メープル御影山手セレヴィってどうですか？

[購入検討中さん]

メープル御影山手セレヴィについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社大木工務店
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：神戸市東灘区御影山手2丁目89-4他
交通：阪急神戸線「御影」駅より徒歩7分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上4階建
総戸数：26戸

[51: 匿名さん]

あの曲がったリビング、今のうちもそうだけど、ほんとに使い勝手が悪い。

どうにかならんかったんかいな？

リビングさえ、長方形タイプなら買ってたのに･･･。

[52: 購入検討中さん]

曲がったリビング・・・使いづらいのですか？
私はリビングとダイニングの使い分けができていいのかな～とみていましたが。
また、リビングに置くであろうテレビをダイニングで食事中の子供に見えないようにできていいのではないかな～とも考えたのですが、NO51さんは実際住まわれてどんな点が使い勝手が悪いと思われるのですか？
もしよろしければ、ご参考のためにお聞かせいただけるとありがたいです。

[53: 匿名さん]

曲がったリビングはリビングの広さを確保する為に苦肉の策としてベランダを半分削ってリビングに組み込んだだけ。購入者の使い勝手は完全に無視。

掲示板で評判悪いマンションの施工主がこの手の曲がったリビングを採用していることが多い。

[54: 購入検討中さん]

モデルルーム見てきました。 価格と立地環境で購入を検討中です。
入口の細い道路は気になりましたが、奥まった雰囲気にもひかれました。
阪急御影駅の近辺はなかなか手ごろなマンションがないのですし、学区も御影北小ですしなかなかでない物件のような気がします。住吉駅近辺のタワーマンションも便利で魅力的ですが、私はやはり静かな御影山手の方がいい気がしました。

[55: ダークな設計士]

No.53 by 匿名さん＞
一低専ではよくある間取りですよ。
容積率・建蔽率などが他の地域とは違って広く多く取れない地域ですからしょうがないですよね。
完全に無視？そうでしょうか？
高額物件だとダイニングとリビングを分けてる会社も多いですよ。
W社みたいにLDKの合計表示で１５帖などの曲がったLDKだと狭すぎて使い勝手は悪いでしょうが・・・。
まぁ苦肉の策といえば、そうかもしれませんがしっかりと他の間取りも見て語ったほうが良いですよ。
他に感心するところが多い間取りの方があるように感じました。

[56: 匿名さん]

高額物件のリビングとは別物だよ。どうみても、面積かせぐためにバルコニーを削っている。
リビングは長方形が基本だと思う。
吹抜けを使って部屋の採光、独立性を高めているのは、評価できる。

[57: 買い換え検討中]

マンションの予定地を見てきました。
５０さんが言われるように、道路への侵入通路は危険だと思いました。
表の道に出る際、ほとんど見通しが聞かない上、車が通るときには
人がかなり邪魔になりますね。
朝８時頃に行ったのですが、南の踏切がネックで渋滞がありました。
あの状態で車の出入りはかなりしんどいですよ。
ここは、奥まった・・と言うより袋小路と言った方が正しいです。
何かあったとき、逃げ道が１本しかないのは致命的かも・・・

あと、ここは昔お墓だったらしいです。

[58: 匿名]

え・・・・・

[59: 近所をよく知る人]

50さんの言われるように，平日の朝は車が多いです。
すぐ南側に踏切があるので，車がたまってしまうという感じでしょうか。
車通勤の方にはつらいかもしれません。
駅から近いので電車通勤組には良いでしょうね。

また，昔お墓だったというのは間違いではないですが，「古墳」という方が正確です。
数年前の発掘調査で発見されました。
「御影山手遺跡」で調べてみれば分かると思いますよ。

[60: 匿名さん]

56さん
建築基準法を全くご存じない様ですね。逆です。

[61: 購入検討中さん]

え！
古墳ですか！？？
古墳の上にマンション建てるんですか・・・

[62: 匿名さん]

元は三菱地所の所有だった。手放した理由がよくわかる。

http://spn.blogs.yahoo.co.jp/oputoyamanaka/25349020.html

[63: 地元不動産業者さん]

内情を知らない面々がごちゃごちゃうるさいですよ。

お墓？
間違いではないですが遺跡ね！（人が生活していた所に墓を建ててあったってだけの話）

三菱が手放した理由？
古墳のせい？
どんなせいやねんっ!?
ばかばかしぃ。
神戸の名だたる邸宅街をマンション建てるために調査すれば何かしら遺跡は出てくるわい！
手放した理由は自治会の皆様の地元を愛する地元愛⇒建築反対運動の熱心さでしょーが！

53さん56さん
基準法を知らない方に評価されても評価にならないですし、
曲ったリビング？否!!!独立した広々リビングダイニングの間違いでしょ!!!

[64: 周辺住民さん]

63さん
内情というのを支障のない範囲で教えて頂けませんでしょうか？
支障あれば無視して頂いて結構です。

[65: 匿名さん]

実質１０畳の広々リビング？

[66: いつか買いたいさん]

近くの御影の新築マンションの物件でも遺跡がでて発掘調査をしたとのことを聞きました。
御影界隈は大昔から人が住んでいたのですね～。
お墓・・・というとなんだかイヤですが、大昔の古墳なら大丈夫な気がします。まあ、このマンションが建つ前はお屋敷だったのですよね。人が代々住んで生活していた土地って、素敵な気がします。

[67: 匿名さん]

お屋敷には相応しくても建ぺい率いっぱいまでのマンションは相応しくないのでは。駐車場の台数の件で地元住民とまた一悶着なければいいですが…。

[68: 匿名]

建蔽率いっぱいではないらしいですよ。

[69: 匿名さん]

1Ｆは建築基準法では地下1Ｆになっていますが、なぜなの？

[70: 匿名さん]

69です。文章変だったので、書き直します。

建築基準法上は地上3階建・地下1階建表示となります。とありますが、どういう意味。
基準法を知らないのでよろしく。素人考えでは、斜面削って１階の裏は土の中？

[71: 住まいに詳しい人]

○周りの敷地との高低差の関係上、表示が通常とは異なる。

○基準法で地下表示なわけだから高さ制限の問題をなんなくクリア。
4層建築を可能にした。

○建蔽率は全然余裕があります。
バルコニーも出幅２mを超える部分は容積率として加算される。
ですから全戸2.2mも出幅をとってるメープルは床面積を捨ててでもバルコニー半分の問題を解消しようとしてますね。

[72: 購入検討中さん]

駐車場の台数の件とはなんですかぁ？

[73: 地元不動産業者さん]

64さん72さん
67さんもおっしゃるように駐車場の設置台数制限や工事車両の通行規制など。
地域を守るにあたって御影山手自治会が三菱地所に題した課題の数々のことです。

[74: 匿名さん]

スレッドに貼られているHPには以下のようなことが書かれています。
↓

過去約６年間で　持ち主が（３人）代わって行きました。

それには理由があります。

１、７００坪の広大な敷地への入り口と出口がたった一箇所の細い通路だけとなっております。
２、朝夕事故が多発する十善寺踏み切りの即北側となっております。
３、ここには古代３つの由緒ある古墳がありました。

今年から大木工務店が新たな持ち主となりました。
これまでと異なる点は、住民との説明会が一切行われていない点です。困りました。

前持ち主である三菱地所様と、住民との話し合いの結果
交通事故が多発する危険性が大との理由で、駐車台数が２７台から１７台に減量計画となっていましたが。
新たな持ち主の大木工務店さんは　２６台で減量させる案はまだ出ていません。

[75: 住まいに詳しい人]

NO74はどこの業者？もしくは反対近隣住民？

かなり詳しい内容を知ってるのね・・・。書かれてる内容が本当の事だとしたら…藁

10台減ったから事故が減る???

本気で言ってるならすごい理屈ですね(笑)

それを住民が言うてるなら近くに立ってるマンション達もすべてそうしてきたって事!?

[76: 近所をよく知る人]

75さん
別にどこの肩を持つわけでもありませんが、実際に現地を知る自分にはわかる気がします。（住民ではありません。時々通行人です）

27台→17台は、感覚的にぐっと違ってきます。また、周りのマンションとセレヴィの決定的な違いは、あの細すぎる通路と、そこに繋がる南北の道路です。立地面で他とは一緒にはできないと思います。

[77: 匿名さん]

駐車場の車が毎日すべて出入りをする訳ではないのでは？
毎日朝晩に通勤で使う人もいるかもしれないけど、週末だけ使うひともいるだろうし。
住む人それぞれが気を付けるだろうし。
・・・と思って読みました。
マンションが１つ建つって大変なことなんですね。

[78: 匿名さん]

まあ、ここにマンションを建てることが、一番の問題なんだけどね。ここの関係者以外、誰が見ても戸建の土地と思うよ。

[79: 匿名]

戸建てにしても数件建って、出入口は一つ。…１階は地下扱い。戸建ても売りにくそう。
戸建てだから良くて、マンションが悪い…とも一概には言えないような。

住む人が地域に馴染んで、大切に住まう気持ちがあれば、住めば都になりそうな気がしますが。
だって…御影という素敵な土地なんだから。

[80: 地元不動産業者さん]

少しはこの土地にかかわったことが有る者です。
はっきり言ってここにマンションを建てることは無理が有ります。
但し、駐車場の無いマンションなら快適かも知れませんが。

このマンションの進入路は余りにも狭過ぎて（車１台がやっと）、
車がここを通ると歩行者は端ぎりぎりに避ける必要がありますよ。
雨の日に傘を差した子供が歩いていると、車もノロノロ運転に
なるし、そこに外から帰って来た車は表の車道で待機する羽目に
なってしまいます。
もしそのとき表の車道が遮断機が下りていることにより渋滞して
いれば、通路を通って来た車は出ることが出来ません。
そして遮断機が上がったら、南から北進する車が続々とやって来ます。
マンションに入る車は通路から車が出るまでは入れませんので、
方向指示器を出したまま。
そこで更なる渋滞が起き、場合によっては踏切内で車が立ち往生
する可能性があります。
マンションの車の台数が多いということは、リスクの可能性が上
がると言うことなのです。
こんなことを朝夕は必ず経験するわけですから、そのストレスは
大変なもの。マンションの転売価格も周辺よりはかなり安くなる
でしょう。

充分に下調べをした方が良いですよ。

[81: 近所をよく知る人]

ここの書き込みは、誰かさんの涙ぐましい努力が伺える。否定的な意見を消すのに必死すぎる。
どう考えても、あの細い道にマンションはふさわしくない。

[82: 匿名さん]

マンションへの進入路の細さは、通行人（主に住人）にとっても大変危険ですよ。
なにせ邸宅の立派な壁に挟まれた、大変圧迫感がある上であの狭さですから、
前から勢いよく車が走ってきたら、子供だけでなく誰しも怖い思いをするでしょう。
下手したら轢かれますよ。

たとえ住民はマナー良くしていても、いろんな業者さんも入ってくるわけですから、
中には乱暴な運転をする人もいるでしょう。これは朝夕に限らない話しです。

[83: 近所をよく知る人]

みなさん運転マナーは守りましょうって事ですね。
方向指示器を出してる車を見かけたら、譲り合いの精神でここは一つ敷地の中へ入れてやってください。

[84: 匿名さん]

マンションが建って人＆車の出入りするのが分かれば通行車両も気を付けるでしょう。

涙ぐましい努力は素晴らしい！

購入者？業者？どっちでも良いけど。

早く地域に馴染めると良いですね。

[85: 匿名]

出入口の話が多いですが、売主の大木工務店やアーク不動産はいかがですか？

[86: 契約済みさん]

周りの環境が気に入り契約しましたが、周辺住民さんの反対がすごそうですね(泣)
住み始めると、今は大木工務店に向けられている怒りが、マンション住民に向けられるのでは
ないかと正直心配です。
町内会なんかに入れてもらえないような気が・・・

確かに、豪邸にはさまれた狭い通路は気になりますが、道に面してない分、静かな環境に
住めると満足しています。

[87: 匿名]

町内会に入れてもらえないのは困りますね。住んだ以上、仲良くしたいですよね。

[89: 契約済みさん]

86さんと同じく、環境が気に入って決めました。
よろしくお願いします。
周辺住民の方々とも仲良くしたいです。

確かに細い通路は気になりますが、実際測ってみたら4メートルくらいの幅でしたので、車一台の車道＋歩道くらいは確保できそうですかね…

次は秋頃に内装の打ち合わせがあるとのことでしたので、今から楽しみにしています。

[90: 匿名]

引越しのときにかぶったら時間かかりそうですね。

[91: 購入経験者さん]

業者が日取りの調整くらいするだろーが。

ショームナイコトカクナヨ！

[92: 匿名]

そんなことわかってるし。
先に引越ししていて車で出たいときに引越し業者の車が止まっていたり、わらわら来たりしたら時間かかるなーーって思ったんだよ、ワカルカナ？

[93: 地元不動産業者さん]

そもそも、引越しのトラックは大型は侵入できませんよ。
通路を通れるのは４ｔまで。ロングタイプは入れません。
台数は最低３台要りますね。
それより工期が大幅に遅れるような気がしますよ。

[94: 匿名さん]

一方通行の幅4Ｍなら一方だけ注意して歩けばいいけど、ここは交互通行だろ。認識が甘いよ。

[95: 契約済みさん]

エントランス前はかなり広くなってるので車の出入りは大丈夫と思いますよ。
92さんご心配ありがとうございます。

えっ!工期遅れるのですか？
場所が場所だから工期には十分な期間をとってるとお聞きしましたが…

[96: 匿名]

知らない人が勝手なこと言ってるように聞こえるね〜嫌がらせ？

[97: 匿名さん]

71がベランダでうんちくをたれてるけど、これ単に瀬戸本の好みだろ。こんな設計するのあそこぐらいだよ。

[98: 匿名]

昨日、現地をとおりかかりましたが…工事はいつから始まるのでしょうか？
まだご近所の方との調整中なのでしょうか？

[99: 地元不動産業者さん]

＞９８

良く分かりませんが、この地区の自治会の人に聞いた話では、かなり揉めているらしいですよ。
大木工務店って神戸の会社なので、あまりむちゃをしないと思っていたら、大間違いだったとか。
地区挙げての反対運動にならなければいいのですが・・・
契約した人も気が気じゃないでしょうね。

[100: 匿名さん]

大木工務店と鍜治田工務店と瀬戸本淳建築研究室か。ある意味、最強の組み合わせなのかも？

[101: 匿名]

｢ある意味最強の組み合せ｣ってどういうことですか？なんだか興味ありますが…

[102: 匿名さん]

えいやー×３？

[103: 匿名]

ひゃぁ…………。

[104: 匿名]

99さん
98です。
情報ありがとうございます。気になるマンションですが、周辺の住民の方々との調整がまだなのですね。大木工務店の社長さん自ら調整されているようなことを聞きましたが…。

[105: 匿名さん]

瀬戸本淳建築研究室と鍜治田工務店は神戸でも良く一緒に分譲マンションをやっていますよ。

[106: 匿名]

それが評価が高いと言う意味では無いけどね（笑）

鍜治田工務店・・・ネットで調べたら評判分かるよ（笑）

[107: 匿名さん]

となりの阪急六甲のアーバネックスも鍛治田工務店だね。最近よく聞くように思うけど。

[108: 匿名さん]

>106
スーパーゼネコン以外で評判の良い施工業者はどこでしょうか？

[109: 匿名]

今更なのですが、１階は地下表示になるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

>>108

鉄建かな。

地場だと岡工務店とか？

[111: 匿名さん]

建築基準法では地下1階になります。

[112: 匿名さん]

>>106さま
ネットで調べてみましたが
評判について書かれてないみたいです

お教え下さい

[113: 匿名]

私も教えてほしいです

[114: 匿名さん]

>>106さん
私も知りたいです。
しかし、何でそんな上から目線なんですか？名のある方ですか？

[115: 匿名さん]

106ではありませんが、プレサンスロジェ武庫之荘のスレを覗いてみては…

[116: 購入検討中さん]

岡工務店　村上は？　大木もいいんじゃない？

[117: 匿名]

>>115さん
申し訳ないですが400ものスレは読めません。初めを読むとプレサンスに対する反対ばかりで。肝心の鍛治田についてはどの辺りに出てくるのでしょうか？

[118: 匿名]

１１５さんではありませんが・・・

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57653/all

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/90036/res/346-396

http://www.asahi.com/suumo/ah_bbs_thread_7254/

少なくともよい評判は聞きません

[119: 匿名]

115です。
118さん、ありがとうございます。
117さん、全スレ表示して、検索してみるか、今年6〜7月位はどうでしょうか？

[120: 匿名]

117です。
アドバイスありがとうございます。やってみます！

[121: 匿名]

１１８です。
僕もここの物件気になりましたが、事業主とか施工会社でかなり躊躇してます。
あと、バルコニーが狭いし。
１００点満点の物件が無いのは分かっているのですが、やはり高めの物件なので
それなりの安心感が欲しいと思って。

買ったはいいが、後で問題なるような物件だと困ると思って。

そういう意味では安心できる事業主 or 施工会社（本当なら両方とも）だとやっぱり
厳しいかと思ってます。

[122: 匿名]

小学校が近いので検討していますが、いままでの事を読み迷っています。

…事業主もあまりよくないのでしょうか？

[123: 地元不動産業者さん]

外見は良くても、低コストで工事を急ぐとどんなことになるかは判ると思いますが・・・
ここ、㎡単価安すぎますよ。
入居してから欠陥が露呈しても、もう遅い。
大体責任はどこが持つのやら。
まあ、私らも売るときには良いこと並べ立てますけどね。
転売時には価格が付かないでしょうね・・・
迷うなら絶対買わないことですよ。ハイ。

[124: 匿名]

>>123さん

ちなみにあなたのお薦めはどちらですか？参考にさせていただきたいです。

[125: 匿名さん]

123さん

どの辺が低コストなんですか？具体的に教えてください。

今ならどこの物件がお勧めでしょうか？

[126: 匿名]

１２３さん

私もどこがオススメかお教えいただきたい。
書き込みお待ちしています。

[127: 匿名]

業者の必死さが、ひしひしと伝わってきますね。

[128: 物件比較中さん]

どこがオススメかではなく、ここはオススメでないということだよ。簡単に言ったらね。

[129: 匿名さん]

大木工務店さんは誠実な良い会社だと思います。
以前、お仕事をご一緒させていただきました。

[130: 匿名]

１２６です。

私は業者ではなく、今後マンションを購入することになろう者です。
もし、本当に｢地元不動産屋｣さんならプロの目でみた良い物件を参考に知りたいと思ったのですが…
ただの批判的意見なだけなのですね。
いい情報が聞けるかと少し期待しましたが残念です。

[131: 匿名さん]

123は自分の関連する物件が売れないから、批判するのに必死なんだよ。

だって㎡単価が安すぎるからって、買う側の立場にたってみたらいいことだからね。
転売するときに価格が付かない理由も書いてないし（笑）

そもそも来年の11月末に引き渡しなんだから、工事急いでないでしょ。

[132: 匿名]

ガレージハウス
セカンドハウスかな？

[133: 匿名]

↑どーいう意味？

[134: 匿名さん]

>>132
どういう事ですか？

[135: 匿名さん]

建築士に知り合いがいたら、結構調べてくれるよ。
ただし、どこがオススメではなく、あくまでもその物件の評価になるけどね。

[136: 匿名]

価格が付かないのではなく、地元住民ともめていると、買い手が付かないんだよ。

[137: 匿名さん]

もめていても工事に関してではないのですか？
建築確認も取れてるし、工事するのは間違いないんですよね？
以前に似たようなもめてる地域のマンションを友人が購入しました。
住む人が先にお住まいになられている方としっかりと調和をとればまったく問題なく快適に住んでますよ。
ようは、工事関係者に対してしっかりと目を光らせてるってことでしょ。
工事は慎重に安全にって!!

[138: 匿名さん]

ってか、なんでそんなに㎡単価が安いの！？
御影山手でこの単価は安すぎるでしょ！？

[139: 買いたいけど買えない人]

なんだかんだ言ってもう空いてる部屋は1Lと4Lの門部屋だけですって！まあいいとこですもんね。他を探します！

[140: 匿名]

ランボルギーニ用セカンドハウスかな？

[141: 匿名]

>>138さん

そんなに気になるならＭＲに行かれて理由を聞いてみられては？
そこそこ納得いく説明をしてくださいましたよ
(^_-)

まあ、そこで｢欠陥住宅作りますから…｣とは言われるはず、ないのですがね。

契約状況が物語るのではないですか？

[142: 匿名]

＞契約状況が物語るのではないですか？

それは根拠が無い（笑）
説明はいいことしか伝えないからね

[143: 地元不動産業者さん]

１２３です。

私は販売業者ですが、この地域の物件はかなり取り扱っています。
そもそも良いものが安いのなら、全く問題はありません。
ですが、この地域の新築物件で比較するなら、ここは㎡単価が安すぎます。
よほど何かの要因が無いとこの価格は考えられないのですよ。
まあ、一番可能性が有るのは土地をかなり安く取得している、ということ
でしょうか。もしそうなら、そこには何かの理由が有ると考えます。
また、このマンションは車両の出入りの不自由さが致命的であり、将来中古
マンションとして売却するときには、非常に売り難い物件となります。
つまり、転売価格は周辺同条件の物件に比べても、安くしないと売れないと
いうことなのです。

車両の出入りの不自由さについては、住んでみたらわかりますよ。しかも
この場所は危険が伴うことは、業者間でも有名な話。
大手はどこも敬遠し、何年も売れなかった土地ですからね。
三菱地所のように、地元を知らないところが飛びついて、挙句の果て、苦労
して転売したことをみても判ります。
あの通路を通れる工事車両を考えて下さい。大型では無理。
せいぜい４ｔ以下のダンプ、ミキサーでないと進入できません。
ダンプはバックで進入するしかないし、地元との工事協定で１日の台数も
制限されるし・・・
工期は通常よりもかなりかかります。これで万一事故でもあれば、必ず工事
はストップします。
まあ、今頃は大木工務店も後悔しているかも知れませんよ。
それほど業者泣かせの立地なのです。

本気で探されるのなら、他の方が絶対に良いです。自信を持って言います。

[144: 匿名]

契約した人の存在＝根拠
では？
いいことばかりの説明を鵜呑みにした方ばかりではないと思いますが。
違うかなぁ？

[145: 匿名]

>>１２３さん

１２６です。おっしゃること、よくわかりました。
ダンプがバックでしか入れないとは…
工期は通常より長くとってあるようですが、大変な工事になりそうですね。

転売価格は周辺より安く購入した分、安くなるのは仕方ないですね。

事故がないように祈りたいですね。

[146: 匿名さん]

工事は苦労するだろうが，住んでみてどれほど不便かはまた別問題じゃないかな。
4トンの車って普通の自家用ではまずありえないし。

多少車の出入りには苦労するだろうけど，奥まっている分静かな環境は確保できそうなので，客観的に見ても一長一短という感じかな。

[147: 匿名さん]

資産価値を気にする人は、買わないほうが賢明ってことですか。

[148: 匿名さん]

No.144さんへ

「契約した人の存在＝根拠」にはならいでしょう。

この物件が例えば、１００戸以上あるなら、それもある程度、信用に値する数値に
なるかも知れませんが、ここは全２６戸しかありません。

つまり、売り出してから、あの場所、あの価格で約１ヶ月で２０戸程度しか売れてない
のですから、どう評価します？

もし、安心でいいなと思ったら、あの場所、あの価格、２６戸であれば、1週間もあれば
売り切ってしまうと思いますよ。

このような破格の条件で２０戸程度しか売れなかったという事実から、結局は何らかの心配で、
買わなかった人が多かったと言うことだと思ってます。

[149: 匿名さん]

（補足）
１００戸以上あるなら、
→今回と同じく７割程度売れたするなら・・・

[150: 匿名さん]

143さん
ＮＳさんですか？