広尾ガーデンフォレストってどうですか？その６

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについて購入を前向きに考えています。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報交換したいです。
よろしくお願いします。

前スレ（その５）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

[51: 匿名さん]

いまどき時代錯誤な物件売り出してどうするんでしょうね。

＞権利金はマンション購入時にお支払いいただくもので、販売価格に含まれています。借地権の対価としてお支払いいただくもので、返還されるものではありません。

５０年後にゼロになってしまうモノの対して金払うんだ。
デベさんも地主様のメリット以外何も見当たらない制度をうまく利用してるんだね。

[52: 匿名さん]

マンションの耐震性は大変心強いものです。
逆に埋立地のべた基礎の戸建ては最悪です。

[53: 匿名さん]

５０００万円程度の築浅テイシャクマンションは
融資に苦労しているみたいだね。
自己資金３割以上ないとローン付かないんだって。
ここはもっと酷くなりそう。

[54: 匿名さん]

ＭＥＣの人間多いねｗｗｗｗ

[55: 匿名さん]

MECってなに？

[56: 匿名さん]

三菱地所

[57: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストって検索すると真っ先にこのスレが上がってくるなｗ
知らない人がここ見たら、絶対買わないと思う。

[58: 匿名さん]

>51

定借ではない土地付きマンションを買ってしまうと、
50年後に
高い金を出して解体して改めて新築しなければいけない古建物付だよ。
ゼロではなくマイナス。
しかも土地が値下がりしてたら益々マイナス。なにせ土地は高く買ってるから。
51は50年後にマイナスになる土地付きのモノを買いたいんだね。
デべさんは値下がりする土地は一般人に売ったほうがメリットになるからなあ。

[59: 匿名さん]

所有権ではない定期借地マンションを買ってしまうと、
50年後に
高い金を出して解体する費用も新築時に払わなきゃいけないよ。
ゼロではなくマイナス。
しかも土地が値上がりしても借地期限の残りが少なけりゃ需要も落ちるし益々マイナス。
なにせ新築時は高く買ってるから。
58は50年後にすべてがマイナスになる定期借地権のモノを買いたいんだね。
地主さんは何も損せず、毎月地代も入るし、５０年後に元通りになるからデベさんに売るよりメリットになるからなあ。
定期借地ってメリットありすぎだよね。
買う人を除いては・・

[65: 匿名さん]

>59
丸で土地付きなら将来の高い解体費用が掛からないかの様なヘ理屈。
更に、このご時世に土地が値上がりするかの様なヘ理屈。
地主さんは50年後に値下がりした土地を返してもらっても何も損しないかのようなヘ理屈。
ヘ理屈ありすぎだよね。
その持論は。

[66: 匿名]

↑
いや、至極まっとうな意見だと思いますよ。

[67: 匿名さん]

まあ、どうでもいいんじゃない。
次期分譲分からは定借らしく安価で出るんだし、所有権と比較して好きな方を選べば。
ネガが説得力があったのもここが高すぎたからで、安く出るなら説得力がなくなる。
定借のシステムの話しはもういいよ。
ヒマでかまってほしいんなら湾岸スレッドに行けばいいんじゃないかな。

[69: 匿名さん]

そうそう。安ければ検討対象になる。

＞所有している人の年収より、賃貸で住まれている人の収入の方が圧倒的に高いそうです。

これは参考になりますね。
ちょっと調べたけど、ここの賃貸相場は6000円/㎡前後。60㎡で36万円。

椿の価格ならけっこういけるかもと考えています。

[71: 匿名さん]

何度言えばわかるんだろう。定借自体がネガなものだということを。

[72: 匿名さん]

定期借地は地主のための制度ですからね。
お金持ちの方はその辺を心得ているのでしょうね。
だから買わずに、立地の良さから、賃貸で住むっていうのも合理的な考え方ですね。

[74: 匿名さん]

定借はネガというより、単なるデメリットだよね。
だからそれ相応に安くないと成り立たない。
旧借マンションですら所有権価格の3/2くらいなんだから
定借は更に安くないと合わないよね。
惑わされてるというか、煙にまかれているというか・・・

[75: 匿名さん]

だから安いなら買うし、割に合わないと判断したら買わないよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[77: 匿名さん]

まったくだな。

これから椿が始まるんだから、

定借のデメリットをクリアできる者以外は消えて欲しいわ。

[80: 匿名さん]

７４さんのおっしゃる事が正しい。

旧法借地権の評価額ですが、当該物件の路線価図より、借地権割合は７０％指定です。

つまり当然所有権対比で定借の価格は、これ（＝旧借の価格）以下です。

次に定借と旧借との比較ですが、これも圧倒的に定借しかも５０数年では価値が乏しい。

どうでしょうか、旧借価格の７掛けか、８掛けがいいところではないでしょうか。

当方の感覚値ですが、旧借の７掛けとした場合、０．７×０．７で所有権の半値以下。

仮に８掛けでも所有権対比５６％です。

では椿の価格とやらが一体いくらなら割安でしょうかね。

[81: 匿名さん]

定期借地は、戸建て派から見ると、随分損しているように見えますね。
西側の都心寄り郊外の某超人気駅から徒歩１０分の閑静な住宅地に、土地８０００万円、建物４０００万円で建てましたが、５０年後でも私の子供は４０００万円出せばそこに住めますし、私の子孫は延々と住み続けられますからね。
建物が崩壊してしまっても、土地の価値は７０００万円以上はあるだろうし、買う人はいるだろうという安心感はあります。
まあ、自分が死んだ後は関係ないという発想や、都心にどうしても住みたいという発想があるのでしょうが。

[82: 匿名]

子供は一人なんですか。○高ですか？立たない？
奥様とお子さまは相続税はどうなさるんですか？

[83: 匿名さん]

まぁ、まぁ。
本人的には気持ちよくネガってるんだから、そっとしておいてあげましょうよ。

[84: 匿名さん]

心配しすぎなんでは？　中国なんて全部70年の定期借地ですが人民は元気に暮らしてますよ。

[86: 匿名さん]

中国と一緒と言われても。。。

[87: 匿名さん]

まあ、ポジさんなのか住人さんなのか知りませんが
擁護されてる方の発言がよく削除されますねえ。。。

わたしは＞81さんの意見に賛成です。
他の方で、相続税云々とおっしゃる方がいらっしゃるようですが
税理士の方に相談された事はないのでしょうか？
もしくは、所有不動産が、ここガーデンフォレストだけなのですか？

[88: 87]

それから、私はネガティブな意見を言ってるつもりはありませんよ。
ここの１室を所有しており、貸してます。
最初は利回り云々言われて買ったクチですが、今となってっはどうでも良いと思っています。
居住者＝所有者の方も結構いらっしゃるようですが
それはそれで良いのではないですか？

最近は他の部屋の所有者の方も、賃料下げる要望が多いと聞きますが？
どうなんでしょうね。

[89: 匿名さん]

ここの中古価格がお隣のヒルズと同じ単価で出してるってのが未だに理解出来ない。
本当にその価格で売れると思ってるのでしょうか？？

[90: 匿名さん]

勿論、いくらで売りにだすかは売主の自由なんだけどさ、売れなくて困るのは売主ですよ。老婆心ながら忠告まで。

[91: 匿名さん]

坪単価５８０万円とかありえませんな・・・
霞町パークマンションより高く買う人なんていないだろうにｗ

[92: 匿名]

定借だって気づいてないオーナーなんじゃないの

[93: 匿名さん]

ホントだ。
坪単価４００万円でもＫＹなのに
５００万円超えてるｗ

史上最強のテイシャクマンションですな。

[94: 匿名さん]

＞82
相続税の心配の前に
万一売らなきゃならなくなった時の事考えたほうが宜しいかと・・・
２５年後に売却しなければならない状況が訪れたらどうするんですか？

[95: 匿名さん]

ここなら25年後でも半額で売れますよ。

[96: 匿名さん]

根拠がわからないけど。一体何の半額？

定借自体が所有権の半分の価値なら25％。
そんなものかな？

[97: 匿名さん]

定借期間がきたら問答無用で更地になるんだし，定借期間が短くなれば売りにくくなるし，ここは賃貸がいいって。

過去の定借ネタで，法律の不備云々いっていたけど，法律は遡及効は基本的にないからね。

[98: 匿名さん]

そうだね。２５ｙ経過して、残存が２５ｙ（＋α）としても
だからって当初の半値で取引されるとは凡そ考えにくいね。
２５ｙも経過すれば残存危険に嫌気がさして客が少なくなるし
一定に逓減するというより、どこかの時点で急落するだろうね。

賃貸ならそんな心配は無縁だね。
逆に残存が短くなってきたら足元見て賃料交渉もできるかな？ｗ

[99: 匿名さん]

残存期間、失礼。残存危険でもいいけど。ｗ

[100: 匿名さん]

残存期間以上に住宅ローンは借りられないからね。
将来売却する可能性がある人は定期借地は向いていないよね。
借地帰還が７５年とか長い物件はまた違うのかもしれないけど・・・。

[101: 匿名さん]

ここの中古の成約事例みて驚いたんだけど
所謂出し値と成約価格の乖離が酷いね。

これから販売価格を当初より低く改定して
新しい棟売り出すみたいだけど
それでも詐欺的な設定だね。

哀れな住人から訴えられないことを願うよｗ

[102: 匿名さん]

↑これ南青山パークハウスにもコピペしてたけど（笑）

[104: 101]

誰かが勝手にコピペしたんだろ
何の意図か知らないけどね。。。

稚拙な煽りしか出来ないんだよなここのポジさんたちは

[105: 匿名]

一度見学にいきましまが、内装が異常にチープな仕上げだったので即刻検討から外しました。
都営住宅並のグレードと普通のデザインです。

[106: 匿名さん]

世田谷の戸建てがいいよ！
環境いいしね。

[107: 購入検討中さん]

ＭＲが３５％引を提示して来ました。
これって、どうなのでしょう？
正直、迷いました。賢者の皆様、
ご教示よろしくお願い致します。

[108: 匿名さん]

モデルルームの階数によっては、もっと値引きが出来ると思うけど。

高層階なら４０％位は期待できるはず。
でも本当に買う気があればの話だけれども。

[109: 匿名さん]

35％引きって元値は幾らの物件？

[110: 匿名さん]

解体まで、あと48年位か。毎月あとどれ位まで住めるか気にしてストレスになりそう。

[111: 物件比較中さん]

35％とか40％とか、定価で購入した方は
どんな気持ちなんだろう（涙）

[113: 匿名さん]

ようやく釣れたか。
せっかくネガってやっているのに、無視決め込むなよ。

[114: 周辺住民さん]

３５％引にしても、４０％引にしても、売れていないのが事実です。借地権の価値を実感できる物件ですね。
でも、これが事実ですから。モノは良いんですがね。

ちなみに、私は５０％引でも買いません。

[115: 購入検討中さん]

「ちなみに、私は５０％引きでも買いません。」
１１４さん、これは本心ですか？　
私ならほしいですけど。。。

[116: 匿名さん]

50％引きで借地権いっぱいまで住むならいいかもしれないけど・・・
途中で売却できないもん

[117: 匿名さん]

どっかみたいに75年あれば50％なら絶対買う！

[118: 匿名さん]

75年ならいいね

[119: 匿名さん]

75年なら既に完売してたかもね

[120: ビギナーさん]

７０年はけっこうあるけど。。。。７５年ってどこ？

[121: 匿名さん]

投資用として考えた場合、100㎡が賃料55万円。
管理費や固定資産税を引いたら、50万円以下。
6～7,000万円程度の価値のため、6割引でないとね。

[122: 購入検討中さん]

５０％引きなら絶対買うべき。
しかし、５０％になるだろうか？

[123: 匿名さん]

No.122 by 購入検討中さん　2011-07-19 09:08:47
５０％引きなら絶対買うべき。


↑自分が買えばいいじゃん

[124: 匿名さん]

＞投資用として考えた場合、100㎡が賃料55万円。

空室率は考慮しないの？

[125: 匿名さん]

定期借地で、しかも50年という短い借地期限であるものを買うメリットがみあたらない。

安いのがメリットと言う人がいるけれど、何と比較して安いのだろうか？

所有権マンションとは、見た目こそ似ているものの
資産としては、本質的に異なる。

[126: 購入経験者さん]

それはお前の思い込み（笑）

[127: 匿名さん]

ポジ来た〜！
もっとポジって！
皆で可愛がってあげようぜ。

[128: 匿名さん]

ポジでもネガでもないけど、50年後の日本の人口なんて1億人を割っているだろうし、
不動産価値が今とは比べ物にならないほど落ちている可能性のほうが高い。

しかも50年前のマンションなんて、今の広尾でも不動産としてはかなりの安値。

50年自分で住んでタダになっても別に良いんじゃないの？

このくらいの価格帯のマンションを買う人って、もう一件くらい買おうと思えば
買える人だろうし。

[130: 匿名さん]

中途半端に金があるから定借にする。
子供の争いの元になる遺産を少しでも減らしたい。

[131: 匿名さん]

　定期借地のマンションを購入するなら、高級賃貸を数年で移り住んだ方がいいのではないかと思いますが、いかがでしょうか？一番いいのは、自分の資産になるマンションを購入することであるとは思いますが…

[132: 匿名]

50年後は人口が減って不動産価格が下がるって言ってる人がいるけど、都心の土地が広がるわけではなく、郊外や田舎に住む人口が減るだけだから、そんなに下がらないと思うよ。

[133: 匿名さん]

椿だと広尾駅から10分以上かかりそうですね。
もう少し待てば中古が安くでてくるかな。

[134: 匿名さん]

ここの購入者は、生活にも余裕のある人ばかりだから
転居を考えていても、売り急ぎはしないだろうね。
お手頃な中古は、あと20こ年くらいして定借権が半分くらい
になるまで無理なんじゃないかない。

[135: 匿名さん]

まー、不動産の市況なんて金融機関次第だからね 政治情勢が安定して、金融緩和になれば意外といい状況になるかもよ

[136: 匿名さん]

>134
ここの住人で、本当に金に余裕がある人は、所有者じゃなくて賃借してるでしょ。
そんなロジックすら知らずに、安かろうで飛び付いた人は少なくないよ。
中古になった途端、都市銀行なんて金貸さないよ。担保価値ないから。。

[137: 匿名さん]

50年後に価値がゼロになるどころか、満了期間半ばでも危ういと思うよ。

所詮、背伸びして広尾に住みたがる貧乏人が集まるマンションだよ。
ヒルズ住民から白い目で見られるのも頷ける。

[138: 匿名さん]

ＭＲの担当が、前期にガーデンヒルズからの転居組が４０世帯ほどいると言っていました。
ガーデンヒルズより３割以上安く買えて、こっちのほうが設備やセキュリティが断然上なら
それで御の字じゃない。日赤の優先予約も拡充予定らしいよ。

３０代から７０代くらいまでの現役の間にこの地域に住むことが目的なんだから。
老後は鎌倉にでも住むよ。
この地域に住んでいれば、子供に家を残さなくたって、人脈や教養や経験を充分相続しているはず。
お金がない人ほど、実物の資産の相続にこだわる。

人脈や教養、経験を相続すれば日本にこだわらず、世界中どこででもお金持ちになれますよ。
５０年後にこの地域の資産性がどうなっているかそもそも日本がどうなっているかなんてわからない。

不動産に永続的な資産価値を求める時代はもう終わっています。

所有権より断然安くこの地域に「今」住めるという意味では、ここ、ありでしょうね。

[139: 匿名さん]

＞ヒルズ住民から白い目で見られるのも頷ける。

こういう「嫌らしい」ネガは、駄目ですよね。

ヒルズの住民でもない方が、事情も知らずに、
ただ、面白がって？記載しているだけでしょ。

ヒルズの方に失礼です。

[140: 匿名さん]

まあ、MR担当者の話を鵜呑みにされてもねぇ。

売り切る為にはどんなネガティブ要素でも、ポジティブにするでしょ。
マンション販売に限らず、販売の原点では？

ここで煽ってるポジが、関係者なのか住民なのか、はたまた、中古住戸の売主か知らないか、とんだ欺瞞だよ。


この物件の最大のデメリットは定期借地×50年に他ならない。
無知の知。

[141: 匿名さん]

戸建てを買えば50年後でも土地はまるまる残るよ。
どんだけ損してんだか。

[142: 購入検討中さん]

結局、もともとの売値で買った人は、何割損してるの？

[143: 匿名さん]

反論はまだ？

反論してくれないと、ネガりがいがないのだが。

早く反論しないと、どんどんネガるよ。

[144: 物件比較中さん]

>142さん
最低2.5割、最悪4割、平均3割位でしょうか？(泣）

[145: 匿名さん]

豊洲のタワマンに住んでいますが東京駅からタクシーでさっと帰りました。
やはり丸の内に近いのはいいですね。

[146: 購入検討中さん]

ここが高値から3割ダウンということは、トヨスも高値の坪330万から3割ぐらいは安くなってるのかな？

[147: 匿名さん]

＞144
何のデータですか。
しかも（泣）ってことは、何戸も持っていて、
その売却価格が購入時の△2.5割～△4割減だったということでしょうか。

[148: 匿名さん]

>141
広尾で戸建て買える人がわざわざこんな物件買うわけないじゃない。

[149: 匿名さん]

てかこのクラスのマンションを買う人が掲示板コナイよ
他の高額物件スレもつまんないつまんない

[150: 匿名さん]

＞149

このクラスって？？

そんなスゲーマンションだったんだｗｗ