西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[351: 匿名さん]

>>35都でも資金だしているのですから悪質な場合は都に調べてもらうわけにはいきませんか?こんな状態で組合できますか?

[352: 再開発経験者]

>>350 再開発経験者（地権者）
再開発事業を推進する節目の過程（都市計画申請、本組合申請など）では、準備組合、本組合がデベロッパーの意向を踏まえた計画案を臨時総会を開いて議案として地権者に示し、2/3以上の賛成数を確保して決定していきます。

ですから、議案に反対であっても上記の特別決議で排除されてしまいます。
仮に正当に開催された総会で正当な手法で決議された計画案について、苦情を都に持ち込んでも、一顧だにされないでしょう。

再開発事業を推進するデベロッパーとして三井、三菱、住友、東急、野村、森ビル等がありますが、それぞれ地権者に対する対応（従前資産の評価手法、増床ルール）が異なります。一般的に上場企業は開発利益を出すことを優先しているので地権者には厳しくなるようです。

[353: 再開発経験者（地権者）]

動き出した線路上の機関車を1地権者が止めることは全く不可能です。蟷螂之斧に過ぎません。
むしろ地権者としては、自分の老朽化が進んだ資産が価値が増殖した新たな資産に生まれ変わるまたとないチャンスと捉える前向きなスピリットも大事かと思います。

[354: 名無しさん]

なかなか良い動きが地権者から出てきました。今の状況はデベの一人勝ちです。

[355: 名無しさん]

↑　地権者発想の　暇な弁護士　の仕事探しでない事を望みます。

[356: 匿名さん]

おいおい、PH初台ザレジすっ高値買う予定だからここコケたら死ぬんだが。しっかりしてくれよ野村。

[357: 名無しさん]

ライオンズマンション管理組合
がんばれ
地権者　　がんばれ
デベとコンサルタントに負けるな！

[358: 匿名さん]

>>357 名無しさん
やめてくれよ…。
これから俺が坪500超で初台買うんだぞ。
しかも行灯ありのナロースパン。
五年前はパークコート坪370で買えた立地なのに…。

再開発潰れたら俺も死んじゃう。

[359: 名無しさん]

大丈夫ですよ。再開発潰れないですよ。都決定も済んでますのでね。
安心して何なり買って下さい。

[360: 名無しさん]

仮にライオンズマンションが５００世帯でも区分所有の　再開発組合設立のカウントは全体でわずか　1権利です。５００では、ありません。
戸建１０坪の所有者も　1権利です。
つまり５００世帯でも　1権利、弱小地権者でも　1権利です。

[361: マンション検討中さん]

>>354 名無しさん

文章読んだけど、この人たちは何で反対しているの？
デベが取得する保留床の値段と地権者が権利返還で取得する床の単価は同じだから、デベが安く取得するってことは、地権者も安く取得出来るわけで。もし、デベの取得価格高くしたら、ライオンズの地権者は狭小ワンルームにしかならなくなってしまうのでは？

[362: 通りがかりさん]

こんな文章まで出して、、
デベと仲良くした方が得するよ
地権者は個別でデベにすり寄ろう

[363: 名無しさん]

反対するには理由があるんだよ。
土地１坪に対してマンション床何坪もらえるか　の権利変換率が過去　日本でも予測ですが　最悪では？
現在でも最悪では？
約1.13（北棟中層住宅）からですが、限りなく１に近い。
土地１坪と低層階の上階マンション１坪と交換か？
聞いたことない　権利者不平等モデル

[364: マンション掲示板さん]

>>354 名無しさん
再開発施設全体の保留床単価はいくらなんでしょうか？
この立地なら分譲想定坪700万円、保留床坪525万円くらいがいい線なんじゃない。
その辺りまで保留床単価を上げてもらうか、それがダメなら面積制限なしで増床OKとするしかないね。
理事長や組合役員は地権者利益に反することを分かってやってたら、かなりヤバい気はするな

[365: 名無しさん]

>>364　マンション掲示板さん

組合設立前ですので公開されていません。

[366: 通りがかりさん]

これ？

[367: 通りがかりさん]

追加

[368: 通りがかりさん]

更に追加

[369: 通りがかりさん]

有意義なご意見をお願いします

[370: 通りがかりさん]

こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。

[371: 匿名さん]

>>368 通りがかりさん

その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。

[372: マンション掲示板さん]

三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。

そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。

再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。

そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。

再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。

細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する

[373: 匿名さん]

>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、８割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大２割の、もっとくれの意見は無視です。

[374: 匿名さん]

うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか？珍しいですね。

[376: 匿名さん]

老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。

[377: マンション検討中さん]

ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは？

[378: 職人さん]

>>369 通りがかりさん
保留床売却金2177億円＋権利変換対象従前評価465億円=2642億円（従後資産評価）
床単価=2642億円÷68905坪=383.4万円/坪
資料は床単価=保留床=権利床としているので、まずは保留床500万円/坪、権利床
183万円/坪にしてくれと事務局に頼んでみれば

[379: マンション検討中さん]

ライオンズマンションは再開発をこれ以上遅らせるつもりなのか

[380: 匿名さん]

ライオンズって、一部借地権のやつ？銀行のローン付けも難しいマンションだよ。資産価値低いやつ。

[381: マンコミュファンさん]

ライオンズマンション西新宿
ワンルーム7000万( ﾟДﾟ)ｳﾏｰ
どーなってんだ

[382: 再開発経験者（地権者）]

そんな地権者関連の内部資料までネットで公開するとは---。
まるで算盤の「ご破算で願いましては」ですね。　　驚きました！！

[383: マンション掲示板さん]

ここが行ったり来たりで中々立ち上がらない理由が
わかりますね。ネットにこういうデリケートな資料を
平気でアップするような地権者がいる時点でお察し。
モンスター地権者がいる再開発は入居後も揉めます。

[384: 名無しさん]

>>370 通りがかりさん
地権者に公開されてる資料なので問題ないでしょ
むしろ問題なのは参加組合員の意向を反映した地権者利益に反する内容の可能性があることがあるんじゃないかとの点でしょ
保留床単価が安いかもしれないことについて事務局は地権者に説明する必要があるんじゃないですか

[385: 通りがかりさん]

>>372
当地区の多くの方は平均３０坪以上の土地を所有し、私道も北?南方向は車両が通行でき、私は不便を全く感じていない。

私達が提供する土地がなければデベは都心部でこれだけまとまった土地を確保もできなければ、従前資産４５０億とあるが２倍以上で買取しなければならない筈である。

"付加価値の大部分"とあるが、大部分請求してる訳でなく対等の関係である。

行政の補助金は約6%程度で権利変換、設計料等コンサルタント費用に多くは消える。

容積率緩和はデベ、組合が要望するものである。容積率緩和しても再開発マンションの権利変換率は、地権者にはわずか1.数倍である。
容積率の緩和の恩恵はデベに限られる。

"持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、さらに数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ"
とありますが、最近の再開発をご存知ないみたいですね。

一般的に容積率を十分使ってる古家で現況と同じ再開発マンションの床面積が取れた再開発があれば教えて下さい。

多くは古家より狭い床面積でがまんするか、増床しての購入です。

売却して社会環境がよければ数千万の利益が取れるかもしれませんが、数億円の利益を得た事例がありましたら教えて下さい。

いつ、どこの再開発で買取価格が幾らで売却価格がいくらでしたのでしょうか？

この後の反論は明日にしますので、まずここ迄の回答を下さい。

[386: 匿名さん]

ここは大変だ。長年かかるわけですね。納得。デベさんに見捨てられないように頑張って下さい。

[387: 通りがかりさん]

事業計画案をアップしても細かい内容に意見できる人は、
>>378　職人さん
ぐらいで、他の人は"これ以上　遅らせるつもりなのか"とか"内部資料をネットで公開するか"とか　

ここに集まる人達は分析,評価もできない低レベルのお集まりなんですかね。

なぜ公開されて困るのですか？

地権者の為の再開発とうたっていますし、補助金も入る公共工事に近い性格があります。

後ろめたいとか、余り儲けている事を他社に知られたくないとか　他の再開発と比較されると困る事情等　デベ、コンサル村　の発想なんですかね。

まあ地権者に賛同が得られる再開発ができるなら大賛成ですわ。

[388: 匿名さん]

慈善事業じゃないんだから当たり前じゃん…。

[389: 匿名さん]

地権者大暴れで草。価値の創造全くしてない癖にやけに偉そうだな。ボロ家が日本一の高さのタワマンになるんだから有りがたく思えよ。

[390: 匿名さん]

>>378 職人さん
資料に権利床＝保留床なんてありました？
それは横暴ですね。最近では、普通、２割とか差をつけるのに。

[391: 通りがかりさん]

>>389 匿名さん
素人地権者が専門家のコンサルや事務局に口出しすべきでない
デベロッパーに見捨てられたらどう責任を取るんだ
今までも説明を聞いていたのになぜ今、騒ぐんだ
再開発のスケジュールを遅らせるんじゃない
秘密情報を漏らすのは違反行為
もっといい条件を出せとはハシタナイ
ただで新築のタワーマンションに建て替わるのに贅沢言うな

こんな感じでしょうか

[392: 通りがかりさん]

https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

２０２１年6月１４日
大規模な再開発が行われている東京　小金井市に野村不動産が分譲する駅直結の超高級ツインタワーをめぐって大騒動が起きている。

[393: 通りがかりさん]

>>391　通りがかりさん
キミは保留床単価ぐらい準組から聞いているのかい？

聞いていないなら、何も知らず　わからずハイ　ハイのイエスマンかい？

第１回の提案書はどこの組合でも最悪の条件で地権者の反応を見るんだよ。

反応が良ければ、その最悪条件でまとめようとするし、悪ければ何回か条件を見直す作業になるんだよ。

今の条件が良いと言える部分を具体的に書いてくれるかい？

デベなんか６社前後あるよね。

野村の何処が良いのかい？

野村は売り上げで何番目のデベかい？

[394: 匿名さん]

地権者に最悪の条件提示のデベロッパー変えること可能?

[395: 評判気になるさん]

>>393 通りがかりさん
分譲単価が坪500万円なら保留床単価坪383万円は妥当な線かと
分譲想定を坪600万円で見るのは現時点では強気すぎかと見ています

[396: 匿名さん]

>>392 通りがかりさん
小金井市の野村不動産の高級ツインタワーの施工不良の情報ありがとうございます。
一つ二つではなくかなりひどいですね。
野村不動産やめるべきです。

[397: 通行人]

>>394 匿名さん
都市計画承認までされているのに、野村が辞めたりデべの変更ができるわけない。
バカもほどほどに---。

[398: 評判気になるさん]

>>394 匿名さん
都市計画決定から組合設立のプロセスは準備組合の役員が発起人会を作って、保留床を買い受ける参加組合員を決め、定款や諸規定を定めるタイミング。
地権者の3/4が支持する従前評価、権利床価格表、保留床単価が提示されれば同意書に署名捺印して事務局に提出。
原案は発起人がつくるわけだから、この人たちの責任が重大な局面だと思います。

[399: 通りがかりさん]

教えて下さい。

デベって、やはり三井　住友不動産じゃないですか？
この地区は、住友商事ですが？

野村　住友商事は　２流デベの集合ですか？

ゼネコンと言えば　竹中　大林　清水　大成ですが
この地区は前田建設工業

前建に超高層の実績あるのですかね？

失礼ながら　2流デベと２流ゼネコンによる　超高層ツインタワーですかね。

[400: 通りがかりさん]

399ですが鹿島忘れていました