
27さんありがとうございました。物件は差し押さえ物件で窓口は不動産屋ですが破産管財人がついてます。不動産屋は滞納してる金額をいろいろ立て替えてるとかいってました。 ただ私とのやりとりは不動産屋です。物件には破産者まだ居住中です。不動産屋銀行には審査があるので裁判所からの許可書等コピーを提出したらしいですが私には中々いただけません。銀行いわく通常融資をうける本人から提出するといってましたそんなもんなんでしょうか？いろいろすみません。

[29: 素人]

28さま
なんか複雑でよくわかりませんが
怪しげですね
業者が・・
辞めたほうがいいんじゃないんですか？みなさんどう思われますか？

[30: 不動産業者さん]

詐 欺 師 の可能性あるよ。

私は、競売物件の再販業者だが、「任意売却で・・・」って話が私の会社にも来たことがある。その時は、もちろん断ったが。

競売になりそうな物件(債務超過)を任意売却なんて話は、素人が関わる物ではない。

本当に信頼の置けるような会社(経営者が親族など)と取引するなら別だけど。

[31: 匿名さん]

26です
いろいろありがとうございます。みなさんのアドバイスとおりかなり危険をかんじます。良い物件でしたが今回は見送ります ありがとうございました。

[32: 書記官]

破産物件であるならば，個人所有の不動産は，原則として，登記記録（昔の登記簿のこと）を見れば破産しているかどうかがわかります。（法人なら法人自身の商業登記簿を見る必要があります。）
それで破産管財人がわかるはずです。
破産管財人は，通常は業者に任せて任意売却しますが，その業者が怪しいようであれば，当該破産管財人（又は破産裁判所）に同人が本当に任せた業者であるのか確認するといいでしょう。これでだいたいは解決するはずです（大都市圏の以外は管財人それなりの人なのであまり変なのに任せない。）。

また，確認した上でも，その業者が胡散臭いと思うのなら，あなた自身の立場に立った不動産業者に仲介してもらうと良いかもしれません（地場の大手の不動産業者なら経験があるはずです。「バイヤーズエージェント」をうたっている不動産業者もこういうのに適しているかもしれません。）。

ちなみに，以下は余談ですが，参考になれば幸いです。
破産管財物件は，それなりに早く売る必要があるのと，現状有姿での売買（瑕疵担保がない）ですから，通常の売買に比べると若干安くても契約に応じるのが一般です。
ちなみに，競売になった場合は，通常の市場価格のおよそ５〜７割掛けの価格が売却基準価格になります（入札ですからもっと高くなったり，それでも売れなかったりします。物件次第です。）。
実際に任意売却するかどうかは，競売になって落札されるであろう価格と，任意売却で売った場合に担保をつけていたり差し押さえ等の当該不動産に対して担保的な権利を有する債権者らへのハンコ代等を勘案しての価格を比較するのことになります。

[33: 匿名さん]

28です
32さんありがとうございます。
物件はとてもよかったのですが今回は辞めようかと思います。素人にはむずかしいですね理由としては
・銀行の紹介の司法書士を時間がないという理由で拒否したこと
・重要事項に書かれていた売り主が支払う滞納未納金額とこちらで調べた未納金の額が大幅に違っていたこと。この部分は業者に確認したところ未納金はすべて精算するとのことだったので金額の修正または未納金すべて支払う旨追記をお願いしたところ『僕たちが信じられないんですか』と恫喝されました。
・管財物件になってから一年以上なるがずっと居住しているところ
また空け渡し日が契約書の中ではっきり記載がないところ
・破産者がどのような経緯で破産にいたったかが不明長年解体業を営んでおり会社潰したとのことだが・・他もろもろ事情はあると思いますがむずかしく感じてしまいました。

[34: 32]

解体屋さんだとあまり関わり合いたくない人が多いのは経験則です。
書かれた事情からすると「？」ってところもありますが，変に思うところがあれば手を出さないにこしたことはないと思います。

あまり迷信めいたことを書きたくないのですが，何故か競売物件等になった物件は裁判所のやっかいに２度，３度となるケースが多いように感じますし・・・

[35: 匿名さん]

33です
32さんありがとうございました。
解体業者はやはりお付き合いしたくないかんじですか？何人かの人にもいわれたので

[36: 32]

>35
職業で差別してはいけないのでしょうが，
・気性が荒い人
・往生際の悪い人（違法行為を気にしない人）
が多い印象があります。破産の時は破産裁判所・管財人共に苦労をさせられるケースが多いです。
いわゆる「こまったちゃん」で，立場を理論的に理解しない分，＊＊＊よりもタチが悪い場合があります。

あくまでも，想像ですが，おそらくは解体業廃業後（破産後）も，しばらくすれば同種の法人を設立し，再起を図ると思います。
で，その再起の際につるむ先か，因果を含めたのが，件のヘンテコな業者ではないかな？　
故に管財人が手配する業者は別にいるか，管財人は当該物件がオーバーローンなので売却に積極的ではないのかと思われます。
基本的に，売りたくて売る物件ではない場合，買い手に感謝どころか敵意を持つ売り手の場合には，それなりの対策を考えておきながらも，表面的にはにこやかに挑むべきですから，やや無防備すぎた印象はありますね。
現在　競売や破産の申し立てが急増中ですし（年末年始も休日出勤してましたよ。），これから推測すると，市場にも物件は流れてくるでしょうから焦らずとも良いかと思いますよ。

[37: 35]

35です
たしかに36さんのいうとおり破産管財人はあまり積極的ではありませんでした。不動産屋の方が早く売りたいかんじでしたがこちらが弁護士や銀行の意向、司法書士の話をしたところなぜか断ってほしいようなかんじになりました。いろいろアドバイスありがとうございます。

[38: 検討中]

36さんくわしいですね。競売や管財の販売関係者ですか？

[39: 32]

36です。32でも書いたように裁判所書記官です。
競売係や破産係等の経験があります。
職業上の秘密を明らかにするつもりはありませんが，通常は専門書籍等で知り得ることで一般お方がご存じではないことを私が知っている範囲でお答えしている程度です。
ですので，むしろ一般市場関係は疎いと思います。

仕事が忙しいので頻繁ではありませんがアドバイスできる範囲で書き込みさせていただいております。私自身の勉強にもなりますので。

[40: ばば]

39さんにお伺いします。私も管財物件を検討中ですが間に入る弁護士、業者の良いか悪いか判断基準などありますか。また悪徳弁護士や業者などいるのでしょうか？また支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合などあるのでしょうか？対策などあれば教えていただけますでしょうか？よろしくオネガイします

[41: 32]

管財業務に熱心な弁護士であれば高く売るはずです（非オーバーローン物件であれば破産財団が多くなる。）。ですので，良い弁護士が相手方として良いかというと疑問です。
業者は一般的に早く掃く為に，当該物件の土地勘の強い業者，大手，弁護士の提携先を使うことが多いと思います。これらであれば所謂，地場の業者の中でも比較的よく聞く業者だろうと思いますので問題は少なかろうと思います。
破産者に群がっていた業者であると問題がある場合が多いと思います。
どっちにしろ仲介手数料は必要ですから，ご自身の立場に立ってくれる業者を自分の業者として間に入れると良いと思います（この場合でも必要な総額は同じですから。）。
先に書いたバイヤーズエージェントがこれに当たります。
こういう業者を見つけられないのであれば，地場の評判のいい大手業者に仲介に入ってもらえばいいでしょう。

こういった物件は時間をかけるくらいなら少々安くても早く売るのを優先する傾向があります（換価を優先させる）ので，この性質を上手く利用すると良いと思います。
但し，瑕疵担保はないモノですから，よく見極めてください。

＞た支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合
万が一のことはないと思いますが，あなたの場合がそれに該当しないとも限りませんので（この場合，当該金額は返されると思いますし，弁護士個人の責任を追及していけば良いのでしょうが），登記を移転する司法書士等に「も」よく聞いてください。

[42: ばば]

アドバイスありがとうございます。バイヤーズ・エージェントという話がでましたが今回の物件はまったくその土地とは関係ない不動産業者です。野毛の物件なのに池袋の業者です。ほぼ1・5人くらいでやっているみたいです。最近結論をのばしたところ業者から破産をされた売り主に会うようにといわれますが破産者と買い主が業者を通してあうことは頻繁にあることでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。