23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その58)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ (その57)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142330/
その56http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137630/
その55http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/
その54http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91908/
その53http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90066/

[857: 匿名さん]

それじゃ困るんだよ！
ウメタテをネガれないから！

[858: 匿名さん]

金持ちは団地が本宅なんてないけどな。
番町の圓歌師匠宅も豪邸だし。


ところでフルローンで団地買うような経済層が番町みたいな物価高いエリアに住むメリットはナニ？

[859: 匿名さん]

日経アンケートによれば、今の円高が半年以上続いたら大半の企業が生産拠点を海外に移転する模様。首相も野田に決まったし、間違いなく半年以上円高が続くから、近郊、郊外の地価暴落は確実な情勢になって来ました。

[860: 匿名さん]

いや。
みんな転勤辞令出てるから。
東京にいないと思います。

[861: 匿名]

品川に住んでるけど出かけるときは新宿方面だね。
東京駅の方には行かないなー。

[862: 匿名さん]

>>860
東京郊外の人口がかなり減っちゃいますね。
昔に戻る感じ。

[863: 匿名さん]

東京駅中心に考えるのもいいけどそうすると亀戸は新宿や渋谷より価値
が高いってことになっちゃうよ。

やはり東京の２大エリアである新宿もいれたほうがいいと思う。
つまり東京駅までの距離＋新宿までの距離の合計が短い場所が価値がある
って観点で探したらどうだろうか。もちろん新宿以外の場所（例えば渋谷
とか羽田空港）を必要に応じて追加してもいいと思うが、エリアの重要性
に応じて加重平均してもいいかもしれない。

[864: 匿名さん]

住環境悪い
物価高い
災害に弱い
そんなとこ選びませんよ。

郊外選ぶのが自然でしょう。
その人たちもいなくなる。

次の国勢調査いつでしたっけ？

[865: 匿名さん]

大規模工場、
東芝の府中工場なんかは昔の畑に戻るのでしょうか？
土地が余ってどうしようもないでしょうね。

[866: 匿名さん]

郊外勤務の人は十万人単位で減って行くことになるから賃貸も激余りになるね。郊外で不動産業はなりたたなくなるのでは？

[867: 匿名]

そうすると東京と新宿の中央線駅間の御茶ノ水、四ツ谷なんて最強だね！地価が高いだけある

[868: 匿名さん]

郊外大規模工場の跡地は商業施設とマンションの複合施設になってますよ。

武蔵小杉NEC→（タワマン等）、川崎西口東芝工場（ラゾーナ川崎、タワマン）
鴨居NEC工場→（ららぽーと横浜）

どこも大人気だお

[869: 匿名さん]

代々木千駄ヶ谷あたりもお忘れなく。
四谷御茶ノ水は商業施設が弱いが、前者は南進する新宿のインフラがそのまま使える。

[870: 匿名さん]

>>868
人口が増えていた時代の話をしても、昔語りにすぎませんよ。真摯に将来について考えるべき時代の大転換点ですから。

[871: 匿名さん]

郊外だろうが都心だろうが時代に合わせてリニューアルできれば
生き残れるんだよ。
工場跡地なんかは一気にコンバージョンできるけど、土地が細分
化されてそれぞれ所有者がいるところは都心だろうが、地方だろ
うが時代に合わないと思っても変われない。ゆっくり滅びるだけ。

でもせっかく大きい敷地もマンションにして区分所有しちゃった
らもう変われないね。戸建密集地と同じ構造になってしまう。

[872: 匿名さん]

いまどき新宿の話とは(笑)
時代感覚ゼロですね。
新宿の高層ビルは老朽化しても建て替えられず近未来に廃墟になりますよ。

[873: 匿名さん]

誰も高層ビルに住めなんて言ってないでしょう。
西新宿は元来が強固な地盤、加えて高層ビルは軒並み耐震補強工事している。

重要なのは鉄道網と駅を中心に広がるインフラの方です。

[874: 匿名さん]

新宿は街として衰退するから、そこまでの距離の重要性も無くなるでしょう。
そうなると困っちゃう人がいっぱいいいるけど、
まあしかたがないと諦めるんだな。

[875: 匿名さん]

・・・という新宿衰退論者に、ならどこが隆盛するのかぜひ訊いてみたい。

東京は一律衰退するんだよ。新宿渋谷池袋叩けばよそが盛り上がる時代ではない。
買い支えしてくれる私鉄各社があるだけまだマシ。

[876: 匿名さん]

東京駅周辺のオフィスビル建て替えは一向に勢いが落ちません。
集中と集積による効率化が世の中の流れのようです。

[877: 匿名さん]

埋まるといいねえ日本橋京橋あたりまで。どうすんだろう、あんなにガンガン作って。

[878: 匿名さん]

手ごろな家賃で大手町、丸の内のオフィスビルに入居可能になる時代が目の前にせまってます。
ちなみに大半の企業が東京駅周辺の事務所を希望してます。

[879: 匿名さん]

東京駅周辺がビジネスエリアとしてナンバーワンなのは依存はないけど
公平に見た場合東京の主要な文化施設、飲食、ショッピングなどの施設
は東京駅より西側の山手線内側に偏在している。
このバランスを取るために新宿までの距離を入れてみたわけだ。

[880: 匿名さん]

例えば広尾から東京駅までの距離は５キロ弱。
鶯谷だって同じくらいの距離だけど価格差が将来縮まるとも思えない。
広尾の値段が高いのは東京駅や新宿駅に近いからじゃない。
東京駅は重要だが東京駅だけを基準にするのは
適切でないと感じる。東京はどこか一つにすべてが集積して
いるわけだはないから面的なアクセス利便性が必要だ。
これゆえ複数拠点からの距離を合算することで利便性の
総合判断ができると考える。

[881: 匿名さん]

確かに東京駅5キロ圏内とかで価値をはかるのは無理あるね。

[882: 匿名さん]

同じ５ｋｍ圏内でも細かな値段差がなくなる事は無いでしょうね。

東京駅起点で遠いところが下がって行くのは必然ではあるが・・

[883: 匿名さん]

>>879
それじゃ現状肯定の後付理論じゃない(笑)

[884: 匿名さん]

考え方に限界がある人はこれから生き残って行くのが難しくなるでしょう。

[885: 匿名さん]

実現不可能な夢ばかり見てる人は夢のままで終わる定めですね。

現状否定だの発想の転換だので実需や売価が上がるわけねーだろ笑

[886: 匿名さん]

>>885
業者の理論が永久に通用すると思っているのね。

[887: 匿名さん]

実際に計算してみた

番町　　６キロ
麻布十番８キロ
勝どき　１０キロ
恵比寿　１２キロ
品川　　１３キロ
豊洲　　１４キロ
中野　　１４キロ
錦糸町　１５キロ
大崎　　１５キロ
駒沢　　１８キロ

とこんな感じでそれほどずれてない気がするがいかだろうか？

[888: 匿名さん]

この考え方だけど距離の合計値の少なさがエリアの優劣を
決めるとは思っていない。
ただ自分がターゲットとしているエリアが割高なのか割安
なのかを相対的に判断するツールとしては使えるのではな
いだろうか。

つまり「本気の勝どきは麻布十番には負けるが、恵比寿には
勝つかも」とかいうふうに考えるわけだ。

[889: 匿名さん]

ないない笑

[890: 匿名さん]

間違えないでほしいのはここでのスコアは現状の実力では
なくあくまでも潜在的なポテンシャルだ。
ポテンシャルと現状の評価（つまり価格）にギャップが
あるからこそ裁定取引が可能となる。

[891: 物件比較中さん]

勝どきはこれからも発展していくからポテンシャルは高いよね(^^)

恵比寿や麻布十番は現状維持していくだけでもしんどそうだよね。

[892: 匿名]

まだ原野が多いから将来が楽しみですよ、まで読んだ

[893: 物件比較中さん]

ポテンシャル＝成長性だから、湾岸のポテンシャルが高いのは事実。

晴海も再開発だし、お台場にも三井の商業施設できるよね！

[894: 匿名さん]

液状化で下落酷いのになに言ってんだか。

[895: 匿名さん]

お値段にはそれなりの裏付けがないとダメな時代になるでしょう。
特に割高外周区はこれから苦労するでしょうね。

[896: 匿名]

本気で信じているとしたらお気の毒。湾岸は既においしくないでしょ業者には。
箱物作っても売れないもん。ご破算に出来るならそうしたいのに、ほとんど敗戦処理とか罰ゲームの世界。

[897: 匿名さん]

湾岸ネガが紛れ込んでるみたい(笑)

[899: 匿名さん]

不動産購入は基本的に長期保有が前提。
株で言えばロングするわけだから目先のイベントに一喜一憂して
いては本質を見失う。国土交通省の発表とかオリンピックとか
震災の恐怖とかそんなの２０年たてばだれも覚えていない。
津波に何回押し流されても何十年かすると海岸近くに家が建つの
をみればわかるとおり。
人間はものぐさだから利便性は安全性を押しのける。

ファンダメンタルに着目すべき。だからあせらずびびらず東京駅
と新宿駅からの距離に基づき割安なエリアを発見する。
これがマンションバリュー購入の極意である。

ちなみに湾岸はポテンシャルと価格が一致しつるあるのですでに
バリュー土地ではなくなりつつあると考える。

[900: 匿名さん]

新宿が凋落して行くのは間違いないと思う。
たぶん誰も反論できないだろう。

[901: 匿名さん]

新宿と江東区の家賃差が無くなっているのが、東京駅からの距離説の有力な根拠ですね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[902: 匿名さん]

凋落とは具体的になんだ？

[903: 匿名さん]

反論できない、というより新宿も下がるが他も下がるってだけの話と思うが。

世界一の乗降客数駅はシンボリックだから叩いてるだけに見える。

[904: 物件比較中さん]

凋落とは廃れてくということだよ。
そんなことも知らないの？

一流企業は新宿なんかに本社機能を置きたいわけないだろ。

[905: 匿名さん]

>一流企業は新宿なんかに本社機能を置きたいわけないだろ。

個人的な印象だけで断定、って学生か？

一流企業が東京駅周辺（でも湾岸でも）に新しいオフィスができました、ハイそうですか、で
即移転できると考えてるとしたらお粗末すぎてお話にならない。

[906: 匿名さん]

いま都心や湾岸がいいなんていうのは中卒キャバ嬢くらいかな。
高卒になるといないかも。

[907: 匿名]

マハラジャとか復活してんだよね。
バブル知らないと魅力的に映るんじゃん？ベイエリアとかギロッポンとか、単にキラキラしてりゃ(笑)

[908: 匿名さん]

ここは価格動向について語る場所、個人的な趣味や罵倒は不要

[909: 匿名]

ハイ、じゃ今後20年は既存インフラで食ってける新宿基点に一票。
その先取って代われる候補あればプリーズ

[910: 匿名さん]

>>904
ほとんどの企業が東京駅の周辺の立地を希望。
これが現実。
東京駅周辺にオフィスビルが増えて、賃料が下がったら
新宿に本社を置く企業はほとんど無くなるよ。

[911: 匿名さん]

>909
ま、新宿でもいいんだが・・・。
感覚的には渋谷とかの２４６沿線を推したい。
東京駅周辺はオールドエコノミーの牙城なので、
円高で今後は怪しいと個人的には思ってる。

[912: 匿名さん]

信じられないと思うけど、割高外周区で坪単価300万円近いマンションを高値づかみしている人達がまだいます。もはや救いようが無いですね。

[913: 匿名さん]

渋谷の凋落はハンパないよ。

[914: 匿名さん]

オフィス立地だけで住宅地の価格が決まるわけではないから、最大の商業エリアである新宿と東京双方からの距離の和でどうかといっている。新宿の価値をゼロとするのは無理があるだろ。

[915: 匿名さん]

>>909は何を言ってるのかさっぱり分からない(笑)
既存インフラって郊外に延びる鉄道って事？？？
まさに高度経済成長時代の遺物、
郊外に人がいなくなるのに何の役に立つと言うのか(笑)

[916: 匿名さん]

新宿頼りの中央線沿線の地価は危うい。
市部の製造業も円高の長期化で壊滅するだろうし、
沿線住民の数は劇的に減少する。

[917: 匿名さん]

将来はみんな在宅勤務だろうに。
オフィスからの距離じゃなくて、安全な高台にみんな住むようになるよ。
自宅周辺に大きな公園とかあると、さらに価値が上がるんじゃないかな。
東京駅に近いなんていうのは、まったくメリットにならなくなる。
そう個人的には思ってる。

[918: 匿名さん]

バブルの頃からベイエリアが人気なら、もはや定番地域だろ。
変化についていけない頭のカタイ人間が湾岸エリアを嫌ってるんだろうね。

[919: 匿名さん]

＞918
時代は大津波の経験を経て変わりつつあるんですよ。

[920: 匿名さん]

今の日銀総裁は円高、デフレ推進派。
円高だから日銀はもっと緩和すべきという声があるが、日銀は機械的に為替相場に対応しているわけではない、と明言。マネタリーベースの増やし方は先進国で最大で、これだけ金融緩和をしても経済が成長していかないことの方が問題と指摘。人口減少と高齢化の中で成長力をどう高めるかが課題、との持論を繰り返したという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110901-00000735-reu-bus_all
日銀総裁の任期はまだ2年近くある。2年も今の円高が続いたら郊外の工場のほとんどが海外に流出して、農地に戻すこともできない広大な工場跡地が郊外で余りまくることになる。

[921: 匿名さん]

変化についていけてないのは、918かも＾＾

[922: 匿名さん]

200兆円規模の非不胎化為替介入を行って、世界中に円をばら撒けば、円高が解消、デフレも解消されます。でも、日銀はぜったいにやらない。頭のカタイ人が多い。

[923: 匿名さん]

経済産業省は１日、１ドル＝７６円の超円高水準が半年以上続いた場合、大企業製造業の３２％で本業のもうけを示す営業利益が２０％以上の減益となるとの調査結果を発表した。
このため、４６％の企業が「生産工場や研究開発施設の海外移転で対応する」と回答しており、国内の産業空洞化が加速する恐れが浮き彫りになった。

[924: 匿名さん]

80円になった時もそんなことを言っていたが、実際に移転したのは、それほどでもない。

[925: 匿名さん]

円をばらまけば円高は解消されるかもしれないが、金利が急上昇する恐れがあるんじゃないのか？

成長は無理だろうし、国債暴落もありうるんだから、そしたら財政上も日本は破綻だよ。

成長してないのがやはり一番の問題なんだが、高齢化で内需が萎んでるから成長しないのは当たり前。

外需で切り開くか、高齢者からの所得移転で消費性向の高い中若年層に使わせんとな。

[926: 匿名さん]

>>925
流通しているお金が増えれば金利は下がるよ。アメリカのQE2を知らないの？
金利が上がるのはインフレになった時、日本はデフレだからその心配も無い。

[927: 匿名さん]

ＵＲ都市機構首都圏ニュータウン本部は、八王子市の多摩ニュータウンにある約３万５０００平方㍍の一戸建て住宅用地を事業者に譲渡する。申し込み受け付けは９月12日、13日の２日間。10月中旬にも事業者を決定する予定。最低譲渡価額は45億９８５０万６１００円（１平方㍍当たり13万１０００円）。

[928: 匿名さん]

いよいよ湾岸から郊外への流れが本格化し始めた、ということでしょうか？

[929: 匿名さん]

今の円高は2年は続きます。
2年後の日本は様変わりでしょう。
失業率は９％に達しているでしょう。

[930: 匿名さん]

>>928
幻覚が見えるようになったら病院に行ったほうがいいよ。
あまり思いつめないほうが体にも良い。

[931: 匿名さん]

＞金利が上がるのはインフレになった時、日本はデフレだからその心配も無い。

そう教科書的にはいけば簡単だがね。

デフレのまま金利が上がるなんてことは、先進国では結構普通にありますがｗ

[932: 匿名さん]

そうこう言いつつも低金利のまま10年が経ってしまったわけだが。

[933: 匿名さん]

>>931
デフレは日本だけなんですが（爆笑）

[934: 匿名さん]

>930
どちらかというと湾岸タワーのほうが砂上の楼閣のように見えますな

[935: 匿名さん]

近郊、郊外は暗い話題しかないよなあ。

[936: 匿名さん]

まあ、933より日銀の方が賢いことは確かだろうなｗ

[937: 匿名さん]

少子化で大学のキャンパスも余剰になって行きますね。
高度経済成長時代に育った郊外文化も
これから先どうなることか。

[938: 匿名さん]

超円高が2年続いた後には、大増税があって日本経済にとどめが入れられる予定のようです。
企業の海外展開は待ったなしの状況。
政府を当てにせずに、早めに行動しよう。

野田佳彦新政権は、新財務相が会長に就く政府税制調査会で近く、東日本大震災の復興財源を確保する臨時増税と社会保障と税の一体改革に伴う消費税率引き上げ議論を始める。
実施時期が最大の焦点となるが、最悪の場合、平成２５年度に所得税などの復興増税と消費税率引き上げが同時にスタートする可能性がある。
所得税の１０％定率増税と消費税率３％引き上げが実施された場合、年収７００万円の標準世帯の負担増は年約１２万円に上る。
消費が一気に冷え込み、日本経済が深刻なダメージを受けるのは避けられない。

[939: 匿名さん]

大増税で家計の負担が増加し消費が低迷すれば、需要不足でデフレが加速。
企業の国内業績が圧迫され、賃金や雇用が悪化し、
国内消費がさらに落ち込む悪循環に陥る。

海外に活路を求めるしかもはや道は無い。

[940: 匿名さん]

超円高が2年続いて工場の海外移転が進めば、供給力が減って、増税による需要減をある程度吸収してしまう可能性もある。つまり、デフレは思ったほどは進まない。
需要供給ともに小さくなって、日本の経済規模が縮小、日本が全体として貧乏になるわけだ。

[941: 匿名さん]

海に近い場所は潮風にやられるためか平均寿命が低く、基本的に内陸の方が平均寿命が高い。
江東区と三鷹市では約4歳の差がある。
海のそばに住む意味が俺には理解できん。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/ckts05/hyo02.html

[942: 匿名さん]

海外で成功した勝ち組企業が東京本社の従業員に高額な報酬を支払えば、多少は日本の貧乏度も緩和される。でも、日本人同士、地域間の所得格差はめちゃ大きくなる。

[943: 匿名さん]

>>941
沖縄の平均寿命は長く、
また島国日本の平均寿命は長い。
ほとんどが内陸部のロシアの平均寿命は短い。

[944: 匿名さん]

島に住んでいる人の平均寿命は長いような気がするけどな。ハワイとかトンガとかはどう？内陸部は暗いイメージが強いな。

[945: 匿名さん]

一般人は勝ち組企業に就職して、東京駅から半径５ｋｍ圏内のマンションを5千万円台で購入するのが最終目標になりそう。若い人達はがんばってください。

[946: 匿名さん]

若い世代は共稼ぎがＭＵＳＴになるから、都心に近いのがマンション選びの絶対条件になる。
でも、高過ぎると買えない。坪250万円前後まで。

[947: 匿名さん]

>>933
確かスイスもデフレだったような・・・

皆さんは日本の金利が安いと言いますが、実質金利では先進国で一番高いのが日本で2位がスイスだったんじゃなかったかな？

だから円高、スイスフラン高となっていたんじゃないの？

[948: 匿名]

↑願望？

じっくり待てば希望立地も 250万程度まで下がるよ。
946がローン組める年齢のうちかは不明だが

[949: 匿名さん]

円高定着でまた世の中が大きく変わりそうだなあ。

[950: 匿名さん]

デベも戦略の変更があるかもしれない
安いマンションを供給して大量に販売することで固定費を下げる
購入層が増えれば住宅関連商品の購入が進み景気刺激に

[951: 匿名さん]

>>950
一昔前の郊外販売手法が通用するはずがない。
マンションが買える経済力がある人が極端に減る姿を想定すべき。
つまり、安くなっても買えない人がいっぱい増えるってこと。
2千万円台でも買えない人がいっぱい増える。

[952: 匿名さん]

最近の就職人気ランキングです。
人気企業≠勝ち組企業なわけですが本社所在地を付記してみました。

１ＪＴＢ（天王洲）
２ＡＮＡ（新橋）
３資生堂（銀座）
４オリエンタルランド（浦安）
５三菱東京ＵＦＪ銀行（東京）
６ＪＲ東日本（新宿）
７三井住友銀行（東京）
８ニトリ（東十条）
９エイチ・アイ・エス（新宿）
１０伊藤忠商事（外苑前）
１１明治製菓（京橋）
１２みずほフィナンシャルグループ （東京）
１３Ｐｌａｎ・Ｄｏ・Ｓｅｅ（東京）
１４ロッテ（新宿）
１５ＪＲ東海（名古屋／品川）
１６東京海上日動火災保険（東京）
１７日本郵政グループ（霞ヶ関）
１８積水ハウス（大阪）
１９近畿日本ツーリスト（秋葉原）
２０講談社（護国寺）

東京駅近辺は多いといえば多いけどほとんどが金融機関ばかりですね。
金融機関はオフィスが利益を生み出す現場なので立地が重要になるの
かもしれませんが、メーカーやサービス場合は店舗の立地は重要です
が本社はコストセンターなので家賃の高い丸の内などにはオフィスを
設置しないようです。

ところで勝ち組企業って具体的にはどこですか？
ちょっと前ならトヨタ（名古屋）、ホンダ（青山）、ソニー（品川）
ドコモ（溜池山王）、日産（横浜）、NTT東日本（新宿）、キャノン（下丸子）
パナソニック（大阪）とかありますが、グローバル企業や大企業で丸の内や
大手町に本社がある会社ってむしろ少ない印象が。

[953: 匿名さん]

勝ち組企業のリーマンだけ相手に細々と営業すればいいのよ。他は買いたくても買えなくなるからｗ

[954: 匿名さん]

リスクマネージメントにシビアで資金に余裕ある外資はわざと外したのか？笑

[955: 匿名さん]

勝ち組の定義がわからなかったので就職ランキングと経常利益の
大きい企業をあげてみました。
勝ち組外資ってのは具体的にどこでしょうか？
私の乏しい知識ですが、金融だとゴールドマンサックスは六本木、
ドイツ銀行は溜池山王、シティバンクは天王洲、モルガンスタン
レーは恵比寿ですよね。
ITだとIBMは箱崎、シスコは赤坂、オラクルは外苑前、グーグルは
六本木、HPは麹町。
小売系だとイケアは船橋、コストコは川崎です。

[956: 匿名さん]

日本国内に支店、工場、店舗などのネットワークがある企業の
場合は毎週支店長会議だの工場長会議だのありますから本社は
地方からのアクセスの良い場所に設置する傾向があります。
（具体的には東京駅周辺）
日本のメガバンクの多くは東京駅近辺に本部があります。
地方に拠点をもたない外資金融やITは地方からのアクセスを
重視しないせいか港区とか渋谷区に本社をおくケースが多い
ですよね。
そちらのほうが職住接近が実現しやすいからでしょうか？
あとは空港へのアクセスはリムジンバスがあるのでよいのかも
しれません。