クレストガーデンレジデンス

[匿名さん]

東京都北区浮間3丁目6-1他（地番）
交通 JR埼京線「北赤羽」駅徒歩10分
都営三田線「志村三丁目」駅徒歩15分

敷地面積 8,612.21m2
建築面積 3,287.86m2
建築延床面積 22,698.33m2（容積対象外面積5,483.43m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上18階建
総戸数 241戸 （うち管理員室、フィットネス・ヒーリングルーム
キッズルーム計3戸、区民優先分譲住戸及び友の会会員優先分譲住戸70戸含む）

販売戸数 238戸
住戸専有面積 62.01m2～76.30m2
間取り 2LDK+S+WIC/2LDK+S+BW/3LDK+WIC/3LDK+BW

竣工予定 平成24年8月下旬
入居予定 平成24年10月下旬
設計 株式会社自由建築設計事務所
施工 株式会社ピーエス三菱東京支店
管理会社 株式会社ゴールドクレストコミュニティ


公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cgr/index.html?m=c12

[549: 不動産購入勉強中さん]

都心部のタワマンこそ、共用施設が充実しています。
共用施設の充実していないタワマンって？

共益費は、おっしゃる通り。

[550: 匿名さん]

プールやジムなんて結局はスポーツクラブの方が充実してるからねー。
まーここの購入者がこれで納得してるんだからいいんじゃないかい？
駅まで遠いから、マンション内で完結するならそれはそれで便利だと思うよ

[551: 匿名さん]

フィットネスの件は500番台でも話題になってましたね
設備が古かったり台数も少なかったりと問題は多々あるでしょうね。
私は某タワマンに住んでいますが、ほとんど利用出来ていません。
女性ということもあり近所の人に見られるのも抵抗あるんですよね。

[552: 匿名さん]

何より駅からの遠いというのが致命的。

[553: 匿名さん]

某タワマンに住んでいる人とがなぜこのスレを見ているのでしょうか。
駅から遠いとか、最近ネガが多いですね。
郊外に行けば別ですが、駅近立地のマンションはすでに開発尽くされた感があります。
近ければそれに越したことはありませんが、価格がその分跳ね上がるだろうし。
近くはないけど、このエリアでこの価格ならば許容の範囲ではないでしょうか。

[554: 匿名さん]

徒歩10分は一般的には遠いと判断されるのでしょうか。。
うちは駅を使うのが基本的にパパだけなので許容範囲ですが(笑)
将来的にはリセールを考えいるので慎重になってしまいます。

[555: 匿名さん]

マンション探しはまず立地からですよ。
駅徒歩7分を超えるとガクッと価値が下がります。
予算があればもう少し幅広く検討してみてはいかがですか。

[556: 不動産購入勉強中さん]

リセールを考えるのなら、何年で手放すかを逆算。消費税増税で、1年目の資産価値下落率（10％程度）は多少抑えられるにしても、損益分岐点は、せいぜい10年以内、ローンの残債などを考えると、最低でも区内では4,000万台～で、高付加価値物件。ちなみに、駅徒歩10分圏内は、赤羽エリアでは限られています（北赤羽は、赤羽エリアといえるか微妙ですが…）。

[557: 匿名さん]

北赤羽は赤羽とはちょっと違うかな。。。と思います。
交通的な利便性も違いますし、
賑やかさはやはりあちらの方がありますし。
ただ赤羽で徒歩10分圏内でこの価格でマンションがあるのかというとそうではないんですよね。

[558: 購入検討中さん]

北赤羽でしかも徒歩10分は致命的ということですか。

[559: 入居済み住民さん]

居住者のみなさんで飾り付けしたエントランスのクリスマスツリーがとてもキレイですね。

[560: 入居済み住民さん]

写真撮ってみました！

[561: 匿名さん]

ツリー良かったね

[562: 入居済み住民さん]

お隣のデカイ工場ついに売却決定みたい。この展望もあと僅か…。寂しい!!

[563: 匿名さん]

工場の話は本当ですか？

[564: 購入検討中さん]

工場が退去して大きいマンションだらけになりそうでうね。

[565: 匿名さん]

となりの工場とは、西側のキクチカラーですか？
北赤羽住民が増えてOKみたいなスーパーが近くにできてほしいですね。

[566: 物件比較中さん]

可能性があるのは、工場、商業施設、あとは場所的にかなり駅から遠くなりますが、マンションですかね。
ただし、このエリアで大型マンションは、敷地の広さや増税のことを考えると価格的に難しく苦戦しそうですし、工場が一番可能性がありそうですが、あまりに殺風景なので、やはりアリオ、ララガーデンのような商業施設が個人的にはいいです。
楽しみにしています。

[567: 匿名さん]

買主は浮間で活躍中の大手ゼネコンです。セールスマン情報

[568: 匿名さん]

眺望が変わることは想定済みでしょう。その時期が早く来ただけかと。

[569: 匿名さん]

工場よりは、明るくなって良いと思う。
夜は真っ暗だから。

[570: 匿名さん]

マンションが出来るのですね！

[571: 不動産購入勉強中さん]

住宅を買う経験者としては、僕は以下のものを提出する。
１、「住宅性能表示制度」がないとはちょっと気になると思う。
２、基盤はどうなるかな？【東京都マンション環境性能表示】により、低いと思う。支持層となるのは、地下約29mにある細砂層という地層で、液態化しやすいかな。
３、埼京線はひどいですから、通勤には大丈夫かな？
４、周りの環境は人気がなさそうです、元々この地区を考えましたが、今諦めるしかない。

何しても、信頼感は一番大切だ、これを見せないと・・・
駐車場の料金は安いですけど、管理費と修繕費は25,000円ぐらい、安くないと思う。

マンション購入知識を勉強させて有難うございます。

「住宅性能表示制度」とは、国土交通大臣が指定する第三者評価機関が、機関が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて住宅の品質を具体的な等級や数値等で表示する制度。本物件は、建物の安全性、構造・設計の信頼性において第三者機関から技術評価を得ています。

[572: 不動産購入勉強中さん]

１と４は、同感。
２の液状化（液態化？）と東京都マンション環境性能表示、支持層の深さ（２９ｍはそれほど悪くない）とは関係なし。ただし、【東京の液状化予測（東京都土木技術支援・人材育成センター）】により、新河岸川沿いの浮間３丁目及び５丁目の多くが液状化の可能性が高い地域とされている。
３は、埼京線沿いは不可避。混雑を若干緩和するには、戸田公園から武蔵浦和の間で検討するしかない（その分、都心から遠くなる）。

ここは、管理費自体は妥当。修繕積立金については、見せ方の問題なので、安い場合は要注意。必要以上に安く設定している物件が目立つが、そういう物件は、後々修繕費の見直しより、値上ないし不足分徴収のリスクがある。

適正な管理と潤沢な修繕積立金は、資産価値を維持する上で必要ですが、管理費と修繕積立金が安い物件を選ぶのであれば、管理が巡回型で、共用施設が質素、機械式駐車場を持たず、エレベーターの数も少ない、小型マンションを狙うのがベター。

[575: 匿名さん]

ここはできてからしばらく経っているようですが、共用はよく使われていますか？？

バーベキュー一家も多いのかな。
いつも明るい雰囲気を演出してくれていると傍目にも楽しいと思うのです。

ガーデンの植栽管理などいかがでしょう？

[576: 入居済み住民さん]

共用施設は利用されているようです。
バーベキューもよく見かけます。
小さなお子さんがいる家族が多く、雰囲気はいいですね。
植栽の管理も良くされています。

[577: 匿名さん]

576さん、ありがとうございます。
BBQでの匂いや煙が室内に流れてきたり、声がうるさかったりとかそういうのはないですか？
すごく楽しそうだなと思う反面、
キャンプ場でのあのテンションが敷地内にあると辛いなぁとも思いまして。

[580: 匿名さん]

本当だ、スラブ１８０ミリ。今時、１８０のマンション他にありますか？ファミリーマンションではありえない薄さ！！！

[581: 匿名さん]

ゴクレのマンションだけは避けたい。

[584: 入居済み住民さん]

５７７さん、家族や友人など休日の昼間の利用が多いようです。声なども気になりませんし、マナーは比較的いいとは思います。
私は中層階なのでわかりませんが、煙は影響がないようです。臭いはもしかしたら、ブライト（東)の低層階は気になるかもしれませんが、そこまではわかりません。
少しでも、プラスなことを書くと、荒らし的な投稿が増える傾向にありますので、この辺で投稿は差し控えます。

[588: 周辺住民さん]

今売れ残り部屋はまだあるの？

[589: いつか買いたいさん]

外国人です、マンション購入の素人ですから、最近ずっとインタネットで該当マンションの評価を読んで了解させています。
今日三回目に見学に行きましたが、やはり値段はちょっと高いと思いました、
最初はなんとか頑張って、その値段を大体そのままで買いたいで、しかしそうすると親上から金額を貰わないと無理ですから、
一応キャンセルしました、
お係り員さんに迷惑をかけて、申し訳ございませんでした、
このマンションは私にとして好きです、まだチャンスがあれば、値段が高くなければ、或は下がったら、絶対に買いたいです。

[590: 匿名さん]

素敵なマンションですね…

[591: 買い換え検討中]

Wikiサイトで下記の説明がある。
価格・コスト・販売時状況
3,198万円～4,198万円　（62.01m2～76.00m2）
管理費（月額）：14,600円～17,900円
修繕積立金（月額）：6,200円～7,600円

①、安そうですけど、管理費＋修繕積立金は　高いだろ

交通
交通の便も環八沿いで申し分なく。JR最寄り10分以内。
埼京線の各駅って通勤ラッシュ以外15分間隔なんだよな それがネックですね 家から１０分、電車待って15分 30分は余裕持たないと・・・

②、交通の便は難しいですね

基礎工事を見る限り、川沿いの地盤が悪い所であの基礎? 何時ぞや偽造耐震マンションで話題になったマンションより酷いかも

③、地盤はどうでしょうか、ネットで調べると、良くないイメージですよね、心配するわ。首都直上型大地震であれば、想像できない。

④、どうしてマンション寿命は１つ★ですか？やはり河に近すぎくせだろうか？評価書は本当に作られたか？

色々考えて、ちょっとね

[592: 買いたいけど買えない人]

液状化危険度が高い所で、覚悟しなければならない。

液状化危険度の分布
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-4...

[593: 匿名さん]

価格は相応に見えるがピーエス三菱の低品質と地震時のお隣さんの惨状をみると手が出せないね

[594: 買い換え検討中]

「マンションは、管理を買え」という言葉があるように、

①見通しの甘い修繕積立金と管理費を上っ面だけで、判断しないこと。
インターネットやディスポーザー、宅配ボックス、共用施設も考慮すると及第点。

②③再三言われているが、確かにこのエリアは、液状化の心配はある。しかし、検討者は承知の上。心配なら、他エリアを検討すればいい。
支持層まで杭が打たれており、その深さや杭の数を見ても構造計算上問題なし。また、このエリアの他物件と比較しても、遜色なし。

④マンション環境性能表示の評価項目を良く調べること。
超寿命化の評価は、躯体の劣化対策よりも維持管理、更新、改修、用途の変更等の自由度確保の問題のほうが大きい（自由度を確保→当然販売価格に跳ね上がる）。躯体の劣化対策は、合格点。

ちなみに、ピーエス三菱は、大京などの物件を手がける中堅ゼネコン。以前はイマイチだったが、最近の実績は悪くはない。

[595: 購入検討中さん]

私は外国人として、日本のマンション知識について詳しくないですけど、
以前言った通りに、私にとしては良い感じと思います。
311大地震はもう発生しましたが、まだ起こすことは近年でないかも。
最新価額はまだ出ていないみたいで、期待してる。

[596: 匿名さん]

マンションの価格が高く、管理費・修繕積立金が安く設定されていれば危険と感じますが、こちらはその逆なのでむしろ安心材料となっております。
地震による液状化被害はどうでしょう。マンションは無事でも、周辺のインフラが被害に遭えば数日～数週間生活に不便が及ぶと考えますが、これはある程度大きな震災があれば、どこでも同じ状況に陥るものかもしれませんね。

[597: 匿名さん]

一年前に立ち上がりましたが、今まで中古マンションになるんじゃないの？

減価償却費は考えると、今の価額は高いと思います。

[598: 匿名さん]

消費税も上がるし、今の時期売り手市場だから。
５％→８％→１０％→…。無理に下げる必要もないしね。
どこも強気ですよね。

[599: 匿名さん]

中古マンションの価額が上がるわけあるの？

ありえないだろう！

[600: 匿名さん]

そもそもゴクレには価格表がないからな。
中古の売れ残り物件だし交渉次第で買い叩けるチャンス。
デベだって消費税8%に上がったら、さらに売れなくなって値下げしなきゃいけないの分かってるよ

[601: 匿名さん]

何も知らないんだね。

[602: 匿名さん]

というか不人気マンションだし、値引きしなきゃ売れんよな。
中古になれば尚更

[603: 匿名さん]

消費税も上がるし、５％→８％→１０％になって、価額も段々１００万、２００万などアップし、

消費税には全然関係ない、買い方はすべて全額払いますね、買得が全然ないね

価額がアップしたら、今から買うと来年、再来年から買うのは同じですよね、買得がなければ、いつ買ってもいいで

よく考えたほうがいい

[604: 不動産購入勉強中さん]

何も知らない奴があーだこーだ書いているが、実は販売価格自体を少しずつ上げている。だから、ディベは値引き？してもプラスマイナス０若しくは、マイナスどころかプラスになるように帳尻あわせしている。
一斉販売せず、何期、何期と分けて売るのは、状況をみながら価格を調整できるメリットもあるの。
ちなみに、消費税が上がったところで、土地にはかからないから、億ション買わない限りたかが知れている。それでも、金利や住宅ローン控除、消費税が上がった場合のやりくりも考えて、今買わなきゃ買わなきゃの流れになっているから、無理に値下げをする必要ないの。

[605: 匿名さん]

前回の増税のときも、上がったあとは売れなくなってその後は大幅値引きだったし
別に売れ残りマンションを無理に今、買う必要もないんじゃない。
デベは煽って買わせようとするけどね
マンション景気は確かにいいけど、それでも長期売れ残りのこの物件って何だか寂しいね。

[606: 不動産購入勉強中さん]

心配すんなって。
ここは、大幅値引きするくらいなら、売らずに賃貸で回すから。
しかも、昔から在庫かかえても平気なディベなんだよな。なぜか。
今買う必要ないと思うなら、買わなきゃいいだけの話だし。

[607: 匿名さん]

駅から遠いと賃貸運用も大変だろうね。しかももう中古だし。

[608: 不動産購入勉強中さん]

だから心配すんなって…。

[609: 匿名さん]

>>一斉販売せず、何期、何期と分けて売るのは、状況をみながら価格を調整できるメリットもあるの。

売れそうなら普通は売るよ。ここなんてどんだけ長期間売ってると思ってるの？
ここの場合は単に需要がないだけだ。もっと不動産のこと勉強しましょうね。

[610: 不動産購入勉強中さん]

>>一斉販売せず、何期、何期と分けて売るのは、状況をみながら価格を調整できるメリットもあるの。

これは本当に嘘つけるよね

[611: 匿名さん]

同じデベ＆施工のお隣さん物件、地震で地盤や建物にかなり被害でたみたいじゃん。
ここも不安でちと怖い。住宅性能評価ないし。

[612: 不動産購入勉強中さん]

その話、前も出てなかったか。
買わなきゃいい話だろ。
ここは、キャパとエリアの問題が大きいの。
買う奴は、それを承知なんだからいいじゃない。
おんなじ話蒸し返すなって。
検討スレなんだから、検討しないなら、他でほえてください。

[613: 仲介業者さん]

中古マンションは価格が変動するものですよ。
中古でも値下がりしないところもあるので中古だから値下がりするとは一概には言えないです。

あと、ここはあんまり値引きとか期待できないみたいですね。同じようにS不さんもそうみたいですが。

[614: 不動産業者さん]

ここみたいに長期の売れ残り物件は需要がないだけだろうね

[615: 購入検討中さん]

先週末見学に行きました。
南向きを検討しています。

値段高いかな～？
今まで見学した中では（埼京線・三田線をいくつか見ています）
眺望や駅までの距離を考えるとそうでもないように感じました。

他社の営業さん等のカキコミが多いようですが
実際に検討中の方や入居者の方のご意見を伺いたいです。

[616: 匿名さん]

新築、中古に限らず人気のない物件は値下がりするだけ。価格分の価値がないから売れないわけで...
ここの場合、駅距離や設備、デベのこと考えると割高かなぁ。
あとは構造や地盤などの面でも不安がありますね

[617: 匿名さん]

他社の営業さん等のカキコミって、すごいね。
営業さんどうしで、足の引っ張り合いしてもしょうがないんじゃない？

[618: 検討中の奥さま]

見てきたけど凄いよかった。
静かで車通りも少なく安全。
これかなり売れるんじゃない？
下げ書き込みしてる人は多分欲しくても買えない人か、
抽選になるのを阻止したい人か、
ここに客を取られた他社営業だろうね。

[619: 匿名さん]

中古になるくらい長く販売してる物件でいまさら抽選もないでしょう

お隣もかなり長く販売してたし、ここも当分完売は先でしょうね
マンション景気に沸く中でひっそりと取り残されてますな・・

[620: 不動産購入勉強中さん]

お隣もかなり長く販売してたし、今まだ売れ残り部屋があるようです。

買いたい方は聞いても分かると思います。価額はたぶん安いはずですけど。

[621: 匿名さん]

駅１０分以上ってとこが惜しいんだよね
これからの時代、駅から遠い物件は資産価値的に厳しいね

[622: 匿名さん]

>618
「下げ書き込みしてる人は多分欲しくても買えない人か」って、ご誤解すると思いますよ。
皆さんはいくつ新築とか、中古とかを比べて、どっちが良いか、悪いか、色々条件を考えなくちゃいけないでしょう
例えば　３０００万円価値の部屋は４０００万円で販売したら、部屋は別にいいけど、こんな価値ない部屋は買えますか？
金持ち方は別論で、普通のみんなさんは受け取れないと思います。単純に８％税率の為に買うなら、ちょっと。。。。

わたくしは新築も考えているんで、金持ちではないですから、金が無駄にしたくない、ちゃんと満足する部屋を買いたい、最初はこのマンションを考えましたが、しかし価額は全然納得できません。個人の考え方ですから、その軽視な言葉を言わない方がいいわ

[623: 購入検討中さん]

確かに上層階はインフレしすぎ。
上層階は、どこでも高いですからね。
ただ、平均すると妥当な範囲では？

[624: 匿名さん]

こんな所で４０００万以上なら、新築一戸建てはどうですか？
もっと価値があるから、住居条件はかなり良いです。

[625: 匿名さん]

妥当な額じゃないから市場が活性化してる中でもさっぱり売れないのだと思うよ。この物件

[626: 購入検討中さん]

実際に売れていないのは1Fと2Fで上層階は売れています。
こないだ内見した際に確認しました。みなさん、適当な事ばかりで本当に買いたい人は直接見に行くのがいいと思います。

[627: 匿名さん]

>626

１F、４F、１５Fで販売してる部屋はすべてあるよ。この前は９Fもあるのに、売れましたらしい。

[628: 匿名さん]

駅から遠いと賃貸としての価値もないからね。価格的にメリットある低層も売れゆき悪いのでしょう。

[629: ＯＬさん]

＞626
２Fに部屋はまだありますか？二か月前に見学行きましたが、その時、売れ残り部屋は数個階層あります、但し２Fには全然見えなかった。微妙ですけど、隠れたか？

[630: 匿名さん]

正確には、中高層階はほぼ空きなし。
１F空きが多し。１Fを除く低層階、階によっては若干の空き。
だから、平均すると、各階数個の空きってところ。

[631: 匿名さん]

630さん、詳しくありがとうございました。
やはりここだと中高層階が人気になってきますよね。
低層だと価格的には良心的だなとは思いますけれど、
リセール時にはどうなんだろうと思う部分もあったり。
１階は子供がいたりペットがいたりする層に需要があるかと思ったのですが
そうでもないんでしょうか。

[632: 匿名さん]

１階は１階でファミリーやペットを飼っている人の需要はあるみたい。

足音とかペットも部屋の中で運動会しちゃうと結構響きますから
下に家がない方がいいのでしょう。

どのマンションもそうですが、それ以外の低層の階が微妙。

お値段や間取り、設備がすごく良かったりするとその限りではないでしょう。

[633: 匿名さん]

この場所で駐車場１００％で使用料が1,000円からという安さは希少ではないですか？

低層階の話が気になりました。
何棟かに分かれているようですけど、川に面した棟なら低層階でも開放感があって良さそうではないですか？
他の棟の低層階はどういう感じなのでしょう。
何か視界をさえぎるものがあったりするのでしょうか。

1階にはテラスや専用庭などはないのかな？
もしあったら小さい子どもさんがいたり、ペットを飼っているご家庭などの需要はありそうなんですけどね。

[634: 匿名さん]

みんなは地盤、河氾濫など、全然気にしませんか？
この地域の歴史は分からないの？
日当たりだけ重視しているのは別にいいどけ、同じの価額は一戸建てはどうですか？このマンションよりまだ安いかも

[635: 匿名さん]

営業さんはよく積極的に発言するね

良いことばかりだね

[636: 購入検討中さん]

地盤、氾濫、気にはするけど気にしないふり。

[637: 匿名さん]

んー、そういうのもあるから、仕様をよくして価格を抑え気味にしてあるのだと思いますし
自分もそう理解しています。

普段そこそこ便利で、あとは抑え目の価格の物件がいいなというのであればいいのでは。
買物が便利なのはいいです。

でも駅までもう少し近ければ良かったかな。

[638: 匿名さん]

駅自体は距離はあるけれど、セブンタウンがあって買物はすごくすごく便利だし、
マンションの設備はかなり充実しているので
電車通勤じゃない人だとかなりいいんじゃないかとは思いますよね。
駅も別に毎日普通に歩ける距離ではあるし。

[639: 匿名さん]

立地の悪さに尽きるね。
現地見てゲンナリする。

[640: 匿名さん]

＞639
ゲンナリしたなら、縁がなかったと思って買わなきゃいいだけのこと。

駅までは川沿いの道を歩けば、そんなに遠く感じないよ。信号ないしフラットだし。ただ夜は暗いけど。

[641: 匿名さん]

もう少し近いといいなと思うんだけど。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[642: 匿名さん]

川沿い気持ちいいですよね。
まだ寒い時期なのでそんなにいないですけれど、
もう少し暖かくなるとウォーキングの人が増えますよ。
ランニングの方はあまり季節関係なくお見かけいたします。

[643: 匿名さん]

川沿いのウォーキングは気持ちいいですよね。なかなか東京の地域によっては
自然が少ないところもあり運動不足になりやすくなりがちですが
物件近くに運動できる環境がうあるのは良いと思います。

駅までいく場合や買い物出来るスーパーも駅周辺まで
行かないとない状態ですがこのマンションは総戸数241戸でありながら
物件駐車場は100%物件駐輪場も総戸数x2用意されているので移動に関しての
負担リスクも少ないです。ただ子供が通う中学校が少し離れているのが
親としては気になりますが子供の体力なら通える範囲かもしれませんね。

[644: 匿名さん]

残戸数なかなか減っていかないね。
やっぱり立地的に魅力が薄いのかね。

[645: 匿名さん]

212号室　とうとう賃貸に出されたね。

[646: 購入検討中さん]

現地を拝見した義母が、治安が悪い、人通りが少ないと反対、スーパーも無い！と言うのですが、色々調べるとスーパーはあるようなのです。
自分で現地を見られればいいのですが、諸事情で当分動けません。皆様、治安や人通り、スーパー、駅の利便さなどは如何でしょうか？また、川は天井川で一階二階三階は視界に堤防しか見えない、などありますか？

[647: 購入検討中さん]

今朝方書き込みをした者です。
仕事の都合がつき、明日朝一で車と徒歩で現地近辺を散策できそうです。
どちらからどちらへ歩けば何がある、など情報いただけたら助かります。

[648: 入居済み住民さん]

スーパーに関して。
駅近くはライフとコモディ。新河岸大橋を渡って小豆沢方面にセブンタウン。中外製薬の通りを舟渡方面に歩けばカズン(激安！)。自転車圏内にはオリンピックもあるし、車であれば川口のLaLaガーデンや北戸田のイオンも遠くないです。そんな感じで、スーパーはわりと充実してるんじゃないでしょうか？