土地の地目変更、合筆、分筆について教えてください。

[契約済みさん]

土地の地目変更、合筆、分筆について教えてください。
（長文で分かりづらくすみません）

◆契約の内容
地目が宅地と畑の２地番が存在する土地が
４区画の建築条件なし売地として売られており、
その１区画を７月末引渡しで３月末に契約しました。
契約した区画には、宅地の一部と畑の一部が含まれます。

私はてっきり区画整理された上で引渡しされるものだと思い込んでいましたが、
契約書や重説には、宅地と畑の２地目の契約になっており、
合筆や分筆についての記載はありませんでした。
地目変更が必要という記載はありました。

◆最近の状況
最近になって仲介業者を通じ売主業者から、引渡しを８月に延期していいなら
分筆／合筆／地目変更を売主側で費用負担して行ってもいいという話をされました。
こちらは引渡しを急いでいないため、売主側で実施して頂きたいとお伝えしました。
ただ、売主側が８月に入ってからやっぱり手続を行わないと言われた場合や、
費用の買主負担を求められた場合、引渡しが想定よりも遅くなるといった場合など
約束を反古すると困るので、契約変更内容（引渡し期日および責任範囲）の
覚書を残したいとも伝えました。

ところが売主（仲介業者）からは、今回の提案は売主側の好意によるものなので、
売主側のデメリットとなる覚書は残せない。嫌ならこの話は無しにしたい
と言われました。
ただ、今回の件とは別に以前にも引き渡し期日を数日延ばしたいという打診があり、
今回の件も好意と言ってますが引渡し期日を延ばすための口実じゃないか
と思っています。（ちなみに前回の打診に対しては無条件でＯＫしました。）
また、売主に手続を依頼した場合に引渡し期日を明確にできない理由として、
測量士や水道工事等の都合で遅れる場合があるからと言っています。
（依頼しない場合でも、測量や水道工事等は必要だと思うのですが。。。）

この件について質問がある場合は、売主・仲介業者同席の話し合いでしか応じない
と言われています。話し合い前に、有る程度知識を付けたいと思っています。

◆質問
覚書無しは危険だと思うので、覚書が無理なら、契約通りの引渡しもやむなし
と思っていますが、どの様に対応するのがよいかアドバイスを頂けないでしょうか。
現状は引渡し期日に余裕を持たせていいので、覚書を作成した上で
売主に手続をお願いできないか再度聞いてみるつもりでいます。

また、契約通りの引渡しをした場合、どの様な手続が必要になり、
どのくらい費用がかかるものでしょうか。
畑の地目変更が必要というのは理解しています。
その後、２つの宅地を合筆する必要はあるのでしょうか。
仮に合筆しないでも大丈夫な場合、登記費用は２倍かかるのでしょうか。

あと、契約通りの引渡しを選択したが売主側の都合で引渡しが遅れた場合、
どの様なペナルティが考えられるのでしょうか。
契約時に仮の話として聞いたのですが、期日に余裕があるから
そんな事は有りえないという話で答えてもらえませんでした。

◆備考
契約時は売主＜＞所有者で、売主契約中でした。現在は売主＝所有者になっています。

[12: 契約済み]

契約時は11さんの教えて下さった手続きを
イメージしてました。
費用負担を明確にする必要性には
気付いていませんでしたが。
ただ、仲介業者が言うには、契約通りだと、
私に引き渡されるのは、２筆になるそうです。

ネットで検索して、以下のことは分かりました。
1)２筆以上の土地に跨いで家を建てるのは可能。
　8,9さんの言われた通り、合筆は必須では無いこと。
2)所有権移転登記費用の内訳は、
　a.登録免許税とb.司法書士関連費用になること。
3)土地の場合、aは不動産価格の1%であること。
4)合筆しない場合bが増えるが、
　所有権移転登記費用全体からすると
　大した額にはならないと思われること。

[13: 匿名さん]

はっきり言って、これから千万から数千万かけて家を建てる人が数十万程度のことで売主に媚びることはありません。土地の値段がそれだけ値引かれていたと思えば安いものです。
好意だとか言いながら条件はつけられたくないというのは売主側にも誠意が感じられません。
あそうですか、じゃ結構です、と突き放してスレ主さん側でちゃっちゃと済ませたほうが気が楽ですよ。
私ならそうします。

[14: 匿名さん]

好意は気持ち悪いな。厚意ですね。売主が自分で言ったならまさに「厚かましい気持ち」ということです。

[15: 匿名さん]

合筆してから４区画に分筆する方が圧倒的に手間も費用もかからないのに、畑部分と宅地部分を分けて販売するという事は、想像ですが宅地部分に抵当権等が設定されてるんだと思います。
どちらか一筆だけに設定されていたら合筆できませんから。
土地が二筆の移転登記でも、良心的な司法書士なら報酬を多めにはしないですけどね。
登記一申請につき報酬いくら、ですから。土地が二筆だからといって登記申請が二回になる訳ではありません。（一回の移転登記で二筆を移転する）
数筆の上に建築されると住所はどうなるのかという書き込みがありましたが、住居表示が実施されていないと仮定すると（地番がそのまま住所になる地域）玄関のある部分の地番を住所にする場合が多いようです。

[16: 契約済み]

13さん、14さん
今回の件ですが、やはり口約束というのは恐いので、
覚書が無理ならば断る方向で行こうと思っています。

15さん
司法書士の料金の件と住所の件、ご説明ありがとうございます。参考になりました。
抵当権については、契約時に抵当権は無い状態での引き渡しと聞いていました。
仮に今抵当権がついていても最終的に外すのであれば、
外した上で合筆し分筆するということも出来そうな気がするのですが、
そんな単純なものではないでしょうか。

また、地目変更と農地転用について教えてください。
私が契約したのは、市街化区域の地目：畑のため、
許可は不要で農業委員会への届出だけでいいと理解しています。
この届出をすると、地目変更（畑→宅地）されるのでしょうか。
それとも、届出した上で、それとは別に地目変更という手続きが
必要になるのでしょうか。

[17: 匿名さん]

仮に現在抵当権がついてるのであれば、売り主は土地を売ったお金で残債を払って抵当権を抹消します。
よって、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日連件で申請する事になります。
これで抵当権が外れた状態で買い主の名義になる訳です。
所有権が買い主に移ってしまえば、合筆は当然買い主が行います。費用も買い主負担です。
わざわざ畑と宅地を別々に分筆して売り渡すという事は、一番初めに合筆できない理由があると思うんですけどね。
地目変更の件は、農業委員会の許可をもらえば自動的に地目変更の登記がされる訳ではありません。
許可書を添付し、法務局にて地目変更登記をする必要があります。

[18: 契約済み]

17さん
ご回答ありがとうございます。地目変更の件、よく分かりました。
また抵当権の件ですが、売主もつい最近、元々の所有者から購入したのですが、
その際に抵当権がついてしまっていれば、合筆しなかった理由として考えられる
ということでしょうか。

[19: 匿名さん]

売り主も融資を利用して土地を購入し、おそらく現在は抵当権がついている状態だと思いますよ。
普通に考えて、合筆→分筆をしないのは不自然ですから。

[20: 契約済み]

19さん
ご回答ありがとうございます。
やはりそういう可能性が高そうですね。

[21: 地元不動産業者さん]

多分、引渡しが何かしらの事情で遅れてしまうのではないでしょうか？
・工事の遅れ
・許可関係の遅延　　などなど。

業者の対応としては、本当は「すみません、○○の事情で遅れます。お詫びに手続き費用の一部を売主が負担します。」というべきところを、へたに取り繕っているような気もしますが････。

土地の引渡し時、登記上、土地の一部のみに名義を入れる、というのは不可能ですから、通常は分筆登記は売主の義務だと思います。ただ、合筆はお金がかかるので、あまりやる業者はいません。２筆での引き渡しが多いです。登記費用は１筆に比べて、所有権移転でプラス１～2万円、ローンの抵当権設定があるなら更にプラス１万円位で、司法書士によっても値段の誤差はありますので、あまり大きな問題ではないと思います。

地目が農地の場合、所有権移転登記時に「農地転用の届け出書」が必要のなので、これも手続き等は当然に売主・業者の義務です。市街化区域内の通常の土地は許可×→届け出（届けるだけ、申請の形では一番軽い意味）なので、謄本代などの経費と交通費が必要ですが、大した負担では無いと思います。ちなみに地目変更登記は建物が完成していないと宅地にすることはできません。

本題の土地４区画の合計面積が500㎡（地域によって基準は異なりますが、だいだいは500です）を越えると開発行為に該当し宅地課の許可が必要です。これは戸建と同じように確認申請、完了検査を必要とし、検査済み証が発行され、これがあれば建物が無くても例外で地目を宅地に変更できます。ただし、この一連の手続きは手間とお金がかかります。

高低差があるなど（切り土２ｍ以上、盛土１ｍ以上）の土地であれば開発行為の申請をするのも止むを得ないのですが、そうでなければ開発はかけず、一度にいじる区画の合計面積を500㎡以内に抑える、いっぺんに500㎡以上の土地に建物を建てない旨の念書を提出する、「開発逃れ」というもので対応します。

以上から、売主・業者の負担は大したものではありません。

契約の約定引渡し日が遅れる場合、違反側にペナルティが発生しますが、実務上は事前に説明なり謝罪があり、もめる事にはならないと思います。建築開始等の引渡し日厳守の事情が無い限り。

もう一度業者さんと話をして真意を確かめてみては。その上で強攻策に出るか、遅延を認めるかの判断をしてみてはいかがでしょうか。業者の言い訳が多いと文句は言いたくなると思いますが。

長くなってしまい申し訳ありません。

[22: 匿名さん]

分筆費用の負担は売主の義務、と一概にそうとは言えませんよ。契約形態によって違います。
買い主が『分筆費用はこちらが持つから売ってください』という場合もありますし。
あと、地目変更は家が建たないと宅地に変更できないというのは間違いです。
近い将来、建物が建つと見込まれるようになった時、具体的にいうと宅地造成工事が完了した段階でOKというのが登記実務上の扱いです。

[23: 入居済み住民さん]

分筆費用の負担は契約形態によって違うというのは一般論としては正しいでしょうが、ここでは「４区画の建築条件なし売地として売られており」というのを前提に議論していますので、このようなケースでは売主が自己の費用をもって４区画に分筆する義務があると言わざるを得ません。
売主は、引渡期日（＝代金決済日）において買主に対し所有権移転登記ができる状態にしておかなければいけません。そのための分筆費用を買主の負担とすることを売買契約や覚書で定めることは理屈では可能ですが、通常の取引慣習ではありえないことです。ましてや本件のような土地分譲契約で分筆登記費用を買主負担とするような不公平な特約を設けることは信義則あるいは宅建業法や消費者取引法の問題が発生する可能性もあります。

それと地目変更の件ですが、宅地造成工事が完了した段階で畑から農地に地目変更登記が可能というのは正確ではありません。少なくとも建築確認が受理されるなど、近い将来その土地が建物の敷地に供されるということが確実に見込まれるときでなければ法務局は地目変更があったものと認定しません。

ですので、スレ主さんのケースでは、地目が「畑」のまま所有権移転登記を受けるのはやむを得ないことです。このようなときは、スレ主さんが将来建物を建築したときに、建物表題登記と同時に地目を畑から宅地にする変更登記を申請するのが一般的です。建物の登記と同時に地目変更登記を申請した方が費用も安いでしょう（この場合の費用はスレ主さんの負担となります）。

長文すみませんでした。

[24: 入居済み住民さん]

２３です。

言い忘れましたが、合筆を希望されるのであれば、建物の登記と地目変更登記をするときに併せて申請することも可能です。なお土地家屋調査士に依頼する場合は数万円の報酬がプラスされます。

所有権移転登記申請のときに必要な農地法５条の届出受理書は地目変更登記申請のときにも使用します。
この届出受理書は、土地の所有権移転登記完了後に司法書士から権利証（今は「登記識別情報通知」という名称ですが）と一緒に受け取ることになると思いますので、大切に保管してください。


※↑で「消費者保護法」と記載すべきところを「消費者取引法」と記載してしまいましたので訂正します。

[25: 契約済み]

皆さん、ご回答ありがとうございます。

その後仲介業者に連絡し、期日に余裕を持たせてもいいから覚書を残せないか、
それが駄目なら契約どおりの引渡しを希望する旨を伝えました。

ところが、一筆の宅地の状態での引渡しを契約期日内に、
売主負担でできることになったので、その方向で進めてます。という話をされました。
当初の引渡しが２筆だった理由、今回変更になった手続きの順序など、
結局よく分かりませんでしたが、こちらにとって良い話だったので
その方向で進めて頂く様にお願いしました。

ただ、仲介業者と売主業者は頻繁に取引があり信頼関係があるので、
従来、今回の様なケースで覚書は残しておらず、問題も起きていない
という説明をされたのですが、私の感覚では、
やはり口約束は気持ちが悪いと感じてはいます。

土地の引渡しが済みましたら、再度ご報告をしたいと思います。
ありがとうございました。

[26: 匿名さん]

もしかして仲介業者≒売主業者だったりしますか？
子会社などを売主にして仲介で手数料を取るという、なんともせこい商売がまかり通っています。
もし建築条件付なら、今後も付き合うわけですので一々注意してください。

[27: 契約済み]

26さん
アドバイスありがとうございます。
仲介業者と売主業者は、資本関係などはない
別企業のはずです。
また、今回の物件は建築条件無しで、
HMは全く別のところで検討中です。
ですので、今回のケースでは大丈夫です。

[28: 契約済み]

無事、契約期日内に地目：宅地の一筆の土地として引渡しを受けました。
どうもありがとうございました。

[29: 匿名さん]

東側の隣地境界を東に50cmほど移動させるとき費用はどれくらいかかりますか？

[30: 匿名さん]

地籍調査の立会いにおいて、同一地目で合筆を申し出たところ所有者が（亡）となっているので合筆は出来ないとの事でした
が、相続するときにおいて合筆してもしなくても相続量としては変わらないと思いますが、他に法的にどのような規制があるのか教えて下さい。

[31: 匿名さん]

所有者が亡くなっている場合
まず相続人が相続をしてから、新しい所有者の元で合筆の手続きとなります
合筆するにあたって所有者の印鑑証明ですとか、住民票などが必要です
亡くなっているとそれらのものは入手できません

まずは相続、所有権移動、合筆の順序です

測量の人はその辺りのことは常識と考えていたのでしょう
だから「合筆は（いまの状態では）無理です」と答えたのでしょう