土地の地目変更、合筆、分筆について教えてください。

[契約済みさん]

土地の地目変更、合筆、分筆について教えてください。
（長文で分かりづらくすみません）

◆契約の内容
地目が宅地と畑の２地番が存在する土地が
４区画の建築条件なし売地として売られており、
その１区画を７月末引渡しで３月末に契約しました。
契約した区画には、宅地の一部と畑の一部が含まれます。

私はてっきり区画整理された上で引渡しされるものだと思い込んでいましたが、
契約書や重説には、宅地と畑の２地目の契約になっており、
合筆や分筆についての記載はありませんでした。
地目変更が必要という記載はありました。

◆最近の状況
最近になって仲介業者を通じ売主業者から、引渡しを８月に延期していいなら
分筆／合筆／地目変更を売主側で費用負担して行ってもいいという話をされました。
こちらは引渡しを急いでいないため、売主側で実施して頂きたいとお伝えしました。
ただ、売主側が８月に入ってからやっぱり手続を行わないと言われた場合や、
費用の買主負担を求められた場合、引渡しが想定よりも遅くなるといった場合など
約束を反古すると困るので、契約変更内容（引渡し期日および責任範囲）の
覚書を残したいとも伝えました。

ところが売主（仲介業者）からは、今回の提案は売主側の好意によるものなので、
売主側のデメリットとなる覚書は残せない。嫌ならこの話は無しにしたい
と言われました。
ただ、今回の件とは別に以前にも引き渡し期日を数日延ばしたいという打診があり、
今回の件も好意と言ってますが引渡し期日を延ばすための口実じゃないか
と思っています。（ちなみに前回の打診に対しては無条件でＯＫしました。）
また、売主に手続を依頼した場合に引渡し期日を明確にできない理由として、
測量士や水道工事等の都合で遅れる場合があるからと言っています。
（依頼しない場合でも、測量や水道工事等は必要だと思うのですが。。。）

この件について質問がある場合は、売主・仲介業者同席の話し合いでしか応じない
と言われています。話し合い前に、有る程度知識を付けたいと思っています。

◆質問
覚書無しは危険だと思うので、覚書が無理なら、契約通りの引渡しもやむなし
と思っていますが、どの様に対応するのがよいかアドバイスを頂けないでしょうか。
現状は引渡し期日に余裕を持たせていいので、覚書を作成した上で
売主に手続をお願いできないか再度聞いてみるつもりでいます。

また、契約通りの引渡しをした場合、どの様な手続が必要になり、
どのくらい費用がかかるものでしょうか。
畑の地目変更が必要というのは理解しています。
その後、２つの宅地を合筆する必要はあるのでしょうか。
仮に合筆しないでも大丈夫な場合、登記費用は２倍かかるのでしょうか。

あと、契約通りの引渡しを選択したが売主側の都合で引渡しが遅れた場合、
どの様なペナルティが考えられるのでしょうか。
契約時に仮の話として聞いたのですが、期日に余裕があるから
そんな事は有りえないという話で答えてもらえませんでした。

◆備考
契約時は売主＜＞所有者で、売主契約中でした。現在は売主＝所有者になっています。