湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰

[匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。



この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[1: 匿名さん]

これからも人気の傾向は続くんじゃないでしょうか。

[2: 匿名さん]

震災前の記事持ってきて何がしたいの？
もう風向きは180度変わったよ。

[3: 匿名さん]

こっちが現状

http://www.nikkei.com/news/headline/archive/article/g=96958A9C93819691...

[4: 匿名さん]

やっぱり稼いでる夫婦はいいところに住むんですね。
納得。

[5: 匿名さん]

豊洲、水辺に開かれるゆとりある新しい街
昭和12年に命名されるまで、単に埋め立て地としてしか認識されていなかった豊洲が大きく変わろうとしています。
内湾の静かな水辺沿いに大きな公園、住宅、ショッピングセンター……。注目の街の住み心地は？


東京湾岸最大で最後の街、豊洲が動き始めた

ここ10年近く、東京湾岸では大きな開発が続いてきました。その中でも最大級の開発が豊洲です。大正後期からの埋
立事業で誕生した土地で、昭和12年に東京都港湾局職員による地名公募で豊洲とされるまでは、埋立地5号地などと呼
ばれていたそうです。

その後、昭和18年にかけて石川島播磨重工業の造船所が建設され、昭和20年代には現在も4丁目、5丁目に広がる都営住
宅が建設されます。それ以降、豊洲ふ頭の埋め立て、堤防の完成を経て、昭和50年代には民間マンションやスポーツ施
設が建設されるなど、街は変化を始めます。ちなみに、今の暮らしにはなくてはならないコンビニエンスストアの先駆
者かセブンイレブンが１号店を作ったのはこの街、豊洲。昭和49年のことでした。

その後、昭和63年に地下鉄有楽町線豊洲駅が完成。平成に入ってからは変化が加速し始めます。東京都の臨海副都心基
本計画、豊洲・晴海開発整備方針などなど、東京都や国土交通省の整備構想が次々と策定され、街作りの機運が高まり
ます。平成13年には築地市場の豊洲への移転が決定、14年には造船所が閉鎖、18年3月にはゆりかもめ豊洲駅が開業、
大型マンションやショッピングセンターの建設が急ピッチで進んでいます。



都心のオフィス街や空港はもちろん、水辺、江戸情緒を残す下町も至近
豊洲は東京湾の中心に位置しています。公共交通機関では東京メトロ有楽町線、新交通ゆりかもめの2線が乗り入れて
います。有楽町線では銀座1丁目から3駅5分、永田町や飯田橋へ直通です。また、ゆりかもめ利用なら有明などの湾岸
エリアを抜けて新橋まで30分弱。もうひとつ、有楽町線で2駅目、新木場で乗り換えればりんかい線が利用でき、恵比
寿、渋谷、新宿、池袋はもちろん、湘南方面にも便利な立地です。

さらに車で湾岸道路を利用すれば羽田で約20分、成田で1時間強ですから、ビジネスマンにとっては理想的な立地とい
えます。

しかし、豊洲の場合、ビジネスに便利というだけではありません。周辺には築地、佃、月島、門前仲町、深川など、
江戸情緒を残した街が点在。地下鉄はもちろん、豊洲駅からの都営バスを利用すれば、気軽に遊びに行ける立地です。

もうひとつ、最大の魅力はやはり海。現在、豊洲公園の先では商業施設と同時に、海上公園の整備が進められています
が、完成すれば、水辺まで降りられるようになります。将来的には水上バスに加えて、水上タクシーの計画も考えられ
ているそうですから、これまでの東京にない暮らしができるようになるかもしれません。

働き、暮らし、学んで遊ぶ、多彩な要素を備えた街を模索
街作りの特徴として挙げられるのは、ゆったりとした街路、公開空地を多く作った建物などといった面に加え、複合的
な市街地が作られようとしている点でしょう。具体的には、仕事場あり、住宅あり、学校あり、商業施設を含めたアミュ
ーズメント施設ありという街です。実際、すでに一部ではオフィスビルが稼動を始めていますし、大学も移転してきまし
た。商業施設、賃貸・分譲それぞれの住宅、また、人口増に合わせての小学校建設も予定されています。

将来に渡って活気を持ち続ける街を作るためには、街に多様な要素があることが大事だと言われています。例えば、分譲
住宅しかない地域では、住民が同じテンポで高齢化していきますが、分譲・賃貸が入り混じった地域では、常に住民が入
れ替わり、活気を失いにくくなります。さらに大学など、住宅以外の要素があれば、街に若い人の姿が絶えることはなく、
街は元気であり続けられます。活気を失わない街はイコール資産価値の高い街ですから、その意味で豊洲の街作りに注目
が集まるのは当然かもしれません。

[6: 匿名さん]

44階からみる風景。視界が広がり眺望が良いのは、超高層マンションの長所の一つですね

[7: 匿名さん]

暗い

[8: 匿名さん]

いまさら昔の記事貼りつけて壮大な釣りスレですね
湾岸は２割は下がるよ
さらに高層なら３割いくかもね

[9: 匿名さん]

建物の階数と坪単価（1坪＝3.3平方メートル）との関係を分析したデータ
「松」　41階以上　　　465万円/坪
「竹」　31階から40階　300万円/坪
「梅」　21階から30階　233万円/坪
「餅」　11階から20階　209万円/坪
「毒」 　1階から10階　191万円/坪

[10: 匿名さん]

超高層マンション「値崩れしにくい」として人気

　超高層マンションとは、高さで60メートル以上、階数でおおむね20階以上のマンションを指す。特に、縦に
細長い形をしたものは、タワーマンションと呼ぶこともある。

　超高層マンションの建設計画が増えているのは、値崩れしにくいとして人気が高く、その影響が首都圏、近畿
圏などの大都市圏から、地方中核都市や県庁所在地にまで及んでいるためである。


眺望、採光、通風という三大長所

　最大の特長は、なんといっても眺望に恵まれていることだ。東京の超高層マンションに住むと、都心の街並み、
皇居の緑、東京湾の水辺、富士山の雄姿などを一望できる。

　昼だけではなく、夜の景色も素晴らしい。「百万ドルの夜景」とは、坂の多い神戸、函館、長崎の街を、坂の
上から見下ろした光景だが、超高層の高層階からは、居ながらにして百万ドルの夜景を楽しめる。

　超高層住戸のリビングには、窓の下部に腰壁がある「通常型ウィンドウ」と、窓が床から天井まで立ち上がる
「パノラマウィンドウ」の2種類がある。また、バルコニーのある住戸と、バルコニーのない「ダイレクトスカ
イビュー」住戸とがある。

　このうち、最も眺めがいいのは、窓が床から天井まで立ち上がる大型の「パノラマウィンドウ」越しに、ダイ
レクトに「スカイビュー」を楽しむ住戸である。ただし、少しスリリングな感じもあるので、人によっては落ち
着かないかもしれない。

　また、採光や通風の面でも有利になる。中低層マンションでは、北側に面した住戸は暗くなりがちなのだが、
超高層マンションの場合には、光をさえぎる建物が少ないため、北側でもある程度の採光を確保することができる。

　同じような理由で、通風も確保しやすい。暑い夏でも、窓を開けると気持ちのいい風が通り抜けて、室内を何
度か涼しくしてくれる。

[11: 匿名さん]

>>6
素晴らしい！

[12: 匿名]

>6
浜松町からの眺望か？
豊洲ではない。

[13: 匿名さん]

まさに未来都心！買わない選択肢なんて無い！！

[14: 匿名さん]

＞６は豊洲の価格の２倍の汐留のタワー
でないですか？
素晴らしいですなー。
今でも中古で＠５００万以上は
軽くしますね。

[15: 匿名さん]

>>14
しっ、パークスっていってはいけません

どうにかして、埋立地をそこと同じグループにしたい　基　地　外がいるんです。

発狂してるだけですから、可哀想だから、「売れるといいね！」って言ってあげてください。

[16: 調査委員]

でもとんだ勘違いの人が
います。
汐留ツパーと豊洲タワーでは
本物とフェイクの違いです。
中に入ると全く別物です。

[17: 匿名]

汐留＝ハシゴ外された街
豊洲＝飛ばずに消えたシャボン玉

湾岸な時点で目糞鼻糞。

[18: 契約済みさん]

高層からの景色もやはり方角ってものがあるでしょ！勝どきや江東区方面見えても別に夜景がきれないわけでなく。やっぱり、東京タワーや都心の方面みえないと・・・

[19: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を都心部に計画的に住まわせ、
そうでない人を郊外に追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都心部を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[20: 匿名さん]

時代は既に変わっているだろ。
何ヵ月前の話をしてるんだ？

資本も知的な人材も東京を離れつつある。
過去の栄光や成功例に拘っていたら、取り残されるよ。

[21: 匿名さん]

久しぶりに高卒城東教授のコピペ見たなぁ
まだやっぱり巣くってたんだ

[22: 匿名さん]

!!!!!!!! 注意 !!!!!!!!

このスレッドの記事は

「震　災　前」

　に書かれたものです。

震災後は、湾岸埋立地の地価が2割(豊洲〜有明)から5割(新浦安)
ほど下がると各所で書かれており、大変な注意が必要です。
豊洲にマンションを買ってしまったかわいそうな人が
苦し紛れに立てたスレッドですので、以下はそれを前提にお楽しみください。

[23: 匿名さん]

湾岸高層住人の方、
ほんとうに気の毒だとおもいますが
あきらめましょう。

まだ家がこわれたわけじゃないんだから。

[24: 契約済みさん]

23、はい、あきらめました、ご満足？笑
月島住民より

[25: 匿名さん]

月島はありでは？

[26: 匿名さん]

震災前と後で何か変わったわけでもないですからねぇ。
人気なのはしばらく続くと思いますよ。

[27: 匿名さん]

月島も、湾岸なのは変わりなし。
汐留も湾岸なのに月島をありにする理由は無し。

[28: 匿名さん]

震災前のネタを元にまたまた買い煽りスレ乱立ですか。
ドル箱が売れないとデベも大変だと思うが、
引っ掛かるカモネギはなかなかいないと思うよ。

[29: 匿名さん]

>>26
そう、目に見える何かが変わったわけではない。
ただ、人々の考え方だけがガラッと変わってしまった。

・埋立地は液状化する。
・液状化によって、インフラが破壊されるリスクがある。
・湾岸は津波、高潮、海面上昇のリスクがある。
・マンション上層階はエレベーターが止まると生活が破綻する

これを知った後で、湾岸タワマン買う人ってのは、
よほど楽天的な人なのでしょうね。
・オール電化は原発なくして成立できない
・

[30: 匿名さん]

この前、単身赴任先の仙台のマンションに損保会社が鑑定に来た。
俺の借りているマンションは青葉区で躯体そのものは全く大丈夫だったが、
地盤のゆるい宮城野区、太白区の一部のマンションは躯体まで損傷してしまった
マンションが多いそうだ。建物の新旧ではなく地盤だとはっきり言っていた。
悪いことは言いません。
川沿いや海の近くましては埋立地にマンションは買ってはダメ

[31: 匿名]

>29
で、地震はいつ来るの?

[32: 匿名さん]

>>31みたいなレスが出来ること自体が信じられないが
>>1みたいなスレをこのご時勢に建ててしまう人もいるし
何かが決定的に世間とズレている人って不思議だ

まあきっと現実を認めたくなくて必死なんだろうけど

[33: 匿名さん]

>32みたいなレスができること自体が信じられないが、
まあ、どこも買えないのかな。

[34: 匿名さん]

湾岸なんて安物団地を買えないレベルなら
こんな掲示板出入りしないわ

貴様レベルの金銭感覚と一緒にするな

[35: 匿名さん]

一緒にしておりませんよ。
心配しなさんな。

[36: 匿名さん]

>>30
損保会社の人のトークを鵜呑みにしたんですか？
交通事故にあっても丸呑みするんでしょうね。
私は交通事故に遭ったとき、安く言ってきたから丸呑みしないで正当な請求しましたよ。

[37: 匿名さん]

みんな東京湾には津波が来ないって、本気で思ってるんだ。
房総沖の地震なら来ますよ。
で、いまいちばん来そうなのが房総沖。

デベの太鼓持ちの「マンション評論家」とやらのいうことを鵜呑みにしてはダメですよ。

[38: 匿名さん]

房総沖は東京湾じゃないよ。
もっと地理のお勉強が必要じゃない？

[39: 匿名さん]

房総沖でどうやって、東京湾の中に津波が来るの？

「歴史に見る「東京湾の津波」　大半は１～２メートル 」
http://www.nikkei.com/life/culture/article/g=96958A90889DE0E5E4E2E5EBE...
によると

■津波被害がほとんどなかった関東大震災

　相模湾沖が震源となったＭ7.9の関東大震災でも熱海で12メートルの津波が観測されるなど湘南地域は津波に襲われた。しかし東京湾では干潮に向かっての津波だったため被害はほとんどなかったようだ。それでも「津波の死者が１千人を超えた」「上野の山の下まで津波が来て渦を巻いている」などの噂が流れたという。市民の津波に対する恐怖の大きさをうかがわせる。

　1960年のＭ9.5のチリ地震は日本各地に津波を起こし142人が犠牲となった。しかし東京湾は比較的低い津波高約1.6メートルにすぎなかったという。

　羽鳥氏は「東京湾の入り口がすぼまって中が広がる地形で津波のエネルギーを減衰させやすい上、多くの河川が湾に流れ込んでおりパワーを分散させている」と指摘する。「首都圏で２メートル以上の津波が起きる可能性は現時点では少ない」（羽鳥氏）。

　産業技術総合研究所活断層・地震研究センターの宍倉正展・海溝型地震履歴研究チーム長は「元禄地震タイプは2000年以上、関東大震災タイプは200～400年が再来する間隔」と説明する。

　さらに「安政東海地震のような東海地震は今世紀中に必ず起きると言われているが震源地の関係から東京湾への影響は少ない」としている。「水深が数十メートルと浅いので津波のエネルギーを減衰する東京湾では神経質に津波を心配する必要はない」（宍倉氏）。

　ただ波高２メートルを超えると大型船舶にも流出波損などの被害が出る。地震時には潮流が毎秒２メートルを超え小型船舶が巻き込まれる危険が生じる。羽鳥氏は「港内に係留する船舶の安全確保が重要」と訴えている。

（電子整理部　松本治人）

[40: 匿名さん]

津波　回折　でググれ

[41: 匿名さん]

今回の地震でも東京湾から川が逆流して船とか壊れてたよ
干潮で被害は少なかったみたいだけどね

[42: 匿名さん]

都知事も記者会見で、多摩川隅田川荒川への
津波逆流の危険を言ってたね。

[43: 匿名さん]

アエラの津波特集
地下鉄が怖くなったわ

[44: 匿名さん]

>>39
東日本大震災のような何十mの津波が東京湾には来ないというのは事実でしょうが、
だからと言って、全く安心とも言い切れませんよね。
河川への津波の逆流と、堤防決壊、高潮などが重なれば、大きな被害になり得ます。
近代以降の大地震のサンプルが少なすぎて、どんな想定外が起こるか未知数です。
前例でものを語ると、変化に対応できなくなりますね。

[45: 匿名さん]

２ｍ程度で壊れるはずがないじゃん。
大型台風に備えて整備しているんだよ（大笑）

[46: 匿名さん]

液状化に対しても、>>39のように楽観視する人は多かった。

関東大震災の時は、液状化現象そのものを知っている人がいませんでしたから、
低地・埋立地でどういう被害があったか、詳細な記録が残っていませんでした。
確かに液状化で死ぬ可能性は、火災旋風で死ぬ可能性よりもずっと小さいです。
しかし、液状化によってインフラが破壊され、生活が破綻し、資産価値が暴落するという
いかにも現代的な問題が、皮肉な事に千葉で一番の人気エリアであった
新浦安という街で、生々しく露呈してしまいました。

そして、新浦安という前例ができてしまった今、
購入対象として、あえて埋立地を選ぶ人がどれだけいるのでしょうか。
豊洲も、有明も、佃でさえ、同じ埋立地として扱われ、
今後、二割程度の資産価値下落は免れないと言われています。
個人的には、二割減で住むなら、まだマシではないかと思います。
もともと、ここ10年ほどで大きく地位を上げてきた地域で、
それが元に戻るだけですからね。

[47: 匿名さん]

そうなると良いな。

でも、総合的に考えて都心部湾岸が一番安全って認識が深まって来て、
逆に値上がりしそうで怖いです。

[48: 匿名さん]

東日本大震災：堤防越えた水、外側浸食し決壊　土木学会
http://mainichi.jp/select/today/news/20110514k0000e040058000c.html

「人災では」ささやかれていた堤防の決壊　福島・須賀川市
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110426/dst11042612180017-n1.htm

消波ブロック、津波には逆効果　切れ目に集中、堤防決壊
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201103300106.html

[49: 匿名さん]

重要施設が都心部湾岸に集中してるから、
インフラの地震対策もこれからさらに進むだろうからな。
まあ、盤石では？

[50: 匿名さん]

税金つぎこんで鉄壁の防御。
超安全で、都心に近い。
値上がりする要因しかなさそうじゃん。