パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[892: 匿名さん]

大崎駅直結4分＆免震＆全戸南面のルサンクが、坪330で1年以上販売してるという事実をどう考えるかですね。

[893: 匿名さん]

竣工するまで、いやした後も二年以上かけて売るんじゃないですか？

[894: 購入検討中さん]

今回、こちらの物件の営業担当者は、エースクラスを投入します。
どんな営業をするか楽しみですね。

[895: 匿名さん]

894さんと同じ様な内容のレスを以前、三菱の某物件スレで読んだのを思い出しました。
その物件、出足はよく売れていましたが、結局完売まで時間が掛かりました。

[896: 匿名さん]

三井としても最大規模の物件なのでエース投入は当然でしょう。まあ売れるか売れないかは最後は価格次第でしょう。

ただ芝浦アイランドのように安く出しすぎて投機の対象になり実需の人が買えなくなることは望みませんね。

[897: 匿名さん]

芝浦、は高く出してしまい相場が上がるまで
販売を一時中断してた物件もあったんじゃなかったっけ？

[898: 匿名さん]

グローブタワーとか最後業者だらけだったよ。
登録日の締め切り5分前にスーツ着た若者が何人も登録しにきてザワザワしてた。

[899: 匿名さん]

ググって分かった。
マンション底値の時代に、その時としては割高な価格だったが
すぐ後にプチバブルとなり、今度は割安だと売れたらしい。

[900: 匿名さん]

再開発物件は価格設定がむつかしい。従来相場より高く売れるのは確かであるがどこまでそれが許容されるかは蓋を開けて見ないとわからない。戸数が多いとなおさらだ。

プラウドタワー東五反田は坪単価４００万で早々に売り切ったが市況も良かったかやはり戸数が少ないからグランスカイと明暗を分けた。

グランスカイは同じマンションなのに階数でグレードがまるで異なり違うマンションのよう。
高層階と低層階では坪単価が大幅に異なり客も売り方も違うはずだが、一緒になって高いイメージになってしまった。モデルルームなんで三回建て直している。

ここはどう売るのか見ものです。

[901: 匿名さん]

マンションが底値というのもあったが海側工場跡地のタワーマンションというマーケットが未成熟で相場というものがなかったというのが大きい。

この時代は勝どきのザトウキョウタワーズを１０００戸という規模にびびったオリックスが坪２００万以下という他のデベも想定していなかった価格で発売したため、同時期に発売した他のデベも価格戦略を見直さざるを得なかった。

品川港南口のタワーも軒並み２００～２３０万くらいで分譲されていたけど、すみふのＷＣＴと芝浦アイランドは坪２５０万と他のマンションより１割高だったけど共用設備の豪華さで最後は売り切った。ＷＣＴは売り渋りどんどん値上げ。
(駅から遠いケープタワーは２３０万）

[902: 匿名さん]

大崎（山手線内側エリア）の相場をつくったのは同じく再開発物件であるパークタワー東京サウス。相場の２割高だったけど即完。でもグランスカイやパークシティ大崎の半分以下だもんね。

[903: 匿名さん]

でも、９０２さんは買えなかったって？w

[904: 匿名さん]

ガーデンシティ品川御殿山ですがシャトルバスの運行が開始されましたね。

[905: 匿名さん]

クローブタワーのモデルルームにいた５０代のおばさん営業は酷かった。
突っ込んで聞くと逆切れしそうになるし。

[906: 匿名さん]

ガーデンシティってオフィスだけなの？
飲食店とか入るのかな？

[907: 匿名さん]

レストランや店舗エリアはあるのですが今のところファミリーマートのみです。そのうちなんか入るといいですね。

[908: 匿名さん]

>905

三井のモデルルームのおばさんってパートの派遣で、何も知らないから質問しても無意味。おばさんをあてがわれたってのは見込み客じゃないってこと。さっさとあきらめて帰れってやられただけ。

見込み客には営業がつく。それが三井のやり方。

[909: 匿名さん]

三井は露骨。VIP客にはモデルルーム総出で、お車までお迎えとお見送り。

[910: 匿名さん]

>904

そのシャトルバスって周辺住民も利用できるの？御殿山ガーデンのみたいに。

[911: 匿名さん]

どうなんだろうね？なんせ昨日から運行開始したばかりだし、バスもサイズが小さいからね。
品川駅と五反田駅の二系統があるみたいだけど。

三井さんもせっかくの大規模開発なんだから再開発エリアと品川、大崎、五反田、高輪台あたりをめぐるシャトルバス運行させたら良いのにね。

[912: 匿名さん]

今朝、そのシャトルバスが品川の高輪口から御殿山の方へけっこう歩いたところに3台停まってたよ
あそこが品川駅の停留所だとしたら、微妙な位置だなー

[913: 匿名さん]

本格的にテナント入居が始まるとすごいでしょうね。
御殿山ガーデン行きのバスも百人以上行列できてますから。
３Ｍが入っても入居率はまだ１／３だそうです。

[914: 匿名さん]

まあなんにせよ昼間人口が増えるのはこのエリアにとってもいいことだと思います。ジーメンスの跡も早く決まるといいですね。１Ｆテナントのパンオフウの売り上げが激減して大変みたいです。

[915: 匿名さん]

地権者が厄介なマンションには住みたくない。
ちょっとした、トラブルが大問題になり脅される。

[916: 匿名さん]

高級な？
元お肉地区。
呆れる。
以上。
他のタワマンのネガ辞めてください。
元お肉地区なのは調べれば分かります。
これは変えられない事実。

[917: 匿名さん]

屠殺場って事？住むと何か悪い事あるの？豚のお化けとか？

[918: 匿名さん]

屠殺場があったのはゲートシティ大崎あたりといわれていますが１００年くらい前の話だよね。

[919: 匿名さん]

大正５年に、静岡県の網代（熱海市）よりこの居木橋にお嫁にきました。その頃
は、今の富士電機の裏に「屠殺場※」があり、大崎の貨物駅からおろされた牛
が、涙を流してここを通っていたのをよくおぼえています。肉の問屋さんも
５，６件あり、そこで働いている人の為にお風呂屋さんもありました。肉は大八
車で配達します。働いている人々は、朝３時頃には起きていました。大八車を引
いて行くのですから、朝早く出かけないと間に合わなかったのです。
　御殿山の坂のところには、大八車の後押しをする人が待っていました。坂の上
まで１回２銭（１００銭＝１円）です。「森永」の工場もここ居木橋にあって、
今でも総合体育館へ行くところに「森永橋」として名が残っています。
　家の横には、明電舎の方から小川が流れ、そこから「ひしゃく」でよく水まき
をしました。その小川が流れ込む目黒川では、夏には泳いでいる人もいました
し、魚もよく釣れました。新井さん（居木橋町会長）の家の所には、エンピツ工
場があり、その裏に「メイソウ園」という花畑がありました。呉服屋さん、げた
屋さん、魚屋さん、自転車屋さん……。その裏に、八軒長屋や四軒長屋（今のア
パート）がたくさんあってとてもにぎわっていました。
　今ではすべてが、よい思い出となっています。

[920: 匿名さん]

うーん、正直これを聞いてもピンと来ない

[921: 匿名さん]

富士電機＝ゲートシティ大崎
富士電機の裏＝清掃工場事務所

[922: 匿名さん]

北品川ホームズ＝森永工場

[923: 購入検討中さん]

いずれにせよそこそこ売れまよ。
グランスカイさえあと1戸で完売ですから。
3年かけても完売すれば会社として問題なし。
採算は、5割売れた時点で　±0
8割定価で売れれば　目標通り営業利益クリア
後の2割は30％ＯＦＦでも利益が出ます。

[924: 匿名さん]

早く回収しないと支払利息が増える。不動産は早めの資金回収が大事です。３年もかけてはダメなんですよ。

[925: 匿名さん]

まあ体力ある会社かどうかで全然違うよ。

[926: 匿名さん]

体力というか会社のポリシーによる。ＲＯＥ重視（例えば野村とか）の会社だと高速回転を好むけど、すみふやゴールドクレストみたいに在庫を気にしないように見える会社もある。

三井のマンション事業は割に高速回転系だと思っていたが最近はじっくりすみふタイプになりつつあるよね。

[927: 匿名さん]

最近に限らず
三井は以前から、売れ残りがあったりするじゃないですか。
錦糸町を長く売ってたり、東池袋を長く売ってたり、浜田山を長く売ってたり、してきましたよ。

[928: 匿名さん]

即日完売のマンションがいいマンションとは限らない。

[929: 匿名さん]

コストダウンで価格に見合わないから長く売ってるんでしょう。
オプション券＆テレビ、大幅値引きで叩き売りますからね。

[930: 匿名さん]

でも早い物件は早いし、割りと値引きも柔軟。

[931: 匿名さん]

即日完売は次期以降の宣伝のための売る側の演出。

[932: 買い換え検討中]

90平米の低層だといくらくらいかな。早く情報が欲しい。。

[933: 匿名さん]

住宅ローン金利上がりますね

[934: 匿名さん]

ROEと高速回転は全く関係ないだろｗ

[935: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山のシャトルバス、五反田駅も微妙なところに停まっているな。

[936: 匿名さん]

金利上がるから少しは安くならないかな、

[937: 匿名さん]

関西に多い都内唯一の場所。

本籍地はうつせない。

[938: 匿名さん]

このマンション検討してましたが、上記事実知りませんでした。
東京って、生粋の方は皆ご存じのようで。
確認したらやっぱりでした。
東京って分からない土地多いですね。

世田谷に住む友人にも辞めた方がと言われました。
子供の事考えると二の足踏んでしまいます。

[939: 匿名さん]

港南も大分変わったし、気にすることはないでしょう。

[940: 匿名さん]

三井って管理費高いですよね
だいたい80平米で4〜5万くらいですか？

[941: 匿名さん]

平方メートル３００ぐらい。８０なら2万4千円ぐらいみておけばいいでしょう。

[942: 匿名さん]

では修繕積立金もプラスたら、月3万3千円くらいですかね？

[943: 匿名さん]

そんなもんでしょ

[944: 匿名さん]

最近のパークタワー管理費は平米３００円を突破して高いですよ。
ここはパークシティですが。

[945: 匿名さん]

タワマンを検討してますが、豊洲、池袋、新宿にします。
アドレスが悪すぎます。
マスコミって嘘ばかりで、重説にもB地区とは載せられないで、騙されるところでした。
品川はやはり高台だけですね。
まさか、B地区とは・・！
半値以下が相当でしょう。
二子も河原だし。
デベもマスコミもひどいものですね。
売り付けたら関係無いもんね。

[946: 匿名さん]

現地見て来たけど、あんまり住みたくなるような場所じゃないよね。廻り工事中だらけ。
御殿山とか八つ山の高台がやっぱりいいですね。

[947: マンション投資家さん]

Goo の古地図という機能があります。昭和22年ころの航空写真がだれでも簡単に確認できます。
今回の北品川5丁目再開発地区は、以下ＵＲＬで確認がとれます。
http://link.maps.goo.ne.jp/map.php?MAP=E139.44.3.397N35.36.57.201&...

40階のタワーマンション付近は工場のようです。

元とさつばとされているのは、川向うの清掃工場ですので700ｍほど離れています。
ネガ情報と考えるのは、無理ありと思います。

この地区に思い入れはありませんが、良い土地だと思いますよ。

[948: 匿名さん]

周り工事中というのは、すべてここの再開発の工事な気がしますが、、
御殿山小学校も改築中なので工事中です。
近所に住んでますが、そんなに工事は多くないと思いますが

[949: 匿名さん]

とさつばで働く人は、昔は被差別階級の人だったからこのあたり一帯がアウトということでしょ。時代錯誤も甚だしいけど。

[950: マンション投資家さん]

■とさつ場　歴史
慶応3年　横浜の中川屋嘉兵衛という人が、荏原郡白金村（現在の芝白金）に東京で最初のと場を開設しました。
昭和11年　芝浦に東京市営のと場と家畜市場が建設され、それに伴い、三ノ輪・寺島等の6つのと場が、昭和15年までに順次廃止されました。
情報ソース）
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/syokuniku/rekisi_keihatu_01_01.html&g...

昭和11年、
冷蔵庫がない時代、付近の御殿山、島田山、池田山などの高所得層に生肉を提供すべき
とさつ場が、700ｍ先に50年前にあった。
これだけでは、ネガティブ情報にはならないでしょう。

それにしても、港南口物件にあるような、食肉市場トークがされるとは、注目度比較的
高いですね。（業界関係の方かもしれませんが）


※私は、北品川4、5丁目というネームバリューは感じています。
どちらにしても、良い立地、大規模開発なのは間違いなし。
また、準工業地域がどれだけ善戦するか、大変興味あります。

[951: 匿名さん]

食住接近だね

[952: 匿名さん]

確かに北品川アドレスはいいよね。準工だけど、再開発指定された準工は、ごみごみした中高層住居専用地域よりずっといい。

[953: 匿名さん]

北品川４５６は一低住専エリアもありますからね。

[954: 匿名さん]

新聞チラシの写真がＣＧじゃなくて模型の写真なのはなんか泣ける

[955: 購入検討中さん]

http://veryweb.jp/diary/
コンセプターの1人、滝沢さんのブログです。
マンションについて少し触れていました。

[956: 匿名さん]

マンション住んだことの無いコンセプターが好き勝手なこと言ってそれが採用されちゃったりして。

[957: 匿名さん]

パークシティ大崎
私はマンションに住んだことがありません。

実家も一軒家でしたし
新婚時代も一軒家。
そして、今の家で多分おばあちゃんになるまで暮らすのかな...。

そんな私は、
ちょっとマンション住んでみたい願望があります。

生活しやすくて...
周りの環境もよくて...
子育てしやすくて...

欲を言えばきりがありませんが、
そんな理想を叶えてくれる理想のマンションが大崎に誕生します(^ ^)

山手線内側最大級市街地再開発プロジェクト『大崎パークシティ』

私はコンセプターとして参加させて頂いています。

[958: 匿名さん]

ブログマーケティングですね。

[959: 匿名さん]

つまりベリーを購読するような奥さんがいる家庭がターゲッ顧客ってことですか？

[960: 匿名さん]

veryに出てる読者モデルは、大抵、港区や目黒区や芦屋などに住んでる人ばっかな気がする。
旦那が金持ってる主婦雑誌のイメージ。

[961: 匿名さん]

最近は豊洲在住という独モも増えてきましたね。

なんせVeryのキャッチフレーズは

基盤のある女性は、強く、優しく、美しい

有り体に言えば基盤というのは高収入の旦那、もしくは恵まれた実家、義理実家のことよね。

[962: 匿名さん]

マンションすんだことの無い人の要望聞くより、既に販売したマンション住人の意見をフィードバックするのが先。

例えば、住民板見てると、近所から来た人の自転車がエントランス前に放置されたり、子供用自転車が玄関前に置かれるといった問題をよく見かける。来客用駐車場はあっても、来客用駐輪場のあるマンションって皆無だし、子供用自転車置き場のあるマンションもほとんど無い。

こんな共有施設があったらいいなんて吹き込んで、実は管理名目で委託管理費を系列の管理会社がボッタクるって算段でしょ。駐輪場ではそういったお金取れないから対応しようとはしない。

[963: 匿名さん]

>>692

既存居住者からのフィードバックを聞くなんてそんなの大手デベならどこでもしているでしょう。
滝沢某の自宅は渋谷区富ヶ谷で敷地は１００坪を軽く超える豪邸。そんなやつがマンションなんてちゃんちゃらおかしいと思うが、まあせめて私のセンスの１００分の１くらいをマンションで実現するにはこんな感じでやったらどうオホホって感じではないだろうか。

[964: 匿名さん]

桐島かれんの自宅もたしか鎌倉だったかのでっかい洋館を改装したものだったよね。
まあこうしたセレブリティたちがマンションに住むとしてもリビング６０畳とかある２５０㎡２ＬＤＫみたいな物件なのでなんの参考にもなりません。

[965: 匿名さん]

では、聞いても対応しないってことか。

[966: 匿名さん]

セレブな人達が共同住宅の問題なんて知りようも無いもんね。

[967: 匿名さん]

自転車はここは７７７台ということなので一戸に一台の割り当てです。借りない人もいるでしょうけどどうなんですかね。この立地だと駅までの通勤、通学に自転車使う人は少数派ですが家族全員自転車持ちたいとかのニーズには答えられません。まあそういうニーズは少ないのでしょうが。

これが郊外とか東側になると一戸二台以上とかになりますね。江東区だったかそういった条例があるそうです。

[968: 匿名さん]

佐藤可士和さんの奥さんが同じマンションに住む松島菜々子のドーベルマンに噛まれて怪我してそれがトラウマになって引っ越したらしいね。

[969: 匿名さん]

>967

駐車場や駐輪場の稼働率は近隣で中古が出たら見に行って、状況を確認して判断するしかないかな。あと、駐車場は利用希望アンケートをモデルルームで取るはずだから、契約前にその結果を確認するとか。駐輪場のアンケートをとるデベは無いみたい。

[970: 匿名さん]

>>968
古いよｗ

[971: 匿名さん]

裁判の結果が出て松嶋側が敗訴したらしいね

[972: 匿名さん]

グランスカイがとうとう残り１戸（最上階西向き）になったか。
いったいどれだけ値引きしたのだろう？　３割引きか、それとも半額か。
もちろん、口外は禁止されてるので誰にも分からないが。

[973: 匿名さん]

麻布十番の三井の売れ残りで３割引提示されたことがあります。値引率は同じくらいでは？十番は迷ってるうちに売れてしまった。

[974: 匿名さん]

最近、別なデべの最後の１戸を値引き期待でＭＲにいったら
「うちは値引きをしていないんですよ」とアッサリ断られました。

[975: 匿名さん]

大幅値引きってのは1億8千万の物件が1億3千万とかそんな感じだけど７５００万が５５００万とかにはならないんだなこれが。

[976: 匿名さん]

ここも値引きしないと売り切りは厳しそう

[977: 匿名さん]

グランスカイは15000万円くらい物件が残っていたみたいですね。
値引き販売があっても、１億以上の物件が買える余力がないとダメでしょ。

ここはグランスカイより安く出るみたいだから値引きなしでもそこそこ売れるのでは。
いずれにしても値引きは竣工後でしょうね。

[978: 購入検討中さん]

グランスカイは平均坪単価はどれくらいだったのですか？
それより安いというのは何かに出てたのですか？

[979: 匿名さん]

グランスカイは平均坪単価は３７０万くらいですが坪４００万を超えるプレミアムフロアがたくさんあったため平均を押し上げています。
ここはプレミアムフロアが最上階のみなので平均もう少し下がるのではと予想されてます。
まあ低層、高層、向きによって同じマンションなのに坪単価は１００万以上違いからね。

[980: 匿名さん]

坪３３０くらいですかね。

[981: 匿名さん]

そんなに安いわけないよ。
パークコート千代田富士見の強烈高値知らないの？

[982: 匿名]

こちらは品川区ですよ。東雲あたりとの比較感になるかと。

[983: 匿名さん]

はは山手線内側と東雲を比較ですか？

[984: 匿名さん]

聞いたところ350みたいですよ

[985: 匿名さん]

グランスカイから上層階を除くとそんな感じですよね

[986: 匿名さん]

聞いたところ320みたいですよ

[987: 匿名さん]

千代田区からみれば、品川区と江東区はそんなに違いませんよ。

[988: 匿名さん]

千代田区も、山手線内側と外側とがあり、
山手線外側ならここよりも安く買える。

[990: 匿名さん]

低層はもっと安いよ。グランスカイだって北側のオフィスビルお見合い部屋とか坪２８０万とかあったよ。

[991: 匿名さん]

アベノミクス価格とはいえ無理しない値付けを希望。