ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？part5

[匿名さん]

引き続き議論しましょう。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148230/


所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線「千歳船橋駅 徒歩8分（ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：66.28平米～90.93平米
売主：大和ハウス工業　東京支社・三井不動産レジデンシャル・長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

[797: 匿名]

うん、二千万落として八千五百万、97平米。。

[798: 購入検討中さん]

竣工前から迷ってます。
書き込みの多さから察するに、この物件に関心を持っておられる方が多いのではないかと思います。

実際ここに決めた人・迷ってる人にその理由を書いてもらって、
それをネガに叩いてもらえればその内容も参考になるのではと思いました。

私が前向きに考えている理由は以下です。
・駅徒歩１０分以内（実際一人で歩けば７～８分）
・駅前の雰囲気（駅前にロータリーがないのはバス・タクシーを寄せ付けない点でプラス評価）
・南向きが竣工後も結構残っていて、間取りや階数を選びながら値引き交渉に持っていけそうな予感がする。
・食洗器、ディスポーザー、タンクレストイレ、床暖があり、バルコニーの広さも合格
・車で環八にすぐに出られ、駐車場もかなり安いので、車所有者にとっては利便性・経済性が高い。

ネックは環八の近さですが、南向きのMR見た限りでは許容範囲内かな。

そりゃ、経堂や赤堤の邸宅街のほうがいいに決まってますし、プラウドやパークホームズ、オーベルのほうが仕様は上ですが、私には高くて手が出せません。
床と窓が弱くてエレベーターが少ないとはいえ、それが理由で不快に感じることもあまりないでしょうし、その分安くしてくれるのならそれに乗っかるのも賢い手ではないかとも思います。
安く済ませられるのならハセコーでもまーいいかなというところです。

[799: 入居済み住民さん]

798さん、

ここのネガは798さんの指摘したところと自転車に集約されています。
（自転車はともかく）指摘したところが我慢できそうだと判っているのでだったら完全に買いですよね。

住んでいる分には非常に満足していて、非の打ち所は定価で買って損した気分くらいですよ。
正直この時期までグランの南がここまで残っていると判っているのであれば暫く待って値引きしてもらえばよかった訳ですが、もうそれはしょうがないと割り切るしかないです。そこだけは完全にトホホです。

[800: 匿名さん]

値引きって今どれくらいしてくれるんですか？
誰か呈示された方教えて下さい。
よろしくお願い致します。

[801: 798]

799さん、ありがとうございます。

自転車のことを忘れてました。自転車を持ってない私たちにとっては問題なしです。
そのほかに、キッチンの収納がいまどきスライドでない点もここのコストカット箇所だと思います。
廊下に室外機が並んでしまうのも残念な点です。

買うタイミングは難しいですが、
一般的に、多くの人がいいと感じた部屋から売れていくわけですから、
竣工前に自由に選べたこと自体が大きなメリットだと思いますよ。

[802: 匿名]

まあ、ネガられていることがスルーできるなら買いでいいんでない。ただ、自転車のように予め使わないことがわかっているのと、騒音のようにわからないのもあるから難しい。

[803: 匿名]

人それぞれなんだろうけど、太陽熱温水器のために1,000,000円以上投じるなら、ペアガラスは余裕綽々、エレベーターも予算的には問題なく増設できたことを考えると購入に踏み切れないよ。

[804: 入居済み住民さん]

エレベーターについて
ノーブルは一台、グランは二台。点検時のことを考えて、私は、グランを選びました。
エレベーターの速度がとても速く感じます。（スーパーや、小規模マンションにと比較して）
４，５階の方でも階段利用される方お見かけします。
エレベエーターで乗り合わせたかたに、『おやすみなさい』とご挨拶していただき、夫が感動。

[805: 匿名さん]

ここは、思ったよりは、悪くないかもしれません。
ただ、掲示板なんかよりも遥かに信頼できる指標、
つまり、売れ行き、を考慮すると、そんなに良い物件では無いと思いますが。
まあ、ご自由に。

[806: 匿名さん]

いや、駄目だとおもうけど。

[807: 匿名さん]

太陽熱温水器のコストが回収できるかどうかの確認は面倒だな。
1,000,000円って１軒あたりのイニシャルコストですか？

売れ残ってるのは世田谷にしては供給が多すぎるということもあると思う。
200戸くらいは売れているでしょうし。
世田谷駅近に住みたいが予算的に厳しい方にとっては、
またとない値引き交渉のチャンスかもしれません。

ま、ご自由にといったところかな。

[808: 匿名]

一軒あたりのイニシャルだよ。ランニングは別。

[809: 匿名]

ここは、世田谷線世田谷駅には遠いよ。

[810: サラリーマンさん]

太陽熱温水器のコストは100万もしなくて70万/世帯程度でしょ。
収支を考える場合には償却年数が重要だけど、ネガはそれを短くし過ぎるし、売る側は長くし過ぎるから、apple to appleの比較は難しく、水掛け論になりがち。

[811: 匿名]

70万円なんていい加減な

[812: サラリーマンさん]

単純に表に出ている数字の2億円という数字を282で割っただけなんだけど。
なんかおかしかった？

[813: 匿名]

何の表？

[814: 匿名]

ここのエレベーターって早いの？
ＭＲに行った時には速さを感じなかったが。

[815: 匿名さん]

なんか常に迷走してますね。

[816: 匿名さん]

エレベーターの速度は最近の新築マンションでは標準。

[817: 匿名さん]

最速です

[818: 匿名さん]

タワーマンションでなければエレベーターの速度なんてあまり意味がない。

[819: 匿名]

エレベーターって標準的には何世帯に一台なの？

[820: 匿名さん]

50世帯に１台が平均的って聞いたことあります。

低層で高級な物件だと10世帯に１台なんてこともありますが、
当然のことながら管理費に響きます。

経済性をとるか、プライバシーをとるかは、好みの問題です。

[821: 匿名]

確かに好みの問題だろうけど、少ないんだなあ。

[822: 匿名さん]

バランスが取れていない本当にチグハグな物件です。

[823: 匿名]

緑が多くて、エコで素敵な
物件ですね。

[824: 匿名さん]

太陽熱パネルやディスポーザーなどは採用せず格安で販売するか、
価格は高くなってもきちんと窓や床、壁にコストをかけて欲しかった。

本当に中途半端だと思います。

[825: 匿名]

ディスポーザーは、ディスポーザー対応の浄化槽や配管も違うので、かなりイニシャルコストがかかる。浄化槽の定期清掃費もかかる。

もし、シンクの下に設置された機器費用だけだと思っていたら、大きな誤り。

[826: 匿名]

つうか、ディスポーザーはエコじゃなくエゴってか

[827: 一級建築士]

太陽熱パネルもディスポーザーも価格に
盛り込みずみで、値引き額でお釣りが
きちゃう。
メンテ、ランニングコストも管理費、
修繕積み立て費に盛り込みずみ。
管理費も駐車場代も安くて、世田谷の駅近に
して、この価格。
マンションのエネルギーコストで一番大きいのが
給湯コストだが、太陽熱パネルで大幅セーブ。
今時、こんなにバランスの取れたお得な物件は
珍しいね。

[828: 匿名さん]

将来のランニングコストは全て織り込み済みなのに安い！！！

ちょっと矛盾しているようですが超超超お買い得物件なのですね！！！

さすが一級建築士さん、これは早く買わないと売り切れて後悔しちゃいそうですね！！！

アドバイスありがとうございます
（なんちゃって二重床のお話も目から鱗でした）

[829: 匿名]

ノーブルは残り５戸ですか、グランも急がなきゃ。

この週末決めてきます。

[830: 匿名]

ランニングコストが余計にかかっているのかあ

[831: 匿名]

太陽熱のパワーって凄いんですね。

[832: 匿名]

バカでっかい太陽熱パネルがある中、屋上防水のメンテナンスはどうやってやるの。

[833: 匿名さん]

売れ行きがこの物件の全てを証明してるね。
最悪、ではなかったが、良いという程でもなかった。
市場は、正直だね。

[834: 匿名]

何ヶ月も前からノーブル５戸はかわらずだね。グラン買うなら、駅へのアクセスが違うからとっとと売れそうなものだが。

[835: 匿名]

ちとふなの大規模マンションでこれだけ売れたら御の字。

二子玉のライズタワーやグローリオ芦花公園なんか、物凄い数が売れ残ってる。

[836: 匿名さん]

ライズやグローリオは、部分的に億ション（２億超えもあったと思う）。
比較するのはどうかなー。

[837: 匿名]

ここのネガさんは、すぐ釣られて
面白いね。

[838: 匿名さん]

ここのポジさんも必死だね

[839: 匿名さん]

正直釣ってんだか、釣られてんだか判らなくなってんじゃない？

[840: 匿名]

ノーブルは完売したみたい。

[841: 匿名]

グランも残り僅か

いろいろ叩かれたけど結局は注目を集めた人気物件でした。
買えなかった人　御愁傷様。

[842: 入居済み住民さん]

物件概要見るとまだあるし、グランの西はこれからじゃなかったっけ？
（西もなんか夜電気つき始めてますが）

[843: 匿名さん]

釣られないように！（笑）

ノーブル、グラン共にまだまだ完売までには時間がかかりますよ！

[844: 購入検討中さん]

先週の土曜日と昨日と見に行きました。まだまだ物件は残っており、西はこれから売り出す（？）物件もあり価格が出ていない部屋も多数ありました。完成しているので、色々部屋を拝見したのですが、家内が気に入らず見送りとなりました。価格はまあまあです。空き住居が結構ありますが、管理費とか修繕積立金とかどうなっているのですかね？

[845: 匿名]

デべさんが管理費は負担する？

[846: 匿名さん]

少なくとも現在は売主負担ですよ

[847: 匿名さん]

電話攻撃がなくなったのでホッとしてます。早く売れることを祈っていますが、西向きって環八に面しているってことだと思うので、さらに厳しいのではと思いますが。どうするんですかね？

[848: 匿名]

まあ、安くするんじゃないの。

[849: 匿名]

修繕積立金もデべさんですか

[850: 匿名さん]

賃貸にするという噂もありますよ。

[851: 匿名さん]

賃貸じゃ利回り悪すぎ。
しかも、デベ１社じゃないから、賃貸に回す合意はしにくいでしょ。

[852: 匿名]

賃貸にするというのは、あのやたら長文書き込みする人が言っていただけ。

[853: 匿名さん]

あの人は自分が購入した部屋を賃貸に出すと言っていたけど借り手がなかったようです。
デベが売れ残った部屋をまとめて賃貸化するかも知れません。

[854: 匿名]

やはり、賃貸化は難しいと思う。
理由の一つは、会計基準が変わって、賃貸物件は、利回りその他を開示しなければならなくなったから。因みに、国内基準では、注記に留まるがいずれ国際基準の時価評価も導入される可能性が高いから賃貸化しないだろう。

[855: 匿名さん]

ここの70平米３LDKの場合で家賃20万という条件で入居してくれる人って
実際いるのですかね？

[856: 住まいに詳しい人]

いないって書いてほしいのが見え見えだが、残念ながら20ではまだ安いでしょうね。

[857: 匿名さん]

5F 79.55m2が24万円で賃貸募集しているけど難しいみたい。

[858: 匿名]

24万円なら安い。借りたい。

[859: 匿名]

借りてください。
実際問題、20万円以上の賃貸市場は冷え切っている。だから、相場通りの賃料だとしても成約するかどうかは別。まあ、新築なのでアドバンテージはある。

[860: 匿名]

リージア経堂の85平米、33万円の部屋は借手ついたんだろうか？。

[861: 匿名]

その部屋は知らんが、リージアはガラガラ。

[862: 匿名さん]

賃貸といえばアンビエンテ経堂ってのも建設中です。
このエリアの供給ハンパない。

家賃２０万円以上って想像つかないのですが、
家賃補助が１０万円以上出る会社にお勤めの方が大半なんでしょうか。

[863: 匿名]

家賃補助か借り上げ社宅でしょう

[864: 匿名さん]

今時、その家賃は厳しいよね。地元の不動産屋も20万以上は今、借りてがつかないって言ってたよ！

[865: 匿名]

社宅には八年しかいれないので、この春に出て同じ学区内の賃貸で家賃二十三万、全額自己負担です。

金利が安くローン残高に対して十年で最大四百万円返ってくるので、金を借りて家を買った方が絶対に良いです。

ただ、又 海外転勤がありそうで中々踏ん切りがつかない。

[866: 匿名]

子供二人以上いるような人じゃないと千歳船橋に20万円以上出す人はいない。

[867: 匿名]

ちとふなの借り上げ社宅に住んでますが、86平米、3lDKで、家賃の相場は25万で自己負担は五分の一程度。
でも築十年を越えており、ここを会社が借りてくれれば、移りたい。

昔は都内各地に自社所有の社宅や独身寮があったけど、かなり処分してしまったので借り上げが主流。

でも、今一番家賃が高いのは、インドのムンバイ。

[868: 匿名さん]

ムンバイ、そうなんだ？

[869: 匿名]

駐在員は良い所に住むからね。

シンガポール、香港、上海、ロンドンも結構高い。

もちろんマンハッタンも高いけど家族連れは郊外のウエストチェスターやコネチカット辺りに住みますね。

[870: 匿名]

↑ 不動産投資家さん？

[871: 匿名さん]

ここを借り上げ社宅にする会社って、ないでしょう・・・・

[872: 匿名]

借り上げ社宅って、会社側（人事や総務）が用意するところもあれば、従業員側が自ら探すケースの両方がある。
借り上げ社宅の人はペアガラスでないことなど気にならない。
むしろ気になるのは駐輪場だろう。二台目がＮＧでは人によってはきついかも。

[873: 匿名]

チンタイ探す立場からすると今子どもが自転車乗っていて、今度借りるところに駐輪できないから自転車を処分するって訳には行かないよね。

[874: 匿名さん]

自転車を共用部に持ち込むのは止めて欲しいです。

[875: 匿名]

自転車に乗るのはやめて欲しいです。

[876: 匿名]

しょうがないじゃん。二台持ってんだから。

[877: 匿名]

持ち込むのは、子ども用だけにして欲しい。

[878: ご近所さん]

でも、当初危惧されたような、このマンションの敷地外に自転車が溢れ出るような事態は見られない。

ちゃんと挨拶してくれるし、住民のレベルが高いんだね。

[879: 匿名]

新築時のモラルを維持できるといいですね

[880: 匿名]

義理の両親達が戸建てからノーブルに越してきて、半年が経とうとしてますが、本当に満足しているようです。

義父が一番気に入っているのは、バルコニーから見える富士山の美しさ。
先日お邪魔した時の夕日を背にした富士山のシルエットは感動モノでした。

[881: 匿名]

↑不動産投資家さん、匿名で復活！
待っていたよ。

[882: 匿名]

そうそう、チラシ見て気づいたんだが、ここは団地管理組合なんだねえ。
まあ、ここは、グランとノーブルで対立することは無さそうだから、団地管理組合でも問題ないか。

[883: 万年検討中]

880さんは不動産投資家さんではないと思いますよ

[884: 匿名]

いや、不動産投資家さんに間違いない。
ここのスレだけ見ているとわかりずらいがスマッチを見るとわかる。

[885: 匿名]

不動産投資家さんは目黒区青葉台も兼ねる

[886: 匿名さん]

>>878
マンションの敷地外に自転車が溢れたらそれこそ大問題。
本来、自転車置き場以外の自転車を持ち込むべきではない場所（敷地内の共用部）に駐輪しているのが今現実に危惧されている
問題なのです。

[887: ご近所さん]

外から分かんないし、どうでも良いです。
住民版で議論して。

[888: 匿名]

ノーブルは残り4戸のようだけど、自動車を使わない人は多いのか、
今なら2台目も置けますと言われており、駐車場の契約率は7割程度の
様な気がする。　

現時点では自転車の問題、少なくとも私の階では全く問題ないけど、
将来、問題が発生して、駐車場の空きが多いようなら、そのスペースを
駐輪場に変えれば問題は解決できそう。

何より静かで、駅まで近くて買い物も便利ですね。

[889: 匿名]

駅までは、普通で特別違いとは思わない。

[890: 匿名さん]

近いんじゃないですか？
その他物件と比べたら。

[891: 匿名]

シティの方が近い

[892: 匿名]

ちとふな商店街までの距離はシティより近いし、
夜道も安全。

[893: 匿名さん]

ちとふな商店街まではこちらが断然近いと思います。

ちとふな商店街はチェーン店もありますが、
昔ながらのお店もあっていいですね。
味わいがありますよね。

[894: 匿名]

オオゼキに近いからいい

[895: 近隣住民]

このマンションの経済効果は大きいです。

[896: 匿名]

効果が大きいのは、近所のクリーニング屋など近くで済ますことに限ってかも