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[スレ作成日時]2011-03-07 10:48:09
注文住宅のオンライン相談
マンション管理何でも相談コーナー
| No.101 |
by 匿名さん 2011-03-19 12:10:06
削除依頼
ヤジで逃げるしか手段がないのですか。
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|---|---|---|
| No.102 |
by 匿:名さん 2011-03-19 12:27:12
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| No.103 |
by 匿名さん 2011-03-19 19:55:51
＞管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書のコメントなし。
と言ってるのだから教えてあげるべきではないの。匿:名さん |
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| No.104 |
by 匿:名さん 2011-03-19 20:23:35
>>>103 silver さん
なるほどねぇ～ コメントがないと理解できないんですね。 施行規則第８７条第３項を正しく解釈できなかったのも頷けます。 まぁ、同じ投稿を１０回連続して投稿する人ですからね・・・ |
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| No.105 |
by 匿名さん 2011-03-19 20:40:32
結局コピペで終わりか、そうだろうね。口程でもないね、今後は無視するよ。
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| No.106 |
by 匿:名さん 2011-03-19 21:00:05
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| No.107 |
by 匿名さん 2011-03-21 20:32:52
管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書
及びこれに基づく 部屋番号／氏名／口座番号／収納額／費用内訳別の 定額集金振替請求明細書 定額集金振替（収納／未納）明細書 のプライバシーが管理会社と金融機関で管理組合の承認なしにやりとりされている現実を理事長たるものは知りその対策を措置すべきです。 |
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| No.108 |
by 近所をよく知る人 2011-03-21 22:18:35
区分所有者は銀行に口座振替依頼書を出してますよ。
管理会社が収納代行してるから一旦、管理会社にお金が振り替えられて 管理組合の口座に入金になるんじゃないの？ クレジットカード会社みたいなもんですよ。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2011-03-22 08:51:17
>区分所有者は銀行に口座振替依頼書を出してますよ。
当然です。それは銀行に対してであって、そのデーターが管理会社へ毎月周知されていることをその区分所有者は知っているかと言うことです。 従って、理事長は区分所有者が管理費等の振込金融機関が自分の取引銀行と同一の場合はその口座番号とは別の管理費等の預入口座番号とすることを区分所有者に周知すべきです。 |
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| No.110 |
by 匿:名さん 2011-03-22 10:41:31
「預金口座振替依頼書」の一般的な構成（ワンライティングで作成されることが多い）
１．預金口座振替依頼書（金融機関宛） 預金者：私は、下記の収納企業から請求された金額を私名義の下記預金口座から、 預金口座振替によって支払うこととしたいので、預金口座振替規定を 確約のうえ依頼します。 ２．預金口座振替申込書（収納企業宛） 預金者：私は、下記の料金等を預金口座振替により支払うこととしたく、 上記の内容を金融機関に対して依頼したので、請求書は上記の 金融機関に送付してください。 ３．上記のお客様控 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2011-03-22 12:12:34
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| No.112 |
by 匿名さん 2011-03-24 19:19:21
計画停電中には光回線は使用不能になりますが、アナログ回線のADSLは使用可能でしたか？
経験者の報告をお願いします。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2011-03-25 08:49:32
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| No.114 |
by 匿名さん 2011-03-26 21:02:41
（ご参考）
３月支払電話／ネット料金（除く通話料） 光電話 500円 ユニバーサルサービス料 8円 消費税相当額 25円 フレッツ光利用料税込み 2,625円 回線終端装置利用料税込み 945円 光電話 計 4,103円（1月分） ユニバーサルサービス料 7円 プロバイダ料 997円 光ユニットレンタル費用 490円 プロバイダ料 計 1,494円（2月分） 合計 5,597円 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2011-04-07 09:09:40
俺はADSLだけど金額的には変わらないが管理組合がどうかかわれば光化が出来るのかしら？
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| No.116 |
by 匿名さん 2011-04-08 09:44:57
>115
光化されていないマンションで光化するのは利用者の有無、割合ではなく、今後の電話を含む光化が進む世の中に遅れを取る事がマンションの付加価値が下がることになる。 卑近な例が売るにせよ、賃貸に出すにせよ、光化しているかいないかが選択理由の一つになっている。 従って、共有部分の変更の一つとして分電箱まで光配線を導入して、そこから各専有部分までは自分の判断と費用で光配線をするかしないかの自由度を持たせればマンション全体の付加価値が維持されることと共に区分所有者の選択の自由も保障される。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2011-04-10 12:57:57
＞共有部分の変更の一つとして分電箱まで光配線を導入して、
この変更工事がその形状又は効用の著しい変更が伴うかどうかの内容、程度で、普通決議、特別決議に分かれるのは当然です。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2011-04-11 13:04:10
地デジ化は共用部分の変更になるのかしら？
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| No.119 |
by 匿名さん 2011-04-11 20:48:08
変更ではなく、外的要因に依る補修費用です。
高いか安いかは別として区分所有者一人当たり3.5万円以上の費用の補助が出ることからも、本来テレビ受像設備が完備していたのであるからそれの補修費に過ぎない。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2011-04-16 10:05:35
昨年５月以降の管理委託契約の締結から管理組合の財産の分別管理方法を改正する必要がありますが、これに伴う標準管理委託契約書の一部改正も実施されました。
この標準管理委託契約書を参考にする場合に長期修繕計画書案の作成が本契約とは別個の契約となりましたが、これを参考にするかしないかは契約の問題として判断すべきと思いますがその際の注意点を教えて頂きたい。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2011-04-17 20:17:45
＞標準管理委託契約書を参考にする場合に長期修繕計画書案の作成が本契約とは別個の契約となりましたが、これを参考にするかしないかは契約の問題として判断すべきと思いますがその際の注意点を教えて頂きたい。
新規に管理委託契約する場合は管理会社は長期修繕計画書案を別個の契約とする案で提案して来る事は考えられます。しかし、財産の分別管理の一部改訂をする管理委託契約の改定する場合で、更に長期修繕計画書案の作成や見直しを別個にする場合は、理屈の上では現在の定額委託業務費から長期修繕計画書案の作成や見直しの業務費相当額を減額する必要があるが、管理会社によって実務的に不可能な場合がある。 もともと自社では長期修繕計画書案の作成や見直しが出来なくて外注していた場合はその分減額すれば済むが、自社で長期修繕計画書案の作成や見直しを行っていた管理会社の場合は減額を定数的に算出した結果についての管理会社と組合との合意が著しく困難になる。従って、この場合は管理組合としては「長期修繕計画書案の作成や見直し」は従来の契約を踏襲することが必要と考えます。 |
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| No.122 |
by 販売関係者さん 2011-04-17 21:45:22
↑そのとおりなんだけどね。。。
どっちみち、今の契約内の長期修繕計画、まじめにやってないんだよ。 切り離してくれたら管理会社以外に外注しやすくなるメリットもあるよね。 それを機会にＮＰＯ法人とつきあうとか。 第三者の意見を聞きやすくなるから、今度の総会で反対しないつもり。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2011-04-18 09:30:18
長期修繕計画案については分離されたけど、今迄通り管理会社に委託すれば
済む問題ですよ。 当然経費については、今迄と同じなんだから管理会社は請求できないでしょう。 只、それを別なところに委託すればその分の経費はかかることになるでしょう。 その場合、その分の経費を管理会社の委託費から削減するのは難しいかもね。 だから管理会社に委託してればいいんではないの。 うちの組合ではそうしてるけど。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2011-04-19 09:29:10
4月18日付けで国土交通省（ホームページからダウンロード）が面白い修繕積立金のガイドラインを公表した。
デベがマンション分譲に際し売らんかなの根性から低額の修繕積立金で売りっぱなし、 いざ大規模修繕の実施にさいしては工事資金不足で一時金徴収などの事例が多発してるから、 修繕積立金の目安を示したものだ。 一時金を徴収すると途端に頭金ゼロのマンションでは滞納者が続出するらしいが、さあ皆さんの所は大丈夫でしょうか。 10階建て 建築延床面積8000平方米 専有床面積80平方米 の場合の修繕積立金の金額の目安の算定例 目安の平均値 80平方米X202円／平方米・月＝16、160 円／月 目安の幅 11、200〜21、200 円／月 機械式駐車場がある場合の加算額 4、723円 詳しくは国土交通省ホームページを御覧あれ。 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2011-04-19 19:27:21
そう言えば新聞にも出ていた。過去の平均の二倍になるとか。
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| No.126 |
by 匿名さん 2011-04-20 20:07:22
修繕積立金の過小徴収していていざ大規模修繕を計画すると工事資金が不足しまとまった一時金を臨時に徴収すると金の工面が出来ない滞納者が出てくる。何とか大規模修繕は済むが滞納者との溝は大きくなってしまう。
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| No.127 |
by 匿名さん 2011-04-20 21:01:07
↑借りれますよ。修繕積立金を月１万にする必要はあるけどね。
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| No.128 |
by 匿名さん 2011-04-21 07:15:00
誰が何の為に借りるの？
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| No.129 |
by 匿名さん 2011-04-21 08:26:20
滞納者の為に管理組合の名の下に借金すると言うことだね。何か変ではないの？
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| No.130 |
by 匿名さん 2011-04-21 08:55:21
日本政策金融公庫（昔の住宅金融公庫）から借りれます。
積立金不足で修繕工事を行う状況のとき 一時金は取り立てが大変だから、一時金相当分を借りる。 将来の返済原資は修繕積立金なのだが、要件があって 築１７年以降は毎月１万円でないとダメみたい。 毎月１万円集めてないとこは理事長が連帯保証人になれといわれるらしい。 ほんとになるひとなんかいるはずもなく、仕方なく修繕積立金値上げとなるね。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2011-04-21 10:31:49
借り入れはできますよ。
しかし、返済計画を立てなければ借りれません。 返済計画は当然修繕積立金の値上げということになります。 それを総会で決議してからでないとお金は借りれませんよ。 それから一時金の徴収は１００％無理です。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2011-04-21 10:44:28
滞納者の為に管理組合がどうして金を借りなければならないの？
旧公庫から借りられるのは誰でも承知だよ。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2011-04-21 10:50:11
滞納者と大規模修繕工事とは関係ありません。
滞納金については、別途交渉して取り立てればいいのです。 借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2011-04-21 10:52:02
↑はらわんひとが多いと資金が足りず、結局、工事そのものが不可能になるから。
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| No.135 |
by 匿名さん 2011-04-21 11:15:27
＞借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。
気の毒にね。所で貴方の所の修積金はおいくら？ 目安の平均値 80平方米X202円／平方米・月＝16、160 円／月 目安の幅 11、200〜21、200 円／月 機械式駐車場がある場合の加算額 4、723円 の範囲内にないの？ だから借りるのね。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2011-04-21 11:48:34
↑修繕積立金は足らないくらいの方がよい。
資金が足りていると使い切ろうとする傾向があるのだ。 特に輪番理事会の場合は、面倒なので業者まるなげにしようとする。 予算の範囲内だと理事会決定を総会で覆すことはきわめて困難だ。 一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。 そもそも外壁の塗装は12－15年ごとにやる必要なし。 20年に1回で十分。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2011-04-21 12:19:24
>135
うちの修繕積立金は、平均戸当り10500円です。戸数は220戸。 それに、自走式駐車場が310台分あります。1階が8000円、2階が6000円です。 この大半が修繕積立金にいきますので、修繕積立金は十分すぎるほどあります。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2011-04-21 17:06:00
＞一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。
やって御覧なさい。10万円の一時金でも滞納者続出することでしょう。 そして、その滞納者等の為に大多数の善良な組合員が構成する管理組合の名で借金することになりましょう。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2011-04-21 17:19:00
一時金の徴収は絶対不可能でしょうね。
それは間違いないと私も思います。 やはり修繕積立金のアップしかありません。 それも必要修繕積立金はすぐ計算できますので 早めにやらなければ、遅くなればなるほど 積立金の大幅アップとなってしまいます。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2011-04-21 17:50:31
古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。
否決される公算が大きいので、一時金徴収を前提とした長期修繕計画を作る予定。 しかし、近所の同規模のマンションで一時金払えないひとなんかいないみたいだ。 30万くらいずつ、過去に何回か集めたみたいだけどね。そんな金持ちがすんでるとこじゃないが 払ってるみたいだよ。 長期修繕計画を見て、そんな一時金払えんから分割払いにしたい（＝積立金値上げと同じ）っていうひとが増えたらこっちのもの。 ちゃんと広報をしていれば、なんとかなるでしょう。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2011-04-21 18:16:51
5月から新役員を務めることになりました。
次期の管理委託の契約内容について、新旧理事で確認があったのですが、 少し疑問を感じたので教えてもらえませんか？ 私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」 管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」 私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」 理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」 管理会社と理事長の説明で、合ってますか？ どうも説明に合点いかないのですが、大丈夫でしょうか？ ちなみに、修繕積立金のほとんどは定期にしていて、残高はしれてます。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2011-04-21 18:37:54
＞古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。
規約は改正可能です。しかも金額のアップは一般には規約とは別紙の管理費、修繕積立金、その他の使用料一覧表で規定されていて、これは管理規約とは違うので普通決議にするのが一般です。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2011-04-21 18:41:03
マンション管理センターにきいたほうがいいいよ
うちでももともと原則方式で イロハ方式のハになるとおもうが 口座はいままでどおりだというんだ。 なんでそうなるのかわからんので、こんどきいてみるつもり。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2011-04-21 18:51:52
>>規約は改正可能です。
そりゃできるでしょ。 最近の規約は金額の表を規約から切り離しているが、 古い規約だと、規約の中に金額が入っているよ。規約の中の金額を変えることが規約改正にあたるかどうかは いろんな見解があるが、特別決議でやっているところがおおいらしい。 （マンション管理センターもそういってる） しかし、金額が規約の中に書いてある場合で、普通決議で値上げして管理組合が訴えられたが、普通決議でOKっていう判例あるよ。 問題なのはうちの管理会社が特別決議を薦めることだ。普通決議でやると住民と管理組合との裁判覚悟になるので、びびって誰もやらないかも。というのが一番の問題。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2011-04-21 19:14:23
＞私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」
正しいです。管理委託契約書の一部改訂及び管理会社の重要事項説明書の作成が必要になります。 ＞管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」 原則方式という名称はなくなり「保証契約を締結する必要が無いときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」となり、別表第1 事務管理業務の大幅な一部改訂が必要です。法人管理組合の場合は組合名、その他の場合は理事長名の保管口座としたり、通帳、印鑑の保管等の項目も変わります。その他収支状況の報告即ち収支決算書、貸借対照表ほ提出は毎月と甲の請求があった時にと改正しなければなりません。 ＞私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」 法律上は貴方の仰る通りです。 ＞理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」 とんでもありません。管理委託契約の一部変更ですから総会決議事項です。しかも管理会社に規則の一部改正に従わせるため適切な契約書に改訂しているかをチェックするためにも総会決議事項です。 詳しくは下記を参考に理事長、管理会社に突きつけることをお勧めします。 「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html |
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| No.146 |
by 匿名さん 2011-04-21 19:36:26
管理委託契約の改正部分の例の一部としては、
3 収支状況の報告 乙は、毎月末日までに、前月における甲の会計の収支状況に関する書面の交付を行うほか、甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況 に関する報告を行う。 なお、あらかじめ甲が当該書面の交付に代えて電磁的方法による交付を承諾した場合には、乙は、当該方法による交付を行うことができる。 ＜旧3 収支状況の報告 甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況に関する報告を行う。＞ (2) 出納(保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合) ＜旧(2) 出納(原則方式による場合)＞ 三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。 収納口座 ○○銀行○○支店 保管口座 ○○銀行○○支店 ＜旧三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。)に振り替える。＞ 3 通帳等の保管等 一 収納口座及び保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。 イ 収納口座 通帳...乙(又は甲) 印鑑...甲 その他( ) ロ 保管口座 通帳...乙(又は甲) 印鑑...甲 その他( ) 二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。 ＜旧3 通帳等の保管等 一 乙は、甲の収納口座及び修繕積立金等を保管する口座(以下「保管口座」という。)に係る通帳(又は印鑑)を保管する。 二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。＞ |
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| No.147 |
by 匿名さん 2011-04-23 09:15:51
何だ、中味は原則方式から名義、印鑑の保管はいっしょでも通帳の呼び名を保管口座と変更するだけだね。
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| No.148 |
by 匿名さん 2011-04-25 09:04:39
改訂のポイント（「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要-国交省より）
1 財産の分別管理について ・ 原則方式・収納代行方式・支払一任代行方式の各方式による分類を廃止し、収納口座、保管口座、収納・保管口座による分別管理に変更(別表第1関係) ＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞ ・ 口座種別ごとの印鑑等の保管物の明確化(別表第1関係) ＜ 一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞ ・ 毎月徴収された修繕積立金等金銭から当月分の管理費用を控除した残額について、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えること(別表第1関係) ＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞ 2 保証契約の締結について ・ 管理業者が修繕積立金等金銭を管理する場合について、一定の場合を除き、1月分 の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結すること及び保証契約の内容を明記(別表第1関係) ＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞ 3 その他所要の規定の整備 ・ 管理対象部分の名称の統一 ＜標準管理委託契約書内での用語を統一したもの。＞ ・ 第3条第1号の事務管理業務の一部を再委託することが可能となるよう変更 (第4条関係) ＜マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。 以下「法」という。)第74条の規定との整合性を明確化したもの。＞ ・ 宅地建物取引業者に提供する事項の追加(第14条関係) ＜宅地建物取引業者が行う重要事項説明について、説明すべき事項が平成18年に追加されたことに伴い、規定を追加したもの。＞ ・ 管理業者に対する個人情報保護に関する規定を追加(第16条関係) ＜個人情報保護法を踏まえ、規定を追加したもの。 ＞ ・ 長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係) ＜長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省公表)に基づいて当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査 ・診断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。ただし、建物・設備管理業務等を実施する上でマンション管理業者が把握した劣化等の状況を長期修繕計画に反映させることが重要であることから、こうした劣化等の状況について管理組合に助言する業務は本標準管理委託契約書に残したところ。 なお、当該助言業務に加え、長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務もマンション管理業者に併せて委託することも、当然想定される。 ・ 管理組合が管理業者とは別の業者に本マンションの維持又は大規模以外の修繕を行わせる場合の当該別の業者が行う業務に係る管理業者が行う業務内容の明確化 (別表第1関係) ＜従来の規定による解釈上のトラブル発生を踏まえ、規定内容を明確化したもの。＞ |
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| No.149 |
by 匿名さん 2011-04-25 09:18:53
おかしな通達（国総動47号H21.9.9より）
修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、 規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、 同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、 当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。 |
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| No.150 |
by 141 2011-04-25 11:45:16
レス有難うございます。
総会前の最終理事会で、もう一度、理事長に確認してみます。 その前にもう一度整理したいです。 イエスノーで結構ですので、助言いただければ幸いです。よろしくお願いします。 （1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、 出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。 （2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。 （収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。） （3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。 （4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、 お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、 保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解に いきついたのですが、これで合っていますか？ |
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| No.151 |
by 匿名さん 2011-04-25 19:01:10
＞（1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。
イエス、ハ方式は収納・保管口座が同一なので、普通のマンションではあり得ないことです。 ＞（2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。 （収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。） イエス、但し下記の通達の 第一 一部改正省令関係 2 財産の分離管理について（2）規則第87条第3項関係の② ＜下記にコピペ済み＞に該当すること。 ＞（3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。 組合名義の収納口座に直接預入される場合で収納口座の印鑑を管理しない場合であればイエス。 ご参考「組合名義の収納口座に直接預入される場合とは」 ② 規則第87条第3項第1号において修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合等を名義人とする収納口座に直接預入される場合を規定しているが、 これは、マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合などが該当するものであること。 「平成21年9月9日 国総動第47号 国土交通省総合政策局不動産業課長 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について」より http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf この場合管理会社と銀行が組合に通知する事なく預金口座振替契約を締結している場合が多いので確認bの為にそのコピーを入手すること。 ＞（4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解にいきついたのですが、これで合っていますか？ ノーです、契約変更はこれに限りません。 ＞148 と ＞145 の新旧対照表を参照下さい。 貴方の組合の現状が良く分からないので勝手に想像すれば、 組合員口座から振替える旧収納口座（理事長名義の管理費口座）と旧保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）があったとすれば、 新規則では収納口座（理事長名義の管理費口座）に残額があれば翌月末日までに、組合の保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）に移替えなければならないことになり、新保管口座は修繕積立金に残額の管理費が加算されることになる。 新規則では管理会社は毎月決算報告が必要になりますが、その形式は収支決算報告書は管理費と修繕積立金の分別経理となる一方貸借対照表は資産の部の預貯金欄の新保管口座が修繕積立金と残額管理費が加算されたものとなり管理費と修繕積立金の分別経理が不可能となります。これで良いのかどうかが組合に求められます。 私見ですがこれでは貸借対照表の本来の趣旨が損なわれてしまうと思います。 これを察してか、上記の通達では誠に勝手な通達を出しているのです。 上記の通達の 第一 一部改正省令関係 2 財産の分離管理について（1）規則第87条第2項第1号関係の② ＞149 に「おかしな通達」としてコピペしてますが、 組合が管理会社に理事長名義の新収納口座（理事長名義の管理費口座）の残額を翌月末日までに組合の新保管口座（修繕積立金口座）に移替えることなく引続きこの新収納口座（理事長名義の管理費口座）で管理する事を承認すればそのままで良いとするもので、そうすれば収支決算表も貸借対照表も従来同様に分別経理ができることになると言うものです。これも採用する場合は新管理委託契約書に示すべきでしょう。 旧原則方式は本来何もしなくても良いものなのに管理会社の勝手な都合で収納代行、支払一任方式で自分等名義の口座を作り挙げ句の果てに流用、不正をしたばっかりにこれだけ面倒なことに巻き込まれることになるのでおかしな通達と書いたのです。長々と失礼しました。 |
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| No.152 |
by 150 2011-04-26 13:46:24
151さん、親切な回答ありがとうございます。
当マンションには、現在収納口座が一つ、別銀行に定期預金が1つあります。 収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、 そこから毎月の経費が支払われています。 修繕積立金の一部を定期にしているだけですので、積立金の残額と 管理費の残額は収納口座にまとめて預金されている状態です。 （収納口座の印鑑は理事長保管で、会計は区分されています） 理事長と管理会社曰くは、保管口座が無いのはまずいので、 新たに口座を作って資金を移動させるといっています。 ただし、先に申し上げたように、原則方式のままでいき、 契約変更はしないと言います。 僕としては、それは「保証契約の必要がないイ方式」への変更で、 新たに口座を作ってお金を動かすことは説明が必要だと思うのです。 ＞旧原則方式は本来何もしなくても良いものなのに管理会社の勝手な都合で収納代行、 ＞支払一任方式で自分等名義の口座を作り挙げ句の果てに流用、不正をしたばっかりに ＞これだけ面倒なことに巻き込まれる 本当にそうですよね。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2011-04-27 09:05:06
＞当マンションには、現在収納口座が一つ、別銀行に定期預金が1つあります。 収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、そこから毎月の経費が支払われています。 修繕積立金の一部を定期にしているだけですので、積立金の残額と管理費の残額は収納口座にまとめて預金されている状態です。 （収納口座の印鑑は理事長保管で、会計は区分されています）
小生の想像は違ってましたね。管理費、修繕積立金は同一口座（組合名義の通帳）で修繕積立金の高額預金を定期預金にしているだけですね。 一般には原則方式の場合は管理会社と銀行間の預金口座振替契約書により組合員口座から管理費、修繕積立金の合計額が引き落とされ組合の管理費口座（旧収納口座）と修繕積立金口座（旧保管口座）に振分けられ、この旧保管口座がペイオフ対策で千万単位で振分けられたり当座預金にされたりしてますがこれで始めて管理費、修繕積立金の区分会計が出来ているのです。 ＞理事長と管理会社曰くは、保管口座が無いのはまずいので、新たに口座を作って資金を移動させるといっています。 ただし、先に申し上げたように、原則方式のままでいき、 契約変更はしないと言います。 僕としては、それは「保証契約の必要がないイ方式」への変更で、新たに口座を作ってお金を動かすことは説明が必要だと思うのです。 契約の変更の有無は現在の契約がどうなっているかで決まりましょう。 貴方の言われた「収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、 そこから毎月の経費が支払われています。」が表現は別として管理委託契約書の中に書かれているとすれば、新たに保管口座が追加されその契約書にはそれを追記することになりましょうから一部改訂になります。 その他新規則では、管理会社は、 保管口座の印鑑、預貯金引出用カードその他これらに類するものを管理してはならない。 今迄の決算報告は組合の要求の場合と期末に限られていたが、今度は毎月決算報告が翌月末日までに必要と追加された。 となるのでこれを契約には明記すべきなので契約の一部改訂及びこれに関する管理会社の改正後の重要事項説明書による管理業務主任の事前説明会が必要となる。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2011-04-27 09:51:19
銀行口座は、管理費・使用料の口座と修繕積立金の口座、それに管理費・使用料の保管口座の
３つ必要です。これがあれば全てうまくいきます。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2011-04-27 11:14:22
過去の原則方式の場合です。
これにペイオフ対策で口座数が増えるのですからリスクを最少にするには口座数を最少にする事です。 |
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| No.156 |
by 152 2011-04-27 16:21:56
レス有難うございます。
当マンションでは、管理費と修繕積立金は当然会計区分はしていますが、 口座区分はしていません。 改正に伴って、保管口座を作って資金移動しなくてはいけなくなったと 思っていましたが、以前から原則方式でも、修繕積立金を別口座に移動させないと いけなかったのでしょうか？ とりあえず、あさってが理事会なので頑張って質問してみます。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2011-04-27 19:04:19
>当マンションでは、管理費と修繕積立金は当然会計区分はしていますが、 口座区分はしていません。 改正に伴って、保管口座を作って資金移動しなくてはいけなくなったと 思っていましたが、以前から原則方式でも、修繕積立金を別口座に移動させないといけなかったのでしょうか？
いいえ、従来の原則方式では管理会社は印鑑と通帳を同時に管理することが禁止されていた以外は組合と管理会社の自由な契約に任されていましたので修繕積立金口座を作る義務はありませんでした。しかし、管理組合の会計は下記の報告書を参考とする場合は、 マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理-「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書- http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf P.8のコピペ 2 区分経理の原則 管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務がある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。 それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。 また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。 このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。 P.18のコピペただし一分のみ。 (参考5)管理費会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日) ○○○マンション管理組合 資産の部 負債・正味財産の部(略） 項 目 金 額 現金・預貯金 現金 普通預金(○○銀行) 定期預金(△△銀行) 預け金 未収金 管理費 駐車場使用料 専用庭使用料 前払金 管理事務委託費 損害保険料 合計 (参考6)修繕積立金会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日) ○○○マンション管理組合 資産の部 負債・正味財産の部（略） 項 目 金 額 預貯金 普通預金(○○銀行) 定期預金(△△銀行) 預け金 未収金 修繕積立金 駐車場使用料 マンション損害保険 積立保険料 前払保険料 合計 の様にしてはじめて管理費、修繕積立金の区分経理ができるので修繕積立金を別口座にしているのが一般で、法律による規定ではありません。 新規則では保管口座に収納口座の残額を移せということですからこの様な区分経理が出来なくなるので、 ＞151 の後段の「おかしな通達」に述べた様に旧原則方式に限り特別処理が認められている事になります。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2011-04-30 10:21:07
原則方式でなかった保証契約の必要な収納代行方式や支払一任代行方式だった組合の今後井の貸借対照表は非区分経理かごまかし区分になるか原則方式に代えてから契約改定にならざるを得まい。
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| No.159 |
by 156 2011-05-02 11:12:05
157さん、詳しい説明有難うございました。
理事会で「原則方式からイ方式保証契約無しへの契約変更」 「契約変更に従っての重要事項説明」を意見しましたが、駄目でした。 あくまで、イ方式では無く原則方式らしいです。 同内容での契約更新ということで、理事会の席で重要事項説明が 行なわれましたが、原則方式と明記されていました。 手を挙げると露骨に嫌な顔をされるので、諦めました。 原則方式は最も安全でわかりやすいと思うので、 このままでいいと思うことにします。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2011-05-02 13:05:18
ご苦労様でした。問題が残るとすれば新規約で規制を受ける保管口座と毎月の決算報告などを契約の中でどのような表現にするかと言うことです。
想像するに未だに原則方式などと一括りの俗名で事なれりとする理事長と管理会社の知識不足の方が問題です。新規則の後は原則方式なる俗名は貴方の組合と管理会社にしか残らないでしょうし、それに現管理委託契約書の内容がどのようなものかが問題です。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2011-05-14 11:05:08
管理適正化推進法施行規則一部改正の省令に伴う管理委託契約の改訂例や問題例がありましたら投稿下さい。これらは管理組合が能動的にしないと管理会社の都合良い対策にされてしまう恐れさえあります。
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| No.162 |
by 匿名さん 2011-05-15 10:11:23
俺の組合では古いマンションなので契約改訂は契約書本文は標準管理委託契約書に従い、名称変更に従って別表は書換え程度だったが別表第1は大幅に変更した。
決算報告は従来の組合の請求時に毎月書面報告を加え、出納については従来の収納代行方式を大もめにもめたが従来の原則方式に代えさせ全ての通帳は理事長名義とさせ保証契約必要のない収納口座（管理費など）と保管口座（修繕積立金）とし収納口座の残額は保管口座に移す事無く、多額になった場合にのみ総会決議で修繕積立金（保管口座）に振替ることにした。長期修繕計画書の10年見直しの問題は従来通りとし改訂しなかった。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2011-05-15 17:47:38
早速の書き込み有難う御座いました。
収納代行方式を原則方式に代えさせたとはうらやましい限りです。私どもの理事会は管理会社の案を待っている状態です。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2011-05-17 10:11:36
この種の問題は輪番制の理事会では難しいだろうね。
それこそ管理会社は自分達を規制する法律改定とばかり会社の都合の良い様にされてしまう。 長期修繕計画書の作成なんか簡単に別契約にされて実質的に委託費値上げされるね。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2011-05-17 16:49:32
補修工事と保険についての質問です。
先の震災＆余震で、マンション内外の外壁面タイルにかなりのひび割れが発生しました。 管理人が各所チェックしましたが、「施工会社が震災の影響で忙しい」と 先日、やっと施工会社の担当者が来て管理人と各所を確認しました。 しかし、見て回ったのは外廊下面や１階建物外周などの歩いて回れる共用部だけでした。 たまたま見かけたので聞いてみたところ「理事会より見える場所を優先でまず補修」との 話があったそうで、外壁面は後日（後回し）なんだそうです。 幾つかのお宅からは「ベランダ他、外部に面する外壁面のタイルにもひび割れ有り」と 報告が来ているにも関わらずにです。 １、輪番制理事が「見栄え」を気にするのは仕方ないにしても 外壁面のタイルが、万が一剥離・落下した場合は大きな事故になりかねない。 管理会社は「外壁面のチェックを優先すべき」とリードするべきではないのか？ ２、万が一、事故が起こった場合の保険の扱いはどうなるのでしょうか？ こういう保険は何回使っても、掛金や条件などに影響はでませんか？ ３、皆さんのマンションでの震災破損箇所の理事会・管理会社の対応は如何でしたか？ 以上、皆様のアドバイスをお聞かせください。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2011-05-17 21:27:41
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| No.167 |
by 165 2011-05-18 07:21:56
166さん
ご丁寧にありがとうございました。 ４社も相見積もりをとったのですね、頭が下がります。 うちのマンションは管理会社→施工会社に任せるようで 理事会からの中間報告等も一切ありません。 理事会は輪番制で管理会社に代々”お任せ”の傾向が強いので 私一人が騒いでも無駄なような。。。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2011-05-18 09:18:14
国土交通省では平成２３年４月１８日、新築マンションの購入予定者が分譲業者から示された修繕積立金の額を判断するための資料として「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html ガイドラインによりますと、 修繕積立金の額の目安(算出式)＝１m²平均値（下表Ａ）x 専有床面積(m²)+(B:機械式駐車場がある場合の加算額 ) 機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合 は、「機械式駐車場がある場合の加算額」を加算する必要はありません 専有床面積１m²当たりの修繕積立金額（平均値） 階数/建築延床面積 １m²平均値（Ａ） 3分の2が包含される幅（Ｂ） 【15階未満】 (1)5,000m2未満 218円／m²・月 165円～250円／m²・月 (2)5,000～10,000m2 202円／m²・月 140円～265円／m²・月 (3)10,000m2以上 178円／m²・月 135円～220円／m²・月 【20階以上】 206円／m²・月 170円～245円／m²・月 (注)１m²平均値にはバラツキがあるために「３分の２が包含される幅（Ｂ）」が示されている。 I機械式駐車場がある場合の加算額(B) B = 機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(下表)× 台数 × 購入を予定する住戸の負担割合 (住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。) 機械式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費 機械式駐車場の機種 機械式駐車場の修繕工事費の目安 (1台当たり月額) 2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台・月 3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台・月 3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台・月 4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・ 例えば１０階建て、建築延べ面積が6,000m2のマンションで専有面積が80m²の場合は80m²×202円／m²・月＝16,160円 これに機械式駐車場（２段式）が50台分ある場合には、4,723円加算し、合計20,883円が必要。 例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 m²のマンションの、専有床面積 80 m²の場合は、 目安の平均値 80 m²×202 円/m²・月 =16,160 円/月 目安の幅 80 m²×140 円/m²・月 = 11,200 円/月 から 80 m²×265 円/m²・月 =21,200 円/月 まで となります。 機械式駐車場がある場合の加算額(B) 例えば、購入しようとするマンションに、2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が 50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 m²、マンション全体の専有床面積 の合計が 6,000 m²(住戸の負担割合が 80/6000)の場合は、 7,085 円(月額修繕工事費の目安)×50 台 × 80/6000 =4,723 円 となります。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2011-05-18 09:33:36
大規模修繕工事の費用については、そのマンションの築年数、修繕箇所
グレード、戸数、階数、改善、立地等によって大きく変わりますよ。 要は、工事をするときは修繕箇所とグレード等を明確にして見積もりを とるべきです。 当然その修繕箇所や内容等については、設計事務所のプロが仕様書を 作成すべきです。 まず最低必要な修繕箇所で見積もりをとり、業者が決まったら、後は使える予定の 工事費の枠内で検討していけばいいんではないでしょうか。 当然余裕のあるマンションでは、思い切ってお金が使えるでしょうし積立金の少ない ところはそれなりの工事となるでしょう。 自分の部屋で考えても同じことです。 壁紙と畳しかできないとこもあるでしょうが、余裕のあるところは、それ以外に 家具やカーテンを変えたり、照明器具やキッチンまで変えることができます。 そこのマンションの積立金次第です。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2011-05-18 09:49:02
自治会加入についての質問です。
理事会へ地域の自治会に加入する提案が管理会社からありました。 そこで質問ですがマンション全住人の自治会加入と自治会費をマンション管理費から支払うことを 普通決議で採決できると管理会社担当者は言っていますが問題はありませんか？ マンション全住人を対象とするなら特別決議が必要ではないですか？ 自治会費も知人のマンションでは管理費とは別に徴収しているようです。マンション管理費から支払うことは問題にならないでしょうか？ アドバイスをお願いします。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2011-05-18 09:53:46
＞当然余裕のあるマンションでは、思い切ってお金が使えるでしょうし積立金の少ない ところはそれなりの工事となるでしょう。
分譲するときは当面不必要な修繕積立金を最少にするのが商売人、それを鵜呑みにして15年経っていざ大規模修繕でもと言うときに資金が無いことに気がつく組合が多いので慌てて「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作って国交省が責任逃れをしていると言う事よ。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2011-05-18 10:09:42
修繕積立金の少ないマンションの資産価値が段々低くなるのは当然のこと。
余裕のあるマンションであれば、大規模修繕工事は１０年ででもできるし、 修繕箇所もあらゆるところができる。 修繕周期については、１２～１３年といわれていますが、別にそれにこだわる必要はない。 １０年でやれるとこはやればいいし、２０年でしかやれないとこはそれでもいい。 しかし、できることならきれいなマンションに住みたいよね。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2011-05-18 10:12:14
修繕周期が１３年は早い、それは業者に誘導されてるとかいう者がいるけど、
早くできればそれにこしたことはないと思うよ。 修繕箇所も同じこと。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2011-05-18 10:18:19
＞理事会へ地域の自治会に加入する提案が管理会社からありました。
それは多分分譲会社が建築許可を取る時に地域の自治会に口約束したのでその小会社である管理会社が親会社の指示に従った結果でしょう。管理組合、組合員としてはそれを守る義務はありません。 ＞そこで質問ですがマンション全住人の自治会加入と自治会費をマンション管理費から支払うことを普通決議で採決できると管理会社担当者は言っていますが問題はありませんか？ 管理組合は区分所有法による区分所有者＝組合員の強制加入団体であり、一方自治会は賃借人を含め入りたい人が入会できる任意団体ですので、管理組合の管理費の中からその自治会費を支払う決議は出来⑧ませんし、例え決議しても遵守義務はありません。自治会は管理組合とは別組織で加入希望者で係を決めて自治会費を徴収すべきです。 ＞マンション全住人を対象とするなら特別決議が必要ではないですか？ 特別決議、普通決議は区分所有法に規定されているもので一般には貴方の管理規約にも記載されている筈です。 ＞自治会費も知人のマンションでは管理費とは別に徴収しているようです。マンション管理費から支払うことは問題にならないでしょうか？ アドバイスをお願いします。 知人のマンションは正常な姿です。それによって任意加入団体が維持できます。 下記も参考に 町内会費等の支払いについての対応は http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html |
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| No.175 |
by 匿名さん 2011-05-18 13:05:45
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| No.176 |
by 匿名さん 2011-05-18 13:41:09
自治会のことはみんな分かってることだろう。
そんなことはここのスレにもってくるな。 |
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| No.177 |
by サラリーマンさん 2011-05-18 13:43:53
161さん
当方のマンションは、定期預金以外の口座は1つしかなく、原則方式でした。 昨年の総会で、重要事項説明会があり、適性化法改正によりイ方式が該当するが、 従来から原則方式であるため、保管口座を作成して資金の移動を行なう必要は無いと 説明がありました。 これは妥当な対応と捉えて良いでしょうか？ |
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| No.178 |
by 匿名さん 2011-05-18 18:52:23
＞177 さんへ
貴方の説明では理解が不十分ですが、下記に該当すると思われますので「当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合」の組合側が承認する契約の一部変更が必要と思われます。 通達「平成21年9月9日 国総動第47号 国土交通省総合政策局不動産業課長 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について」 2 財産の分別管理について (1)規則第87条第2項第1号関係 ② 修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、 規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、 同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2011-05-18 20:01:38
>自治会のことはみんな分かってることだろう。 そんなことはここのスレにもってくるな。
「マンション管理何でも相談コーナー」だよ。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2011-05-18 20:55:13
自治会のことは単純だからみんな知ってることなの。
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| No.181 |
by 匿名さん 2011-05-18 21:41:37
総会で可決しても強制加入ではない。
管理費での支払いは管理費の目的外支出 他に何がある？ |
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| No.182 |
by 匿名さん 2011-05-19 08:23:21
そんなことは誰でも知っている常識。
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| No.183 |
by 匿名さん 2011-05-19 13:50:46
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| No.184 |
by 匿名さん 2011-05-20 10:33:13
それは無理だよ。管理会社に任せっきりだから。
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| No.185 |
by 匿名さん 2011-05-20 11:53:32
うちの重要事項説明書の記載内容
ハ方式 収納口座・・・通帳（管理組合理事長名義）印鑑（理事長保管） 保管口座・・・同上 毎月翌月末に、修繕積立金は保管口座へ移動 ハ方式って収納と保管口座が一つと理解していたのだが？ ちなみに管理業務は全部委託。よくわからん。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2011-05-20 12:25:54
うちの重要事項説明書の記載内容
方式・・・記載なし 収納口座（管理費口座）・・・通帳（理事長名義・管理会社保管）印鑑（会計担当理事保管） 保管口座（積立金口座）・・・同上 残額は引き続き収納口座で管理する。管理組合はこれを承諾するものとする。 ただし、管理組合の指示により保管口座へ振り替えることとする。 印鑑は理事会決議で他の役員に変更可となっているが、決議なしでなぜか理事長が保管している。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2011-05-20 13:48:05
(改正後) 重 要 事 項 説 明 書 ( 第 四 面 )
4-2 法第76条の規定により管理する財産の管理の方法 修繕積立金等の種類 金 銭 ・ 有価証券 管 理 方 法 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条第2項第1号 イ ・ ロ ・ ハ 項 目 収納口座 保管口座 収納・保管口座 口 座 名 義 管理組合法人 管理者等( ) マンション管理業者 その他( ) 預貯金通帳・印鑑等の 保管者 通帳 印鑑 その他( ) 備 考 修繕積立金等金銭の 収納方法 収納に関する再委託先 修繕積立金等金銭の 保管及び管理の方法 <出納フロー図＞ 有 価 証 券 5 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法 定額委託業務費 定額委託業務費の額 合 計 月 額 円 消 費 税 額 等 円 消費税額等抜き価格 円 支 払 期 日 日 割 計 算 定額委託業務費以外の費 用の支払の時期及び方法 http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf |
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| No.188 |
by 匿名さん 2011-05-22 09:02:31
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| No.189 |
by 匿名さん 2011-05-23 10:27:13
重要事項説明書 はお役所に管理組合をダマしておりませんとの証明であり、
一番大切なのはこの重要事項説明書の内容を含む管理組合と管理会社間で締結する管理委託契約書の内容である。これがともすると管理会社任せの管理組合が多いのは困ったものだ。せめて標準管理委託契約書とそのコメントを最低条件として参考にして貰いたいものだ。 所が今回の一部改訂は財産の分別管理方式が主となり管理組合の一番不得意な分野なので重要事項説明書にとらわれて管理委託契約の内容の改訂の書き込みがないのが残念だ。 管理会社主導で改訂されれば管理組合側に混乱を生むことを危惧する。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2011-05-26 09:13:47
マンション管理適正化推進法施行規則の一部改正する省令が平成22年5月1日に施行、これ以降に管理委託契約を締結、更新するものから下記事項が適用されるが皆さんの組合ではどの様に管理委託契約を改訂しましたか？
1 財産の分別管理(第87条第2項関係) 金銭である財産の分別管理の方法として、 イ 修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末 日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人)に移し換える方法 ロ 修繕積立金を保管口座(管理組合を名義人)に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から 当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法 ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法 の3種類を定めることとする。 2 保証契約の締結(第87条第3項関係) 管理業者がイ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、原則として、当該方法により区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭（ロの方法 による場合にあっては、管理費用に充当する金銭)の額の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない旨を定めることとする。 ただし、次のいずれにも該当する場合は、保証契約を締結する必要は無い。 一 修繕積立金等金銭が管理組合等を名義人の収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者等が修繕積立金等金銭を徴収しない場合 二 マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合 3 印鑑等の管理の禁止(第87条第4項関係) 修繕積立金等金銭をイからハまでの方法により管理する場合の保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカード等について、原則として管理業者が管理してはならない旨を定めることとする。 4 会計の収支状況に関する書面の交付等(第87条第5項関係) 管理業者が修繕積立金等を管理する場合にあっては、毎月、その月における管理組合の会計の収支状況に関する書面を作成し、翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めることとする。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2011-05-27 18:26:44
マンション管理業者に対する監督処分について
国土交通省関東地方整備局長は、平成23年5月17日株式会社信陽ほか4社に対し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第 149号:以下「法」という。)に基づく監督処分を行った。 http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000039428.pdf 業務停止命令の主な処分内容及び処分理由は下記のとおり。 1 処分年月日 平成23年5月17日 2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項 3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(45日間) (1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年7月15日 (2)停止を命ずる業務の範囲 4 処分理由 被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた管理組合において、収納代行方式に該当する財産の分別管理方法を実施していたにも関わらず、保証契約 が締結されていなかった。(法第76条違反) また、複数の管理組合において、管理事務報告が管理業務主任者をして報告さ れていなかった。(法第77条第1項違反) 1 処分年月日 平成23年5月17日 2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項 3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(37日間) (1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年7月7日 (2)停止を命ずる業務の範囲 4 処分理由 被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた管理組合において、新規契約時に区分所有者全員に対し、重要事項説明書が交付されず、重要事項説明会も開催されなかった。(法第72条第1項違反) 1 処分年月日 平成23年5月17日 2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項 3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(22日間) (1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年6月22日 (2)停止を命ずる業務の範囲 4 処分理由 被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた複数の管理組合において、 管理事務報告を管理業務主任者をして報告されていなかった事例があった。 また、管理事務報告が遅滞していた事例があった。(法第77条第1項に違反) |
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| No.192 |
by 匿名さん 2011-05-31 16:31:27
マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係
お知らせ http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/1_6_bt_000269.html 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について ＜施行：平成２２年５月１日（業者標識の表記事項など一部については、平成２１年５月１日）＞ 「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について ＜平成２１年１０月２日（建設流通政策審議官通達）＞ マンションの管理の適正化の推進に関する法律 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」については、下記のサイトをご参照下さい。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号） 【法令データ提供システム】 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令」については、下記のサイトをご参照下さい。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令（平成十三年七月四日政令第二百三十八号） 【法令データ提供システム】 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」については、下記のサイトをご参照下さい。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成十三年七月十九日国土交通省令第百十号） 【法令データ提供システム】 マンションの管理の適正化に関する指針 「マンションの管理の適正化に関する指針」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化に関する指針 総合政策局長通達、不動産業課長通達 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（総合政策局長通達）（PDF形式） マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）（PDF形式） 平成２１年一部改正省令適用後（平成２２年５月１日に施行されるマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）による改正後の規定が適用になった以降をいう。以下同じ。）は、以下のように改正された通達が適用になります。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）（PDF形式） 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行に伴う新規分譲マンションの売買時における暫定的な管理受託契約の適正化」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行に伴う新規分譲マンションの売買時における暫定的な管理受託契約の適正化について（PDF形式） 「マンション管理業務主任者の登録に係る「実務経験」 」については、以下に掲載しています。 マンション管理業務主任者の登録に係る「実務経験」について（PDF形式） 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について（PDF形式） 重要事項説明書様式及び記載例については、以下に掲載しています。 重要事項説明書様式（PDF形式 129KB） 記載例（PDF形式） ※（社）高層住宅管理業協会の記載例 平成２１年一部改正省令適用後は、以下のように改正された様式が適用になります。 重要事項説明書様式（PDF形式 129KB） 記載例（PDF形式） ※（社）高層住宅管理業協会の記載例 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等について（PDF形式） 平成２１年一部改正省令適用後は、以下のように改正された通達が適用になります。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等について（PDF形式） また、参考資料を以下に掲載しています。 参考資料1 分別管理フロー（PDF形式） 参考資料2 分別管理フロー（PDF形式） 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等」については、以下に掲載しています。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（PDF形式） 新旧（PDF形式） 重要事項説明書新旧（PDF形式） 「マンション標準管理委託契約書の改訂（平成２１年１０月２日）」については、以下に掲載しています。 マンション標準管理委託契約書の改訂について（PDF形式） マンション標準管理委託契約書及びコメント（平成２１年１０月２日）については、以下に掲載しています。 マンション標準管理委託契約書〈本文〉（テキスト形式） マンション標準管理委託契約書〈本文、別紙１、別紙２〉（PDF形式） マンション標準管理委託契約書〈別表第１～第４〉（PDF形式） マンション標準管理委託契約書コメント（PDF形式） 改訂前のマンション標準管理委託契約書及びコメント（平成１５年４月９日）については、以下に掲載しています。 マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について（PDF形式） マンション標準管理委託契約書〈本文〉（テキスト形式） マンション標準管理委託契約書〈本文、別紙、別表第一、第二〉（PDF形式） マンション標準管理委託契約書〈別表第三、第四〉（PDF形式） マンション標準管理委託契約書コメント（PDF形式） マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準 「マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」については、以下に掲載しています。 マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（PDF形式） |
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| No.193 |
by 匿名さん 2011-06-03 18:38:03
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf マンションの修繕積立金に関するガイドライン http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf |
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| No.194 |
by 匿名さん 2011-06-08 20:56:35
「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」 の改正の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000146047.pdf |
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| No.195 |
by ビギナーさん 2011-06-28 11:05:41
マンションの会計理事になってしまいました。
当マンションは財産管理が旧原則方式なんですが、法改正前から毎月ではなく年2、年1で収納口座から保管口座に修繕積立金・電波障害積立金を資金移動しています。ただし、どちらの口座も管理組合名義口座で印鑑は理事長が管理しているので、それぞれの会計が混同しないようにとの意味合いで口座を２つに分けているというところです。ペイオフの関係上２口座とも決済性預金です。 昨年の法改正で、１月分ごとの資金移動が原則とありますが、それは旧収納代行方式と旧支払一任代行方式が必須で、収納・管理のどちらの口座の印鑑を理事長が管理し、管理組合は 管理費の請求すら支出伺に支払伝票持ってマンションに依頼に来る場合、毎月資金移動って必要ですか？ |
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| No.196 |
by ビギナーさん 2011-06-28 11:08:26
マンションの会計理事になってしまいました。
当マンションは財産管理が旧原則方式なんですが、法改正前から毎月ではなく年2、年1で収納口座から保管口座に修繕積立金・電波障害積立金を資金移動しています。ただし、どちらの口座も管理組合名義口座で印鑑は理事長が管理しているので、それぞれの会計が混同しないようにとの意味合いで口座を２つに分けているというところです。ペイオフの関係上２口座とも決済性預金です。 昨年の法改正で、１月分ごとの資金移動が原則とありますが、それは旧収納代行方式と旧支払一任代行方式が必須で、収納・管理のどちらの口座の印鑑を理事長が管理し、管理会社は 管理費の請求すら支出伺に支払伝票持ってマンションに依頼に来る場合、毎月資金移動って必要ですか？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2011-06-28 19:10:00
修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、 規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。
「平成21年9月9日 国総動第47号 国土交通省総合政策局不動産業課長 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について」よりコピペ |
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| No.198 |
by 匿名はん 2011-06-28 23:48:26
東急コミニティを他社へ変更しようと考えています。
現在の管理体制は、コンシェルジェ、管理人、管理担当者、警備員の構成で、日中は（たぶん）常駐してます。 コンエシェルジェという名ばかりの気の利かない女性と管理担当者の怠慢には我慢なりません。 都内で、（たぶん）規模の大きいマンションを管理できるような優秀な人材を擁しているおすすめの会社がありましたら、ご紹介いただけますでしょうか。 よろしくお願いします。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2011-06-29 05:18:33
まともな管理会社なら管理組合滞納率を事前に聞いてくるのでこれが１０パーセントを越えているなら断る。
これがまともな管理会社の正しい反応です。管理会社も管理組合住民をきちんと見ているところは選考に入れるべきです。 また何でも出来ます的プレゼンをする業者はNGです。大手であれば大体提供サービスに変わりはありません。 最後に管理会社を変える目的は何かを考えるべきです。 財政がしんどい、というならサービスの低下は我慢するということで独立系も選択肢という風にすれば、名前で選んで失敗ということから回避できるはずです。 リプレイスでご飯を食べている僕がいうのですから間違いありません。では。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2011-06-29 05:53:28
>また何でも出来ます的プレゼンをする業者
と >リプレイスでご飯を食べている僕がいうのですから間違いありません。 は似てるんじゃないの？ 書いてある他のことには特に異論はありませんが。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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