ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[201: 匿名さん]

1期で半分なら悪くないと思いますよ。
地権者分を含めれば残りは４割程度ですかね

[202: 匿名さん]

売れますよ、きっと。
明日から登録ですね、でも実はまだ迷っています。
こんな直前まで迷うなら、やっぱり他を待つ方がいいかなぁ・・・。

[203: ご近所さん]

全体が200戸の物件なら半分でも良く売れてると思いますが、
売り物が100戸足らずなのに、半分ってなかなか厳しいですね。

やはり、文京区では利便性だけでマンション購入する人ってそんなに多くないということでしょう。

竣工時期に一部値下げしてなんとかという感じでしょうか。

[204: 匿名さん]

確かにファミリーですともう1本奥に入った物件を希望されるんでしょうねぇ。
だけど価格的に文京区をあきらめていた方には購入できますからね。

[205: 匿名さん]

>204

後楽園徒歩１分のパークハウスが「価格的に文京区をあきらめてた人」に買えるわけないでしょ。

そういう人は水道とか千石とか千駄木の物件を買うんです。

[206: 匿名]

実際、安いからね〜。

あなたには、これでも高い？

あと２割たかくても良いから良い立地の物件出ないかな？と思ってる方、少なくないと思います。

[207: 匿名さん]

この界隈で自分が購入できる新築となると、ここまでが限度かもしれません。

[208: 匿名]

高いかは人それぞれですが、ブリリアやブランズ六義園とほぼ同等ですし、今売り出している文京区の平均より高いから、買える人は限られると思います。

[209: 匿名さん]

100戸規模で１期で半数以上出れば順調でしょう

[210: 匿名さん]

200さんのおっしゃるとおり、ドームの音はモワーって感じですね。
外を歩いている分には聞こえないかな。
聞こえるのはラクーアやドームの脇を歩いている時と、
以外に高層階で窓を開け静かにしていると聞こえます。

地区計画の関係者なんで後楽園の再開発計画は良く知ってるけど、
なかなか実行に移せませんねえ。
当初の執行計画通りなら本当はもう完成しててもいいんですが・・・。
後楽園の周りは都営も含めていろいろ計画があるのに実行されず・・・。
実行されればきれいになるのに。

[211: 匿名さん]

これから登録に行こうかと思います。
みなさんはどうされましたか？

[212: 匿名]

モデルルームへいらした方、売れてましたか？

[213: 匿名さん]

まさか、どなたもいらっしゃらない？

[214: ご近所さん]

申し込みに行きましたが、重要注意事項の項目で
「ハザードマップによれば水深1-2mとなることが予想される」との項目説明がありました。
家人と相談した結果、今回は見送ろうと思っております。

皆さんはどうでしょうか・・・

[215: ご近所さん]

前にも書いたけど、この辺は水が溜まりやすいよ。

[216: 匿名]

地所はマンション部門の業績悪い様です。

確かにイマイチなんだよね。合併してから。正直、藤和的というか、安っぽい。

ブランドを二つに分けたほうが良いと思います。株主としては。

[217: 匿名さん]

登録に行かれた方、もっといらっしゃいますか？

[218: 匿名さん]

214さん
これですね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0021/6347/hazardmap22_omote.pdf
この手の資料をモデルルーム見学前に確認してから見学するかを判断した方が
良いと思いますよ。後から確認していると無駄足になります。
文京区、新宿区は何気に水害多いので特に慎重になります。

[219: 匿名さん]

安くて便利。

これを理由に他の欠点には、目をつぶって下さい。

[220: 匿名さん]

確かに大雨の時は少し水がたまっていましたが、
さすがに１～２Mというのはなかったと思います。
ハザードマップでは濃い青ですが、
あまり色がついていないすぐ近くの白山通りの方でも
同じくらい水たまっているときあります。
改善するには区へ連絡、なのでしょうかねぇ。

[221: 匿名さん]

千川通りは暗渠です。その名の通り川であったところ。

行政になんとかというレベルじゃない。そんな事に税金使うのやめましょう。

この状態であることを認識して、検討して下さい。

[222: 匿名]

どういう雨を想定してるかわからないけど、文京区役所の場所もすごいね。個人的には全く気にならない。水溜まりができるような豪雨のなか5分以上歩きたくないし。

[223: 匿名さん]

222
どっちのチョイスも水溜りなんですね。
前世はあめんぼか水澄ましでは？

[224: 匿名さん]

この近所に数年間住んで毎日この物件の前を通ってますけど、この間の豪雨のときも、靴はすごく濡れたけど、水が何センチもたまっているというわけじゃなかったし、全く問題ないと思いますよ。長靴はほしかったけど、それってどこでも変わらないんじゃないですか。
雨が上がった後も、なんとなくじめっとした感じはあるけど、気にならない程度です。
ヒルトップのからっとした抜け感はないけど、それだけのこと。
ただ一階二階はやめた方がいいかもね。

[225: 匿名さん]

以前に仕事の関係で後楽園あたりにはよく行っていましたが豪雨のときでも水はけの悪さは気になった事はないですね、場所によっては溜まってしまうのかな？
ただそれって何年も前の話なので、最近のゲリラ豪雨のような量が降ったらどうなるかわかりませんね。床下浸水のような事にはならないと思いますが。

[226: 匿名さん]

通りすがりの投稿より重要事項説明での事実のを信用します。ここは諦めました。

[227: 匿名さん]

どうぞどうぞ。
気にする人の気持もわかります。
私は通りすがりの人の意見のほうがよくわかりますので。
後楽園最寄ですし。

[228: 匿名さん]

結局、利便性意外の長所は何も見出せなかったですね。

[229: 匿名さん]

個人的には利便性が最も重要なポイントだからそこがよければいい。

[230: 匿名]

売れてるんですか？

[231: 匿名さん]

今日登録最終日ですね。
１期までの間に考えがまとまらなかったので、一先ず見送りましたが、
時期以降でまだ希望の間取りがあったら、他の物件がでるのかと合わせて再検討しようと思います。

[232: 匿名さん]

明日はいよいよ抽選日ですね。今日の混み具合はどうだったんでしょうか。
みなさん、希望の部屋を購入できるといいですね。
抽選の発表はいつになるんでしょうかね。明日連絡が来るんでしょうか。

ところで、後楽園から徒歩一分ですが、騒音は気になりましたか？ジェットコースターの音はマンションまで聞こえないのかな。

[233: 匿名さん]

マンションなんて買うのに、きちんと調べてない人が多いんですね。

ジェットコースターは長期運休中です。もうすぐ１年になります。
騒音がどの程度か調査、体感して購入を検討している人は、ほぼいないという事で、
みんな無責任に書き込みをしているだけだという事です。

[234: 匿名]

抽選になるくらい売れてるんですね

[235: 匿名さん]

現地よりももう少しジェットコースターに近い場所で暮らしている知り合いがいるのですが、その人に聞く限りでは運行しているときも騒音というほどの音は聞こえてこないそうです。
ただ長年住んでいる人なので慣れもあるかと思います。付近を歩いていても音や歓声は聞こえてくるのでまるっきり聞こえてこないということは無いでしょうね。

[236: 匿名さん]

伝聞に基づくネットの書き込みって、東電並みに信憑性０ですよね。

[237: 匿名さん]

ジェットコースターは稼働しているときはそこそこ音しました。
主に人の声ですが。
ちょうど急降下するところが近いので、風向きによってはきこえるかもしれないですけど、
千川通りを走る車でかき消されるんではないでしょうか。
夜中は稼働していませんし、日中もメインは土日位ですけど。

抽選、おそらく当たるんだろうな・・・と思います。
１期で余った部屋はいつ位に再販されるんでしょうか？

[238: 匿名さん]

抽選、皆様どうでしたか？

[239: 匿名]

売れてましたか？　検討してましたが、東側に不安を感じやめた者です

[240: 周辺住民さん]

ほぼ一期分完売のようですね。
やはり値ごろ感がありますからね。

[241: 匿名]

半分位　完売したのですか？

[242: 匿名さん]

さすがですね。
悩みに悩んでやめた口です。

買えば良かったかな・・・。

[243: ご近所さん]

やれ梁や間取、浸水地域など言われましたが、市場予測より5%以上最後に下げて売り出しましたからね。利便性だけが長所とはいえ、震災後23区内で売り出されたマンションの中ではかなりお得感が強いマンションだったと思います。地所の新たな路線を象徴する展開ですな。

[244: 匿名]

消費者にとっては歓迎すべき事ですが中小デベには脅威ですね。

[245: 匿名さん]

藤和と一緒になって地所も低仕様な物件増えたから以前の
パークハウスと今のザ・パークハウスは明らかに区別されそうですね

[246: 匿名さん]

買わなくて良かった。

[247: 匿名さん]

地所様の物件もすっかり玉石混淆状態ですからね・・
ブランドとしては少々残念なものになった気がします
まあそれでもここは価格考えれば玉に近い物件な感じがします

[248: 匿名]

玉石混淆なのは昔から変わらないと思いますけどね。

[249: 匿名さん]

ザ・が付いて安っぽい物件が多くなったとはあちこちのスレで見かけますね

[250: 匿名さん]

以前のパークハウス〇〇〇　や　〇〇〇パークハウスと今のザ・パークハウスはレジデンスになってから区別しているのでしょうか？ということはベリスタと同じと言うことでしょうか？
最近、藤和のベリスタマンションは聞いた事ないですよね。

[251: 匿名さん]

実際ザがついてから、価格も安めになってますからねえ・・・・

[252: 匿名さん]

まあ今はまだ藤和主導で計画してた物件と地所主導で計画してた物件が
混合してる時期なのではないですかね。詳しくは分かりませんけど・・

[253: 匿名さん]

ザがついてから、というか単純に相場が下落傾向だっただけのような気が…

いずれにしろお得感はあるよなあ。

[254: 匿名さん]

相場というかザが付き陳腐な物件増えた

[255: 匿名さん]

価格はお得でも、内装や設備など激安品使ってるから、ブランド名と内部のギャップが激しい。恥ずかしくて人を家に呼べなさそう。

[256: 匿名さん]

部屋によっては、梁の圧迫感あると思いますけどねぇ。
慣れですかね。
でも価格で妥協なんでしょうか。

[257: 匿名さん]

1期販売分て完売したんですか？

[258: 匿名さん]

ここは安いですね。千川通り沿いで低地なことを気にしなければかなりいいです。

[259: 匿名さん]

千川通りは日中、案外車通り多いですね。
あと隣の建物に学習塾がはいっており、最近はお迎えの車が路中して排ガスまいてます。

[260: 匿名さん]

価格と立地はとても気に入ったのですが梁の圧迫感はかなりのものでしたね、最初はかなり惹かれた物件だったのですが現在はちょっと迷っています。住んでしまえば慣れてしまうとは思うのですが。
設備的に関しては必要最低限という感じですかね、特に不満はありませんでした。ディスポーザーが無いのははちょっと憧れがあったので残念でしたが。

[261: 匿名さん]

内装や設備品が激安とかずいぶんと詳しい方がいらっしゃるんですね～。
他不動産業者さんかな？

他の文京区のマンションってそんなに高級仕様なのでしょうか？

[262: いつか買いたいさん]

トヨタ自動車が軽自動車を扱う「ダイハツ」と高級車路線の「レクサス」に二分されつつあるように、地所ブランドも本物件のような「買い得感の高く現実的なプライス(=軽自動車）なザ･･･系列」と、高級路線の（「ザ」がない）パークハウス系と二つに分けた販売方針になっていくのでしょうね。

三菱地所の売り方変遷は、非常に興味深いものですね・・・。
これでは本当に中小デベは屍累々ですね。

（現に本物件の周辺で売れ残りマンションのビラ配りをしている他社社員が････。可哀想で直視できません）

[263: 匿名さん]

260さん
当方も全く同じです。
安いとはいえど、ポンと買えるようなものでもなく、ある程度ローンも組んで拘束期間も発生しますし。
まぁでも1期で検討していた部屋はもう売れてしまったかもしれないのですが。

[264: ビギナーさん]

千川通りは車の通りは結構あると思います。ので騒音が気になる方には向いてないんでしょうね
そういえば、後楽園のおもちゃ王国はつぶれちゃいましたがアソボーノというのができましたね。
入場料がちょっと高めですが、お子さんが居ればたまに利用できそうで良いですね。

[265: 匿名さん]

> 高級路線の（「ザ」がない）パークハウス系と二つに分けた販売方針になっていくのでしょうね。

根本的に勘違いされているようですが、現在も販売されている「ザ」がないパークハウスは、地所と藤和が合併する前、つまりレジデンスとなる前の案件です。

合併して出来た、レジデンスとなってからは、この「ザ」がないパークハウスは新規には消滅しています。
つまり、一つのブランド名でやっているのです、地所の時代と同じだし、野村とも同じ。

ただ、地所は藤和というきわめて安マンションを扱っていたところを吸収したのに、なぜかそちらの方が商売しやすいと思ったようで、そっちの安マンションばかり出している、つまり、地所のパークハウスというブランドは地に落ちたという事です。この物件を含めて小石川に数件ある地所の最近の物件って、立地も仕様も価格も高級感のかけらもない、そんなのばかりなの、皆さんご存知でしょう。マンション事業は大手デベでは落ちこぼれが行くところらしいのでそんなもんなのかもしれません。野村の様にマンション事業自体に力を入れてるところは違いのでしょうが。

[266: 匿名さん]

近所にある三井の物件もそんなにいいとはいえないですよ。
車通りの多い通りには面して折らず、買い物に便利なので、こちらより静かではありますが、
設備に関しては似たりよったりだと思います・・・。

[267: 匿名さん]

あんま詳しく知らないけど藤和のマンション事業は結構利益出してたんじゃなかったっけ？
逆に地所はあんまりだった気がします。
安マンションを早めに売った方が儲かるのかね・・

[268: 匿名さん]

＞　近所にある三井の物件もそんなにいいとはいえないですよ。

パークホームズ小石川のことでしょうか？、１階がコンビニの。

パークホームズというのは、三井の中で最低ランクのブランドです。
それと似たり寄ったりと評価されてしまう、ここはその程度の仕様だと言う事です。

（パークホームズ＜パークコート＜パークマンション　とブランド分けしてます、三井は）

[269: 匿名]

パークハウス＝パークホームズになってしまった感がしますね。
メジャー７内の序列としては

パークコート＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞シティハウス＞プラウド＞＞ブリリア＞＞ブランズ、パークホームズ、ザパークハウス＞＞＞ライオンズ

てイメージかしら。

以前はパークコートの次にパークハウス、ライオンズと同等の位置にベリスタがあったようなイメージでしたけどね。

ベリスタは残すべきでしたね。

[270: 匿名さん]

パークマンションが一番、数は少ないけど

[271: 匿名さん]

ブランズとザパークハウスは同じレベルなんですか？？
小石川にあるブランズのエアフロント？は先の震災で結構やられたみたいですが・・・
こちらは大丈夫かなぁ。

[272: 匿名さん]

三井住人はなぜこのスレに出張？
シティハウスやプラウドもザ付きと変わんないよ。
なんちゃっても多い。

[273: 匿名さん]

ザ・パークハウス＝藤和（名前を借りているだけ）
中古を購入する時はデべが三菱地所か三菱地所レジデンスか名前に注意しないと・・・

[274: 匿名さん]

ザの付くモデルルームの方は藤和の方なんでしょうか？

[275: 匿名さん]

第2期販売はいつからですか？

[276: 匿名さん]

静かですね・・・

[277: 匿名さん]

現地を見学したついでにシビックセンターにも行ってみたのですが建物が立派すぎて圧倒されました。こんなんに立派な区役所って必要なのかな？と思いましたが区民サービスも充実していそうですし近所にこういう場所があるのは何かと便利かもしれませんね。
なにより現地からシビックセンター、更に東京ドームあたりまでの街並みは綺麗で良かったです。

[278: 匿名]

シビックセンターの展望台がすごいです　文京区はこの辺が中心です　

[279: 匿名はん]

ハガキで第一期二次・三次販売のお知らせが来ました。ご好評につき、と書いてありますが、二次どころか三次販売まで案内されていると、実は販売状況が芳しくないんではないかと思ってしまいます。

[280: 匿名さん]

どうして第２期といわないのですか？
１期分がまだ終わっていないから２次とか３次とかいうのですか？
すみません、素人です。

[281: 匿名さん]

１期の売れ残りと、１期で買いにきてくれた人で抽選に外れた人で他のところが欲しいと言った人に新たに売るためです。

[282: 匿名]

地所さまが値付けを間違えるはずがありませんからね。ブリリア東大前みたいな即日完売はデベにとっては値付け大失敗なんです。

ここは小石川だし後楽園ですから売る時も値下がりしにくい物件と思います。

[283: 匿名さん]

即日完売の方がよさそうですけど、そういう訳でもないんですね。

１期の２次はどの部屋が空いているんでしょうか？
確認された方いらっしゃいますか？

[284: 匿名さん]

即日完売が失敗って発想はスミフだけでしょ

[285: 匿名さん]

まだ空いている部屋って、どこですか？
ハガキは来たのですけど、前みたいにどこが売っているかのお知らせがないのですが、
行かないと教えてくれないものなのでしょうか？

[286: 匿名]

デベロッパにとって値付けが成功したかなんて、購入者には関係ないというかむしろ逆でしょ。

値段設定が安い物件が買えたと言うのは購入者には大成功ということ。デベロッパ目線の方、売れ行きが悪い物件を契約した人がデベロッパに意味不明の説明されて納得しちゃった、おまぬけな感じですね。

[287: 匿名]

3分の1位は、売れたんですか？

[288: 匿名さん]

売れてます。
ここは順調です。
西向きの７０弱の部屋は来期以降なのでまだ申し込んでませんが、ここは転売も強くていいと思います。
もう少し悩む予定ですが。

[289: ご近所さん]

確か80平米以上は完売でしたよね。

[290: 匿名]

文京アドレス、駅１分は、強しですね、東側も売れてますか？

[291: 匿名さん]

やっぱりマンションって価格と立地、あとは人気のアドレスが強いですね。低地や梁の問題なんてなんのそのという感じです。
文京区内の物件を色々検討してきましたが利便性においてはここが一番いいと思いました。
前にも書かてれいますが転売時にも強そうですしね。

[292: 匿名さん]

転売するころは、再開発とかさなりますかねぇ？

[293: 匿名さん]

近所の賃貸に４年住んでますが、ここは、低地なことやそこそこの大きさの通りに面していること、梁や柱がぼこぼこ出ていること、投資用の購入者が一定数いそうなこと、などの多くのデメリットを相殺して余りある魅力があると思います。
利便性のよさと価格安さ、そしてそれゆえの転売時の強さです。
ただしもろもろのデメリットから、子育てを静かで良好な環境でしたい家族には不向きだと思います。
我が家は子供を設けるまでの５年間住んで転売することも考えてます。

再開発はゆっくりでしょうが、確実に進んでいきますね。
もう計画は決定されているので。
あのごみごみした一帯がきれいになれば文京区のイメージもさらにアップするかな。

[295: 匿名さん]

たしかに1K・1LDKは投資用かもしれませんね。
1LDKなんて近隣中古よりよっぽど安いですから。

[296: 匿名さん]

分譲マンションの一部が投資用に作られているという事があり得るかは分かりませんが、

そのように見える物件がある事は、買って住もうと思っている方には、マイナスでしかないですよね。
住民が建物を大切にしようとか、決まりを守ろうという意識の低い賃貸住民が最初から入る可能性が高いという事は好ましくありません。

[297: 匿名さん]

そうですね、そう考えると全戸３ＬＤＫという物件は価値高いですね。

[298: 匿名さん]

そういう事（賃貸に回る）も多いのも、地権者住戸が多いのが嫌われるんですもんね。

ここもそれに該当するんでしょうけど。

[299: 匿名さん]

しかしながら、賃貸で入居する人の賃料はそこそこのものになるんではないでしょうか？
ある程度所得のある人の入居になれば、そんなに風紀もみだれないのではないかと素人目には思うのですが･･･

[300: 匿名さん]

確かに…
客観的に見て、ここに住める家賃払える人ならそれなりの人ではあるんでしょうね。