マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[401: 匿名さん]

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

[402: 匿名さん]

「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

[403: ビギナーさん]

＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

[404: ビギナーさん]

管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

[405: ビギナーさん]

消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

[406: 大規模マンション住人]

すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

[407: ビギナーさん]

＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

[408: 大規模マンション住人]

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

[409: 匿名さん]

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

[410: ビギナーさん]

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

[411: 匿名さん]

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

[412: 匿名さん]

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

[413: 匿名さん]

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

[414: ビギナーさん]

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

[415: 匿名さん]

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

[416: 匿名さん]

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

[417: ビギナーさん]

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

[418: 匿名さん]

>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

[419: ビギナーさん]

＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

[420: まんかんし]

答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

[421: ビギナーさん]

何でも無原則に総会に掛ければ個人負担も回避できる癖を作ると先々に不都合が生じることになりましょう。

[422: まんかんし]

積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

[423: 匿名さん]

専有部分の枝管については、各区分所有者がするのが基本ですね。
しかし、全員取り替えをするでしょうか。
できる者はいいけど、できない者に対してのフォローをしなければ、
雨漏りマンションになってしまいます。
これについては、やらないマンションは別に構わないですよ。
やる方向で検討するマンションはないんですかね。
いずれ間違いなく配管は劣化しますからね。
そして、漏水が始まっても、できる者とできない者がいる。
階下の者は迷惑千万だね。
ぬれた時は、損害賠償だけは、保険でしてくれるけど。
そんなマンションには住みたくないね。

[424: 匿名さん]

専有部分の配管については、現在その必要性が認められて、
修繕積立金の値上げを始めたマンションも多くなってきたよね。
どうせやるなら、1年でも早くやるにこしたことはないしね。
規約の改正もその中身をいろいろ検討しなければならないし。
修繕積立金の値上げが無理なマンションも多いからね。特に
年金生活者が多いマンションでは、値上げは難しいらしい。

[425: 匿名さん]

庶民的なマンションも値上げは無理だよ。
現在の生活が精いっぱいだから。

[426: ビギナーさん]

＞積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

常識的なことを述べただけです。
ここ数年の新築マンションで脩積金の豊富なマンションはないのが常識です。

[427: ピギナーさん]

>>416 さん
>>>411 は国交省の見解です。

>>411 の
>「しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が負担してもいいともなっている。」
が国交省の見解だとすると、
マンション標準管理規約（単棟型）第２１条のコメント⑤の中の
「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」
とは矛盾すると思います。
詳しい解説をお願いします。

[428: 匿名さん]

>426
422のまんかんしさんではないですが、積立金の豊富なマンションは
まずないと思います。
豊富なということは、専有部分の配管の取り替え工事までができる
積立金があるかということではないでしょうか。
うちのマンションでは、30年の長期修繕計画分の積立金は心配ありません。
ただ、専有部分の配管までは、積み立てられていません。
やはり、築10年のマンションですが、今から積み立てていくとしたら、
かなりの額の値上げが必要になったきますし、やった方がいいのは分かって
いますが、値上げは難しいと思われます。
現在は、その検討だけはしていますが。

[429: ビギナーさん]

目先の工事を脩積金でやりたがるのは区分所有者自身の蓄えが少ない証拠ですので先が思いやられます。

[430: 匿名さん]

>429
そういう考えではないのですよ。
全員ができればいいのですが、やれない者も必ずいるということです。
やれない者に対しての対応をどうしていくかです。
借り入れや積立金でやるのも、個人でやるのも結果的には、個人が
支払っているのには変わりはないですよね。
住宅支援機構も、管理組合として行う専有部分の配管の工事に対しては、融資をすると
なっていますから。

[431: 匿名さん]

>427さん
確かに矛盾点もあるかと思いますが、同じ標準管理規約第２１条２項には、
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことが
できるとなっています。
これについては、管理組合が一体として管理を行うことと、その費用負担は、
必ずしも（必ずしも）一致するものではないとしてますが、雑排水管の清掃費用はオーケー、
又、同じ専有部分内にある、インターホンの修理・交換や煙探知機の点検費用も組合
負担でオーケーとなっていて、明確な線引きはされていません。
要は、マンションの住民としては、専有部分の配管の取り替えが全て行われる
にはどうしたらいいのかであって、そのためにはどうしたらいいかということを
考えていくべきではないでしょうか。

[432: ビギナーさん]

正確に読みましょう。

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
第21条関係
1 駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
2 バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
3 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。
4 第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
5 配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

[433: 匿名さん]

>432
平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」
での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

[434: 匿名さん]

>432
ＮＯの発想ではなく、ＹＥＳの発想でいえば、インターホンの設置は専有部分に設置
してありますが、それを管理組合として一斉に交換するときは、その費用は各区分
所有者が各自負担しますか。積立金で対応はされてませんか？
同じことではないんですか。

[435: 匿名さん]

たしかに同じだな

[436: 匿名さん]

占有部分内にあるものでも、共用部分と
されているものはある。
煙感知器等の火災報知設備は、共用部分
ですよ。
インターホンも各戸の玄関と住戸内とを
つなぐだけではなく、火災等の通報、
全戸への非常連絡設備の機能を持つもの
があるから、共用部分扱いになっている
ものもある。

[437: 匿名さん]

専有部分の配管やインターホンの交換等、確かにアバウトな面が見受けられます。
しかし、マンションの維持・保全を行う上で、必要なら積立金だろうが、各人が
戸別に支払おうが、その出元は同じ区分所有者ということなのです。
だから、アバウト面があるのではないでしょうか。
住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

[438: ビギナーさん]

別表第2 共用部分の範囲
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

[439: 匿名さん]

>437
それは標準管理規約のひな形であって、各マンションでインターホンに
ついては、共用部分となっていないとこもありますよ。
又、専有部分の配管を共用部分とするには無理があるかもしれませんが、
例えば、管理は管理組合が行うことができると管理規約の変更をすることは
可能ではないんですか。
要するに、共用部分の工事と一緒にするにはどうしたらいいかを考えてみては
いかがでしょうか。
出来れば、共用部分の工事と一緒にやった方が、効率も経費的にも効果が
あるのですから。全て区分所有者のためであり、戸別にやるにしろ、積立金で
やるにしろ、各区分所有者が負担することには変わりはないんですから、
もし、総会決議で、専有部分の工事と一緒に専有部分の配管工事も積立金で一緒にした
場合、提訴されたら敗訴する可能性がありますか？
もし、積立金に余裕があり、専有部分の工事も一緒にやった場合、提訴されますかね。
管理できない配管工事の場合は、共用部分との判例はありますが。

[440: 匿名さん]

玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は
錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

[441: ビギナーさん]

＞玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

大規模修繕で玄関扉を一斉新替は施錠も含みます。
それ以外は専用部分ですので各自負担です。

[442: 匿名さん]

>441
錠は専有部分なのに、積立金で支払うのはいいんですよね。
矛盾しませんか？

[443: 匿名さん]

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[444: ビギナーさん]

専用部分なので各自負担です。
どのような理由で施錠だけ一斉に新替するのか考えられません。
不具合で各人は自由に施錠の新替はできますし、その時期は使用頻度、貸与など使用方法で一定ではありません。

[445: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。
　　＜例＞　１戸当り５０万円とすれば、１５年積み立てる場合は、月２，７００円、１０年の場合
　 は、１戸当り月４，１００円の修繕積立金の値上が必要となります。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[446: ビギナーさん]

なんでも公金でと言う気持ちは分からない分けでもありませんが、積立金でも限度があります。
大規模修繕で脩積金を殆ど使い果たしたときの理事長の精神的負担を考えてみたことありますか？

[447: 匿名さん]

>446
うちの場合は、長期修繕計画にのっとって積立金の額が算出されてますので、
大規模修繕工事がおわった後でも、積立金の残高はかなりあります。
というのは、消防設備、高置水槽の交換、エレベーターの交換とかの
将来発生する費用も積み立てていますので。

[448: ビギナーさん]

これから消費税が増税される段階で金が潤沢にあることは客観的ではありません。
専有部分の費用まで負担するほど潤沢な脩積金は架空の話に過ぎません。

[449: ピギナーさん]

>>433
>平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

“ 国交省の最新の見解 ”として、「マンション管理士法定講習テキスト」には
どのように書かれているのでしょうか？

>>437
>（専有部分の配管更新工事について）住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資のご案内」の中に、
その記載はありますか？

[450: 匿名さん]

>449
住宅支援機構には直接電話して確認してますので問題はないと思います。
私だけでなく、以前この問題について意見を戦わせた方も、実際電話して
確認されてますので。
前半の部分はアバウトな部分がありますので、割愛しますが、それより、
費用部分を負担するのが可能かについて、検討してみてはいかがですか？

[451: 匿名さん]

住宅支援機構に聞けば、下記の規約があれば融資の条件に適いますと答えますよ。
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

[452: 匿名さん]

マンションの管理を理事会が行っていく中には、管理規約違反になることも
かなり存在します。
例えば、理事会決議で、監事もそれに参加してたり、規約に規定されてないのに、配偶者が理事会に
出席したり、配偶者が理事になったりしているマンションもあります。
又、普通決議と特別決議をまちがって決議したりとかも。

正規の手続きをして、専有部分の配管工事を、共用部分と一緒に行い、その経費を積立金で処理
した場合、もし、それが規約違反だといって、提訴して、受理され（多分受理はされないでしょうが）
万が一勝訴したとしても、やってしまったものはどうしようもないですよね。
管理組合（理事長）が敗訴したとしても、それの弁済は区分所有者全員でやることになっています。
ということは、意味がないことになりますので、裁判所は提訴しても受理しないと思います。
理事長が罰せられることはないのです。善意の行為ですので。

[453: ビギナーさん]

だから何でもありでは町内会か親睦団体に過ぎません。

[454: ピギナーさん]

>>452

ダラダラ投稿の纏め（結論）がこれですか。
恐れ入りました。

拠りどころの “ 国交省の最新の見解 ” は何処へ？？？

[455: 匿名さん]

>453
私が書き込んだ長文読みましたか？
費用部分を管理組合が負担するというのはどうですか？
私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの
試算をしているところです。
マンションは、手を加えれば１００年でももちます。
但し、設備部分に手を加えなければ、３０年後からはスラム化していき、
資産価値はなくなり、手放さなくても、快適なマンションライフは送れなく
なります。
今（築１０年）から値上げすれば、２０年間積立できますので、１戸当たり月の積立金の
値上げ額は、１，５００円程度に納まります。１戸当たり３５万円として算出。

[456: ビギナーさん]

>私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの 試算をしているところです。

随分便利な理屈ですね、昔のように管理費、脩積金を規約で決めようと言う意見も出て来るでしょう。

[457: 匿名さん]

>456
元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。
変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

[458: 匿名さん]

443と445については、積立金に余裕があり、専有部分の配管工事も
積立金でやろうと思っているマンションにとっては、いいたたき台に
なると思うよ。
是非参考にしてみてください。
そして、問題があるところや改善した方がいいところがあれば、是非
ご教授ください。

[459: ビギナーさん]

＞元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。 変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

昔は規約の中で規定していたが、中々値上げの賛同を得られず仕方なく普通決議にした経緯があった。

[460: ビギナーさん]

３．　配管、配線について

　配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
　標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。（同規約７条３項及び同条コメント参照）。
　標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

　
４．　専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

　敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています（区分所有法19条、同法21条、規約21条1項）。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています（規約21条1項ただし書き）。
　また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです（規約21条2項及び同コメント）。

[461: 匿名さん]

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[462: 匿名さん]

>461
区分所有者全員が、専有部分の配管工事を修繕積立金でやるといったら
それは可能ですか？

[463: 匿名さん]

↑はビギナーさんに質問です。

[464: 匿名さん]

>460
>また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があると>きは、管理組合がこれを行うことができます。

ということは、総会の普通決議で、共用部分の配管と専有部分の配管を一緒に行うことが
決まった場合は、専有部分の配管も一緒に管理組合が工事をすることができるんですね。
しかし、費用は各区分所有者の負担で。

[465: 匿名さん]

>460
その場合、工事費の一部負担はできますか？
借り入れは住宅支援機構は、融資してくれますが。

[466: 匿名さん]

融資は
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB2

[467: 匿名さん]

>ビギナーさん
４６４と４６５について教えてください。
普通決議で効率と今後の雨漏り等を考えれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の
判断でやらなくてはいいという法律はないし。
お金の方は、管理組合が借り入れをして、修繕積立金で返済することが
できるので、やらなくても、増額された修繕積立金は支払っていくことに
なるし。
各区分所有者が負担すべきといっても、修繕積立金は各区分所有者が支払って
いる訳ですからね。

[468: 匿名さん]

＞共用部分の工事と一緒に専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の判断でやらなくてはいいという法律はないし。

逆です。強制は出来ず各戸の判断で自費でやるかやらないかとなります。

[469: 匿名さん]

>468
各戸の判断で自費でやるのと、管理組合が借り入れをして
修繕積立金で毎月支払っていくのと同じじゃないのかな？
修繕積立金も借入金も同じように、修繕積立金として、各戸が
支払っていくことになるのだから。
修繕積立金の値上げは総会決議で決議されればオーケーですよね。
そのお金を専有部分の床面積比に基づいて、補填するというか一部
負担するのはどうですか？

そもそも、専用部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒にすることは
できるとしながら、費用については区分所有者が負担すべきということ
自体がおかしいとおもいませんか。

それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に
行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。

[470: 匿名さん]

私もいろいろ書き込んでいますが、できることなら、共用部分と一緒に
専有部分の配管工事をした方が、ずっと効率的で、経費的にもかなり割安に
なると思ってカキコミをしているのです。
配管の劣化は、共用部分の縦管部分より早く劣化してきます。
そして、専有部分の配管の更新工事は、できる者はいいのですが、全員が
やれるとは限りませんので。
築３０年を超えてきたマンションは、資産価値も低下し、売ることも、貸す
こともできなくなります。スラム化へと一直線です。
そうならないためには、できるだけ早く、この問題に取り組み、修繕積立金の
早期値上げを検討すべきだと思います。

[471: 匿名さん]

う～ん！
この問題は難しい
ある程度知識のある人じゃないとついていけないですね。
しかし、真剣に考えなくてはいけない問題には違いませんが。

[472: 匿名さん]

＞費用については区分所有者が負担すべきということ自体がおかしいとおもいませんか。
管理規約をどうぞ読んでください。

＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
そんな規約はあり得ません。
＞全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。
全員が賛成なら何でも出来ます、建替えさえもね。

[473: 匿名さん]

>472
＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケー>ですからね。
>そんな規約はあり得ません。

規約自体はないけど、全員賛成なら建て替えでもマンションの土地や建物を売却することも
可能なんですから、オーケーということでしょう。

[474: 匿名さん]

やって御覧なさい。

[475: 匿名さん]

>474
やってごらんなさいとかいってるけど、全員が賛成なら
何でもできるんでしょう。
全員が賛成なら、駐車場を売却することも、建て替えも、ペット不可を可に
することも、７年～８年ごとに大規模修繕工事をすることも何でもできますね。
駐車場に、店舗を構えて管理組合が商売することもできますよ。

[476: 匿名さん]

だからどうなの？

[477: 暇入]

２０戸以下の小規模高級マンションなら可能です。

[478: ピギナーさん]

福管連の＜判例紹介＞

理事長の助っ人になる判例紹介（17）
【管理組合の負担で専有部分給排水設備の更新工事はできるか】

http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html

[479: 匿名さん]

最高裁判決平成１２年３月２１日裁時１２６４号３頁
（判例要旨）集民１９７号
　マンションの専有部分である甲室の床下コンクリートスラブと階下にある乙室の天井板との間の空間に配された配水管の枝管を通じて甲室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、甲室から右枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、乙室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法がないなど判示の事実関係の下においては、右枝管は、建物の区分所有等に関する法律２条４項にいう「専有部分に属しない建物の附属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たる。
主文
　本件上告を棄却する。
　上告費用は上告人の負担とする。
理由
上告代理人中村浩紹の上告理由について
　原審が適法に確定した事実の概要は、次のとおりである。
　１　本件建物の七〇七号室の台所、洗面所、風呂、便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある六〇七号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管（縦管）に流される構造となっているところ、本件排水管は、右枝管のうち、右コンクリートスラブと六〇七号室の天井板との間の空間に配された部分である。
　２　本件排水管には、本管に合流する直前で七〇八号室の便所から出る汚水を流す枝管が接続されており、七〇七号室及び七〇八号室以外の部屋からの汚水は流れ込んでいない。
　３　本件排水管は、右コンクリートスラブの下にあるため、七〇七号室及び七〇八号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、六〇七号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。
　右事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当た り、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。これと同旨の原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は採用することができない。
　よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官　金谷利廣　裁判官　千種秀夫　裁判官　元原利文　裁判官　奥田昌道）

[480: 匿名さん]

479の判例は、給排水管のチェックが階下の部屋からしかできない事例なので、
特殊事例です。

４７８の判例事例が、一般のマンションの事例となるので、読まれると参考になります。
結論から言えば、専有部分の給排水管の工事を、共用部分の工事と一体として行う
必要が相当高いので、経費も含め一緒にやるという総会決議は有効となった。
尚、先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきものであり、不合理な
取り扱いは無効とした。先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に従い支払え
との判決がでた。
臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、
７２万円支払えとの判決がでた。

[481: 匿名さん]

＞臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、７２万円支払えとの判決がでた。

規約違反だから出た結果です。

[482: 匿名さん]

>481
規約違反？
２２条２項の「専有部分である設備のうち・・・」は、規約に規定されているが、費用を
どうするかの判決なんですよ。
専有部分の給排水管は、管理上一体として行う必要が相当高いので、積立金を使って
専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

[483: 匿名さん]

この投稿は大変役に立ちます。有難う御座います。

[484: 匿名さん]

>専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

お金のない人たちが共有財産に手を付けるのはいけないよ、やるなら手を付けない人には現金で相当金額を返却しなさいと出たのよ。

[485: 匿名さん]

>484
ということは、専有部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒に
行い、費用は修繕積立金を使うことは、いいという判決がでたんだね。

[486: 匿名さん]

お金のない人は好きにやったら、タコが自分の足を食べるが如くね。

[487: 匿名さん]

理事長が管理会社からバックマージン貰ってるという噂。
工事とか相見積取らずに、そのままドンドン承認しちゃって困ってます。
管理会社も相見積取ってと皆がお願いしてるのに、何かと理由つけて却下してます。
やはり理事長解任して、自分達で理事長に立候補するしかないのですか？
管理会社はOne O Nineコミュニティーです。
下手に彼らに反対すると、色々と嫌がらせされたり、逆に変な噂流されたりとも聴きますので、心配です。
アドバイスお願いします。

[488: 匿名さん]

身から出たサビです、諦めましょう。

[489: 大規模マンション住人]

>487
まず、噂で動くのはやめましょう。噂は噂で、事実ではないかもしれません。
理事長に自身がなるのが一番いいでしょうが、案件が決まっているなら、
全議決権の1/5を集めて、請求するのがいいと思います。
1/5も集まらないようなら、独りよがりの行動で「皆がお願い」とうことではないので
やめた方がいいと思います。
109に対しては、客観的な事実を国土交通省に持っていくのが一番確実です。
噂じゃなく、動かぬ証拠というのが大事だと思いますよ。

[490: 匿名さん]

消費税の増税と管理費
http://matome.mankan-ranking.com/?p=1117

[491: 匿名さん]

消費税増税と管理費等
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

[492: 役員３年目]

管理会社に委託という形になっている業務がいろいろあります。

たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。

いずれも業者に丸投げする形で行なわれているものですが、

一体業者からの実際の請求はいくらで、
それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、
それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？

管理会社が丸投げしている業務については、
できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、
経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？

こういう方面に詳しい方のご意見を聞かせてもらえたら、勉強になります。

[493: 匿名さん]

>たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。一体業者からの実際の請求はいくらで、 それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、 それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？
ご自分の管理組合の管理委託契約書を読みましょう。
定額委託業務費月額の内訳が添付されており、これには利益が含まれている場合と含まれておらずに管理報酬を記載している場合があります。契約ですからどちらを選ぶ権利しかありません。

>管理会社が丸投げしている業務については、 できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、 経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？
仰る通りですので、管理を委託せずに自主管理の選択もあり、経理以外を自主管理の部分委託の方法があります。
すべては組合員の意志で決められることです。

[494: 大規模マンション住人]

>492
どれだけONしているかを管理会社が管理組合に伝える義務はないですよ。
仕事である以上、儲けはどこかにあるはずです。

直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。
なので、管理会社に、この手間の部分のみを実施させるようにさせないと
丸投げ部分を奪っただけだと、結果として経費削減量より
役員の負荷が高くなる弊害が大きくなるかと。
(あと、直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます。。。)

[495: 匿名さん]

＞直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。

直接発注すれば易くなるのはその通りなんだけど、直接って言う意味が違ってるように思えます。

直接発注と言うのが「職人」に直接発注するのであるのなら、管理の手間だけでなく、現場調査や工程の振り分けや工事範囲だけでなく、支払などに関しての細かい打ち合わせなども全て管理組合の誰かが行うことになります。

このことを誤解している人が非常の多いので困ります。

良く言う直接発注と言うのは、だいたいが管理会社じゃなくて工務店に直接発注すると言う意味です。

管理会社と工務店の違いは何でしょう？

管理会社は自社の工事部門から下請け会社を選定し、下請け会社に発注するのが一般的です。
下請会社とは、簡単に言うと工務店と言うことです。

管理会社が工務店の元請になるだけの話です。
そして元請としてのマージンを取ると言うことです。

管理組合から工務店に発注すると言うことは、管理会社のマージンを無くすだけのことです。

また、管理組合と管理会社とが打ち合わせてたことを、管理会社は工事を発注する工務店に説明するのですが、直接発注なら管理組合は工務店と直接打ち合わせが出来ると言う無駄と誤解が起きる伝言ゲームが省略されます。

管理会社は保証について得意げに話ますが、管理会社は工務店に頼むしかないのです。
また、管理会社は、工務店が倒産しても管理会社が責任を持つと言うでしょうが、管理会社が倒産することもありますので、あまり意味はありません。

また、管理会社はなかなか原因を認めないため、責任転嫁されたりするので保証と言ってもほとんど意味はありません。

それより、ちゃんと工事をすれば保証は不要です。

管理会社は契約や保証を楯にして、自社の責任にならないようにすることが多いのですが、工務店は直接評判にかかわりますので、工事が悪かったり後の責任を持たない工務店は仕事がこなくなり潰れてしまうので、保証があろうがなかろうが、工事の不備に関しては対処してくれる工務店がほとんどです。

工務店に直接発注することで、無駄な経費を削減できますし、打ち合わせのワンクッションが無くせるのです。
工事管理に関しては、管理会社は見て回るだけで、実際に工事管理をするのは工務店です。

[496: 匿名さん]

普通、管理会社は工事とか点検の際、理事長にリベートは出さないですよ。
管理会社を通さず、理事長が直接業者に発注する場合は、ありうる可能性は
高いだろうし、中元・歳暮ぐらいはくるようになるでしょう。
管理会社と管理組合は、ウィンウィンの関係で、適正な利潤は当然ですよ。

[497: 匿名さん]

各区分所有者は専有部分の修理は自分らで手配してますよ。
やろうち思えば管理組合でも出来ない筈がない。
現に一部委託、自主管理の例があるのだから講釈を述べて管理会社の必要性を述べるのは醜いね。

[498: 匿名さん]

>495
管理組合が管理会社を経由せず、直接組合が業者に発注しても
管理会社は、実施の調整という大切な役割がありますので、
管理会社がするのと同じことをしなければなりませんよ。
元請とかいっているけど、大規模修繕工事のことをいっているの？
通常の工事や点検は、元請とかは中間に存在せず、直接業者に発注しますよ。
管理会社であろうが組合であろうがね。

[499: 匿名さん]

＞直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます

確かに、そう言う人はいます。

そう言う人は、自分がそうしたことがあるからかも知れません。
普通の人なら、そんな発想にはならないからです。

普通に業者を選定すれば、そんな心配をする必要はありません。

理事会に限らず、居住者全員から業者の推薦などをしてもらい、それらの業者に連絡し、見積りを出してもらい総会でどの業者にするのかを決めればいいのです。

それより、いまどき理事長にバックマージンをだすような悪質業者は、まともな仕事が出来ないので、理事長などに取り入って当社にしてくれるとバックマージンを出すと言って、総会に掛けないように理事会で決めてしまうようにするからです。

理事会だけで決めることのほうが怪しいのです。

[500: まんかんし]

管理会社を介さず相見積もりをとり組合が直接発注する形で経費削減を行いました
結果年間２００万円削減出来ました
何処のマンションも管理会社のマージンや業者からのキックバックは多いでしょう
管理員業務のマージンも大きく此の後は管理員直接雇用を考えています　半値から６割が実費と想定しています

[501: 匿名さん]

今の管理会社は、大規模修繕工事から小さな工事まで、管理会社にある工事部門に依頼する場合、管理会社と契約している工務店や工事業者に発注するので、会社経費と管理業務費として大体工事金額の１０～２０％が上乗せされると、はっきりと教えてくれています。
でも、管理会社を通さずに発注した工事でも、知らん顔はしません。
管理会社に発注するような細かい打ち合わせや管理はしませんが、基本的な管理費には、管理組合から依頼があれば、工事打ち合わせの立ち合いや、依頼したポイントの現場チェックは無償でしてくれます。
これは、管理会社が依頼を受けたマンションのことを把握しておくのが当然だと考えているからで、管理会社にしては当たり前のことだからだそうです。
今、こんな管理会社は少ないと思いますが、これからは増えてくるのではないでしょうか？

[502: 匿名さん]

当組合は管理会社を含めて最低4社の相見積を取ることにしている。

[503: 匿名さん]

>501
標準委託契約が細かくなるだけかと思う
管理会社も存在し続けていかないといけないから、無償では人件費は払えない
担当が変わってからもやり続けられるかどうかが一つの壁だと思う
大手は古くなると割に合わなくなってきて値上げ交渉ばっかりしてるから
その業務を委託契約外にする可能性はあると思う

>502
地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ
安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて

[504: 匿名さん]

＞地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ 　安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて
全く意味不明のコメント。経済原則に従っているだけです。

[505: 匿名さん]

小規模マンションは、管理会社にとって上客とはいえないので、
条件面は悪くなるのは当然の理といえよう。
元々、１００戸以下の小規模マンションは、いろんな面で効率が悪いので
資産価値からいっても、将来性は期待できない。
どんな工事や点検をやるにしても、割高となる。

うちの場合は、６００戸のマンションなので、管理会社は良く対応してくれている。
工事業者も、採用してもらえるよう、価格面も含め売り込みがすごいからね。
管理員やフロントも、優秀な人材を投入してくるし、組合の要求は、１００％
通りやすいからね。
フロントも毎日、管理員事務所に顔を出すし。
兎に角、リプレイスされないように必死に頑張ってるよ。

[506: まんかんし]

>>505

このようなおめでたいのがいるマンションは　気がつけば借金を背負わされている　お花畑マンションという

[507: 大規模マンション住人]

>505
評価が悪くなくても、契約更新時に一度くらいは競争させた方がいいですよ。
うちは1000戸超で、前の理事長は、よくやってくれているので、他の管理会社は考えていないと
そのまま契約更新しましたが、その次の理事長は管理委託費が高いと競争入札に持ち込みました。
結果は、同じ委託業務、同じ管理会社になりましたが、委託費は半額近くになったうえ、
競合他社がサービスで追加すると言った内容も丸呑みしてくれました。

[508: 匿名さん]

>506
ところがそうでもないんだよ。
うちの理事には、一級建築士、マンション管理士もいるからね。
当然工事には、うちの一級建築士絡みは全てカットすることになってるからね。
それに、借金するほどやわなマンションではないよ。
長期修繕計画に則って、必要な修繕積立金を徴収しているので、余裕があるよ。
ただ、心配なのは、最近いわれている専有部分の配管の更新工事を共用部分と
一緒にやる場合、積立金では補填できないので、値上げが必要とは考えているが。
配管の更新工事は、まだまだ先のことだけど。

[509: 匿名さん]

>507
事務管理費や管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場は大体把握できますよね。
管理員や清掃費については、時給計算をして判断しています。
１戸当り事務管理費の相場や、雑排水管の１戸当り相場、エレベーターの１基当たり
点検料とかは、相場を調査してまして、うちの場合は、相場をかなり下回っていますので
あとは管理会社のソフト面を重要視しています。
管理会社と管理組合はウィンウィンの関係を築いていくべきですので、相場より下回って
いるのであれば、価格面については深く追求はしていません。
勿論、フロント、清掃員、管理員の質の低下、サービスの低下等があれば、即管理会社に
改善をもとめますし、それができなければリプレイスの検討もあるでしょう。

[510: 匿名さん]

どなたか、109が起こした下記事件の行方知ってる方がいたら、教えてください。
109は教えてくれません。

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

[511: 役員３年目]

清掃、エレベータ点検、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等
管理会社が業者に丸投げして、マージンだけはしっかりとっている問題について、

たくさんの方からご意見を頂戴し、ありがとうございました。

大変参考になりました。

現に管理会社を通さずに行なっている管理組合もあり、
200万円もの経費を節減できてるというお話もあるので、
見習いたいものだと思っています。

実際の作業のフォローは管理人がしっかりやってくれるので、
管理組合や理事に新たな負担がかかってくるということは、殆んどないと考えています。

問題は管理会社と、どうかけ合うかということになります。
管理会社も、「あ、そうですか」とは、間違いなく言わないでしょう・・・

[512: 匿名さん]

>504
一見の客に安値は出しませんよ
後々どんな問題ふっかけられるかわかりませんからね
これも経済原則です
継続した取引が見込めなければ割高になります
「◯社見積もりを取る」などと短絡的に言っている方が
よっぽど全く意味不明です

例えば在宅工事など、やったことの無い工事屋では
実際に施工する時にどれくらいの手間暇があるかもわかりません
そのため、人員を少なく見積る。足場が生活に支障をきたすような配置
セキュリティ等々全く考えていない
そのため、後々実施する際にトラブルになることは良くあります


きちんとした実績のあるゼネコンに頼めばそのようなことはありませんが
一見の客ですので、良い人材はつけてもらえはしないでしょう
たかが一桁億円の売上ですから

[513: 不動産業者さん]

管理会社社員です。
もしも点検業者が管理組合との直契約を結ぶことになったとして、会社と契約しているときの原価と同じ金額で管理組合と契約するってなったら、即クレームです。
こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。
前にもそんなことがあったけど、担当呼び出して全物件の金額を値下げしてやった。
直契約になれば安く済む…そりゃ幻想ですよｗ

[514: 匿名さん]

>513
一概にはいえないでしょうが、あなたの意見は一理あるでしょう。
しかし、直契約にすれば、安くなる可能性は高いでしょう。
確かに、総合管理から部分管理をすれば、少しは安くなるでしょうが、
管理組合としては、理事の手間がかかる割には、経費の節約はないかもしれません。
それから、同じ金額で出した業者に対して報復処置として、全物件を値下げさせたら
管理会社の利益が減るだけのことでしょう。
そういう考えでは、管理組合と管理会社はいい関係は保てませんよ。

[515: 匿名さん]

>513
あまり強気の姿勢をとれば、リプレイスもありますよ。
管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

[516: 匿名さん]

>こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。

なんと日本的な不合理な考えだね。
競争力のない会社は消滅して行くよ。

[517: 匿名さん]

＞管理会社をリプレイスするときの考え方
＞対比表での比較をすることが大切です。

リプレイスするって事は過去経験がある管理組合でしょう。
そんな所が比較するとは情けないね。
先方から管理委託契約書（案）を提出させれば分かること。
これが分からない組合はどんな管理会社にも手球に取られる運命にある。

[518: 匿名さん]

>517
515ですけど、管理委託契約書だけでは、分からない部分があるでしょう。
だから、説明会が必要なのです。
そして、その委託契約書とかの条件を整理して、管理会社の比較表を
作成しておくことが大切です。それをみながら、説明会を聞けば分かり
やすいですからね。
それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。
お蔭様で、いい管理会社、いいフロント、いい管理員に恵まれまして、
その必要性は現在のところないようですので。

[519: 匿名さん]

＞それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。

どうりでお粗末なコメントするなと思いました。
二度と下らないことは書かない様にね。

[520: 匿名さん]

管理会社を取り替える前に管理会社を使いこなす術を会得しなさい。
何社も比較して取り替えても同じことの繰り返しです。

[521: 匿名さん]

そうだね、管理会社を取り替えれば良い会社が来ると思うのはお目出度い話です。
自主性のない管理組合は又、新管理会社にくすねられる事になることは確実です。

[522: 匿名さん]

結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

[523: 匿名さん]

＞結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

いや、それ以下です。管理組合の財源や予算は管理会社が一番知っているのですよ。
貴方任せの無関心な管理組合の財源は出来るだけの理由を付けて浪費します。
修理、掃除などあらゆる仕事を管理会社の云うことを聞く業者に高めにやらせてその利ざやを取るのです。

[524: 匿名さん]

管理組合の輪番制の役員では共有財産の管理は絶対に無理です。

[525: 匿名さん]

>520
おっしゃる通りだと思います

>523
それ以下の仕事しかしないのは同意
たまに良いフロントが来ても良くなったこともわからない、知ろうとしない
そんなところでは良い担当じゃなくて、ザコ担当者でも良くなってしまいます

>524
理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います
徐々に役員を変えていくなどの手法もありますが
役員から役員への引継ができていないというのか、やる気が無いのが一番の問題
一気に引継げないのなら、細かく情報を出して、まとめていくことが重要です

[526: まんかんし]

＞＞523

正直者

[527: 匿名さん]

>理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います

情報公開が出来る役員を選ぶのが先決です。
その為には役員就任（予定者）に業務引継書を書くことを宣誓させることがスタートです。

[528: 匿名さん]

管理会社から別契約の改修工事や不具合ヵ所修理などの提案が管理組合にきますが、管理会社の息のかかった業者を使い単価もネットなどで調べても１．３から１．５倍ぐらい高く住民からはあまり批判や反対の声がありません。仲介料込みと思うが適正かどうか世間一般もそうなのでしょうか？

[529: 匿名]

フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。
予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。
理事会が機能すれば、トラブルは減少しますが、過大な期待はできません。
組合員一人一人が賢くならなければ、何時まで待っても闇の中ですよ。

[530: 匿名さん]

ありがとうございます５２９さん非協力的な住民が多いが新理事としてがんばってみます

[531: 匿名さん]

＞フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
＞居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
＞理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。

理事長が働き過ぎると管理会社が悪く見られるから働かない理事長の場合は管理会社が良く見られる？
とんでもない、上記以下の文章が管理会社に当てはまるくせに、全くフテブテシイ管理会社ですね。

＞予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。 時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。

管理会社も予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く管理会社がいるのです。

[532: 匿名さん]

529さんの意見は組合活動の表裏をついた。
纏め意見です。その一言につきます。
５２９さんみたいな組合員が多数派のマンションを
購入しましょう。中古マンション購入は自分で足を運んで、
マンションの組合員の管理意識の高低を調べましょう。

[533: 匿名さん]

５３０の新理事ですが２００戸以上のわりと大きな分譲マンションで賃貸の方も増える傾向にあり管理に無関心派も多く管理会社としてはやりやすいと思います。理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。これも多数の無関心派が増えつつあるためと考えています

[534: 匿名さん]

＞理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。

高いか安いかの問題は、どのようにして必要経費を決めたかが問題なのです。
その為には相見積制度を採用し情報を公開することが必要で、その結果が高い安いは参加メンバーの選択によるのです。

[535: 匿名さん]

５３０の新理事ですが多くの方々の貴重なご意見有難うございます。必要経費は管理会社が決めます。それだけに不信感が管理会社にあるのです

[536: 匿名さん]

長期修繕計画案が（30年間）作成されましたが、資金が不足する期間があり、住宅金融機構からの借入金を前提の計画と成っています。
借入書類作成は理事会や修繕委員会では無理と判断し、有料で依頼したいと考えています。
引受先を教えて頂けると助かります。

[537: 匿名さん]

他人任せの借金は借入の資格はありません。無責任集団そのものです。

[538: 匿名さん]

融資制度くらい理事会で勉強しましょう。
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB1

[539: 匿名さん]

＞必要経費は管理会社が決めます。それだけに不信感が管理会社にあるのです

総会なり理事会なりで管理組合が決められないことに不信感を持ちます。
過去5年なり10年なりの集計から次年度予算（案）は簡単に計算できます。

[540: 匿名さん]

536です。（借入金の書類作成を外部委託の件）
今までは有志3名で、理事会に協力し、管理会社変更で年間400万円削減、大規模修繕も委員会中心で管理会社介入阻止、等
各種委員会が立ち上がらない場合に自分たちの財産は自分達で守る考えでここまで来ました。
有志3名も後期の一歩手前となり、力仕事のできる10歳以上若手に引き継ぎたくとも引き受けてなしの現状から
苦手な部分を外部発注したいのですが。取引中の一級建築事務所もあてにならずこのスレで情報を得たいのですが
辛口コメントではなく実務で情報を頂きたいのですが、手前勝手でしょうか。

[541: 匿名さん]

536さんへ
高齢の方でも、住宅金融支援機構の窓口で不明なところを聞きながら、時間に余裕を持てば作成できます。
事務系の経験が必要ですが。

[542: 匿名さん]

>苦手な部分を外部発注したいのですが。取引中の一級建築事務所もあてにならずこのスレで情報を得たいのですが辛口コメントではなく実務で情報を頂きたいのですが、手前勝手でしょうか。

管理会社の介入阻止の結果がそのざまでは、管理会社を取替えるか、管理会社を使いこなすことが必要です。

[543: 匿名さん]

536です。
538さん情報有難うございました。
その他スレを頂いた方お手数をおかけしました。
なんとか借入金なしで行けそうです。

[544: 役員３年目]

入居者の名簿作成と個人情報保護法との関係

災害等に備えて管理組合、あるいは町会として、
入居者の家族構成について把握しておきたいと思うのですが、

その場合に問題となって来るのが個人情報保護法とのからみです。

皆さんのマンションではどのように管理されていますか？

当マンションでは入居時の入居届け以上のものはなく、
入居後に子供が生まれても、家族の誰かが亡くなっても届け出の義務はなく、

したがって現時点の家族構成はもちろんのこと、
男女の別、年齢の構成などまったく把握されていません。

こんな状態を特に問題とすることもないのでしょうか？

災害、救急等の非常時に備えて、
最低限、名前、男女の別、年齢、部屋の居住者数だけでも把握したいけど、
皆さんのマンションではどうされていますか？

[545: 匿名さん]

届けて良いマンションと、届けて良くないマンションがある。
管理が正義に反する事が多いマンションは届けない方が良い。
性質の悪い組合の理事や町会の役員から守る必要が発生する。
役員の資質や選任方法を規定した後に届けの可否は本人が選択する。
緊急時の対応は各自で対応すれば良い。
個人情報の公開は強制してはいけない。
　　　　　　　　　　　　　　民主主義はややこしいのである。

[546: 匿名さん]

＞災害、救急等の非常時に備えて、 最低限、名前、男女の別、年齢、部屋の居住者数だけでも把握したいけど、 皆さんのマンションではどうされていますか？

管理組合としては区分所有者とその代理人しか把握するので精一杯です。
家族の移動、増減はその都度届出・調整する必要があり、管理組合として対処出来るものではありませんし、特に施設に入居、家出など個人情報に抵触する恐れがあります。

[547: 大規模マンション住人]

>544
個人情報保護法は5000人以上を扱わないと適用外ですよ。

で管理組合としては、区分所有者や居住者の代表が押さえられればいいです。
災害時を想定するのであれば、要介護者のリスト（寝たきりとかで一人で避難できない人ね）が必要です。

うちの管理組合でも一度話題に上がりましたが、この手の情報は自治体でも集めるのに苦労する
ということで、見送りとなりました。

[548: 匿名さん]

＞個人情報保護法は5000人以上を扱わないと適用外ですよ。

何とかの一つ覚えとは良く言ったものです。
プライバシーの侵害も個人情報に含まれることは知らないようですね。

[549: 大規模マンション住人]

>548
大抵の方は区別がついていると思いますが
個人情報保護法とプライバシーの侵害と個人情報はそれぞれ別のものですよ。

一つぐらい覚えて頂いてもいいかも。。

[550: 匿名さん]

個人情報保護法と個人情報の区別が出来ない人がいる様です。

[551: 匿名さん]

管理組合は区分所有者の団体でその同居人などの家族は直接的には関係ありません。

[552: 匿名さん]

551さん、その通り
管理組合にマンション管理以外させるなよ。

迷惑だ
管理が満足にできなくなっていいのかよ？

[553: 匿名さん]

(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
2 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

[554: 匿名さん]

その通り！
共同住宅であるマンションの建物や設備の維持管理のため、マンション住民は管理規約に従い生活しなければならないのだ。

オーナーだけでなく、賃貸住民もだよ。
建物や設備の利用について規約をまもること!!

[555: 匿名さん]

(規約及び総会の決議の効力)
第5条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継 人に対しても、その効力を有する。
2 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会 の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

[556: 匿名]

　私は防火管理者です。その職務上居住者の年齢や各人の緊急連絡先を把握できればと考えています。
もちろん、マンションの居住者の全員がその事に同意して資料の提出をしてくれませんでした。
管理者として、災害時に「誰が住んでいるか知りませんでした。」は、許されない事だと考えます。
プライバシーを優先するあまり、弱者救済が遅れることの無いように努めたいものです。

[557: 匿名さん]

＞私は防火管理者です。その職務上居住者の年齢や各人の緊急連絡先を把握できればと考えています。

消防法の勉強をお勧めします。

[558: 匿名さん]

第八条 　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める二以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。
○２ 　前項の権原を有する者は、同項の規定により防火管理者を定めたときは、遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。これを解任したときも、同様とする。
○３ 　消防長又は消防署長は、第一項の防火管理者が定められていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、同項の規定により防火管理者を定めるべきことを命ずることができる。
○４ 　消防長又は消防署長は、第一項の規定により同項の防火対象物について同項の防火管理者の行うべき防火管理上必要な業務が法令の規定又は同項の消防計画に従つて行われていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、当該業務が当該法令の規定又は消防計画に従つて行われるように必要な措置を講ずべきことを命ずることができる。
○５ 　第五条第三項及び第四項の規定は、前二項の規定による命令について準用する。

[559: 匿名さん]

防火管理者さん
消防法で貴方のお立場を理解出来ましたか？
貴方には大それた権限は無く、権原を有する者＝管理者＝理事長の手下であることが理解出来ましたか？

[560: 匿名]

>>559
この人馬鹿か。権原者と同格でなければいつまで経っても改善できないよ。
こんな理事長が居るマンションには住みたくないね。

[561: 匿名さん]

権原を有する者は、
政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、
政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、
当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、
消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、
火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理
その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

[563: 匿名さん]

投稿者の身分のチェックですよ。

[566: 匿名さん]

共同住宅の管理組合理事長（管理者）は、消防法上の管理権原者になります。
消防法第8条により共同住宅の管理について権原を有する者（管理権原者つまり、管理組合理事長）は、火災、地震等から自分達の共同住宅を守るために、防火管理者を定め、防火管理業務を行わなければなりません。
管理権限者には実刑判決もある
平成19年1月20日兵庫県宝塚市カラオケボックス店火災で、一酸化炭素中毒で3人死亡、５人が重軽傷を負った事件で、調理場でサラダ油の入った鍋を加熱したまま放置して火災を発生させたとして、アルバイト店員に1年6ケ月の禁固刑と、経営者（管理権原者）に対し、下記の消防法違反で4年の禁固刑が科せられました。
防火管理業務違反（法8条1項）
1　防火管理者不選任
2　消防計画未作成
3　消防訓練未実施
防災物品未使用
消防用設備設置義務違反
火災が発生しなくても処分がある！
防火管理者の選任の届出を怠った者 罰金30万円以下又は拘留（消防法44条8項）
8条3項の命令違反＝防火管理者選任を命じられたのに選任せず、命令に従わなかった者 懲役6月以下、罰金50万円以下（消防法42条1項1）
懲役・罰金併科（消防法42条2項）
8条4項の命令違反＝消防計画に従った防火管理業務を行っていないとき 懲役1年以下、又は罰金100万円以下（消防法41条1項2）

[567: 匿名さん]

4月からの消費税アップで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の増税分は管理会社に支払う分の実質値上げですが、これを金額が少ないとして雑費処理している管理組合が多い。勿論、管理会社は喜んで黙認をしている。
これは間違いで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の値上げを総会に諮って各組合員が負担すべきものです。

[568: 匿名さん]

５６７さん　そんな子供じみた意見はどうかな。
管理委託費の消費税が５％から８％になった。
総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？
そんな事にはならないでしょう。
契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
雑費処理のほうが無理で幼稚。増税分だけの議案はナイセンス。

[569: 匿名さん]

＞総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？ そんな事にはならないでしょう。
少なくとも定額管理委託業務費の各自負担分の値上げですよ。
＞契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
一般に契約は消費税改正の場合は無条件にアップすることに同意しているので説明すら必要ない。
しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。

[570: 匿名さん]

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

[571: 匿名さん]

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費

[572: 業界人]

＞しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。
意味不明　　管理費を増額ということですか？
　　　　　　なんで雑費で決済するんですか？

管理委託費を１０５万で契約していれば、４月分から１０８万になります。
3月分管理委託費１０５万、４月分管理委託費１０８万と、記帳すればいいだけです。
予算オーバーになれば、年度決算で「消費税アップのため、予算をオーバーしました」と説明して終わり。

もともと委託契約書には、税別、消費税が別途記載されていて、税率変更には即対応と書いています。
何年も前から論議され、１年以上前から税率アップが分かっているのに、予算に反映できない管理会社なんか
素人集団です。

[573: 匿名さん]

＞意味不明　　管理費を増額ということですか？
各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って管理費もその増額分が増額です。
＞　　　　　なんで雑費で決済するんですか？
上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。
このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。

[574: 匿名さん]

＞素人集団です。
と大口たたいた割合には敵前逃亡ですか？

[575: 匿名さん]

経理の話は不得意の様ですね。

[576: 住まいに詳しい人]

半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。
ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

[577: 匿名さん]

＞半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。 ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

業界人か住まいに詳しい人かそれらしい匿名で書き込んでいる割には経理に全く音痴の様ですね。
＞管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。
との捉え方でこの御仁は経理を全く理解せていないことが分かった。
「このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。」の意味も理解できないで引き算だけの感覚しかないことがはっきりしました。

[578: 住まいに詳しい人]

>577
576です。それ以外は私ではないです。
言葉が足りなかったようですが、シミュレーションとは１年半後に１０%になることも含めてですよ。
また、長期修繕計画については、支出額を税率分見直すのはもちろん、管理費口の余剰金を積立金口に繰り入れている場合は、余剰金の減少も当然見込んで見直します。
その上で管理費を改定するのか、積立金も改定するのか、あるいは駐車場使用料の繰り入れてを変えるのかなどを検討するのでは。
また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。
しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

[579: 匿名さん]

>また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。 しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

増税分を増額しない限り、当然です。
そのことは既に下記の通り書込み済み。

>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

[580: 匿名さん]

原資が不足すると、雑費処理しなければならない必然性がどこにも書かれていないと思うのですが。

[581: 匿名さん]

雑費処理は定額管理委託業務費（月額）を増額しない時に結果として生じる矛盾で、増額すれば生じません。
雑費とは一般管理費に含まれる費用のうち、他のどの勘定科目にも当てはまらないものや一時的な費用（発生頻度が少なく臨時的な費用）で、重要性も高くない（金額が少額な）ため、特に科目を設ける必要のないものをまとめて管理するための勘定科目をいう。

[582: 匿名さん]

>>579さん
複式簿記を根本的に誤解しているように思います。
支払い済みなら原資は不足していません。本当に払えなくてまだ払ってないのなら、未払金として計上するだけです。
原資があるかないかで勘定科目が変わることはありえません。

[583: 匿名さん]

>581
「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

[584: 匿名さん]

>「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

未収金を認めない行為が財源不足を生じているのです。
増税分を値上げすれば雑費処理はなくなるのです。

[585: 匿名さん]

財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。
財源不足の要因の説明を求めているわけではなく、値上げすれば、雑費処理は不要となる説明を求めているわけではありません。

[586: 匿名さん]

＞財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。

再送：
>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

[587: 匿名さん]

>>586
>>従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので

これってもしかして、予算の支出額ちょうどを管理費として集めているって前提？

[588: 大規模マンション住人]

会計処理的には
>582　以外の回答はないはずですけど？

追求するだけ、レスの無駄のような気がします。

[589: 匿名さん]

>587
原資不足＝予算上の委託費を超過という意味なのかと思ったのですが、
なんら説明がないため、違うのでしょう。

>586
申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。
本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

[590: 匿名さん]

＞申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。 本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

貴方の管理組合はこの4月の増税にどのように対処したでしょうか？
特に管理会社に支払うべき増税分を含む定額管理委託業務費（月額）は？
当方の組合では臨時総会で定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分を増額しました。

[591: 匿名さん]

>>590
定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？

[592: 匿名さん]

＞定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
その通りです。理由は管理会社への支払が実質値上げが確定したからです。
＞他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？
その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

質問する前に貴方の組合はどうしたかを答えるのが礼儀でしょう。

[593: 匿名さん]

>>592
うちはそこまで精密に管理費の金額を決めてないですよ。
予備費や修繕費（何か急に修理が必要になった場合のための予備的な修繕費）も計上して、平均すると剰余金が出ていて、ある程度貯まったら積立金へ振り替えてます。消費税の値上げ分くらいは吸収できてしまいます。

全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

[594: 匿名さん]

＞全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

当然です。しかし管理委託契約に基づく管理会社への支払いの増額です。
これを値上げしないと貴方の管理組合の経理は矛盾を含んでいると言うことです。そして管理会社はほくそ笑んでいることでしょう。
今や管理会社は増税分の値下げ提案が始まるのではないかと危惧しているのが現実ですが、当方は契約重視で値上げして経理上の矛盾を払拭したわけです。

[595: 匿名さん]

>594
質問をしたのは私で、593さんじゃないですよ。
私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

[596: 匿名さん]

＞私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

何回でも繰り返しますよ。
管理会社への定額管理委託業務費（月額）の増税分を値上げして支払う一方、その分を組合員から徴収しないで4月以降の決算は、増税分の原資はないのであるから雑費処理をせざるを得なくなっている事です。全く矛盾に満ちた経理処理です。

[598: 匿名さん]

＞組合員から徴収する管理費を増額しない場合、仮に組合が管理会社に支払う委託料の科目は ①：委託費②：雑費③：①、②以外の科目のどれが適切かという問いがあったとして、あなたは②にしなければならないと言っているので、①や③ではなく②でなければならない理由を回答してもらいたいのです。
いい加減な経理は雑費で帳尻を合わせるのさ。貴方の管理組合の対応はどうなっているの？
恥ずかしくて言えないだろうね。管理会社の植民地化している管理組合あｈ何処も変わりなく雑費扱いだろうね。
＞増税に伴い管理費の増額を検討しなければならないのは当たり前ですので、あえてこちらからあなたの投稿にレスしません。
さて貴方の管理組合はどうしているかも管理会社に聞かないと分からないのね。気の毒にね。

[599: 匿名さん]

>>592
>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

[600: 匿名さん]

>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

>値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

管理費の予算は５〜10年間の実績から類推し、更に雑費として実績の5％を加えて管理費予算としていました。
累積の繰越金はペイオフを加味して複数の金融機関の修繕積立金に2,3年毎に振り替えております。