パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地 ： 神奈川県川崎市中原区新丸子東３-１３０１（地番）
交通 ：
東急東横線「武蔵小杉」歩1分
ＪＲ南武線「武蔵小杉」歩4分
ＪＲ横須賀線「武蔵小杉」歩6分
間取り ：1LDK～4LDK
面積 ：38.93m2～110.39m2
売主：(株)三井不動産レジデンシャル・三井都市開発株式会社

施工会社：(株)竹中工務店
管理会社：(株)三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[803: 匿名さん]

鶴見のタワーってｗ　あそこは後から値下げしたから相場無視して売ってたのも最初の頃だけでしょ。

[804: 匿名さん]

むしろアリオが決定したから既に周辺の中古が値下がりしてきてるんじゃないの
マンションに坪300以上払える人が、アリオなんかで買い物するとは思えんし

直近の開発見ても
たまプラ＝たまプラテラス
二子玉川＝ライズ
川崎＝ラゾーナ
センター北＝モール系商業施設複数
辻堂＝テラスモール

アリオなんて入れる所は皆無だし、どこでももっと高級なSCを選択してる
アリオを選択するのは亀有・西新井・橋本・北砂と庶民的な地域か地方がほとんど

[805: 匿名さん]

>>802
勝どきだってあれ1棟（勝どきビュータワー）だけじゃないけど
坪360と地域相場からしたらずいぶん高い
勝どきと鶴見と武蔵小杉の比較だったら、そんなに武蔵小杉は
見劣るものではないと思うから、坪300ぐらいならまだ妥当な範囲だと思うが。

アリオ併設のシティタワーが坪400とか値付けしてきたら
流石にやりすぎと言っていいだろうけどね。

[806: 匿名さん]

そりゃ似たような物件が近隣になきゃ高くもなるよ。

中野のタワーとか周辺相場振り切ったすごい値段だったけど完売だった。

コスギはタワーばっかりで今でも中古たくさん出てるから駅直結だけでは高値は無理。

前にも誰かが書いてたけどアリオがある地域に坪300なんて他にないよ。

アリオ確定前の同じく駅直結のエクラスより高値とかありえないっしょ。

[807: 匿名さん]

亀有や北砂は下町とはいえ周辺のマンションは坪220～250が相場ですよね
なら駅直結のここはもうちょい上の270あたりが適正価格ではないでしょうかね

[808: 匿名さん]

東京機械跡地は24,000平米とあまり大きくないですからね
史上最小のアリオになる予定です
上丸子のNEC玉川事業場の全面再開発が行われれば話は変わってきますよ
30年後ぐらいのことだと思いますけどね

[809: 匿名さん]

>>801
アリオは客層が…。川崎は素行が悪いのも多いし
ヤンママみたいのとその子供がたむろす場所にならないか心配。
ラゾーナはまだその辺ギリギリで留まってる印象だけど
末吉橋のアクロスモールとかは、相当に酷い。

[810: 匿名さん]

近隣に素行の悪いヤンママが多いということであればどんな施設が出来ようがそういう人たちが来るでしょう
そんなニワトリが先か卵が先かみたいな話をされてもねえ

[811: 809]

アクロスモールじゃないクロスガーデン、訂正。

[812: 匿名さん]

そのアリオですら本当にできるのか疑ってたりする。実質イトーヨーカドーの建て替えだった・・・ってかんじになっても、おかしくないんだよね、これまでの小杉の経緯を見てると。

[813: 匿名さん]

シネコン以外に何か予定が狂った案件ってあるんですか？
あまり詳しくないもので教えてください

[814: 匿名さん]

>>813
元々ここのマンション自体が、権利変換に手間取って
予定より3年ぐらいスケジュールが遅れてる。

予定地にあった中小企業婦人会館を取り壊し・解体する際にも
アスベスト対策をしなかったというミスを犯してるし。

[815: 匿名さん]

>>813さん
今あるパークシティーを販売してる時は、もうちょっといいテナントが入るイメージだったんですが結局はダイエーのフーディナムだったので住民ががっかりしたということがありました。これは住民版でアリオ発覚時と同じくらいちょっとした騒動でした。その後も横須賀線の開業が遅れて、スーパーが一時閉店して再開店したり、エクラスの下が高級スーパーという話しだったのがいつの間にかマルエツに決定してたり、そもそもアリオになる予定の商業施設完成予定時期も大幅に延びた上でアリオに決定。しかも最初の計画時に言われてた5階建てがいつのまにか4階建てに。
商業施設とは関係ないけどリエトコートも賃貸が全然埋まらず、大幅に値下げしてやっと埋めたあげくに運営会社の倒産？で分譲に変わるとかもありましたね。再開発でやっとできた商業施設のテナントがなかなか埋まらなくって空きが埋まったと思ったらまた撤退していくとか。

[816: 匿名さん]

>>810
普通であればそういう客層にならないように
新住民に見合ったSC・テナントを誘致するのが通常のやり方だけど
この辺は全体的に低収入の人が多いと考えられているのかな。

[817: 匿名さん]

でも休みの日に武蔵小杉を歩いていたらアリオは妥当な判断だと思う。普通の家族連ればっかりだよ。もちろん川崎のラゾーナもそんなかんじ。商業施設の担当者もとてもじゃないけど高級志向のSCなんて無理って思ったんでしょ。

[818: 匿名さん]

商業施設に関しては武蔵小杉の新住民はけっこう今まで裏切られてきた･･･というより再開発始まってから一度も予想以上に良いものができたことがない。

[819: 匿名さん]

>>817
ラゾーナぐらいだったらいいけど、アリオはドンキかイトーヨーカドーが
そのまま大規模になっただけみたいな印象しかない。テナント誘致力も弱いし。
イオンモールも評価してない人が多いと思うけど、アリオはイオンモールよりさらに下のイメージ。

[820: 匿名さん]

>815
そうなんですか
確かにフーディアム2Fの店舗はちょっとどうなんだろうって思ってました
どのみち武蔵小杉に高級な商業施設は望んでないのでアリオでぜんぜんいいんですが
そのアリオすら出来ないということになると困りますね、頑張ってほしいものです

[821: 匿名さん]

>>819
そのとおりだね。ただイトーヨーカドーとしては、ここ譲るわけにはいかなかったのは理解もできる。ただイトーヨーカドーがキーテナントってことは新しいホームセンターも入らないし、他のテナントも出店しにくい。それだと、イトーヨカドー＋フードコート＋αな商業施設になりそうだなぁと思ってる。

[822: 匿名さん]

>>821
イトーヨーカドーのフードコートは底辺フードコートって
揶揄されるぐらいテナントも酷いし客層も酷い。

ららぽーと横浜には比較的高級なフードコートと
イトーヨーカドー併設のフードコートがあるけど、当然の事ながら客層も見事に二分されている。

[823: 匿名さん]

>>822
詳しいですね。でもイトーヨーカドーのニュースタイル店舗とかでもない限りは現状では商業施設がその路線で進んでるような気がしてなりません。個人的には大井町のイトーヨーカドーのようなものができるのかなって勝手に想像しています。

[824: 匿名さん]

アリオの中では規模的にもアリオ橋本がこれからできるものに近いのでは？

[825: 匿名さん]

結局アリオやこれからの再開発に期待が出来ないから
中古の値段が下がってきてるということだよね？

放射能や液状化もそうだけど住民が必死に否定しても
高い買い物だから、不動産の値動きは正直。

[826: 匿名さん]

橋本は規模が違いますよ。橋本の方が大きいです。
橋本は商業地としてはコスギより将来性もありますし。
コスギのアリオはもっとショボいでしょうね。

アリオも関係しているとは思いますが、それより何より、
タワマンが乱立しすぎです。
中古価格が下落を始めたのもこのためでしょう。
これから開発が進めば商業施設なども出来中古価格が上がる
というひともいますが、そんなに甘くないと思います。
さらに7棟タワマンが出来ると値崩れはさらに進むでしょうね。

[827: 匿名さん]

>>826
自分もそう思います。ラゾーナ隣接の川崎のタワーですら値崩れして80平米で5000万円台が普通になってきてるの見てるとアリオしかない武蔵小杉はいったいいくらまで落ちるのかちょっと怖いです。

[828: 匿名さん]

>>825
それもあるけれど中古物件全般値落ちしてきてます。外資や富裕層の首都圏離れが進んで高級物件が売れずに値下りしてるんですがそれが郊外にも広がってる感じです。まだまだ中古在庫がたくさんあるので、もう暫くは値下がりが続きそうです。

[829: 匿名さん]

武蔵小杉の商業施設はもともと武蔵小杉で営業してた店以外は
出店に消極的だからアリオのテナント集めは相当苦戦しそうですね。

多くの店では川崎や横浜や自由が丘や溝の口に
既に店を出してしまってるからわざわざアリオに
お店を出すというのは躊躇するでしょうし。

[830: 匿名さん]

価格表から書き出しました。MRでこれを見た瞬間に営業の人と喋る気が無くなりました。


方角 面積 価格　　坪単価 階数
　　　　　　　（万円台）
北東 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北東 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北東 85.00㎡ 7300 283.9 30F
東 72.67㎡ 6500 295.7 13F
東 47.07㎡ 4400 309.0 13F
東 61.66㎡ 5500 294.9 20F
東 62.03㎡ 5700 303.8 30F
南東 96.34㎡ 8700 298.5 6F
南東 87.81㎡ 7800 293.6 20F
南東 87.81㎡ 8000 301.2 30F
南 73.75㎡ 6800 304.8 17F
南 74.11㎡ 7000 312.2 27F
南 101.06㎡9500 310.8 37F
南西 94.22㎡ 8500 298.2 6F
南西 87.81㎡ 8000 301.2 20F
南西 87.81㎡ 8200 308.7 30F
南西 112.46㎡10000 294.0 37F
西 45.66㎡ 4100 296.8 6F
西 47.07㎡ 4500 316.0 13F
西 72.67㎡ 6500 295.7 13F
西 61.06㎡ 5500 297.8 20F
西 62.03㎡ 5700 303.8 30F
北西 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北西 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北西 85.00㎡ 7300 283.9 30F
北西 106.09㎡8900 277.3 37F
北西 106.09㎡9300 289.8 37F

[831: 匿名さん]

>>830
北西はさすがにリーズナブルだね。南は高そうに見えるけどこんなもんかと。
大井町が高すぎると思う人が武蔵小杉を考える、というのに
ちょうどいい感じの値段なんじゃないかな。

価格帯的には。

[832: 匿名]

武蔵小杉のこれからや現状知ってる人から見たら高すぎると思うけど何も知らない人にとっては、ちょっと高いけどこんなもの？と思うギリギリの価格ですね。
そういう人が買っちゃって後から売ろうとしたり貸そうとしたらショック受けることになりそう。

[833: 匿名さん]

>>826
橋本？
どこですかそれ？

どこぞの場末と比較するのやめようよ。

[834: 匿名]

アリオになるっていうのは場末扱いされたってことです。

[835: 匿名さん]

>830 やっちまったな、こりゃ…大量売れ残り決定的。

[836: 匿名さん]

>>832
住友がまだ分譲を控えてて、ここよりは確実に高いから
それまでは中古価格も大幅に下げないよ。住友分譲後は下がるだろうけど。

[837: 匿名]

大井町検討してる人だとたぶん6000万円くらいだろうけど、川崎まできて70平米で仕様も劣るんじゃむしろ買う気失せるんじゃない。

[838: 匿名]

既に他の物件が値崩れしてるから、ここは完成した時点で今より下がってるよ。割安新築が増える中、近年まれにみる割高物件。

[839: 匿名さん]

>>837
大井町は今坪350ぐらいだから、6000万じゃ60平米も買えない。

[840: 匿名さん]

「棟内モデルルームあります」の垂れ幕がかかったまま入居開始ってことになりそうだorz

[841: 匿名]

住友がここより高いってジョーク？アリオ併設で駅からも離れるのに。リエトも不調だし、ここより高いとかさすがにもう昔話だよ。

[842: 匿名]

>>839
それちょっと前の物件じゃない？最近出てきた大井町のツインタワーは6000万円で60平米くらいだったよ。

[843: 匿名さん]

リエトは入居済中古の再分譲だから比較しちゃいかんだろ
とはいえたいして変わらない立地で坪230ほどだもんな
300だ400だってのは悪いジョークだとは思う

[844: 匿名]

7000万円くらい出せる人は地震のこともあるし、多少狭くても都内とか勤務先近くで検討するでしょ。スーパーくらいならどこ住んでもあるし。

小杉にそれくらいの金を出そうって人はやっぱり川崎市民しかいないよ。

そういう人でも先に分譲したエクラス買っちゃってる人も多いから買える人がどれだけ残ってるか次第だよ、ここの売れ行きは。

[845: 匿名さん]

GWTはエクラスと違って内廊下だからエクラスより高いのは当たり前。
商業施設がアリオじゃなかったら
もっと高く売れそうだけどもったいないな。

[846: 匿名]

内廊下と外廊下って意外に資産価値には影響しないよ。タイル調とかならまた別格だけど。
確かにアリオじゃなきゃ高くなっただろうね。

[847: 匿名]

資産価値考えるなら乱立する武蔵小杉のタワーという選択自体がありえない。

[848: 匿名]

エクラスの時はアリオってわかったのは第1期終わった後だし、中古も今ほど下げてなかった。

今の状況でエクラス売り出したら、もっと安くなってたでしょ。

[849: 匿名さん]

参考までに小杉タワマン適正坪単価表の最新版です

パークGWT 270
エクラス 260
JXタワー 260
パークSFT 250
パークMST 250
野村タワー 250
リエトクラッシー 230
リエトイースト 220
コスタ 210
住友タワー 400

[850: 匿名]

適正っていうなら住友タワーの坪400はもういいんじゃない？今だと坪300がせいぜいでしょ。アリオ併設なら高級路線もまずないだろうし。

[851: 匿名さん]

ごめん、住友はツッコミ待ちのネタでした
実際は270ほどです

[852: 匿名さん]

逆にアリオだから価値が上ると考えた俺。
だってあそこに高島屋があってヴィットンやらティファニーやらエルメスがあって使います？
不要です。
便利な日常使いの店たくさんの方が価値が高いと思います。

武蔵小杉に関わらない第三者的には高島屋があった方が善しとするのでしょうが。

[853: 匿名さん]

>>852
・あそこに高島屋があっても誰も買わない
・アリオなら便利で客がいっぱい集まる

つまり武蔵小杉はそういう低所得の人しかいないって
あなたが既に認めてると思いますが。
不動産的にはそういうとこには低い価値しか認められませんよ。

坪300のマンションは、高島屋で毎日買い物する人が住むレベルで
アリオなんて入るのも躊躇われるような感じでしょうから。

[854: 匿名]

坪単価250万円クラスを検討してる人にとっては最高だと思います。なのでここも坪250万円以下にはそうそうならないはず。
ただ坪単価300万円くらいで探してる人だと、普段の外食や食事でもちょこっといいとこ行ったりしてるので、ファミレスクラスしかテナントが入らないアリオだと使い勝手がいいとは言えないですね。安い店もそこそこの店もあるのが理想です。

坪250万円で買いたいって思う人がターゲットなら駅直結ってこと考慮してちょっとだけ無理して出せる金額ってところだと坪270万円くらいが妥当ですね、やっぱり。

[855: 匿名さん]

>>852
高島屋がヴィトン・ティファニー・エルメスって
あなた発想が貧困すぎますね。横浜高島屋の地下に食料品売り場がありますが
良く買い物に使いますよ。値段的にも日吉東急と同等ぐらいです。

アリオが使えない店というわけでは必ずしも無いでしょうけど
資産価値として、アリオが入る地域より高島屋が入る地域の方が高いのは当然。

[856: 匿名]

武蔵小杉には大型スーパーたくさんあるんだから日常的に使える店は飲食店を除けばもう十分です。
高島屋ができれば高島屋を使いたがる人が買いたいと思う地域になるけどアリオだとそういう人たちは見向きもしないので、アリオ確定ということは今後の武蔵小杉の不動産の相対的な価値がほぼ確定したってところです。

[857: 匿名]

そもそも商業施設自体がそんなに日常的に使うものじゃないですからね。たまの休みに使うものです。

ここくらいの価格の家を買える人ならたまの休みに行く商業施設ならもうちょっと良い場所に行きたいって思うでしょうね。

[858: 物件比較中さん]

>>849
リエトイースト220は、見せダマだから！

タワマンとはいえ、向きと階で相当違うので、
南・中層・角部屋などで比較しないと意味ないよ~

[859: 匿名さん]

>858
どうせみんなタワマンなので全戸平均で出しています
向きや中角上中下はどのマンションもほぼ同じ割合で存在するので

リエトイーストは220が適正ですね
スミフは吹っかけてるようですが苦戦してますよ
住友タワーも空気読めない売り出し価格で来るでしょうが
最終的には270に落ち着くでしょう

[860: 匿名]

価格予想はともかく過去の掲示板で書かれたことはどちらかといえば、ネガティブで小規模再開発目線のほうがこれまでは当たってきたので、再開発についてはできるだけプラス思考はやめたほうがいいですね。裏切られます。

今の武蔵小杉の状態を見てここ買うかどうか考えればいいと思います。

[861: 匿名さん]

リエトイーストは220で出して
高倍率の抽選です。

適正の定義によりますが
220は相場より安いです。

なので適正は240ぐらいかなと思います

[862: 匿名さん]

適正の定義とは、大多数の人間が「買ってもいいかな」と思える値段のことです
220で抽選、大変結構
しかしそれ以上となるとどうですか？売れていません
ですので、220が適正なのです

[863: 入居済み住民さん]

>>862

250-270で売れてますよ。実態知らないのでは？

[864: 匿名さん]

中にはその値段で売れる部屋もあるでしょうね
私は全住戸平均の話をしています
平均250-270で大多数が買ってもいいかなと思うでしょうか？
答えは否です

リエトの話はそろそろスレ違いですね

[865: 入居済み住民さん]

>>864

やけに他のマンションについて偉そうに否定しますね。
一体、価値を下げようとする理由はなんですかね？

[866: 匿名]

購入予定なら自由が丘のマンションライブラリー（ＬＵＺ）に行ってから検討した方がいいです、特典もありますし、、、

[867: 検討中の奥さま]

>>864

相手しちゃダメ。買えない人が、価格を下げさせようと、涙ぐましい努力をしているだけですから。

[868: 匿名さん]

>865
否定なんかしていませんよ。適正価格の話をしているのです
ここだって好立地高付加価値の良いマンションだと思います
だからといって坪300が適正ですか？そうは思えません
この価格で即完売にでもなれば私が間違っていたと認めざるをえませんが
果たしてどうなりますかね、楽しみですね

[869: 匿名さん]

誰がなんと言おうと安いと思うんなら買えばいいと思う。
どこがいいんだと思うような物件でも気に入れば買う人がいるんだから。
自分はここ買うなら近隣中古買って好きにリフォームして住むほうを選ぶ。
駅直結の魅力より家賃浮かせて金利も低い状態で確定で支払できるほうがメリット感じるし、
どうせ坪300万円出すなら都内のほうで買いたいからだけど。

金銭的なことよりどうしてもあと徒歩1分短縮するために駅直結って人もいるんだろうし、
そういう人は高い金出してでも買うんだろうね。

[870: 匿名さん]

リエトイースト最近購入した人を知っていますが、７５㎡ほどで６３００万円ちょっとくらいでしたね。
まあまあ高層階、というところで。
中古でもあまり安くないと思うので、ここは妥当な金額じゃないでしょうか。

[871: 匿名さん]

リエトにそんな金額だした人いるの？
でも最近のレインズにそんな記録無いなぁ。
85平米の間違いじゃない？それなら記録あるし。

[872: 匿名さん]

このへんの中古は平米単価で75万円（坪250万円）くらいです。
まれに平米単価80万円（坪260万円）で取引されることもありますが、
まあ10件中1件ってところで2LDKの狭い部屋に多いですね。

[873: 匿名さん]

レインズというのが何か知りませんが、この情報はあってますよ。
知人のはなしですから。

[874: 匿名さん]

>>873
そうなんですか。それはお気の毒です･･･。
随分相場よりも高く買わされてしまったんですね。
成約価格はレインズというサイトに登録されるんですが、
安い部屋なんかだと登録されなかったりすることもありますので
わりとすぐ買われた方なんですね。

[875: 匿名さん]

さすがに賃貸仕様のリエトに坪270万円は嘘でしょう。
リエトイーストの75平米なら南向きでもなくって東向きとかで眺望もないし。

[876: 匿名さん]

レインズというサイトの情報をありがとうございます。
高いと思いますが、間取りと眺望が良かったので眺望代もあるのかもしれません。
低層階の方は知りませんが、大体やはり高いみたいですよ。
なのでこれからグランドウィングなど新しいタワーを買おうと思っている方はそんなに高すぎるお買い物ではないと思います。
まあ、武蔵小杉のタワー自体全体的に高いんですけどね。。。

[877: 匿名さん]

リエトコートも眺望いい部屋ならそんなに安くもないですからね。眺望悪い部屋は安いですけど。

その知人の人はきっと諸経費込みのトータルで言ってるんでしょう。それだとだいたい計算合うので。

[878: ご近所さん]

私のお友達も、リエトコートの南80平米を6500万円ほどで購入されています。
日当たりも良く、素晴らしいお部屋で、中古再販でリフォームしてありましたので新築同様でした。
確かに仕様は少々落ちますが、新駅からのアプローチ、ロビーは抜群で羨ましかったです。
かくいう私は、グランドウィング狙いですが、300万円は適切な値づけだと思います。

[879: ご近所さん]

878ですが、そのお友達は諸費用込みではありません。ご参考まで。

[880: 匿名さん]

そんなに都合よくリエト買った友達とか知人の話が出てくるかよ、あほらしい。しかも最後の文章が必ずここの価格が適正です･･･ってもう関係者の書き込みバレバレだからｗ

[881: ご近所さん]

>>880

勝手にそう思っていただいても構いませんよ~、でも本当の話ですから。
同じマンションに住むことになるかもですから、仲良くしましょうね！

[882: 匿名さん]

リエトイースト南向き80平米なら確か30階以上のはず。高層で南向きなら、それくらいにはなるんじゃないの。1～2年前くらいまでだったらリエトも今より高かったし。値下りが顕著なのはここ半年くらいのことだから。

[883: 匿名さん]

アリオ発覚前なら強気価格でも売れてたのにねぇ･･･。

[884: 検討中の奥さま]

>>862
安ければ安いほど「買ってもいいかな」が増えちゃうんですけど。これって適正価格ということ？
できたらグランドウィングも適正価格200以下が希望者ですけどね。。。

[885: 匿名さん]

リエトイーストを分譲し始めたのっていつだっけ？

[886: 匿名さん]

>>885
確か去年の1月じゃなかったかな～。
その前にクラッシーのほうが分譲してたから記憶が曖昧だけど。
武蔵小杉ブログに書いてあった気がする。

[888: 匿名さん]

>>877
諸経費込みだったのでしょうか？そこまでは聞いていませんでした。
購入前に他の部屋も色々検討したらしいですが大体どこも似たような価格だったみたいです。
その人はリフォームしたのでプラス数百万かかったようです。
眺望は東京タワー、スカイツリー、葛西？の観覧車、遠～くにゲートブリッジ、羽田空港と遮るものがなく広がっていてとてもキレイでした。
このマンションは眺望はどうなのでしょうね。建ってみないと想像でしか分からないから心配ですね。

[889: 匿名さん]

プラス数百万というのはトータルで６５００万くらい、ということです。

[890: 匿名さん]

>>888
あれ？その眺望ってリエトイーストでも見えましたっけ？パークじゃなくて？
リエトって都内方面は野村のオフィスに邪魔されて完全には抜けなかったと思うんけど。
もしパークを去年の9月くらいまでに買ったなら坪270万円諸経費無しで合ってるんだけど。

[891: 匿名]

中古坪単価が複数ありますけど小杉の中古が下がり始めたのはつい最近です。

それまでは坪270万円で売り出されるのが普通だったけど売れずに在庫が積み上がるばかりだったのでコスタの大幅値下げをきっかけに全体的に下がって最近は坪単価250万円くらいで落ち着いてます。でもそのおかげで一時期より随分中古の在庫も減りました。

自分が思うにこの値下がりにはアリオはそこまで関係してないです。

小杉の中古が下がり始めたのと同時期に都内の各地も同じように下げてるのでフラット優遇が締め切ったことや住宅ローン減税の効果がなくなったのが影響してると思います。

ここが完成する頃にはその両方がなくなってるので、たぶんもう少し下げるはずで、買う場合はそのへんは考慮しておいたほうがいいかと思います。

[892: 匿名さん]

>>891
フラット優遇は今も無くなってないし、住宅ローン減税の効果も無くなって無いよ。
ここが完成する頃も２つとも継続している可能性が高いし、最低限嘘はやめようよ。

[893: 匿名さん]

住宅ローン減税は平成25年居住開始までが対象だからよっぽど遅れない限りここも対象になるよな
ただフラット35Sの1.0%優遇は去年の9月で終わったよ
今は0.3%優遇だろ

[894: 匿名さん]

>>893
今はＳエコが優遇0.7%幅（被災地は1.0%）に再拡大している。
ベーシックが0.3%優遇幅。

[895: 匿名さん]

>>871
リエトイーストはそもそもダヴィンチが賃貸タワーとして購入→
ダヴィンチの経営が傾いて賃貸物件としての続行困難→住友不動産に投げ売り（ウエストは先に住友商事に売却）
という流れだから、全ての部屋が賃貸として使用された部屋の分譲だし
そういう特殊な物件だから、普通の中古と違って売買履歴は
普通の新築分譲物件の売買と同じ扱いになってレインズには出てないはず。

今もリエトイーストは高層階は坪270ぐらいで住友不動産が分譲しているよ。小出しにだけど。

[896: 匿名さん]

ここは省エネルギー対策等級４は取得してるのかい？

[897: 匿名さん]

リエトイーストは中古として登録されてるよ
一度人が住めばいくらリフォームしようがリノベしようが中古は中古
不動産サイトでも中古カテゴリでしか出てこないだろ？
リエトクラッシーでさえ未入居中古扱いだったんだし

[898: 匿名さん]

>>893
ここは平成26年4月入居予定ってなってるけど。
住宅ローン減税は平成25年12月引渡し迄。
よって住宅ローン減税は無し！
まぁお金持ちの人が買うのでローンは関係ないかな？

[899: 匿名さん]

あ、ここは入居2年後かｗ
来年はエクラスだったか、勘違いしてたわ
でもまあ、どうせ延長するだろ住宅ローン控除

[900: 匿名さん]

>>898
住宅ローン減税はたぶん延長されるよ。
パークMST辺りでも減税終わるよ、って煽りがたくさんあったけど
結局今も続いてるし。

[901: 匿名さん]

今の税収苦しい状況で延長されるとは思えないが・・
余り期待しない方が良いですよ。

[902: 匿名さん]

>>897
中古だろうけどあの形態ではレインズではデータは出てこないよ

[903: 匿名さん]

>>901
住宅ローン減税は無くした時の経済へのダメージが多すぎるから
なんだかんだいってずっと継続されてきた。
ここが竣工される頃に景気が完全に回復していれば別だろうけど。

[904: 匿名]

フラットSエコは前と違って中古だとほとんど使えないから中古価格は下がる。前に比べれば満たすのも大変だから後から満たすのも難しいし。ここは太陽光あるから基準を満たしてるんじゃない？でも中古下がってたら割高に見えちゃうからフラット優遇使えたとしてもどうかな。
減税もなくなったりしなくても、昔はこんなに優遇されてないし、既に長期優良除けば10年で200万円しか控除されないんだから今までのような効果が期待できない。
投資家の固定資産税の優遇措置をなくす話題が出るくらいのご時世なんだから延長されてもせいぜい10年で100万円とかでしょ。それくらいじゃ効果ないよ。それに中古には使えなくなるかもしれないし。
おまけに消費税上がれば中古で売った場合の手取りが減るよ。増税分のエンド価格が下がるから。

[905: 匿名さん]

>>904
2年後ぐらいまではそこまで縮小の心配はいらない。
だいたい今とほとんど変わらないぐらいと考えていて大丈夫。

[906: 匿名]

ここ買った人が使えても後から使う人が使えないなら、結局自分が売らなくいけなくなった場合には価値が下がるよ。

[907: 周辺住民さん]

価値が下がるとのことだけど、将来的にローン減税がなくなったとして、
自分が売るときに、この物件だけ使えない訳じゃないから、不動産全般が下がるってこと？？

[908: 匿名]

そうですよ。今の相場は減税分とか上乗せされてるから無理して買うと後で困るってこと。だから余裕もって買うなら問題なし。

[909: 匿名さん]

>>908
ローン減税が無くなれば地価が下がる＝金融機関が厳しくなるから
現実にローン減税が無くなる時は、日本が破綻寸前とかそういう状況ってこと。
つまりそれを予測するならば家をそもそも買うべきじゃない。

[910: 匿名さん]

>>890
知人の部屋はリエトイーストの角部屋です。
視界を遮るものは全くなく景色が広がっていました。
もしこのマンションを検討しているならここの近隣のマンションも色々見に行ってみたらどうでしょうか。
リエトの角部屋もあいている部屋があれば見せてもらえばいいと思います。
その他色々見てみてこのマンションの眺望のシュミレーションをしてみたら楽しいかと思います。

[911: 主婦さん]

リエトはここと比較できないでしょう。
完全に一段格下ですから。
ここが３００だとしたら旧パークが２８０－２９０　リエトが２４０－２５０ぐらいの感覚が一般的じゃないですか？

[912: 匿名さん]

どうでしょうね。私が現実に知っている価格ではもっと高かったですけど。
比較するのではなく参考になるかと。
もちろん好みで好きなところを選べばいいかと思います。

[913: 匿名さん]

>>911

リエトはそんなものだと思うが、旧パークはそこまで高くない。
部屋の条件にもよるけれど、今なら、260～270ぐらいだよ。

[914: 匿名さん]

パーク住民なんでしょ

[915: 匿名さん]

パークは急に安くなったね。
まわりに建物が増えて眺望悪いところが増えてきたからかな。

[916: 匿名さん]

タワーの林立は最初から計画されてたことなのだから、そんな理由で値段が下がるだろうか？

[917: 購入検討中さん]

グランドウィングも既存パークと同じ分譲価格なら、買いなのに。

[918: 匿名さん]

確かに
坪単価250ぐらいだった？

[919: 匿名さん]

>>916
眺望悪くなるまでに売ればいいやって考えてる人ってけっこういるよ。
あとは想像以上に眺望が悪化してうんざりしたとか？
これまで視界が抜けてた家の目の前に急にドーンって建物きたら気分はよくないだろうしね。

[920: 匿名さん]

パークの新築分譲時は坪240万円くらいだった記憶が･･･。低層で220万円くらいだったかな？さすがにここもこれよりは高いだろうけど坪300万円は相場無視したとしても個人的にコスギに払ってもいいと思える価格は超えちゃってますねぇ。

それで売れるなら売れるで駅直結以外で考えればいいので行方を見守ろうかなと思います。

[921: 匿名さん]

タワマンの乱立が中古価格に影響してるのは間違いないだろうね。
タワマンが増えれば増えるほど中古で売り出される物件も増えるわけだし。
早く売りたい人は値引きせざるを得ないんだろうね。

[922: 匿名さん]

パークは売り出しはＳＦＴが平均２５０－２６０ぐらい　ＭＩＤが若干高い。
ただし週一ぐらいでパーク限定でこの値段で購入いたしますというチラシが三井から来るけどその平均見ると
２８０－２９０ぐらいまで上がってます。

[923: 匿名さん]

そういうチラシに載ってるとおりの客がいると思ったら、大間違いなんですよね。。。

パークの売り出しが平均で坪２５０－２６０程度ということなら、成約している価格はせいぜい坪２３０くらいなんじゃないかと思いますよ。結構な数が恒常的に出てますし、競合が激しいんじゃないでしょうか。

これから築年数が経って行くと値段は一段と下がっていく気がしますし、なかなか強気にはなれませんね。

[924: 匿名さん]

この手のチラシは売物件を掘り起こすための常套手段です。実際の買い手などどこにもいませんよ。

[925: 匿名さん]

280-290で買います組みは眺望いい高層階とか
住みたい場所とか部屋まで希望が明確な客。

眺望抜けてて人気ある部屋ほど
売り出す人が少ないから高値で買わざるをえない。
そういう層はどこのマンションにもいるけど
そんな条件つけてる人でも280-290万円で
300万円は超える価格は出したがらないってことだな。

[926: 匿名さん]

ここを買う場合には･･･

割安感あり　坪250-260

妥当ライン　坪270-280

割高感あり　坪300～

ってところかな？平均坪単価的に見れば。

個人的には、眺望がない低層については間取りも選べないので坪250～260、
高層で眺望いいとこで坪280-310、中層はその間くらいが妥当かなと思う。

[927: 匿名さん]

高層で眺望良くても、坪300超えは行きすぎでしょう。
せいぜい280-290程度にしとかなきゃ。震災前なら行けたかもしれないけど、今は無理だね。

[928: 匿名さん]

低層北向きは最終的に坪220～230あたりまで値引きありえますね
金髪ジャージのヤンママが集う街になりそうです

[929: 匿名]

高層でも坪300はないない。最上階の角部屋だけがぎりぎりありだとして後はそれを基準に調整すべき。

[930: 匿名]

低層北向きは駅直結なら坪220は新築のうちはさすがに無理だろうけど築10年たったらそれくらいだろうね。

[931: 匿名]

モデルルーム見てきました…。いいマンションだとは思うけどやっぱ高い。
興味はあるどこの価格だと駅直結でもパスするしかないかな。このスレでもさんざん言われてるけど貸したり売ったりする時のこと考えたら今の価格はちょっと…。
ここは純粋に武蔵小杉に住みたいって思ってる人しか買わない物件なんでしょうね。武蔵小杉好きなら買っておきたいって思える物件じゃないかと思う。
自分は安くてそこそこ便利そうだからってだけで別に武蔵小杉で暮らしたいとは思ってはいない。
自分だけかもしれないけど、こういう人が多いんだとしたらこれが武蔵小杉がなかなか上抜けない理由かもね。

[932: 匿名さん]

リエトコートも見てきましたがなかなかいいですね。
横須賀線を通勤で使うので便利かも。
何より静かですね、あっちまで行くと。
庭もびっくりするくらい広いし。
パークはエクラス側よりは周辺が綺麗でいいとおもうけど、やっぱり高すぎる。

リエトコートの内装も500万位かければ良くなるかな。

[933: 匿名さん]

横須賀線使うならリエトはお買い得ですよー
あの庭と屋根付車寄せは他にない付加価値ですしね
レジデンスもいいですがあまり売りに出ないので高いです

[934: 匿名さん]

レジデンスは確か停電にもならなかったんだよね
それだけで評価高い

[935: 匿名さん]

横須賀線使う人。
ファミリー層で静かな環境を求める人。
→リエトコート向き

東急線使う人。
共働き夫婦。
→パーク・エクラス向き

[936: 匿名さん]

約一名リエトの住人さんがこのスレで必死に、それとなくリエトの”よいしょ”してますが所詮リエトは賃貸仕様で綱島街道の向こう側ですから残念ながら皆さんそれなりの評価しかしてませんよ。
一所懸命なのがほほえましいけど。。。。

[937: 匿名さん]

９２３さん
あのころはSFTは即日完売でほとんど倍率２－３倍でした、成約価格が安くなる状態じゃありませんでした。

[938: 匿名さん]

９３５さん
誰が見ても綱島街道の向こう側のほうが高級に見えますよ。
あなたはどちら側にいるのですか？？？？

私はこちら側です。

あなたと同じ側ですよね！

東横線に乗ってる人１０人にアンケートとったら１０人のうち１０人がこっち側のマンションのほうが当然高いのでしょうっていいました。

さてアンケートをとった場所はどこでとったのでしょうね？

[940: 匿名さん]

>>937さん

923さんは新築販売の時の話ではなく、今の中古の売り出し価格と、その成約価格の話をしているのでしょう

[941: 匿名さん]

ここでも未だやるんだね。
自作自演が大好きＰちゃん。

[942: 匿名さん]

>>936
>>939

もし、あなたが本当にパークの住民なのだとしたら、情けないです。
あなたのせいで、パーク住民は人として終わってると思われてしまいます。

あっ、そうか、そうやってパーク住民の評判を落そうとしているのですね！

[943: 匿名さん]

もし坪単価300万円で売れるならマンションにとってはそのほうがいいですね。タワーは維持費の値上がりが大変なのでお金持ちが集まってくれるほうが資産価値も維持しやすい。無理して買う人がいないかんじの価格で決まるのが一番ではあります。

とはいえ、パークの眺望いい部屋でも坪単価300万円は超えないので小杉で坪単価300万円はちょっと厳しいかな～･･･。

[944: 匿名さん]

何だか、周辺マンション住民さんの宣伝、売り込みばっかりって感じ。

[945: 購入検討中さん]

周りに何にない時からじっと三年間我慢していた古いパーク住民には、それなりのメリットがないとね。

[946: 匿名]

その分、安く買ってるんだから文句言うなよ。

[947: 購入検討中さん]

リエトの広大な庭と豪華なエントランスは他社の追随を許さない。成田エクスプレスに羽田直行バスに最も近い立地も完璧。

負けているのは内装だけだから、分譲を買うなら５００万円ぐらいでリフォームすればOK。内廊下、高い天井、間取りと基本性能は高いので、水まわりとサッシを変えれば、ベストな選択になる。

[948: 匿名さん]

リエトは耐震。これは結構マイナスポイント。
あと中低層は高速エレベーターじゃないです。

[949: 匿名さん]

リエトの内廊下は足音が響くし、騒音が気になりますよ。
部屋の中まで騒音あるかわからないですが
カーペット敷の内廊下で騒音するのは珍しい。

[950: 購入検討中さん]

部屋の中まで音が響くわけがない。リエトの北東角部屋から望む夜景はほんとうに美しい。東京タワーと東京スカイツリーの共演、ディズニーランドの花火。どれもパークでは味わえない夜景。

耐震といったって、311では本の一つも落ちなかった。耐震のタワマンが倒壊するような地震が来たら、関東はすべて壊滅だよ。

[951: 匿名]

内廊下で騒音するのに部屋が大丈夫って根拠は？
耐震の高層は揺れるし、物も固定してなきゃ落ちる。そもそも揺れないなら耐震じゃない。倒壊するかどうかより揺れるのが問題。修繕のために販売停止した時期があったくらいだからね。

[952: 匿名]

内廊下で騒音するのに部屋が大丈夫って根拠は？
耐震の高層は揺れるし、物も固定してなきゃ落ちる。そもそも揺れないなら耐震じゃない。倒壊するかどうかより揺れるのが問題。修繕のために販売停止した時期があったくらいだからね。

[953: ご近所さん]

騒音するとか騒音あるとか、日本語おかしいあるね。
ＧＷＴを待ちきれず、リエトイーストを購入したものですけど、内廊下の騒音なんて一度も気になったことないですよ～
うちのフロアは、空き部屋が幾つかあるようなので参考になるか分かりませんが。
ちなみ私は、950さんとか947さんじゃありません。でも新駅から豪華なロビーまでは最高です！

[954: 匿名さん]

>>949

前にリエトのスレで、リエトの「入居住み住民さん」を騙り、
独りで、騒音が・・・って騒いでいたのあなたですね。
ほんと、全く学習能力がないのだから、いい加減やめなさい。

[955: 匿名さん]

ここはグランドウイングワターのスレなんだから、そろそろ本題に戻そうよ。

[956: 購入検討中さん]

自分の部屋の前を通る人なんてほんの数人。音がする訳がない。玄関もないワンルームだったり、廊下側に窓があったら分からないけど、そんな安っぽい部屋はリエトにはない。

[957: 匿名さん]

>>951
>>952

>修繕のために販売停止した時期があったくらいだからね。

そんな話は聞いたことがない。嘘はいかんよ。

東日本大震災で、制震の現パークでも同レベルの被害が
出たことは皆が知っているし。

[958: 匿名さん]

GWTの話しましょうよ！

[959: 匿名さん]

リエトの話が多すぎる。リエトスレでやってよ。

[960: 匿名さん]

リエトの見学に行ったときにやたら内廊下の足音や子供の声がしたのが気になっただけですよ。
フロアに子供がいるわけないのになぜ音がするかは不思議だった。

中層で検討してたから高層だと子育て世代が少なければ気にならないかもしれない。
他の中古マンションで気になったことは一度も無いからびっくりしたけど気にするかどうかは人それぞれ。

別に信じなくてもいいけど、3月から修繕のために一時販売停止しますと連絡があったのも事実。どこをどう修繕するかまでは聞かなかったし、うちは営業の人にそう言われて購入を検討するのやめた。その後わりとすぐ販売開始したし、デマと思うなら思ってください。住民版や検討版の過去スレ見ればデマかどうかはわかるけど･･･。

最近やたらリエト最高みたいな書き込みが目立つからちょっと気になって書き込んじゃいましたが、別にリエトを批判するつもりはないよ。リーズナブルだし、外観も一番いいと思うし。

リエトスレにわざわざマイナスのこと書き込んだりしたことないので、リエトの宣伝ならリエトスレでやってください。

自分で見に行って調べりゃわかることだから。

[961: 匿名さん]

はいはい、他所のＭＳの話はおしまい。
ところで、ＧＷＴモデルルームの一般公開っていつからだったっけ？

[962: 匿名さん]

リエト最高ですね

アリオできたら

駅
アリオ
リエト
駅

となり、立地のよさが際立ちます！


実はグランドウイングより立地よいかも？！

[963: 匿名さん]

うざくてすみません

[964: 匿名さん]

モデルルームの一般公開いつですかー？

[965: 匿名さん]

リエト？？？
グランドウィングの方が良いでしょう。
綱島関所を通過してあっちの世界はリエトというマンションが建っているのを知っていますが詳細は知りません。
興味がない。
たまに湘南新宿ラインや横須賀ラインを利用させて頂きますがその時以外に綱島関所を通りません。

[966: 匿名さん]

武蔵小杉で生き残るのはグランドウイングを含めたパーク3棟と、エクラスぐらいでしょ、JK

[967: 匿名さん]

さすがに4棟も生き残るのは厳しいから1棟か2棟だけ価値を保って後は下がっていくよ。
眺望のいいパーク1棟と駅直結でエクラスかグランドウィングのどちらかかでしょう。
商業施設がアリオじゃなかったらグランドウィングの圧勝だったはずだけど。

仕様次第では後から出てくるマンションにも十分チャンスある。
駅からの近さではほとんど差が付かないから利便性、眺望、仕様で決まるよ。

[968: 購入検討中さん]

ここは他のマンションに囲まれ過ぎ。北口のツインタワーが出来れば、眺望が失われるばかりか、エントランス辺りはいつも真っ暗。

[969: 匿名さん]

駅に近づけば近づくほど眺望は悪くなる
タワー群の端っこのマンションならどこかしら眺望のいい個所はあるだろうから妥協するしかないね

[970: 匿名さん]

なんで北にタワーが建つとエントランス真っ暗なの？
北だよ？？？

[972: 匿名]

地価下落の時代、上昇している珍しい例として、武蔵小杉が、今日の日経新聞一面に記載されています。

[973: 匿名さん]

地価表示は、マーケット(時価)に対する遅行指標なので、上がるのは当然と言えるでしょう。
遅行指標が上がってきたということは、時価はもうそろそろ山頂が近いということ。この時勢、地価が上がり続けるエリアなんてないのだから。。。

[974: 匿名]

リエトはここと比較する以前に小杉タワーと比較したらいかがでしょう。
お互い中原街道の向こう側だし。
こことは購入対象者がちがうようなきがします。

[975: 匿名さん]

リエトの話はもういいから

しかし地価が上がると税金が上がるなあ

[976: 匿名]

リエト住民はライバル視して欲しいかもね。

相手にされて無いことに気づいて欲しい

[977: 購入検討中さん]

>>974

そのとおりですね。固定資産税路線評価も中原街道の向こうのほうが格段に安いですし、環境が違いすぎます。
我々、ザ・ＧＷＴ購入者は、富裕層ですからwww
http://www.chikamap.jp/
ＧＷＴあたり　728,000（円/㎡）
リエトあたり　441,000（円/㎡）

[978: 匿名さん]

それ、GWTは割高の高値掴みです、って言ってるようなものですが
なぜリエトに異常に拘る人たちがいるんですか？
リエトなんぞと比較しないと優越感に浸れない程度の物件なのですかねここは

[979: 匿名さん]

中原街道の向こう、ねえ…w

[980: 検討中の奥さま]

パークの固定資産税は、そんなに高いんですね。退散します。

[981: 匿名]

パークGWTとエクラスは住民層が他と違いそう。

[982: 匿名さん]

どの様に違いそうなの？

[983: 匿名さん]

リアル住民が、あんな露骨で阿呆な内容の書き込みをするとは思えんがな。

[984: 匿名さん]

ここのモデルルーム行ったらやたら年配の人が多かった。医療モール効果かな？

[985: 匿名さん]

今朝の新聞に当物件のチラシが入っていたのですが、完成予想図の空の色が茶色で不気味。明るい色にできないのですかね。

[986: 匿名さん]

>985
ここは囲まれてて日当たりがいまいちなことを反映してるのかもしれないですね。

[987: 匿名さん]

>>979

中原街道ではなくて綱島街道ですよね

>>985

茶色ではなくて黄色でしょ。　 [(赤)(青)(黄)]

[988: 匿名]

>984
老夫婦になるといつかおひとり様になるかもしれないから孤独死心配してセキュリテイがよく、なにかあれば防災センターからかけつかてくれるマンションに戸建を売ってうつるという老夫婦も多い
小杉は病院も充実してるからよけいに老夫婦にはいいかもしれません

[989: 匿名さん]

マンションごとに買う層は違いそうだ。
ただ、タワーマンションは間取りも様々。

狭いところを何人かで住む人もいれば、
1人で広い間取りを買っている人もいる。

どこのタワーマンションだから富裕層だ…と
言っている人がかわいく思える。

[990: 検討中の奥さま]

あれ？最初と最後で矛盾してるじゃん。

[991: 匿名さん]

>987
外観じゃなくて背景になってる空の色のこと言ってるんだと思うよ。
なんか夕暮れの暗いかんじをイメージしたような広告になってるから。

坪300という強気だから高級感出したいのと黄色の外観をあまり目立たせないようにするための工夫だと思う。
明るいイメージのところに黄色の外観だと相当安っぽいもんね。新川崎のシンカみたいで･･･

[992: 匿名]

ここは場所的にも雰囲気的にも武蔵小杉のランドマークですね。

[996: 購入検討中さん]

同時に販売しているのだから比較検討するのは当然。比較検討するのが迷惑なら、この掲示板の価値がない。

確かに、眺望や庭など、リエトより劣っている部分は多いけど、東横線を使って海外にはいかない人にはパークのがいいんじゃないかな。

[997: 匿名さん]

ああ、そういえばリエトイーストはまだ売出中なんだっけ
名実ともに中古物件だからここと比較するのはどうかと思うけどな
それなら旧パークの中古こそ比較対象としてみるべき

[998: 匿名さん]

新築と中古の両方
つまり、旧パーク、パーク、リエト、その他
多くの物件を比較したほうがいいですよ

[999: 匿名さん]

ペアガラスも装備してないマンションは比較にもなりません。

[1000: 匿名さん]

比較はいいけど連発過ぎてうざい。
そもそも比較に出すならデメリットも書かないと。
賃貸仕様以外にもリエトにはデメリットがいっぱいあるんだから。

[1001: 匿名さん]

続き　Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222992/

[1002: 管理担当]

管理担当です。

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