変動金利は怖くない？？ その３６

[匿名さん]

前のスレッドが1000を超えたので３６作りました。
テンプレは >>1 に貼ったので参照ください。

[701: 入居済み住民さん]

＞サービスとして販売側が諸費用を持つこともあります。

販売価格に鼻から乗せてるものをサービスと言い放つとは。
なかなか面の皮が厚いですな。

[702: 匿名さん]

最新ピカピカマンションも３０年経てばボロマンションってこと。
３０歳代でマンション買ってローンを終えて定年、すると今の団地のような
状態になる。老人ばかりが同じボロマンションに住んでる状態。

[703: 匿名]

>変動ローン儲の皆様
変動ローンで買ったマンションを賃貸にしたことが銀行にバレて、
金利優遇解除、一括返済を求められている方がいるようですが、
その辺りのリスクはどのようにお考えですか？

フラットであれば転勤を申請すればほとんどの場合は賃貸で収入を得つつ、
そのまま継続でき、銀行の貸し剥がしのようなリスクはほぼありません。
転勤のリスクがあるような一般市民でも変動金利を利用するべきでしょうか？

[704: 匿名さん]

＞一括返済を求められている方がいるようですが

ソースください。話はそこからですよ。

[705: 匿名さん]

>703
変動ですが，転勤の可能性は高くないし，仮になったとしても単身赴任するつもりなので，賃貸しすることは全く考えていません。

[706: 匿名さん]

私は銀行に相談に行ったら本来はダメだけど聞かなかった事にしておきます。と言われました。一度融資が確定してしまうとその後住んで無かろうが、賃貸にしようが、関係ないようです。ただ、返済が滞るとその辺が問題となり、返済額の見直し等融通が効かないようです。

その辺は強制競売行きのフラットは元々融通が効かないので民間の方がまだましかと。

[707: 匿名]

<701
そういうあなたもね。

その乗っかった金額で買う人もいるしね。
実体と書面上の話はわからんよ。

[708: 匿名さん]

>706
基本的にはアパマンローンに借り換えだから適当なことを書くべきでない。

[709: 匿名さん]

変動で借りたら賃貸に出したらダメなの？

[710: 匿名さん]

なに言ってんだこいつ⇧

[711: 匿名さん]

>>708

あんたよほど信用が無いんじゃないの？銀行の担当者に聞いたら結構賃貸にしてる人は多いって言ってたよ。
買った後で転勤なんて良くある話だしね。

住宅ローンが残ってるのにそこを賃貸にしてさらにローンで家を買うなどの場合はダメらしいけど。（それでも信用次第ではOKのケースも有るらしい）

[712: 匿名さん]

>711
まんまデベロッパの営業トークじゃないの（笑）
あんたが相談したのは銀行の支店長クラスなんだよね？
平担当にそんな権限あるわけないじゃんアホなの？

ローンの担保が賃貸に出されて黙ってる銀行なんかありませんよ。

[713: 匿名さん]

>>712

???
なんでデベが出てくるの？
私は転勤になった時に銀行の担当者と話しをしましたよ？たぶん平担当だと思うけど。
（その平担当が偉い人と話したかは知りません）

買った後の転勤で賃貸で貸すのになんでデベの営業が出てくるのかよくわかんないんだけど？
デベの担当とは買った後も付き合いが有るのですか？すくなくともわたしは有りません。

>ローンの担保が賃貸に出されて黙ってる銀行なんかありませんよ。

え？賃貸に出されると担保価値が下がるんですか？初めて知りました。

ちなみに転勤の間3年間無事に賃貸で出して戻った今年そこを売って新築マンションへ買い替えしました。
うちの会社は結構同じ事やってる人いるけどね。特殊なのかな？

[714: 匿名さん]

底辺の争い。
　

[715: 匿名さん]

と、底辺が言ってます

[716: 匿名さん]

担保価値が下がるわけではなく住宅ローンとアパマンローンでは
アセットリスクが違うからです。
これは金融機関の種別によって厳密にルールが決まっているので
銀行の担当者の会社が入る余地がないです。
厳密に言えば貸そうが貸すまいが債務者が居住しなくなった時点で
ダメなんですが一時的という理由でＯＫにするようです。

[717: 匿名]

>713
それ以上無知を晒すのは止めたほうがいい。
担保に取っている物件の貸与契約を勝手にされては銀行もたまらんだろう。
ローン返済が滞った場合、誰が何を根拠に居住者を追い出すのか。
普通の銀行であれば、抵当権付の条件で貸与すること、
住宅ローンを一時凍結しアパートローンでの融資に切り替えること
でやっと話ができるレベル。
まぁ、ローン残高を一括で返せるような金融資産でもあれば
銀行も揉めたがらないかもしれんが、そんなのは一般的ではない。

君が抵当権付マンションで貸し出したかはわからないが、
借主としては急な引越しリスクを抱えることになるため
相場よりも3割くらい安価な賃料となるのが普通であり儲かる要素などない。

マンションなら転勤時にも賃貸で儲かる。
これはマンション販売側の売り文句であり、
デベ営業と勘違いされても仕方ない。
新築に買い換えたなどといういらん情報まで書いているあたりもね。

[718: 匿名さん]

無知も何も実際賃貸で貸してたんですが。賃料もローン払ってお釣りが来るぐらいだったし。

たまたま3年で戻ってこれただけで期限も無かったし。

さらに言うなら賃貸物件はそのままで新しい家のローン審査も同じ銀行で降りましたよ。よって、一時住宅ローン２つ払ってました。しかも同じ銀行で。

[719: 匿名さん]

信用がないと大変だねぇ。

そういう人はフラットがお似合いだ。

[720: 匿名さん]

お取り込み中のところ申し訳ないんですが、とりあえず変動金利は怖くないで決着したのでしょうか？

[721: 匿名さん]

>>720
変動金利が数年内に上がる可能性はもうほとんど無くなってきたから
もうどうでもいいことでいちゃもん付けるしかなくなってきてる

[722: 匿名さん]

一度たりとも

固定は　変動に勝った事がないんだ

[723: 匿名さん]

722
フラット35Sの20年引き下げタイプ（9月までに申込済）はリスクの高い変動金利より魅力的と思うんですが？
何を根拠に将来の変動金利が上がらないと言い切れるのかよく分りません。

[724: 匿名さん]

723です
すみません。721の間違いでした。

[725: 匿名さん]

>>723

もう選べないじゃん

[726: 匿名]

723さんは35Sの枠取得済みで変動と迷ってる人でしょ？
いいんじゃないですか？35sで。

[727: 匿名さん]

>>723
変動はリスク高くないけど。馬鹿？

[728: 匿名]

いま、20年以上のローンで変動金利を選ぶ方の勇気に敬服します。

[729: 購入検討中さん]

10年でしょ。そこまでにしこたまかえせると踏むなら変動の方がいいでしょ。
それ以上は、勇気と根性と運の世界だと思う。

[732: 匿名さん]

>>728
>>729

自分が無知じゃなくて良かったと思わせてくれた。

10年後？20年後？
ギャップが40兆円以上あって、且つデフレが続いていて、
おまけに少子高齢化が顕著で、増税が見えてるのに、
勇気・根性・運だと考えられる回路を羨ましく感じる。

今後の日本で金利上昇と言う局面は描きにくい。
バブルでも起これば、それはまた好景気で何も影響はないのですが。

[733: 匿名さん]

ヤバイ

しまった

金利が上がりすぎて　払えないって

言ってみたい

[734: 匿名さん]

過去に金利が上がって払えなくなったって前例がないからな。不況で所得が下がって払えなくなるのは不況の度に問題になるが。

[735: ビギナーさん]

変動で借りている人が続々と死亡するとやばいから上がらない

[737: 匿名さん]

増税リスクの方が遥かに高い。また増税するぞと騒いでる間は金利上げられないよ。

[738: 匿名さん]

増税期間の15年間で金利が上がらない可能性にスーパーひとしくん。

[739: 匿名さん]

俺はそういう>>738さんに3000点。

[740: 匿名さん]

さらに倍

[741: 入居済み住民さん]

＞738さんに全部

[742: 匿名]

すみません、初心者かつ心配性なので教えてください。
このスレを読み出して、危険でありえないと考えてた変動100%も検討の余地はあるかもと思い始めてきました。
ただギリ変では駄目。繰り上げ返済は必須というのが共通認識なのかなぁと思っています。ってことは変動を全く不安視されていない方も恐らく長い35年ローンだと、やっぱり利率があがるだろうってのが共通見解ですよねぇ。
となると、変動は繰り上げ返済して長くても20年くらいで返しきれる人じゃないと危険ってことですかね。
途中で固定に変えるとしても、変動より利率がたかくなってるだろうし。

[743: 匿名さん]

今の状況では金利が上がるとは思えないが
上がってもいいようにテンプレ返済する。

結果的に固定より（自分の借入時の金利と比較して）
総支払額が少なければ勝手に自分の勝ちだと思っています。
（あくまで独りよがりの勝負なので現実の固定さんとの勝負ではありません）

[744: 匿名さん]

>>742
普通の収入が得られるのは上手くいって60歳まで、ということは35年で返済するには、25歳で住宅ローンを組まなくてはならない。
そこから考えると、金利がどうこう言う前に、自分の年齢を考えて、定年までに返済しなければならないと考える訳
だから繰り上げ返済をするんですよ

[745: 匿名さん]

743さん
納得ですが
負けた場合のリスクがどれかだけなのか見えないのが、
変動に踏み切れないところです。

[746: 匿名さん]

>>745
そう思う人は固定で良いと思う。

ただし、固定の金利が高いのは将来の金利上昇リスク＋αを織り込んでいる
ためなので、理論的には負ける可能性が高い。

貸し手側の保険料込みの金利と考えると良い。

[747: 匿名さん]

そうだよね。負ける額が青天井というリスクを取るから固定より安いと言える。

[748: 匿名さん]

>>746

なるほど
言われてみれば銀行マンは頭脳集団なので、
損する設定をするわけないですよね。貸す立場になれば
なんとなく理解できます。
まあそれでもリスクはあるので、結局返済能力に余裕があれば
変動を選択。余裕がなければ固定か
固定でぎりぎりな生活ならあきらめるかですね。

[749: 匿名さん]

>>748
銀行だって予想を外すことはあると思うけど、損しにくい貸し方にはなってると思う。

>>747
表現がシンプルで気に入った。
銀行も色々ヘッジしたりしているんだろうね。

[750: 匿名さん]

頭金はある程度入れておいた方がいいと思いますよ。物件売却の際に残債が出ないようにしておけば、負けそうになったらいつでも勝負から降りられる。

[751: 匿名さん]

これからローンを組むのにフラット３５Ｓじゃなくて変動を選ぶのは賭けですか？

[752: 匿名さん]

>>751
人による。
フラットでも余裕で払えるなら、変動で十分とは思う。

フラットがギリギリだと、変動は賭けの要素が出てくる。

[753: サラリーマンさん]

銀行員の人と話た時に今なら固定より変動が良いと言っていた。

[754: ビギナーさん]

私も銀行では変動を勧められました

[755: 能なしさん]

私も銀行で変動に嵌められました

[756: 匿名さん]

私はヤマダ電気でBRAVIA勧められて買いましたが間違いだったでしょうか？

[757: 匿名]

BRAVIAは失敗だね
それより固定さんが来なくて盛り上がりませんね

[758: 匿名さん]

超円高で雇用や収入のほうが心配だから・・・

[759: 匿名]

ローンで何がリスクって収入減少リスクが一番でかいです。

ギリフラットの破綻率の高さはまさにこれですよね。

[760: 匿名さん]

借入３５００万３５年変動（金利０．８７５％）
で当初考えていたんですが

銀行側に
変動２５００万と長期固定（金利２．４５％）１０００万の３５年ミックスローンを
薦められました。

２５年内で完済しようと思っています。
今後１０年は金利はほとんど上がらない可能性が高いと考えており、
あまり考えにくいですが、仮に１５年後に金利４％（優遇で２．４％）、２０年後に金利５％（優遇で３．４％）になっていたとしても繰り上げ返済も含め元金がかなり減っているので変動でもいいように思いますがどうでしょう。
銀行側は少しでも利益を、と考え固定とのミックスを薦めているように感じます。（もちろんあちらの言うとおりリスクを考えてということもあるとは思いますが）

[761: 匿名さん]

放射能問題は当分消えませんね

[762: 契約済みさん]

> 銀行側は少しでも利益を、と考え固定とのミックスを薦めているように感じます

銀行が固定を進めることはあまりありませんけど。。。。
固定は銀行側のリスクがあるので。。。。。

〉２５年内で完済しようと思っています。

完済の平均は１８－２０年みたいですので２５年はかなりぎりぎりのローンなのでしょうね
３５Sも前提に考えたほうがよいと思います

[763: 匿名さん]

私は3年固定で固定期間終了時に銀行に相談に行ったら変動の危険性をしつこく説明されて固定を強く勧められました。

それでもここを見ていたので変動にしましたが（笑）

[764: 匿名さん]

>固定は銀行側のリスクがあるので。。。 。

銀行側のリスク＝返済が滞って不良債権化する事。

銀行に取って変動で貸す事がリスクが低いならば銀行は変動金利で借りた人達は不良債権化しないと考えてる。

銀行のリスクを考えるなら本来銀行が勧める商品が一番リスクが低い事になる。

[765: 匿名さん]

変動も金利は安いけど、もはやフラットも今世紀最大の借り時到来やね。
ただし9月末までに申込み済みの人に限るけど。

[766: 匿名さん]

>>765

狭き門すぎだろ

[767: 匿名さん]

9月で駆け込みでフラット申し込んでも実行月の金利はわからないよ。
変動と違い毎月金利変わるんだから。

[768: 匿名]

いま、20年以上のローンで元利均等返済の変動金利を選ぶ方の勇気に敬服します。

[769: 匿名さん]

今フラット選ぶのも無謀ですけどね

[770: 匿名さん]

＞768

どこがどのようにでしょうか？
説明お願いします

[771: 匿名さん]

768は常連の釣りきちです。超優良顧客の超長期固定組様か、購入に至らない方のおふざけです。

[772: 匿名さん]

あいかわらず「リスク」という言葉の意味がわかっていないですね。
リスクは支払い金額の多寡ではなく、不確実性のことです。全期間
固定金利は支払い金額が確定しているのでリスクはありません。
変動より高い金利を支払うことでリスク回避をしているといえます。

変動は金利がいくらになるかの上限が理論的にはありません。
確率は低いですが理屈の上では金利が１５％なる可能性もある。
こういうリスクがあるから金利が低いのです。

変動金利を選択することはリスクをとって支払い総額を固定金利
より安くするのを目指すことです。

[773: 匿名さん]

不確実性が金利だけだと思ってる人がまだいるね。そういう人が金利を固定しておけば安心と勘違いして競売行きとなる。

リスクの大きさは負債の大きさに比例する。固定にする事で金利上昇リスクはなくなるかもしれないが、リスクの大元である負債がいつまでも大きく残る事となり、身動きが取れなくなる。

[774: 匿名さん]

金利上昇リスクの回避手段としては固定金利は有効です。
コストを払ってリスクを回避する。

債務不履行リスクを回避するには借りる金額をゼロにすれば
リスクはゼロですね。
金利ゼロでも借りる金額が収入に対して大きければ債務不履行の
確率はあがります。そんなのは当たり前。
金利以前の話です。

[775: 匿名さん]

その当たり前の話を理解してない人が固定に多い。だから破綻が多い。

当然だが、債務不履行リスクを回避するには、負債額を減らす事が有効であり、同じ条件下なら変動金利が圧倒的に有利。

固定は将来来るかどうかも分からない、来ないと固定にした事が無駄になってしまうリスクに備えるが変動金利は着実に元本を減らせるので、将来のリスクが着実に返済が進めば進むほど減って行く。

[776: 匿名]

>775
もっともらしいことを書いてるけど、リスクを理解してないのは君の方だろう。
>変動金利は着実に元本を減らせる
と、しているがここから間違いだろう。
変動ローンの返済額見直しは一般的に5年に一度。
金利が上がっても、返済額は変わらないが、
元本が計画通り減らずに、見直しの際に返済額が増えることになる。
変動ローンでは君の言う固定ローンのリスクに加えて、
金利上昇リスクも負っているわけだね。

ガンガン繰り上げて、元金を減らす。
これは変動ローンのみの手段ではないので固定ローンでも可能。
要はやる気の問題。

そして、君に決定的に掛けていることは、
住宅ローンとしてのメリットの理解だね。
全期固定ローンには君のようにローン残高と金利に怯えて
繰り上げ返済しなくてもよいというメリットがある。

[777: 匿名さん]

ただ現段階で変動金利優遇で０．８７５％、０．７７５％は金利低いから
固定だと利子かなり多く払うことになる
これから１０年～１５年は変動金利そんなに上がらんよ
上がっても現在の固定金利まで上がらない

仮に２０年で完済した場合の合計金額に大きな差がある

[778: 匿名さん]

ミックスは？

[779: 匿名さん]

>>776

君は日本語を理解していないようだ。
「同じ条件なら」と前置きしている。同じ年収、繰り上げを含めた同じ返済額で比較しなければ意味がないだろう？

変動は月々の返済額が低い分、より多く繰り上げが出きる。

よって、元本が多い初期に低金利が続けば大きく元本を減らす事が出来、将来の金利上昇リスクと収入減リスクと両方に備えられる。5年以内に金利が5%上昇する可能性は限りなくゼロに近いが増税を考えると将来5%の収入減はほぼ確実。ならどちらに備えるべきかは考えるまでもない。

因みに固定でも繰り上げは必須。君が25才以下なら繰り上げは必要ないかもしれないが。この辺が固定の浅はかな所かな。将来定年して蓄えも仕事も年金もないのにローンだけは残ってるなんて事になりかねない。

固定は繰り上げが必要ないなんて思ってる奴はリスクについてもう一度考え直したほうがいいよ。

[780: 入居済み住民さん]

＞776

＞全期固定ローンには君のようにローン残高と金利に怯えて
＞繰り上げ返済しなくてもよいというメリットがある。

なるほどこんな考えだから固定に破綻が多いのか。

＞774さんがいってるでしょ

＞金利ゼロでも借りる金額が収入に対して大きければ債務不履行の
＞確率はあがります。そんなのは当たり前。

あなたの考えには抜けているものが二つあります。
自分の収入は減る可能性があること、住宅ローン以外の支出が増える可能性があること。
つまり住宅ローン以外はすべて変動するんですよ。

これに備えるには返せるときにさっさと繰上して元本減らすしかありません。

[781: 匿名]

>779
私は君にローンを組むことのメリットを理解するよう求めたが、
君には理解できないようだね。
>同じ年収、繰り上げを含めた同じ返済額で
君の言い分であれば、ローン返済額相当を
貯金することにより、変動ローン利用よりも早く
一括で住宅を取得すべきだと思うよ。

将来にわたり、金利も上がらず、収入が減るので
あれば物価も下がって、住宅もさぞ安かろう。

[782: 匿名さん]

>>781
それを言っちゃあ　お終いよ。
固定の意見としては駄目でしょ。

[783: 入居済み住民さん]

＞782

気にしないで

固定さんのいつもの悪い癖です。
あの人たち分が悪くなると、住宅ローンそのものを否定しますから。

[784: 匿名さん]

俺期間固定だけど繰り上げ返済なんてしないよ。
理由は以下の通り

・会社の福利厚生で金利補助があり自己負担額は１％
・住宅ローン減税があるので実質金利ゼロ

繰上げ返済する金は投資してますということもなくて
単に銀行口座にたまってます。
今でも全額返済可能ですが上記の理由で繰り上げ返済
はしていません。団信もあるしね。

もっとも手元に資金があると、まあ預金通帳盗まれて
引き出されたり、気が大きくなって無駄遣いするかも
といったデメリットがあることは認識しています。

よって繰上げ＆全額返済するのは以下の場合を想定

・固定期間が終わり金利が上昇
・住宅ローン減税期間が終了
・会社の金利補助がなくなる
・もう一つ家を買う

余裕があるなら変動で勝負するのはアリでしょ。
余剰資金で株を買うみたいな感じでしょうか。

[785: 匿名さん]

>>748

テンプレ読んでね。繰り上げもしくは貯蓄とあるように、どっちでもいいんだよ。

[786: 匿名さん]

変動金利が上がるときってどんなとき？

[787: 匿名さん]

＞７８４
＞今でも全額返済可能
この条件でなんで変動で借りないのか理解不能
本当のことだったらただの頭の足りない子
想像上のこととは思いますがあまりにもむごい

[788: 通りすがり]

>784さん

全額返済できるのであれば、税金払いましょ。
銀行に払うか、国に払うかです。

銀行員の給与にするより、東北の人々のためにも税金でお願いします。
まあ、その前に国の無駄遣いをやめろって言いたくなりますが。。。

[790: 匿名さん]

>784は恥をさらしたな。
多分もう出てこれないよ。

[791: 匿名さん]

>>787
>この条件でなんで変動で借りないのか理解不能

金利補助制度がある財形転貸融資で借りているからですよ。
市中の金融機関で借りても金利補助はありませんので。
まあフラット３５Sでも同じことですよね。
変動で借りれば優遇含めて金利が１％以下になることは
承知していますが前述したとおり住宅ローン減税で実質
ゼロ金利ですし、０．１～０．２％くらいのスプレッド
であれば金利上昇のリスクヘッジのコストとして許容で
きると考えているからです。

[792: 匿名さん]

>>791
あなたのその借り方は全然ＯＫだと思いますが
その他の固定さんの参考にはならないのでは？
でも、こういった情報も新鮮でいいですね。ありがとうございます。

[793: 匿名さん]

0金利継続。当然だな。

[794: 匿名さん]

円高止まらんな。

[795: 匿名さん]

恥をさらしたのは787だったな

[796: 匿名さん]

そうかな。791の情報を先に出さないとわからんだろ。

[797: 匿名さん]

多分脳内なんだろ。反論出来ないから自分で勝手にシナリオ作っちゃう。だいたい全額返済可能なヤツがわざわざ変動スレに張り付いてる訳ない。

そういう人間はローンの事なんて普段思い出しもしないだろ。

[798: 物件比較中さん]

変動大正解。

[799: 匿名さん]

日銀は2014年まで利上げしない事を事実上宣言しましたね。

景気はいったいいつ良くなるの？

[800: 住民さんＥ]

うちの会社は、年利2.4％（月利0.2％）まで補助がでる。

だから、変動でも固定(フラット）でもどっちでも良かったから。

半々で借りてる。