ロジュマン高槻ステーションフロントってどうですか？

[物件比較中さん]

まだ、ＭＲもオープンしていないので、
情報少ないのですが、よろしくお願いします。


所在地：大阪府高槻市芥川町2丁目370-1(地番)
交通：JR東海道線「高槻」駅徒歩1分, 阪急京都線「高槻市」駅徒歩9分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数：56戸
間取り：2LDK～4LDK
売主：MID都市開発
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

[31: 匿名さん]

モデルルーム優先事前案内会へ参加申し込みしました。狙いはＡかＤタイプですが、
間取り的に収納の少なさとWICが無いのがマイナスポイント。仕様・設備チェック
してきます。

[32: 物件比較中さん]

ブリリアは　台所がすごく狭くて家族向きではないし、ここは間取りを見ると　かなり下り天井が多くて.....

角部屋って下り天井が多くなるのでしょうかね。

[33: 匿名さん]

ブリリアは資産運用向けで、ここは自宅住居用向けのイメージですか？

[34: 匿名さん]

逆のような気がする。あちらは24時間管理人常駐。３重セキュリティシステム。

[35: 匿名さん]

ここの方が単価が高そうなのに投資向け？

[36: 匿名さん]

腐ってもロジュマン。まぁ、投資目的で狙っている方多いでしょうねぇ。得しそうにないのに。

[37: 物件比較中さん]

駐車場は機械式が中心で、２０数台とか。
駅近だから、それでいいのかも。

バルコニーは、Aが南東向きかな。
B,Cは、お隣の高層マンション向き。
Dは北西でしょうか。

３LDKと４LDKでも、狭目の印象で、
どの階も同じような間取り。

価格は、高めで、賃貸向け投資物件としては、
今後の駅近の物件増のため、競争厳しくなり、
予想を下回る可能性には注意が必要かも。

ジオ高槻だけでなく、その後複合棟にも住居物件できる予定。
阪急との間にも、物件まだまだ増えそう。

[38: 匿名さん]

もう、ＪＲ高槻駅周辺は過剰ですね。

[39: 匿名さん]

２棟目のタワーマンションとも一緒に考えたいのですが、いったいいつになったら２棟目の詳細がわかるのかな。

[40: 匿名さん]

駅1分の立地だと、車を所有しない人も多いでしょうね。
車も一年間の経費を考えたら使用頻度によっては、経費がかかるばかりで
必要ないですね。
今時は必要な時にレンタルするのが賢いですからね。

[41: 物件比較中さん]

子供多いと車必須になるから、
このマンションは、子供なしか１人までだね。


家族増で、やむなく、将来売るにしても、周りに物件が増えすぎ傾向。

近接道路が交通量多く、バスも通るから、排気ガスが気になるので、

そもそも子育て世帯は、敬遠しそうか。・・

近くのローレルコートが比較かな。

ローレルスクエアは、駅直結で、タワーだからこことは、比較同類でない印象。

騒音については、ジオより駅に近い分、貨物列車の音が夜中も聞こえそうだから、

防音設備がしっかりしてないと、神経質な人は無理そうか。

[42: 匿名さん]

２棟目のタワーは来年の春頃から、モデルルーム公開のようです。

[43: 匿名さん]

ジオのタワー２棟目建てるのか。。。売れそうにない気がする。

[44: ビギナーさん]

MID都市開発　って、関西電力グループなんですね。

だから、オール電化？
ガスはライバルだから、設備も入れないと。・・・

なんか、将来、原子力だめだと、コスト面で、電力心配なんですが、どうなんでしょう。

[45: 匿名さん]

そうは言っても、今は電気の時代です。ガスの火力も捨てがたいですが。

[46: 匿名さん]

高槻駅周辺はマンションだらけですね。
ガンバ大阪のスタジアムが高槻に出来ると聞きました
そうなると、高槻駅の乗り降りの人も増えて駅周辺も又賑わう事に
なれば良いですね。

[47: 匿名]

>46さん

>ガンバ大阪のスタジアムが高槻に出来ると聞きました

あれ？その話まだ消滅してなかったんですね。
てっきり関大VSガンバで、関大に軍配が上がったと思ってました。

場所は京大のとこですか？

[48: 匿名さん]

一通だらけの道路事情を解消して欲しい。

[49: 物件比較中さん]

価格ききました。

もっとも高いとこで、６２００万程度。４LDK 85M2 15階
JR向き。

オプションつけていくと、あと数百万程度上乗せも。・・

やはり、広さがこの程度でも、この価格なので、相当高い感じですね。


バスもとおり、車どおりが相当あるので、排気ガスの環境なので、洗濯物も
外には干せないで、窓は締め切り。

隣の駅直結のローレススクエアでも、窓開けると、列車の通貨音は相当ですから、
防音上、窓はいずれもほぼ締め切りでしょうね。

駐車場も駅前で、高くて、月３万から２万程度。機械式がほとんどで、
２７台とか。・・・・

全体の土地がマンションとしては、相当に狭いので無理もない感じです。

[50: 物件比較中さん]

ジオの方面は、今のジオタワー４５０戸だけでなく、

タワー二棟目が、４８０戸、

複合棟が１７０戸プラス、別の複合棟に２００戸できるとのことですね。

すごすぎる。・・・

駅前物件増えすぎ。・・

ローレルスクエアも暴落必至。

[51: 匿名さん]

50
なんで暴落？
ローレルはもともと安いけど、後から立った物件は高いので、
ローレルは暴落ではなく、高値安定です。
むしろジオの暴落が確定です。

[52: 匿名さん]

確かに、ローレルは当時格安だった。購入予定でしたが、東京転勤決定で戻る可能性が
低かったのであきらめましたが、買っておけば大きな売却益でてましたねぇ。残念です。

今は、仕様・設備が古くなったので、どう考えても検討外です。
ここはまだ検討範囲内です。ただ、敷地の形状がいびつ。

[53: ご近所さん]

ローレルスクエア、中古見ましたが、

もう少し待てば、もう少しだけは、安くなってくるかもですが、

駅直結のタワーマンションの価値は徒歩数分とはちょっと違いがあるでしょうか。

一度住んでみたいけど、賃貸でも月１５万以下はほとんどないみたい。・・・・

今回は、間取りが希望と違い見送る予定ですが、今後、少しお安くなってでれば
検討したい物件ではあります。

このロジュマン高槻は、どうも周りの土地が今後、マンションやビルになりそうなので
価値の維持ができないような心配が気になります。

バス等の排気ガスの匂いが常にしていそうなのも、個人的には耐えられないかも。

[54: ご近所さん]

このマンションの土地のいびつさは、不思議ですね。

裏通りからも自転車置き場へ入れる見たいですが、まるで私道みたいな
形ですね。
すぐ裏手に小さな土地が売りに出されてるのですが、そこも私道扱いな細い
入口で、実質的に、容積率の計算に入らないとかでした。

このマンションもそうなのかも。・・・・

となると、土地の保有分が少ない分、価格が低くないと割が合わないのではと
思いました。どうなのでしょう。

[55: 匿名さん]

どうでしょうねぇ。変な制約が付いていないか、重要事項説明書で確認しないといけませんねぇ。
それまでは、候補のままですね。

[56: いつか買いたいさん]

土地1052.54ｍ２だけの価格だと、実勢価格で、３億２千万程度しかない。・・・

建物２階から１５階で延べ住居部分の占有面積がトータル約４０００ｍ２

単純計算で１ｍ２の持ち分で、８万円程度のみ。
８５ｍ２の部屋で約６８０万分の土地保有という計算。

１５階のJR側で６２００万-６８０万で建物価格が、５５２０万ってとこですか。

管理費やら税金やらぬいて、平均１５万利益で貸せたとしても、１年で１８０万、
３０年で５４００万。
その間、リフォームなども必要だろうから、利益なかなかでないしょ。これ。
とても割高に感じるが、投資物件としてはこれって見合うの？

５０年、自分が住み続けるつもりじゃないと、だめじゃない。

[57: 匿名さん]

>56
賃貸では実利4%いけば御の字でないかい？ローンなんかあると赤字です。

[58: 匿名さん]

高槻あたりだと5500万も出した物件が（諸経費差し引き）15万前後でしか貸せないのですか？
でしたらもとは取れませんね

[59: 周辺住民さん]

MRに行ったが、８５ｍ２の４LDKはともかく、６５ｍ２の３LDKって、狭すぎ。・・・・
ここの土地狭いからか、容積率のせいかしらないが、
６５で３LDKは無理ないか？
それでも、４０００万超えるって。・・・

隣のローレルの知り合いの６７ｍ２の家入ったことあるが、むっちゃ狭かった。
夫婦２人でもどうかとおもた。

[60: 匿名さん]

狭い3LDKは間取りの取り方で、若干変わりますね。廊下が長いと、アウトです。

[61: 不動産購入勉強中さん]

所詮、住宅ローン組んで買うマンションなんて、
価値は住んでいる間の満足のみ。

満足ゆかないものに、高い金払うのはナンセンスだね。
広さを求めるのなら、マンションは相当割高になるからね。

[62: 匿名さん]

限られた広さを、どれだけうまく間取り設計できるか？だね。
それにしても物入れが少なすぎ。

[63: 匿名さん]

駅近１分はＪＲ高槻駅の西口が基準です。

西口は階段のみで、みどりの窓口はありません。
列車の停車位置まで、狭いホームを歩きます。約１分。

[64: 匿名さん]

ってことは徒歩２分。
ジオよりも近いね。

[65: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。色々自慢（？）話を聞かされて、恒例のこれでもかって
オプションに金をつぎ込んだ原形をとどめないモデルルームを見せられて、
隣のローレルが買える価格表を見せられました。

ちょっと、強気ですね。エステムコートの方が格安でしたねぇ。
価格表は撮影に失敗しました。

[66: 匿名さん]

住環境と購入価格はデメリットですねぇ。資産性を維持する工夫をしていると説明されたが、
築５年中古として、購入価格の70%で買うかと問われたらノーですね。

[67: 物件比較中さん]

この高槻駅前は、今後数年新築物件が確定しているから。

さらに、天神町あたりは、社宅がいっぱい。
今後、取り壊しでマンションとなる可能性は結構あり、
駅の向かい側の西口から１７１への道は、
駐車場だらけ。
ここのいくつかはマンションなどが建つ可能性が高そう。

さらに、阪急との間にも、まだまだマンションができる可能性は
十分あり、新築を好む傾向が強い日本では、
今後、中古物件の価値は、高槻駅周辺では、物件過多からも
いままでのように維持できないと思われますね。

[68: サラリーマンさん]

MIDさん、価格設定に失敗したかな？

[69: 匿名さん]

このマンション、来月売り出し開始ってなってるけど、
まだ設備やら、構造、防音等級やら、表に出してないね。

自信があれば、堂々と早目に出すだろうから、
値段の割に、スラブやらサッシやら、ケチってる可能性大かも。

関電グループになってからのＭＩＤの評判もいまいちみたい。
ようは、電力消費を増やすために、マンション開発会社を
関電が買収したって仕組みだからかな。・・・

[70: 匿名さん]

まぁ、出来がどうあれ、買う人はいるでしょうねぇ。私は価格とモデルルームのチープさから
検討外にしました。そもそもＡタイプって3LDK+Nなんですよねぇ。

[71: 物件比較中さん]

サッシは、Ｔ２等級ってわかった。
線路近くで、車通りも相当なのに。・・・

せめて、Ｔ３だろうよ。ふつう。

クレビィアは、Ｔ４だって。さすがに線路沿いで１７１沿いだから
防音は相当意識してるみたい。

[72: 匿名さん]

資産価値の維持には、
１番に立地ですかね。やはり。

駅近の他の物件と比較されるので、
防音設備だとかもそうですが、

環境は家族向けなら、相当重視されますよね。
駅から数分程度が理想ですが、
空気や雰囲気、治安も気になります。

このマンションは、西口なので、少し減点。
車通りの多さは相当で、市バスが通りまくり。
駅１分で騒音は相当ありそう。

ブリリアとか、ロジュマン高槻とかは車通りは直接は少なく、
阪急とＪＲに双方に近いのは、購入動機につながりやすいのは確か。


その他、中古でみると、設備は7.8年もすれば、時代遅れになり、
床なども見た目が悪くなりやすい。

ローレルスクエア等も、中古を見に行ってると、そろそろリフォームしたくなる設備、
フローリングの傷み、風呂なども汚れ箇所が目立ってきています。

中古価格が今後、ローレルスクエアなども下がってくると予想して、待ってみるのも
一案でしょうか。
安くなれば、リフォーム代も出せますからね。
２００万も出せば、リフォームで新品レベルにできるそうです。

[73: 物件比較中さん]

ここ検討してましたが、
保育園が競争が激しくてなかなか入れないみたいです。・・・

せっかく駅に近くても、離れた保育園に行ってたら、意味ないし。
うまくいきませんね。

[74: 購入検討中さん]

保育園とは駅そばのやつですか？うちもそれは気になるんですが、駅そばマンションだと同じ問題を抱える感じでしょうか？ブリリアとの比較という意味ですが。
微妙に仕様が削られてるのは間違いないでしょうが、その割に価格は凄い強気でしたね。
ちなみに、JRの貨物が一番の騒音原因と思ってるんですが、車ってそんなに通るんでしょうか？

[75: 匿名さん]

限られた場所の保育園の競争が激しいのですか？
それとも高槻市全般保育所の競争が激しいのでしょうか？
ここのところ高槻はマンションがチラホラ建設されているので、保育所が
の入園が難しくなっているのでしょうか？

[76: 匿名さん]

駅前のローレルスクエアの3階のあいわ保育園は、いつも待機児童がいっぱいとのこと。

駅から離れると、空きは出ていると役所の方が。

[77: 匿名さん]

ここは、ファミリー向けとは思えない。コストパフォーマンスも悪い。
ＪＲ高槻駅の駅近１分はちょっと自慢するほど価値がない。

[78: 物件比較中さん]

騒音について、
ローレルスクエアの上層階に住んでいる友人の話では、

上の階に行くほど、音がこだまするように大きい音に聞こえるそうです。

窓を閉めていると昼間はほとんど気にならないそうですが、
深夜は、閉めていても、ときどき気になることもあるとか。

旦那さんは、全く気にしないらしいので、人によるのではないかと。・・・

昼間窓開けていると、貨物列車の音は、相当に大きく聞こえていました。

[79: 匿名さん]

国土交通省の土地取引の情報で以下を見たのですが、

大阪府高槻市芥川町 地域 商業地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 87,000万円
坪単価 270万円 面積 1,100m²
m²単価 81万円 間口 10.4m
形状 不整形 前面道路 幅員 21.0m
種類 市道 方位 東
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第３四半期

これって、ここの土地だと思うんですが、
実勢価格の倍レベルあたりで取引してます。

これってどういうことでしょう？
わかる方いれば、教えてください。

違う土地でこんな取り引き東向きでないですよね？たぶん。

[80: 匿名さん]

実勢価格ってどこを見た？
ちょっと前にその横で戸建用の土地を売ってたけど、30坪で6000万位してたけど？？