ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[437: 匿名さん]

431です。436様のご期待に沿えず恐縮ですが、施工業者ではなく契約者の一人です。
この程度のタイルのデコボコなんてよくある話かな、と思い気にしていません。
所詮吹き付けタイルで、高級感を期待するのが間違っていますし・・
もちろん売主やゼネコンが補修してくれれば有り難いですが、
それを求められるようなレベルではないのでは。

それよりも、このスレで施工不良と大騒ぎすること自体が資産価値に悪影響ありそうですし、
大騒ぎする住民がいる騒がしいマンションという印象を持たれるのも嫌ですね。

[438: 匿名さん]

初めて投稿します。

いろいろ見ましたが、これだけ揉めるのはそもそもおかしい話ですよね。

売主は完成イメージなどを示して、買主はそれで契約。
しかしイメージとは異なる完成物を示される。

そのままだと消費者契約法の条文をそのまま読むと、これは…と思わざるを得ないですよね。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html


果たして、どれだけの買主が示されたイメージから今の完成形を想像できたか。
上で虚偽表示（記載）について触れている方もいらっしゃいますがそう思う気持ちはよく分かるところです。

この状況を見ると重要事項説明の際にイメージがこうなりますと、正直に改めてきちんと説明、示さなければならなかったのではないかと思います。どなたか詳しい方にお伺いしたいですが宅地建物取引業法35条の説明義務と照らし合わせた時にどうなのでしょう。あらかじめ示したイメージから乖離する場合の説明は特に問題はないのでしょうか。

外壁のタイルはこれはあくまで私感ですが、モノづくりを仕事としているプロとしてのプライドはどうお持ちなのかなあと思うところです。ここは人により意見は変わるかもしれませんが。

[439: 周辺住民さん]

まあ431サンが購入者である証拠はないしね。
あまりにも業者や当事者じゃないかなあ。
IP残っているから自作自演のほうがもっとまずいと思いますよ。

[440: ビギナーさん]

426-427さん
有り難うございます。

私も先日物件に行く機会がありましたので撮影しました。

東側側面の全体像です。
遠方からでも吹きつけ面のムラは目立ちますね。

[441: ビギナーさん]

上記画像の拡大です。
青く囲った部分が吹き付け面のムラ
赤の部分がタイルの凹凸です。

このような状態は購入者としては許容しなければならない範囲なのでしょうか？

[442: 匿名]

外壁がタイルか吹き付けかの物件で検索してみてください。今後の修繕費用にも大きく差が開くと思われます。

[443: 匿名さん]

トップページより実際は恰好悪いですが、こちらの予想図よりはいいように思いますが。

[444: 匿名さん]

仕上げや施工が雑なことが問題だと思います。
どなたか三菱レジから連絡ありましたか？

[445: 匿名]

モダンな洗練美を求め、外壁は気品を感じさせる白を基調に、ビシャン仕上げのマリオンをアクセントとしました（略）周辺に迎合することのない確固たる都市邸宅を実現しています。とうたっていましたが、気づけばビシャン仕上げは石調吹付、よって東側は全て吹付け、仕上げは雑。外観は資産価値に直結するものです。こんなことのないよう三菱地所を信用したのにコスト削減は住民に皺寄せでしょうか？

[446: 匿名さん]

433さん
私はパンフレットの方が良いと思いますが。

[447: 匿名]

本日、約束していた回答期限日だったので、こちらから電話を三菱にしました。

三菱側は、問題の無い物件であるとの見解です。
なので、手付金返却や説明会等は考えていないとのこと。

ただ、修繕すべき箇所があるようなので、
できれば引渡しまでに工事を終了したいが、まだ明確には決定していないようです。

「修繕すべき箇所」、どの程度まで修繕するか明確ではないため、
再度書面にて詳細回答を依頼しました。

引渡しまでに終了する工事だとすれば、完成度はあまり期待できないと思います。

[448: ご近所さん]

他のパークハウスに変更する場合は、手付金の一部（半分？）が使えるような社内規定があったような・・
もっともこれは、「ザ」がつく前や竣工前の話かもしれませんが。

[449: 匿名さん]

このままでは、三菱地所レジデンス社＆フジタ社に放置されてしまいます。
この匿名サイトに書き込んでもほとんど無意味です。

購入者でまとまるにも、このサイト上での呼びかけは、
不特定多数がアクセスできるサイトであり、効力も薄く、
個人情報からみても訴訟になった場合も薄いです。

個々で弁護士を雇って争っても、費用負担や建築基準法、条例など不備は無いと、
すべてにおいて三菱地所レジデンス社が高を括るのは目に見えてます。

ここまで財閥系の会社が三流以下の対応を取るとは、、、、
また、内覧会もおそらく正社員は来ていないでしょう、、、、
購入者は何も出来ないと、なし崩しが目に見えてるだけに、、、
宅建業会、某TV局、マスコミへのアプローチなど、どうすればよいか思案中です。
正直、誰かこのサイトを見ているプロフェッショナルに助けてほしいです。
そう思うのは、個々で動いてるからです。

購入者で団結する方法を、、、連休中に、アイディアを出し合いませんか、
我々は、この二社と争うのです！投稿にあるネガ意見は、二社の自作自演です！
当然、三菱地所レジデンス社もフジタ社もこのサイトをチェックしてます。
担当者は、今回の契約で相応の契約報奨金をもらっていると思います。
契約が終わればと、他人事にさせてはなりません。

どうか多くの購入者の方の意見と意思を！
本当にこのままでよいのですか！？

[450: 匿名]

パンフレットに「イメージ図です。実際の仕上がりとは異なります」って書いてあるでしょ？管理組合創立後に自分たちで好きなタイルを貼る決議するだけですよ。

[451: 匿名]

問題は　①重要な外壁の仕様のビシャン仕上げを石調吹付けに変更したことを曖昧な形で知らせた
　　　（江戸情緒をイメージしたパンフレットにある白の外壁とビシャン仕上げはデザインの重要なポイントに思えました）
　　　　②タイルの張り方、工事が雑であるにもかかわらず今後の改善の説明がないこと
プラウド千川も似たようなケースが８ページに出ています。引渡が済めば全ての負担は住民になり相手は責任逃れをしますからその前に書面でいただかないと不安ですね。かかわるのが面倒と思ってる人もご自身のことになりますので現段階で対応が必要です。

[452: 匿名]

こちらの１階は以前からの由緒ある弦楽器専門店が入りますよね。お店の営業を始めてからのメンテナンスは非常にご迷惑かつ困難になると思いますので早い段階での見直しをされるべきではないでしょうか？

[453: 匿名さん]

そのメンテナンスというのは弦楽器店の楽器の普段の手入れのことでしょうか？

我が家の近所にも店舗がありますが、楽器店の防音はどこでも優秀なのでは、近所のお店は中から何も聞こえてこないですよ。といっても全ての店舗がそうなのかは確実ではないですから事前の質問をしておいたほうが良さそうですね。上の住戸に聞こえるような心配は特にしていませんが。

[454: 匿名]

４５３様、メンテナンスとは４４０，４４１様が写真をあげて下さったマンションの外壁部分のことです。

[455: 疑問]

外壁も気になりますが。。。

地所レジから、やたらと仕様変更や法令上の制限の変更等々の紙が送られてきて後日判子を求められます。あれって重要事項説明に準ずるものですよね？追加説明を受ける際は宅建主任者から説明を受けていないのですが（主任者証の提示なし）、業法上は問題ないのでしょうか？

[456: 匿名さん]

宅地建物取引業法から見れば重要事項を主任者証を提示して説明しないと法令違反かと思います。
あとは445さんのご指摘箇所が重要事項に該当するかですね。

該当するとこれは一大事と思います。

[457: 匿名]

建物外観予想完成図ではビシャン仕上げ（和風家屋に使われる資材）のマリオン（建物の開口部を支える垂直の材）はおおよそ６０本弱に見えます。これらすべてを単なる塗装吹付にすれば、コンセプトである江戸情緒とはかけ離れてしまうことは
当然と推測されますが、事前に告知の必要のない「売主による、単純な変更」とされるかが疑問です。

[458: 入居予定さん]

先週10/5の金曜日に東側吹き付け部を
ベランダから「刷毛で」塗りなおしていました。

いすれにせよ購入者に事前告知無しに仕様変更をしすぎだと思います。
これが法（宅地建物取引業法）に矛盾しないのか、かなりの疑問が残ります。

このご時世購入者の権利を声高に主張するのはクレーマー扱いされてしまい心外ですが、今回の外装面の仕様変更（出来上がりのイメージのかい離）に関しては購入者側には何の落ち度もないと思います。
しかしながら売り主側の主張を、何の説明もなしに一方的に引き渡し日を迎えさせられてしまうのは納得がいきません。

当方を含め多くの購入者がすでに転居の予定を立て、引き渡しに同意せざるを得ない状態となっています。
それに甘んじて売主である三菱地所は「引き渡ししてしまえば(外装変更に関しても）承諾したと同然」と言わんばかりの態度です。

そもそも外装面で落ち度がなければ、なぜ先週金曜日に応急処置的に刷毛で東側外壁吹き付け部を再塗装しているのでしょうか？

「引き渡してしまえば何でもよし」と言わんばかりの姿勢には、強く憤りを感じます。
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あらためて引き渡し前の購入者説明会の実施をを強く求めます。
購入予定者の多くが参加可能な日程として頂く必要があります。
平日昼間など実施して、数人の参加者のみで「問題は存在しなかった」という事にしないでいただきたい。

「引き渡し前」に外壁に関しての意見の相違が存在した、ということを地所側も認めて頂きたいと思います


賛同される方は書き込みをお願いします。


購入者（今は匿名）より

[459: 匿名]

理不尽な要求を言ってるのではないです。失敗した時のリスクが高い不動産だから「三菱」という名前を信用して購入し、完成を楽しみにしている中、イメージの想定を超える事態になった説明と対処は必要ですね（最初の設計事務所とのイメージとはかけ離れてるはず）責任者がコスト削減を優先させた為、この建物のコンセプトを忘れた判断をした結果と思います。

[460: 匿名]

458様、459様の意見に賛同します。

購入者の方の中には、
このスレは見ていないが酷い工事だと思っている方もいらっしゃるかもしれません。

出来るだけ早く、尚且つ多数の賛同を得なければなりません。
しかし、三菱レジデンスから「説明会を開催します」とすることは、嫌だししないと思われます。

次、購入者の方々が集まる日程があるとすれば、確認会です。
どの位の方が、内覧会の時に指摘し、確認会に来られるかわかりませんが。

[461: 匿名さん]

契約者ですが、そこまで問題意識を感じていません。
そんなにイメージ図とかけ離れているような印象は無いですし。
当然、個人によって受け止め方が違うでしょうし、
気にする人もいれば、気にしない人もいますので、
不満を持たれている方の主張を否定するつもりはありません。

ただ、公衆の目に触れる掲示板で大騒ぎされると、
このマンションに対するイメージダウンや資産価値への影響の方がかえって気になります。

三菱地所と交渉するのは各契約者が勝手に個別にやれば良いのでは。
不特定多数の人が見る掲示板で大騒ぎし、不満を持っている契約者を募るなんて、
イメージダウン甚だしいですし、意味のある対応とは思えません。
掲示板を見る限り、不満を持たれている方は3、4人程度でしょうが、
その3、4人の方々ですら実際に共同して交渉にあたるのは難しいのでは。
実名や連絡先を晒すのは抵抗もあるでしょうから。

[462: 匿名さん]

売主や外壁工事で、投稿が続くと、それとなく、その投稿を否定する方がいる。これって？
普通、何千万もの買い物してるのに、気にしてないって、なんだか違和感を感じますね。
前の投稿にもあった関係者のもみ消しみたいなものでしょうか？

私見ですが、ここの投稿で資産価値が落ちるとは思えませんね。
むしろ、みなさん、資産価値が落ちる事を防ごうとされてるのではと思えます。

イメージダウン？は確かにあるかもしれませんね？
でもここに来る方々は、購入者の方とか、検討してる方とか、興味のある方、等々。。。
情報を得る為、なんたって、そのためのコミュニティですから。

[463: 匿名さん]

考え方は人それぞれということですよ。
外壁の仕様を重要なポイントと考える人もいれば、考えない人もいる。
重要な問題と考える人は、とことん三菱地所とやりあえば良い。

[464: 周辺住民さん]

外装気にならない方は、斜め向かいの角の黄色のマンション買えば？
あれなら比較的地区浅で坪単価半額だよ。
外装は欠陥レベルだけどね。

外装が汚い物件は値段の落ち方が異常。
近隣の物件と比較してみたらいい。

[465: 匿名さん]

464さんのおっしゃるマンションですが、
あの広さがありながら、築10年で、この落ち方は、確かに驚きです。
しかも、まだ、売れてないですね。

外壁工事が気にならないと言われる方々は、
もう一度、よく建物を見られては如何でしょう？
本当に、個人見解や考え方で、済ませられますかね？

[466: 匿名さん]

そんなに問題と思うならば、この掲示板で頑張るよりも地所レジと交渉しなよ。
この掲示板でも、外壁を問題視する書き込みをしているのは
せいぜい3から4人程度しかいないことからしても、
この掲示板でいくら頑張って主張しても多数の賛同者が集めるのは難しいでしょう。
そもそもこの掲示板をほとんど見ない契約者が多数でしょうし、
見ている契約者でも全員が問題視している訳ではない。

本当に地所レジと交渉するのであれば、買うのが不安になったり後悔している人が、
あわよくば手付返還によるキャンセルや値引きや狙ってクレームを付けている、
と思われることの無いよう、きちんと理屈を積み上げておかないと。
指摘されているが外壁の仕様変更や仕上げの粗さが、
契約違反として引渡し拒絶や損害賠償等を要求できる程の問題といえるのか、
根拠を整理しておく必要があると思います。
地所レジもこの手のクレーム対応には長けているでしょうから・・

[467: 匿名]

手付返還によるキャンセルや値引きや狙ってクレームを付けているのではないと思います。何度もする買い物でないから熟考されて、不安もあるけど三菱ならば大丈夫という信用も同時に購入したと思います。
。現在もホームページに１番下に「モダン」と「情緒」の融合を建築デザインのコンセプトとし独自の存在感を抱くフォルムを実現していますとありますが、設計の段階では西側はモダン東は和風情緒をイメージしたかったのではないでしょうか？（結局設計者の意向のビシャン仕上げは手間とコストを抑えるために違ってしまったのですね）

[468: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、ご指摘の問題点は以下2点ですよね。
(1)外壁の仕様が契約時より変更されてしまい、物件のコンセプト・イメージが著しく損なわれた
(2)外壁の仕上げが荒い

今後、本気で三菱と交渉するにあたっての理屈は思いついたところで以下です。
この他、本気で三菱と事を構えるつもりがあるのであれば、例えば確認会には出席しないか、出席するとしても外壁の問題が解決するまでは引渡しを受ける意向は無い旨をはっきり主張すべきと思われます。

1.「江戸情緒」「モダン」等は本物件の重要な要素で、本物件購入の重要な動機であり、仕様変更によりこれが損なわれた

これを主張するにあたってのポイントは、仕様変更によって「江戸情緒」等が何故損なわれたと言えるのかかという点です。
「私にはそう思える」等の感覚的なものではなく、万人が理解可能な根拠を整理する必要があります。
また、「完成予想図」のみならず、契約締結時点で、外壁に使用予定であった資材名も建築図書や仕様書等で確認し、その上で購入に至ったのかについてもポイントでしょう。
加えて、「江戸情緒」等の物件コンセプト等が購入の重要な動機であったことを売主側に伝えていたのか否かも一つのポイントと思います。

2.買主の同意なく行われた外壁の仕様変更は契約違反である

おそらく新築マンションの契約書か重要事項説明書には「事情により仕様が変更されることがある」という条項が入っていると思います。
この条項を文言通り読むと何でも変更可能でしょうが、買主保護の観点から、基本的には軽微な仕様変更に限定されると思われます。
その為、1にも関係しますが、外壁の仕様が如何に本物件において重要なものであったのかを立証できれば2の主張も成り立ち得ると考えます。

3.外壁の仕上げ状況は、この種のマンションが通常有すべき状態にはない

外壁の仕上げ状況が、他の物件等と比較して著しく劣悪な状況といえるのであればこの主張も成り立つと思います。
もっとも、感覚的に、外壁の仕上げにバラツキがあるのは他の物件でも一定程度は見られると思うので、ちょっと主張は苦しい可能性があります。

[469: 匿名さん]

468さんって、地所さんだったりして〜

[470: 匿名]

４６９様、そうは思いませんでした。小石川後楽園の立地、又伝通院が近いと言うこともあり、正面は武家屋敷風の格子の入った窓（武家窓）をイメージした外観になる予定だったと思います。契約までには沢山の手間や費用がかかり簡単にやめることはできないからこそシートに覆われた部分が外れた時にイメージと違ったことによって、がっかりされた方がいたことは事実です。

[471: 匿名さん]

地所レジばかり責められてますが、フジタ(特に現場監督)はこのままでいいんですかね。
でもフジタは今年8月にダイワに買収されたし、トホホ

[472: 住まいに詳しい人]

宅建主任者です。
本物件の購入者ではありませんが、掲示板で活発な意見がなされているようでコメントさせて頂きます。


おおむね　契約者様の主張は468さんが整理して頂いた
1.「江戸情緒」「モダン」等は本物件の重要な要素で、本物件購入の重要な動機であり、仕様変更によりこれが損なわれた
2.買主の同意なく行われた外壁の仕様変更は契約違反である
ですが、それに加えて
『3．度々の仕様変更による「重要事項説明」が宅建主任者から説明がされていない。』
　可能性が高いということです。
とくに3は法令に抵触するのではないか、ということです。
重要事項の説明義務に違反したときは、指示処分となり、１年以内の業務停止処分、悪質であれば免許取消処分となります。
また、故意に重要事項について真実を告げない場合、嘘もこれに入ります。
この場合は二年以下の懲役、もしくは300万円以下の罰金、または同時にこの二つの刑が科されることになっています。

重要事項は、契約者にとって不利益となる事実は記載と説明が義務づけられています。
この場合は、契約後に発覚することが多く、ひどい場合には契約の為に嘘をつく業者だっているのです。
こうした、不利益となる事実を故意に告げないというのが、最も多い不動産トラブルです。
重要事項説明をせずに契約を行った宅建業者は、通常業務停止処分となります。
建築指導課の不動産担当に連絡して、場合によっては損害賠償請求の手続きも必要となります

申立先は
東京都 都市整備局住宅政策推進部
　　不動産業課 03-5320-5072

になります。

確かに不特定の方が書き込みされる掲示板での内容は感情論にもなりやすく、内容の伴うやりとりにはならないことが多いです。
ぜひとも疑問と思われた件は上記に相談してみたら如何でしょうか？
購入者の匿名性は保たれると思われます。

売主業者にも指導が届くため、こちらで意見を重ねるよりも現実的に対応して頂く可能性は高いと思われます。

[473: 契約済みさん]

東側、上からゴンドラ吊って大きく改修してますね。
セメント上塗と再塗装のようです。

[474: 匿名さん]

補修を始めたのは良かったですね。ただ、今回の外装の出来から、フジタの施工能力が疑われます。更に酷いことにならないか心配です。

[475: 匿名]

お尋ねしたいのですが、この物件のCheck Eye's Reportは皆さんお手元にありますか？

[476: 匿名さん]

ありますよ。

[477: 匿名]

４７６様有難うございます。

[478: 匿名さん]

外観も大事ではありますが、内部は問題なかったですか？

[479: 匿名さん]

そういえば部屋の中について書く人がいないですね。
部屋は満足している人が多いのかな。

外壁がクローズアップされやすいというのもあるかもしれませんが。

東側の補修はどのような感じなのでしょうか？

[480: 匿名さん]

内部についてのコメントが少ないのは、内覧されてない方が多いのですかね？

1F店舗も工事が進んでいますね。便利になりそうです。

[481: 匿名さん]

今回は少なくとも地所のCheck eyes は節穴だと判明したという事で。

[482: 匿名さん]

本当に残念です。
売主が新興デベとは違うので信じてました。
期待に満ちるべき新居が、ただただ残念です。
施工会社の不安を感じた時に思いとどまるべきだったと後悔してます。
まさか売主がここまで管理できないとは。

皆さんの意見をお聞きすると外装だけではなく、
室内も細心の注意を払って確認しなくてはならないと思いました。

街を歩けば、顔を上げ、建物の外壁ばかりみています。
希望に満ちていただけに、本当に残念です。

[486: 契約済みさん]

契約者です。以前身内が弱小？デベに勤務していましたが、外装の最後の補修で一応地所のプライドのようなものを感じました。
本物件に限らず、地所は以前の地所とは明らかに販売価格帯も購入者層も違う訳なので、購入者側がそれをわきまえなければいけなかったのでしょうね。あえて地所側に苦言を呈するならば、昔の大手に胡座をかいたイメージで仕事をすれば本物件のように引き渡し前から苦情が山積となるでしょう。晴海タワーが今期の石川遼同様にコケている失態を本物件をはじめとした他物件で埋め合わせしようとする姿勢は、昨今の敏感すぎる購入者にはバレバレなわけで。そのような傲慢な姿勢が、本掲示板にたまに現れる「苦情を言っているのは数人」という、根拠もない擁護内容の自作自演のような書込みに象徴されると思います。多くの近隣住人や通行者が、今月の内覧会で複数の契約者と思しき人が路上から地所側に外壁を指摘している姿を見ているわけで。