土地の公示価格
| No.2 |
by やす 2007-07-10 20:18:00
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＞土地の公示価格なら実際の取引値と限りなく近いと思っていいでしょうか？
近くありません。 近隣相場を知る手段としての「参考」とはなりますが、実際の取引値とはかけ 離れているのが普通です。 業者が値段を付ける要素は「仕入れ値」＋「利益」になります。 土地の公示価格が安くても「人気の土地」「利便性良い土地」「仕入れ値が 高い」など、加味されて値付けされていますので土地の公示価格での購入は 難しいと言うか「ありえません」が普通ですね・・・・・・ |
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| No.3 |
安い場合もあるからプラマイゼロか？
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| No.4 |
現在都内の土地の売却交渉中。公示価格と流通価格との差は坪30〜50万円程度ある。
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| No.5 |
うちは都内23区ですが、公示価格の４倍。
公示価格と流通価格との差は坪150万円程度。 |
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| No.6 |
うちは千葉ですが、公示価格の３倍で買いました。
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| No.7 |
公示地価の基準となる土地と、現地との距離や環境など千差万別。住宅地なら敷地延長や狭小地とか、環境面で特別のマイナスポイントがなければ、２〜３倍の範囲に収まるでしょ。
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| No.8 |
公示価格は、流通価格とは違うけど、
どのあたりの地域が高いか安いかの目安になると思う。 |
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| No.9 |
みんな路線価と勘違いしてない？
特別人気な区域以外は、ほぼ公示地価と同じぐらいの値段で実売買されてるんですけど。 特に個人が売主の場合。 6さんは千葉のどこで買いました？地価バブルのJR船橋駅付近でも3倍ってことはありえません。 例えば駅から15分ぐらいの夏見3丁目は公示価格60万ぐらいで、実売も100万〜110万ぐらいで、 1.7倍ぐらい。 これは本当に特殊で、ほかの私鉄駅とかはほとんど公示とあんまり変わりません。 |
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| No.10 |
総武線沿線だと、実勢価格は公示地価のだいたい1.2〜1.5倍程度である印象を持っています。
旗竿地だとほぼ公示価格どおり。 |
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| No.11 |
６ですが
不動産取得税の通知に書かれていた 土地の評価額×３＝実際の売買価格 だったんですけど？ 船橋よりは確実に田舎の地域ですが？ |
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| No.12 |
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| No.13 |
9さんのおっしゃるとおり、公示地価（あるいは基準地価）と、
税金の基準となる評価額とは全然違います。 まあ評価額も公示地価や基準地価を参考に決めているんでしょうけど。 |
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| No.14 | ||
| No.15 |
地価公示価格はほかの評価額の基準となる価格で、実勢売買価格とほぼ同じ。
つまり公示価格の対象になっているその土地を売買する時、公示価格と同じ 値段になります。その近所の土地は接道など細かい差があるから、多少前後します、 それでも数倍違うことはありえません。 不動産取得税とか固定資産税の土地価格は実勢よりずっと低い、じゃないと みんな税金払えなくなる。 例えば、毎年ニュースで今年の地価が上昇に転じており、銀座の一等地の 坪単価が○千万円です、というのは公示価格。税金の評価額は坪○千万には なりません。 |
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| No.16 |
「公示価格(公示地価)」は、全国の都市計画区域のおよそ１０万キロ㎡を対象として、約３万地点の標準地点について、２，５００名強の不動産鑑定士に委嘱して行った鑑定評価を基に、土地評価委員会が価格の判定を行い、官報で公示を行います。
実際に売買される実勢価格は「時価」と言います、公示価格は、土地取引の指標となる国が定めた時価で国土交通省が公表する価格です。一番、時価に近い土地価格です。 なので、気になる土地があった場合、それと同じ町内にあるモデル土地の「公示価格」を調べ、 そして自分が買おうとしている土地との差を比較し、多少色付けをすれば、その土地の正当な 値段が出ます。例えばモデル土地は北道路で、自分が買おうとしている土地が南道路なら多少 高くするとか。 もちろん実際の売買において、売るほうがどうしても早くお金ほしいとか、別の理由が働く 場合がありますが、異常な人気がある地域以外、ほとんどのところが「公示地価」前後が 土地の実際の値段と考えて問題ない。 |
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| No.17 |
>異常な人気がある地域以外、ほとんどのところが「公示地価」前後が土地の実際の値段と考えて問題ない。
東京23区では、それは通用しないし、主要都市でも通用しない。 需要と供給ってものがあるので、人口の多い町では、公示地価価格は参考程度にしかならない。 |
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| No.18 |
だから、公示地価は需要と供給も考慮しての価格だよ。
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| No.19 |
23区内（城南地区）に住んでます。
14のURLで検索してみたら我家から100ｍ程度離れた土地の公示価格が出てました。 418,000円/平米との事。←2007年 実際に近隣での土地売買価格は現在660,000円/平米程度ですので公示価格の1.58倍ですか。 ちなみに同じ場所で2006年、2005年は390,000円/平米でした。 私は2005年に560,000円/平米で買ったので、公示価格の1.43倍で購入したって事ですね。 まーこんなもんでしょう。 平米単価と坪単価を間違えないようにね(^_^) |
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| No.20 |
> 平米単価と坪単価を間違えないようにね(^_^)
あり得る！ |
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| No.21 |
＞19さん
その土地とあなたの土地は同じ接道条件ですか？接道幅は？ 全体の大きさは？道の幅は？土地は平坦ですか？ 100メートル離れてもそういう差はかなり大きくて、 なので、1.43倍ならぜんぜん実態に合っていると思うけど。 |
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| No.22 |
平米単価と坪単価を間違ってたら、4〜5倍って答えるんじゃないの？
平米単価に3.3倍が坪単価 実際、23区や主要都市の流通価格を知らないから疑うのかもしれないね。 田舎じゃ地価公示価格と流通価格が同じかもしれないが…^_^; |
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| No.23 |
＞21
19です。 同じ道路に接していますが、接道幅の違いはわかりません。 道幅は7.1ｍで同じ、土地は平坦、土地の大きさは我家の方が小さいです。 実態に合ってないとは言ってませんよ。 まーこんなもんでしょう って事ですよ。 私は2年前に購入したのでその時の公示価格と実売価格及び現時点の公示価格と実売価格をスレ主さんの参考になるかと思い記載しただけです。 あと、前の方のレスで路線価や坪単価と勘違いしているのでは？と思える記載が幾つかあったのでスレ主さんへ注意喚起したまでです。（＾−＾） |
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| No.24 |
23さんが書いてある通り、城南みたいな超人気地域でも数割程度の差。
千葉、埼玉なら、まず公示価格と同じ程度と考えてよい。 数倍違うとか言ってる人は、路線価や固定資産税評価と勘違いしてるだけ。 |
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| No.25 |
19、23です。
路線価も調べてみました。 補正前で310,000/平米でした。 補正値を掛けたら300,000円/平米でした。 私が住んでる地域では公示価格（19参照）と路線価の差はこんな感じです。 |
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| No.26 |
>23さんが書いてある通り、城南みたいな超人気地域でも数割程度の差。
おいおい、数割程度って、どれくらい違いがあるか分かってるの？ 都心じゃ、公示価格坪200万円だったとして、実際に流通している価格は坪300万円なんて、当たり前なんだよ。 30坪の土地だったら、公示価格で試算すれば6,000万円のはずが、流通価格は9000万円。 田舎では考えられない土地の価格だが、都心じゃ当たり前の坪単価なんだよね〜。だから庶民には猫の額ほどの土地しか買えないんだわな。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
>あんた痛いね。300万って200万の1.5倍だよ、つまり数割程度だよな？
>簡単な算数もできないくせにセレブぶってんの？ 1.5倍だったら、数割程度の差であってるだろ。 数割の意味も分からんのは君だよ。 それと、この価格は私が買った土地の価格で、30坪ってのも買った土地サイズそのまま。近隣の中では小さいサイズの家ですよ。 ちなみに私が買った土地は公示価格に出ています。 |
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| No.29 |
あ〜、27は、「数割程度って、どれくらい違いがあるか分かってるの？」
って誤解してるのかな？ たかが数割程度の差でも、地価の高い地域では、数割程度の違いは、価格があてにならないって意味で書いてますので。 坪単価30万円とか50万円とかなら、公示価格があてになるかもしれんがって意味ね。 |
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| No.30 |
差の話は誰もしていないと思うよ
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| No.31 |
>差の話は誰もしていないと思うよ
「土地の公示価格なら実際の取引値と限りなく近いと思っていいでしょうか？」 スレッドの趣旨が差の話だから、差の話をしてるんだよ。 |
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| No.32 |
差じゃなくて何倍違うのかという話だったでしょ？ということです。
数倍違うなんていう人がいるから、いややっぱり数割程度（つまり１．なんぼ倍）の違いだよ、という話だったのに、いきなり差がこんだけあるんだから違うものは違う、と言われれば、はぐらかされた気分です。そりゃ、土地を広く想定すればどこだって差は広がりますがな。 |
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| No.33 |
No4です。
No5氏のこの書き込みは、平米単価と坪単価の間違いでしょう。 >うちは都内23区ですが、公示価格の４倍。 >公示価格と流通価格との差は坪150万円程度。 売却交渉中の価格なので、販売価格とは差があるでしょうが、 せいぜい公示価格の3割から4割増し程度です。 （都内城西地区） |
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| No.34 |
>差じゃなくて何倍違うのかという話だったでしょ？ということです。
約一名、頭が固いのがいるな。 実際の取引値と限りなく近いかどうか聞いてるんだから、差でも倍数でも違いがあるなら違いがあるって事でいいんでないの？ 都心の人なら、坪単価が高いから数割増しでも違いがあると感じるんだろうし、田舎の人なら、数割増し程度なら近いと感じるんじゃないの？ |
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| No.35 |
おらの山林は公示価格㎡１万ちょっとなのに
銀行の評価額は０円だ。 でも固定資産は取られるだ。 公示価格=銀行の評価額には程遠いだか？ |
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| No.36 |
ウチは昨年末に築10年の中古住宅を買った
やや田舎寄りで１００坪ちょっと、総額２千万。 土地の公示価格は坪５万円、喜んでいい？ 建物が高過ぎ？ |
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| No.37 |
>34
まあスレの本来の話はそういうこと。頭固くて悪かったよ。 |
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| No.38 |
あげます
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| No.39 |
教えて下さい。
＞不動産取得税とか固定資産税の土地価格は実勢よりずっと低い、じゃないと みんな税金払えなくなる。 これが普通なんでしょうか？ 昨年購入した土地の、固定資産税の土地価格が実際に購入した価格よりも ２割ほど高いです。 評価が間違っていて税金多く取られるような気がしてます。 |
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| No.40 |
評価額は実勢の７割程度とはいうが、実売価格は当事者間の思惑が絡むから、
実勢よりかなり安く買えたことを喜ぶべきだとおもうんだが、 今の時期はどこの市町村でも固定資産評価の縦覧をやっているから、 役所にいって見てくるべし。大抵は４月末まで。 そこでわからんことはガンガン聞くべし。 自分の物だけじゃなく周辺の評価もリストで見られるから比較も可能。 もっとも地番しかわからんから、本気で比較するなら公図が必須かな。 それで評価に納得がいかない場合には異議を申し立てることも可。 まずひっくり返ったりはしないけど。 行く暇が無いなら地価マップでも使って簡易比較で我慢。 |
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| No.41 |
ウチは購入価格の約二倍の評価額…
安く買えたと思えば嬉しいけど、二倍っておかしい気がする。 固定資産税が怖い。 |
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| No.42 |
ありがとうございます、参考になりました。
うちは分譲地ではなく、 広い土地を持っているお爺さんから切り売りしてもらった土地なので、 お爺さんが良心的な価格にしてくれたと思う事にします。 |
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| No.43 |
まず
実勢価格＝近くの取引価格とは一概に言えないこと。 イコールの場合もあるが、大概、売買の事情があり、公示価格の倍、半分なんて 取引もあるから、取引の事例を一つ二つ知っていたところで、それが実勢価格とはいえない。 だから、公示価格は取引価格と同じかということではなく、 公示価格は実勢価格（多くの取引事例や地域バランスを考慮してはじめてわかる価格） と近いかどうかという議論になる。 同じかどうかであるが、その地域が加熱、または急激な地盤沈下が起きていない限り、 概ね、公示は実勢価格と概ね同程度であるといえるが、あまりに市場が急変していると データのタイムラグが生じる点に注意されたい。 |
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| No.44 |
今北総線の新鎌ヶ谷の土地の購入を考えていますが、成田空港まで北総線が開通するので以前や国から販売される価格の坪単価が２倍になっています。異様な値上がり
これって開通したら逆に値下がりが始まるのでは？と思っています 新鎌ヶ谷には成田からの特急はとまりませんから・・・・ 不動産屋はかなり上乗せして販売していて、強気です。実家に近いから購入検討していましたが、これでは買いたい気持ちがなくなってきて、他の地域を探すことにしました。 |
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