地下室マンションってどうですか？

[匿名さん]

神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
実際問題、地下室マンションってどうなんですか？
湿気とか、明るさとか・・

[51: 匿名さん]

>>48
普通、北向きだと日中でも影になっちゃうもんですけどねぇ
それが地下なら影どころじゃすまないと思うけど・・・
でもまぁ、それに満足する人がいるからこそ、地下室マンションというものが
存在するわけで、買わない私たちがどうこういうことはないでしょうが・・・。
もし、検討している人がいてアドバイスを求められるのであれば、
大抵の人は「止めた方がいい」と言うでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>50>>51
内容は>>49宛て？

[53: 匿名さん]

確かに、地下の北廊下で日が入るというのは・・・
明かりと日ざしの混同？

[54: 50です]

すいません。間違えました・・・・・（ーー；）
４９宛です。

[55: ?1/4?3??]

＞51.53
49です。わざわざ家のご心配ありがとうございます。
そこまで気にかけていただいて、、、。
面倒なのでそこまで書きませんでしたが、表が南西なので廊下が北東なんですよ。
なので朝日がはいります。っていうか光ですね。
リビングと廊下から両方、日がさんさんと入るマンションなんて地下室マンションじゃなくてもありませんよ（笑）
わざわざご心配ありがとうございました！

[56: 匿名さん]

49さんは地下室マンションでも、
ライトコート（吹き抜け)付きの設計だと、
通気とあかりが確保されているということですね。
その分コストはかかったのでしょうが、よい住み心地のようで
なによりです。参考になります、ありがとうございました。
冬のこの時期、北側のお部屋はどれぐらい暖房を使いますか？
結露とかはいかがでしょう？

横浜市の規制の件ですが、
ここに比べれば数少ない(?!）パブリックコメントを見ると、
横浜市は慎重に検討しているようですね。
もしこの規制によって将来傾斜地および既存の建造物、そしてその近隣の資産価値が下落すると仮定すると、
その損失補填は規制をかけた横浜市の責任になりますから、逆に住民から訴訟をおこされる可能性があります。
（あえて言及していませんし、ね)

市長といえども、地方公務員です。
「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」
「すべて職員は、全体の奉仕者として公共の利益のために勤務」
と憲法や地方公務員法で規定されているように、
対処療法的な規制は他方に弊害を生むので、
さまざまな立場から慎重な検討をしているのだと思います。
地域住民にも、新しく住民になる人にも。

[57: こん]

横浜市以外で先に条例等発したところはないのかな？
前例とかでどういう風になったのか知りたいです。
既存不適格になると、価値が下がるよと知人に言われ、迷っています。
物件自体はよさげな造りです。

[58: 匿名さん]

＞57
条例というのはたくさん出ているそうですよ。
その条例をすべて守っていたら東京なんかは今あるマンションのほとんどが建てかえができなくなるそうです！
実際に最近「住宅性能評価」というものもできたし、じゃぁ住宅性能評価のついてない物件は全て価値が下がるのかっていったらそうじゃないのと同じみたいです。（専門科じゃないので詳しくはわかりませんが）

[59: 匿名さん]

地下室マンションはお勧めだとか買いだとか言う人は、結局いないのねん。
買った人や前向きに検討の人は、自分の物件や考えの弁護だけだし...
地下室マンションはお勧めだ！って人、居ないの？ご意見聞かせて欲しい！
（申し送れましたが、良いも悪いも幅広くマンションを探している検討者です。）
だって地下室マンションでなければ、高層階はお勧めですよ！って言う人、必ず居るでしょ？

[60: 匿名さん]

>>58
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20031030uf01.htm
＞全国で初めて階数の規制などを設けた規制条例素案をまとめた。
とありますが・・・
？...このコメント何か違うの？

[61: 匿名さん]

こんな状況もありますよ。
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/kenkyu/giji.html

[62: こん]

規制条例が施行されると具体的にどのくらい物件に対する持ち分というか、権利が減るのか、考えてから購入するほうがいいと思います。
資産価値というか、売却するときの価格はいろんな要素で決まり、正確な予測などできませんが、容積率がどのくらい減るかについては、営業マンに尋ねたらわかりますよ。
それを踏まえての販売価格で、それが納得できるのなら買ってもいいかもしれませんね。
難しいなぁとは思いますが。

[63: ウィスキーボンボン]

いずれにしても景気の良かった時代にはあまり聞かなかった構造です。横浜市は別ですか？かつては地形上の採算、現在は不動産＆建設業者のプチ利益を考えてのことなのでしょう。だから業者よりに出来たものであることは否めないと思います。ただイヌと遊んだり、小さい子が少しかけまわったり、使い様によっては最大限の効果もあるのでしょうね。カビは１階より上でも出ますし、あとは手入れ次第でなんとかなるのではないでしょうか？資産価値等はあまり期待しすぎないで’気に入ったもの’を’気に入った業者’からかけひきしすぎずに（くたびれて広い＆安けりゃいいになってくる．．．ヤバいんだなこれが）　’きちんと’買う　これにつきるような気がします。私が動いた業者さんではすべて価格を公表してくださるM地所がよかったです。割と高めでも一生モノを買うという心づもりで縁起のよさでひかれはしました。

[64: 匿名さん]

ウィスキーボンボンさんへ
ちょっと補足を。法改正で地下室の容積緩和が認められたのはここ最近の話ですから、
景気の良かった時代にはこの法規がまだ無かったため、何のうまみもないから建ててないだけです。
法改正後は「地下」を使うと建てられる面積が１．５倍になったんですよ。

５９さんへ
　地下室マンションの購入者のため、自分の弁護に聞こえてしまうかもしれませんが、
斜面の上の方の部屋だと、大きな地区計画の変更や、条例の変更がないかぎり、目の前を妨げるものが
建たないということは自慢できるし、利点です。ただ、資産価値という言う点じゃ、お手上げ状態。
お役所の決めることには逆らえませんな〜。

[65: こん]

＞６４さん
地下室マンションにお住みなんですね。
それも上層階に。
購入された時点では条例のことや、地元住民とのトラブル等はご存じのうえで、だったのでしょうか？
資産価値が落ちてしまうという点を納得されているようにお見受けしたので、その一歩が踏み出せない私としては、どのあたりで納得というか購入しようと決められたのか、伺いたいのですが。

[66: 匿名さん]

もし横浜市のような条例が施行された後は、傾斜地の立地故に地震や地滑り等で
地下室マンションが全半壊して建て直しを迫られた場合でも、専有面積の縮小を
余儀なくされるのでしょうか？

[67: 匿名さん]

地下室マンションの定義は、良くわかっていないのですが、
傾斜地に建つ横浜（日吉）の物件の購入を決めた者です。

目の前をさえぎるものがなく、眺望がよい、
はじめて自分と彼女の意見が「いいんじゃないか」と合致した物件だった、
日吉という地域がなんとなく好きだった
（アップダウンのある日吉ですが、駅からフラットでアプローチ出来るし）
というあまり合理的ではない理由で購入しました。

そもそもマンションに資産価値を担保したいと言う意識がないために、
その点の心配はしませんでした。
（ただし、売却時に残債は無くしたいと思い、頭金は頑張っているところです）

入居がまだですので、湿気などの事は良くわかりませんが、
まずは、決定の時の意識について、ご参考になれば。

[68: 匿名さん]

>>66
震災後の復興規定（ガイドライン）に基づきます。
ガイドラインは、震災後確定されます。
が、崖が崩壊すれば崖そのものは元に戻らないでしょう。
安全を考え、立ち入りの制限をするか?且つ、平坦に馴らしてしまうか?
建て替え以前の問題です。

[69: こん]

＞67さんへ
リプライありがとうございました。
お買いになった物件は傾斜地に建つということでしたが、地下室マンションは傾斜地に建っていますが、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションに当てはまるというわけではないようです。
なので、地下室マンションというわけではないのかもしれませんよ。
資産価値を気にされない（という言い方で良いのかわかりませんが）ということなので、あまりその点については、心配なさらなかったということですよね。
お二人が共に気に入る物件に巡り会われてよかったですね。

私は、目の前を遮る物もなく、静かな戸建て街に建つ物件を、それ自体は気に入った（ここでないとイヤッ！というほどではありません）のですが、地下室マンションということで踏ん切りがつかずにいるので、地下室マンションのデメリットを踏まえた上で、それでも購入した！　という方の意見を伺ってみたいと思います。

[70: 匿名さん]

ヒルハイツたまプラーザソルヴィルは傾斜地にたっているのですが
地下室マンションですか？
ただ３階だてとなっておりまわりから見ても圧迫感はありません。
地下室マンションの定義ってなんなんでしょうか？

結局、容積不算入で建築基準法上、地階があると「地下室マンション」
となるようですが肝心なのは周りにすんでる方に迷惑をかけているか
いないかによって見解がかわってくるような・・・

よーわからん・・・

[71: 匿名さん]

要は、傾斜地に建てるため、傾斜側から見れば５階建て、上側から
見れば３階建てのようなマンションのことだね。つまり、法律上は
３階建て地下２階、ということ。でも実質５階建てということだよね。
傾斜側からすれば３階建てしか建てる事ができない地域に
５階建てがそびえたっているように見えるわけだ。

[72: 匿名さん]

もともとこの「地下室は容積率に入れない」という規制緩和は
一戸建てを想定しているんだよね。住空間の改善という観点
からね。それを逆手に取ったのがマンションデベの連中だ。
悪質なケースだと「３階建て地下４階」のように地下部分の
ほうが大きいケースがある。これはデベにとってはたいへん
おいしいことだ。似たようなケースでマンションの１階部分に
地下を設けて「メゾネット」とするケースも出てきた。あの手この手を
考えるね、デベは。

[73: 匿名さん]

地下室マンション自体には問題はないと思います。
傾斜地に建って周りに迷惑かけてないマンションは沢山
ありますしね。

ようは第一種低層住居地域にこの規制緩和を利用して
五階建てや七階建てのマンションをたてることが悪いのです。

一戸建てを想定していたなどただの言い訳。
役人が馬鹿なだけだと思うが・・・

[74: 匿名さん]

現在マンション購入を検討中ですが、いまいち地下室マンションの定義がわかりません。
崖に作るあくどい建て方については分かりますが、横浜市はほとんど平坦な所などないですよね。
少しでも傾斜していれば、傾斜の上の方では１階が道路よりも低くなるのでは？
それも地下室マンションとしての規制の対象になるんですか？
それのどこに問題があるんですか？
そういう場合、傾斜の高い方に合わせて低い方に盛り土をして建設しなくてはいけないんですか？
結局傾斜の低い方から見ると、高さは変わらないんですから、圧迫感に違いはないのでは？
う〜ん、よく分かりません・・・。

[75: 匿名さん]

地下室マンションが悪いわけではないのですよ。

第一種低層住居地域に容積率不算入の規制緩和を
利用して本来３階建てまでしか建てれないところに
傾斜の低いほうから見て８階建てなどをたてるのが
悪いのです。

斜面にたってるマンションは沢山あります。
地下室マンション＝悪いマンションとなってますが
それは違いますよ。

地下室マンション反対運動等おこしている団体の方
などにお聞きするとよくわかると思います。

[76: 匿名さん]

地下室マンションって、そんなに資産価値が下落しますか？
明らかに周辺住民から反対されてる悪どい作りのマンションは別として、大きな反対もなく立て替えの際に少し構造を変えれば（距離・緑地等）済むようなマンションだとそんなに下落するとは思えないのですが・・・。
さらに、立て替えは災害等無い限り、数十年後ですよね。その頃にはまた別の条例等が出来ていてほとんどのマンションが全く同じ作りで建築する事なんてありえないのでは？
要するに、購入者がよく見て立て替えの際に大きな問題が出そうなのかどうか判断しなくてはいけないのですよね。
でもそれって、地下室マンションに限らず、全ての物件に言えるのでは？
逆に地下室マンションの場合、その用途地域のお陰で立地条件に一般的に恵まれてる分、お買い得な面もあるのでは？
証拠に、条例制定までに許可を取った地下室マンションでも、人気があって高値の物件も多いようです。

[77: 匿名さん]

立替の件は、すべての物件に言えますが、リスクの度合いがぜんぜん違いますよね。
資産価値の件は、地下室マンションは湿気が多いというイメージがあります。
湿度のデータがどうのではなく、イメージです。
付近に高圧電線の鉄塔や工場があるのをイメージで嫌う人が多いように、地下室マンションもイメージが良くない。
これが資産価値の下落です。
その証拠の人気があって高値の物件とは？

[78: 匿名さん]

＞７７さん
それって個人的なイメージでしょ？
地下室っていってもビルの地下室とは全然違って地上にでてるんでしょ？
それだったら湿気のリスクって１階とかと変わんないんじゃない？
それで、地下室マンション＝資産価値下落　にはならないんじゃない？
確かにプラスにはならないけどね。
というか、世の中にこの条例を理解してリスクを分析して買う奴が何人いるかだな。

[79: 匿名さん]

地下室マンションと言っても建築基準法上であって明らかに地下室では
ないマンションが沢山あります。知らず知らずに住んでマンションが
地下室マンションに該当している場合だってあるのです。

湿気も問題も二重壁にしたり吹き抜けを多く作ったりと工夫されていますし
一概に地下室マンション＝悪いマンションとはなりません。

湿気の問題で困ったという例もあまりないようですが

[80: 匿名さん]

それが湿気の多い地下室マンションだってあるのです。
悪い話しなので表立っていないだけですが、その物件は確実に資産を下げますマイナスポイントです。
それに不動産というのはイメージが大切で、実際に良い物件でもイメージを払拭するのは容易ではありません。
地下室マンションのイメージは、やはりよくありません。
なぜならターゲット層は、地下室マンションのイメージを気にしない人になるからです。
結果、ターゲット層が狭くなりますので、平地のマンションに比べ売り難いのです。
不動産業界（中古市場）では今後商品として成立するかは、様子見です。

[81: 匿名さん]

イメージねぇ。。。
まぁ、オープンハウスとかやってたらいってみるといいですよ。
イメージどおりか、否か。

[82: 匿名さん]

まず、来てもらうまでが大変なのです。。。
それで悪いイメージが払拭されたとしても、反対側も抜けている上階から検討が始まります。
だから抽選が集中する（人気物件のように見える）、売る側は楽観視できない辛抱のしどころです。
抽選に外れたユーザをどのように引き止めるか、上階はもうないぞ！ということろなのです。
実際に内部では、さまざまな販売調整が行われているのです。

[83: 匿名さん]

確かに地下室マンションには湿気がひどい物件があるかもしれない。
でも地下室でないマンションにもそういう物件は多々ありますよね。
統計が出てる訳ではないので断言できませんが、その差はあってもごく僅かではないですか？
そういうところから、元々の価格も安めに設定されてるのだと思います。
そういう物件は、中古で売る時に安い値段しかつかないかもしれませんが、元々安いので資産価値の下落とはいいません。
そういう物件よりも、周りの環境変化等で資産価値が下がる方が圧倒的に多く、結果、地下室マンション→資産価値の確実な下落とはならないと思います。
とにかくどんな物件にも言えることですが、地下室マンションに限らず、現地に行ってみて図面とにらめっこしながら環境等判断するしかないでしょうね。

[84: 匿名さん]

？？
今色々な物件（地下室マンションも含めて）見てますけど、特に問題のなさそうな所は下からがっちり埋まってますよ。
各価格帯の予算を持つ客がいるわけで、その値段でその利便性の良さの恩恵を被ることが出来るならと、買う人は多いと思いますよ。
実際、絶対に手がでないと思っていたマンションのＭＲに見に行ったら、地下室部分は手が届く価格であり、手が出かけました（笑）。
結局周りの環境等考えてやめましたけど。

[85: 匿名さん]

けどイメージ先行ですよ。
「地下室マンション」というだけで検討除外です。
湿気があるらしい１階ならば、専用庭とかのメリットがありますが、
わざわざ湿気があるらしい地下室マンションにするメリットが感じられないよ。
東東京に、電線の鉄塔をコの字型に囲んでいるマンションがあるそうですが、
イメージはどうですか？買いますか？電磁波は健康に影響はないそうですが。
地下室マンションを許容する人は少ないでしょう。
資産価値は人気投票です。
引き合いが少ないのに資産価値が高いわけないでしょう。

[86: 匿名さん]

そういうふうに楽観視できないのが現実なのです。
現地に来て頂かないことには、図面をお出しできませんので。
来てもらっても地下室マンションということで、１／３くらいはＮＧです。
それが悪いとは言いません、ユーザの判断ですから正論です。
平地のマンションは、湿気が多いと言ってもユーザの住み方で改善できるのが殆どです。
が、地下室マンションはどうしようもないことがあります、これも現実なのです。

[87: 匿名さん]

ここはどうですか？
地下室マンションっぽいけど

http://www.sojitz-house.com/tamapla/index.html

[88: 匿名さん]

＞８５さん
「資産価値の下落」って意味知ってます？
資産価値の高い低いじゃないんですよ。
電波塔を囲んだ物件って、相場通りの価格ですか？
だったら誰も買わないですよね。安いでしょ？
安い物が安くなったって、下落率でいえば低いんですよ。
それと、もっと地下室マンションについて勉強してください。
あなたの意見は、単なる偏見と無知から来る妄想です。
みんな、全ての地下室マンション＝悪　ではないと言ってるんです。
誰も、地下室マンション＝善とは言ってませんよ。
地形上やむを得ず地下室マンションとなってる所も多々あって、１階と全然変わらない地下室もあるということなんです。
庭がない？話になりません。

＞８６さん
営業の方ですか？
それは地下室マンションだからじゃなくて、物件に魅力がないからです。

[89: 匿名さん]

＞８７さん
現地を見てないので分かりません。
ギャラリーに問い合わせてみればいかがです？
市の条例に該当する建物なのかどうか、教えてくれるはずです。
該当するから即どうのとかはないので、どういう部分が（高さ等）該当するのかも教えてくれるはずですよ。

[90: 匿名さん]

>>８５
誰も地下室マンションは資産価値が高いなんていってないですよ（笑）。
そりゃあ「近くに鉄塔がない」「幹線道路に面していない」「工業系・商業系の用途地域に建っていない」「電車が側を通らない」「内装がおしゃれで充実している」「セキュリティが万全」「駅から近くて平坦」「自走式駐車場１００％」「周りに未来永劫高い建物が建たない」「眺望がいい」こういう物件があれば理想ですよ。
どれかに妥協できる人がいて、どれかに妥協できない人がいて、それぞれの物件が売れていくわけです。
万人に１００点を貰える物件なんて存在しないでしょう。
地下室マンションが、特筆して資産価値が低いのであれば、誰も住まないでしょう。
実際に購入して住んでいる人がいる以上、やみくもに非難するのもどうかと思います。
結局は、資産価値を下げる要因の一つではあるが、ことさら重大な要因ではないと言えるのではないでしょうか。

[91: 匿名さん]

>>85さん
一階の湿気って、この一年を通して湿度の高い日本で何％くらいのことですか？
一日を平均すると、春のこの陽気で60-70%, 夏だと90%近いかと思うのですが、
先日地下室マンションの地下部分（専用庭付き）の現地モデルルームで
簡易計測器で計ってみたところ、どの部屋でも、締め切っていた収納部でも
ほぼ外気と同じ60-70%でした。
体感的なことより、気分的なことを指しているみたいですね。＞イメージ

別に地下室マンションに限りませんが、通風、採光、間取りに工夫がある物件は、
普通の物件以上に眺望が優れていて
十分検討に値するのではないかと思います。
実際、１時間くらいの間に４−５組の見学者に会いました。

８５さんが検討対象から除外していることは分かりました。
ただ、客観的なデータの裏付け無しに、
持論が世論であるような断定的な主張されても
何の説得力もないと思いました。

[92: 匿名さん]

結局あれでしょ？
市の条例が出るまでは議論になったけど、実際に出てしまえば悪質なマンションを対象にしたものだったから、地下室マンション反対派の勢いが無くなったんでしょ？
要するに、その程度の問題だったって事ね。

[93: 匿名さん]

傾斜地ではなく、１Ｆと地下のメゾネットを見たことがあります。
地下にはトップライトがあって、意外と明るいのかも？と思ったら
１Ｆ自体の日当たりが悪くダメでした。（苦笑）
デカイ音を出したい人などには良いようです。
でもやはり抵抗はありますねぇ。

[94: 匿名さん]

急にデベの書き込みが多くなったな（笑）
いくらがんばっても、だめなものはダメよ。

[95: 匿名さん]

何がダメなの？

[96: 匿名さん]

別にどっちでもいいんじゃないですか？
問題ないと思った人は買う。問題だと思った人は買わない。
それでいいじゃないですか・・・。
絶対的に悪いのであれば、先の条例でもっと厳しく制限されていたはずです。
ただ、個人的には買う気はしませんが・・・。
地下室物件に限らず、私には１Ｆ２Ｆも対象外です。
でも、これはあくまでも個人的な考えです。

[97: 匿名さん]

>>88さん
モノの売り買いについて知ってる？
「単なる偏見と無知から来る妄想」を持った人がマンションを買う。これがヒント。

>>91さん
何％なんてばかばかしい。
数値データなんてのはどうでもいいわけ。そこを理解しないと！
簡易計測器なんて扱って収納部まで計る素人はいないし、その素人がマンションを買うわけだ。
逆に、素人が簡易計測器を手にしたら、その時点で疑いの目をもっているというわけ。
売りたい人は、簡易計測器で計りたがるでしょう。
消費者の立場に立ってね。

両者とも、マーケティングの勉強からしてください。
すると地下室マンションがもっと売れるようになるでしょう。
がんばってください。

[98: 匿名さん]

>>97さん
疑ってますよ〜、真剣に購入考えてますから。
「湿気が」、と心配する声が多かったので
デジタル式の計測器（５千くらいのかわいい奴)を持っていったのです。
嫌がられましたけどね(笑)
素人だからこそ判断に値する客観的な数値データを元に
自分の目・肌で確かめたかったのです。
自分は売り手側から湿気の度合いについて聞いたことがありません。
ただ「防湿シートがあるから大丈夫です」という抽象的なセールストークのみ。
どなたか、具体的な数字を聞いたことがありますか?

わたしは逆にマーケやイメージなんてどうでもいいんです。
住み心地の良さそうな手ごろな価格のマンションさえ探し当てられれば、ね。

[99: 匿名さん]

っていうか、売れてんじゃん。地下室マンション。
現実から目を背けてちゃ何も見えてこないよ、９７さん。
立地も間取りも気に入った。値段も手頃。後ひっかかるのは地下室マンションに該当するってことだけ。
こういう場合、湿気等の数値を測って安心できれば買いじゃん。
何か問題ある？興味がないから無知なんだよ。興味があればそれについて調べて買うよ、普通。
マーケティングの勉強？
してどうなるの？何でそれで地下室マンションが売れるようになるの？別に売れなくてもいいよ。
それよりもあなたの方こそ世の中の道理について勉強しましょうね〜。

[100: 匿名さん]

一種住専地域に3F分建てて、傾斜地に地下分を建てる現実的な問題
ってなんなのでしょう？
元々傾斜地は戸建てには不適な土地だったわけで、上階部分の近隣
地にもとりあえず迷惑はかからないような。廃品利用つーか。
『ここは閑静な戸建て専用地区だ！でかいマンションが建つなんて
たとえ法的な落度はなくても生理的にけしからん！』　という感情的
なもんなんでしょうか。