地下室マンションってどうですか？

[匿名さん]

神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
実際問題、地下室マンションってどうなんですか？
湿気とか、明るさとか・・

[2: 匿名さん]

多分ですが良いと思います。

地下室マンション建設となると近隣住民の反対運動が起きると言う事は
良い土地なのでしょう。
それに、完成するとほぼ完売で売れ残り多数と言う話は聞いたことが無い。
さらに、住んでいる人の後悔話もあまり聞かない。

傾斜地だから近隣の他のマンションと比べ平米単価が安くなる傾向が
あって買いやすい。
買う人がいなければ作るデベもいないはず。
よく売れるから強引にどんどん作る。強引だから反対運動になる。
私の想像です。

[3: 匿名さん]

新築マンションは、コンクリートが完全に乾いているわけではないし
（完全に乾く迄に数年かかる）、気密性も高いので、湿気が多いのに、
更に地下となると、それ以上に湿気が多くなります。
それに、鎌倉は地下3階以上は条例で禁止したらしい。
横浜市もそれと同等になるらしいから、地下室マンション購入は
様子を見たほうが良いと思うな。
まず地下3階以上の物件なら、即刻検討中止が将来の自分のマンションの
価値暴落を防ぐと思うよ。

[4: 匿名さん]

結構反対されてんのね。
http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11a.html

[5: 匿名さん]

反対もされているし、行政で禁止されたら、価値がなくなっちゃうから
地下室マンションなんて買えないよ。安くて広くていいけど、将来を
考えるとマイナスが多い。

[6: 匿名さん]

なかなか難しい問題ですね。
私自身、地下室マンションを検討していて（何より安い！！）契約寸前
まで行きました。でも、やはり最後の一線で踏み切れず、少し様子見
の状態です。気持ちの上では「地下室マンションでもいいか！？」って
思ってはいるのです。しかし、「一生地下で生活する」というのが、とても
もやもやしており、地下特有の問題（湿気がひどい、地盤がゆるい）
を考えるとやはり踏み切れません。
営業マンは「当社は湿気対策万全です！」と豪語します。しかし、普通の
１Ｆマンションでさえ湿気がひどいのに、地面も側面も土を抱えている
地下室マンションで大丈夫な訳ありません。何を根拠に言っているので
しょうか？

しばらくは情報収集しながら様子見です。ふぅ。マンションは難しいー

[7: 匿名さん]

まず、なぜ反対されるか。
それは現在の建築基準法では、傾斜地を地下に掘り、盛り土することによって、
事実上中高層のマンションを第一種低層住宅地などに建てることが可能なので、
近隣住民にとって圧迫感や威圧感のある建物ができるためです（つまり合法)。

横浜市の場合は、圧迫感やボリュームの軽減を目的に、
新規に建築許可を出す場合に条例で「規制」をかける方向のようです。
「禁止」ではありません。
また、既に着工・完成された地下室マンションについては、現状ではこの規制の対象外です。

物件の価値については、建築基準法改正以前に建てられて、
現行法上では「違法」な建物の価値だけが暴落しているという話はあまり聞きません。
むしろ、立地やディベロッパー、建物の品質によるところが大きいかと思います。

湿気は、物件の構造によりますね。
防水シート程度の湿気対策なんて当たり前ですから。
玄関側が外廊下か内廊下か、吹き抜けがあるかどうか等で
換気条件が異なってくるでしょう。
下層階ほど地下水が集まりやすいとは思いますが地層次第なので、
現地で直接水の出具合を確認した方がいいのでは。

地盤は、湾岸の埋め立て地の方がよっぽどゆるいと思いますよ。
安定した層までちゃんと杭を打ち、側面の土圧に対して十分な強度が施工されていればいいのですが、
どんなに美辞麗句並べ立てても、結局手抜き工事されたらどこも一緒なんですけどね＾＾；

もし地下室マンションを検討するのであれば、
きちんとした説明責任を持つディベロッパーと、
技術力と経験のある施工業者を選びたいですね。
あと、最上階は実質傾斜地の頂上なので、
湿気や眺望の点でもいいかもしれません（予算次第ですが)

[8: 匿名さん]

スレの数が多いため、よくみかけてるかもしれませんが、セブンフォレストヒルも
地下室マンションです。通気についてよく考えられているため、室の壁が直接地面に接することなく、
一般のマンションと湿気に対する環境は同じです。よく説明されなければ地下室マンションと
気づかない棟もあります。
ですから、うまい設計・施工なら地下室マンションであろうとよい環境にできます。
ただ、今まで何も建っていなかった傾斜地（＝自然環境のよいとこ）にたてる場合が多いため
開発につながったり、住居地域に高層棟が建つ様に見えるなど近隣住民の反発が
大きい場合が多いようです。
う〜ん、言葉は悪いですが「建物の建て方」にマナーがあるとすると、けっして良いとは言えない
建物と言うことでしょうか。

[9: 匿名さん]

そうかなぁ、平地に建っているマンションですら、コンクリートが完全に乾く
まで数年掛かると言われているのに、地下室マンションがいくら設計を良くして、
技術をフル活用したとしても、水が流れ落ちる場所は地下なのだから、
湿気が溜まることを防げないと思いますが。
人間は、暗くて、高湿度の中生活すると健康に良くないよ・・・もぐらじゃないんだから（笑）
そうそう、地下室マンションなのに、２４時間換気システムさえ付いてない
マンションがあるんですよ。びっくりです。

[10: 08]

09さん
もちろんＲＣのコンクリートが乾くまでの湿気というのはどんなマンションもＲＣなら
抱えている問題ですね。
ただ、地下室マンションについてちょっと誤解があるようです。
地下室マンションというのは、平均地盤面の算定の解釈を逆手に取った「法的な地下」を利用したマンション
のことであって、地面に「埋まっている」必要はまったくないのです。例えば傾斜地にたてる場合、丘の上の方ならば
地下水位は最下階の遙か下にありますし、土を支える擁壁を建物と縁を切りつつ建物の躯体の一部とみなせる設計にすれば、
４面採光・換気をとり、土と住居の壁が接しないマンションを計画することは十分可能なのです。
以前同様の理屈で建物（マンションではありませんが）設計したことがあるので間違いありません。
私の知っている地下室マンションでは、眺望も採光も通気も「地下４階」なのに３〜４階以上にいる感じしかしないものもあります。
もちろん、中には09さんのいうような本当に埋まってしまった物件があるのも事実。
要は良い設計かどうかだとやっぱり思いますが。。。

[11: 匿名さん]

＞１０さん
まさにその通り。

しかし、大半の地下室マンションは１０さんの言う、「４面採光・換気を
とり、土と住居の壁が接しないマンション」ではありませんよね！？
そのようなマンションはどちらかというと稀なケースです。
１０さんのおっしゃるマンションなら最高だと思うのですが、問題は買主
が、それを判断できなく、かつ殆どが１０さんのおっしゃる構造になって
いない点です。
売主に説明をもとめても、マニュアル通りに丸めこまれるだけでしょう。

[12: 匿名さん]

数千万円のお金を出して、登記した物件が「地下○○階」といった状況
はどんな気持ちですか？
安いからしょうがないと思いますか？数千万円を支出するにも関わらず
妥協したような気持ちになり交換するような気持ちになるような・・・・・・

[13: 匿名さん]

間違えた！
×交換⇒○後悔

[14: 匿名さん]

地下室マンション＝安い物件、とは必ずしも当てはまらないと思います。
他より立地や眺望に優れている高級物件も見受けられますよ。
構造やディベロッパーにもよりますが。

[15: 匿名さん]

＞１２さん
別にかまわないと思いますが何か？
「地下○階」は登記上の問題でしかありませんので、購入者が満足していれば
かまわないでしょう。他人がとやかく言う問題ではありません。

地下（掘り下げ）であることのデメリットなどは十分に考慮する必要がある
ことは言うまでもありませんが。

[16: 匿名さん]

>「地下○階」は登記上の問題でしかありませんので、購入者が満足していれば

私の地下室マンションの地下部分に住んでいます。
地上4階地下5階の5階部分(実際は地下1階)です。
登記を確認すると、地下の記載はありませんでした。
あくまでもマンションの表記どおり5階という記載でした。

[17: 匿名さん]

＞１６
なるほどー、そういう事も可能なんですか。
初耳です。
登記が地下／地上っていうのは、どういう判断基準なんですかねー？

[18: 匿名さん]

.>>１６
その登記間違っているんじゃないの？
地下４階だったら、地上４階の人とダブルわけ？

[19: 匿名さん]

地下４階の人は２階、地上４階の人は９階ということではないのでしょうか？

[20: 匿名さん]

>その登記間違っているんじゃないの？
>地下４階だったら、地上４階の人とダブルわけ？

ダブりません。
地下5階→1階
地下4階→2階
地下3階→3階
地下2階→4階
地下1階→5階
地上1階→6階
地上2階→7階
地上3階→8階
地上4階→9階
と表記されます。

[21: 匿名さん]

重要説明書には地下と書いてあったけど

[22: 匿名さん]

＞１６
地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
を利用してできるマンション」を指します。

あなたの言っているマンションは、そもそも地下室マンション
じゃないんのではないですか？

[23: 匿名さん]

http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11a.html
↑
地下室マンションの人は、近隣住民とのトラブルにご用心

[24: 匿名さん]

>地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
>により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
>を利用してできるマンション」を指します。

まさにそうです。エントランスが6階になります。
ちなみにこのマンションが第一種低層住宅専用地域に建っています。
地下室マンションでなければ第一種低層住宅専用地域に
このような物件は建ちません。
登記簿については法律の専門家にでも聞かないと分かりません。

[25: (o^∇^o)ノ]

階数ですので、一番下から１・２・３です。みんな分ってますよね、これは
厳密には、階数は数です。単位は階です。
『階数　五』とかなってませんか。
地上も地下もありません。
『地上3階、地下3階建て共同住宅』建物規模とか、概要ですね。

[26: 通風]

地下室マンションって、横浜市では規制される方向にあるようですが、そんなにトラブルになるものなのでしょうか？
購入を検討している物件はもうすぐ竣工するのですが、周りに反対を叫ぶのぼり等はありませんでした。
営業マンに尋ねても、最初はあったけど、今はコミュニケーションが取れていて、関係は良好だと言われました。
近隣との確執がないとすると、戸建ての中にあり、眺望もよく安めの地下室マンションはお買い得かなぁと思うのですが？

[27: 今日]

今日、テレビで地下室マンションの問題が取り上げられていました。
（サンデープロジェクト）
横浜市の中田市長が出演されて、規制する方向にあるそうです。
現在は、規制の前の駆け込み状態で業者が申請を行っている状態です。

[28: 匿名さん]

横浜市の条例がきっかけになり、全国に広がる可能性があります。
そうなったとして、建て替えにはさまざまなハードルが発生します。
同じ規模は無理で、誰かが出て行かなければなりません。
老後に出て行くことになれば、キツいと思われ。
近隣住民は心情的に妥協しての和解なので、街作りとしてのマンション保護という動きは期待できないでしょう。
建て替えを渋ると、危険マンションということで運動が起こるかもしれません。
もしくは、昔の自然にと働きかけるかもしれません。
万一ですよ、建て替えは不可（一代マンション限り）とするという条例ができるかもしれません。
そうなれば、マンションの寿命で全戸引越しです。
など、他の（普通に真っ当な）マンションに比べると、不安はつきませんね。。。
これが地下室マンションの社会的な、デメリットです。
横浜市に限って言えば、大型の地下室マンションは消えていくことになります。
今はその期限切符が、最大限にあるということです。
最後は、考え方ですが。。。

[29: 匿名さん]

全てのリスクを考えて、地下室マンションに決めました。
いままでの反対されたマンション等も参考にしました。
結果、立地と景気動向が
もっとも大きな要因であると判断しました。
建て替えについては将来的に住み替える予定があるので、
うちでは小さな要因でした。

[30: 匿名さん]

＞将来的に住み替える予定
後ろ盾がある人はいいですね。
後ろ盾がない人は大変ですね。

[31: 匿名さん]

ちょっとした質問なんですけど、住み替えのとき売らないんでしょうか？
弟の買った地下室マンションって湿気で売れないみたいですよ。
去年のものですが。

[32: 匿名さん]

29です。

＞３１さん
なぜ去年買ったばかりのマンションを売らなきゃいけないのかは別として、
それは斜面側にライトコートや吹き抜けが無くて、
かつ下層階を買ったのでは？

地下室であることより、通気や採光など湿気対策という基本的な設計の点で問題があったのでは。
その分安い価格で買えたのなら、それはそういう物だったのでしょう。

しかしここでは、建設反対派の近隣住民の方と思われる意見が多いですね。
横浜市が規制を検討している事実は理解できるのですが、
将来の憶測ややっかみ、不安をあおる投稿が目に付きます。
でも物件名が出ていないので、削除されないのでしょう。
不思議・・・管理人さんの削除基準はどのようなところにあるのでしょうか。

投稿について、会員制の検討を始める時期かもしれませんね。

[33: 匿名さん]

３１です

価格的には、４５００万円ほどだったと思います。
それでも売らなければならない状況だとお察しください。
小さい子供がいますので、カビの害が想像を超えていました。
２４時間換気、防湿剤なども試したようですが。

たしかに、私もやっかみや憶測が多いとは思います。
けれど、購入者の体験などほかではなかなか聞けない話も多いように
思います。
玉石入り混じってはいますが、それを自己責任において選別することも
大事なのだと思います。

２９番さんには、２９番さんなりの判断があったのでしょう。
それに対して、弟の経験をお話しましたが、余計なことだったようですね。

[34: 匿名さん]

29です。

>31さん
事実に基づくお答え、ありがとうございました。
余計なお世話ではありません、参考にさせて頂きます。
ただ地下室マンションと一概に言っても立地状況や構造が違うので、
全ての物件・部屋に湿気問題が当てはまるかな?と思ったのです。

失礼いたしました。

[35: 難しいですね]

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって異なるというのも
その通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのでしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

[36: 修正]

すいません。誤字が多かったので修正しましたー。

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって状況が変わるという
のもその通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのではないしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

[37: 地下マンション在住]

要するに社会的にも技術的にも、満足できるものではないってことでしょ？
行政も規制として動くところがあり、それは謙虚に受け止めなるべき！
事実なんだから、どういう問題があって、どのように処置され、どのように
解決されていく、くらいは確認してもいいのでは？
検討してる人と買った人は！自分の住むマンションだよ！
でもアレか？地下に面してる住戸は、地上を買った人に、自分なら地下は
買わないなぁ...と思われていやしないか？地上を買った人は他人事か？
下がどのようになっているのかは、気にならないのか？聞かないのか？
がっちりマンションを支えている、重要な部分だよ！
マンションは住民で守って行かなければならないのだが、地下と地上で意識
の温度差は、本当にないか？きれい事はいらないんだけど！

・・・と、投げかけてみる！

[38: 匿名]

横浜市では、市長ほが乗り気で、ほぼ禁止条例を施行する様な感じです。
それにしても、地上マンションでさえカビや湿気にはかなり気を使うもの。地下ならなおさらでしょう。私なら買わないなぁ。

[39: 匿名さん]

地下室マンションには2種類あります。
「盛り土」で地盤をあげて作っているものと、山を切りくずして
その一番下を地盤として作っているもの。

今横浜市の問題になっているものは「盛り土」をして作っているマンションの事です。
神奈川は昔っから斜面のマンションがたくさんあります。
ただ、最近悪徳業者が「盛り土」という方法で作っているのでそれに対してメスが入るのです。
そういうマンションは数社ですよ。

ちなみに「ランド」というデベがやっている斜面マンションは一切盛り土ではないので
地下室マンションでも今問題のマンションには入りません。
証拠に最近一部上場している会社です。

地下室マンション全てが悪い！という書き込みはやめたほうがいいですね。

[40: たけやぶ]

＞３９さん
もしかして、「ランドってデベロッパーどうですか？」のスレ７０に書き込みされている方ですか？
ランドシティというシリーズのマンションを造っているところですよね？
去年、ジャスダックに上場したという。
社長さんが若いけど、やり手の元大京の営業マンで、企画力で売っているとかいう記事をどこかで読みました。
それには、ランドは傾斜地に強いというようなことが書いてありましたが、傾斜地というのは、地下室マンションのことなのですか？
地下室マンションは傾斜地だけど、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションではないということをデベで聞いたことがあります。
その時、あまりよくわかりませんでしたが、どういうことなのでしょうか？

[41: 匿名さん]

ここではハナから、盛り土の地下マンションのことだけど？
地下室マンション全てが悪いとは言ってないけど？
承知することはあるでしょう！ということなんだけど？

[42: 匿名さん]

横浜市が定義する地下マンション！
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/pubc/syamen.pdf
＞神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
まさに、これの事！

[43: ふーん]

うわぁ、３９以降のレスって独り芝居のよう・・・

[44: 匿名さん]

それを言っちゃ嫌ですよ＾＾

[45: 匿名さん]

いや、39はどっかの営業マンみたいね。
業者もOKなのだから、堂々とすればいいのにね。

[46: ふーん]

そうそう、営業マンの独り芝居のよう・・・。
堂々と・・というか、言葉の端々に「私は営業マンです」と言ってるようなもの
しかも、なんかちょっと宣伝ぽい。　残念ながらそれには乗らないけど

[47: たけやぶ]

先ほど４０に書き込みをしたたけやぶです。
ランドに関しての書き込みです。
結構ひどい（会社や営業マンが）ことが書かれていますが、よかったら見てみてください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41119/

私が検討しているのは、このデベのものではないのですが、盛り土ではなく、山を削って造った物件です。
それでも、同じく湿気や規制後の資産価値下落の心配はあります。

[48: 匿名さん]

湿気は健康にもよくないですからね。一生住むかもしれない家で、
湿気、カビの問題なんて避けたいものです。
平地でさえ、太陽の光がささない部分は薄暗くて、日中も照明を
つけないといけないくらいなのに、地下なんかに位置すると
斜面だから片側は地上かもしれないが、反対側は真っ暗。
ちょっと無理しても、安い地下室マンションよりは、平地が妥当でしょう。

[49: 匿名さん]

>48
いいえ。私は地下室マンションに住んでますが、
おかげさまで廊下は吹き抜けになっていてそちらからも換気＆お日さまが
入ります！もちろん表は南向きで
地下室マンションのメリットとしての最高の眺望ですよ！

まぁ、こういうことを書くと業者なんだろう！とかいわれますが
本当に私は地下室マンションにすんでるものです！

業者によってはちゃんと作ってますから、あしからず！

[50: 匿名さん]

＞４８

それはラッキーな物件にあたりましたね。
買う側は「業者によっては」という部分をどうやって見分ければよいので
しょうか？営業マンは売りたいが為に何でも言いますよね。
数千万円を出しての運試しはいかがなものでしょうか？