ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[21: nano]

>>20さん
現時点で無料だという前提でお答えします。

＞ 1. 26日までのなるべく早い日に変動に変更

25日までの方が安全です。
最近は、「6の付く日にベースレートが見直されている」と経験的に推定できるので、
26日になると手数料が変わる可能性があります。

＞ 2. 5月1日になったら2年固定に変更

5/1でももちろんＯＫですが、4/30の方がベストですね。大差ありませんが。
変更手続きの翌日から新しい金利が適用されます。
ですから、4/30に手続きすれば、翌5/1から、その日（つまり5月）の2年固定金利が適用されます。

[22: 匿名]

すみません、説明を読んでもよく分からなくて。固定金利と部分固定金利特約は異なるものですよね？簡単におバカな私にも分かるようにご説明願えませんか？

[23: 匿名はん]

>>21:nanoさん

20です。

回答ありがとうございます。

そうですよね、ベースレートって
6の付く日も変わってるようですね。

まだ実行してないので
早めに決断します。

[24: nano]

>>22さん
固定金利は、借入残高の全ての金利を一定期間（20年超は全期間）固定するものです。
普通の銀行の、普通の固定と同じです。

これに対して部分固定金利特約は、ソニー銀行だけの独自の方法です。
基本的には変動金利がベースです。
ただし、「指定した割合」についての「利息だけ」を一定期間（20年超は全期間）「固定金利で計算」します。
100％部分固定という状態もあり得て、この場合、毎月の元本と利息は以下のように計算されます。
・元本：変動金利での元利均等返済の元本分
・利息：残債×固定金利÷12

あんまり分かり易くはないですよね・・・。
どこがわからないかを書いて頂けると、もう少し的を射た回答が出来るかもしれません。

[25: 借り換えたい]

ソニー銀行で借り換えしたく、仮審査を申し込みましたが、結果NGでした。
理由を問い合わせると、以下の答えが返ってきました。

ソニーバンクの査定による「年間のご返済額」とお客さまの「ご年収」
とのバランスが、当社の審査基準には合致いたしませんでした。

ソニーバンクは返済比率を明確にしていませんが、審査基準金利と返済比率はどんな感じなのでしょう？
こちらで借りられた方、借りられた時の状況を教えてくださいませんか？

ちなみに私の申し込み状況は、前年年収４５１万　借入希望金額　１８５０万　借入期間　１８年６か月です。

次に借り換える時は、ぜひソニーバンクにしたいと思っているのですが、
はっきり教えてくれないので、いつになったら審査を申し込めばいいのか困っています。

よろしくお願いします。

[26: nano]

>>25さん
私も以前から気になっているところです。
ソニー銀行に限らない一般論としては、審査金利は４％程度、返済負担率は年収によって25～35％が多いようです。

仮に審査金利４％とすると、25さんの状況の場合、返済負担率が31.4％ですね。
仮に返済負担率の基準が30％だとすれば、オーバーです。

100万円を工面して、借入が1750円にできれば、29.7％ですから、30％が基準でもいけるのかもしれません。

ありそうなラインだなとは思いますが、個人的な推察の域を出ません。
みなさんの状況から、もう少し考察できればよいのですが・・・

参考までに、うちは、連帯債務で合計年収1000万、35年、借入3600万でした。
審査金利４％なら、返済負担率19.1％です。

p.s.
住宅ローンの他に借入はありませんよね？

[27: 匿名さん]

>>25さん
昨年、ソニー銀行で1920万円を期間33年で借りました。
年収580万円、審査金利４％と仮定するならば、返済負担率18.3％です。

26さんのおっしゃるように、一般の銀行の上限は35％だと聞いた事がありますが、
ソニー銀行は公開していないので、判断が難しいですよね。

収入合算や、借入金額をおさえる方法をとってみて、
少し負担率を下げて再度仮審査を受けてみたら、いかがでしょうか？

[28: 匿名ちゃん]

今日は金利発表日ですか？

[29: nano]

６月金利出ました。全部下げです。
詳しくは下記を参照して下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72736/res/865

[30: 匿名]

初めて書き込みします。
今年の3月末に1800万円借りました（残りは自己資金）。変動金利で返済期間は22年です。
繰り上げ返済を計画的に行って15年くらいをめどに返済しようと考えています。

金利も下がってきたので5年固定にしようかと考え中ですが
2年固定の金利も魅力的に感じてまして・・・。
実際、2年固定にされてる方って多いのでしょうか？
また、どんなリスクシナリオが想定されますでしょうか？
その時の対策はどういったものになるでしょうか。
もしよかったら教えてください
（年収700万でその3年分くらいの預貯金はあります。子供は2人、4歳と1歳）。

[31: 匿名]

>>24さん
ありがとうございます。利息分のみ固定を適用でき、元本は変動と捉えて良いでしょうか。

また違う質問ですが、ソニーにはミックスローンはないのでしょうか。
固定２年と固定１０年と言うような組み合わせは無理ですか？

[32: nano]

>>31さん
＞利息分のみ固定を適用でき、元本は変動と捉えて良いでしょうか。
そのとおりです。
利息部分は、任意の割合で３種類の固定を指定できます。
変動を残すと、実質的には４種類の組み合わせですね。

ミックスローンは、表向きは出来ないようですが、人によっては裏技（？）があります。
ご夫婦で共働きの場合、連帯債務ではなく、別々のペアローンを組むことは出来るようです。
（サイトには明示されていませんが、下記の「親子」を「夫婦」と読み替えるようです。）
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
その場合、片方を2年固定、もう片方を10年固定というようなことは可能です。

[33: ビギナーさん]

6月の金利下がりましたね。
そこで久しぶりに金利変更しようかと思っていますが、
久しぶりのせいで手順を忘れてしまいましたので、教えて頂けますでしょうか？
現在、15年固定で借りております。返済日は27日です。

まずは、変動に変更するかとおもいますが、
それは今月中に行った方が良かったでしたでしょうか？金利変更手数料をみて
割に合うようであれば、変更。
それとも、来月若しくは今月でも返済日以降、以前など返済日を意識しましたでしょうか？

変動にしてから、固定に戻すときは来月の15日以降に7月の金利が発表されてからの
判断かと思いますが、7月がさらに下がった場合は、変動キープ。アップしていれば
月末最終日の1日前に固定に変更でよろしかったでしょうか？ここも返済日を意識しましたでしょうか？

[34: nano]

>>30さん
ソニー銀行での「金利タイプ別実行残高」は、下記で公表されています。（一番下のグラフです。）
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html
たぶん昨年12月末時点の残高だと思います。
残高なので、人数ではありませんが、２年固定も５年固定も同じぐらいですね。

ソニー銀行の変動金利は、一般的な「短プラ連動」ではないので、変動金利に固執せず２～５年の短期固定を繋いでいって良いと思います。
参考までに過去の金利は、下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

リスク対策としては、個人的には、
「長く借りて、返済額軽減で繰上返済」
が良いと思っています。
返済額軽減型でも結果的に15年で完済することは可能です。
その意味では、返済期間がなぜ22年なのかが、やや気になりますが、預貯金は十分にあるようなので、あまり心配はいらないのではないでしょうか。

２年後には景気回復していると思えば、５年固定、
もっと時間がかかりそうだと思えば、２年固定、
といったところでしょうか。

[35: 匿名]

nanoさま　30です。

丁寧に回答下さりありがとうございます。
nanoさんのWebページも拝見させていただいており、直接回答いただけて
本当に光栄でうれしいです。

もうひとつ、可能であればどなたか教えてほしいのですが、
当面短期固定を繋いでいく方針として、来月に2年固定にしたとします。
毎月の金利はチェックして、5年や10年の固定金利が更に低下して魅力をました場合や逆に
金利が上昇する見通しで長期固定に変更したい状況においてなんですが
固定から変動に戻す際の手数料は実際の手続きの途中でチェックするしかないと思うのですが、
なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？
固定にした時のベースレートと固定をやめるときのベースレートの差異で手数料が
変るんですよね。銀行が得られたであろう利益に相当する手数料を支払うって説明はよく
納得できるんですが、何のレートがどうなったら手数料があがったりなくなったり
するのか・・・勉強不足ですが基本的なところで混乱しております。


蛇足ですが・・・
22年でローンを組んだ理由は、毎月の返済額が家計支出のある割合以下となるように
設定しました。。。15年返済目標というのはnanoさんのwebページで勉強させて
もらってましたので返済額軽減で結果的に期間が短縮されるという前提です。

長々と書いてすみません。

[36: 借り換えたい]

№２５です。

２６，２７さん　ありがとうございます。
お二人の回答からでは、２０％以内の返済割合のような気もしますが、３０％未満である希望を持って
貸付金額を減らして、再び仮審査を申し込もうかと思っています。

ちなみに仮審査は何回も申し込んでも大丈夫なのでしょうか？
金額を変更して何度も申し込むと、悪い印象を与えたりしないでしょうか？

その他のローンはありません。

[37: nano]

>>36＝25さん
ソニー銀行は、400万円という条件は他行より厳しいですが、それさえクリアしていれば特別厳しいという噂は聞かないので、20％ということはないと思います。
30％はありがちなラインかと。
無責任でスミマセンが。

それと、ソニー銀行は、良くも悪くもドライなので、印象でどうこうということは無いと思います。
ですから、ダメで元々で再審査されてはいかがでしょう？

p.s.
もし、再審査されるようでしたら、差し支えなければ結果を教えて頂けると、今後、他の方の参考になるかと思います。

[38: nano]

>>33さん
いま無料ならすぐに。です。待つ理由は何もありません。

有料なら、金額と相談して、支払うか先を待つかですが、待ったとして、下がる保証はありません。
最近のベースレートは、6の付く日に変わっていると推定されます。
ですから、待つならそのタイミングでチェックされると良いと思います。
（蛇足ですが、４年もの、９年もののベースレートは、16日に下がっています。金利発表当日の15日が狙い目だったかもしれませんね。）

変動から固定へは、原則としては、月末前日でよいと思います。
ただし、戦略的に「ベースレートが低いときに固定する」ことを目指すなら、この限りではありません。

返済日を意識するのは、２年固定を適用したとき等ですね。

[39: nano]

>>35＝30さん
私のサイトをご覧頂いているようで、こちらこそありがとうございます。

＞なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？

ソニーのサイトの説明だと、
基準金利は銀行の戦略的な要素も絡んでいるようですが、
ベースレートはもっと単純に市場金利にほぼ連動しているように読めます。
（それを信じるかどうかは、また別の議論でしょうが。）

だとすれば、たとえば、下記などは参考になるのかと思います。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ただ、私自身、検証したことはないので、どのくらい連動しているのか不明ですが・・・(^^;)

[40: 匿名]

30です nanoさん ありがとうございました！

[41: ビギナーさん]

>>nanosさん
ありがとうございます。33です。

１５日が狙い目だったのかもしれないんですね。１５日が金利発表はしっていたのですが、
いつも夕方以降の発表だったので、確認が翌日になってしまいました。

26日ベースレートが変わるのを待っています。

ありがとうございました。

[42: 匿名さん]

初めて書き込みします。

先日ソニー銀行さんに借り換えの相談をしたところ
「仮審査に通らない可能性が高い。それでも良ければ出すことは出来ますが...」
と門前払い的な返事でした。

理由は返済額と、年収の兼ね合いのようでした。
しかし
年収480万程度
借入1360万
年数24年

です。

上の書き込みを参考にさせていただいて
審査金利での返済比率はけして高くないと思っているのですが
本当に仮審査に出すのは無駄なんでしょうか。
なお、子供が3人いますのでその点が不利、と言われました。

他に借入金はありません。

[43: KASHI]

金利変更手数料について教えてください。

２０年固定を選択し、
第１回目の支払が終わったとしたら
次回の金利変更手数料のベースレートは、
２０年ものではなく１９年ものと考えてよろしいでしょうか

２年固定の場合、第１回目の支払が終わると
１年ものになるので同様にそうだと思いますが、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

[44: nano]

>>42さん
サラリーマンですか？
ならば、いけそうな気がしますが・・・。
個人事業主や会社の経営者だと、また違った基準があるかと思います。

お子さんの人数で基準が変わるのですね・・・
たしかに生活費は違ってくるから、お子さん（というか扶養人数）で基準が違っても、当然なのかもしれませんが。


>>43さん
それであっていると思います。

[45: 匿名さん]

42です。

nanoさん、ありがとうございます。

上場企業サラリーマンです。
こどもの数が...と言われ、やや悲しくなりました。

前スレでお子さん3人の方が借入出来たという
レスを見たのですが
借り換えの方が審査が厳しいんですかね...。

今年度の収入は500万以上になってくると思うので
年明けにチャレンジしてみたいと思います。

[46: 匿名さん]

今月が初めての返済だった初心者です。

初めて繰り上げ返済をしてみようと思ったのですが、思ったよりも利息を
取られることにビックリしました。

毎月こつこつと繰り上げ返済をするつもりでいましたが、返済額を変更しても
利息は変わらなかったので、これだったらある程度の額をまとめて一度に
繰り上げ返済した方が良いのかな、と迷っています。

みなさんはどのようになさっていますか？

[47: nano]

>>46さん

その支払った利息、損をしているわけではありません。
次回の約定返済時の利息が、その分だけ減っているはずです。
（厳密には月の日数の違いによる誤差がありますが。）

その利息は、経過利息と呼ばれるもので、以下の式で簡単に計算できます。

経過利息 ＝ 繰上前の残債 × 金利 × 前回約定返済日からの日数 ÷ 365

約定返済日当日に繰上返済をすれば、その利息は０円です。
ですから、約定返済日に毎月こつこつと繰上返済なさると良いと思います。

[48: nano]

あ、ボーナス返済をしていると、経過利息が高額になりやすいです。
（ボーナス返済分の経過利息も支払わなければならないので。）
その場合は、ボーナス返済当日または直後に繰上返済すれば大丈夫です。

[49: 46]

なるほど、そういうことなのですね。
安心しました。
ありがとうございます。

[50: ビギナーさん]

質問させてください。
固定→固定で、ほぼ同じ期間ですが金利の安くなる切り替えを考えているのですが、
決定前のシミュレーションの数字をみると、なぜか１度目のボーナス払いの金額だけ、
だいぶ高くなるように見えます。

別途金利切り替え手数料を払っているのに、どうしてそうなるのか理解できません。
これは、どういった計算でそうなっているのでしょうか。

[51: 匿名さん]

金利が高い→低い、に変更する場合は、
以下のようになるんじゃないですかね？

元本
金利が低くなったので、元本の割合が多くなって、
元本の支払い金額が増えた。

利息
支払日から金利変更日までは高い金利で利息が計算されているから、
低い金利1ヶ月分の利息よりも、利息分は多い。

違ったらすいません…

[52: 匿名さん]

質問です。変動で契約中でした。

６月からの変動の金利が下がったので、変動→固定→変動で契約金利を下げようとしたのですが、
今朝、固定へ戻す手続きの確認画面で、今後の返済額を確認すると、

確かに、月々400円、ボーナス増額分で700円ほどさがるのですが、
>>50さんと同じ理屈でしょうか、初回の返済額、特にボーナス増額分が5000円ほど高くなり、
今後半年分のトータルでは、変更後の方が1600円程高くなってしまうことがわかりました。

ボーナス併用の場合は、この技は不利に働くこともあるのでしょうか。

[53: nano]

>>50さん
>>52さん

お二人の理由は、たぶん同じで、51さんの見解で、たぶんあっていると思います。
この時期（５月下旬）だと、利息の大半は変更前の金利で計算されますので、50さん、52さんのようなケースは多いかと思います。

増えた分は元本なので、損をするわけではありません。

（ただし、ボーナス払いでは、私には解明できない現象が起きているのも事実ですが、自分が使っていないので検証不足です。）

[54: 52]

>>53(nano)さん、ありがとうございます。

結局、再度変動に戻しました。
ここ半年の支払い総額は、>>52の通り、1600円程増ですが、半年後の借入元本は7500円程減っていましたので、確かに損はしていないようですね。
返済明細の内訳を見ても、返済元金が多くなっており、51さん、53さんのおっしゃる意味がよくわかりました。

私は今年４月中旬に借換をしたので、ここまでボーナス加算分が変わるとは思いませんでした。

手続き途中に、固定２年のままでの試算もしてみたんですが、かなり魅力的ですね。^^;

勉強になりました。ありがとうございます。

[55: ビギナーさん]

借り換えをされたことがある方がいらっしゃいましたら参考までにお伺いしたいです。

マンションの住宅ローンの借り換えを考えていて、仮審査が終わり本審査用の必要書類の
お知らせが届きました。
その中に「物件案内図（住宅地図）など」と「建物図面（立面図・平面図・間取図）」が
含まれており、請求先は『不動産業者』となっています。

買ってから１０年弱、不動産業者と連絡を取ったことがなく、連絡先もはっきりしません。
こういった場合、皆さんどちらに請求されているのでしょうか？
また、すぐに対応してもらえるものなのでしょうか。

[56: 契約済みさん]

>>55さん

同じく10年前に購入し、借換で、先日、本審査が通った者です。
「物件案内図（住宅地図）など」は、インターネットのゼンリン住宅地図プリントサービスを使って印刷したものを提出しました。
「建物図面（立面図・平面図・間取図）」は家にありましたのでそのコピーを提出しましたが、建物図面(平面図)は法務局に公図、地積測量図と一緒に登録している場合もありますので、法務局に確認してみてはいかがでしょうか？もし平面図がなかった場合や立面図などについては、ソニーにどうすればよいか確認するしかないと思います。

[57: ビギナーさん]

>>56さん

詳しい内容、どうもありがとうございました！
物件案内図、早速インターネットで検索してプリントアウトしてみます。

建物図面についてはやはり見当たらないので、法務局に問い合わせ、それでも
ダメならソニー銀行に確認してみます。

本当にありがとうございました！

[58: 匿名さん]

質問です。

他銀行の借り換えだと、金利の優遇の利率が人によって違う場合があるようですが、
ソニー銀行も有利な条件で借り換えが出来るケースはあるのでしょうか？

また借り換えにかかる費用ですが、詳しい金額についてはどのタイミングで計算してもらえるのでしょうか。
（計算してもらう金額が他銀行の方が安ければそちらに変更することも考えたいと思います）

[59: nano]

>>58さん
ソニー銀行では、個人属性による引き下げ（優遇）幅の違いは無いはずです。
（ちなみに、新築で提携ローンの場合、▲0.9％→▲1.0％というのが一時期ありましたが、その記述がサイト上で見あたらないので、現状はよくわかりません。）

借換費用ですが、ソニー銀行側でかかるのは、下記のとおりです。
・抵当権設定登記：借入金額×0.4％（法定なのでどこの銀行も同じです）
・保証料：無料（一般的には必要な銀行がほとんどです）
・手数料：一律４万２千円（中には借入金額×2.1％という金融機関もあります）
・司法書士報酬：不明（数万～十数万円？）
というわけで、司法書士報酬以外はご自分でも計算できます。
司法書士報酬がわかるタイミングは忘れてしまいました・・・。スミマセン。

なお、この他に、借換前の銀行側で手数料がかかることがあります。

[60: 匿名さん]

>>59　さま

詳しく教えていただいて、どうもありがとうございました。
とてもわかりやすかったです。

[61: 匿名さん]

無事必要書類が揃えられたようです。
仮審査の申し込みから出来るだけ急いだつもりですが、当方の場合は借り換え実行まで２ヶ月かかりました。
これから手続きを開始される方は参考にしてみてください。

サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら、実行日当日は借り換え元の金融機関に
出向く以外は特に何もしなくていいんですよね？
自分で振込みの手続きとかしなくてもソニー銀行側で送金手続きをしてくれるのかどうか、
ちょっと心配になってしまいました。

[62: 匿名さん]

>>62さん
ソニー銀行から、いつまでに何をするかの指示があります。
実行日の数日前までに、振込予約の手続きをします。
＞サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら
これがそれかな？

ギリギリまでその手続きをしないと、ソニー銀行から連絡があります。
当日は何もすることはないです。

[63: 匿名さん]

>>62さん

ありがとうございます。
後は実行日まで待つだけなんですね・・・早く手続き終わらせたいです！

[64: 匿名]

ソニー銀行の店頭金利は他行と比較すると、低いですが、どのように決定されているのでしょうか。都銀などの変動金利は短期プライムレートに連動していると聞きましたが、これとは独立しているのでしょうか。独立していると仮定すると、状況によっては他行より金利が高くなることも起こり得るのでしょうか。

質問ばかりで恐縮ですが、ご教示頂けると幸いです。

[65: nano]

>>64さん
多くの銀行の変動金利は、おっしゃるように短期プライムレートに連動しており、これは原則として政策金利に連動しています。

しかし、ソニー銀行では、短プラ・政策金利ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです。
ここで言う市場金利とは、「数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など」です。
正確には、下記の「金利」のところに記述があります。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

というわけで、ご質問の件は、独立しています。
また、わずかですが、実際に他行の店頭金利よりもソニーの基準金利の方が高くなったこともあります。
（ただし基本的には他行より低いです。）

参考までに、過去の金利の推移は下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

[66: 匿名さん]

借り換えを検討しています。

ショッピングモールに入っていたソニー系列の代理店で、借り換え諸費用を見積もってもらったところ
司法書士手数料が異常に高かったです。他行の見積りの倍近くです。

ソニー銀行は司法書士手数料高めなのでしょうか？

[67: 匿名さん]

>>66さん

司法書士への支払いは、報酬部分と登録免許税や印紙税部分を合計した金額になるかと
思いますが、その報酬部分が他行の倍くらいということでしょうか？
確かに指定の司法書士への報酬は、高く設定されていると聞いたことはありますが・・・。

[68: 匿名さん]

66です。

そうなんです。司法書士への報酬部分が高いんです。
借り換え経験者のご意見をうかがってみたいです。

[69: 匿名さん]

>>66さん

ちなみに先日借り換えを行った時、報酬額のみですと７５６００円でした。
（債権額金１２５０万円。税金を入れると総支払い額は１３万円ちょっと）
こちらは借換えの金額によって変動するかと思いますので、ご参考までに。

あとは、実際に他行で借り換えの手続きをされた方に確認して比較してみてください。

[70: 匿名さん]

66です。

>>69さん
ありがとうございます。
意外と普通ですね。

自分の場合2600万の借り換えで、
32万(登記費用+司法書士報酬) + 手数料42000円 + 印紙代20000円を提示されました。
登記費用が約10万円であることを考えると司法書士の報酬が22万円ということになります。
どう考えても高いですよね？

[71: 匿名さん]

３２万円はちょっと高いような気がしますね。
代理店が間に入ってると変わってくるものなのでしょうか？

手数料と印紙代２００００円はソニー銀行側に支払うもので、その通りでした。
２６００万円ですと、登録免許税が１０万４千円ですよね。
ほか、借り換えですと抵当権設定以外では、抵当権の抹消、登記事項証明書の発行の手数料及び郵送実費などが領収書に記載されていましたよ。

[72: 匿名さん]

他行からの借り換え検討中です。シュミレーションするにも口座開設しなければならないのはちょっと面倒ですね。事務手数料は４２０００円、保証料はゼロ、登記費用、印紙代はは他行同様と考えてよろしいのでしょうか？
まったくの変動より２年固定の方が金利が安いのは他行とは違いますよね？どうしてでしょうか？

[73: nano]

>>72さん
シミュレーションは、口座開設しなくても下記で出来ますよ。
http://moneykit.net/visitor/calculator/?=loan

手数料、保証料はそのとおりです。
登記費用と印紙代は、法定なのでどこの銀行でも同額です。
あとその他に司法書士の報酬がかかります。
>>69-71あたりが参考になると思います。

変動金利の話は、>>65を参照して下さい。

[74: 匿名さん]

>73　さんありがとうございます。ろうきん、SBIと比較しているんですが、ろうきんは低金利が魅力、SBIは疾病保障が無料、ソニーは疾病保障＋0.3パーセントだけど事務手数料も安く、保証料がない。現在は健康ですが、がんと診断されただけでローンが免除になるのは大変安心な気がします。計算してみると0.3パーセント高いことにより返済額が20年で200万ほど増えますが、年間10万円でそんな保険(診断だけで数千万)には入れません。がん保険はいろいろ入っていますので治療費は大丈夫でも、職を失ってしまったらローンが払えませんからね。

[75: nano]

>>74さん
73です。
ろうきんは中央ろうきんでしょうか？
キャンペーン中で、低金利ですね。

SBIは住信SBIでしょうか？（それともSBIモーゲージ？）
いずれにしても、高額な手数料がネックですね。
手数料は保証料と違って、繰上返済や借り換えでは戻ってこないので、その点は要注意です。
それと、8疾病保障特約は、適用される条件をよく確認なさった方が良いです。無料付帯には無料なだけの理由がありますので。
「就業不能状態」と実際に就業しているかは別物です。

[76: 匿名さん]

>75さん
中央ろうきんと住信SBIです。ろうきんは最大引き下げに該当します。SBIの保障は、診断だけででローン免除のタイプですよね。手数料さえなければSBIで決まりですが…　金利の動きによって借り換えもあり得ると考えると保証料はともかく手数料は嫌ですよね

[77: 匿名さん]

>76さん

住信SBIの8大疾病特約はサイトを確認してみたら、

『被保険者本人の経験・能力に応じたいかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合』

となっているので、診断だけでは適用にならない可能性が高いと思います。
全く何の仕事も出来なくなったと認定されるような健康状態が1年継続しないと、残債はゼロにはならないということです。
月々の支払の免除についても『就業不能状態』であることが必要ですが、保険会社の認定は結構厳しいものになってくると思いますよ。

保障はないよりあった方がもちろん安心ですが、万一の時に「思ってたのと違う！」とならないように確認された方がいいのでは？

[78: 匿名さん]

>77さん　ありがとうございます。ソニーとごっちゃになっていました。SBIは診断即保険金ではないですよね。その後診断即保険金タイプで調べていましたが、もう48歳で年齢制限にひっかかるのです。今のところソニーが50歳までOKなのでやはりソニーかなと思っているところです。ガンのみ保障などきめ細かな設定が出来るのは中央三井でしたが45歳までででした。借り換えなので急いでいるわけではありませんが10月に一斉にあがりそうですから8月中に決めたいと思っています。

[79: 匿名はん]

ソニー銀行は、登記に関して指定の司法書士を案内されるようですが、自分で探した方で進めることは絶対できないでしょうか？

[80: 匿名さん]

僕はディベロッパー指定の司法書士を使いましたよ。

[81: nano]

>>79さん
私は新築マンションだったので、デベの司法書士をソニー銀行も使う形でした。80さんと同様でしょうか。

[82: nano]

話は変わりますが、親スレとのマルチ投稿ですが、重要と思うのでご了承下さい。

いま気付いたのですが、
「変動セレクト住宅ローン」という新商品（というか新プラン）を8月8日から始めたようですね。

これまでの「住宅ローン」とどちらかを選択できるようです。

「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」の比較表は下記にあります。
http://moneykit.net/visitor/info/info110808_01.html

主な違いは、
・変動▲1.2％、固定▲0.8％
・手数料は融資額の2.1％

詳細は未研究です。

[83: ビギナーさん]

２月に１５年固定で借りたものです。
金利が下がってきているので、金利変更をしようと思っていますが、
手数料が高くて変えられずにいます。

そこでふと思ったことですが、来月に１５年固定を再度金利変更で
変更した場合、９月から１５年になるのでしょうか？
それとも２月から１５年は変わらずでしょうか？

[84: nano]

>>83さん
新しく固定しなおした時点から起算されます。
ですので９月に15年固定すれば、９月から15年ですね。
とはいえ、多くの場合、一旦変動を経由する方がほとんどだと思いますが。

ちなみに手数料は、6日、16日、26日と返済日に変わっているようです。

[85: ビギナーさん]

>>84さん
83です。ありがとうございます。
手数料がかからないタイミングを見計らって変更してみます。

[86: 匿名さん]

変動セレクト選ぶ意味があまりわからない。手数料高いし、金利そんなに低くないし。

[87: 匿名さん]

66です。

誰かの参考になるかもしれないので、その後の経過を書きます。
結局正確な司法書士報酬額は、本審査を通らないとわからないとのことなので本審査を申し込みました。
異常に高ければ途中キャンセルするつもりで。

結果は報酬額約10万円で、やや高いかなといった程度でした。
借り換え前のローンが複数に分かれているので、その分抵当権抹消の本数が増えていることを考えるとこんなもんかもしれません。
代理店の22万という試算は何だったのか意味不明です。

[88: 匿名さん]

はじめまして。
ソニーが評判いいと聞きましてやってきました。

すみません、私はローンに疎い者です。
主人は関心がなく調べてくれません。

主人（36歳）年収700万円　貯蓄400万
妻、子供幼児２人の家庭です。
今後は教育費貯蓄の為、繰り上げ返済はほぼ出来そうにありません。

2007年に新生銀行に借り換え、現在
2037年（62歳）に払い終える30年固定金利3.05％実行で残債1450万
2033年に払い終える10年固定金利2.3％実行で残債370万
　　　　　　　　　　　　　　　　　計1820万ほどの残債があります。

このまま行くのがいいのか、10年固定や変動へ借り換えた方がいいのか、
また、私どもに合うような借り換えプラン、方法などあればアドバイス頂きたいです。

よろしくお願い致します。

[89: nano]

>>88さん
はじめまして。

今回借換を検討されている理由は何でしょう？
・現在の借入の金利が高いから？
・毎月の支払がきついから？
・その他の理由から？

それによって、オススメできる内容も変わってくるかと思います。

ただ、いずれにしても、今の新生のままというのは、もったいない気がします。
ソニーは初期費用が安いので借換にも向いているとは思いますが、
ソニーかどうかは別にしても、借換はした方が良いのではないでしょうか。

また、ご主人は会社員（または公務員）ですか？
お子様がもう少し大きくなったとき、奥さまがパートなどに出る可能性はありますか？

何だか逆に質問ばかりでスミマセン。

[90: 匿名さん]

>>88
ソニーは変動か短期の固定で契約して、金利上昇局面になったら長期固定に随時切り替えできるのがメリット。但し最初から10年以上固定で契約して短期や変動に変えると10万単位の手数料が発生するので注意。
ちなみに物件購入額と当初借入額が不明だけど、充分な頭金が無かったとかで担保割れしている場合は全額借換不可の場合もある。

あと将来の教育費が不安であるなら、財形教育融資が受けられるように一般財形で積立するとか、住宅ローン契約者で教育ローンやフリーローンの金利優遇が大きい銀行（りそな・みずほ・労金等）で借り換えると、進学などで予想外の出費になっても落ち着いて資金相談することはできる。
（ソニー銀行のフリーローンは7月末で取扱中断中。）

[91: 匿名さん]

nanoさんはじめまして。
レスしていただきありがとうございます。
質問たくさんして頂いて嬉しいです。

・借り換えを検討しているのは、３％ではもったいない感があるからです。

・主人は会社員で、私は今後もパートに出る予定はありませんが、
　家計次第ではパートに出るつもりはあります。

よろしくお願い致します。

[92: 匿名さん]

失礼しました。
91＝88です。

[93: 匿名さん]

88です。
90さんアドバイスありがとうございます。

物件購入額は2500万ほど
借入額も2500万ほどでした。
諸費用100万少しだけ実費でした。

新生銀行に借り換える時に結構頭金というのか分かりませんが、
入れて1950万の残債で再スタートしました。

すみません、無知でして担保割れというのが分かりませんでした。

教育費に関しても詳しく教えて頂き、とても参考になります。

[94: 匿名さん]

>>93
担保割れとは、不動産評価＜残債 のこと。

この状態で借り替えようとしても、不動産評価分しか貸してもらえないので、
残債との差額を埋める必要がある。（MAXで、不動産評価＝残債 となる）

実際には担保割れしていないと思うけど、ご参考。

[95: 匿名さん]

88,93です。
94さんありがとうございます。
とても分かりやすく説明して頂き恐縮です。
担保割れ、なるほど勉強になりました。

[96: 匿名さん]

>>93
＞新生銀行に借り換える
とは一度借換えをしているという事で宜しいのでしょうか？
となると築年数や新築中古についても気になります（担保割れ）が、借換をするのに契約手数料とソニーと新生それぞれの司法書士報酬（登記）がざっと25万円はかかります。

ソニーの2年固定に借り換えれば利息は減りますが、短期固定では期間継続時に金利が跳ね上がるリスクを考慮しなければなりません。またソニーの20年超固定は約2.5%ですが上記諸費用（本審査時に概算提示される）を払ったとしても新生の長期固定金利の利息を含めた総返済額を大きく下回ることかできるかは微妙な所です。
新生の総返済額は返済表に掲載されているはずなので、借り換えの申込をするとしたら諸費用を含めた総返済額が有利になるかどうかよく見極めて下さい。

担保評価額は借換審査時に銀行側で築年数や路線価を元に査定するので何とも言えませんが、ソニーは第一位順位の抵当権が必須なので新生銀行の残債を完済して抹消しなくてはなりません。担保割れや勤続状況等で減額融資となった場合は、今の残債と借換融資対象額の差額（例:残債1820万円-1700万円借換融資＝80万円不足）については自己資金で完済しないと借換ができません。
なお、残債に対して担保割れ（例:80万円不足）しても実際の残債額まで過剰融資（オーバーローン）した上で借換させる「借換（専用）ローン」が普通の銀行ではありますが、ネット銀では扱ってません。よって、借入可能額は審査しないと全く判りません。

[97: nano]

>>88=91さん

毎月の支払は、30年固定が約67,000円、10年固定が約18,000円、計85,000円程度でしょうか？

仮に借り換えたとして、20年超でも2.517％ですから、返済額は80,000円弱になって、それだけでもお得ですね。
ですから、このまま行くよりは、借り換えた方が良さそうです。
>>96さんご指摘の諸費用は数年でペイできると思います。


例えば「10年固定」なら1.766％ですから、返済額は約73,000円になります。

現状で支払がきついわけでは無さそうなので、
現在との差額を１年間貯めて、それを返済額軽減型で繰上返済する（つまり、年間の返済額は現在と変えない）というのが、オススメです。
すると、10年後の残債は約1500万円になり、その時点での変動金利が5.0％に上昇していたとしても、繰上返済の効果で、毎月の返済額は約80,000円です。

「10年固定」であれば、ある程度先までの返済の見通しが立てやすいですし、
差額の繰上返済は、無理そうならしなくても良いので、
現在よりもリスク回避にもなると思います。

また、10年後にはお子様も成長なさっているでしょうから、その時点で教育費・生活費など不足するようなら、パートなどの副収入を考えても良いですね。

なお、ソニー銀行は、毎月15日には翌月金利がわかるので、まず変動で借りて、翌月金利が下がるなら変動を継続、翌月金利が上がるなら上がる前に固定、ということが出来ます。


ただ、最後まで変動金利を選択するお考えなら、
個人的にはソニー銀行よりは他行の方が良いと思っています。
詳しい理由はここでは避けますが、ソニー銀行と他行の変動金利は、金利決定のプロセスが違っていて、他行の変動金利の方が金利が安定しているのです。


担保評価、担保割れの件は、>>94さん、>>96さんのご説明の通りです。

[98: 匿名さん]

93です。
96さん、アドバイスありがとうございます。

そうです。地方銀行の変動から、新生銀行の固定に借り換えました。
当マンションは新築で2004年に購入いたしまして、もうすぐ築７年目に入ります。
不動産価格とはまた別でしょうが、
１年前に引っ越しを考えた時の評価額は2300万-2600万という不動産屋さんが多かったです。

そうですね、借入可能額を審査してもらわないと、なんとも言えませんよね。
総返済額が有利になるかどうかも確認してみます。
ありがとうございました。

[99: 匿名さん]

91です。
nanoさんアドバイスありがとうございます。

そうです。月返済額はズバリです。凄いですね。
ちょっと動き出してみようかと思います。
お話では10年固定に魅力を感じているところです。

最初は皆さん大体変動から借りるのですね。
90さんの話だと、最初から10年固定で借りると固定から変動に換えるのに、手数料がかかると
いうことですが、最初に変動で借りておけば、変動⇒10年固定は手数料がかからずで、
変動⇒10年固定⇒変動というのは手数料がかかるということでしょうか？
変動⇒短期固定⇒変動はどうですか？
皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

すみません、初歩的な質問で...

[100: 匿名さん]

>>99
ソニー銀行では固定期間の途中（10年の2年目など）で変動とかタイプ変更すると、それに伴う手数料（残債と期間による）が発生する事がある。変動→固定は一切発生しないけど。
初心者じゃないほうのソニー銀行スレでその実例が投稿されてたから見てみそ。
当初固定期間終了後は自動的に変動になるけど、その時点でまた固定にする場合はかからない。
市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

[101: 匿名さん]

99です。
100さん、教えて頂きありがとうございます。
ソニースレの方も覗いてみますね、ありがとうございました。

[102: nano]

>>99=91=88さん
＞皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

ソニーのサイトの下記に金利タイプ別の実行残高（たぶん2010年12月末時点）が掲載されています。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

ただ、その人にあった借り方というのがあると思うので、
他の人がどうかは、あくまで参考で、あまり気になさらない方が良いと思います。


ちなみに私は、
当初は変動と15年固定を繰り返していましたが、
途中で15年固定と10年固定が大きく乖離したので、10年固定に乗り換えました。
そんなことが出来るのもまた、ソニーの魅力です。

ただし、私自身は、固定するときはいつも、
「金利がこれより下がったときに手数料が高くて変えられなくても仕方ない」
と思っています。
固定→変動の手数料は、基準金利とは異なる「ベースレート」（非公表）で計算されるので、試してみないとわからないです。
もちろん、手続きの途中でわかるので、その時点でキャンセルも出来ます。

それと、100さんの補足ですが、
＞市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

これは、固定期間終了後の話ですよね。
固定期間中に固定を解除できるのは、たぶんソニーだけだと思います。

[103: 匿名さん]

はじめまして。
三菱ＵＦＪ信託銀行20年・7年固定からソニー銀行変動に借り換えします。
知りたい方がいるかもしれませんので、ご参考までに。。
１６３０万円の借り換えです。
抵当権末梢（2件）　報酬２８６００円　　　税　　４０００円
抵当権設定　　　　　報酬５４５００円　　　税　６５２００円
あと、細々したものを合わせると、トータル１７１８４０円でした。

[104: ぷよ]

はじめまして。
ソニー銀行にあたたかい初心者スレがあり助かりました。
借り換えで、本審査の結果待ちの状態です。
新生銀行では、4500万から4300万の減額という結果になってしまい、
ソニー銀行が減額なしで審査が通ればソニー銀行に決めようと思っています。
ネット銀行の審査って厳しいですね。
購入価格を考えると、担保評価が低くショックです。
新生銀行に比べソニー銀行の審査ってどうなんでしょうかね？

ご教授いただきたいのは、
金利とレートの関係なんですが…
固定２年を選択して、数ヶ月後に変動→10年固定にする場合
現時点では、変動より２年固定の方が金利が低いですよね。
ってことは、手数料がかからない可能性が高いって事でしょうか？
レートはその月の基準金利の高低に関係なく、変動のレート＜固定２年のレートなのでしょうか？

固定２年より、変動を選択している人が多いように見受けられるので、
固定２年→変動も手数料がかかる可能性が高いんだろうとは思うのですが…

今が一番低いかなと思ったら固定１０年にするつもりですが、
もう少し金利がさがりそうな気もするし…
でも、２年以内には今以上に上がりそうだし…
変動より固定２年の方が低いし…
どうしようか迷っています。

固定２年→変動→固定１０年より、
最初から変動を選択して、底値かなと思った時に固定１０年が無難なのでしょうか？

[105: 匿名さん]

担保割れの評価なら、その物件の購入を考え直したほうがいいのでは？

[106: nano]

>>104 ぷよさん

担保評価の件はわかりませんが、保証会社を使っていない分、もしかするとシビアかもしれません・・・。
新築物件の借換だと、残債より担保評価の方が低くなることは、ありがちではあります。
（新築の購入価格には新築プレミアが乗っていますので。）
ですから、金融機関によっては「借換時は担保評価の200％まで」というところもあります。

吉報が届くと良いですね。


さて、ご質問の件ですが、
貸出金利の基になる「基準金利」と、金利タイプ変更手数料の計算根拠となる「ベースレート」は、別物です。
２年固定を数ヶ月後に解除する場合は、以下の２つの差で決まります。
・固定時点の「２年ものベースレート」
・解除時点の「１年ものベースレート」
（固定してから１年を超えていれば「０年ものベースレート」）

現時点の「基準金利」がどうかは、関係ありません。
非公表の「ベースレート」で決まります。
しかも、「解除時点」の「ベースレート」との比較になりますので、手数料がかかるかどうかは、残念ながら誰にもわかりません。

一時的に２年固定を利用するなら、「手数料がかかる可能性がある」ことを承知の上で利用なさってください。
（ただ、２年固定で高額な手数料が発生したという話も聞きませんが。）
手数料が絶対イヤなら、変動でいるしかないです。

[107: ぷよ]

nanoさんありがとうございます。

ソニー銀行の場合、契約時は変動の方が良さそうですね。
ソニー銀行に縁がありましたら、また勉強させて下さい。

4年前に固定20年2.7％でローンを組みました。
その時点ではこれからどんどん上がっていくだろうな…と思い、長期固定にしたのですが、
見事に予想ははずれました。
素人でも、いつかは上がるだろうと予想できますが、
いつぐらいから上がるかなんて、予想できませんものね。
その点、ソニー銀行の固定→変動は魅力ですね。
ソニー銀行の変動が少し高めでも仕方の無いことなんでしょうね。

[108: 匿名さん]

ソニー銀行で住宅ローンを検討しています。
凄く良いなと思いましたが、お金を借りるにあたって何か規定はあるんでしょうか？
例えば現金で何％ないといけないとか。

年収は７００万円で４０００万円を借りる予定です。
注文住宅で土地と建物の両方を借りますが、ちなみに現金は諸費用分ぐらいしかありません。
どなたか教えて下さい。

[109: nano]

>>108さん
年収700万円で借入4000万円がＯＫかは、別の問題ですが、
たぶん頭金に関する規定は無いと思うので、その意味ではフルローンでも大丈夫だと思います。
諸費用は、たぶん借りられないと思いますが、
「変動セレクト」の方は、手数料（2.1％）も借りられるみたいです。

ただし、注文住宅とのことですので、以下の点に注意が必要かと思います。
----
ソニー銀行の住宅ローンは、「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」につきましては、お取り扱いいたしておりません。
※「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」をご希望の場合、別途、他社のつなぎローン（つなぎ融資）のご利用が必要となります。詳しくはローンアドバイザーへお問い合わせください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl08.html

[110: ぷよ]

ソニー銀行の審査が終わりました。
減額なしで借り換えができるので、ソニー銀行に決めたいと思います。

そこで、またまた教えていただきたいのですが、
返済日は、翌月の金利発表後がいいと思うのですがどうなのでしょうか？
17,22,27日ならどの日を選んでも一緒でしょうか？
何となくですが、27日返済の方が多いようですが、理由があるのでしょうか？

毎回質問ばかりですみません。

[111: 子だくさん]

>110　ぷよさん

私は２７日返済ですが、給料日との兼合いです。
給料日が２１日で、返済日まで少し余裕が欲しかったからです。
１７日だとちょっと離れすぎかなと思いました。

[112: ぷよ]

子だくさんさん、ありがとうございます。

給料日の関係なんですね。
全く思いつきませんでした。

[113: 購入検討中さん]

来月の金利は、過去最低金利が目白押しのようですね。
５年固定と１５年固定以上が過去最低金利となっています。
http://housing.ccnavi.net/financier/ichiritu/sony_bank.html

特に５年固定が変動金利並みの低金利でかなり魅力的です。
まだまだ下がるのか、それとも底か・・・。いずれにしても、いいタイミングで契約ができそうです。

[114: ビギナーさん]

明日、三菱ＵＦＪからソニーの変動金利に借り換え予定です。
ソニーは繰り上げ返済が無料だし、月末の金利操作？を期待しています。
先の方も、おっしゃっていましたが変動と5年固定が同じなので、いきなりですが5年固定に変更してしまおうかと思っています。
もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？
初歩的な質問ですみませんが、よろしくお願いします。

[115: nano]

>>114さん
＞もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？

もちろん固定満了時には無料で自動的に変動金利になります。

[116: ビギナーさん]

nanoさん、早速のお返事、ありがとうございます。
よく検討してみますね。。

[117: 匿名さん]

仮審査の段階で勤務先へ在籍確認の電話は必須でしょうか？

[118: 匿名さん]

仮審査の段階では電話はなかった気がします。

[119: nano]

親スレの、その８が出来ましたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195790/

まだ、その７で話が続いていますが。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72736/

[120: 初心者]

完全な初心者です。
初歩的な内容かと思いますが、よろしくお願いします。

毎月15日に新しい金利発表と思っていたのですが
本日15日、今現在まだ発表されていません。
月によって金利決定する日にちが前後したりするのでしょうか？